Predatory Lending and Brokering Practices +17California · immobilier · Français

Le redlining (pratique des créanciers/prêteurs consistant à tracer des lignes sur des cartes pour refuser des prêts dans certains quartiers) a été interdit. Il a été remplacé par le redlining inversé, qui cible des zones auparavant mal desservies, occupées par des classes socio-économiques défavorisées, des minorités raciales/ethniques et des immigrants récents, aux fins de prêts abusifs. La loi Community Reinvestment Act (élargie en 1999 par la loi Gramm-Leach-Bliley) a été un catalyseur.

• ✓Le redlining est une pratique interdite consistant à refuser des prêts dans certains quartiers
• ✓Le redlining inversé cible des zones auparavant mal desservies pour des pratiques de prêt abusives

L’article 226.32 du Règlement Z (article 32) met en œuvre la HOEPA. Pour les prêts de premier rang ou prêts seniors, si le TAEG dépasse celui de titres du Trésor comparables de 8 % ou plus, un seuil est atteint. Pour les prêts de second rang ou prêts juniors, le seuil est de 10 % au-dessus des titres du Trésor. Le deuxième test consiste à déterminer si les points et frais (y compris la rémunération du courtier en prêt hypothécaire, MLB) dépassent 8 % du montant net du prêt. Si l’un ou l’autre test est rempli, il s’agit d’un prêt à coût élevé.

• ✓Le seuil de TAEG pour un prêt de premier rang ou senior en vertu de l’article 32 est de 8 % au-dessus des titres du Trésor comparables
• ✓Le seuil de TAEG pour un prêt de second rang ou junior en vertu de l’article 32 est de 10 % au-dessus des titres du Trésor
• ✓Le test des points et frais est de 8 % ou plus du montant net du prêt
• ✓Le fait de satisfaire soit au test du TAEG, soit à celui des frais en fait un prêt à coût élevé au titre de la HOEPA

L'article 226.35 (article 35) définit les prêts à prix élevé comme du crédit à la consommation garanti par la résidence principale dont le taux annuel effectif global (APR) dépasse le taux d'offre préférentiel moyen. Pour les sûretés de premier rang ou principales, le seuil déclencheur est de 1,5 % ou plus au-dessus du taux d'offre préférentiel ; pour les sûretés de second rang ou subordonnées, il est de 3,5 % ou plus. L'article 35 exige que les prêteurs évaluent la capacité de remboursement plutôt que de prêter uniquement en fonction de la valeur de la garantie, et exige la constitution de comptes séquestres (impound) pour les taxes et l'assurance.

• ✓Le seuil déclencheur de l'article 35 pour une sûreté de premier rang ou principale est de 1,5 % ou plus au-dessus du taux d'offre préférentiel moyen
• ✓Le seuil déclencheur de l'article 35 pour une sûreté de second rang ou subordonnée est de 3,5 % ou plus au-dessus du taux d'offre préférentiel moyen
• ✓L'article 35 exige de tenir compte de la capacité de remboursement de l'emprunteur, et non uniquement de la valeur de la garantie
• ✓Des comptes séquestres (impound) doivent être établis pour les taxes foncières et l'assurance

Les pratiques prédateuses impliquent la fraude, la tromperie, les fausses déclarations et les pratiques commerciales déloyales. Le « churning » consiste à inciter les emprunteurs à refinancer de façon répétée et à facturer des taux et des frais élevés à chaque fois ; la Réserve fédérale le cite comme une pratique déloyale en vertu de la HOEPA, en particulier lorsqu’aucun avantage démontrable ne profite à l’emprunteur.

• ✓Le churning consiste à refinancer de manière répétée avec des frais élevés, ce qui est manifestement déloyal lorsqu’aucun avantage ne profite à l’emprunteur
• ✓Les courtiers en prêts hypothécaires (MLB) qui manquent à leurs obligations fiduciaires dans le cadre de conduites prédateuses violent la loi applicable

Nul ne peut donner ni accepter de frais, de ristourne ou de chose de valeur en vertu d'un accord, oral ou autre, pour la recommandation de services de règlement dans un prêt hypothécaire relevant de la réglementation fédérale. Une chose de valeur est définie de manière large et comprend l'argent, les remises, les commissions, les actions, les dividendes, les conditions bancaires spéciales, les voyages et les réductions de crédit. Le paiement doit être raisonnablement lié à la valeur des biens, des installations et des services fournis.

