Special Brokerage Relationships - Probate Sales and Commissions +13California · real estate · Filipino

Maaaring magsimula ang isang kinatawan ng estate ng isang probate sale sa pamamagitan ng direktang paghahanap ng mga alok o sa pamamagitan ng mga broker (Probate Code § 10150). Maaaring ibenta ng executor/administrator ang real property ng estate kapag ito ang pinakamabuting interes ng estate. Ang pagbebenta, pampubliko o pribado, ay dapat i-anunsyo sa pamamagitan ng publikasyon o pag-post (Probate Code §§ 10300 et seq.). Ang pagtanggap ay napapailalim sa pagpapatibay ng probate court. Sa pahintulot ng korte, maaaring magbigay ang kinatawan ng eksklusibong karapatang ibenta nang hindi hihigit sa 90 araw (Probate Code § 10150). Sa ilalim ng Independent Administration of Estates Act, maaaring magbenta ang administrator nang walang pagpapatibay ng korte ngunit may abiso sa lahat ng benepisyaryo (Probate Code § 10400 et seq.).

• ✓Ang isang probate sale ay nangangailangan ng pag-anunsyo sa pamamagitan ng publikasyon o pag-post at napapailalim sa pagpapatibay ng probate court.
• ✓Sa pahintulot ng korte, maaaring ipagkaloob ang eksklusibong karapatang ibenta nang hindi hihigit sa 90 araw (Probate Code § 10150).
• ✓Sa ilalim ng Independent Administration of Estates Act, maaaring magpatuloy ang mga benta nang walang pagpapatibay ng korte ngunit may abiso sa lahat ng benepisyaryo.

Ang alok na bumili ay dapat na presyong hindi bababa sa 90% ng appraised value ng ari-arian (appraisal na may petsa sa loob ng isang taon mula sa pagbebenta) at dapat sumunod sa mga kinakailangan ng batas, mga tuntunin ng lokal na superior court, at mga tuntunin sa public notice (Probate Code § 10160 et seq.). Tinitiyak ng hukuman na nailantad ang ari-arian sa merkado. Dapat dumalo ang mga bidder at kanilang mga broker sa confirmation hearing dahil maaaring magkaroon ng overbidding, at dapat nilang malaman ang mga lokal na tuntunin sa advance bidding at kinakailangang deposito. Pagkatapos ng kumpirmasyon, ang normal na mga pamamaraan ng escrow ang magtatapos ng transaksyon.

• ✓Ang alok sa probate ay dapat na hindi bababa sa 90% ng appraised value, at ang appraisal ay may petsa sa loob ng isang taon mula sa pagbebenta
• ✓Dapat sumunod ang alok sa mga kinakailangan ng batas, mga tuntunin ng lokal na hukuman, at mga tuntunin ng public notice
• ✓Maaaring magkaroon ng overbidding sa confirmation hearing, kaya dapat dumalo ang mga bidder at broker at malaman ang mga lokal na tuntunin sa advance bidding

Ang pagbabayad ng mga komisyon sa mga benta sa probate ay karaniwang nasa pagpapasya ng hukuman, alinsunod sa mga pamantayan ng batas. Sa ilalim ng Probate Code § 10162, ang kabayaran ng ahente na nagdadala ng matagumpay na bidder (sa pamamagitan ng overbid) ay hindi dapat lumampas sa kalahati ng pagkakaiba sa pagitan ng orihinal na return bid at ng matagumpay na bid; hindi nalalapat ang limitasyong ito sa ahente na may hawak na kontrata sa ilalim ng § 10150 sa estate. Kung ang isang mamimili na hindi kinakatawan ng ahente ay may overbid na kinumpirma, ang listing broker ay maaaring makatanggap ng buong komisyon sa orihinal na bid lamang (Probate Code § 10162.5). Ang kautusan ng hukuman na nagkukumpirma ang nagtatakda ng halaga ng komisyon at ang paghahati nito. Kapag ang ahente ay siya rin ang mamimili, sinusuri ng hukuman ang pagiging makabuluhan ng mga ginawa ng ahente (Estate of Levinthal v. Silberts, 105 Cal. App. 3d 691 (1980)).

• ✓Hindi maaaring lumampas ang kabayaran ng ahente sa overbid sa kalahati ng pagkakaiba sa pagitan ng orihinal na return bid at ng matagumpay na bid (Probate Code § 10162).
• ✓Kung ang overbid ng isang mamimiling walang kinatawan ay kinumpirma, ang listing broker ay tumatanggap ng buong komisyon sa orihinal na bid lamang (Probate Code § 10162.5).
• ✓Ang kautusan ng hukuman na nagkukumpirma ay nagtatakda ng halaga ng komisyon at ng paghahati nito sa mga broker.
• ✓Sinusuri ng mga hukuman ang pagiging makabuluhan ng mga ginawa ng ahente kapag ang ahente ay siya rin ang mamimili.

Maaaring hilingin ng nanghihiram ang isang nakasulat na pahayag ng benepisyaryo na nagpapakita ng hindi pa bayad na balanse, rate ng interes, mga instalment na lampas na sa takdang panahon, halaga ng mga bayad, petsa ng pagbabayad, katayuan ng buwis/seguro, balanse ng impound, karagdagang singil, at maipapasa. Ang bayad ay may takdang limitasyon na $30. Dapat ihatid ang pahayag sa loob ng 21 araw; ang sinadyang hindi paghatid ay may parusang $300.

• ✓Ang bayad sa pahayag ng benepisyaryo ay may limitasyong $30
• ✓Dapat ihatid sa loob ng 21 araw mula sa nakasulat na kahilingan
• ✓Ang sinadyang hindi paghatid ay may parusang $300 at mga danyos
• ✓Hindi ito maaaring hilingin lampas 60 araw pagkatapos mairehistro ang Notice of Default

Ang pahayag ng demand para sa pagbabayad ng buong utang ay naglalahad ng mga halagang dapat bayaran para sa pagbabayad ng pautang at maaaring hilingin anumang oras maliban pagkatapos ng unang paglalathala ng paunawa ng subasta ng trustee o ng pagdinig sa hukuman. Nagde-default ang benepisyaryo sa pahayag ng pagbabayad kung ang kahilingan ay hindi tumutukoy kung anong uri ng pahayag. Nalalapat ang parehong bayad at mga tuntunin sa 21 araw/$300.

