Special Brokerage Relationships - Probate Sales and Commissions +13California · immobilier · Français

Un représentant de la succession peut engager une vente successorale en recherchant des offres directement ou par l'intermédiaire de courtiers (Code des successions de Californie § 10150). L'exécuteur ou l'administrateur peut vendre les biens immobiliers de la succession lorsque cela est dans l'intérêt supérieur de la succession. La vente, publique ou privée, doit être annoncée par publication ou affichage (Code des successions de Californie §§ 10300 et suivants). L'acceptation est soumise à la confirmation du tribunal des successions. Avec l'autorisation du tribunal, le représentant peut accorder un droit exclusif de vente pour une durée maximale de 90 jours (Code des successions de Californie § 10150). En vertu de l'Independent Administration of Estates Act, l'administrateur peut vendre sans confirmation du tribunal, mais avec avis à tous les bénéficiaires (Code des successions de Californie § 10400 et suivants).

• ✓Une vente successorale exige une publicité par publication ou affichage et est soumise à la confirmation du tribunal des successions
• ✓Avec l'autorisation du tribunal, un droit exclusif de vente peut être accordé pour une durée maximale de 90 jours (Code des successions de Californie § 10150)
• ✓En vertu de l'Independent Administration of Estates Act, les ventes peuvent se poursuivre sans confirmation du tribunal, mais avec avis à tous les bénéficiaires

Une offre d'achat doit porter sur un prix non inférieur à 90 % de la valeur d'expertise du bien (expertise datée de moins d'un an avant la vente) et doit être conforme aux exigences légales, aux règles du tribunal supérieur local et aux termes de l'avis public (Probate Code § 10160 et seq.). Le tribunal vérifie que le bien a été exposé au marché. Les enchérisseurs et leurs courtiers devraient assister à l'audience d'homologation, car des surenchères peuvent se produire, et devraient connaître les règles locales sur les enchères préalables et les dépôts exigés. Après l'homologation, les procédures normales de séquestre concluent la transaction.

• ✓Une offre en matière de succession doit être d'au moins 90 % de la valeur d'expertise, l'expertise étant datée de moins d'un an avant la vente.
• ✓L'offre doit être conforme aux exigences légales, aux règles du tribunal local et aux termes de l'avis public.
• ✓Des surenchères peuvent se produire à l'audience d'homologation; les enchérisseurs et leurs courtiers devraient donc y assister et connaître les règles locales sur les enchères préalables.

Le paiement des commissions dans les ventes en succession relève généralement du pouvoir discrétionnaire du tribunal, sous réserve des normes statutaires. En vertu du Code de procédure civile § 10162, la rémunération d'un agent ayant produit un enchérisseur gagnant (via surenchère) ne doit pas dépasser la moitié de la différence entre l'offre de rendement initiale et l'offre gagnante ; cette limite ne s'applique pas à un agent titulaire d'un contrat § 10150 avec la succession. Si un acheteur non représenté par un agent voit sa surenchère confirmée, le courtier inscripteur peut recevoir une commission intégrale uniquement sur l'offre initiale (Code de procédure civile § 10162.5). L'ordonnance de confirmation du tribunal fixe le montant de la commission et sa répartition. Lorsque l'agent est également l'acheteur, le tribunal examine l'importance substantielle des actes de l'agent (Estate of Levinthal v. Silberts, 105 Cal. App. 3d 691 (1980)).

• ✓La rémunération d'un agent de surenchère ne peut pas dépasser la moitié de la différence entre l'offre de rendement initiale et l'offre gagnante (Code de procédure civile § 10162)
• ✓Si la surenchère d'un acheteur non représenté est confirmée, le courtier inscripteur ne reçoit une commission intégrale que sur l'offre initiale (Code de procédure civile § 10162.5)
• ✓L'ordonnance de confirmation du tribunal fixe le montant de la commission et sa répartition entre les courtiers
• ✓Les tribunaux examinent l'importance substantielle des actes d'un agent lorsque l'agent est également l'acheteur

L'emprunteur peut exiger une déclaration écrite du bénéficiaire indiquant le solde impayé, le taux d'intérêt, les versements en retard, les montants des paiements, la date d'échéance, la situation fiscale et d'assurance, le solde du compte de retenue, les frais supplémentaires et la cessibilité. Les frais sont plafonnés à 30 $. La déclaration doit être remise dans les 21 jours ; tout manquement délibéré entraîne une pénalité de 300 $.

• ✓Les frais de déclaration du bénéficiaire sont plafonnés à 30 $
• ✓Doit être remise dans les 21 jours suivant une demande écrite
• ✓Tout manquement délibéré à la remettre entraîne une pénalité de 300 $ plus des dommages-intérêts
• ✓Ne peut être demandée plus de 60 jours après l'enregistrement de l'avis de défaut

Le relevé de demande de solde de remboursement détaille les montants dus pour le remboursement du prêt et peut être demandé à tout moment, sauf après la première publication de l'avis de vente par le trustee ou l'audience judiciaire. À défaut de précision sur le type de relevé demandé, la demande est réputée porter par défaut sur le relevé de solde de remboursement. Les mêmes règles de frais et de 21 jours/300 $ s'appliquent.

