Special Brokerage Relationships - Probate Sales and Commissions +13California · العقارات · العربية

يجوز لممثل التركة أن يبدأ بيعًا للتركة في إطار إثبات الوصية (probate) من خلال طلب العروض مباشرة أو عن طريق الوسطاء (قانون التركات § 10150). يجوز للمنفذ/المدير بيع العقارات المملوكة للتركة عندما يكون ذلك في مصلحة التركة الفضلى. يجب الإعلان عن البيع، سواء كان عامًا أو خاصًا، عن طريق النشر أو التعليق (قانون التركات §§ 10300 وما يليها). يخضع القبول لتأكيد محكمة التركات. بإذن من المحكمة، يجوز للممثل منح حق بيع حصري لمدة لا تزيد على 90 يومًا (قانون التركات § 10150). بموجب قانون الإدارة المستقلة للتركات، يجوز للمدير البيع دون تأكيد المحكمة ولكن مع إشعار لجميع المستفيدين (قانون التركات § 10400 وما يليها).

• ✓يتطلب بيع التركة الإعلان عن طريق النشر أو التعليق ويخضع لتأكيد محكمة التركات.
• ✓بإذن من المحكمة، يمكن منح حق بيع حصري لمدة لا تزيد على 90 يومًا (قانون التركات § 10150).
• ✓بموجب قانون الإدارة المستقلة للتركات، يمكن أن تمضي المبيعات دون تأكيد المحكمة ولكن مع إشعار لجميع المستفيدين.

يجب أن يكون عرض الشراء بسعر لا يقل عن 90% من القيمة المُقيَّمة للعقار (ويجب أن يكون تاريخ التقييم خلال سنة واحدة من البيع)، ويجب أن يتوافق مع المتطلبات القانونية، وقواعد المحكمة العليا المحلية، والشروط الواردة في الإشعار العام (قانون الوصايا § 10160 وما يليه). وتتأكد المحكمة من أن العقار قد عُرض في السوق. ينبغي على المزايدين ووسطائهم حضور جلسة تأكيد البيع لأن المزايدة الأعلى قد تحدث، وينبغي أن يعرفوا القواعد المحلية بشأن المزايدة المسبقة والودائع المطلوبة. وبعد التأكيد، تُكمل إجراءات الضمان العادية المعاملة.

• ✓يجب أن يكون عرض الوصايا 90% على الأقل من القيمة المُقيَّمة، مع تاريخ تقييم خلال سنة واحدة من البيع
• ✓يجب أن يتوافق العرض مع المتطلبات القانونية، وقواعد المحكمة المحلية، وشروط الإشعار العام
• ✓قد تحدث المزايدة الأعلى في جلسة تأكيد البيع، لذا ينبغي على المزايدين والوسطاء الحضور ومعرفة القواعد المحلية للمزايدة المسبقة

يكون دفع العمولات في بيوع التركات الخاضعة لإثبات الوصية (probate) عادةً ضمن السلطة التقديرية للمحكمة وفقًا للمعايير القانونية. بموجب قانون التركات § 10162، لا يجوز أن يتجاوز تعويض الوكيل الذي يأتي بمزايد ناجح (عبر مزايدة زائدة) نصف الفرق بين عرض الإعادة الأصلي والعرض الناجح؛ ولا ينطبق هذا الحد على وكيل يحمل عقدًا بموجب § 10150 مع التركة. إذا تم التصديق على مزايدة زائدة لمشترٍ لا يمثله وكيل، جاز للوسيط المدرج أن يتلقى عمولة كاملة على العرض الأصلي فقط (قانون التركات § 10162.5). يحدد أمر التصديق الصادر عن المحكمة مبلغ العمولة وتوزيعها. وحين يكون الوكيل هو أيضًا المشتري، تدقق المحكمة في جوهرية تصرفات الوكيل (Estate of Levinthal v. Silberts, 105 Cal. App. 3d 691 (1980)).

• ✓لا يجوز أن يتجاوز تعويض وكيل المزايدة الزائدة نصف الفرق بين عرض الإعادة الأصلي والعرض الناجح (قانون التركات § 10162).
• ✓إذا تم التصديق على مزايدة زائدة لمشترٍ لا يمثله وكيل، فإن الوسيط المدرج يتلقى عمولة كاملة على العرض الأصلي فقط (قانون التركات § 10162.5).
• ✓يحدد أمر التصديق الصادر عن المحكمة مبلغ العمولة وتوزيعها بين الوسطاء.
• ✓تدقق المحاكم في جوهرية تصرفات الوكيل عندما يكون الوكيل هو أيضًا المشتري.

يجوز للمقترض طلب بيان كتابي من المستفيد يوضح الرصيد غير المدفوع، وسعر الفائدة، والأقساط المتأخرة، ومبالغ السداد، وتاريخ الاستحقاق، وحالة الضرائب والتأمين، ورصيد الحساب المجمد، والرسوم الإضافية، وقابلية النقل. تُحدد الرسوم بحد أقصى 30 دولارًا. يجب تسليم البيان خلال 21 يومًا؛ ويترتب على الإخفاق المتعمد غرامة قدرها 300 دولار.

• ✓الحد الأقصى لرسوم بيان المستفيد هو 30 دولارًا
• ✓يجب تسليمه خلال 21 يومًا من الطلب الكتابي
• ✓يترتب على الإخفاق المتعمد في التسليم غرامة قدرها 300 دولار بالإضافة إلى التعويضات
• ✓لا يمكن طلبه بعد أكثر من 60 يومًا من تسجيل إشعار التخلف عن السداد

يُفصّل بيان مطالبة السداد الكامل المبالغ المستحقة لسداد القرض بالكامل، ويمكن طلبه في أي وقت باستثناء ما بعد النشر الأول لإشعار بيع أمين الاستئمان أو الجلسة القضائية. ويعتمد المستفيد افتراضيًا على بيان السداد إذا لم يحدد الطلب نوع البيان. وتنطبق نفس الرسوم وقواعد 21 يومًا/300 دولار.