• ✓Aucuns frais, ristourne ou chose de valeur ne peuvent être donnés ou acceptés pour la recommandation de services de règlement
• ✓La notion de chose de valeur est définie de manière large et n'exige pas de transfert effectif d'argent
• ✓Le paiement de frais doit être raisonnablement lié à la valeur des biens, installations et services fournis (24 CFR 3500.14 et .15)

La lettre d'opinion HUD IBAA de 1995 a autorisé les accords de répartition du travail et des services entre prestataires de services. Les courtiers en prêts hypothécaires peuvent partager l'exécution de services rémunérables. Chaque MLB/MLO doit accomplir au moins six fonctions identifiables (cinq plus la demande de prêt pour le courtier de l'emprunteur). La rémunération doit être raisonnablement liée aux services accomplis. Ces accords ne fonctionnent pas dans les transactions assurées par la FHA.

• ✓Un accord écrit de répartition des tâches est requis, décrivant les services que chaque courtier accomplira.
• ✓Chaque courtier doit accomplir au moins six fonctions identifiables.
• ✓La répartition de la rémunération doit être raisonnablement liée à la valeur des services que chacun accomplit.
• ✓Les accords de répartition des tâches ne fonctionnent pas dans les transactions assurées par la FHA.

RESPA n’envisageait pas deux courtiers hypothécaires dans une même opération, mais la lettre IBAA de 1995 a créé une sphère de sécurité. Le HUD a énuméré 14 services d’origination (de a à n). Aucune violation ne se produit généralement si le courtier a pris la demande (élément a), a réalisé au moins cinq éléments supplémentaires et que les frais sont raisonnablement liés aux services exécutés. Le courtier qui a sollicité l’emprunteur est l’agent/fiduciaire et peut déléguer à un courtier sous-agent coopérant.

• ✓La sphère de sécurité de l’IBAA exige de prendre la demande et de réaliser au moins cinq éléments supplémentaires énumérés.
• ✓Les frais doivent être raisonnablement liés à la valeur des services exécutés.
• ✓Un courtier coopérant devient un sous-agent et un fiduciaire de l’emprunteur après délégation et consentement licites.

HUD craint que les services supplémentaires d'un second courtier ne soient pas limités à des activités de type conseil, ce qui entraînerait une orientation abusive non autorisée. Les services de type conseil doivent donner aux emprunteurs la possibilité d'examiner des produits d'au moins trois prêteurs approuvés différents, le courtier-conseil doit recevoir la même rémunération quel que soit le prêteur choisi, et le paiement doit être raisonnablement lié aux services et ne pas être fondé sur les affaires recommandées.

• ✓Le conseil doit proposer des produits d'au moins trois prêteurs approuvés différents
• ✓Le courtier-conseil doit recevoir la même rémunération quel que soit le prêteur choisi
• ✓Le paiement doit être raisonnablement lié aux services et ne pas être fondé sur le volume d'affaires de prêt recommandées

En 1997, HUD a exempté les paiements des employeurs à des employés W-2 bona fide des limites de partage des frais, à condition que la relation ne soit pas fictive. Les paiements exemptés comprennent ceux visant à générer des affaires, les recommandations faites par des employés du marketing ou de la gestion (avec avis ABA), et les paiements de gestion fondés sur le rendement (non pas par prêt). Les entrepreneurs indépendants ne sont PAS soumis à ces exemptions et doivent être titulaires d’une licence ou enregistrés en tant que MLB/MLO, fournissant des services rémunérables documentés par une entente de division du travail.

