Some Metric Equivalents +8California · 부동산 · 한국어

길이를 미터법으로 환산: 1피트 = 0.3048미터; 1야드 = 0.9144미터; 1마일 = 1.6093킬로미터 또는 1609미터; 1미터 = 39인치; 1킬로미터 = 3281피트, .62마일, 또는 1000미터.

• ✓1피트 = 0.3048미터; 1야드 = 0.9144미터
• ✓1마일 = 1.6093킬로미터 (1609미터)
• ✓1미터 = 39인치; 1킬로미터 = .62마일

면적을 미터법으로 환산: 1제곱피트 = 0.0929제곱미터; 1제곱야드 = 0.836제곱미터; 1에이커 = 4068.8제곱미터; 1제곱마일 = 259헥타르 또는 2.59제곱킬로미터; 1제곱미터 = 10.76제곱피트; 1헥타르 = 2.47에이커 또는 10,000제곱미터.

• ✓1에이커 = 4068.8제곱미터
• ✓1헥타르 = 2.47에이커 또는 10,000제곱미터
• ✓1제곱미터 = 10.76제곱피트

부부 공동재산(community property)은 남편과 아내가 소유하는 재산입니다. 단독소유(ownership in severalty)는 한 사람이 단독으로 소유하는 것을 의미합니다. 공유(tenancy in common)는 생존자 권리 없이 둘 이상이 분할되지 않은 지분(반드시 균등할 필요는 없음)으로 공동 소유하는 형태입니다.

• ✓부부 공동재산은 남편과 아내가 소유한다
• ✓단독소유는 한 사람의 단독 소유를 의미한다
• ✓공유(tenancy in common)는 생존자 권리 없이 분할되지 않은 지분(반드시 균등할 필요는 없음)을 가진다

사유 토지를 공공 용도로 수용하는 것은 적법 절차에 따른 공용수용권(eminent domain)을 통해 이루어진다. 정부의 토지 이용 계획과 구역 지정(조닝)은 경찰권(police power)의 행사이다. 토지에 대한 사적 제한은 사적 토지 이용 규제, 서면 합의, 그리고 구획(subdivision)의 일반 계획 제한에 의해 설정될 수 있다.

• ✓공용수용권은 적법 절차와 보상을 수반하여 공공 용도를 위해 사유 토지를 수용하는 것이다
• ✓구역 지정과 토지 이용 계획은 경찰권의 행사이다
• ✓사적 제한은 서면 합의 또는 구획(subdivision) 일반 계획에 의해 설정될 수 있다

공사 유치권은 법령에 의해 창설되며, 기록일보다 앞서 우선권을 가질 수 있습니다(공사 착수 시점으로 소급함). 이는 판결 유치권과 구별됩니다.

• ✓공사 유치권은 법령에 의해 창설된다
• ✓공사 유치권은 기록일보다 앞서 우선권을 가질 수 있다
• ✓가압류는 유치권의 일종이다; 지역권과 구역 제한은 유치권이 아니다

5년의 법정 상환 기간 동안 소유자가 상환하지 않은 세금 체납 부동산은 주 정부에 증서로 이전됩니다.

• ✓세금 체납 부동산의 법정 상환 기간은 5년입니다.
• ✓상환되지 않은 세금 체납 부동산은 주 정부에 증서로 이전됩니다.

부담(Encumbrance)이란 부동산의 권원(title)에 영향을 주거나 이를 제한하는 모든 것을 말하며, 유치권(liens), 지역권(easements), 제한(restrictions)을 포함한다.

• ✓부담(Encumbrance)이란 부동산의 권원에 영향을 주거나 이를 제한하는 모든 것이다
• ✓부담(Encumbrance)에는 금전적 유치권(liens)과 지역권(easements) 같은 비금전적 이익이 모두 포함된다

개인 재산(동산)과 비교할 때 부동산의 가장 큰 구별되는 특징은 부동산이 움직일 수 없다는 점이다.

• ✓부동산은 움직일 수 없다는 점에서 개인 재산(동산)과 구별된다.
• ✓부동성은 부동산을 정의하는 특징이다.

지역권 취득시효(prescription)로 취득하는 권리는 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리(지역권)인 반면, 점유취득시효(adverse possession)는 점유에 기한 소유권을 발생시킨다.

