Special Brokerage Relationships - Probate Sales and Commissions +13California · 不動産 · 日本語

遺産代理人は、直接または仲介業者を通じて申し出を求めることにより、検認販売を開始することができます（プロベート法 § 10150）。遺言執行者/管理人は、遺産の最善の利益に合致する場合、遺産不動産を売却することができます。公開または非公開の販売は、公告または掲示による広告が必須です（プロベート法 §§ 10300以降）。受け入れは検認裁判所の承認を受ける必要があります。裁判所の許可により、代理人は90日以内の排他的売却権を付与することができます（プロベート法 § 10150）。独立した遺産管理法に基づき、管理人は裁判所の承認なしに、すべての受益者への通知を伴って販売することができます（プロベート法 § 10400以降）。

• ✓検認販売は公告または掲示による広告が必須であり、検認裁判所の承認を受ける必要があります
• ✓裁判所の許可により、排他的売却権は90日以内の期間に限定して付与できます（プロベート法 § 10150）
• ✓独立した遺産管理法に基づき、販売は裁判所の承認なしに進行できますが、すべての受益者への通知が必須です

買付申込みは、当該不動産の鑑定評価額の90%以上の価格でなければならず（鑑定評価は売却日から1年以内の日付のもの）、法令上の要件、所轄上級裁判所の地方規則、および公告の条件に適合しなければならない（遺産検認法典 § 10160 以下）。裁判所は、当該不動産が市場に公開されていたことを確認する。オーバービッドが行われる可能性があるため、入札者とそのブローカーは確認審問に出席し、事前入札および必要な供託金に関する地方規則を把握しておくべきである。確認後は、通常のエスクロー手続きにより取引が完了する。

• ✓遺産検認の買付申込みは、鑑定評価額の少なくとも90%でなければならず、鑑定評価は売却日から1年以内の日付でなければならない。
• ✓申込みは、法令上の要件、地方裁判所規則、および公告の条件に適合しなければならない。
• ✓確認審問ではオーバービッドが行われる可能性があるため、入札者とブローカーは出席し、地方の事前入札規則を把握しておくべきである。

遺産売却における手数料の支払いは、一般的に法定基準に従い法院の裁量権の範囲内です。カリフォルニア遺産法(Probate Code)§ 10162に基づき、成功した入札者を紹介した仲介人の報酬(追い値入札経由)は、元の返還入札価と成功した入札価との差の半分を超えることはできず、この制限は遺産と§ 10150契約を有する仲介人には適用されません。仲介人の代理を受けていない購入者の追い値入札が確定した場合、リスティング仲介人は元の入札に対してのみ全額手数料を受け取ることができます(遺産法§ 10162.5)。法院の確定命令は手数料金額およびその分配を定めます。仲介人が同時に購入者である場合、法院は仲介人の行為の実質性を厳格に検討します(Estate of Levinthal v. Silberts, 105 Cal. App. 3d 691 (1980))。

• ✓追い値入札仲介人の報酬は、元の返還入札価と成功した入札価との差の半分を超えることはできません(遺産法§ 10162)
• ✓代理人がいない購入者の追い値入札が確定した場合、リスティング仲介人は元の入札に対してのみ全額手数料を受け取ります(遺産法§ 10162.5)
• ✓法院の確定命令は手数料金額およびその分配を定めます
• ✓仲介人が同時に購入者である場合、法院は仲介人の行為の実質性を検討します

借り手は、未払残高、利率、延滞した分割金、支払額、支払期日、税金・保険の状況、エスクロー残高、追加料金、および譲渡可能性を示す書面による受益者明細書を請求できる。手数料は30ドルを上限とする。明細書は21日以内に交付されなければならず、故意の不交付には300ドルの制裁金が科される。

• ✓受益者明細書の手数料は30ドルを上限とする
• ✓書面による請求から21日以内に交付しなければならない
• ✓故意に交付しない場合は300ドルの制裁金に加えて損害賠償が発生する
• ✓債務不履行通知の記録後60日を超えて請求することはできない

