46 موضوع · بهروزرسانی 2026-09-17
تبدیلهای طول به متریک: یک فوت = ۰٫۳۰۴۸ متر؛ یک یارد = ۰٫۹۱۴۴ متر؛ یک مایل = ۱٫۶۰۹۳ کیلومتر یا ۱۶۰۹ متر؛ یک متر = ۳۹ اینچ؛ یک کیلومتر = ۳۲۸۱ فوت، ۰٫۶۲ مایل، یا ۱۰۰۰ متر.
تبدیلهای مساحت به متریک: یک فوت مربع = 0.0929 متر مربع؛ یک یارد مربع = 0.836 متر مربع؛ یک ایکر = 4068.8 متر مربع؛ یک مایل مربع = 259 هکتار یا 2.59 کیلومتر مربع؛ یک متر مربع = 10.76 فوت مربع؛ یک هکتار = 2.47 ایکر یا 10,000 متر مربع.
اموال مشترک (community property) اموالی است که در مالکیت زن و شوهر قرار دارد. مالکیت انفرادی به معنای مالکیت یگانه توسط یک شخص است. تصرف مشترک (tenancy in common) مالکیت مشترک دو یا چند نفر با منافع مشاعی (نه لزوماً مساوی) و بدون حق بازماندگی است.
تصرف زمین خصوصی برای استفاده عمومی از طریق حق تملک اجباری (eminent domain) و با رعایت فرآیند قانونی (due process) انجام میشود. برنامهریزی و منطقهبندی کاربری زمین توسط دولت، اعمال قدرت پلیسی (police power) است. محدودیتهای خصوصی بر زمین ممکن است از طریق کنترلهای خصوصی کاربری زمین، توافق کتبی، و محدودیتهای طرح جامع در تقسیمات فرعی ایجاد شوند.
لینهای مکانیک بر اساس قانون ایجاد میشوند و میتوانند اولویت زودتری از تاریخ ثبت خود بگیرند (به زمان آغاز کار بازمیگردند). این آنها را از لینهای حکم دادگاه متمایز میکند.
املاک غیرمنقول دارای معوقه مالیاتی که توسط مالک در طول دوره بازخرید قانونی پنجساله بازخرید نشده باشد، با سند به ایالت منتقل میشود.
انکامبرنس هر چیزی است که بر حق مالکیت اموال غیرمنقول تأثیر میگذارد یا آن را محدود میکند، از جمله وثیقهها، حقوق ارتفاق و محدودیتها.
ویژگی متمایزکننده اصلی املاک و مستغلات در مقایسه با اموال شخصی این است که غیرمنقول است.
حقی که از طریق مرور زمان اکتسابی به دست میآید، حق استفاده از زمین دیگری (حق ارتفاق) است، در حالی که تصرف عدوانی به مالکیت تصرفی منجر میشود.
هنگامی که زمین دارای حق ارتفاق تبعی فروخته میشود، خریدار همان حقی را نسبت به حق ارتفاق دارد که فروشنده داشت، حتی اگر سند به آن حق ارتفاق اشاره نکند، زیرا حق ارتفاق همراه زمین منتقل میشود.
تعهد تمتع آرام مستقیماً به تصرف ملک غیرمنقول مربوط میشود و از حق مستأجر یا مالک برای تصرف بدون مزاحمت حمایت میکند.
یک تاونشیپ شامل ۳۶ سکشن با شمارههای ۱ تا ۳۶ است که هر یک مربعی به ضلع یک مایل است. اعداد کلیدی به محاسبه اندازه پارسل درون سکشنها کمک میکنند.
این سیستم با خطوط پایه (افقی) و نصفالنهارها (عمودی) آغاز میشود و شبکهای از رنجها (عمودی) و خطوط تاونشیپ (افقی) با فاصله شش مایل ایجاد میکند. هر مربع (تاونشیپ) شش مایل در هر ضلع دارد و شامل ۳۶ مایل مربع است. نصفالنهارهای راهنما و مدارهای استاندارد هر ۲۴ مایل برای تصحیح انحنای زمین قرار میگیرند (خطوط تصحیح).
کالیفرنیا سه مجموعه خط پایه و نصفالنهار دارد: هومبولت (شمالغربی)، کوه دیابلو (مرکزی)، و سن برناردینو (جنوبی).
کالیفرنیا از نظریه «لیِن» پیروی میکند، نه نظریه «مالکیت قانونی»: سند تضمینی حقی (لیِن) ایجاد میکند که حق مالک را برای استفاده، بهرهمندی، فروش یا ایجاد بار مالی بیشتر بر ملک مختل نمیکند. دوره «مالکیت» (۱۸۵۹–۱۹۳۳) اسناد تراست را بهعنوان انتقالدهنده مالکیت قانونی تلقی میکرد؛ دوره «لیِن» (۱۹۳۳–اکنون) آنها را مانند رهن با اختیار فروش تلقی میکند.