• ✓يُفصّل بيان مطالبة السداد الكامل المبالغ اللازمة لسداد القرض
• ✓يمكن طلبه في أي وقت باستثناء ما بعد النشر الأول لإشعار بيع أمين الاستئمان
• ✓يُعتمد المستفيد افتراضيًا على بيان مطالبة السداد إذا لم يُحدد النوع

يُحظر حساب الاحتجاز إلا عندما تطلبه الجهات التنظيمية، أو عند عدم سداد قسطين ضريبيين متتاليين، أو عندما يكون القرض بنسبة 90% أو أكثر من سعر البيع/القيمة المقررة، أو عندما تتجاوز القروض المجمعة 80% من القيمة المقررة، أو بالنسبة لقروض الرهن العقاري المرتفعة السعر بموجب اللائحة Z.

• ✓محظور على المساكن التي يشغلها المالك إلا في ظروف محددة.
• ✓مسموح به عندما يكون القرض بنسبة 90% أو أكثر من سعر البيع أو القيمة المقررة.
• ✓مسموح به عندما تتجاوز القروض المجمعة 80% من القيمة المقررة.
• ✓مسموح به لقروض الرهن العقاري المرتفعة السعر بموجب اللائحة Z/TILA.

يحدد بيان طلب السداد الناقص (Short-Pay Demand Statement) مبلغًا أقل من الدين المتبقي مع الشروط التي بموجبها يعيد المُقرض نقل الملكية. ويأتي بعد اتفاقية السداد الناقص وطلب السداد الناقص. يجب على المُقرض الرد خلال 21 يومًا؛ ولا تزيد فترة سريانه عن 30 يومًا. وكانت الأحكام خاضعة للإلغاء اعتبارًا من 1 يناير 2014.

• ✓فترة سريان بيان طلب السداد الناقص لا تزيد عن 30 يومًا
• ✓يجب على المُقرض الرد على طلب السداد الناقص خلال 21 يومًا
• ✓التأخر في الرد يعرّض المُقرض لغرامة 300 دولار بالإضافة إلى التعويضات وأتعاب المحامي

بموجب المادة 2954 من القانون المدني، يمكن للمقترض طلب بيان بحالة الحساب، يُقدَّم خلال 60 يومًا بعد كل سنة تقويمية، مع تفصيل الفوائد وأصل الدين ونشاط حساب الضمان. بيان واحد سنويًا مجاني. لا يكون أي زيادة في دفعة حساب الضمان سارية المفعول حتى يتم تقديم محاسبة مفصلة وبيان سعر فائدة جديد.

• ✓يُقدَّم البيان خلال 60 يومًا بعد نهاية السنة التقويمية (بيان واحد مجاني سنويًا)
• ✓تتطلب زيادة دفعة حساب الضمان محاسبة مفصلة وبيان سعر فائدة
• ✓البيان الشهري أو دفتر الحساب يفي بالمتطلب

لا يتحمل الدائن/المقرض أو المحال إليه أي مسؤولية بموجب 15 USC 1607 و1611 و1640 عن الإخفاق في الامتثال إذا قام، خلال 60 يومًا بعد اكتشاف خطأ وقبل رفع دعوى أو استلام إشعار كتابي من المقترض، بإشعار المقترض بالخطأ وإجراء تعديلات على الحساب بحيث لا يدفع المقترض أكثر من الرسوم المُفصح عنها فعليًا أو ما يعادل معدل النسبة السنوية، أيهما أقل.

• ✓يجب أن يتم التصحيح خلال 60 يومًا بعد اكتشاف الخطأ
• ✓يجب أن يتم التصحيح قبل رفع الدعوى أو استلام إشعار كتابي من المقترض
• ✓يجب أن تضمن التعديلات ألا يدفع المقترض أكثر من الرسوم المُفصح عنها أو ما يعادل معدل النسبة السنوية، أيهما أقل

لا يجوز مساءلة الدائن/المقرض أو المحال إليه في دعوى مدنية إذا أثبت بترجيح الأدلة أن المخالفة غير متعمدة وناتجة عن خطأ بحسن نية رغم الحفاظ على إجراءات ملائمة بشكل معقول لتجنب مثل هذه الأخطاء.

• ✓يجب إثبات بترجيح الأدلة أن المخالفة لم تكن متعمدة
• ✓يجب إظهار وقوع خطأ بحسن نية رغم وجود إجراءات ملائمة بشكل معقول لتجنب الأخطاء
• ✓ينطبق بموجب 15 USC 1640(c)

تُفرض التقييمات الخاصة لتغطية تكلفة التحسينات أو الخدمات العامة (الشوارع، المجاري، الري، الصرف). وهي لا تستند إلى قيمة العقار، وعادةً ما تكون أولوية امتيازاتها مساوية لأولوية امتيازات الضرائب العامة.

• ✓تموّل التقييمات الخاصة التحسينات/الخدمات العامة، ولا تستند إلى قيمة العقار
• ✓تكون الامتيازات عادةً مساوية في الأولوية لامتيازات الضرائب العامة
• ✓يجوز للمناطق ذاتية الحكم إصدار سندات وتقييم الأراضي على أساس ad valorem؛ ويكون للامتياز أولوية على المصالح الخاصة

بدلاً من تشكيل منطقة، يمكن للمدينة/المقاطعة إنشاء “منطقة تحسين” وتقييم الأراضي بناءً على المنافع المتلقاة. غالباً ما تُدرج تقييمات المنافع في فاتورة ضريبة العقار، وعموماً لا تكون قابلة للخصم من ضريبة الدخل.

