46 विषय · 2026-09-17 को अपडेट
लंबाई के मीट्रिक रूपांतरण: एक फुट = 0.3048 मीटर; एक यार्ड = 0.9144 मीटर; एक मील = 1.6093 किलोमीटर या 1609 मीटर; एक मीटर = 39 इंच; एक किलोमीटर = 3281 फुट, 0.62 मील, या 1000 मीटर।
क्षेत्रफल का मीट्रिक में रूपांतरण: एक वर्ग फुट = 0.0929 वर्ग मीटर; एक वर्ग गज = 0.836 वर्ग मीटर; एक एकड़ = 4068.8 वर्ग मीटर; एक वर्ग मील = 259 हेक्टेयर या 2.59 वर्ग किमी; एक वर्ग मीटर = 10.76 वर्ग फुट; एक हेक्टेयर = 2.47 एकड़ या 10,000 वर्ग मीटर।
सामुदायिक संपत्ति वह संपत्ति है जिसका स्वामित्व पति और पत्नी के पास होता है। एकल स्वामित्व में स्वामित्व का अर्थ एक व्यक्ति द्वारा एकमात्र स्वामित्व होता है। टेनेंसी इन कॉमन दो या अधिक व्यक्तियों का संयुक्त स्वामित्व है जिसमें अविभाजित हित होते हैं (जरूरी नहीं कि समान) और उत्तरजीविता का अधिकार नहीं होता।
सार्वजनिक उपयोग के लिए निजी भूमि का अधिग्रहण उचित प्रक्रिया (due process) के अंतर्गत eminent domain के माध्यम से किया जाता है। सरकारी भूमि उपयोग नियोजन और ज़ोनिंग पुलिस शक्ति (police power) का प्रयोग हैं। भूमि पर निजी प्रतिबंध निजी भूमि उपयोग नियंत्रण, लिखित समझौते, और उपखंडों में सामान्य योजना प्रतिबंधों द्वारा बनाए जा सकते हैं।
मैकेनिक्स लियन क़ानून द्वारा बनाए जाते हैं और उनके रिकॉर्ड होने की तारीख से पहले प्राथमिकता ले सकते हैं (कार्य आरंभ होने की तिथि तक पूर्वव्यापी प्रभाव)। यह उन्हें जजमेंट लियन से अलग करता है।
पांच वर्ष की सांविधिक भुनाई अवधि के दौरान मालिक द्वारा भुनाई न की गई कर-बकाया अचल संपत्ति राज्य को विलेख द्वारा हस्तांतरित कर दी जाती है।
एनकम्ब्रेंस वह कुछ भी है जो अचल संपत्ति के टाइटल को प्रभावित या सीमित करता है, जिसमें लियन, ईज़मेंट और प्रतिबंध शामिल हैं।
व्यक्तिगत संपत्ति की तुलना में रियल एस्टेट की मुख्य विभेदक विशेषता यह है कि यह अचल होती है।
प्रिस्क्रिप्शन द्वारा अर्जित हित किसी और की भूमि का उपयोग करने का अधिकार (सुखाधिकार) होता है, जबकि प्रतिकूल कब्ज़े का परिणाम कब्जाधारी हक़ होता है।
जब ईज़मेंट अपर्टिनेंट वाली भूमि बेची जाती है, तो खरीदार को उस ईज़मेंट का वही अधिकार मिलता है जो विक्रेता को था, भले ही डीड में उस ईज़मेंट का संदर्भ न हो, क्योंकि ईज़मेंट भूमि के साथ चलता है।
शांत भोग की वाचा का सबसे सीधा संबंध अचल संपत्ति के कब्जे से है, जो किरायेदार या मालिक के अबाधित कब्जे के अधिकार की रक्षा करती है।
एक टाउनशिप में 36 सेक्शन होते हैं जो 1-36 तक क्रमांकित हैं, और प्रत्येक एक मील का वर्गाकार होता है। मुख्य आँकड़े सेक्शनों के भीतर पार्सल के आकार की गणना करने में सहायता करते हैं।
यह प्रणाली आधार रेखाओं (क्षैतिज) और देशांतर रेखाओं (ऊर्ध्वाधर) से शुरू होती है, जो छह मील की दूरी पर रेंजों (ऊर्ध्वाधर) और टाउनशिप रेखाओं (क्षैतिज) का ग्रिड बनाती है। प्रत्येक वर्ग (टाउनशिप) की हर भुजा छह मील की होती है और उसका क्षेत्रफल 36 वर्ग मील होता है। हर 24 मील पर मार्गदर्शक देशांतर रेखाएँ और मानक समानांतर रेखाएँ पृथ्वी की वक्रता को ठीक करती हैं (सुधार रेखाएँ)।