• ✓Ang pahayag ng demand para sa pagbabayad ng buong utang ay naglalahad ng mga halaga para sa pagbabayad ng pautang
• ✓Maaaring hilingin anumang oras maliban pagkatapos ng unang paglalathala ng paunawa ng subasta ng trustee
• ✓Nagde-default ang benepisyaryo sa pahayag ng pagbabayad ng buong utang kung hindi tinukoy ang uri

Ipinagbabawal ang mga impound account maliban kung kinakailangan ng mga regulator, kapag hindi nabayaran ang dalawang magkasunod na hulog sa buwis, kapag ang utang ay 90%+ ng presyo ng benta/appraised value, kapag ang pinagsamang mga utang ay lumampas sa 80% ng appraised value, o para sa higher-priced mortgage loans sa ilalim ng Regulation Z.

• ✓Ipinagbabawal para sa mga tirahang inookupahan ng may-ari maliban sa mga tinukoy na sitwasyon.
• ✓Pinapayagan kapag ang utang ay 90%+ ng presyo ng benta o appraised value.
• ✓Pinapayagan kapag ang pinagsamang mga utang ay lumampas sa 80% ng appraised value.
• ✓Pinapayagan para sa higher-priced mortgage loans sa ilalim ng Regulation Z/TILA.

Ang Pahayag ng Kahilingang Short-Pay (Short-Pay Demand Statement) ay nagtatakda ng halagang mas mababa kaysa sa natitirang utang kasama ang mga tuntunin kung saan ibabalik ng tagapagpahiram (lender) ang titulo. Sinusundan ito ng Kasunduang Short-Pay at Kahilingang Short-Pay. Dapat tumugon ang tagapagpahiram sa loob ng 21 araw; ang panahon ng bisa nito ay hindi hihigit sa 30 araw. Ang mga probisyon ay napapailalim sa pagpapawalang-bisa noong Enero 1, 2014.

• ✓Ang panahon ng bisa ng Pahayag ng Kahilingang Short-Pay ay hindi hihigit sa 30 araw
• ✓Dapat tumugon ang tagapagpahiram sa Kahilingang Short-Pay sa loob ng 21 araw
• ✓Ang pagtugon nang huli ay nagdudulot sa tagapagpahiram ng $300 na parusa kasama ang mga danyos at bayad sa abogado

Sa ilalim ng Civil Code 2954, maaaring humiling ang borrower ng pahayag ng kalagayan ng account, na ibinibigay sa loob ng 60 araw pagkatapos ng bawat taon ng kalendaryo, na naglilista nang isa-isa ng interes, principal, at aktibidad ng impound account. Isang pahayag bawat taon ang walang bayad. Walang pagtaas sa impound payment ang magiging epektibo hangga't hindi naibibigay ang pagtutuos na may isa-isang detalye at bagong pahayag ng rate.

• ✓Ang pahayag ay ibinibigay sa loob ng 60 araw pagkatapos ng pagtatapos ng taon ng kalendaryo (isang libre bawat taon)
• ✓Ang pagtaas ng impound payment ay nangangailangan ng pagtutuos na may isa-isang detalye at pahayag ng rate
• ✓Ang buwanang pahayag o passbook ay tumutugon sa kinakailangan

Ang isang creditor/lender o assignee ay walang pananagutan sa ilalim ng 15 USC 1607, 1611, at 1640 para sa kabiguan na sumunod kung, sa loob ng 60 araw pagkatapos matuklasan ang isang pagkakamali at bago magsampa ng aksyon o makatanggap ng nakasulat na abiso mula sa borrower, ipapaalam nito sa borrower ang pagkakamali at gagawa ng mga pagsasaayos sa account upang ang borrower ay hindi magbabayad nang higit sa aktwal na isiniwalat na singil/katumbas ng APR, alinman ang mas mababa.

• ✓Ang pagwawasto ay dapat mangyari sa loob ng 60 araw pagkatapos matuklasan ang pagkakamali
• ✓Ang pagwawasto ay dapat mangyari bago isampa ang demanda o makatanggap ng nakasulat na abiso mula sa borrower
• ✓Ang mga pagsasaayos ay dapat tiyakin na ang borrower ay hindi magbabayad nang higit sa isiniwalat na singil o katumbas ng APR, alinman ang mas mababa

Ang isang pinagkakautangan/nagpapautang o tumanggap ng assignment ay hindi maaaring panagutin sa isang sibil na aksyon kung ipakikita nito sa pamamagitan ng preponderance of evidence na ang paglabag ay hindi sinasadya at nagmula sa isang bona fide error sa kabila ng pagpapanatili ng mga pamamaraang makatwirang iniangkop upang maiwasan ang gayong mga pagkakamali.

• ✓Dapat patunayan sa pamamagitan ng preponderance of evidence na ang paglabag ay hindi sinasadya
• ✓Dapat ipakita na nangyari ang isang bona fide error sa kabila ng mga pamamaraang makatwirang iniangkop upang maiwasan ang mga pagkakamali
• ✓Naaangkop sa ilalim ng 15 USC 1640(c)

Ang mga espesyal na pagtatasa ay ipinapataw para sa gastos ng mga pampublikong pagpapabuti o serbisyo (mga lansangan, imburnal, irigasyon, drainage). Hindi sila nakabatay sa halaga ng ari-arian, at ang kanilang mga lien ay karaniwang kapantay sa priyoridad ng mga pangkalahatang lien sa buwis.