• ✓تتميز عن التقييمات الخاصة من خلال أساس التقييم
• ✓عموماً لا تكون قابلة للخصم في إقرارات ضريبة الدخل في كاليفورنيا أو الإقرارات الاتحادية
• ✓فقط التقييمات المخصصة لتمويل الصيانة (وليس التحسينات) تكون قابلة للخصم
• ✓تُفرض للإضاءة، ومكافحة الفيضانات، والنقل، والشرطة، والإطفاء، وخدمات المقاطعة، والمسعفين

يسمح التقرير العام الأولي للقائم بتقسيم الأرض ببدء التسويق قبل التقرير النهائي، لكنه يسمح فقط بالحجوزات غير الملزمة مع أموال قابلة للاسترداد بالكامل محفوظة في حساب الضمان.

• ✓يسمح فقط للقائم بتقسيم الأرض بقبول الحجوزات من المشترين المحتملين.
• ✓يجب أن تكون أموال الحجز قابلة للاسترداد بالكامل وأن تُحفظ في حساب الضمان.
• ✓تكون التقارير العامة الأولية ذات مدة سنة واحدة ويمكن تجديدها.
• ✓لا تقدم نفس الإفصاحات الموجودة في التقرير النهائي.

التقرير العام النهائي له مدة صلاحية خمس سنوات. تتطلب التغييرات الجوهرية تقريرًا معدلًا؛ وتتطلب مشاريع التقسيم غير المبيعة عند خمس سنوات تقريرًا مجددًا.

• ✓التقرير العام النهائي له مدة صلاحية خمس سنوات
• ✓يتطلب التغيير الجوهري (مثل تغيير الملكية، أو طريقة التعامل مع أموال الشراء، أو الاستخدام) التقدم بطلب للحصول على تقرير عام معدل
• ✓في نهاية خمس سنوات، إذا لم يتم البيع بالكامل، يجوز التقدم بطلب لتجديد لفترة إضافية مدتها خمس سنوات

يسمح التقرير المؤقت بحجوزات غير ملزمة فقط ريثما يصدر تقرير معدل؛ أما التقرير المشروط فيسمح بعقود بيع ملزمة قبل التأهل الكامل لتقرير نهائي.

• ✓التقرير العام المؤقت: نوع خاص من التقرير المعدل، يسمح فقط بحجوزات غير ملزمة، صالح لمدة سنة واحدة، وينتهي عند إصدار التقرير المعدل
• ✓لا يمكن التقدم بطلب للحصول على التقرير المؤقت إلا مع طلب معدل/متجدد أو بعده
• ✓التقرير العام المشروط: يأذن بعقود بيع ملزمة حتى لو لم يكن المشروع قد تأهل بالكامل لتقرير نهائي (المادة 11018.12، اللائحة 2790.2)

تحدد خرائط حدود مخاطر الفيضانات الصادرة عن FEMA مناطق الفيضانات الخاصة (100 عام)، ومناطق مخاطر الفيضانات المعتدلة (100-500 عام)، ومناطق الخطر الأدنى (أعلى من 500 عام). يجب على بائع العقار (أو الوكيل/الوكيل المتعاون) في منطقة خطر الفيضانات الخاصة الإفصاح عن ذلك، وعن أن القانون الفيدرالي يشترط تأمين الفيضانات كشرط للتمويل على معظم المباني هناك.

• ✓تقع مناطق الفيضانات الخاصة ضمن حدود الفيضان لـ 100 عام
• ✓يشترط القانون الفيدرالي تأمين الفيضانات كشرط للتمويل على معظم المباني في منطقة خطر الفيضانات الخاصة
• ✓يجب على البائع والوكلاء الإفصاح عن خطر الفيضانات للمشتري
• ✓تتم الإفصاحات عادةً على نموذج NHD

إذا كان البائع يعلم أن العقار يقع في منطقة مسؤولية الولاية أو على خريطة الإدارة المقدمة إلى مُقيِّم المقاطعة، فيجب على البائع الإفصاح عن خطر الحريق الكبير وعن أن الأرض تخضع لمتطلبات الوقاية (قانون الموارد العامة 4291). وفي حال عدم وجود مرسوم مقاطعة يتحمل المسؤولية، يجب على البائع الإفصاح عن أن الولاية غير ملزمة بتوفير الحماية من الحرائق ما لم يقتضِ ذلك اتفاق تعاوني.

• ✓يجب الإفصاح عن خطر الحريق الكبير ومتطلبات الوقاية إذا كان العقار يقع في منطقة مسؤولية الولاية
• ✓تسرد المادة 4291 من قانون الموارد العامة متطلبات الوقاية
• ✓يجب الإفصاح عن أن الولاية غير ملزمة بتوفير الحماية من الحرائق في غياب اتفاق تعاوني
• ✓يتم تحديث خرائط مناطق مسؤولية الولاية كل خمس سنوات

بموجب قانون ألكويست-بريولو لتقسيم مناطق صدوع الزلازل، يجب على البائع (أو الوكيل) الإفصاح عن أن العقار يقع أو قد يقع في منطقة صدع زلزالي في بيان الإفصاح عن مناطق المخاطر الطبيعية. يلزم تسليم دليل سلامة مالك المنزل من الزلازل (Homeowner's Guide to Earthquake Safety) للمساكن السكنية المبنية قبل 1 يناير 1960، ويلزم كلا الدليلين للمباني المشيدة من الطوب أو الحجر (masonry) ذات الطوابق/الأسطح ذات الهيكل الخشبي المبنية قبل 1 يناير 1975.