कैलिफ़ोर्निया में बेस लाइन और मेरिडियन के तीन सेट हैं: हम्बोल्ट (उत्तर-पश्चिमी), माउंट डियाब्लो (मध्य), और सैन बर्नार्डिनो (दक्षिणी)।
कैलिफ़ोर्निया “लियन” सिद्धांत का पालन करता है, “विधिक स्वामित्व” सिद्धांत का नहीं: एक प्रतिभूति दस्तावेज़ ऐसा लियन बनाता है जो स्वामी के संपत्ति का उपयोग करने, उसका आनंद लेने, उसे बेचने या उस पर और भार डालने के अधिकार को बाधित नहीं करता। “स्वामित्व काल” (1859–1933) ट्रस्ट विलेखों को विधिक स्वामित्व हस्तांतरित करने वाला मानता था; “लियन काल” (1933–वर्तमान) उन्हें विक्रय शक्ति सहित बंधक के रूप में मानता है।
बैंक ऑफ इटली II (1933) ने Koch v. Briggs को उलट दिया, यह मानते हुए कि डीड ऑफ ट्रस्ट कार्यात्मक रूप से बिक्री-शक्ति वाले बंधक होते हैं। बाद के मामले (Monterey S.P. Partnership 1989; Aviel v. Ng 2008; Cornelison v. Kornbluth 1975) पुष्टि करते हैं कि डीड ऑफ ट्रस्ट एक ग्रहणाधिकार है और स्वामित्व ट्रस्टी को केवल ट्रस्ट के निष्पादन के लिए आवश्यक सीमा तक ही हस्तांतरित होता है।
विलेख का कोई प्रभाव नहीं होता जब तक उसका परिदान न हो, और परिदान का अर्थ केवल दस्तावेज़ सौंपना नहीं है—हस्तांतरक का आशय उसी समय स्वामित्व हस्तांतरित करने का होना चाहिए। यदि हस्तांतरक का आवश्यक आशय हो, तो विलेख को भौतिक रूप से हस्तांतरिती को सौंपे बिना भी कानूनी परिदान हो सकता है। आशय का अभाव तब होता है जब हस्तांतरक हस्तांतरिती से कहे कि हस्तांतरक की मृत्यु तक इसे रिकॉर्ड न कराए, या जब क्रॉस-डीड्स को संयुक्त लॉकर में रखा जाए ताकि उत्तरजीवी उन्हें रिकॉर्ड करा सके।
कानून यह अनुमान लगाता है कि विलेख का परिदान वैध है यदि विलेख अनुदानग्राही के कब्ज़े में है या पंजीकृत है, लेकिन यह अनुमान खंडनीय है। विलेख को एस्क्रो एजेंट के पास सौंपा जा सकता है ताकि वह शर्तों के पूरा होने पर परिदान करे। संविधि के अनुसार, किसी अनुदान को अनुदानग्राही को सशर्त रूप से परिदान नहीं किया जा सकता—अनुदानग्राही को परिदान पूर्ण होता है और कोई भी अव्यक्त शर्त निरस्त हो जाती है। शर्तों को पूरा होने तक रोके रखना चाहिए, विलेख में शामिल करना चाहिए, या एस्क्रो में रखना चाहिए।
एक विलेख को उसकी दिनांकित तिथि के अनुसार डिलीवर किया गया माना जाता है, जो अक्सर उसकी अभिलेखित तिथि से भिन्न होती है। सामान्यतः विलेख को प्रभावी होने के लिए ग्रांटी द्वारा स्वीकार किया जाना आवश्यक है, सिवाय जब ग्रांटी नाबालिग या मानसिक रूप से अक्षम हो। स्वीकृति को कार्यों, शब्दों या आचरण से दर्शाया जा सकता है। सरकारी इकाई को दिए जाने वाले विलेख में सामान्यतः स्वीकृति प्रमाणपत्र होना चाहिए।
समापन से पहले, एस्क्रो धारक फ़ाइल का ऑडिट करता है (कैश रिकॉन्सिलिएशन स्टेटमेंट) और पुष्टि करता है कि प्रिंसिपलों ने अनुपालन किया। टाइटल कंपनी या टाइटल बीमाकर्ता विक्रेता के टाइटल को तारीख तक “डेट्स डाउन” करता है, फिर एस्क्रो धारक रिकॉर्डिंग का अनुरोध करता है, बशर्ते प्रारंभिक रिपोर्ट के बाद से टाइटल में कोई परिवर्तन न हुआ हो। रिकॉर्डिंग की पुष्टि के बाद, एस्क्रो धारक समापन/निपटान विवरण (आमतौर पर HUD-1) तैयार करता है, सभी निधियों का संवितरण करता है, और हकदार पक्षों को दस्तावेज़ सौंपता है।