ペイオフ・デマンド・ステートメントは、ローン完済のために支払うべき金額を明細化したもので、受託者売却通知の最初の公告後または司法審問後を除き、いつでも請求できます。請求でどの種類のステートメントかを指定しない場合、ペイオフ・デマンド・ステートメントが既定となります。同じ手数料および21日／300ドルの規則が適用されます。

• ✓ペイオフ・デマンド・ステートメントはローン完済のための金額を明細化する
• ✓受託者売却通知の最初の公告後を除き、いつでも請求できる
• ✓種類が指定されない場合、受益者はペイオフ・ステートメントを既定とする

インパウンド口座は、規制当局によって要求される場合、2回連続の税金分割払いを滞納した場合、ローンが販売価格/鑑定評価額の90%以上である場合、合算ローンが鑑定評価額の80%を超える場合、またはレギュレーションZに基づく高価格住宅ローン（higher-priced mortgage loans）の場合を除き、禁止される。

• ✓所有者が居住する住宅に対しては、特定の状況を除き禁止される
• ✓ローンが販売価格または鑑定評価額の90%以上の場合に認められる
• ✓合算ローンが鑑定評価額の80%を超える場合に認められる
• ✓レギュレーションZ/TILAに基づく高価格住宅ローンに対して認められる

短期弁済要求明細書は、未払債務より少ない金額と貸金業者が再譲渡する条件を定めます。これは短期弁済契約及び短期弁済要求に続くものです。貸金業者は21日以内に対応する必要があり、その有効期間は30日を超えません。条項は2014年1月1日に廃止される予定でした。

• ✓短期弁済要求明細書の有効期間は30日を超えない
• ✓貸金業者は短期弁済要求に対して21日以内に対応しなければならない
• ✓遅延対応の場合、貸金業者に対して$300の制裁および損害賠償と弁護士費用が課される

カリフォルニア州民法第2954条に基づき、借り主は勘定状況明細書を請求でき、各暦年の終了後60日以内に提供され、利息、元本、およびエスクロー口座の取引を項目別に記載する。年1回の明細書は無料である。項目別会計および新金利明細書が提供されるまで、エスクロー支払額の増額は効力を生じない。

• ✓暦年の終了後60日以内に明細書を提供（年1回無料）
• ✓エスクロー支払額の増額には項目別会計および金利明細書が必要
• ✓月次明細書または通帳で要件を満たす

債権者/貸付人または譲受人は、エラーを発見した後60日以内に、かつ訴訟が提起される前または借り手から書面による通知を受ける前に、借り手にエラーを通知し、借り手が開示された手数料またはAPR相当額のいずれか低い方以下を支払うことになるように口座調整を行う場合、15 USC 1607、1611および1640に基づく不遵守の責任を負いません。

• ✓是正はエラー発見後60日以内に発生する必要があります
• ✓是正は訴訟が提起される前または借り手からの書面通知を受ける前に発生する必要があります
• ✓調整は借り手が開示された手数料またはAPR相当額のいずれか低い方以下を支払うことを保証する必要があります

債権者/貸金業者または譲受人が、そのような誤りを避けるために合理的に適応された手続を維持していたにもかかわらず、違反が非意図的であり、誠実な誤りから生じたことを優越的証拠により示す場合、民事訴訟において責任を負わないことがあります。

• ✓優越的証拠により違反が意図的でなかったことを立証しなければならない
• ✓誤りを避けるために合理的に適応された手続にもかかわらず誠実な誤りが発生したことを示さなければならない
• ✓15 USC 1640(c)に基づき適用される

特別賦課金は、公共改良またはサービス（街路、下水道、灌漑、排水）の費用のために賦課されます。これらは不動産の価値に基づくものではなく、その先取特権は通常、一般税の先取特権と同等の優先順位を有します。

• ✓特別賦課金は不動産の価値に基づかず、公共改良/サービスの資金を提供する。
• ✓先取特権は通常、一般税の先取特権と同等の優先順位を有する。
• ✓自治地区は債券を発行し、土地に従価基準で賦課することができ、先取特権は私的利益に優先する。