• ✓지역권 취득시효는 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리(지역권)를 창설한다
• ✓점유취득시효는 점유에 기한 소유권을 창설한다
• ✓둘 다 법정 기간 동안 공개적이고 계속적인 사용을 요구한다

부속 지역권이 있는 토지가 매도되면, 매도증서에 부속 지역권이 언급되지 않더라도 매수인은 매도인이 가졌던 것과 동일한 지역권을 가진다. 이는 부속 지역권이 토지와 함께 이전되기 때문이다.

• ✓부속 지역권은 토지와 함께 자동으로 이전된다
• ✓매도증서에 지역권을 언급하지 않았다고 해서 매수인의 지역권이 상실되지는 않는다

조용한 향유의 약정은 부동산 점유와 가장 직접적으로 관련되며, 임차인 또는 소유자의 방해받지 않는 점유 권리를 보호합니다.

• ✓조용한 향유의 약정은 부동산 점유와 관련된다
• ✓이는 임대인 또는 상위 권원을 가진 자에 의한 점유 방해로부터 보호한다

타운십은 1번부터 36번까지 번호가 매겨진 36개의 섹션을 포함하며, 각 섹션은 1마일 정사각형입니다. 주요 수치를 통해 섹션 내 필지 크기를 계산할 수 있습니다.

• ✓타운십 = 6마일 정사각형 = 36개 섹션; 각 섹션 = 1제곱마일 = 640에이커
• ✓1마일 = 5,280피트; 1제곱마일 = 27,878,400제곱피트; 1에이커 = 43,560제곱피트
• ✓반섹션 = 320에이커, 쿼터섹션 = 160에이커, 쿼터의 쿼터 = 40에이커
• ✓쿼터쿼터 섹션의 각 변은 1,320피트입니다 (5,280 ÷ 4)

이 시스템은 기준선(수평)과 자오선(수직)으로 시작되며, 6마일 간격의 레인지(수직)와 타운십 라인(수평)의 격자를 만듭니다. 각 정사각형(타운십)은 한 변이 6마일이고 36제곱마일을 포함합니다. 24마일마다 있는 가이드 자오선과 표준 평행선은 지구의 곡률을 보정합니다(보정선).

• ✓기준선은 수평(동서)으로 이어지고, 자오선은 수직(남북)으로 이어집니다.
• ✓타운십 라인과 레인지 라인은 6마일 간격으로 36제곱마일의 타운십을 형성합니다.
• ✓가이드 자오선과 표준 평행선은 24마일마다 이어져 지구의 곡률을 보정합니다(보정선).
• ✓타운십은 기준선에서 남북으로 측정되고, 레인지는 자오선에서 동서로 측정됩니다.

캘리포니아에는 세 세트의 기준선과 자오선이 있습니다: 험볼트(북서부), 마운트 디아블로(중부), 샌버너디노(남부).

• ✓캘리포니아의 세 가지 기준선/자오선 세트: 험볼트(북서), 마운트 디아블로(중부), 샌버너디노(남부)
• ✓「타운십 4 노스, 레인지 3 이스트」는 기준선에서 북쪽으로 4개 타운십, 자오선에서 동쪽으로 3개 타운십을 의미합니다.

캘리포니아는 '법적 소유권' 이론이 아닌 '유치권' 이론을 따릅니다. 담보 증권은 소유자의 재산 사용, 향유, 판매 또는 추가 담보 설정의 권리를 해하지 않는 유치권을 설정합니다. '소유권 기간'(1859–1933)은 신탁증서가 법적 소유권을 양도하는 것으로 취급했으며, '유치권 기간'(1933–현재)은 이를 담보권 기능이 있는 모기지로 취급합니다.

• ✓캘리포니아는 유치권 이론 주입니다—차용인이 소유권을 유지하고, 대금업자는 유치권을 보유합니다
• ✓신탁증서는 '실질적이고 본질적으로 단지 담보권 기능이 있는 모기지일 뿐'입니다(Bank of Italy II, 1933)
• ✓Koch v. Briggs에 기초한 1933년 이전의 판례법(신탁증서는 모기지와 공통점이 없음)은 더 이상 효력이 없습니다

Bank of Italy II(1933)는 Koch v. Briggs를 번복하고, 신탁증서는 매각권한이 있는 저당권과 기능적으로 동일하다고 판시했다. 이후 판례(Monterey S.P. Partnership 1989; Aviel v. Ng 2008; Cornelison v. Kornbluth 1975)는 신탁증서가 담보권이며, 소유권은 신탁을 집행하는 데 필요한 경우에만 수탁자에게 이전된다고 확인한다.