• ✓Le relevé de demande de solde de remboursement détaille les montants dus pour le remboursement du prêt
• ✓Peut être demandé à tout moment, sauf après la première publication de l'avis de vente par le trustee
• ✓Le bénéficiaire considère par défaut qu'il s'agit d'un relevé de solde si le type n'est pas précisé

Les comptes séquestres sont interdits, sauf lorsqu'ils sont exigés par les autorités de réglementation, en cas de défaut de paiement de deux versements d'impôts consécutifs, lorsque le prêt représente 90 % ou plus du prix de vente ou de la valeur estimée, lorsque le total des prêts combinés dépasse 80 % de la valeur estimée, ou pour les prêts hypothécaires à prix plus élevé en vertu du règlement Z.

• ✓Interdits pour les logements occupés par leur propriétaire, sauf dans des circonstances précisées
• ✓Autorisés lorsque le prêt représente 90 % ou plus du prix de vente ou de la valeur estimée
• ✓Autorisés lorsque le total des prêts combinés dépasse 80 % de la valeur estimée
• ✓Autorisés pour les prêts hypothécaires à prix plus élevé en vertu du règlement Z/TILA

Une Déclaration de demande de paiement réduit énonce un montant inférieur à la dette impayée, ainsi que les conditions auxquelles le prêteur procédera à la rétrocession. Elle fait suite à un Accord de paiement réduit et à une Demande de paiement réduit. Le prêteur doit répondre dans les 21 jours ; sa période d'application n'excède pas 30 jours. Ces dispositions étaient susceptibles d'abrogation au 1er janvier 2014.

• ✓La période d'application de la Déclaration de demande de paiement réduit n'excède pas 30 jours
• ✓Le prêteur doit répondre à la Demande de paiement réduit dans les 21 jours
• ✓Une réponse tardive expose le prêteur à une sanction de 300 dollars, plus les dommages-intérêts et les honoraires d'avocat

En vertu de l'article 2954 du Code civil de Californie, un emprunteur peut demander un relevé de situation du compte, fourni dans les 60 jours suivant la fin de chaque année civile, détaillant les intérêts, le principal et les mouvements du compte de séquestre. Un relevé par an est gratuit. Aucune augmentation du paiement au compte de séquestre n'est effective avant que ne soient fournis une comptabilité détaillée et un nouveau relevé de taux.

• ✓Relevé fourni dans les 60 jours suivant la fin de l'année civile (un gratuit par an)
• ✓L'augmentation du paiement au compte de séquestre exige une comptabilité détaillée et un relevé de taux
• ✓Un relevé mensuel ou un livret satisfait à l'exigence

Un créancier/prêteur ou cessionnaire n'encourt aucune responsabilité au titre de 15 USC 1607, 1611 et 1640 pour un défaut de conformité si, dans les 60 jours suivant la découverte d'une erreur et avant qu'une action ne soit intentée ou qu'un avis écrit ne soit reçu de l'emprunteur, il notifie l'erreur à l'emprunteur et procède à des ajustements du compte afin que l'emprunteur ne paie pas plus que les frais réellement divulgués ou l'équivalent de l'APR, selon le montant le plus faible.

• ✓La correction doit intervenir dans les 60 jours suivant la découverte de l'erreur
• ✓La correction doit intervenir avant qu'une poursuite ne soit engagée ou qu'un avis écrit de l'emprunteur ne soit reçu
• ✓Les ajustements doivent garantir que l'emprunteur ne paie pas plus que les frais divulgués ou l'équivalent de l'APR, selon le montant le plus faible

Un créancier/prêteur ou cessionnaire ne peut être tenu responsable dans une action civile s'il démontre, par prépondérance de la preuve, que la violation était involontaire et résultait d'une erreur de bonne foi, malgré le maintien de procédures raisonnablement adaptées pour éviter de telles erreurs.

• ✓Doit prouver par prépondérance de la preuve que la violation n'était pas intentionnelle
• ✓Doit démontrer qu'une erreur de bonne foi s'est produite malgré des procédures raisonnablement adaptées pour éviter les erreurs
• ✓S'applique en vertu du 15 USC 1640(c)

Les impositions spéciales sont prélevées pour financer le coût des améliorations ou services publics (rues, égouts, irrigation, drainage). Elles NE sont PAS fondées sur la valeur du bien, et leurs privilèges ont généralement le même rang de priorité que les privilèges fiscaux généraux.