地区を形成する代わりに、市/郡は「改善地区」を創設し、受ける利益に基づいて土地に賦課することができます。受益賦課金は通常、固定資産税の請求書に含まれ、一般に所得税控除の対象にはなりません。

• ✓賦課基準によって特別賦課金と区別される
• ✓一般にカリフォルニア州または連邦所得税申告書で控除できない
• ✓維持管理（改善ではなく）の資金調達のための賦課のみ控除できる
• ✓照明、洪水管理、交通、警察、消防、郡サービス、救急救命士のために課される

予備公開報告書により、区画分譲業者は最終報告書の前に販売促進を開始できるが、エスクローに預けられた全額返金可能な資金による拘束力のない予約のみが認められる。

• ✓区画分譲業者が潜在的購入者から予約を受け付けることのみを認める。
• ✓予約金は全額返金可能でなければならず、エスクローに保管されなければならない。
• ✓予備公開報告書の有効期間は1年で、更新することができる。
• ✓最終報告書と同じ開示を提供するものではない。

最終公開報告書の有効期間は5年です。重要な変更がある場合は修正報告書が必要であり、5年時点で未売却の分譲区画には更新報告書が必要です。

• ✓最終公開報告書の有効期間は5年である
• ✓重要な変更（例：所有権の変更、購入資金の取扱い、用途）がある場合、修正公開報告書を申請する必要がある
• ✓5年終了時に完売していない場合、さらに5年間の更新を申請できる

中間報告書は、修正報告書が発行されるまでの間、拘束力のない予約のみを認め、条件付き報告書は、最終報告書の完全な資格を得る前に、拘束力のある売買契約を認める。

• ✓中間公開報告書：修正報告書の特別な種類であり、拘束力のない予約のみを認め、有効期間は1年で、修正報告書が発行されると失効する
• ✓中間報告書は、修正／更新申請と同時に、またはその後にのみ申請できる
• ✓条件付き公開報告書：プロジェクトが最終報告書について完全な資格を得ていなくても、拘束力のある売買契約を認める（法典第11018.12条、規則2790.2）

FEMA洪水危険境界図は、特別洪水区域(100年)、中程度の洪水危険区域(100～500年)、および最小リスク区域(500年超)を区分する。特別洪水危険区域にある不動産の売主(または仲介業者/協力仲介業者)は、その事実、および連邦法がそこにあるほとんどの建造物について融資の条件として洪水保険を義務付けていることを開示しなければならない。

• ✓特別洪水区域は100年洪水境界内にある。
• ✓連邦法は、特別洪水危険区域内のほとんどの建造物について、融資の条件として洪水保険を義務付けている。
• ✓売主および仲介業者は買主に洪水危険を開示しなければならない。
• ✓開示は通常、NHDフォームで行われる。

売主が、当該不動産が州責任区域内にあること、または郡評価官に提供された州機関の地図上に記載されていることを知っている場合、売主は、重大な火災リスクおよびその土地が予防要件（公共資源法第4291条）の対象であることを開示しなければならない。責任を引き受ける郡条例がない場合、売主は、協力協定により要求されない限り、州が火災防護を提供する義務を負わないことを開示しなければならない。

• ✓不動産が州責任区域内にある場合、重大な火災リスクと予防要件を開示しなければならない
• ✓公共資源法第4291条に予防要件が列挙されている
• ✓協力協定がない場合、州に火災防護を提供する義務がないことを開示しなければならない
• ✓州責任区域の地図は5年ごとに更新される

アルキスト・プリオロ地震断層帯ゾーニング法の下では、売主（またはエージェント）は天然災害ゾーン開示説明書において、物件が地震断層帯内にあるか、その可能性があることを開示する必要があります。1960年1月1日より前に建設された住宅に関しては住宅所有者向け地震安全ガイドの提供が必須であり、1975年1月1日より前に建設された木造フレームの床・屋根を備えた組積造建物については両方のガイドが必須です。