• ✓يتطلب قانون ألكويست-بريولو الإفصاح عن العقار الواقع في منطقة صدع زلزالي.
• ✓يلزم دليل مالك المنزل للمساكن السكنية المكونة من وحدة إلى أربع وحدات والمبنية قبل 1 يناير 1960.
• ✓تتطلب المباني المشيدة من الطوب أو الحجر (masonry) ذات الطوابق/الأسطح ذات الهيكل الخشبي والمبنية قبل 1 يناير 1975 الدليل أو الأدلة.
• ✓إذا تلقى المشتري الدليل، فلا حاجة إلى مزيد من المعلومات الجيولوجية/الزلزالية، ولكن يجب مع ذلك الإفصاح عن منطقة الصدع والمخاطر المعروفة.

غالبًا ما تتضمن تقارير NHD الصادرة عن أطراف ثالثة الإفصاح عن موقع الذخائر (القانون المدني 1102.15، ضمن ميل واحد من تدريب عسكري سابق مع المعرفة الفعلية)، والإفصاحات التجارية/الصناعية، وقرب المطار/تأثيره، وقاعدة بيانات قانون ميجان، والعفن، وإفصاحات ميلو-روس.

• ✓يجب الإفصاح عن موقع الذخائر بموجب القانون المدني 1102.15 إذا كان ضمن ميل واحد ولدى البائع معرفة فعلية
• ✓يُشترط الإفصاح عن ميلو-روس بموجب القانون المدني 1102.6b — يجب على البائع بذل جهد بحسن نية للحصول على إشعار المنطقة
• ✓يُدرج الإفصاح عن قاعدة بيانات قانون ميجان ضمن تقرير NHD
• ✓تنطبق إعفاءات TDS على الإفصاحات المتعلقة بالذخائر وميلو-روس

يتناول الكتيب “Environmental Hazards: A Guide for Homeowners, Buyers, Landlords, and Tenants” الأسبستوس، والرادون، والرصاص، والفورمالديهايد. وإذا تم تقديمه، فلا يقع على البائع ولا على الوكيل واجب تقديم معلومات إضافية عن هذه المخاطر (بخلاف الرصاص) ما لم تكن لديهما معرفة فعلية بمخاطر تؤثر على العقار.

• ✓يتناول الكتيب الأسبستوس والرادون والرصاص والفورمالديهايد
• ✓إذا تم تقديمه، لا يوجد واجب للإفصاح عن مزيد من المعلومات حول هذه المخاطر (باستثناء الرصاص) في غياب معرفة فعلية
• ✓يجب مع ذلك الإفصاح عن الطلاء المحتوي على الرصاص وغيره من المخاطر البيئية المعروفة في TDS

عادة لا يجوز أن يكون حساب الائتمان حاملاً للفوائد، ولكن يجوز للوسيط إيداع الأموال في حساب يحمل فوائد بناءً على طلب المالك/الموكلين إذا تحققت جميع متطلبات قانون الأعمال والمهن (B&P) المادة 10145(d).

• ✓يجب أن يكون الحساب باسم الوسيط بصفته أمينًا لمستفيد/موكل محدد.
• ✓يجب أن تكون جميع الأموال مؤمّنة من وكالة اتحادية وأن تُحفظ منفصلة عن أموال الوسيط.
• ✓يجب على الوسيط الإفصاح عن طبيعة الحساب، وكيفية احتساب/دفع الفوائد، ورسوم الخدمة، وغرامات السحب.
• ✓لا يجوز أن يعود أي فائدة مكتسبة بالنفع على الوسيط أو الأشخاص المرخصين للوسيط.

يجوز للوسيط الذي يعمل كوكيل لمؤسسة مالية مستفيدة من قرض، بموجب اللائحة 2830.1، إيداع أموال المدين (المقترض) في حساب ائتماني يدر فوائد لدفع الفوائد على حسابات الحجز وفقًا للمادة 2954.8 من القانون المدني.

• ✓يجب أن تكون الأموال مخصصة للدفع المستقبلي للضرائب العقارية، أو التقييمات، أو التأمين على مسكن لعائلة واحدة إلى أربع عائلات
• ✓يجب أن يكون الحساب باسم الوسيط بصفته أمينًا، ومؤمَّنًا من FDIC، وأن يحتوي فقط على أموال ائتمانية
• ✓لا يجوز أن تعود أي فوائد لمنفعة الوسيط أو الأشخاص المرخص لهم بالعمل لدى الوسيط

يجب على مدير العقار الاحتفاظ بسجلات مناسبة وإعداد تقارير منتظمة ومفهومة تغطي جميع العمليات. يوصى بإعداد محاسبة شهرية إلى جانب بيان سنوي مفصل، مما يمكّن المدير من تقييم تقلبات الدخل والنفقات ووضع السياسات المستقبلية.

• ✓يوصى بمحاسبة شهرية للمالك بالإضافة إلى بيان سنوي مفصل
• ✓تساعد البيانات السنوية في تقييم تقلبات الدخل/النفقات ووضع سياسات مستقبلية للإيجار والصيانة وسياسات الموظفين

يرغب المستأجرون في الحصول على أقصى قيمة مقابل ما يدفعونه من إيجار وأن يشعروا بالأمان. يجب على المدير وضع سياسات تمنح المستأجرين أقصى الفوائد مع ضمان عائد مناسب للمالك. تؤدي الجهود المبذولة للاحتفاظ بالمستأجرين إلى زيادة رضا السكان وزيادة أرباح المالك.