दक्षिणी कैलिफ़ोर्निया में, संयुक्त/द्विपक्षीय एस्क्रो निर्देश आम तौर पर तब तैयार और प्रस्तुत किए जाते हैं जब मूल पक्षकार क्रय समझौते पर हस्ताक्षर करते हैं, और आम तौर पर इसके साथ प्रारंभिक बयाना राशि जमा होती है जिसे सशर्त रूप से सौंपा जाता है। उत्तरी कैलिफ़ोर्निया में, एकपक्षीय निर्देश आम तौर पर क्लोज़िंग से कुछ दिन पहले तैयार किए जाते हैं; खरीदार की बयाना राशि बिना निर्देशों या सशर्त डिलीवरी के सौंपी जाती है, इसलिए एस्क्रो तब तक नहीं खुलता जब तक एकपक्षीय निर्देशों पर हस्ताक्षर न हों और सशर्त डिलीवरी न हो जाए।
घर की खरीद के लिए, पारस्परिक एस्क्रो निर्देशों (द्विपक्षीय या एकपक्षीय) में शामिल होना चाहिए: खरीद मूल्य और शर्तें; बंधक/मॉर्टगेज के बारे में समझौता; क्रेता का टाइटल किस प्रकार निहित होगा; रिकॉर्ड में दर्ज वे बातें जिनके अधीन क्रेता को टाइटल प्राप्त होता है; एस्क्रो के माध्यम से दी जाने वाली निरीक्षण रिपोर्टें; आनुपातिक समायोजन; क्रेता के कब्ज़े की तारीख; हस्ताक्षरित और रिकॉर्ड किए जाने वाले दस्तावेज़; संवितरण जिनमें शुल्क, लागत, प्रभार और उन्हें कौन भुगतान करता है या प्राप्त करता है, शामिल हैं; और क्लोज़िंग की तारीख।
एक प्रारंभिक रिपोर्ट खरीदार द्वारा चुनी गई टाइटल कंपनी से मंगाई जाती है। एस्क्रो होल्डर (जो टाइटल कंपनी के समान इकाई हो सकता है) इसे निर्देशों में परिकल्पित न किए गए मदों के लिए जाँचता है। विक्रेता को आमतौर पर ऐसी मदों को साफ़ करना या हटाना होता है, और उन्हें सूचना तथा निर्देशों के लिए खरीदार के सामने लाया जाना चाहिए। प्रारंभिक रिपोर्ट, प्रधान पक्षों और ऋणदाता के निर्देशों सहित, उस आधार बन जाती है जिस पर टाइटल बीमा कवरेज जारी किया जाता है।
एस्क्रो धारक रिकॉर्ड के ऋणदाताओं से डिमांड या बेनिफिशियरी स्टेटमेंट प्राप्त करता है। यदि किसी मौजूदा ऋण का भुगतान एस्क्रो के माध्यम से आंशिक या पूर्ण रूप से किया जाना है, तो “पे-ऑफ की डिमांड” प्राप्त की जाती है। यदि खरीदार किसी मौजूदा ऋण को “सब्जेक्ट टू” या “अस्यूमिंग” के आधार पर खरीद रहा है, तो “बेनिफिशियरी स्टेटमेंट” प्राप्त किया जाता है। “सब्जेक्ट टू” खरीदारी तब तक नहीं होनी चाहिए जब तक खरीदार को परिणामों पर स्वतंत्र पेशेवर सलाह न मिल जाए।
संरचनात्मक पीड़क नियंत्रण और अन्य रिपोर्टें (प्लंबिंग, रूफिंग) एस्क्रो धारक को दी जाती हैं, जो आवश्यक अनुमतियाँ प्राप्त करता है और संबंधित धनराशि को उचित पक्ष को देने के लिए रखता है। यदि खरीदार को नई फाइनेंसिंग की आवश्यकता होती है, तो एस्क्रो धारक खरीदार से ऋण दस्तावेज़ों पर निष्पादन/हस्ताक्षर कराता है और एस्क्रो बंद करने के लिए ऋणदाता की धनराशि का उपयोग करने से पहले ऋणदाता के निर्देशों को पूरा करना होता है। एस्क्रो धारक अग्नि बीमा पॉलिसियाँ स्वीकार/वितरित करता है, कवरेज हस्तांतरित या स्थापित करता है, और निर्देशानुसार आनुपातिक समायोजन (प्रोरेशन) करता है।