• ✓신탁증서는 신탁의 집행에 필요한 범위에서만 수탁자에게 소유권을 이전한다.
• ✓두 증서 모두 동일한 담보권 실행, 상환권, 부족액 청구 금지 제한의 적용을 받는다.
• ✓Bank of Italy II 이전에 두 증서를 구별한 모든 권위는 더 이상 유효한 법이 아니다.

증서는 교부되지 않으면 효력이 없으며, 교부는 문서를 건네주는 것 이상을 의미합니다. 즉, 양도인은 즉시 소유권을 이전하려는 의사를 가져야 합니다. 양도인에게 필요한 의사가 있으면 양수인에게 증서를 물리적으로 건네주지 않아도 법적 교부가 성립할 수 있습니다. 양도인이 사망할 때까지 기록하지 말라고 양수인에게 말한 경우, 또는 생존자가 기록할 수 있도록 공동 대여금고에 넣어 둔 교차 증서의 경우에는 의사가 없습니다.

• ✓교부에는 양도인이 즉시 소유권을 이전하려는 의사가 필요합니다
• ✓의사가 있으면 물리적 교부 없이도 법적 교부가 성립할 수 있습니다
• ✓증서가 양도인의 사망 때까지 효력이 없도록 되어 있으면 의사가 없습니다

법은 증서가 양수인의 점유에 있거나 등록된 경우 유효한 교부를 추정하지만, 이는 반박 가능하다. 증서는 조건에 따라 교부하기 위해 에스크로 대리인에게 맡겨질 수 있다. 법령에 따라, 증서는 양수인에게 조건부로 교부될 수 없다—양수인에 대한 교부는 절대적이며 표현되지 않은 조건은 소멸된다. 조건은 충족될 때까지 보류되거나, 증서에 포함되거나, 에스크로에 맡겨져야 한다.

• ✓양수인의 점유 또는 등록은 교부의 반박 가능한 추정을 생성한다
• ✓증서는 양수인에게 직접 조건부로 교부될 수 없다; 조건은 소멸된다
• ✓조건은 에스크로에 맡기거나 증서 자체에 기재되어야 한다
• ✓양도인의 사망을 조건으로 하는 증서는 무효인 유언적 처분이다

증서는 그 기재된 날짜에 교부된 것으로 추정되며, 이는 흔히 그 기록된 날짜와 다릅니다. 일반적으로 증서가 효력을 발생하려면 양수인이 이를 수락해야 하지만, 양수인이 미성년자이거나 정신적으로 무능력한 경우에는 예외입니다. 수락은 행위, 말 또는 행동으로 입증될 수 있습니다. 정부 기관에 대한 증서는 일반적으로 수락 증명서를 포함해야 합니다.

• ✓증서는 그 기재된 날짜에 교부된 것으로 추정된다
• ✓미성년자 또는 무능력한 양수인을 제외하고는 수락이 필요하다
• ✓정부 기관에 대한 증서는 수락 증명서를 포함해야 한다

클로징 전에 에스크로 홀더는 파일을 감사하고(Cash Reconciliation Statement) 주요 당사자들이 준수했는지 확인합니다. 타이틀 회사 또는 타이틀 보험사는 매도인의 타이틀을 해당 날짜까지 “dates down”(최신 날짜로 확인)하며, 그런 다음 예비 보고서(Preliminary Report) 이후 타이틀에 변동이 없는 경우에만 에스크로 홀더는 기록(등기)을 요청합니다. 기록이 확인된 후 에스크로 홀더는 클로징/정산 명세서(일반적으로 HUD-1)를 작성하고, 모든 자금을 지급하며, 권리가 있는 당사자에게 증서/서류를 교부합니다.