• ✓Les impositions spéciales financent des améliorations/services publics, sans être fondées sur la valeur du bien
• ✓Les privilèges ont généralement le même rang de priorité que les privilèges fiscaux généraux
• ✓Les districts autonomes peuvent émettre des obligations et imposer les terrains selon leur valeur; le privilège a priorité sur les intérêts privés

Plutôt que de former un district, une ville ou un comté peut créer une « zone d'amélioration » et imposer les terres en fonction des bénéfices reçus. Les évaluations de bénéfices sont souvent incluses dans la facture de taxe foncière et ne sont généralement pas déductibles de l'impôt sur le revenu.

• ✓Elles se distinguent des taxes spéciales par l'assiette d'imposition.
• ✓Généralement NON déductibles dans les déclarations de revenus californiennes ou fédérales.
• ✓Seules les évaluations destinées à financer l'entretien (et non les améliorations) sont déductibles.
• ✓Prélevées pour l'éclairage, la lutte contre les inondations, le transport en commun, la police, les services d'incendie, les services du comté et les services paramédicaux.

Un rapport public préliminaire permet à un lotisseur de commencer la commercialisation avant un rapport final, mais autorise uniquement des réservations non contraignantes avec des fonds entièrement remboursables placés sous séquestre.

• ✓Permet uniquement au lotisseur d’accepter des réservations de la part d’acheteurs potentiels
• ✓Les fonds de réservation doivent être entièrement remboursables et conservés sous séquestre
• ✓Les rapports publics préliminaires ont une durée d’un an et peuvent être renouvelés
• ✓Ne fournit pas les mêmes divulgations qu’un rapport final

Un rapport public final a une durée de validité de cinq ans. Les changements importants exigent un rapport modifié ; les lotissements non vendus au bout de cinq ans exigent un rapport renouvelé.

• ✓Un rapport public final a une durée de validité de cinq ans.
• ✓Un changement important (p. ex., changement de propriété, gestion des fonds d'achat, usage) exige de présenter une demande de rapport public modifié.
• ✓À la fin des cinq ans, si tout n'est pas vendu, un renouvellement pour une période supplémentaire de cinq ans peut être demandé.

Un rapport provisoire permet uniquement des réservations non contraignantes dans l’attente d’un rapport modifié ; un rapport conditionnel permet des contrats de vente contraignants avant l’admissibilité complète à un rapport final.

• ✓Rapport public provisoire : type particulier de rapport modifié, permet uniquement des réservations non contraignantes, valable un an, expire dès la délivrance du rapport modifié
• ✓Le rapport provisoire ne peut être demandé qu’en conjonction avec une demande de modification/renouvellement ou après celle-ci
• ✓Rapport public conditionnel : autorise des contrats de vente contraignants même si le projet n’a pas pleinement satisfait aux conditions pour un rapport final (article 11018.12 du Code, règlement 2790.2)

Les cartes de délimitation des zones inondables de la FEMA délimitent les zones spéciales d'inondation (crue de récurrence de 100 ans), les zones de risque d'inondation modéré (100 à 500 ans) et les zones de risque minimal (au-delà de 500 ans). Un vendeur (ou agent/agent coopérant) d'un bien situé dans une zone spéciale de risque d'inondation doit divulguer ce fait ainsi que le fait que la loi fédérale exige une assurance inondation comme condition de financement pour la plupart des structures qui s'y trouvent.

• ✓Les zones spéciales d'inondation se situent à l'intérieur de la limite de crue de 100 ans
• ✓La loi fédérale exige une assurance inondation comme condition de financement pour la plupart des structures situées dans une zone spéciale de risque d'inondation
• ✓Le vendeur et les agents doivent divulguer le risque d'inondation à l'acheteur
• ✓Les divulgations se font généralement au moyen du formulaire NHD

Si un vendeur sait que le bien se trouve dans une zone de responsabilité de l'État ou sur une carte du Département remise à l'assesseur du comté, le vendeur doit divulguer un risque d'incendie important et le fait que le terrain est soumis à des exigences préventives (Code des ressources publiques 4291). En l'absence d'une ordonnance de comté assumant cette responsabilité, le vendeur doit divulguer que l'État n'est pas tenu d'assurer la protection contre les incendies, sauf si un accord de coopération l'exige.

• ✓Doit divulguer un risque d'incendie important et les exigences préventives si le bien se trouve dans une zone de responsabilité de l'État
• ✓L'article 4291 du Code des ressources publiques énumère les exigences préventives
• ✓Doit divulguer que l'État n'est pas tenu d'assurer la protection contre les incendies en l'absence d'un accord de coopération
• ✓Les cartes des zones de responsabilité de l'État sont mises à jour tous les cinq ans

En vertu de la loi Alquist-Priolo sur le zonage des failles sismiques (Alquist-Priolo Earthquake Fault Zoning Act), un vendeur (ou son agent) doit déclarer qu’un bien se trouve ou peut se trouver dans une zone de faille sismique dans la Déclaration de divulgation des zones de risques naturels (Natural Hazard Zone Disclosure Statement). La remise du Guide du propriétaire sur la sécurité sismique (Homeowner’s Guide to Earthquake Safety) est exigée pour les habitations résidentielles construites avant le 1er janvier 1960, et les deux guides sont exigés pour les bâtiments en maçonnerie avec planchers et toitures à ossature de bois construits avant le 1er janvier 1975.