• ✓アルキスト・プリオロ法は地震断層帯内の物件の開示を要求します
• ✓1960年1月1日より前に建設された1～4戸の住宅に対して住宅所有者ガイドが必須です
• ✓1975年1月1日より前に建設された木造フレームの床・屋根を備えた組積造建物にはガイドが必要です
• ✓購入者がガイドを受け取った場合、追加の地質情報・地震情報は不要ですが、断層帯の開示および既知の危険は開示する必要があります

第三者のNHD報告書には、多くの場合、兵器・爆発物の所在の開示（カリフォルニア州民法第1102.15条、実際に知っている場合において旧軍事訓練区域から1マイル以内）、商業・工業、空港への近接・影響、メーガン法データベース、カビ、メロ・ルースの開示が含まれる。

• ✓1マイル以内で売主が実際に知っている場合、カリフォルニア州民法第1102.15条に基づき兵器・爆発物の所在を開示しなければならない。
• ✓メロ・ルースの開示はカリフォルニア州民法第1102.6b条に基づき必要であり、売主は地区通知を取得するために善意の努力をしなければならない。
• ✓メーガン法データベースの開示はNHD報告書に含まれる。
• ✓TDSの免除は兵器・爆発物およびメロ・ルースの開示に適用される。

「環境ハザード：住宅所有者、購入者、貸主、借主のためのガイド」という冊子は、アスベスト、ラドン、鉛、ホルムアルデヒドを扱っています。この冊子が提供された場合、売主もエージェントも、当該物件に影響を及ぼす危険要因を実際に知っている場合を除き、これらの危険要因（鉛を除く）についてさらに情報を提供する義務を負いません。

• ✓この冊子は、アスベスト、ラドン、鉛、ホルムアルデヒドを扱っています。
• ✓提供された場合、実際に知らない限り、これらの危険要因（鉛を除く）についてさらに開示する義務はありません。
• ✓鉛含有塗料およびその他の既知の環境危険要因は、依然としてTDSで開示しなければなりません。

信託口座は通常、利息を生じることはできないが、ブローカーは、B&P法第10145条(d)のすべての要件が満たされる場合、所有者/本人の要請により、資金を利息付き口座に預け入れることができる。

• ✓口座は、指定された受益者/本人のために受託者としてブローカーの名義でなければならない。
• ✓すべての資金は連邦機関による保険に付され、ブローカーの資金と分離して保管されなければならない。
• ✓ブローカーは、口座の性質、利息の計算方法/支払方法、サービス手数料、引き出しペナルティを開示しなければならない。
• ✓得られた利息は、ブローカーまたはブローカーに所属する免許取得者の利益となってはならない。

貸付の受益者である金融機関の代理人として行為するブローカーは、規則2830.1に基づき、カリフォルニア州民法第2954.8条に従ってインパウンド口座の利息を支払うため、債務者（借主）の資金を利息付き信託口座に預け入れることができる。

• ✓資金は、1～4世帯住宅の固定資産税、賦課金、または保険料の将来の支払いのためのものでなければならない。
• ✓口座は、受託者としてブローカーの名義であり、FDIC保険付きで、信託資金のみを保有しなければならない。
• ✓利息は、ブローカーまたはブローカーに所属する免許保有者の利益となってはならない。

プロパティマネージャーは適切な記録を維持し、すべての業務を網羅する定期的で理解しやすい報告書を作成しなければなりません。月次会計と詳細な年次計算書を併せて作成することが推奨され、これにより管理者は収入と支出の変動を評価し、将来の方針を策定できます。

• ✓所有者に対する月次会計と詳細な年次計算書が推奨されます
• ✓年次計算書は収入/支出の変動を評価し、将来の賃貸、維持管理、従業員方針を策定するのに役立ちます

テナントは、支払う賃料に対して最大限の便益を得たいと考え、安全だと感じたいと望んでいます。管理担当者は、テナントに最大限の便益を提供しつつ、オーナーに適切な収益を確保する方針を定めなければなりません。テナント維持に費やす努力は、より満足度の高い入居者とオーナー利益の増加につながります。