• ✓تزيد جهود الاحتفاظ بالمستأجرين من رضا السكان وأرباح المالك
• ✓يجب أن توازن السياسات بين فوائد المستأجرين والعائد المناسب للمالك

يوظّف مدير العقارات ما يقرب من جميع الأشخاص العاملين في الموقع، ويقدم لهم التوجيه والإشراف، ويحتاج إلى معرفة “ماذا، وكيف، ومتى” لكل وظيفة. غالباً ما يعتمد النجاح على قدرة المدير على اختيار الموظفين وتدريبهم وتوجيههم والحفاظ عليهم، لأن الطاقم الفعّال يبقي معدلات الشواغر وتكاليف الصيانة منخفضة.

• ✓يوظّف المدير ويشرف على ما يقرب من جميع الموظفين في الموقع
• ✓الطاقم الفعّال يبقي الشواغر وتكاليف الصيانة عند الحد الأدنى
• ✓غالباً ما يعتمد النجاح على قدرة المدير على اختيار الموظفين وتدريبهم وتوجيههم والحفاظ عليهم

قد تكون المساحة الإيجارية شاغرة دون قصد بسبب الإيجار غير المناسب، أو عدم جاهزية المساحة للإيجار، أو البيع غير الفعال من قبل المدير المقيم، أو مدير غير منتبه، أو برامج ضعيفة للاحتفاظ بالمستأجرين، أو واجهات غير جذابة، أو عدم وجود حركة زوار، أو ارتفاع عوامل الشواغر في المنطقة. يبقى المديرون الناجحون متنبهين ويعدلون التسويق والموظفين.

• ✓الإيجار غير المناسب، وعدم جاهزية المساحة، والبيع الضعيف هي من الأسباب الشائعة للشواغر
• ✓يجب على المديرين تعديل استراتيجيات التسويق والموظفين عند الحاجة

يجب على الوسيط الذي يقدم المشورة لمشترٍ أن يضمن عدم تفسير العبارات على أنها مشورة قانونية أو ضمانات بشأن مستقبل النشاط التجاري. ينبغي للوسيط أن يناقش خلفية المشتري، وأموال الاستثمار، ومصادر الاقتراض، والائتمان من الموردين، والمستشارين المهنيين، وتوقعات الدخل، والخسائر المحتملة، وأهلية الحصول على القرض. ويجب على الوسيط أن يكون على دراية بالأحداث الخاضعة للضريبة في نقل النشاط التجاري وأن ينصح الموكلين بطلب المشورة القانونية والضريبية.

• ✓يجب ألا تفسر عبارات المشورة على أنها مشورة قانونية أو ضريبية أو ضمانات بشأن المستقبل
• ✓ينبغي للوسيط أن ينصح الموكلين بطلب المشورة القانونية والضريبية
• ✓يجب أن يكون الوسيط على دراية بالأحداث الخاضعة للضريبة الناتجة عن نقل النشاط التجاري

يؤثر قانون ضريبي ساري المفعول في يناير 2000 سلبًا على البائع الذي يقبل سندًا مقابل جزء من سعر الشراء. وينطبق على مبيعات الأصول (وليس مبيعات الشركات) عند استخدام طريقة المحاسبة على أساس الاستحقاق. يكون إجمالي المبلغ بالدولار للسند خاضعًا للضريبة دفعة واحدة حتى لو تم استلام العائدات على أقساط على مدى سنوات. ويجب على المرخّص له أن يوجّه البائع لمناقشة ذلك مع محاسب عند الإدراج.

• ✓ينطبق قانون يناير 2000 على مبيعات الأصول، وليس مبيعات الشركات، باستخدام المحاسبة على أساس الاستحقاق
• ✓يكون إجمالي المبلغ بالدولار لسند البائع خاضعًا للضريبة دفعة واحدة حتى إذا دُفع على أقساط
• ✓يجب على المرخّص له أن يوجّه البائع لمناقشة ذلك مع محاسب في وقت الإدراج

في بيع الأصول، يجب توخي الحذر الشديد عند تخصيص المقابل بين الأثاث والتجهيزات الثابتة والمعدات واتفاقية عدم المنافسة والشهرة التجارية والمخزون واتفاقيات الاستشارة والإيجار والحقوق الإيجارية وعقود العمل، لأن التخصيص قد تكون له عواقب ضريبية مهمة على الأطراف.

• ✓يجب تخصيص المقابل في بيع الأصول بعناية بين فئات الأصول المختلفة.
• ✓قد يكون لتخصيص البنود عواقب ضريبية مهمة على الأطراف.

في المسح الأصلي، أنشأت البحيرات والجداول والمعالم قطعاً أرضية كسرية أصغر من ربع قسم، تُعرَّف بالرقم باعتبارها قطعاً حكومية. اليوم، تُوضع المساحة المفقودة بسبب خطوط التصحيح والأخطاء في أرباع الأقسام المتاخمة للحدود الغربية والشمالية للبلدة، وتسمى أيضاً قطعاً حكومية. لا تحتوي القطعة الحكومية بالضرورة على عدد قياسي من الفدانات.

• ✓القطع الحكومية هي قطع كسرية تُعرَّف بالرقم
• ✓تُوضع تعديلات خطوط التصحيح في أرباع الأقسام الغربية والشمالية للبلدة
• ✓لا تحتوي القطعة الحكومية على عدد قياسي من الفدانات

يجوز للمساح أو المهندس المدني الذي يكمل مسحًا أن يودع سجل مسح لدى مساح المقاطعة عندما يكشف عن تغيير مادي غير موجود في الخرائط السابقة، أو تباين جوهري، أو دليل على مواقع خطوط بديلة، أو خطوط تتطلب حسابات مثلثية. ثم يودع مساح المقاطعة هذا السجل لدى مسجل المقاطعة.