• ✓La loi Alquist-Priolo exige la déclaration d’un bien situé dans une zone de faille sismique
• ✓Le Guide du propriétaire est exigé pour les habitations résidentielles d’une à quatre unités construites avant le 1er janvier 1960
• ✓Les bâtiments en maçonnerie avec planchers et toitures à ossature de bois construits avant le 1er janvier 1975 exigent le ou les guides
• ✓Si l’acheteur reçoit le guide, aucune autre information géologique ou sismique n’est exigée, mais la déclaration de la zone de faille et des risques connus doit toujours être effectuée

Les rapports NHD de tiers incluent souvent la divulgation de l’emplacement de munitions (Code civil de Californie 1102.15, à moins d’un mille d’une ancienne zone d’entraînement militaire lorsque le vendeur en a connaissance réelle), les divulgations relatives aux activités commerciales/industrielles, à la proximité ou à l’influence d’un aéroport, à la base de données de la loi Megan, aux moisissures et à Mello-Roos.

• ✓L’emplacement de munitions doit être divulgué en vertu du Code civil de Californie 1102.15 s’il se trouve à moins d’un mille et que le vendeur en a connaissance réelle.
• ✓La divulgation Mello-Roos est exigée en vertu du Code civil de Californie 1102.6b — le vendeur doit faire un effort de bonne foi pour obtenir l’avis du district.
• ✓La divulgation de la base de données de la loi Megan est incluse dans le rapport NHD.
• ✓Les exemptions de TDS s’appliquent aux divulgations relatives aux munitions et à Mello-Roos.

La brochure « Risques environnementaux : un guide pour les propriétaires, acheteurs, bailleurs et locataires » couvre l’amiante, le radon, le plomb et le formaldéhyde. S’il est fourni, ni le vendeur ni l’agent n’a l’obligation de donner des informations supplémentaires sur ces risques (autres que le plomb), sauf s’ils ont une connaissance réelle de risques affectant le bien.

• ✓La brochure couvre l’amiante, le radon, le plomb et le formaldéhyde
• ✓S’il est fourni, aucune obligation de divulguer davantage sur ces risques (sauf le plomb) en l’absence de connaissance réelle
• ✓La peinture à base de plomb et les autres risques environnementaux connus doivent encore être divulgués dans le TDS

Un compte fiduciaire ne peut normalement pas être productif d'intérêts, mais un courtier peut déposer des fonds dans un compte productif d'intérêts à la demande du propriétaire/des mandants si toutes les exigences de l'article 10145(d) du Code des professions et des métiers (B&P) sont respectées.

• ✓Le compte doit être ouvert au nom du courtier, à titre de fiduciaire pour un bénéficiaire/mandant désigné.
• ✓Tous les fonds doivent être assurés par une agence fédérale et conservés séparément des fonds du courtier.
• ✓Le courtier doit divulguer la nature du compte, la manière dont les intérêts sont calculés/payés, les frais de service et les pénalités de retrait.
• ✓Aucun intérêt gagné ne peut profiter au courtier ni aux personnes titulaires d'une licence qui lui sont rattachées.

Un courtier agissant à titre de mandataire d’une institution financière qui est bénéficiaire d’un prêt peut, en vertu du Règlement 2830.1, déposer les fonds du débiteur (emprunteur) dans un compte fiduciaire portant intérêt afin de payer les intérêts sur les comptes de séquestre conformément à l’article 2954.8 du Code civil.

• ✓Les fonds doivent être destinés au paiement futur des taxes foncières, cotisations d’amélioration ou primes d’assurance d’une résidence d’une à quatre unités familiales
• ✓Le compte doit être au nom du courtier en qualité de fiduciaire, assuré par la FDIC et contenir uniquement des fonds en fiducie
• ✓Aucun intérêt ne peut profiter au courtier ni aux personnes titulaires d’une licence auprès du courtier

Le gestionnaire immobilier doit tenir des registres appropriés et présenter régulièrement des rapports compréhensibles couvrant toutes les opérations. Une comptabilité mensuelle est recommandée, accompagnée d'un état annuel détaillé, ce qui permet au gestionnaire d'évaluer les fluctuations des revenus et des dépenses et de formuler les politiques futures.

• ✓Une comptabilité mensuelle au propriétaire est recommandée, ainsi qu'un état annuel détaillé
• ✓Les états annuels aident à évaluer les fluctuations des revenus et des dépenses et à formuler les politiques futures en matière de location, d'entretien et d'employés

Les locataires veulent en avoir le plus possible pour leur loyer et se sentir en sécurité. Le gestionnaire doit établir des politiques offrant un maximum d’avantages aux locataires tout en assurant un rendement adéquat au propriétaire. Les efforts consacrés à la fidélisation des locataires se traduisent par des résidents plus satisfaits et une augmentation des profits du propriétaire.