• ✓テナント維持の取り組みは入居者満足度とオーナー利益を高める
• ✓方針はテナントの便益とオーナーへの適切な収益の均衡を図らなければならない

プロパティマネージャーは、敷地内で働くほぼすべての人を雇用し、その指示と監督を行い、各業務の「何を、どのように、いつ」を知る必要があります。成功は、管理者が人材を選び、研修し、指揮し、定着させる能力にかかっていることが多く、効果的なスタッフは空室率と維持管理費を低く抑えます。

• ✓管理者は敷地内のほぼすべての職員を雇用し、監督する
• ✓効果的なスタッフは空室と維持管理費を最小限に抑える
• ✓成功は、管理者が人材を選び、研修し、指揮し、定着させる能力にかかっていることが多い

賃貸スペースは、不適切な賃料、賃貸準備が整っていないスペース、レジデントマネージャーによる効果的でない募集、不注意な管理者、不十分な入居者維持プログラム、魅力のない外観、来客や問い合わせがないこと、または地域の高い空室要因により、意図せず空室になることがあります。成功する管理者は常に警戒を怠らず、マーケティングと人員を調整します。

• ✓不適切な賃料、賃貸準備が整っていないスペース、効果的でない募集は、一般的な空室原因です。
• ✓管理者は、必要に応じてマーケティング戦略と人員を調整しなければなりません。

買主にカウンセリングを行うブローカーは、その発言が法律上の助言や事業の将来に関する保証と解釈されないようにしなければならない。ブローカーは、買主の経歴、投資資金、借入先、仕入先からの信用、専門家アドバイザー、収入の見込み、潜在的な損失、ローンの適格性について話し合うべきである。ブローカーは、事業譲渡における課税対象事象を認識し、当事者に法律および税務の助言を求めるよう助言しなければならない。

• ✓カウンセリングでの発言は、法律または税務上の助言、あるいは将来に関する保証と解釈されてはならない
• ✓ブローカーは、当事者に法律および税務の助言を求めるよう助言すべきである
• ✓ブローカーは、事業譲渡から生じる課税対象事象を認識しなければならない

2000年1月に施行された税法は、購入価格の一部について約束手形を受け取る売主に不利に影響します。これは発生主義会計を使用する資産売却（法人売却ではない）に適用されます。手形の総額は、代金が何年にもわたり分割で受け取られる場合でも一度に課税されます。免許保持者は、売主に対し、リスティング時に会計士と相談するよう指示しなければなりません。

• ✓2000年1月の法律は、発生主義会計を使用する資産売却に適用され、法人売却には適用されません
• ✓売主の手形の総額は、分割で支払われる場合でも一度に課税されます
• ✓免許保持者は、リスティング時に売主に会計士と相談するよう指示しなければなりません

資産売却では、対価を家具、造作備品、設備、競業避止契約、のれん、棚卸資産、コンサルティング契約、リース契約、賃借権、雇用契約の間で配分する際に細心の注意を払わなければなりません。配分は当事者にとって重要な税務上の影響を及ぼす可能性があるからです。

• ✓資産売却における対価は、さまざまな資産区分の間で慎重に配分されなければなりません
• ✓項目の配分は、当事者にとって重要な税務上の影響を及ぼす可能性があります

当初の測量では、湖、河川、および地形上の特徴によって1/4セクション未満の分割地が生じ、番号で識別されてガバメント・ロットと呼ばれました。今日では、補正線と誤差によって失われた面積は、タウンシップの西側および北側の境界に接する1/4セクションに配置され、これもガバメント・ロットと呼ばれます。ガバメント・ロットは、必ずしも標準的なエーカー数を含むわけではありません。

• ✓ガバメント・ロットは、番号で識別される分割地である。
• ✓補正線の調整は、タウンシップの西側および北側の1/4セクションに配置される。
• ✓ガバメント・ロットは標準的なエーカー数を含まない。