بانک ایتالیا II (1933) رأی Koch v. Briggs را نقض کرد و مقرر داشت که اسناد امانی از نظر کارکردی رهن با حق فروش هستند. پروندههای بعدی (Monterey S.P. Partnership 1989; Aviel v. Ng 2008; Cornelison v. Kornbluth 1975) تأیید میکنند که سند امانی یک حق وثیقه است و مالکیت تنها در حدی که برای اجرای امانت لازم باشد به امین منتقل میشود.
سند تا زمانی که تسلیم نشود هیچ اثری ندارد، و تسلیم چیزی بیشتر از تحویل دادن سند است—واگذارکننده باید قصد داشته باشد که مالکیت را فوراً منتقل کند. اگر واگذارکننده قصد لازم را داشته باشد، تسلیم قانونی میتواند بدون تحویل فیزیکی سند به واگذارشونده انجام شود. قصد در جایی وجود ندارد که واگذارکننده به واگذارشونده بگوید تا زمان فوت واگذارکننده آن را ثبت نکند، یا در اسناد متقابلی که در صندوق امانات مشترک قرار داده میشوند تا بازمانده آنها را ثبت کند.
قانون فرض میکند که تسلیم سند معتبر است اگر سند در تصرف منتقلالیه باشد یا ثبت شده باشد، اما این فرض قابل رد است. میتوان سند را به نماینده اسکرو سپرد تا آن را مشروط به تحقق شرایط تسلیم کند. بر اساس قانون، نمیتوان واگذاری را بهصورت مشروط مستقیماً به منتقلالیه تسلیم کرد—تسلیم به منتقلالیه مطلق است و هر شرط اعلامنشده ساقط میشود. شرایط باید تا زمان تحقق نگه داشته شوند، در خود سند درج شوند، یا در اسکرو قرار گیرند.
فرض میشود که یک سند از تاریخ درجشده در آن تسلیم شده است، که اغلب با تاریخ ثبت آن متفاوت است. معمولاً یک سند برای معتبر شدن باید توسط منتقلالیه پذیرفته شود، مگر زمانی که منتقلالیه صغیر یا از نظر ذهنی ناتوان باشد. پذیرش ممکن است با اعمال، گفتار یا رفتار نشان داده شود. سند به یک نهاد دولتی معمولاً باید دارای گواهی پذیرش باشد.
پیش از بستن معامله، متصدی اسکرو پرونده را حسابرسی میکند (صورت مغایرت نقدی) و تأیید میکند که طرفهای اصلی معامله رعایت کردهاند. شرکت عنوان مالکیت یا بیمهگر عنوان، عنوان فروشنده را تا تاریخ روز «دیت داون» میکند، سپس متصدی اسکرو درخواست ثبت میکند، مشروط بر آنکه از زمان گزارش مقدماتی تغییری در عنوان مالکیت رخ نداده باشد. پس از تأیید ثبت، متصدی اسکرو صورتهای تسویه/بستن (معمولاً HUD-1) را تهیه میکند، همه وجوه را توزیع میکند، و اسناد را به طرفهای ذیحق تحویل میدهد.
در کالیفرنیای جنوبی، دستورالعملهای اسکرو مشترک/دوجانبه معمولاً پس از امضای قرارداد خرید توسط طرفهای اصلی تهیه و ارائه میشوند و معمولاً با یک بیعانه اولیه همراه هستند که بهصورت مشروط تحویل داده میشود. در کالیفرنیای شمالی، دستورالعملهای یکطرفه معمولاً چند روز پیش از بستن معامله تهیه میشوند؛ بیعانه خریدار بدون دستورالعمل یا تحویل مشروط تحویل داده میشود، بنابراین اسکرو باز نمیشود مگر اینکه دستورالعملهای یکطرفه امضا شوند و تحویل مشروط رخ دهد.
برای خرید یک خانه، دستورالعملهای اسکرو متقابل (دوجانبه یا یکجانبه) باید شامل موارد زیر باشد: قیمت خرید و شرایط؛ توافق درباره وامهای مسکن؛ نحوه تثبیت مالکیت خریدار؛ موارد ثبتی که خریدار مالکیت را تابع آنها به دست میآورد؛ گزارشهای بازرسی که باید از طریق اسکرو تحویل داده شوند؛ تعدیلات تناسبی؛ تاریخ تصرف خریدار؛ اسنادی که باید امضا و ثبت شوند؛ پرداختها شامل حقالزحمهها، هزینهها، مخارج و اینکه چه کسی آنها را میپردازد یا دریافت میکند؛ و تاریخ بستن معامله.