• ✓Ang mga espesyal na pagtatasa ay nagpopondo ng mga pampublikong pagpapabuti/serbisyo, hindi nakabatay sa halaga ng ari-arian
• ✓Ang mga lien ay karaniwang kapantay sa priyoridad ng mga pangkalahatang lien sa buwis
• ✓Ang mga self-governing district ay maaaring mag-isyu ng mga bond at magpataw ng pagtatasa sa mga lupain sa batayang ad valorem; ang lien ay may priyoridad kaysa sa mga pribadong interes

Sa halip na bumuo ng isang distrito, ang isang lungsod/county ay maaaring lumikha ng “improvement area” at magpataw ng pagtatasa sa mga lupa batay sa mga benepisyong natanggap. Ang mga pagtatasa ng benepisyo ay madalas na kasama sa singil sa buwis sa ari-arian at sa pangkalahatan ay hindi maibabawas sa buwis sa kita.

• ✓Naiiba sa mga espesyal na pagtatasa sa pamamagitan ng base ng pagtatasa
• ✓Sa pangkalahatan ay HINDI maibabawas sa mga tax return ng buwis sa kita ng California o federal
• ✓Tanging ang mga pagtatasa upang tustusan ang pagpapanatili (hindi mga pagpapabuti) ang maibabawas
• ✓Ipinapataw para sa pag-iilaw, pagkontrol ng baha, transit, pulis, sunog, mga serbisyo ng county, mga paramediko

Ang paunang pampublikong ulat ay nagpapahintulot sa subdivider na magsimulang mag-market bago ang huling ulat ngunit pinapayagan lamang ang mga reserbasyong hindi nagbubuklod na may ganap na maibabalik na pera sa escrow.

• ✓Pinapayagan lamang ang subdivider na tumanggap ng mga reserbasyon mula sa mga potensyal na mamimili.
• ✓Ang pera sa reserbasyon ay dapat ganap na maibabalik at itago sa escrow.
• ✓Ang mga paunang pampublikong ulat ay may terminong isang taon at maaaring i-renew.
• ✓Hindi ito nagbibigay ng parehong mga pagsisiwalat tulad ng huling ulat.

Ang huling pampublikong ulat ay may limang taong bisa. Ang mga materyal na pagbabago ay nangangailangan ng susog na ulat; ang mga hindi pa nabentang subdivision sa limang taon ay nangangailangan ng na-renew na ulat.

• ✓Ang huling pampublikong ulat ay may bisa na limang taon
• ✓Ang isang materyal na pagbabago (hal., pagbabago ng pagmamay-ari, paghawak ng pondo ng pagbili, paggamit) ay nangangailangan ng pag-aaplay para sa isang susog na pampublikong ulat
• ✓Sa katapusan ng limang taon, kung hindi pa naubos ang mga yunit, maaaring mag-apply para sa pag-renew para sa karagdagang limang taong termino

Ang pansamantalang ulat ay nagpapahintulot lamang ng mga reserbasyong hindi nakabubuklod habang hinihintay ang isang susog na ulat; ang kondisyonal na ulat ay nagpapahintulot ng mga kontrata sa pagbebenta na nakabubuklod bago ang buong kwalipikasyon para sa huling ulat.

• ✓Pansamantalang pampublikong ulat: espesyal na uri ng susog na ulat, nagpapahintulot lamang ng mga reserbasyong hindi nakabubuklod, may bisa ng isang taon, nagwawakas kapag naisyu ang susog na ulat
• ✓Ang pansamantalang ulat ay maaari lamang i-apply kasabay ng o pagkatapos ng susog/panibagong aplikasyon
• ✓Kondisyonal na pampublikong ulat: nagpapahintulot ng mga kontrata sa pagbebenta na nakabubuklod kahit na hindi pa ganap na kwalipikado ang proyekto para sa huling ulat (Code Section 11018.12, Regulation 2790.2)

Ang Mga Mapa ng Hangganan ng Panganib ng Baha ng FEMA ay nagtatakda ng mga special flood zone area (100-taong baha), mga lugar na may katamtamang panganib ng baha (100-500 taon), at mga lugar na may pinakamababang panganib (lampas 500 taon). Dapat ipahayag ng nagbebenta (o ahente/cooperating agent) ng ari-arian sa isang special flood hazard area ang katotohanang iyon at na iniaatas ng pederal na batas ang flood insurance bilang kondisyon ng financing sa karamihan ng mga istruktura doon.

• ✓Ang mga special flood zone area ay nasa loob ng 100-taong hangganan ng baha
• ✓Iniaatas ng pederal na batas ang flood insurance bilang kondisyon ng financing sa karamihan ng mga istruktura sa isang special flood hazard area
• ✓Dapat ipahayag ng nagbebenta at mga ahente ang panganib ng baha sa mamimili
• ✓Karaniwang ginagawa ang mga pagsisiwalat sa NHD form

Kung alam ng nagbebenta na ang ari-arian ay nasa isang lugar na pananagutan ng estado o nasa isang mapa ng Departamento na ibinigay sa assessor ng county, kailangang ibunyag ng nagbebenta ang malaking panganib ng sunog at na ang lupain ay napapailalim sa mga kinakailangan sa pag-iwas (Public Resources Code 4291). Kung walang ordinansa ng county na umaako ng responsibilidad, kailangang ibunyag ng nagbebenta na ang estado ay hindi obligadong magbigay ng proteksyon laban sa sunog maliban kung kinakailangan ng isang kasunduang pangkooperatiba.

• ✓Dapat ibunyag ang malaking panganib ng sunog at mga kinakailangan sa pag-iwas kung ang ari-arian ay nasa lugar na pananagutan ng estado
• ✓Inililista ng Public Resources Code Section 4291 ang mga kinakailangan sa pag-iwas
• ✓Dapat ibunyag na ang estado ay hindi obligadong magbigay ng proteksyon laban sa sunog kung walang kasunduang pangkooperatiba
• ✓Ina-update ang mga mapa ng lugar na pananagutan ng estado tuwing limang taon

Sa ilalim ng Alquist-Priolo Earthquake Fault Zoning Act, ang nagbebenta (o ahente) ay dapat magbunyag na ang ari-arian ay nasa o maaaring nasa isang earthquake fault zone sa Natural Hazard Zone Disclosure Statement. Kinakailangan ang paghahatid ng Gabay sa Kaligtasan sa Lindol para sa May-ari ng Bahay (Homeowner's Guide to Earthquake Safety) para sa mga tirahan na itinayo bago ang Enero 1, 1960, at ang dalawang gabay para sa mga gusaling masonry na may wood-frame na sahig/bubong itinayo bago ang Enero 1, 1975.