• ✓Les efforts de fidélisation des locataires augmentent la satisfaction des résidents et les profits du propriétaire
• ✓Les politiques doivent équilibrer les avantages des locataires et un rendement adéquat au propriétaire

Le gestionnaire immobilier emploie presque toutes les personnes travaillant dans les locaux et assure leur encadrement et leur supervision, devant connaître le « quoi, comment et quand » de chaque tâche. Le succès dépend souvent de la capacité du gestionnaire à choisir, former, diriger et retenir le personnel, car un personnel efficace permet de maintenir les taux de vacance et les coûts d'entretien à un faible niveau.

• ✓Le gestionnaire emploie et supervise presque tout le personnel présent dans les locaux
• ✓Un personnel efficace maintient les taux de vacance et les coûts d'entretien au minimum
• ✓Le succès dépend souvent de la capacité du gestionnaire à choisir, former, diriger et retenir le personnel

Un espace locatif peut être vacant de façon involontaire en raison d'un loyer inapproprié, d'un espace non prêt à être loué, d'une commercialisation inefficace par le gérant résident, d'un gérant inattentif, de programmes de fidélisation médiocres, de façades peu attrayantes, d'une absence de fréquentation ou de taux de vacance élevés dans le secteur. Les gérants qui réussissent restent vigilants et ajustent la commercialisation et le personnel.

• ✓Un loyer inapproprié, un espace non prêt et une commercialisation inefficace sont des causes courantes de vacance
• ✓Les gérants doivent ajuster les stratégies de commercialisation et le personnel lorsque cela s'impose

Un courtier immobilier qui conseille un acheteur doit veiller à ce que ses déclarations ne soient pas interprétées comme des conseils juridiques ni comme des garanties quant à l'avenir d'une entreprise. Le courtier doit discuter du parcours de l'acheteur, des fonds d'investissement, des sources d'emprunt, du crédit accordé par les fournisseurs, des conseillers professionnels, des attentes de revenus, des pertes potentielles et de l'admissibilité au prêt. Le courtier doit être conscient des événements imposables dans une cession d'entreprise et conseiller aux mandants de solliciter des conseils juridiques et fiscaux.

• ✓Les déclarations de conseil ne doivent pas être interprétées comme des conseils juridiques ou fiscaux ni comme des garanties quant à l'avenir
• ✓Le courtier doit conseiller aux mandants de solliciter des conseils juridiques et fiscaux
• ✓Le courtier doit être conscient des événements imposables résultant d'une cession d'entreprise

Une loi fiscale entrée en vigueur en janvier 2000 désavantage un vendeur qui accepte un billet à ordre pour une partie du prix d'achat. Elle s'applique aux ventes d'actifs, et non aux ventes d'actions de société, lorsque la méthode de comptabilité d'engagement est utilisée. Le montant total du billet est imposable en une seule fois même si le produit est reçu par versements sur plusieurs années. Le titulaire du permis doit demander au vendeur, au moment de la prise de mandat, d'en discuter avec un comptable.

• ✓La loi de janvier 2000 s'applique aux ventes d'actifs, et non aux ventes d'actions de société, lorsque la méthode de comptabilité d'engagement est utilisée
• ✓Le montant total du billet du vendeur est imposable en une seule fois même s'il est payé par versements
• ✓Le titulaire du permis doit demander au vendeur, au moment de la prise de mandat, d'en discuter avec un comptable

Dans une vente d’actifs, il faut apporter le plus grand soin à répartir la contrepartie entre le mobilier, les agencements, l’équipement, la convention de non-concurrence, le goodwill, les stocks, les contrats de conseil, le bail, les droits locatifs et les contrats de travail, car cette répartition peut avoir d’importantes conséquences fiscales pour les parties.

• ✓La contrepartie dans une vente d’actifs doit être répartie avec soin entre les diverses catégories d’actifs
• ✓La répartition des éléments peut avoir d’importantes conséquences fiscales pour les parties

Dans le levé initial, les lacs, les cours d'eau et les accidents géographiques ont créé des parcelles fractionnaires de terre inférieures à un quart de section, identifiées par un numéro comme lots gouvernementaux. Aujourd'hui, les superficies perdues en raison des lignes de correction et des erreurs sont placées dans les quarts de section bordant les limites ouest et nord du township, également appelés lots gouvernementaux. Un lot gouvernemental ne contient pas nécessairement un nombre d'acres standard.

• ✓Les lots gouvernementaux sont des parcelles fractionnaires identifiées par numéro.
• ✓Les ajustements des lignes de correction sont placés dans les quarts de section ouest et nord du township.
• ✓Un lot gouvernemental ne contient pas un nombre d'acres standard.