測量士または土木技師が測量を完了した場合、従前の地図にない物理的変更、重大な不一致、代替線位置の証拠、または三角関数計算を要する線を明らかにしたときは、郡測量士に測量記録を提出することができる。その後、郡測量士はこれを郡記録官に提出する。

• ✓測量記録は郡測量士に提出され、その後、郡記録官に提出される
• ✓測量記録は、物理的変更、不一致、または計算なしでは確認できない線を明らかにする

郡査定官は、郡監督委員会の承認を受けた区画に番号または文字を付して、郡内の土地について正確な地図を作成し、提出することができる。歳入・課税法第327条により、その地図が郡記録官事務所に記録用として提出されていない限り、かかる地図を参照して権利証書または譲渡証書において土地を記載することはできない。

• ✓査定官地図は課税目的で区画に番号または文字を付す
• ✓査定官地図は記録されていない限り、権利証書において土地を記載するために使用できない

タイトルレポートがない場合、不動産は番地、名称（例：「ノリス・ランチ」）、または包括的参照（例：「ハイ・ストリートにある私の区画」）によって言及されることがあります。これらの方法は適法ですが、タイトル会社は通常、そのような記載ではタイトル保険を引き受けません。疑わしい場合は、免許を受けたエンジニア、測量士、またはタイトル会社に相談してください。

• ✓非公式な記載（番地、名称、包括的参照）は適法だが、タイトル保険の対象にはならない
• ✓正しい方法が不明な場合は、測量士、エンジニア、またはタイトル会社に相談する

Gordon B. Oakeshott の『California’s Changing Landscapes』のような地質学の教科書は、カリフォルニアの地質に焦点を当てています。州の油田・ガス田、構造条件、生産の品質に関する情報は、Department of Conservation（資源保全局）の California Division of Oil, Gas, and Geothermal Resources（カリフォルニア州石油・ガス・地熱資源局）から入手できます。同局の California Geological Survey（カリフォルニア地質調査所）は、鉱物、鉱業、地質に関する出版物を提供しています。

• ✓カリフォルニア州石油・ガス・地熱資源局は、Department of Conservation（資源保全局）の一部です。
• ✓California Geological Survey（カリフォルニア地質調査所）は、鉱物および地質に関する資料を発行しています。

ライセンスは4年間有効で、有効期限前に更新する必要があります。DREは有効期限の約90日前に案内用の更新書類を郵送しますが、受け取らなかったとしても更新する責任は免除されません。更新には手数料と継続教育修了の証明が必要で、試験は不要です。

• ✓ライセンスは試験なしで4年ごとに更新されます
• ✓DREは約90日前に更新案内通知を郵送します。受け取らなくても期限どおりの更新義務が免除されるわけではありません
• ✓更新には所定の手数料と継続教育修了の証明が必要です

免許は、有効期限切れから2年以内であれば、適切な申請、最新のCE、および遅延更新手数料により遅延更新することができるが、失効期間中は免許に基づく活動を行ってはならない。有効期限切れから2年後にはすべての免許権利が失効し、個人は試験を受けて再資格を取得しなければならない。

• ✓有効期限切れから2年以内は、遅延更新手数料を支払うことで遅延更新が認められる
• ✓有効期限切れから遅延更新までの間は、免許に基づく活動やコミッションの受領は認められない
• ✓有効期限切れから2年が経過すると、すべての免許権利が失効し、試験による再資格取得が必要となる（第10154条）

ブローカーの免許が失効した場合、すべての免許業務を停止しなければならず、ブローカーのセールスパーソンは非稼働状態に置かれ、支店事務所の免許は取り消されます。ブローカーはセールスパーソン免許（RE 214）および支店事務所（RE 203）を再有効化しなければなりません。郵送による更新は失効日の深夜0時前に消印が押されている必要があり、郵便料金計器の印は有効な消印の証拠にはなりません。

• ✓ブローカーの免許が失効すると、セールスパーソンは非稼働状態に置かれ、支店免許は取り消されます
• ✓郵送による更新は、失効日の深夜0時前に消印が押されている必要があります
• ✓郵便料金計器の印は、米国郵便サービス（USPS）の消印の証拠として認められません