• ✓에스크로 홀더는 클로징 전에 Cash Reconciliation Statement로 파일을 감사한다.
• ✓타이틀은 기록 전에 해당 날짜까지 “dated down”되며, 기록은 타이틀 변동이 없는 경우에만 요청된다.
• ✓기록이 확인된 후, 에스크로 홀더는 HUD-1 명세서를 작성하고, 자금을 지급하며, 증서/서류를 교부한다.

남부 캘리포니아에서는 공동/쌍방 에스크로 지침이 일반적으로 거래 당사자들이 매매 계약서에 서명한 후 작성 및 제출되며, 보통 조건부로 교부되는 초기 계약금 예치금이 함께 수반됩니다. 북부 캘리포니아에서는 일방적 에스크로 지침이 일반적으로 클로징 며칠 전에 작성됩니다. 매수인의 계약금은 지침이나 조건부 교부 없이 전달되므로, 일방적 에스크로 지침에 서명하고 조건부 교부가 이루어질 때까지 에스크로가 개설되지 않습니다.

• ✓남부 캘리포니아는 일반적으로 매매 계약 후 조건부 예치금과 함께 제출되는 공동/쌍방 에스크로 지침을 사용합니다
• ✓북부 캘리포니아는 일반적으로 클로징 며칠 전에 작성되는 일방적 에스크로 지침을 사용합니다
• ✓북부 캘리포니아에서는 일방적 에스크로 지침에 서명하고 조건부 교부가 이루어질 때까지 에스크로가 개설되지 않습니다

주택 구매의 경우, 상호 에스크로 지시서(양자간 또는 일방적)에는 다음이 포함되어야 합니다: 매수가격과 조건; 모기지에 관한 합의; 매수인의 소유권이 어떻게 귀속될지; 매수인이 소유권을 취득할 때 전제가 되는 등기부상 사항; 에스크로를 통해 전달될 검사 보고서; 일할 계산 조정; 매수인의 점유 시작일; 서명하고 기록할 증서; 수수료, 비용, 부과금과 이를 지급하거나 수령하는 주체를 포함한 지출금; 그리고 종결일.

• ✓에스크로 지시서에는 매수가격, 조건, 모기지 합의, 그리고 소유권이 어떻게 귀속되는지를 명시해야 한다
• ✓지시서에는 등기부상 사항, 검사 보고서, 일할 계산 조정, 점유 날짜를 명시해야 한다
• ✓지시서에는 기록할 증서, 지출금, 종결일을 명시해야 한다

예비 보고서는 매수인이 선택한 타이틀 회사에 주문됩니다. 에스크로 보유자(타이틀 회사와 동일한 법인일 수 있음)는 지침에서 예상하지 못한 항목이 있는지 보고서를 검토합니다. 매도인은 일반적으로 그러한 항목을 해소하거나 제거해야 하며, 해당 항목은 정보와 지시를 위해 매수인에게 제시되어야 합니다. 예비 보고서는 매매 당사자와 대출기관의 지침과 함께 권원보험이 발행되는 근거가 됩니다.

• ✓예비 보고서는 매수인이 선택한 타이틀 회사에 주문됩니다
• ✓에스크로 보유자는 지침에서 예상하지 못한 항목이 있는지 보고서를 검토합니다
• ✓지침과 함께 예비 보고서가 발행되는 권원보험 보장의 근거가 됩니다

에스크로 보관인은 기록상 대출기관으로부터 지급 요구서 또는 수익자 진술서를 받는다. 기존 대출금이 에스크로를 통해 일부 또는 전액 상환될 경우 “상환 지급 요구서(Demand for Pay-off)”를 받는다. 매수인이 기존 대출을 “subject to”로 매수하거나 “인수(assuming)”하는 경우 “수익자 진술서(Beneficiary Statement)”를 받는다. “subject to” 매수는 매수인이 그 결과에 관해 독립적인 전문가 조언을 받지 않은 상태에서 이루어져서는 안 된다.