• ✓يُودَع سجل المسح لدى مساح المقاطعة، ثم لدى مسجل المقاطعة
• ✓يكشف السجل عن تغييرات مادية، أو تباينات، أو خطوط لا يمكن التأكد منها دون حساب

يجوز لمقيّم المقاطعة إعداد وتقديم خرائط دقيقة لأراضي المقاطعة، مع ترقيم قطع الأراضي أو تعيين حروف لها وفقاً لما يوافق عليه مجلس المشرفين. بموجب المادة 327 من قانون الإيرادات والضرائب، لا يجوز وصف الأرض في سند أو نقل ملكية بالإشارة إلى مثل هذه الخريطة إلا إذا تم إيداع الخريطة للسجل في مكتب مسجل المقاطعة.

• ✓تقوم خرائط المقيّم بترقيم قطع الأراضي أو تعيين حروف لها لأغراض الضرائب
• ✓لا يمكن وصف الأرض في سند باستخدام خريطة المقيّم إلا إذا كانت مسجلة

في غياب تقرير الملكية، يمكن الإشارة إلى العقار بواسطة رقم الشارع، أو الاسم (مثل: “The Norris Ranch”)، أو إشارة عامة (مثل: “قطعة أرضي في شارع High”). هذه الطرق قانونية، لكن شركات الملكية عادةً لا تؤمّن الملكية بمثل هذا الوصف. عند الشك، استشر مهندسًا مرخصًا، أو مسّاحًا، أو شركة ملكية.

• ✓الأوصاف غير الرسمية (رقم الشارع، الاسم، الإشارة العامة) قانونية ولكنها غير قابلة للتأمين على الملكية
• ✓استشر مسّاحًا، أو مهندسًا، أو شركة ملكية عندما تكون الطريقة الصحيحة غير مؤكدة

تركز الكتب المدرسية في الجيولوجيا مثل “California’s Changing Landscapes” لغوردون ب. أوكيشوت على جيولوجيا كاليفورنيا. تتوفر معلومات عن حقول النفط والغاز في الولاية، والظروف البنيوية، وجودة الإنتاج من California Division of Oil, Gas, and Geothermal Resources التابعة لـ Department of Conservation. وتقدم California Geological Survey التابعة لتلك الإدارة منشورات حول المعادن والتعدين والمسائل الجيولوجية.

• ✓California Division of Oil, Gas, and Geothermal Resources هي جزء من Department of Conservation
• ✓California Geological Survey تنشر مصادر حول المعادن والمسائل الجيولوجية

تُصدر التراخيص لمدة أربع سنوات ويجب تجديدها قبل انتهاء صلاحيتها. ترسل DRE نموذج تجديد من باب المجاملة قبل انتهاء الصلاحية بنحو 90 يومًا، لكن عدم استلامه لا يعفي من مسؤولية التجديد. يتطلب التجديد دفع الرسم المناسب وتقديم إثبات إتمام التعليم المستمر؛ ولا حاجة إلى امتحان.

• ✓تُجدد التراخيص كل أربع سنوات دون امتحان
• ✓ترسل DRE إشعار تجديد من باب المجاملة قبل حوالي 90 يومًا؛ ولا يُعد عدم استلامه عذرًا لعدم التجديد في الوقت المناسب
• ✓يتطلب التجديد الرسم المناسب وإثبات إتمام التعليم المستمر

يجوز تجديد الترخيص متأخرًا خلال سنتين من تاريخ انتهاء الصلاحية بطلب صحيح، وتعليم مستمر (CE) ساري، ورسوم التجديد المتأخر، ولكن لا يجوز ممارسة أي نشاط مرخّص خلال فترة انقطاع الترخيص. وبعد سنتين من انتهاء الصلاحية، تسقط جميع حقوق الترخيص ويجب على الفرد إعادة التأهل عن طريق الامتحان.

• ✓يُسمح بالتجديد المتأخر خلال سنتين من انتهاء الصلاحية مع رسوم التجديد المتأخر
• ✓لا يُسمح بأي نشاط مرخّص أو عمولة بين انتهاء الصلاحية والتجديد المتأخر
• ✓بعد سنتين من انتهاء الصلاحية، تسقط جميع حقوق الترخيص، مما يستلزم إعادة التأهل عن طريق الامتحان (Section 10154)

إذا انتهت صلاحية رخصة الوسيط، فيجب وقف جميع الأنشطة المرخصة، ويُوضع مندوبو المبيعات التابعون للوسيط في حالة عدم العمل، وتُلغى رخص الفروع. ويجب على الوسيط إعادة تنشيط رخص مندوبي المبيعات (RE 214) ورخص الفروع (RE 203). يجب أن تحمل التجديدات المرسلة بالبريد ختم بريد قبل منتصف ليل تاريخ الانتهاء؛ ولا تُعد أختام ماكينة البريد دليلاً صالحاً على ختم بريد.

• ✓عند انتهاء صلاحية رخصة الوسيط، يُوضع مندوبو المبيعات في حالة عدم العمل وتُلغى رخص الفروع
• ✓يجب أن تحمل التجديدات المرسلة بالبريد ختم بريد قبل منتصف ليل تاريخ الانتهاء
• ✓لا تُقبل أختام ماكينة البريد كدليل على ختم بريد خدمة البريد الأمريكية

إن منصب الثقة الذي يتولاه الوسيط بصفته وكيلاً عن أصيل يُوصف وصفاً أدق بأنه علاقة ائتمانية. الوسيط الذي يتصرف لصالح عميل في تعاملاته مع أطراف ثالثة ملتزم بقوانين الوكالة.