• ✓Ang Alquist-Priolo Act ay nangangailangan ng pagbubunyag na ang ari-arian ay nasa isang earthquake fault zone.
• ✓Kinakailangan ang Gabay sa Kaligtasan sa Lindol para sa May-ari ng Bahay para sa mga tirahang may isa hanggang apat na yunit na itinayo bago ang Enero 1, 1960.
• ✓Ang mga gusaling masonry na may wood-frame na sahig/bubong itinayo bago ang Enero 1, 1975 ay nangangailangan ng gabay o mga gabay.
• ✓Kung natanggap ng mamimili ang gabay, hindi na kailangan ang karagdagang impormasyong heolohiko/seismiko, ngunit ang pagbubunyag ng fault zone at mga kilalang panganib ay dapat pa ring gawin.

Ang mga third-party na ulat ng NHD ay kadalasang may kasamang pagbubunyag ng lokasyon ng ordnance (Civil Code 1102.15, sa loob ng isang milya mula sa dating pagsasanay militar na may aktwal na kaalaman), komersyal/industriyal, kalapitan/impluwensya ng paliparan, database ng Megan’s Law, amag, at mga pagbubunyag ng Mello-Roos.

• ✓Dapat ibunyag ang lokasyon ng ordnance sa ilalim ng Civil Code 1102.15 kung nasa loob ng isang milya at may aktwal na kaalaman ang nagbebenta
• ✓Kinakailangan ang pagbubunyag ng Mello-Roos sa ilalim ng Civil Code 1102.6b — dapat gumawa ang nagbebenta ng pagsisikap sa good faith na makuha ang abiso ng distrito
• ✓Kasama sa ulat ng NHD ang pagbubunyag ng database ng Megan’s Law
• ✓Nalalapat ang mga exemption sa TDS sa mga pagbubunyag ng ordnance at Mello-Roos

Ang booklet na “Environmental Hazards: A Guide for Homeowners, Buyers, Landlords, and Tenants” ay sumasaklaw sa asbestos, radon, lead, at formaldehyde. Kung ibinigay ito, walang tungkulin ang nagbebenta o ang ahente na magbigay ng karagdagang impormasyon tungkol sa mga nasabing panganib (maliban sa lead) maliban kung mayroon silang aktwal na kaalaman sa mga panganib na nakakaapekto sa ari-arian.

• ✓Sinasaklaw ng booklet ang asbestos, radon, lead, at formaldehyde
• ✓Kung ibinigay, walang tungkuling mag-disclose pa tungkol sa mga panganib na iyon (maliban sa lead) kung walang aktwal na kaalaman
• ✓Ang lead-based paint at iba pang kilalang panganib sa kapaligiran ay dapat pa ring isiwalat sa TDS

Ang isang trust account ay karaniwang hindi maaaring magkaroon ng interes, ngunit ang isang broker ay maaaring magdeposito ng mga pondo sa isang interest-bearing account sa kahilingan ng may-ari/mga principal kung ang lahat ng mga kinakailangan ng B&P Code Section 10145(d) ay natutugunan.

• ✓Ang account ay dapat nasa pangalan ng broker bilang trustee para sa isang tinukoy na beneficiary/principal.
• ✓Ang lahat ng pondo ay dapat na insured ng isang pederal na ahensya at panatilihing hiwalay sa mga pondo ng broker.
• ✓Dapat ipahayag ng broker ang likas na katangian ng account, kung paano kinakalkula/binabayaran ang interes, mga singil sa serbisyo, at mga multa sa pag-withdraw.
• ✓Walang interes na kinita ang maaaring makinabang sa broker o sa mga taong lisensyado sa broker.

Ang isang broker na kumikilos bilang ahente para sa isang institusyong pinansyal na benepisyaryo ng isang pautang ay maaari, sa ilalim ng Regulasyon 2830.1, na ideposito ang mga pondo ng obligor (nanghihiram) sa isang trust account na kumikita ng interes upang bayaran ang interes sa mga impound account ayon sa Seksyon 2954.8 ng Civil Code.

• ✓Dapat na ang mga pondo ay para sa hinaharap na pagbabayad ng mga buwis sa ari-arian, mga assessment, o seguro sa isang residensyang may isa hanggang apat na pamilya
• ✓Ang account ay dapat nasa pangalan ng broker bilang trustee, may insurance ng FDIC, at naglalaman lamang ng mga pondo ng trust
• ✓Hindi maaaring mapunta sa kapakinabangan ng broker o ng mga taong lisensyado sa broker ang anumang interes

Ang tagapamahala ng ari-arian ay dapat magpanatili ng wastong mga rekord at gumawa ng regular at madaling maintindihang mga ulat na sumasaklaw sa lahat ng operasyon. Inirerekomenda ang buwanang accounting kasama ng detalyadong taunang pahayag, na nagpapahintulot sa tagapamahala na tasahin ang mga pagbabago sa kita at gastos at bumuo ng mga patakaran sa hinaharap.

• ✓Inirerekomenda ang buwanang accounting sa may-ari kasama ang detalyadong taunang pahayag
• ✓Nakakatulong ang mga taunang pahayag sa pagtatasa ng mga pagbabago sa kita/gastos at pagbuo ng mga patakaran sa hinaharap para sa pagpapaupa, pagpapanatili, at mga empleyado

Gusto ng mga nangungupahan ang pinakamalaking halaga para sa kanilang ibinabayad na upa at ang pakiramdam na ligtas sila. Dapat magtakda ang tagapamahala ng mga patakarang nagbibigay sa mga nangungupahan ng pinakamataas na benepisyo habang tinitiyak ang angkop na kita para sa may-ari. Ang pagsisikap na gugulin sa pagpapanatili ng mga nangungupahan ay nagreresulta sa mas maraming nasisiyahang residente at mas mataas na kita ng may-ari.