• ✓Les paiements aux employés W-2 bona fide sont exemptés si la relation n’est pas fictive
• ✓Les paiements aux employés de gestion ne doivent pas être calculés par prêt
• ✓Les entrepreneurs indépendants doivent être titulaires d’une licence ou enregistrés comme MLB/MLO et fournir des services rémunérables
• ✓La rémunération des entrepreneurs indépendants doit être raisonnablement liée aux services et documentée par une entente de division du travail

En plus des dommages-intérêts réels, un créancier peut être tenu responsable d’une pénalité statutaire égale au double des frais de financement, avec un minimum de 100 $ et un maximum de 1 000 $. Pour une action individuelle relative à une opération de crédit garantie par un bien immobilier ou un logement et qui n’est pas un crédit renouvelable, la responsabilité n’est pas inférieure à 400 $ ni supérieure à 4 000 $. Les emprunteurs ayant gain de cause recouvrent également les dépens et des honoraires raisonnables d’avocat.

• ✓Pénalité statutaire : le double des frais de financement, minimum 100 $, maximum 1 000 $
• ✓Pour les opérations non renouvelables garanties par un bien immobilier ou un logement : pas moins de 400 $ ni plus de 4 000 $
• ✓L’emprunteur ayant gain de cause recouvre les dépens et des honoraires raisonnables d’avocat

La responsabilité prévue par la loi s'applique à des violations spécifiques : ne pas divulguer correctement le droit de rescision (le cas échéant) ; et la divulgation incorrecte du montant financé, des frais de financement, du taux annuel effectif global (APR), du total des paiements, de l'échéancier de paiement ou de la sûreté prise. Pour les violations de l'article 1639 (article 32), le créancier est responsable de la somme de tous les frais de financement et frais payés, sauf s'il est démontré que le manquement est non substantiel.

• ✓Les violations comprennent le défaut de divulguer le droit de rescision et la divulgation incorrecte du montant financé, des frais de financement, du taux annuel effectif global (APR), du total des paiements, de l'échéancier de paiement ou de la sûreté prise
• ✓Les violations de l'article 32 (1639) : responsabilité pour tous les frais de financement et frais payés, sauf si le manquement est non substantiel
• ✓La responsabilité prévue par la loi s'applique à sept catégories de violations spécifiques

Dans les recours collectifs, aucun montant minimal de recouvrement ne s’applique par membre, et le recouvrement total pour le même manquement par le même créancier ne peut dépasser 500 000 $ ou 1 % de la valeur nette du créancier, selon le montant le moins élevé. Les créanciers ne sont pas responsables des violations non intentionnelles résultant d’erreurs de bonne foi (erreurs de bureau, de calcul, de dysfonctionnement/programmation informatique, d’impression) si des procédures ont raisonnablement permis d’éviter ces erreurs. Les erreurs de jugement juridique ne constituent PAS des erreurs de bonne foi.

• ✓Le recouvrement total en recours collectif est plafonné à 500 000 $ ou à 1 % de la valeur nette, selon le montant le moins élevé
• ✓Les erreurs de bonne foi incluent les erreurs de bureau, de calcul, informatiques et d’impression
• ✓Les erreurs de jugement juridique ne constituent pas des erreurs de bonne foi

Les créanciers sont réputés conformes aux dispositions de divulgation non numériques s’ils utilisent un formulaire ou une clause type du FRB, ou s’ils utilisent un tel formulaire ou une telle clause avec des suppressions d’informations non requises ou des réaménagements de format, à condition que ces modifications n’affectent pas la substance, la clarté ou l’ordre significatif des divulgations.

• ✓L’utilisation d’un formulaire ou d’une clause type du FRB est réputée conforme aux dispositions de divulgation non numériques
• ✓Les suppressions ou les réaménagements de format ne doivent pas affecter la substance, la clarté ou l’ordre significatif
• ✓Plusieurs manquements sur un même compte donnent droit à l’emprunteur à une seule indemnisation

Les ordonnances de zonage énumèrent des usages spéciaux du sol autorisés uniquement avec un permis d’utilisation conditionnelle (CUP). Ces usages sont potentiellement incompatibles et peuvent créer des effets indirects comme le bruit, la circulation ou la pollution. Les CUP autorisent l’usage sous réserve de conditions d’atténuation.