ブローカーが本人の代理人として引き受ける信頼の地位は、信認関係として最も正確に説明される。顧客のために第三者と取引を行うブローカーは、代理法に拘束される。

• ✓ブローカーと本人の関係は信認関係である
• ✓ブローカーは第三者との取引において代理法に拘束される
• ✓信認義務には忠実義務、注意義務、開示義務、会計義務が含まれる

ブローカーが売買において代理人として行為する際に、買主に対して本人の不動産について不実表示を行った場合、本人は売買の取消し、損害賠償訴訟、不法行為責任（上記のいずれか）を負う可能性があります。

• ✓本人は、代理人が買主に対して行った不実表示について責任を負う場合があります。
• ✓結果には、売買の取消し、損害賠償訴訟、不法行為責任が含まれます。

ブローカーがエスクロー完了前にシロアリ被害の証拠を発見した場合、ブローカーは適切な解決のために、この情報を買主と売主の双方に速やかに開示すべきです。

• ✓ブローカーは、シロアリの証拠などの発見された重要な瑕疵を、買主と売主の双方に開示しなければなりません。
• ✓既知の重要事実を開示しないことは、ブローカーの義務違反となります。

ブローカーが事業口座とは別に信託口座を維持する最も重要な理由は、ブローカーに対して法的措置が取られた場合に生じ得る結果、すなわちブローカーの債権者から顧客資金を保護し、混同責任を回避することにあります。

• ✓信託資金はブローカーの事業資金/個人資金とは分けて保管しなければならない。
• ✓ブローカーに対して法的措置が取られた場合、分離することは顧客資金を保護する。
• ✓混同は禁止されている。

すべてのリスティング、預り金領収書、キャンセル済み小切手、および信託記録の写しは、免許を持つ不動産ブローカーが3年間保存しなければなりません。

• ✓ブローカーは取引記録および信託記録を3年間保存しなければならない
• ✓必要記録にはリスティング、預り金領収書、キャンセル済み小切手および信託記録が含まれる

居住用収益物件の売却について、ブローカーが売主に請求できる最高手数料は交渉可能であり、不動産法（Real Estate Law）、割合の上限、または地域の慣習によって定められるものではありません。

• ✓不動産手数料は常にブローカーと本人（プリンシパル）の間で交渉可能です。
• ✓法律や慣習によって定められた法定の最高手数料はありません。

カリフォルニア州不動産法の下では、カリフォルニア州のブローカーは、他州のブローカー（協力する州外ブローカー）にコミッションを支払うことができます。そのブローカーがカリフォルニア州で免許を受けていなくても可能です。

• ✓カリフォルニア州のブローカーは、他州のブローカーとコミッションを支払い、または分割することができます。
• ✓州外ブローカーは、協力コミッションを受け取るためにカリフォルニア州の免許を持っている必要はありません。

不動産の改良のために労務または材料を提供した者は、適時に支払われない場合、リーエンを申請できる。基本となる権利は、カリフォルニア州憲法第14条第3節に由来し、民法第15編（第3082条以下）によって施行される。リーエンの理論は、改良が価値を付加するため、土地に負担を課すのが衡平にかなうというものである。

• ✓建設業者、材料供給業者、職人および労働者は、憲法上のリーエン権を有する（憲法第14条第3節）。
• ✓リーエンは有効な契約に基づかなければならず、実際に使用された労務または材料の限度でのみ有効である。
• ✓公共工事にはリーエンは成立せず、私的な改良工事にのみ成立する。

リーエンを支払に変えるには、次のことが必要です。(1) 工事が行われた郡で、リーエンの通知および請求を適時に記録すること。(2) 適切な裁判所に訴訟を提起してリーエンを完成させること。(3) リス・ペンデンスを記録すること。(4) 判決に至るまで訴訟を適時に遂行すること。(5) 競売による売却で執行すること。