• ✓기존 대출이 에스크로를 통해 상환될 때 “상환 지급 요구서(Demand for Pay-off)”를 받는다
• ✓매수인이 “subject to”로 매수하거나 대출을 인수할 때 “수익자 진술서(Beneficiary Statement)”를 받는다
• ✓“subject to” 매수는 매수인이 독립적인 전문가 조언을 받도록 요구한다

구조적 해충 방제 및 기타 보고서(배관, 지붕)는 에스크로 홀더에게 전달되며, 에스크로 홀더는 필요한 승인을 받고 관련 자금을 적절한 당사자에게 전달하기 위해 보관합니다. 매수자가 신규 융자를 필요로 하는 경우, 에스크로 홀더는 매수자의 대출 서류 서명을 받고, 대출 기관 자금을 사용하여 에스크로를 마감하기 전에 대출 기관의 지시를 충족해야 합니다. 에스크로 홀더는 화재 보험 증권을 접수/전달하고, 보장을 이전하거나 설정하며, 지시에 따라 일할 계산을 합니다.

• ✓검사 보고서 및 관련 자금은 적절한 당사자를 위해 에스크로 홀더에게 전달되어 보관됩니다
• ✓에스크로를 마감하기 위해 대출 기관 자금을 사용하기 전에 대출 기관의 지시를 충족해야 합니다
• ✓에스크로 홀더는 화재 보험 증권을 처리하고 지시에 따라 일할 계산을 합니다

세입자의 임대료 지급 의무는 일반적으로 '독립적'이다 - 임대인이 다른 의무를 이행하지 않더라도 세입자는 임대료를 지급해야 한다. 그러나 중대한 약정 위반은 임대료를 감액하거나 임대료 지급 의무를 종료시킬 수 있다. 주거용 임대차에서 포기할 수 없는 묵시적 거주적합성 보증 위반이 있는 경우, 세입자는 거주를 계속하면서 사용 침해 정도에 비례하여 임대료를 감액할 수 있다.

• ✓임대료 지급 의무는 일반적으로 임대인의 다른 의무와 독립적이다
• ✓묵시적 거주적합성 보증 위반은 임대료 감액을 허용한다
• ✓묵시적 거주적합성 보증은 세입자가 포기할 수 없다

임차료는 점유, 사용 및 향유에 대한 대가이다. 의무는 임대차 계약의 명시적 조건(계약의 직접 당사자 관계)으로부터 또는 증여 의도가 없는 단순한 점유(부동산 직접 당사자 관계)로부터 발생한다. 계약의 직접 당사자 관계를 통해 차용인은 점유하지 않았더라도 구속된다. 임차료에는 「임차료에 해당하는 요금」이 포함되며 화폐일 필요가 없다.

• ✓임차료 의무는 계약의 직접 당사자 관계 또는 부동산 직접 당사자 관계로부터 발생한다
• ✓약정으로 구속되는 차용인은 점유하지 않았더라도 임차료를 지불해야 한다
• ✓임차료는 상품, 농산물 또는 기타 대가로 지급될 수 있으며, 화폐만으로 제한되지 않는다

거래 관행이나 임대차 계약 조항에서 달리 정한 바가 없는 경우, 임대료는 각 점유 기간의 말일에 지급되어야 하며 임대차 목적물로 전달되어야 합니다. 그러나 대부분의 상업용 및 주거용 임대차 계약은 특정 주소로 임대료를 선불로 지급할 것을 요구합니다.

• ✓원칙적으로 임대료는 각 점유 기간의 말일에 지급됩니다.
• ✓원칙적으로 임대료는 임대차 목적물로 전달되어야 합니다.
• ✓대부분의 임대차 계약은 특정 주소로 선불 지급을 요구함으로써 원칙을 배제합니다.

수표로 지급하는 경우 은행에 제시될 때까지 임대료 지급 의무가 정지됩니다. 세입자가 잔액 부족을 알면서도 수표를 발행한 경우에는 의무가 정지되지 않으며, 임대인은 즉시 소송을 제기하거나 퇴거를 진행할 수 있습니다. 연체료는 예상되는 행정 비용과 상실 이자에 합리적으로 관련될 때에만 강제할 수 있으며, 단순한 연체 지불만으로는 일반적으로 임대차계약의 몰수를 정당화하지 않습니다.