किरायेदार का किराया दायित्व सामान्यतः “स्वतंत्र” होता है — चाहे मकान मालिक अपने अन्य दायित्वों का उल्लंघन करे, किरायेदार को फिर भी किराया देना होगा। हालांकि, किसी महत्वपूर्ण वाचा का भंग किराए में कटौती या उसके समापन का कारण बन सकता है। आवासीय पट्टों में, निवास-योग्यता की अत्याज्य अंतर्निहित वारंटी का उल्लंघन किरायेदार को रहने और उपयोग में कमी के अनुपात में किराया घटाने की अनुमति देता है।
किराया कब्ज़े, उपयोग और भोग का प्रतिफल है। यह दायित्व या तो पट्टे की स्पष्ट शर्तों (संविदा-प्रिविटी / privity of contract) से उत्पन्न होता है, या केवल अधिभोग से, जहाँ कोई उपहार देने का आशय नहीं होता (संपत्ति-प्रिविटी / privity of estate)। संविदा-प्रिविटी के माध्यम से, किरायेदार बाध्य रहता है, भले ही उसने कभी कब्ज़ा न लिया हो। किराए में “किराए के समतुल्य प्रभार” शामिल होते हैं और यह आवश्यक नहीं कि मुद्रा में हो।
यदि पूर्व व्यवहार या पट्टे में इसके विपरीत कोई प्रावधान न हो, तो किराया प्रत्येक धारण अवधि के अंत में देय होता है और उसे पट्टे पर दिए गए परिसर में ही दिया जाना चाहिए। हालाँकि, अधिकांश वाणिज्यिक और आवासीय पट्टे किसी विशिष्ट पते पर अग्रिम रूप से किराए के भुगतान की अपेक्षा करते हैं।
चेक द्वारा भुगतान बैंक में प्रस्तुत किए जाने तक दायित्व को स्थगित करता है। यदि किरायेदार जानबूझकर अपर्याप्त धनराशि रखता है, तो दायित्व स्थगित नहीं होता है और मकान मालिक तुरंत मुकदमा दायर कर सकता है या बेदखल कर सकता है। विलंब शुल्क केवल तभी लागू होता है जब वह प्रत्याशित प्रशासनिक लागतों और खोए हुए ब्याज से उचित रूप से संबंधित हो; अकेले विलंब से भुगतान सामान्यतः लीज़ के ज़ब्त होने को न्यायसंगत नहीं ठहराता।
यदि पट्टे पर दिया गया परिसर एमिनेंट डोमेन द्वारा अधिग्रहित किया जाता है, तो पट्टा अधिग्रहण की तिथि से समाप्त हो जाता है (जब तक अन्यथा प्रावधान न हो) और किराया बंद हो जाता है। यदि केवल एक भाग अधिग्रहित किया जाता है और शेष भाग अभी भी उपयोग योग्य है, तो किरायेदार को अभी भी किराया देना पड़ सकता है। पक्षकार आनुपातिक कमी का प्रावधान कर सकते हैं और परिभाषित कर सकते हैं कि कितना प्रतिशत पूर्ण अधिग्रहण माना जाएगा।
एक ब्रोकर पर निष्ठा और गोपनीयता के कर्तव्य होते हैं और उसे एजेंसी से व्यक्तिगत रूप से लाभ कमाने से प्रतिबंधित किया गया है, सिवाय सहमत मुआवज़े के। अदालतें एजेंट के कर्तव्य को लाभार्थी के प्रति ट्रस्टी के कर्तव्य के समान मानती हैं।
एक ब्रोकर निष्पक्ष व्यवहार और सभी महत्वपूर्ण तथ्यों का पूर्ण प्रकटीकरण करने के लिए बाध्य है, यहां तक कि उस दूसरे पक्ष के प्रति भी जिसके प्रति ब्रोकर का कोई न्यासीय कर्तव्य नहीं है। इसमें आवासीय संपत्ति का उचित रूप से सक्षम निरीक्षण करने का सकारात्मक कर्तव्य भी शामिल है।
ईस्टन के बाद, सिविल कोड § 2079 ने ब्रोकर के इस कर्तव्य को संहिताबद्ध किया कि वह 1-4 इकाई वाली आवासीय संपत्ति का सतर्क दृश्य निरीक्षण करे और महत्वपूर्ण तथ्यों का प्रकटीकरण करे। निरीक्षण में दुर्गम क्षेत्र और ऑफ-साइट/सार्वजनिक अभिलेख संबंधी मामले शामिल नहीं हैं।