• ✓Ang mga pagsisikap sa pagpapanatili ng mga nangungupahan ay nagpapataas ng kasiyahan ng residente at kita ng may-ari
• ✓Dapat balansehin ng mga patakaran ang mga benepisyo ng nangungupahan at ang angkop na kita para sa may-ari

Ang tagapamahala ng ari-arian ang nag-eempleyo sa halos lahat ng taong nagtatrabaho sa lugar at nagbibigay ng instruksiyon at pangangasiwa sa kanila, kailangang malaman ang “ano, paano, at kailan” ng bawat trabaho. Ang tagumpay ay madalas nakasalalay sa kakayahan ng tagapamahala na pumili, magsanay, magdirekta, at magpanatili ng mga tauhan, dahil ang epektibong kawani ay nagpapanatili ng mababang mga bakante at gastos sa pagpapanatili.

• ✓Ang tagapamahala ay nag-eempleyo at nangangasiwa sa halos lahat ng tauhan sa lugar
• ✓Ang epektibong kawani ay nagpapanatili sa pinakamababa ng mga bakante at gastos sa pagpapanatili
• ✓Ang tagumpay ay madalas nakasalalay sa kakayahan ng tagapamahala na pumili, magsanay, magdirekta, at magpanatili ng mga tauhan

Maaaring hindi sinasadyang mabakante ang paupahang espasyo dahil sa maling renta, espasyong hindi pa handa para ipaupa, hindi epektibong pagbebenta ng resident manager, manedyer na walang pansin, mahihinang programa sa pagpapanatili ng mga nangungupahan, hindi kaakit-akit na mga harapan, walang daloy ng mga bisita, o mataas na salik ng pagkabakante sa lugar. Ang mga matagumpay na tagapamahala ay nananatiling mapagmatyag at iniaayos ang marketing at mga tauhan.

• ✓Ang maling renta, hindi handang espasyo, at mahinang pagbebenta ay mga karaniwang sanhi ng pagkabakante
• ✓Dapat ayusin ng mga tagapamahala ang mga estratehiya sa marketing at mga tauhan kung kinakailangan

Ang isang broker na nagpapayo sa isang mamimili ay dapat tiyakin na ang mga pahayag ay hindi ituturing na legal na payo o mga warranty tungkol sa hinaharap ng isang negosyo. Dapat talakayin ng broker ang background ng mamimili, mga pondong pang-investment, pinagmumulan ng paghiram, credit mula sa mga supplier, mga propesyonal na tagapayo, inaasahang kita, posibleng pagkalugi, at kwalipikasyon sa loan. Dapat malaman ng broker ang mga nabubuwisang pangyayari sa paglilipat ng negosyo at payuhan ang mga principal na humingi ng legal at tax advice.

• ✓Ang mga pahayag sa pagpapayo ay hindi dapat ituring na legal o tax advice o mga warranty tungkol sa hinaharap
• ✓Dapat payuhan ng broker ang mga principal na humingi ng legal at tax advice
• ✓Dapat malaman ng broker ang mga nabubuwisang pangyayari na nagmumula sa paglilipat ng negosyo

Ang isang batas sa buwis na epektibo noong Enero 2000 ay may negatibong epekto sa isang nagbebenta na tumatanggap ng nota para sa bahagi ng presyo ng pagbili. Nalalapat ito sa mga pagbebenta ng asset (hindi pagbebenta ng korporasyon) kung saan ginagamit ang accrual method of accounting. Ang kabuuang halaga ng dolyar ng nota ay nabubuwisan nang sabay-sabay kahit na ang mga kita ay natatanggap sa mga installment sa loob ng maraming taon. Dapat ituro ng licensee sa nagbebenta na talakayin ito sa isang accountant sa oras ng listing.

• ✓Ang batas ng Enero 2000 ay nalalapat sa mga pagbebenta ng asset, hindi pagbebenta ng korporasyon, gamit ang accrual accounting
• ✓Ang kabuuang halaga ng dolyar ng nota ng nagbebenta ay nabubuwisan nang sabay-sabay kahit na binabayaran sa mga installment
• ✓Dapat ituro ng licensee sa nagbebenta na talakayin ito sa isang accountant sa oras ng listing

Sa isang pagbebenta ng asset, dapat maging maingat sa paglalaan ng konsiderasyon sa mga muwebles, fixtures, kagamitan, kasunduan sa hindi pagkumpetensya, goodwill, imbentaryo, mga kasunduan sa pagkonsulta, lease, mga interes sa leasehold, at mga kontrata sa pagtatrabaho, dahil ang paglalaan ay maaaring may mahahalagang kahihinatnan sa buwis para sa mga partido.

• ✓Ang konsiderasyon sa isang pagbebenta ng asset ay dapat maingat na ilaan sa iba't ibang kategorya ng asset.
• ✓Ang paglalaan ng mga item ay maaaring may mahahalagang kahihinatnan sa buwis para sa mga partido.

Sa orihinal na survey, ang mga lawa, ilog, at mga katangian ay lumikha ng mga pira-pirasong bahagi ng lupa na mas maliit kaysa sa isang quarter section, na kinikilala sa pamamagitan ng numero bilang government lots. Sa ngayon, ang sukat ng lupa na nawala dahil sa mga correction line at pagkakamali ay inilalagay sa mga quarter section na nasa hangganan ng kanluran at hilagang hangganan ng township, na tinatawag ding government lots. Ang isang government lot ay hindi laging naglalaman ng karaniwang bilang ng acres.