Un arpenteur-géomètre ou un ingénieur civil qui réalise un arpentage peut déposer un registre d'arpentage auprès du géomètre du comté lorsqu'il révèle un changement physique non indiqué sur des cartes antérieures, une divergence importante, la preuve de positions de lignes alternatives, ou des lignes nécessitant des calculs trigonométriques. Le géomètre du comté le dépose ensuite auprès du greffier du comté.

• ✓Un registre d'arpentage est déposé auprès du géomètre du comté, puis auprès du greffier du comté
• ✓Il révèle des changements physiques, des divergences ou des lignes non déterminables sans calcul

L'évaluateur du comté peut préparer et déposer des cartes exactes des terrains du comté, en attribuant des numéros ou des lettres aux parcelles selon l'approbation du conseil des superviseurs. En vertu de l'article 327 du Code des recettes et de la fiscalité, un terrain ne peut pas être décrit dans un acte ou une cession par référence à une telle carte, à moins que la carte n'ait été déposée pour inscription au bureau du registraire du comté.

• ✓Les cartes de l'évaluateur attribuent des numéros ou des lettres aux parcelles à des fins fiscales
• ✓Un terrain ne peut pas être décrit dans un acte au moyen d'une carte de l'évaluateur, à moins que celle-ci ne soit enregistrée

En l'absence de rapport de titre, un bien immobilier peut être désigné par son numéro de rue, son nom (par exemple, « The Norris Ranch ») ou une référence globale (par exemple, « mon lot sur High Street »). Ces méthodes sont légales, mais les sociétés de titres n'assureront généralement pas le titre avec une telle description. En cas de doute, consultez un ingénieur agréé, un géomètre-expert ou une société de titres.

• ✓Les descriptions informelles (numéro de rue, nom, référence globale) sont légales, mais ne permettent pas l'assurance du titre
• ✓Consultez un géomètre-expert, un ingénieur ou une société de titres lorsque la méthode correcte est incertaine

Les manuels de géologie tels que « California's Changing Landscapes » de Gordon B. Oakeshott portent sur la géologie de la Californie. Des informations sur les champs pétrolifères et gaziers de l'État, les conditions structurales et la qualité de la production sont disponibles auprès de la Division du pétrole, du gaz et des ressources géothermiques de Californie, qui relève du Département de la Conservation. Le California Geological Survey de ce département propose des publications sur les questions minérales, minières et géologiques.

• ✓La Division du pétrole, du gaz et des ressources géothermiques de Californie fait partie du Département de la Conservation.
• ✓Le California Geological Survey publie des ressources sur les questions minérales et géologiques.

Les licences sont délivrées pour quatre ans et doivent être renouvelées avant leur expiration. Le DRE envoie un formulaire de renouvellement de courtoisie environ 90 jours avant l'expiration, mais sa non-réception ne dispense pas de l'obligation de renouveler. Le renouvellement exige les frais et une preuve d'achèvement de la formation continue ; aucun examen n'est nécessaire.

• ✓Les licences sont renouvelées tous les quatre ans sans examen
• ✓Le DRE envoie un avis de renouvellement de courtoisie environ 90 jours à l'avance ; la non-réception n'excuse pas un renouvellement en temps voulu
• ✓Le renouvellement exige les frais appropriés et une preuve d'achèvement de la formation continue

Une licence peut être renouvelée tardivement dans les deux ans suivant son expiration avec une demande appropriée, la formation continue à jour et les frais de renouvellement tardif, mais aucune activité sous licence ne peut avoir lieu pendant la période de caducité. Deux ans après l'expiration, tous les droits de licence expirent et la personne doit se requalifier par examen.

• ✓Le renouvellement tardif est autorisé dans les deux ans suivant l'expiration avec les frais de renouvellement tardif
• ✓Aucune activité sous licence ni commission n'est autorisée entre l'expiration et le renouvellement tardif
• ✓Deux ans après l'expiration, tous les droits de licence expirent, ce qui exige une requalification par examen (article 10154)

Si la licence d’un courtier expire, toutes les activités autorisées par la licence doivent cesser, les agents immobiliers du courtier sont placés en statut de non-activité, et les licences de bureaux annexes sont annulées. Le courtier doit réactiver les licences d’agent immobilier (RE 214) et de bureau annexe (RE 203). Les renouvellements envoyés par courrier doivent être oblitérés avant minuit le jour de l’expiration ; les empreintes de machine à affranchir ne constituent pas une preuve valable d’oblitération.

• ✓Lorsqu’une licence de courtier expire, les agents immobiliers sont placés en statut de non-activité et les licences de bureau annexe sont annulées
• ✓Les renouvellements envoyés par courrier doivent être oblitérés avant minuit à la date d’expiration
• ✓Les empreintes de machine à affranchir ne sont pas acceptées comme preuve d’un cachet d’oblitération du service postal des États-Unis

La position de confiance assumée par un courtier en tant que mandataire d'un mandant est décrite le plus exactement comme une relation fiduciaire. Un courtier agissant pour un client dans ses relations avec des tiers est lié par les lois sur le mandat.