• ✓リーエンの請求は適時に記録され、その後、それを完成させるためにリーエン実行訴訟を提起しなければならない
• ✓係属中の訴訟の通知を与えるため、リス・ペンデンスを記録しなければならない
• ✓記録後90日以内に訴訟を提起しないと、リーエンは無効となる

所有者と直接契約している請求者、賃金のために労務を提供する者、または明示的な労働信託基金を除き、請求者は、労務/資材を最初に提供した日から20日以内に事前20日通知を送達しなければならない（カリフォルニア民法第3097条）。これは有効なメカニック・リーエンの前提条件であり、所有者、請負業者、貸し手に対し、リーエンが発生する可能性があることを通知する。

• ✓事前20日通知は、労務/資材を最初に提供した後、遅くとも20日以内に交付されなければならない。
• ✓これはメカニック・リーエン請求の有効性の前提条件である。
• ✓直接契約の請求者は建設ローン貸し手にのみ通知し、その他の者は所有者、請負業者、貸し手に通知する。
• ✓現行の法定様式を使用しなければならず、そうでなければ裁判所はその通知を無視することがある。

完了/中止通知が記録されている場合、元請業者は60日以内に記録しなければならず、その他の請求者は30日以内に記録しなければなりません。完了/中止通知が記録されていない場合、すべての請求者は、完了後90日以内にリーエン請求を記録することができます。

• ✓元請業者：完了/中止通知後60日
• ✓その他の請求者：完了/中止通知後30日
• ✓通知が記録されていない場合：すべての請求者は完了後90日

メカニックズ・リーエンは、任意の解除によって、またはリーエンの記録後90日以内にリーエン実行訴訟が提起されない場合には自動的に終了する。貸し手が信託証書を記録する前に工事が開始された場合、すべてのメカニックズ・リーエンは貸し手の担保負担に優先し（カリフォルニア民法第3134条）、建設ローン担保を危うくする。

• ✓リーエン実行訴訟は、リーエンの記録後90日以内に提起されなければならず、そうでなければリーエンは無効となる。
• ✓信託証書が記録される前に工事が開始された場合、メカニックズ・リーエンは貸し手に優先する。
• ✓リーエン目的のための延長信用は、完成から1年を超えてはならず、通知は90日期間内に提出されなければならない。

完成は次によって確定される：占有・使用と労務の停止、所有者の受領、60日間継続する労務の停止、または停止通知が記録された状態での30日間の停止。所有者は、完成後10日以内に完成通知を提出することができる。公的機関の工事は、受領時または30日間の停止時に完成する。

• ✓完成は、受領、停止を伴う占有、60日間の停止、または記録された通知を伴う30日間の停止によって生じ得る。
• ✓完成通知は、完成後10日以内に記録されるものとする（カリフォルニア民法第3093条、第3117条）。

所有者（または権利保有者）は、工事を知った日から10日以内に、非責任通知を目立つ場所に掲示し、かつ検証済みの写しを記録することにより、責任を回避することができます。リーエンに異議を唱える所有者／請負業者は、不動産からリーエンを解除するために、リーエン解除保証（カリフォルニア州民法第3143条）を記録することができます。

• ✓非責任通知は、工事を知った日から10日以内に掲示し、かつ記録しなければなりません。
• ✓掲示が行われていない場合、記録された通知であっても保護にはなりません。
• ✓記録されたリーエン解除保証は、不動産に対するリーエン請求を解除します（カリフォルニア州民法第3143条）。

1991年より効力を生じ、書面契約に基づく建築家、登録エンジニア、及び許可を受けた土地測量士は設計専門家の先取特権(民法3081.1–3081.10)を記録することができます。記録前に10日間の書面による支払い請求が郵送される必要があります。この先取特権は$100,000以下の単一家族オーナー占有住宅には適用されず、それより前に記録された利益に譲歩します。

• ✓記録前に10日間の書面による支払い請求(認証郵便/書留郵便)が先行されなければなりません
• ✓この先取特権は$100,000以下の単一家族オーナー占有住宅には適用されません(民法3081.10)
• ✓この先取特権は、その前に記録された利益よりも優先権を持ちません(民法3081.9)