46 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
تحويلات الطول إلى النظام المتري: قدم واحدة = 0.3048 متر؛ ياردة واحدة = 0.9144 متر؛ ميل واحد = 1.6093 كيلومتر أو 1609 أمتار؛ متر واحد = 39 بوصة؛ كيلومتر واحد = 3281 قدمًا، .62 ميل، أو 1000 متر.
تحويلات المساحة إلى النظام المتري: قدم مربع واحد = 0.0929 متر مربع؛ ياردة مربعة واحدة = 0.836 متر مربع؛ فدان واحد = 4068.8 متر مربع؛ ميل مربع واحد = 259 هكتارًا أو 2.59 كيلومتر مربع؛ متر مربع واحد = 10.76 قدم مربع؛ هكتار واحد = 2.47 فدان أو 10,000 متر مربع.
الملكية المشتركة بين الزوجين (Community Property) هي ملكية يملكها الزوج والزوجة. الملكية المنفردة (Severalty) تعني الملكية الحصرية لشخص واحد. الملكية المشتركة بنظام الشيوع (Tenancy in Common) هي ملكية مشتركة بين شخصين أو أكثر بحصص شائعة غير مقسمة (ليست بالضرورة متساوية) وبدون حق الاستحقاق للباقين على قيد الحياة.
يتم الاستيلاء على الأراضي الخاصة للاستخدام العام من خلال حق نزع الملكية (eminent domain) وفق الإجراءات القانونية الواجبة. يُعد تخطيط استخدام الأراضي وتقسيم المناطق من ممارسات سلطة الشرطة. يجوز إنشاء قيود خاصة على الأرض من خلال ضوابط استخدام الأراضي الخاصة، والاتفاق المكتوب، وقيود المخطط العام في التقسيمات الفرعية.
تنشأ امتيازات المقاولين بموجب القانون التشريعي ويمكن أن تحصل على أولوية أسبق من تاريخ تسجيلها (بأثر رجعي إلى بداية العمل). وهذا يميزها عن امتيازات الأحكام القضائية.
العقار المتأخر عن سداد الضريبة الذي لا يسترده المالك خلال فترة الاسترداد القانونية البالغة خمس سنوات يُنقل إلى الولاية بسند ضريبي.
العبء العقاري هو أي شيء يؤثر في سند ملكية العقار أو يحد منه، بما في ذلك الامتيازات وحقوق الارتفاق والقيود.
السمة المميزة الرئيسية للعقار مقارنة بالممتلكات المنقولة هي أنه غير قابل للنقل.
المصلحة المكتسبة بالتقادم هي الحق في استخدام أرض شخص آخر (ارتفاق)، بينما تؤدي الحيازة العدائية إلى حق ملكية قائم على الحيازة.
عند بيع أرض عليها حق ارتفاق ملحق، يكون للمشتري نفس الحق في الارتفاق الذي كان للبائع، حتى لو لم يشر سند الملكية إلى الارتفاق، لأن حق الارتفاق ينتقل مع الأرض.
يتعلق عهد التمتع الهادئ ارتباطًا مباشرًا بحيازة الممتلكات العقارية، مما يحمي حق المستأجر أو المالك في الحيازة دون إزعاج.
يحتوي التاونشيب على 36 قسمًا مرقمة من 1 إلى 36، وكل قسم منها مربع طول ضلعه ميل واحد. تتيح الأرقام الأساسية حساب مساحة القطعة داخل الأقسام.
يبدأ النظام بخطوط الأساس (الأفقية) وخطوط الطول (العمودية)، مما ينشئ شبكة من النطاقات (العمودية) وخطوط التاونشيب (الأفقية) تفصل بينها ستة أميال. كل مربع (تاونشيب) طول ضلعه ستة أميال ويحتوي على 36 ميلًا مربعًا. خطوط الطول الإرشادية والمتوازيات القياسية كل 24 ميلًا تصحح انحناء الأرض (خطوط التصحيح).
لدى كاليفورنيا ثلاث مجموعات من خطوط الأساس وخطوط الزوال: هومبولت (الشمالية الغربية)، وجبل ديابلو (الوسطى)، وسان برناردينو (الجنوبية).
تتبع كاليفورنيا نظرية “الامتياز”، وليس نظرية “الملكية القانونية”: إذ ينشئ صك الضمان امتيازًا لا يمس حق المالك في استخدام العقار أو الانتفاع به أو بيعه أو زيادة تحميله بأعباء. وقد اعتبرت “فترة الملكية” (1859–1933) صكوك الائتمان ناقلة للملكية القانونية؛ أما “فترة الامتياز” (1933–حتى الآن) فتعاملها كرهون عقارية تتضمن سلطة بيع.