• ✓العلاقة بين الوسيط والأصيل هي علاقة ائتمانية
• ✓يلتزم الوسيط بقوانين الوكالة في تعاملاته مع أطراف ثالثة
• ✓تشمل الواجبات الائتمانية الولاء والعناية والإفصاح والمحاسبة

إذا قام الوسيط العقاري، أثناء عمله كوكيل في عملية بيع، بتقديم تصريح كاذب عن عقار الموكل إلى المشتري، فقد يتعرض الموكل لإبطال البيع، ودعوى قضائية للمطالبة بالتعويضات، والمسؤولية التقصيرية (أي مما سبق).

• ✓قد يكون الموكل مسؤولاً عن التصريح الكاذب الذي يقدمه الوكيل إلى المشتري
• ✓تشمل النتائج فسخ البيع، ودعاوى المطالبة بالتعويضات، والمسؤولية التقصيرية

عندما يكتشف الوسيط أدلة على تفشي النمل الأبيض قبل إغلاق حساب الضمان، يجب على الوسيط الإفصاح عن هذه المعلومات فورًا لكل من المشتري والبائع للتوصل إلى حل مناسب.

• ✓يجب على الوسيط الإفصاح عن العيوب الجوهرية المكتشفة مثل أدلة النمل الأبيض لكل من المشتري والبائع
• ✓عدم الإفصاح عن الوقائع الجوهرية المعروفة يعد انتهاكًا لواجب الوسيط

أهم سبب لاحتفاظ الوسيط بحساب أموال ائتمانية منفصل عن الحساب التجاري هو العاقبة التي قد تحدث إذا اتُّخذ إجراء قانوني ضد الوسيط (حماية أموال العملاء من دائني الوسيط ومن مسؤولية الخلط).

• ✓يجب إبقاء الأموال الائتمانية منفصلة عن أموال الوسيط التجارية/الشخصية.
• ✓يحمي الفصل أموال العملاء إذا اتُّخذ إجراء قانوني ضد الوسيط.
• ✓يُحظر الخلط بين الأموال (commingling).

يجب على وسيط عقارات مرخّص الاحتفاظ بنسخ من جميع قوائم العقارات وإيصالات الإيداع والشيكات الملغاة وسجلات الأمانة لمدة ثلاث سنوات.

• ✓يجب على الوسطاء الاحتفاظ بسجلات المعاملات وسجلات الأمانة لمدة ثلاث سنوات.
• ✓تشمل السجلات المطلوبة قوائم العقارات وإيصالات الإيداع والشيكات الملغاة وسجلات الأمانة.

الحد الأقصى للعمولة التي يجوز للوسيط العقاري أن يفرضها على البائع مقابل بيع عقار سكني مدر للدخل قابل للتفاوض—فهو ليس محددًا بقانون العقارات، ولا بسقف نسبة مئوية، ولا بالعرف المحلي.

• ✓العمولات العقارية قابلة للتفاوض دائمًا بين الوسيط والموكل.
• ✓لا يوجد حد أقصى قانوني للعمولة يحدده القانون أو العرف.

بموجب قانون العقارات في كاليفورنيا، يجوز لوسيط عقاري في كاليفورنيا أن يدفع عمولة لوسيط من ولاية أخرى (وسيط خارج الولاية متعاون)، حتى لو كان ذلك الوسيط غير مرخص له في كاليفورنيا.

• ✓يجوز لوسيط في كاليفورنيا أن يدفع أو يقسم عمولة مع وسيط من ولاية أخرى
• ✓لا يُشترط أن يكون الوسيط خارج الولاية مرخصًا في كاليفورنيا لتلقي عمولة تعاونية

يجوز للأشخاص الذين يقدمون العمالة أو المواد لتحسين العقارات أن يسجلوا امتيازًا إذا لم يتم الدفع لهم في الوقت المحدد. ينشأ الحق الأساسي من المادة الرابعة عشرة، القسم 3 من دستور كاليفورنيا، ويُنفذ بموجب القانون المدني، الباب 15 (القسم 3082 وما يليه). تقوم نظرية الامتياز على أن التحسينات تضيف قيمة، لذا من الإنصاف تحميل الأرض بهذا الامتياز.

• ✓يتمتع الميكانيكيون وموردو المواد والحرفيون والعمال بحق دستوري في الامتياز (المادة الرابعة عشرة، القسم 3)
• ✓يجب أن يقوم الامتياز على عقد صحيح ولا يكون ساريًا إلا بقدر العمالة أو المواد المستخدمة فعليًا
• ✓لا يتعلق أي امتياز بالأشغال العامة؛ بل يقتصر على أعمال التحسين الخاصة

يتطلب تحويل الامتياز إلى دفعة: (1) تسجيل إشعار ومطالبة بالامتياز في الوقت المناسب في المقاطعة التي يقع فيها العمل؛ (2) استكمال الامتياز عن طريق رفع دعوى قضائية في المحكمة المختصة؛ (3) تسجيل lis pendens؛ (4) متابعة الدعوى في الوقت المناسب حتى صدور الحكم؛ و(5) التنفيذ عن طريق بيع تنفيذ الامتياز.