• ✓Ang mga government lot ay mga pira-pirasong parsela na kinikilala sa pamamagitan ng numero
• ✓Ang mga pagsasaayos ng correction line ay inilalagay sa kanluran at hilagang quarter section ng township
• ✓Ang isang government lot ay hindi laging naglalaman ng karaniwang bilang ng acres

Ang isang surveyor o civil engineer na nagsasagawa ng survey ay maaaring mag-file ng rekord ng survey sa county surveyor kapag inihahayag nito ang pisikal na pagbabago na wala sa mga naunang mapa, isang mahalagang pagkakaiba, ebidensya ng mga alternatibong posisyon ng linya, o mga linyang nangangailangan ng trigonometrikong kalkulasyon. Ang county surveyor ay magfa-file nito sa county recorder.

• ✓Ang rekord ng survey ay inihahain sa county surveyor, pagkatapos ay sa county recorder
• ✓Inihahayag nito ang mga pisikal na pagbabago, pagkakaiba, o mga linyang hindi matutukoy nang walang kalkulasyon

Ang assessor ng county ay maaaring maghanda at maghain ng tumpak na mga mapa ng lupain ng county, na nagbibigay ng numero o titik sa mga parsela ayon sa inaprubahan ng board of supervisors. Sa ilalim ng Seksyon 327 ng Revenue and Taxation Code, hindi maaaring ilarawan ang lupain sa isang deed o conveyance sa pamamagitan ng pagtukoy sa naturang mapa maliban kung ang mapa ay naisumite para sa rekord sa tanggapan ng county recorder.

• ✓Ang mga mapa ng assessor ay naglalagay ng numero o titik sa mga parsela para sa layunin ng buwis
• ✓Hindi maaaring ilarawan ang lupain sa isang deed gamit ang mapa ng assessor maliban kung ito ay nakatala

Sa kawalan ng ulat ng titulo, maaaring tukuyin ang ari-arian sa pamamagitan ng numero ng kalye, pangalan (hal., “The Norris Ranch”), o pangkalahatang sanggunian (hal., “ang lote ko sa High Street”). Ang mga paraang ito ay legal, ngunit ang mga kumpanya ng titulo ay karaniwang hindi nagbibigay ng seguro sa titulo gamit ang gayong paglalarawan. Kung may pagdududa, kumonsulta sa lisensyadong inhinyero, surveyor, o kumpanya ng titulo.

• ✓Ang mga impormal na paglalarawan (numero ng kalye, pangalan, pangkalahatang sanggunian) ay legal ngunit hindi maaaring segurohan sa titulo
• ✓Kumonsulta sa surveyor, inhinyero, o kumpanya ng titulo kapag hindi tiyak ang tamang paraan

Ang mga aklat-aralin sa heolohiya tulad ng “California’s Changing Landscapes” ni Gordon B. Oakeshott ay nakatuon sa heolohiya ng California. Ang impormasyon tungkol sa mga oil at gas field ng estado, mga kondisyon ng estruktura at kalidad ng produksyon ay makukuha mula sa California Division of Oil, Gas, and Geothermal Resources ng Department of Conservation. Ang California Geological Survey ng nasabing Departamento ay nag-aalok ng mga publikasyon tungkol sa mineral, pagmimina at mga usapin sa heolohiya.

• ✓Ang California Division of Oil, Gas, and Geothermal Resources ay bahagi ng Department of Conservation
• ✓Ang California Geological Survey ay naglalathala ng mga sanggunian tungkol sa mineral at mga usapin sa heolohiya

Ang mga lisensya ay ibinibigay para sa apat na taon at dapat i-renew bago mag-expire. Ang DRE ay nagpapadala ng courtesy renewal form mga 90 araw bago mag-expire, ngunit ang hindi pagtanggap nito ay hindi nag-aalis ng responsibilidad na mag-renew. Ang pag-renew ay nangangailangan ng bayad at ebidensya ng pagkumpleto ng continuing education; hindi kailangan ng pagsusulit.

• ✓Ang mga lisensya ay nire-renew tuwing apat na taon nang walang pagsusulit
• ✓Ang DRE ay nagpapadala ng courtesy renewal notice mga 90 araw bago; ang hindi pagtanggap ay hindi dahilan para hindi makapag-renew nang nasa oras
• ✓Ang pag-renew ay nangangailangan ng naaangkop na bayad at ebidensya ng natapos na continuing education

Maaaring i-renew nang huli ang lisensya sa loob ng dalawang taon mula sa pag-expire sa pamamagitan ng wastong aplikasyon, kasalukuyang CE, at bayad sa late renewal, ngunit hindi maaaring magsagawa ng lisensyadong aktibidad habang nasa lapse. Pagkalipas ng dalawang taon mula sa pag-expire, mawawala ang lahat ng karapatan sa lisensya at kailangang muling maging kwalipikado ang indibidwal sa pamamagitan ng pagsusulit.

• ✓Pinapayagan ang late renewal sa loob ng dalawang taon mula sa pag-expire kasama ang bayad sa late renewal
• ✓Walang lisensyadong aktibidad o komisyon ang pinapayagan sa pagitan ng pag-expire at late renewal
• ✓Pagkalipas ng dalawang taon mula sa pag-expire, mawawala ang lahat ng karapatan sa lisensya, na nangangailangan ng requalification sa pamamagitan ng pagsusulit (Section 10154)

Kung mag-expire ang lisensya ng isang broker, dapat itigil ang lahat ng lisensyadong aktibidad, ilalagay ang mga salesperson ng broker sa status na hindi nagtatrabaho, at kakanselahin ang mga lisensya ng branch office. Dapat i-reactivate ng broker ang mga lisensya ng salesperson (RE 214) at mga branch office (RE 203). Ang mga renewal na ipinadala sa koreo ay dapat may postmark bago ang hatinggabi ng petsa ng pag-expire; ang mga stamp ng postage meter ay hindi valid na ebidensya ng postmark.