قامت قضية Bank of Italy II (1933) بنقض قضية Koch v. Briggs، وقضت بأن صكوك الأمانة هي من حيث الوظيفة رهون عقارية تتمتع بسلطة البيع. وتؤكد القضايا اللاحقة (Monterey S.P. Partnership 1989; Aviel v. Ng 2008; Cornelison v. Kornbluth 1975) أن صك الأمانة هو حق امتياز (lien) وأن الملكية لا تنتقل إلى أمين الصك إلا بالقدر اللازم لتنفيذ الأمانة.
لا يكون للصك أثر ما لم يتم تسليمه، ولا يعني التسليم مجرد تسليم المستند—بل يجب أن ينوي المانح نقل الملكية فورًا. يمكن أن يتحقق التسليم القانوني دون تسليم الصك ماديًا إلى الممنوح له إذا توافرت النية المطلوبة لدى المانح. تنعدم النية عندما يخبر المانح الممنوح له بعدم التسجيل حتى وفاة المانح، أو في الصكوك المتقاطعة الموضوعة في صندوق ودائع آمن مشترك ليُسجّلها الناجي.
يفترض القانون صحة التسليم إذا كان السند في حيازة الممنوح له أو مسجلاً، لكن هذا الافتراض قابل للدحض. يجوز إيداع السند لدى وكيل ضمان (escrow) لتسليمه عند تحقق شروط. بموجب القانون، لا يجوز تسليم المنح إلى الممنوح له بشكل مشروط—فالتسليم إلى الممنوح له مطلق وأي شرط غير معلن يسقط. ينبغي الاحتفاظ بالشروط حتى تتحقق، أو إدراجها في السند، أو وضعها في الضمان.
يُفترض أن الصك قد سُلِّم اعتبارًا من تاريخه المدوَّن، والذي غالبًا ما يختلف عن تاريخ تسجيله. عادةً يجب أن يقبل الممنوح له الصك حتى يصبح نافذًا، إلا إذا كان الممنوح له قاصرًا أو غير كامل الأهلية عقليًا. يمكن إثبات القبول بالأفعال أو الأقوال أو السلوك. الصك الصادر إلى جهة حكومية يجب عادةً أن يتضمن شهادة قبول.
قبل الإغلاق، يدقق أمين الضمان (escrow holder) الملف (بيان تسوية النقد Cash Reconciliation Statement) ويؤكد التزام الأطراف الأصلية (principals). تقوم شركة الملكية أو شركة تأمين الملكية بـ“تحديث تاريخ الملكية” (dates down) للبائع إلى تاريخ اليوم، ثم يطلب أمين الضمان التسجيل بشرط عدم حدوث تغيير في الملكية منذ التقرير الأولي (Preliminary Report). بعد تأكيد التسجيل، يعد أمين الضمان بيانات الإغلاق/التسوية (عادة HUD-1)، ويصرف جميع الأموال، ويسلم الصكوك إلى الأطراف المستحقة.
في جنوب كاليفورنيا، عادةً ما يتم إعداد تعليمات الضمان المشتركة/الثنائية وتقديمها بعد أن يوقّع الأطراف الرئيسيون اتفاقية الشراء، ويُرافقها عادةً وديعة جدّية أولية تُسلَّم بشكل مشروط. في شمال كاليفورنيا، عادةً ما يتم إعداد التعليمات الأحادية قبل أيام قليلة من الإغلاق؛ ويُسلَّم مال الجدية الخاص بالمشتري دون تعليمات أو تسليم مشروط، لذلك لا يُفتح الضمان حتى يتم توقيع التعليمات الأحادية ويحدث التسليم المشروط.
بالنسبة لشراء منزل، ينبغي أن تتضمن تعليمات الإسكرو المتبادلة (ثنائية أو أحادية): سعر الشراء وشروطه؛ والاتفاق بشأن الرهون العقارية؛ وكيفية تثبيت ملكية المشتري؛ والقيود المسجلة التي يخضع لها اكتساب المشتري للملكية؛ وتقارير التفتيش التي تُسلَّم عبر الإسكرو؛ وتعديلات التوزيع النسبي؛ وتاريخ حيازة المشتري؛ والصكوك التي يجب توقيعها وتسجيلها؛ والصرفيات بما في ذلك الرسوم والتكاليف والأعباء ومن يدفعها أو يستلمها؛ وتاريخ الإغلاق.