• ✓يجب تسجيل مطالبة الامتياز في الوقت المناسب، ثم رفع دعوى تنفيذ الامتياز لاستكماله
• ✓يجب تسجيل lis pendens للإشعار بالدعوى القضائية المعلقة
• ✓عدم رفع الدعوى خلال 90 يومًا بعد التسجيل يجعل الامتياز لاغيًا وباطلاً

باستثناء المطالبين بموجب عقد مباشر مع المالك، أو من يؤدي عملًا مقابل أجر، أو صندوق ائتمان عمالي صريح، يجب على المطالب تقديم إشعار أولي مدته 20 يومًا خلال 20 يومًا من أول توريد للعمل/المواد (القانون المدني 3097). وهو شرط مسبق لصحة امتياز الميكانيكي (mechanic’s lien) ويُعلم المالك والمقاول والمُقرض بأن الامتيازات قد تنشأ.

• ✓يجب تقديم الإشعار الأولي لمدة 20 يومًا في موعد لا يتجاوز 20 يومًا بعد أول توريد للعمل/المواد
• ✓وهو شرط مسبق لصحة المطالبة بامتياز الميكانيكي
• ✓المطالبون بموجب عقد مباشر يخطرون مُقرض البناء فقط؛ أما الآخرون فيخطرون المالك والمقاول والمُقرض
• ✓يجب استخدام النموذج القانوني الساري وإلا فقد تتجاهل المحكمة الإشعار

مع وجود إشعار إكمال/توقف مسجل، يجب على المقاول الأصلي التسجيل خلال 60 يومًا؛ وأي مطالب آخر خلال 30 يومًا. إذا لم يُسجّل إشعار إكمال/توقف، فإن أي مطالب لديه 90 يومًا بعد الإكمال لتسجيل مطالبة حق الامتياز.

• ✓المقاول الأصلي: 60 يومًا بعد إشعار الإكمال/التوقف
• ✓المطالبون الآخرون: 30 يومًا بعد إشعار الإكمال/التوقف
• ✓لا يوجد إشعار مسجل: 90 يومًا بعد الإكمال لجميع المطالبين

ينتهي حق الامتياز لعامل البناء (mechanic's lien) بالإبراء الطوعي أو تلقائياً إذا لم تُرفع دعوى إنفاذ حق الامتياز خلال 90 يوماً من التسجيل. وإذا بدأ العمل قبل أن يسجل المقرض سند ائتمانه (deed of trust)، فإن جميع حقوق امتياز عاملي البناء تسبق التزام المقرض (القانون المدني 3134)، مما يعرض ضمان قرض البناء للخطر.

• ✓يجب رفع دعوى إنفاذ حق الامتياز خلال 90 يوماً بعد تسجيل حق الامتياز وإلا أصبح باطلاً
• ✓إذا بدأ العمل قبل تسجيل سند الائتمان، فإن حقوق امتياز عاملي البناء تأخذ الأولوية على المقرض
• ✓لا يجوز أن يتجاوز الائتمان الممدد لأغراض حق الامتياز سنة واحدة من الإنجاز، ويجب تقديم الإشعار خلال فترة الـ 90 يوماً

يُحدد الإنجاز من خلال: الإشغال/الاستخدام مع توقف العمل؛ قبول المالك؛ توقف العمل لمدة 60 يوماً متصلة؛ أو التوقف لمدة 30 يوماً مع إشعار توقف مسجّل. يجوز للمالك تقديم إشعار الإنجاز خلال 10 أيام من الإنجاز. يُعد عمل الجهة العامة منجزاً عند القبول أو بعد توقف لمدة 30 يوماً.

• ✓قد يحدث الإنجاز بالقبول، أو الإشغال مع التوقف، أو التوقف لمدة 60 يوماً، أو التوقف لمدة 30 يوماً مع إشعار مسجّل
• ✓ينبغي تسجيل إشعار الإنجاز خلال 10 أيام بعد الإنجاز (القانون المدني 3093، 3117)

يجوز للمالك (أو صاحب المصلحة) تجنب المسؤولية عن طريق نشر إشعار عدم المسؤولية في مكان ظاهر وتسجيل نسخة موثقة خلال 10 أيام من علمه بالعمل. ويجوز للمالكين/المقاولين الذين يعترضون على امتياز تسجيل سند إفراج عن الامتياز (المادة 3143 من القانون المدني) لرفع الامتياز عن العقار.

• ✓يجب نشر إشعار عدم المسؤولية وتسجيله خلال 10 أيام من الحصول على العلم بالعمل
• ✓إذا لم يتم النشر، فإن الإشعار المسجل لا يوفر أي حماية
• ✓سند إفراج الامتياز المسجل يرفع المطالبة بالامتياز عن العقار (المادة 3143 من القانون المدني)

اعتبارًا من عام 1991، يجوز للمهندسين المعماريين، والمهندسين المسجلين، ومسّاحي الأراضي المرخصين بموجب عقد مكتوب تقديم امتياز المهني المصمم (القانون المدني 3081.1–3081.10). يجب إرسال طلب كتابي للدفع خلال 10 أيام قبل التسجيل. لا ينطبق الامتياز على المساكن المخصصة لأسرة واحدة والمشغولة من مالكها التي تقل قيمتها عن 100,000 دولار، ويخضع للمصالح المسجلة سابقًا.

• ✓يجب أن يسبق التسجيل طلب كتابي للدفع خلال 10 أيام (بريد مصدق/مسجل)
• ✓لا ينطبق الامتياز على المساكن المخصصة لأسرة واحدة والمشغولة من مالكها التي تقل قيمتها عن 100,000 دولار (القانون المدني 3081.10)
• ✓لا تكون للامتياز أولوية على المصالح المسجلة قبله (القانون المدني 3081.9)