گزارش مقدماتی از شرکت تایتل انتخابشده توسط خریدار سفارش داده میشود. متصدی اسکرو (که ممکن است همان نهاد شرکت تایتل باشد) آن را برای مواردی که در دستورالعملها پیشبینی نشده است بررسی میکند. فروشنده معمولاً باید چنین مواردی را رفع یا حذف کند، و باید برای اطلاع و دستورالعمل به خریدار ارائه شوند. گزارش مقدماتی، همراه با دستورالعملهای طرفهای اصلی و وامدهنده، مبنایی میشود که پوشش بیمه تایتل بر اساس آن صادر میشود.
متصدی اسکرو از وامدهندگان ثبتشده، مطالبات یا صورتحسابهای ذینفع را دریافت میکند. اگر قرار باشد وام موجود از طریق اسکرو بهطور جزئی یا کامل پرداخت شود، «مطالبه پرداخت کامل» دریافت میشود. اگر خریدار در حال خرید «مشروط به» یا «پذیرش» وام موجود باشد، «صورتحساب ذینفع» دریافت میشود. خرید «مشروط به» نباید بدون دریافت مشاوره حرفهای مستقل توسط خریدار درباره پیامدهای آن انجام شود.
کنترل آفات ساختاری و سایر گزارشها (لولهکشی، سقفسازی) به امانتدار اسکرو تحویل داده میشود، که تأییدهای لازم را دریافت میکند و وجوه مرتبط را برای تحویل به طرف ذیصلاح نگه میدارد. اگر خریدار به تأمین مالی جدید نیاز داشته باشد، امانتدار اسکرو امضای خریدار را روی اسناد وام دریافت میکند و باید پیش از استفاده از وجوه وامدهنده برای بستن اسکرو، دستورات وامدهنده را برآورده کند. امانتدار اسکرو بیمهنامههای آتشسوزی را میپذیرد/تحویل میدهد، پوشش را انتقال میدهد یا ایجاد میکند، و طبق دستورات تقسیمهای نسبی (پرویشن) انجام میدهد.
تعهد پرداخت اجاره توسط مستأجر عموماً «مستقل» است — مستأجر باید پرداخت کند حتی اگر موجر سایر تعهدات خود را نقض کند. با این حال، نقض یک شرط اساسی میتواند موجب کاهش یا خاتمه اجاره شود. در اجارهنامههای مسکونی، نقض تضمین ضمنی غیرقابل اسقاط قابلیت سکونت به مستأجر اجازه میدهد بماند و به نسبت کاهش استفاده، اجاره را کاهش دهد.
اجارهبها عوضِ تصرف، استفاده و بهرهمندی است. این تعهد یا از شرایط صریح قرارداد اجاره (رابطه قراردادی / privity of contract) ناشی میشود، یا از صرف تصرف، در جایی که قصد هبه یا بخشش وجود ندارد (رابطه ملکی / privity of estate). از طریق رابطه قراردادی، مستأجر حتی اگر هرگز تصرف نکند نیز متعهد است. اجارهبها شامل «هزینههای معادل اجاره» است و لازم نیست حتماً پول رایج باشد.
در نبود رویه معاملات قبلی یا شرط مخالف در اجارهنامه، اجارهبها در پایان هر دوره تصرف سررسید میشود و باید به ملک مورد اجاره تحویل داده شود. با این حال، بیشتر اجارهنامههای تجاری و مسکونی، اجاره را بهصورت پیشپرداخت در نشانی مشخصی مطالبه میکنند.
پرداخت با چک تا زمان ارائه به بانک، تعهد را معلق میکند. اگر مستأجر آگاهانه موجودی ناکافی داشته باشد، تعهد معلق نمیشود و موجر میتواند فوراً اقامه دعوا کند یا مستأجر را تخلیه کند. هزینه تأخیر فقط در صورتی قابل اجراست که بهطور معقول با هزینههای اداری پیشبینیشده و سود از دست رفته مرتبط باشد؛ صرف پرداخت دیرهنگام معمولاً ضبط اجارهنامه را توجیه نمیکند.
اگر محل استیجاری از طریق حق تملک اجباری گرفته شود، اجارهنامه از تاریخ تملک خاتمه مییابد (مگر اینکه به نحو دیگری مقرر شده باشد) و اجارهبها متوقف میشود. اگر تنها بخشی گرفته شود و باقیمانده همچنان قابل استفاده باشد، ممکن است مستأجر همچنان ملزم به پرداخت اجاره باشد. طرفین میتوانند کاهش متناسب را پیشبینی کنند و تعریف کنند که چه درصدی تملک کامل محسوب میشود.