يُطلب تقرير أولي من شركة سند الملكية التي يختارها المشتري. ويفحص أمين الضمان (escrow holder) (الذي قد يكون نفس الكيان كشركة سند الملكية) التقرير بحثًا عن بنود لم تكن متوخاة في التعليمات. وعلى البائع عادةً أن يعالج أو يزيل تلك البنود، ويجب عرضها على المشتري للإحاطة والتعليمات. ويصبح التقرير الأولي، مع تعليمات الأطراف الأصلية والمقرض، الأساس الذي تُصدر عليه تغطية تأمين الملكية.
يقوم أمين الضمان (escrow holder) بالحصول على المطالبات أو بيانات المستفيد من المقرضين المسجلين. يتم الحصول على “Demand for Pay-off” إذا كان قرض قائم سيُدفع جزئيًا أو كليًا من خلال الضمان. يتم الحصول على “Beneficiary Statement” إذا كان المشتري يشتري على أساس “subject to” أو “assuming” لقرض قائم. لا ينبغي أن يتم الشراء على أساس “subject to” دون حصول المشتري على مشورة مهنية مستقلة بشأن العواقب.
يتم تسليم تقارير مكافحة الآفات الإنشائية والتقارير الأخرى (السباكة، الأسقف) إلى أمين الضمان، الذي يحصل على الموافقات اللازمة ويحتفظ بالأموال المرتبطة بها لتسليمها إلى الطرف المستحق. إذا احتاج المشتري إلى تمويل جديد، يحصل أمين الضمان على توقيع المشتري على مستندات القرض ويجب أن يفي بتعليمات المقرض قبل استخدام أموال المقرض لإغلاق الضمان. يقبل أمين الضمان ويسلم بوالص تأمين الحريق، وينقل أو ينشئ التغطية، ويجري التوزيعات النسبية وفقًا للتعليمات.
يكون التزام المستأجر بدفع الإيجار عادةً مستقلاً - فيجب عليه الدفع حتى لو أخل المالك بالتزامات أخرى. ومع ذلك، قد يؤدي الإخلال بعهد جوهري إلى تخفيض الإيجار أو إنهائه. في عقود الإيجار السكنية، يسمح الإخلال بالضمان الضمني غير القابل للتنازل عن الصلاحية للسكن للمستأجر بالبقاء وتخفيض الإيجار بما يتناسب مع مدى إعاقة الاستخدام.
الإيجار هو عوض مقابل الحيازة والاستخدام والانتفاع. ينشأ الالتزام إما من الشروط الصريحة في عقد الإيجار (privity of contract) أو من مجرد الإشغال حيث لا يُقصد التبرع (privity of estate). من خلال privity of contract، يكون المستأجر ملزمًا حتى لو لم يحصل على الحيازة قط. يشمل الإيجار “رسومًا تعادل الإيجار” ولا يلزم أن يكون عملة.
في حال عدم وجود مسار تعامل أو شرط في عقد الإيجار يخالف ذلك، يستحق الإيجار في نهاية كل فترة حيازة ويجب تسليمه إلى العين المؤجرة. ومع ذلك، تشترط معظم عقود الإيجار التجارية والسكنية دفع الإيجار مقدماً في عنوان محدد.
يؤدي الدفع بالشيك إلى تعليق الالتزام حتى تقديمه إلى البنك. إذا كان المستأجر يعلم بعدم كفاية الأموال، فلا يُعلَّق الالتزام ويجوز للمالك رفع دعوى أو الإخلاء فوراً. لا تكون رسوم التأخير قابلة للتنفيذ إلا إذا كانت مرتبطة بشكل معقول بالتكاليف الإدارية المتوقعة والفائدة المفقودة؛ ولا يبرر التأخير في الدفع وحده عادةً سقوط عقد الإيجار.
إذا تم استملاك العين المؤجرة بموجب نزع الملكية للمنفعة العامة، ينتهي عقد الإيجار اعتبارًا من تاريخ الاستملاك (ما لم يُنص على خلاف ذلك) ويتوقف الإيجار. إذا تم استملاك جزء فقط وكان الباقي لا يزال قابلاً للاستخدام، فقد يظل المستأجر مدينًا بالإيجار. يجوز للأطراف الاتفاق على تخفيض نسبي وتحديد النسبة المئوية التي تشكل استملاكًا كاملاً.