• ✓수표는 지급은행에 제시될 때까지 임대료 지급 의무를 정지시킨다
• ✓부족한 잔액을 알면서 발행한 경우에는 의무가 정지되지 않는다
• ✓연체료는 실제 비용과 합리적으로 관련되어야 하며, 단순한 연체 지불만으로는 몰수를 정당화하는 경우가 드물다

임대 부동산이 공용수용으로 수용되면, 별도의 정함이 없는 한 수용일을 기준으로 임대차가 종료되고 임대료 지급 의무도 중단된다. 일부만 수용되고 나머지 부분을 여전히 사용할 수 있는 경우, 임차인은 여전히 임대료를 지불해야 할 수 있다. 당사자들은 일부 수용 시 비례적 임대료 감액을 약정하고, 몇 퍼센트가 완전 수용에 해당하는지를 정할 수 있다.

• ✓공용수용으로 인한 완전 수용은 임대차 및 임대료 지급 의무를 종료시킨다
• ✓사용 가능한 잔여 부분이 있는 일부 수용의 경우에도 임대료 지급이 여전히 요구될 수 있다
• ✓당사자들은 일부 수용 시 비례적 임대료 감액을 계약으로 정할 수 있다

브로커는 충실의무와 비밀유지의무를 부담하며, 합의된 보수 외에는 해당 대리관계에서 개인적으로 이익을 얻는 것이 금지된다. 법원은 대리인의 의무를 수탁자가 수익자에 대해 부담하는 의무와 동일시한다.

• ✓브로커는 합의된 보수 외에는 대리관계에서 이익을 얻을 수 없다.
• ✓유언검인법 §§ 16000, 16015: 수탁자/대리인은 최고의 선의로 행동해야 하며, 사소한 허위진술로도 이익을 얻어서는 안 된다.
• ✓대리인은 공개와 동의 없이 동일한 거래에서 개인적 지위와 대리인 지위를 결합할 수 없다.

브로커는 신인의무를 부담하지 않는 상대방에게도 공정한 거래를 하고 모든 중대한 사실을 완전히 고지할 의무가 있습니다. 여기에는 주거용 부동산에 대해 합리적으로 유능한 조사를 수행할 적극적 의무가 포함됩니다.

• ✓Lingsch v. Savage: 에이전트의 브로커로서의 지위를 이유로 고지 의무가 존재한다
• ✓브로커는 매수인이 알지 못하고 확인할 수 없는 중대한 사실을 숨겨서는 안 된다
• ✓Easton v. Strassburger: 합리적으로 유능하고 성실한 조사를 수행하고 고지할 적극적 의무

Easton 판결 이후, 민법전 § 2079는 1~4세대 주거용 부동산에 대한 브로커의 성실한 육안 검사 및 중요 사실 공개 의무를 성문화하였다. 검사는 접근 불가능한 구역과 현장 외/공공 기록 사항을 제외한다.

• ✓의무는 1~4세대의 매매, 옵션부 임대차, 및 부동산 매매 계약에 적용된다 (민법전 § 2079.1)
• ✓주의 의무 기준 = 합리적으로 신중한 면허 소지자 (민법전 § 2079.2)
• ✓검사는 접근 불가능한 구역, 공용 구역, 현장 외 구역, 및 공공 기록을 제외한다 (민법전 § 2079.3)
• ✓소송 제기는 점유/기록/거래 종결/입주 중 가장 먼저 발생한 날부터 2년으로 제한된다 (민법전 § 2079.4)
• ✓매수인은 여전히 자신을 보호하기 위해 합리적인 주의를 기울여야 한다 (민법전 § 2079.5)

캘리포니아 민법전 §§ 1102-1102.17은 1-4세대 주거용 부동산의 매도인에게 포괄적인 공개 진술서를 작성하여 교부할 것을 요구한다. 이러한 규정은 강행 규정이며 면제될 수 없다. 특정 예외가 적용된다(예: 담보권 실행 매각).

• ✓1-4세대 주거용 유닛의 매매, 교환, 옵션부 임대차 및 토지 임대차에 적용된다(캘리포니아 민법전 § 1102).
• ✓TDS 규정은 강행 규정이며 면제될 수 없다(캘리포니아 민법전 § 1102(c); Realmuto v. Gagnard).
• ✓담보권 실행을 통해 취득한 매도인은 면제된다(캘리포니아 민법전 § 1102.2(c)).
• ✓TDS의 교부는 매수인의 이행 의무의 조건이다.
• ✓과실에 의한 허위 진술 소송은 2년 이내에 제기해야 한다(캘리포니아 민법전 § 2079.4).