• ✓La relation entre le courtier et le mandant est une relation fiduciaire
• ✓Un courtier est lié par les lois sur le mandat dans ses relations avec des tiers
• ✓Les devoirs fiduciaires comprennent la loyauté, la diligence, la divulgation et la reddition de comptes

Si un courtier, agissant comme agent dans une vente, fait au sujet du bien du mandant une déclaration inexacte à un acheteur, le mandant peut être exposé à la rescision de la vente, à une action en justice en dommages-intérêts et à une responsabilité délictuelle (l’une quelconque de ces conséquences).

• ✓Un mandant peut être tenu responsable de la déclaration inexacte faite par un agent à un acheteur
• ✓Les conséquences comprennent la rescision, les actions en dommages-intérêts et la responsabilité délictuelle

Lorsqu'un courtier découvre des preuves d'infestation de termites avant la clôture de l'escrow, il doit rapidement divulguer cette information à l'acheteur et au vendeur afin de permettre une résolution appropriée.

• ✓Un courtier doit divulguer les vices matériels découverts, comme des preuves de termites, à l'acheteur et au vendeur.
• ✓Le fait de ne pas divulguer des faits matériels connus constitue une violation de l'obligation du courtier.

La raison la plus importante pour qu’un courtier tienne un compte de fonds en fiducie séparé d’un compte d’entreprise est la conséquence qui pourrait survenir en cas d’action en justice intentée contre le courtier (protéger les fonds des clients contre les créanciers du courtier et la responsabilité liée au mélange des fonds).

• ✓Les fonds en fiducie doivent être séparés des fonds professionnels/personnels du courtier
• ✓La séparation protège les fonds des clients en cas d’action en justice contre le courtier
• ✓Le mélange des fonds est interdit

Les copies de toutes les inscriptions, des reçus de dépôt, des chèques annulés et des registres de fiducie doivent être conservées par un courtier immobilier titulaire d’une licence pendant trois ans.

• ✓Les courtiers doivent conserver les registres de transactions et de fiducie pendant trois ans
• ✓Les documents requis comprennent les inscriptions, les reçus de dépôt, les chèques annulés et les registres de fiducie

La commission maximale qu’un courtier peut facturer à un vendeur pour la vente d’un bien immobilier résidentiel de rapport est négociable — elle n’est fixée ni par la Real Estate Law, ni par un plafond en pourcentage, ni par la coutume locale.

• ✓Les commissions immobilières sont toujours négociables entre le courtier et le mandant.
• ✓Il n’existe aucun maximum légal de commission fixé par la loi ou par la coutume.

En vertu du droit immobilier de Californie, un courtier californien peut verser une commission à un courtier d'un autre État (un courtier coopérant d'un autre État), même si ce courtier n'est pas titulaire d'une licence en Californie.

• ✓Un courtier californien peut verser ou partager une commission avec un courtier d'un autre État
• ✓Le courtier d'un autre État n'a pas besoin d'être titulaire d'une licence californienne pour recevoir une commission de coopération

Les personnes fournissant de la main-d'œuvre ou des matériaux pour améliorer un bien immobilier peuvent enregistrer un privilège si elles ne sont pas payées en temps utile. Le droit fondamental découle de l'article XIV, section 3 de la Constitution de Californie, mis en œuvre par le titre 15 du Code civil (section 3082 et suivantes). La théorie du privilège est que les améliorations ajoutent de la valeur, de sorte qu'il est équitable de grever le terrain.

• ✓Les mécaniciens, fournisseurs de matériaux, artisans et ouvriers disposent d'un droit de privilège constitutionnel (art. XIV, sect. 3)
• ✓Le privilège doit être fondé sur un contrat valide et n'est valable que dans la mesure de la main-d'œuvre ou des matériaux effectivement utilisés
• ✓Aucun privilège ne s'attache à un ouvrage public ; uniquement aux ouvrages privés d'amélioration

Convertir le privilège en paiement exige : (1) l’enregistrement en temps opportun d’un avis et d’une déclaration de privilège dans le comté où les travaux sont situés ; (2) le perfectionnement par le dépôt d’une action en justice devant le tribunal compétent ; (3) l’enregistrement d’un avis de litispendance (lis pendens) ; (4) la poursuite en temps opportun de l’action jusqu’au jugement ; et (5) l’exécution par une vente de saisie immobilière.