• ✓Un CUP autorise des usages potentiellement incompatibles sous réserve de conditions atténuant les effets indirects
• ✓Une administration locale peut révoquer un CUP après une audience publique si les conditions ne sont pas respectées
• ✓Un permis d’utilisation conditionnelle est attaché au bien et s’applique malgré un changement de propriétaire

L'article 1102.3 du Code civil de Californie exige qu'un vendeur d'une à quatre unités de logement résidentielles remette une déclaration de divulgation écrite (TDS) concernant l'état de la propriété. Elle couvre les questions relevant des connaissances personnelles du vendeur et de l'agent ainsi que les questions issues d'une inspection raisonnablement diligente. Elle s'applique aux ventes, aux échanges, aux contrats de vente de terrain à tempérament, aux baux avec option d'achat et aux baux fonciers avec améliorations.

• ✓L'article 1102.3 du Code civil exige la TDS pour une à quatre unités de logement résidentielles
• ✓Couvre les questions relevant des connaissances personnelles et celles issues d'une inspection raisonnablement diligente
• ✓S'applique aux ventes, aux échanges, aux contrats de vente de terrain à tempérament, aux baux avec option d'achat et aux baux fonciers avec améliorations
• ✓Divulgue les défauts, les servitudes, les permis, les problèmes d'inondation ou de sol, les violations de zonage, les obligations de l'association de propriétaires (HOA) et les zones sismiques

Les transferts exonérés comprennent ceux exigeant un rapport public de lotissement, les transferts ordonnés par le tribunal, les transferts à un créancier hypothécaire par un débiteur hypothécaire défaillant ou par saisie immobilière, les transferts fiduciaires (succession/tutelle/curatelle/fiducie), les transferts entre copropriétaires, les transferts à un conjoint ou à un parent en ligne directe, les transferts consécutifs à une dissolution, les transferts par le contrôleur de l'État, les transferts pour défaut de paiement des taxes, et les transferts vers ou depuis une entité gouvernementale.

• ✓Les transferts ordonnés par le tribunal sont exonérés.
• ✓Les transferts à un créancier hypothécaire par un débiteur hypothécaire défaillant ou par saisie immobilière sont exonérés.
• ✓Les transferts fiduciaires dans le cadre de l'administration d'une succession, d'une tutelle, d'une curatelle ou d'une fiducie sont exonérés.
• ✓Les transferts entre conjoints ou parents en ligne directe sont exonérés.
• ✓Les transferts vers ou depuis une entité gouvernementale sont exonérés.

L'agent immobilier titulaire du mandat de vente et tout agent coopérant ont chacun l'obligation de procéder à une inspection visuelle raisonnablement compétente et diligente des zones accessibles d'un bien résidentiel d'une à quatre unités (ou d'une maison manufacturée) et de divulguer les faits importants. Pour les condos, les PUD et les coopératives, seule l'unité doit être inspectée, et non les parties communes. Cela exclut les zones hors site et les registres publics, en l'absence de circonstances particulières.

• ✓Les agents doivent procéder à une inspection visuelle raisonnablement compétente et diligente des zones accessibles
• ✓L'inspection exclut les zones qui ne sont pas raisonnablement accessibles et les zones hors site
• ✓Pour un condominium, un PUD ou une coopérative d'habitation, seule l'unité est inspectée, et non les parties communes
• ✓L'acheteur a toujours l'obligation de faire preuve d'un soin raisonnable (article 2079.3 du Code civil)
• ✓L'attestation de l'agent est contenue dans le TDS

En vertu du Règlement 2834 du Commissaire, les retraits du compte fiduciaire ne peuvent être effectués que sur la signature de personnes déterminées.

• ✓Le courtier au nom duquel le compte est maintenu, ou le courtier-dirigeant désigné d’un courtier constitué en société
• ✓Un agent immobilier titulaire d’un permis rattaché au courtier, s’il est expressément autorisé par écrit
• ✓Un employé non titulaire d’un permis, s’il est expressément autorisé par écrit et couvert par un cautionnement de fidélité au moins égal au montant maximal des fonds fiduciaires accessibles
• ✓Ces autorisations ne dégagent pas le courtier de sa responsabilité ni de son obligation légale quant à la gestion des fonds fiduciaires

Le blockbusting est la pratique par des spéculateurs/agents sans scrupules d'induire la vente panique de maisons en dessous de la valeur marchande, en particulier en exploitant les préjugés concernant l'évolution de la composition raciale d'un quartier. C'est une pratique discriminatoire interdite.