차별 행위에 참여하는 면허 소유자는 공정주택법에 따른 책임을 진다. 구매자의 인종, 피부색, 성별, 종교, 혈통 또는 국적에 관한 정보 제공 - 요청되었을 때라도 - FEHA를 위반한다.

• ✓언라 민권법(민법 제51조)은 중개인을 포함한다(Lee v. O'Hara)
• ✓FHA(42 USC §§ 3601-3631)와 1866년 민권법은 차별적인 판매/임차 관행을 금지한다
• ✓FEHA(정부법 제12900-12996조)는 주택 차별을 금지하며, 구매자 인구통계 정보 제공은 이를 위반한다
• ✓중개인은 DRE 행정 조치로 면허 취소 대상이 된다(사업전문직법 제10177(l)조, 10 CCR §§ 2780-2781)
• ✓3년 이상 경과한 사망 또는 에이즈 관련 사망 공시 실패에 대한 책임은 없다(민법 제1710.2조)

대리인은 본인에게 불리한 비밀 이익을 취득하거나 비밀 이익을 얻을 수 없다. 이해관계를 은폐하거나 매수가격을 허위로 표시하여 차액을 착복한 대리인은 비밀 이익을 반환해야 한다.

• ✓대리인은 대리 행위에서 얻은 모든 비밀 이익을 반환해야 한다 (Ward v. Taggart)
• ✓더 많은 금액을 지불할 의사나 실제 가치는 반환 의무와 무관하다
• ✓비밀 이익 또는 미공개 보상을 청구하거나 수령하는 것은 징계 사유이다 (B&P § 10176(g))
• ✓형태, 시기 또는 출처에 관계없이 모든 보상을 공개할 의무

세일즈퍼슨과 브로커 어소시에이트는 브로커와 동일한 신인의무를 진다. 그들은 의뢰인의 결정에 영향을 미치는 모든 중요 정보를 공개해야 한다. 브로커는 알지 못했더라도 그들의 행위로 인해 징계를 받을 수 있다.

• ✓캘리포니아 민법전 § 2079.13(b): 세일즈퍼슨의 의무는 브로커가 부담하는 의무와 동일하다
• ✓면허 보유자는 이중 대리, 비밀 이익, 미공개 보상에 대한 동일한 금지 규정의 적용을 받는다
• ✓브로커는 알지 못했더라도 면허 보유자의 위반 행위로 인해 징계를 받을 수 있다(California Real Estate Loans v. Wallace)
• ✓Walters v. Marler: 법인 자격 브로커의 감독 의무는 법인에 대해 부담하는 것이며, 그로 인해 그가 개인적으로 책임을 지는 것은 아니다

신인의무자(fiduciary)는 대리 관계(agency)와 관련된 모든 중요한 사실을 공개해야 하며, 여기에는 매수자와의 혈연/혼인 관계로 간접적 이해관계를 시사하는 관계도 포함된다. 본인(principal) 자격으로 행위하는 면허 보유자는 면허 보유 사실을 공개해야 한다.

• ✓공개 없이 중개인(broker)의 배우자 또는 친족에게 매도하는 것은 중요한 사실 공개 의무를 위반한다
• ✓간접적 이해관계를 시사하는 혈연/혼인/기타 관계는 공개가 요구되는 중요한 사실이다
• ✓본인(principal) 자격으로 행위하는 면허 보유자는 상대방 본인에게 면허 보유 사실을 공개해야 한다 (B&P § 10177(o))

대리인은 합리적인 주의와 숙련을 사용해야 하며(상황에 따라 최고 수준의 주의), 지시에 따라야 하고, 회계 보고를 해야 합니다. 합리적인 주의 기준은 대리인의 본인이 아닌 당사자에게 적용됩니다.