• ✓Kapag nag-expire ang lisensya ng broker, ilalagay ang mga salesperson sa status na hindi nagtatrabaho at kakanselahin ang mga lisensya ng branch office
• ✓Ang mga renewal na ipinadala sa koreo ay dapat may postmark bago ang hatinggabi ng petsa ng pag-expire
• ✓Hindi tinatanggap ang mga stamp ng postage meter bilang ebidensya ng postmark ng Serbisyo Postal ng Estados Unidos

Ang posisyon ng pagtitiwala na tinatanggap ng isang broker bilang ahente para sa isang principal ay pinakatumpak na inilalarawan bilang isang fiduciary relationship. Ang isang broker na kumikilos para sa isang kliyente sa mga pakikipagtransaksyon sa mga ikatlong tao ay nakatali sa mga batas ng agency.

• ✓Ang ugnayan ng broker at principal ay isang fiduciary relationship
• ✓Ang isang broker ay nakatali sa mga batas ng agency sa mga pakikipagtransaksyon sa mga ikatlong tao
• ✓Kasama sa mga fiduciary duty ang loyalty, care, disclosure at accounting

Kung ang isang broker, habang kumikilos bilang ahente sa isang pagbebenta, ay nagmamaling representasyon sa propiedad ng prinsipal sa isang mamimili, ang prinsipal ay maaaring sumailalim sa rescission ng pagbebenta, isang aksyong hukuman para sa mga danyos, at pananagutan sa tort (alinman sa mga nabanggit).

• ✓Maaaring managot ang isang prinsipal para sa maling representasyon ng isang ahente sa isang mamimili
• ✓Kasama sa mga kahihinatnan ang rescission, mga aksyon para sa danyos, at pananagutan sa tort

Kapag natuklasan ng isang broker ang ebidensya ng infestasyon ng anay bago magsara ang escrow, dapat agad na ibunyag ng broker ang impormasyong ito sa parehong buyer at seller para sa angkop na paglutas.

• ✓Dapat ibunyag ng isang broker ang mga natuklasang materyal na depekto tulad ng ebidensya ng anay sa parehong buyer at seller
• ✓Ang hindi pagbunyag ng mga kilalang materyal na katotohanan ay lumalabag sa tungkulin ng broker

Ang pinakamahalagang dahilan para panatilihin ng isang broker ang isang trust fund account na hiwalay sa business account ay ang kahihinatnan na maaaring mangyari kung may legal na aksyon na gagawin laban sa broker (pinoprotektahan ang pondo ng kliyente mula sa mga creditor ng broker at sa pananagutan sa commingling).

• ✓Dapat panatilihing hiwalay ang mga trust fund sa business/personal na pondo ng broker.
• ✓Pinoprotektahan ng paghihiwalay ang pondo ng kliyente kung may legal na aksyon laban sa broker.
• ✓Ipinagbabawal ang commingling.

Ang mga kopya ng lahat ng listing, resibo ng deposito, mga tseke na kinansela, at mga rekord ng trust ay dapat panatilihin ng isang lisensyadong real estate broker sa loob ng tatlong taon.

• ✓Dapat panatilihin ng mga broker ang mga rekord ng transaksyon at trust sa loob ng tatlong taon.
• ✓Kasama sa mga kinakailangang rekord ang mga listing, resibo ng deposito, mga tseke na kinansela, at mga rekord ng trust.

Ang pinakamataas na komisyon na maaaring singilin ng isang broker sa isang seller para sa pagbebenta ng residential income property ay napag-uusapan—hindi ito itinatakda ng Real Estate Law, ng cap sa porsyento, o ng lokal na kaugalian.

• ✓Ang mga komisyon sa real estate ay palaging napag-uusapan sa pagitan ng broker at ng principal.
• ✓Walang legal na pinakamataas na komisyon na itinatakda ng batas o ng kaugalian.

Sa ilalim ng Batas sa Real Estate ng California, ang isang broker sa California ay maaaring magbayad ng komisyon sa isang broker ng ibang estado (isang nakikipagtulungang broker na wala sa estado), kahit na ang broker na iyon ay hindi lisensyado sa California.

• ✓Ang isang broker sa California ay maaaring magbayad o maghati ng komisyon sa isang broker ng ibang estado
• ✓Ang broker na wala sa estado ay hindi kailangang lisensyado sa California upang makatanggap ng komisyong pangkooperasyon

Ang mga taong nagbibigay ng paggawa o materyales upang pagbutihin ang real estate ay maaaring maghain ng lien kung hindi agad nabayaran. Ang pangunahing karapatan ay nagmumula sa Article XIV, Section 3 ng Konstitusyon ng California, na ipinatutupad ng Civil Code Title 15 (Section 3082 et seq.). Ang teorya ng lien ay na ang mga pagpapabuti ay nagdaragdag ng halaga, kaya makatarungang singilin ang lupa.

• ✓Ang mga mekaniko, tagapagtustos ng materyales, artisano, at manggagawa ay may karapatang konstitusyonal sa lien (Art. XIV, Sec. 3)
• ✓Ang lien ay dapat nakabatay sa isang wastong kontrata at may bisa lamang hanggang sa lawak ng paggawa/mga materyales na aktwal na ginamit
• ✓Walang lien na nakakabit sa pampublikong gawain; sa mga pribadong gawain ng pagpapabuti lamang

Ang pag-convert ng lien sa bayad ay nangangailangan ng: (1) napapanahong pagre-record ng notice at claim of lien sa county kung saan matatagpuan ang trabaho; (2) pag-perfect sa pamamagitan ng paghahain ng demanda sa tamang hukuman; (3) pagre-record ng lis pendens; (4) napapanahong pagtuloy ng demanda hanggang sa paghatol; at (5) pagpapatupad sa pamamagitan ng foreclosure sale.