• ✓Le blockbusting induit la vente panique en exploitant les préjugés concernant le changement racial du quartier
• ✓Le blockbusting est une pratique discriminatoire interdite

La Housing Financial Discrimination Act de 1977 (Holden Act), California Health and Safety Code §35800 et seq., est conçue principalement pour éliminer la discrimination dans les pratiques de prêt en fonction du caractère du quartier où la propriété est située (redlining).

• ✓La Holden Act interdit la discrimination dans les prêts fondée sur le caractère du quartier (redlining)
• ✓La Holden Act se trouve au California Health and Safety Code §35800 et seq.

Le filtrage est le processus par lequel les propriétés à prix plus élevés deviennent accessibles aux acheteurs à revenus plus modestes au fil du temps. La croissance directionnelle est la direction vers laquelle les sections résidentielles d'une ville sont destinées à se développer.

• ✓Le filtrage rend les propriétés à prix plus élevés accessibles aux acheteurs à revenus plus modestes au fil du temps
• ✓La croissance directionnelle indique où le développement résidentiel d'une ville se dirige

Un mandat net permet à l'agent de conserver tous les montants au-delà du prix net au propriétaire. Un mandat ouvert est non exclusif avec une commission versée au premier agent produisant un acheteur. Un mandat collectif met en commun les mandats parmi les membres d'une organisation de courtiers.

• ✓Mandat net : l'agent conserve tous les montants supérieurs au prix net au propriétaire
• ✓Mandat ouvert : non exclusif, seul le premier agent producteur est rémunéré
• ✓Mandat collectif est généralement un droit de vente exclusif partagé entre les membres

L'autorité apparente est l'autorité qu'une tierce personne croit raisonnablement qu'un agent possède en raison des actes du mandant. La garantie d'autorité est une déclaration selon laquelle l'agent agit dans les limites de l'autorité conférée.

• ✓L'autorité apparente découle des actes ou des omissions du mandant
• ✓La garantie d'autorité est une déclaration que l'agent agit dans le cadre de sa compétence
• ✓La ratification est l'approbation d'actes non autorisés après leur exécution

La cause procuratrice est la cause qui résulte d'une série ininterrompue d'événements produisant un acheteur final ; l'agent qui procure en premier un acheteur sérieux, disposé et capable est en droit de percevoir la commission.

• ✓Nécessite une continuité ininterrompue des événements produisant l'acheteur
• ✓L'agent qui procure en premier un acheteur sérieux, disposé et capable gagne la commission

Un Service de liste multiple (MLS) est une association d'agents immobiliers permettant le regroupement des annonces et le partage des commissions selon une base spécifiée.

• ✓Le MLS regroupe les annonces entre les agents membres
• ✓Prévoit le partage des commissions selon une base spécifiée

Une procuration est un acte écrit donnant autorité d'un mandant à un mandataire (avoué en fait). Une procuration spéciale confère uniquement une autorité limitée pour des actes prescrits.

• ✓La procuration donne autorité par écrit à un mandataire
• ✓Le mandataire agissant en vertu de celle-ci est un avoué en fait
• ✓La procuration spéciale confère une autorité limitée pour des actes prescrits

Un acheteur prêt, disposé et capable est celui qui est pleinement préparé à conclure le contrat, qui désire véritablement acheter et qui satisfait sans équivoque aux exigences de financement de l'achat.

• ✓Doit être pleinement préparé à conclure le contrat
• ✓Doit désirer véritablement acheter
• ✓Doit satisfaire aux exigences de financement

Un sous-agent est une personne à qui les pouvoirs d'un agent ont été conférés non pas par le mandant, mais par un agent tel qu'autorisé par le mandant de cet agent.