يتحمّل الوسيط العقاري واجبات الولاء والسرية، ويُحظر عليه أن يحقق ربحًا شخصيًا من الوكالة إلا من خلال التعويض المتفق عليه. وتعتبر المحاكم واجب الوكيل مماثلاً لواجب الوصي تجاه المستفيد.
يجب على الوسيط العقاري (broker) أن يتعامل بعدل وأمانة وأن يفصح إفصاحًا كاملًا عن جميع الحقائق الجوهرية حتى تجاه الطرف الآخر الذي لا يدين له الوسيط بأي واجب ائتماني. ويشمل ذلك واجبًا إيجابيًا بإجراء فحص كفؤ ومعقول للعقار السكني.
بعد قضية إيستون، قنّن القانون المدني § 2079 واجب الوسيط في إجراء فحص بصري دقيق للعقار السكني المكوّن من 1-4 وحدات والإفصاح عن الوقائع الجوهرية. لا يشمل الفحص المناطق التي يتعذر الوصول إليها والمسائل خارج الموقع/السجلات العامة.
تتطلب القوانين المدنية §§ 1102-1102.17 من بائعي العقارات السكنية من 1-4 وحدات استكمال وتسليم بيان كشف شامل. هذه الأحكام إلزامية ولا يمكن التنازل عنها؛ تطبق استثناءات معينة (على سبيل المثال، بيع الرهن العقاري).
حاملو التراخيص الذين يشاركون في ممارسات تمييزية يتحملون المسؤولية بموجب قوانين الإسكان العادل. يُعد تقديم معلومات عن عرق المشتري أو لونه أو جنسه أو دينه أو نسبه أو أصله القومي — حتى إذا طُلبت — مخالفةً لـ FEHA.
لا يجوز للوكيل أن يحصل على مصالح سرية تتعارض مع مصالح الموكل أو أن يحقق أرباحًا سرية. الوكيل الذي يخفي مصلحة أو يمثل سعر الشراء تمثيلاً كاذبًا ليحتفظ بالفرق يجب عليه رد الأرباح السرية.
مندوبو المبيعات والوسطاء المنتسبون يخضعون للواجبات الائتمانية نفسها التي يخضع لها الوسيط. يجب عليهم الإفصاح عن جميع المعلومات الجوهرية التي تؤثر في قرار الموكل. يمكن تأديب الوسيط بسبب أفعالهم حتى من دون علمه.
يجب على الوكيل الأمين (fiduciary) الإفصاح عن جميع الوقائع الجوهرية المتعلقة بالوكالة، بما في ذلك العلاقات (بالنسب/الزواج) مع المشترين التي تشير إلى مصلحة غير مباشرة. ويجب على المرخّص الذي يتصرف بصفته أصيلاً (principal) الإفصاح عن كونه مرخّصًا.
يجب على الوكيل استخدام العناية والمهارة المعقولة (أقصى درجات العناية حسب الحالة)، واتباع التوجيهات، وتقديم كشف حساب. ينطبق معيار العناية المعقولة على الطرف الذي ليس موكِّل الوكيل.
تفرض محاكم كاليفورنيا على الوسيط العقاري نفس الولاء التام غير المنقسم الذي يلتزم به الوصي تجاه المستفيد. الوسيط الذي يثبت أنه انتهك هذه المبادئ لا يستحق أي ربح وقد يفقد النفقات أيضًا. واجب تقديم المشورة يتجاوز الإفصاح.
يحظر قانون التأمين § 11589.5 على شركات التأمين الخاصة بالمرخص لهم استبعاد التغطية عن الإخلالات بواجب الإفصاح بموجب القانون المدني § 2079 وما يليها. ويجوز لشركات التأمين استبعاد التغطية عن الأفعال غير الأمينة أو الاحتيالية أو الجنائية أو الخبيثة.
يستخدم الاحتياطي الفيدرالي أربع أدوات أساسية لمراقبة المعروض من النقود والائتمان والتحكم فيه.
نظام بنوك الاحتياطي الفيدرالي هو البنك المركزي للبلاد الذي ينظم النقد والائتمان.
أعادت FIRREA تنظيم الهيئات الرقابية الفيدرالية لمؤسسات الإيداع.
يؤدي القطاع العقاري أربعة أدوار رئيسية في الاقتصاد الوطني.
شهدت القيم السكنية والتجارية تقلبات كبيرة خلال انهيار الرهن العقاري.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في California.
ابدأ مجانًا →