• ✓캘리포니아 민법전 § 2079.16: 최고 수준의 주의, 성실, 정직 및 충성의 신인의무
• ✓합리적인 주의 기준은 본인이 아닌 당사자에게 적용됩니다
• ✓이행을 시작한 무보수 대리인은 지시에 따라야 하며 최고의 선의를 행사해야 합니다 (B&P § 10177(g))

캘리포니아 법원은 브로커에게 수탁자가 수익자에게 부담하는 것과 동일한 분할되지 않은 충실 의무를 부과한다. 이러한 원칙을 위반한 브로커는 어떠한 이익도 받을 자격이 없으며 비용도 잃을 수 있다. 조언할 의무는 공개를 넘어선다.

• ✓Rattray v. Scudder: 브로커는 수탁자와 동일한 분할되지 않은 충실 의무를 부담하며, 위반은 징벌적 결과를 초래한다.
• ✓Jorgensen v. Beach 'n' Bay: 이중 대리 사실을 공개하는 것만으로 모든 중요한 사실을 공개할 의무가 면제되지 않는다.
• ✓사기/은폐로 이익을 얻은 대리인은 비용조차 회수할 수 없다(Rempel v. Kells).
• ✓수탁자 지위에서 행동하는 브로커는 공개 사항에 대해 설명하고 조언해야 한다.

보험법 제11589.5조는 면허 보유자를 보험하는 보험자들이 민법전 제2079조 이하에 따른 공개 의무 위반에 대한 보장을 배제하는 것을 금지한다. 보험자는 부정직, 사기, 범죄 또는 악의적 행위에 대한 보장을 배제할 수 있다.

• ✓보험법 제11589.5조: 보험사는 민법전 제2079조의 공개 의무 위반에 대한 보장을 배제할 수 없다
• ✓보험사는 부정직, 사기, 범죄 또는 악의적 행위에 대한 보장을 배제할 수 있다
• ✓이 법은 Easton v. Strassburger 주의 의무의 정의로 해석된다 (민법전 제2079.12조)

연준은 통화와 신용 공급을 감시하고 통제하기 위해 네 가지 기본 도구를 사용합니다.

• ✓지급준비금 요건: 지급준비금을 인상하면 대출할 수 있는 자금이 줄고 금리가 오르며, 인하하면 반대 효과가 나타납니다
• ✓재할인율 및 연방기금금리: 재할인율은 연준이 회원 은행에 부과하는 금리이고, 연방기금금리는 은행 간 익일물 금리입니다
• ✓공개시장 운영: 국채를 매입하면 지급준비금과 신용이 증가하고, 매도하면 반대 효과가 나타납니다
• ✓부실 자산 매입: 연준은 부실 MBS를 매입하여 지급준비금 요건을 낮추고 대출 능력을 확대합니다

연방준비은행제도는 화폐와 신용을 규제하는 미국의 중앙은행이다.

• ✓연준(Fed)은 1913년 12월 23일에 설립되었으며, 주요 책임은 성장과 안정을 위해 화폐와 신용의 흐름을 규제하는 것이다.
• ✓연방준비제도이사회는 12개 지역 연방준비은행과 함께 정책을 수립하며, 이사들은 14년 임기를 수행한다.
• ✓의장과 부의장은 4년 임기를 수행하며, 대통령이 임명하고 상원이 인준한다.

FIRREA는 예금 취급 기관을 위한 연방 감독 기관들을 재편성했다.

• ✓OTS는 연방 인가의 저축대부조합 및 저축은행을 규제하는 연준 내의 사무국이다.
• ✓FIRREA는 FDIC를 재편성했다; DIF는 이전의 은행보험기금(BIF)과 저축기관보험기금(SAIF)을 흡수했다; RTC는 더 이상 운영되지 않는다.

부동산은 국민경제에서 네 가지 주요 역할을 합니다.

• ✓네 가지 역할은 순자산, 소득 흐름, 주요 고용주, 그리고 가치 상승/인플레이션/디플레이션입니다.
• ✓부동산 및 관련 산업은 GDP에 상당히 기여하는 주요 고용주입니다.

주거용 및 상업용 부동산 가치는 모기지 사태를 거치며 큰 변동을 겪었다.

• ✓주거용 부동산 가치는 2007년 중반경 정점을 찍은 후 시장에 따라 20~50% 하락했다.
• ✓상업용(소득 창출형) 부동산 가치는 1986년 조세개혁법 이후 25~50% 하락했고, 이후 2006년과 2010년 사이에 다시 40~50% 하락했다.