یک کارگزار وظایف وفاداری و محرمانگی را بر عهده دارد و از کسب سود شخصی از نمایندگی، جز از طریق حقالزحمه توافقشده، منع شده است. دادگاهها وظیفه نماینده را برابر با وظیفه امین نسبت به ذینفع میدانند.
یک کارگزار املاک حتی در قبال طرف دیگر که هیچ وظیفه امانی نسبت به او ندارد، ملزم به رفتار منصفانه و افشای کامل تمام حقایق مهم است. این موضوع شامل وظیفه ایجابی برای انجام بازرسی معقول و شایسته از ملک مسکونی میشود.
پس از ایستون، قانون مدنی § 2079 وظیفه بروکر را برای انجام بازرسی چشمی دقیق از ملک مسکونی 1 تا 4 واحدی و افشای حقایق مهم مدون کرد. بازرسی، مناطق غیرقابلدسترس و موضوعات خارج از محل/سوابق عمومی را شامل نمیشود.
مواد ۱۱۰۲ تا ۱۱۰۲.۱۷ قانون مدنی کالیفرنیا فروشندگان املاک مسکونی ۱ تا ۴ واحدی را ملزم میکند که یک بیانیه افشای جامع را تکمیل و تحویل دهند. این مقررات الزامیاند و نمیتوان از آنها صرفنظر کرد؛ استثناهایی اعمال میشود (مثلاً فروشهای foreclosure).
دارندگان مجوز که در رویههای تبعیضآمیز مشارکت میکنند، تحت قوانین مسکن منصفانه مسئولیت دارند. ارائه اطلاعات درباره نژاد، رنگ، جنسیت، مذهب، تبار یا منشأ ملی خریدار—حتی در صورت درخواست—نقض FEHA محسوب میشود.
یک نماینده نمیتواند منافع پنهانی مغایر با موکل به دست آورد یا سود پنهانی کسب کند. نمایندهای که منافع را پنهان میکند یا قیمت خرید را بهمنظور به جیب زدن اختلاف نادرست اعلام میکند، باید سودهای پنهانی را مسترد کند.
فروشندگان و همکاران کارگزار مشمول همان وظایف امانی کارگزار هستند. آنها باید تمام اطلاعات مهمی را که بر تصمیم اصل (principal) تأثیر میگذارد افشا کنند. کارگزار ممکن است بهخاطر اعمال آنها، حتی بدون آگاهی، تحت اقدام انضباطی قرار گیرد.
یک امین باید همه واقعیتهای مادی مربوط به نمایندگی را افشا کند، از جمله روابط خونی/زناشویی با خریداران که حاکی از منفعت غیرمستقیم است. دارنده مجوزی که به عنوان اصیل عمل میکند باید داشتن مجوز را افشا کند.
یک نماینده باید از مراقبت و مهارت معقول استفاده کند (بسته به موقعیت، مراقبت حداکثری)، از دستورها اطاعت کند و حساب ارائه دهد. استاندارد مراقبت معقول بر طرفی اعمال میشود که اصیلِ نماینده نیست.
دادگاههای کالیفرنیا همان وفاداری تقسیمنشدهای را بر بروکر تحمیل میکنند که یک امین به ذینفع مدیون است. بروکری که مرتکب نقض این اصول شود، مستحق هیچ سودی نیست و ممکن است هزینهها را نیز از دست بدهد. وظیفه مشاوره فراتر از افشا است.
قانون بیمه § 11589.5 بیمهگران دارندگان مجوز را از حذف پوشش برای نقض وظیفه افشا تحت قانون مدنی § 2079 و بندهای بعدی آن منع میکند. بیمهگران میتوانند پوشش را برای اعمال ناصادقانه، متقلبانه، مجرمانه یا مغرضانه حذف کنند.
فدرال رزرو از چهار ابزار پایه برای پایش و کنترل عرضه پول و اعتبار استفاده میکند.
سیستم بانک فدرال رزرو بانک مرکزی کشور است که پول و اعتبار را تنظیم میکند.
FIRREA نهادهای نظارتی فدرال برای مؤسسات سپردهپذیر را بازسازماندهی کرد.
املاک و مستغلات چهار نقش عمده در اقتصاد ملی ایفا میکند.
ارزش املاک مسکونی و تجاری در جریان بحران وام مسکن نوسانات شدیدی را تجربه کرد.
دانش خود را با سؤالات تمرینی به سبک آزمون املاک California بیازمایید.
شروع رایگان →