• ✓Dapat napapanahong mairecord ang claim of lien, pagkatapos ay maghain ng foreclosure action upang ma-perfect ito
• ✓Dapat mairecord ang lis pendens upang magbigay ng notice ng nakabinbing demanda
• ✓Ang kabiguan na magsampa ng demanda sa loob ng 90 araw pagkatapos ng pagre-record ay nagpapawalang-bisa sa lien

Maliban sa mga naghahabol na may direktang kontrata sa may-ari, sa isang nagtatrabaho para sa sahod, o sa isang express labor trust fund, ang isang naghahabol ay dapat maghatid ng paunang abiso ng 20 araw sa loob ng 20 araw mula sa unang pagbibigay ng paggawa/materyales (Civil Code 3097). Ito ay kinakailangan bago ang isang wastong mechanic’s lien at nagpapaalam sa may-ari, kontratista, at tagapagpahiram na maaaring magkaroon ng mga lien.

• ✓Ang paunang abiso ng 20 araw ay dapat ibigay nang hindi lalampas sa 20 araw pagkatapos ng unang pagbibigay ng paggawa/materyales
• ✓Ito ay kinakailangan bago ang bisa ng isang paghahabol ng mechanic’s lien
• ✓Ang mga naghahabol sa direktang kontrata ay nagpapaalam lamang sa construction lender; ang iba ay nagpapaalam sa may-ari, kontratista, at lender
• ✓Dapat gamitin ang kasalukuyang pormang itinakda ng batas o maaaring hindi pansinin ng hukuman ang abiso

Kapag may nakatalang abiso ng pagkumpleto/pagtigil, ang orihinal na kontratista ay dapat mag-record sa loob ng 60 araw; ang sinumang ibang naghahabol ay sa loob ng 30 araw. Kung walang nakatalang abiso ng pagkumpleto/pagtigil, ang sinumang naghahabol ay may 90 araw pagkatapos ng pagkumpleto upang i-record ang paghahabol ng lien.

• ✓Orihinal na kontratista: 60 araw pagkatapos ng abiso ng pagkumpleto/pagtigil
• ✓Iba pang mga naghahabol: 30 araw pagkatapos ng abiso ng pagkumpleto/pagtigil
• ✓Walang abisong naitala: 90 araw pagkatapos ng pagkumpleto para sa lahat ng naghahabol

Ang mechanic's lien ay nagwawakas sa pamamagitan ng kusang pagpapalaya o awtomatiko kung walang aksyong foreclosure na isampa sa loob ng 90 araw mula sa pagrehistro. Kung ang trabaho ay nagsimula bago irehistro ng tagapagpautang ang deed of trust nito, ang lahat ng mechanic's lien ay nauuna sa encumbrance ng tagapagpautang (Civil Code 3134), na nagsasapanganib sa seguridad ng construction loan.

• ✓Ang aksyong foreclosure ay dapat isampa sa loob ng 90 araw pagkatapos mairehistro ang lien o ito ay walang bisa
• ✓Kung ang trabaho ay nagsimula bago mairehistro ang deed of trust, ang mechanic's lien ay may priyoridad kaysa sa tagapagpautang
• ✓Ang pinalawig na credit para sa layunin ng lien ay hindi maaaring lumampas sa isang taon mula sa pagkumpleto, at ang notice ay dapat isampa sa loob ng 90-araw na panahon

Ang pagkakumpleto ay itinatakda ng: pag-okupa/paggamit kasabay ng pagtigil ng paggawa; pagtanggap ng may-ari; pagtigil ng paggawa nang 60 sunod-sunod na araw; o pagtigil ng 30 araw na may nairehistrong abiso ng pagtigil. Maaaring maghain ang may-ari ng abiso ng pagkakumpleto sa loob ng 10 araw mula sa pagkakumpleto. Ang gawain ng pampublikong entidad ay kumpleto sa pagtanggap o 30 araw na pagtigil.

• ✓Maaaring mangyari ang pagkakumpleto sa pamamagitan ng pagtanggap, pag-okupa na may pagtigil, 60-araw na pagtigil, o 30-araw na pagtigil na may nairehistrong abiso
• ✓Dapat irehistro ang abiso ng pagkakumpleto sa loob ng 10 araw pagkatapos ng pagkakumpleto (Kodigo Sibil 3093, 3117)

Ang may-ari (o may hawak ng interes) ay maaaring umiwas sa pananagutan sa pamamagitan ng pag-post ng paunawa ng hindi pananagutan sa kitang-kitang lugar at pagre-record ng beripikadong kopya sa loob ng 10 araw mula nang malaman ang gawain. Ang mga may-ari/kontratista na tumututol sa isang lien ay maaaring mag-record ng lien release bond (Civil Code 3143) upang alisin ang lien mula sa ari-arian.

• ✓Ang paunawa ng hindi pananagutan ay dapat i-post AT i-record sa loob ng 10 araw mula nang makuha ang kaalaman sa gawain
• ✓Kung hindi isinagawa ang pag-post, ang na-record na paunawa ay walang ibinibigay na proteksiyon
• ✓Ang na-record na lien release bond ay nag-aalis ng pag-aangkin ng lien mula sa ari-arian (Civil Code 3143)

Epektibo noong 1991, ang mga arkitekto, rehistradong inhinyero, at lisensyadong tagasuri ng lupa sa ilalim ng nakasulat na kontrata ay maaaring maghain ng lien ng propesyonal sa disenyo (Civil Code 3081.1–3081.10). Isang 10-araw na nakasulat na kahilingan para sa pagbabayad ang dapat ipadala bago ang pagre-record. Hindi ito naaangkop sa mga single-family na tirahan na okupado ng may-ari na may halagang mas mababa sa $100,000 at nagbibigay daan sa mga naunang naitalang interes.

• ✓Ang isang 10-araw na nakasulat na kahilingan para sa pagbabayad (sertipikado/rehistradong koreo) ay dapat mauna sa pagre-record
• ✓Hindi naaangkop ang lien sa mga single-family na tirahan na okupado ng may-ari na may halagang mas mababa sa $100,000 (Civil Code 3081.10)
• ✓Hindi nangunguna ang lien sa mga interes na naitala bago ito (Civil Code 3081.9)