सिविल कोड §§ 1102-1102.17 के तहत 1-4 इकाई वाली आवासीय संपत्ति के विक्रेताओं को एक व्यापक डिस्क्लोजर स्टेटमेंट पूरा करके सौंपना अनिवार्य है। ये प्रावधान अनिवार्य हैं और इनसे छूट नहीं दी जा सकती; कुछ अपवाद लागू होते हैं (जैसे फोरक्लोज़र बिक्री)।
लाइसेंसधारी जो भेदभावपूर्ण प्रथाओं में भाग लेते हैं, वे निष्पक्ष आवास क़ानूनों के तहत दायित्व का सामना करते हैं। किसी खरीदार की नस्ल, रंग, लिंग, धर्म, वंश, या राष्ट्रीय मूल के बारे में जानकारी देना—भले ही अनुरोध किया गया हो—FEHA का उल्लंघन करता है।
एजेंट प्रिंसिपल के विरुद्ध गुप्त हित प्राप्त नहीं कर सकता और न ही गुप्त लाभ कमा सकता है। जो एजेंट हित छिपाता है या अंतर हड़पने के लिए खरीद मूल्य का गलत वर्णन करता है, उसे गुप्त लाभ लौटाने होंगे।
सेल्सपर्सन और ब्रोकर एसोसिएट्स ब्रोकर के समान फिड्यूशरी कर्तव्यों के अधीन होते हैं। उन्हें प्रिंसिपल के निर्णय को प्रभावित करने वाली सभी महत्वपूर्ण सूचना का खुलासा करना चाहिए। ब्रोकर के खिलाफ उनके कार्यों के लिए, उसे जानकारी न होने पर भी, अनुशासनात्मक कार्रवाई की जा सकती है।
एक विश्वासी को एजेंसी से संबंधित सभी महत्वपूर्ण तथ्यों का प्रकटीकरण करना चाहिए, जिनमें खरीदारों के साथ ऐसे संबंध (रक्त/विवाह) भी शामिल हैं जो अप्रत्यक्ष हित का संकेत देते हैं। प्रधान के रूप में कार्य करने वाले लाइसेंसधारी को अपनी लाइसेंसधारिता का प्रकटीकरण करना चाहिए।
एक एजेंट को उचित देखभाल और कौशल का उपयोग करना चाहिए (परिस्थिति के अनुसार अत्यधिक देखभाल), निर्देशों का पालन करना चाहिए, और लेखा प्रस्तुत करना चाहिए। उचित देखभाल का मानक उस पक्ष पर लागू होता है जो एजेंट का प्रिंसिपल नहीं है।
कैलिफ़ोर्निया की अदालतें ब्रोकर पर वही अविभाजित निष्ठा लागू करती हैं जो एक ट्रस्टी लाभार्थी के प्रति रखता है। इन सिद्धांतों का उल्लंघन करने वाला दोषी ब्रोकर किसी भी लाभ का हकदार नहीं होता और खर्चे भी खो सकता है। परामर्श देने का कर्तव्य प्रकटीकरण से आगे तक फैला हुआ है।
बीमा संहिता § 11589.5 लाइसेंसधारियों के बीमाकर्ताओं को सिविल संहिता § 2079 और उसके बाद के प्रावधानों के अंतर्गत प्रकटीकरण कर्तव्य के उल्लंघन के लिए कवरेज को बाहर करने से प्रतिषेध करती है। बीमाकर्ता बेईमान, धोखाधड़ीपूर्ण, आपराधिक या दुर्भावनापूर्ण कृत्यों के लिए कवरेज को बाहर कर सकते हैं।
फेड धन और क्रेडिट की आपूर्ति की निगरानी और नियंत्रण के लिए चार बुनियादी उपकरणों का उपयोग करता है।
फ़ेडरल रिज़र्व बैंक प्रणाली देश का केंद्रीय बैंक है जो मुद्रा और ऋण का नियमन करती है।
FIRREA ने निक्षेपी संस्थानों के लिए संघीय पर्यवेक्षी निकायों का पुनर्गठन किया।
रियल एस्टेट राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था में चार प्रमुख भूमिकाएँ निभाता है।
आवासीय और वाणिज्यिक मूल्यों में बंधक संकट के दौरान बड़े उतार-चढ़ाव आए।
California रियल एस्टेट परीक्षा-शैली के अभ्यास प्रश्नों से अपनी जांच करें।
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