• ✓Une déclaration de privilège doit être enregistrée en temps opportun, puis une action en saisie immobilière doit être intentée pour le perfectionner
• ✓Un avis de litispendance (lis pendens) doit être enregistré pour donner avis de l’action en justice en cours
• ✓Le fait de ne pas intenter l’action dans les 90 jours suivant l’enregistrement rend le privilège nul et sans effet

Sauf pour les réclamants liés par un contrat direct avec le propriétaire, une personne exécutant des travaux pour un salaire, ou un fonds de fiducie de main-d'œuvre expressément constitué, un réclamant doit signifier un avis préliminaire de 20 jours dans les 20 jours suivant la première fourniture de main-d'œuvre ou de matériaux (Code civil 3097). Il s'agit d'une condition préalable à un privilège de mécanicien valide et il informe le propriétaire, l'entrepreneur et le prêteur que des privilèges peuvent naître.

• ✓L'avis préliminaire de 20 jours doit être donné au plus tard 20 jours après la première fourniture de main-d'œuvre ou de matériaux
• ✓Il constitue une condition préalable à la validité d'une réclamation de privilège de mécanicien
• ✓Les réclamants liés par contrat direct avisent uniquement le prêteur de construction ; les autres avisent le propriétaire, l'entrepreneur et le prêteur
• ✓Un formulaire légal en vigueur doit être utilisé, faute de quoi le tribunal peut écarter l'avis

Avec un avis d'achèvement/cessation enregistré, un entrepreneur principal doit enregistrer dans les 60 jours ; tout autre réclamant dans les 30 jours. Si aucun avis d'achèvement/cessation n'est enregistré, tout réclamant dispose de 90 jours après l'achèvement pour enregistrer la déclaration de privilège.

• ✓Entrepreneur principal : 60 jours après l'avis d'achèvement/cessation
• ✓Autres réclamants : 30 jours après l'avis d'achèvement/cessation
• ✓Aucun avis enregistré : 90 jours après l'achèvement pour tous les réclamants

Un privilège de mécanicien s’éteint par mainlevée volontaire ou automatiquement si aucune action en saisie immobilière n’est intentée dans les 90 jours suivant l’enregistrement. Si les travaux ont commencé avant que le prêteur n’ait enregistré son acte de fiducie, tous les privilèges de mécanicien priment la charge du prêteur (article 3134 du Code civil), ce qui compromet la garantie du prêt de construction.

• ✓L’action en saisie immobilière doit être intentée dans les 90 jours suivant l’enregistrement du privilège, sinon celui-ci est nul
• ✓Si les travaux ont commencé avant l’enregistrement de l’acte de fiducie, les privilèges de mécanicien ont priorité sur le prêteur
• ✓Le crédit prorogé aux fins du privilège ne peut excéder un an à compter de l’achèvement, et un avis doit être déposé dans le délai de 90 jours

L'achèvement est déterminé par : l'occupation/l'utilisation accompagnée de l'arrêt des travaux ; l'acceptation par le propriétaire ; l'arrêt des travaux pendant 60 jours consécutifs ; ou l'arrêt de 30 jours avec un avis d'arrêt enregistré. Le propriétaire peut déposer un avis d'achèvement dans les 10 jours suivant l'achèvement. Les travaux d'une entité publique sont achevés à l'acceptation ou après 30 jours d'arrêt.

• ✓L'achèvement peut résulter de l'acceptation, de l'occupation avec arrêt des travaux, d'un arrêt de 60 jours, ou d'un arrêt de 30 jours avec avis enregistré
• ✓Un avis d'achèvement doit être enregistré dans les 10 jours suivant l'achèvement (Code civil de Californie, articles 3093 et 3117)

Un propriétaire (ou titulaire d'un intérêt) peut éviter toute responsabilité en affichant un avis de non-responsabilité dans un endroit bien en vue et en enregistrant une copie vérifiée dans les 10 jours suivant la connaissance des travaux. Les propriétaires/entrepreneurs contestant un privilège peuvent enregistrer une caution de mainlevée (Code civil 3143) pour lever le privilège grevant la propriété.

• ✓Un avis de non-responsabilité doit être affiché ET enregistré dans les 10 jours suivant la connaissance des travaux.
• ✓Si l'affichage n'est pas effectué, un avis enregistré n'offre aucune protection.
• ✓Une caution de mainlevée enregistrée lève la réclamation de privilège sur la propriété (Code civil 3143).

Depuis 1991, les architectes, les ingénieurs inscrits et les géomètres agréés liés par un contrat écrit peuvent enregistrer un privilège du professionnel de la conception (Code civil de Californie 3081.1–3081.10). Une demande de paiement écrite de 10 jours doit être envoyée par courrier avant l'enregistrement. Le privilège ne s'applique pas aux résidences unifamiliales occupées par leur propriétaire de moins de 100 000 $ et cède le pas aux intérêts enregistrés antérieurement.

• ✓Une demande de paiement écrite de 10 jours (courrier certifié/recommandé) doit précéder l'enregistrement
• ✓Le privilège ne s'applique pas aux résidences unifamiliales occupées par leur propriétaire de moins de 100 000 $ (Code civil de Californie 3081.10)
• ✓Le privilège n'a pas priorité sur les intérêts enregistrés avant lui (Code civil de Californie 3081.9)