• ✓Les pouvoirs d'un sous-agent sont conférés par un agent, et non directement par le mandant
• ✓La conférence des pouvoirs doit être autorisée par le mandant de l'agent

Un courtier immobilier peut recouvrer une commission en se fondant sur la théorie délictuelle plutôt que contractuelle en prouvant que les actes du propriétaire constituaient une ingérence intentionnelle dans l'avantage économique prospectif du courtier. Dans l'exemple de référence, un courtier a négocié avec un acheteur en se fondant uniquement sur un panneau « À VENDRE - CONTACTEZ VOTRE COURTIER LOCAL », a informé le propriétaire par écrit qu'il était la cause déterminante de l'opération, puis le propriétaire a vendu à ce même groupe sans le courtier. Le tribunal a refusé le recouvrement sur le fondement contractuel (absence de convention écrite signée portant sur la commission) mais a autorisé une action délictuelle pour ingérence intentionnelle dans l'attente raisonnable d'une commission par le courtier.

• ✓Un courtier immobilier peut recouvrer une commission en vertu de la théorie délictuelle de l'ingérence intentionnelle dans un avantage économique prospectif, même en l'absence d'un contrat écrit de commission.
• ✓La demande exige une ingérence intentionnelle du propriétaire dans l'attente raisonnable d'une commission par le courtier.

Bien que les intérêts d'un courtier dans un avantage économique prospectif puissent être protégés contre une atteinte causée par négligence, six critères déterminent si un devoir de diligence est dû : (1) la mesure dans laquelle la transaction était destinée à affecter l'agent ; (2) la prévisibilité du préjudice pour l'agent ; (3) le degré de certitude que l'agent a subi un préjudice ; (4) l'étroitesse du lien entre la conduite du mandant et le préjudice ; (5) le blâme moral attaché à la conduite du mandant ; et (6) l'ordre public concernant la prévention d'un préjudice futur.

• ✓Six critères régissent la question de savoir si un devoir de diligence est dû à l'égard de l'avantage économique prospectif d'un agent
• ✓Les critères comprennent l'intention d'affecter l'agent, la prévisibilité du préjudice, la certitude du préjudice, le lien avec la conduite, le blâme moral et l'ordre public

Un voisinage est un groupe d’utilisations du sol similaires affectées de manière similaire par les quatre forces (utilité, rareté, demande, transférabilité). Son cycle de vie comprend la croissance, l’apogée de l’attractivité, la stabilité, la détérioration et un éventuel renouveau. L’analyse du voisinage définit la meilleure zone de recherche pour les comparables.

• ✓Voisinage = groupe d’utilisations du sol similaires affectées par les quatre forces
• ✓Cycle de vie : croissance, apogée, stabilité, détérioration, puis renouveau
• ✓L’analyse du voisinage définit la meilleure zone de recherche pour les données comparables

Les villes sont classées selon les fonctions qui stimulent leur croissance : commerciale, industrielle, industrie extractive (mines, pêche, exploitation forestière), politique (emploi gouvernemental), loisirs et santé (touristique/stations touristiques), et éducation (pôle collégial/universitaire).

• ✓Types de villes : commerciale, industrielle, extractive, politique, loisirs/santé, éducation
• ✓Les revenus de l’industrie extractive proviennent des ressources naturelles (mines, pêche, exploitation forestière)
• ✓Les villes d’éducation ont pour pôle un collège ou une université

En 1989, le Congrès a adopté la FIRREA (loi de renflouement des caisses d’épargne et de prêt). Le Titre XI contient les amendements à la réforme de l’évaluation immobilière, qui exigent que chaque État établisse un programme pour délivrer des licences et des certifications aux évaluateurs immobiliers pour les opérations liées à des prêts fédéraux et qu’il respecte les critères de qualification établis par l’Appraiser Qualifications Board (AQB) de The Appraisal Foundation.

• ✓La FIRREA (1989), Titre XI, exige que les États délivrent des licences ou des certifications aux évaluateurs immobiliers pour les opérations liées à des prêts fédéraux
• ✓Les États doivent suivre les critères de qualification de l’AQB de The Appraisal Foundation

En réponse à la FIRREA, la Californie a promulgué en 1990 la loi sur l'autorisation et la certification des évaluateurs immobiliers (Real Estate Appraisers' Licensing and Certification Law, Code des professions et des métiers, article 11300 et suivants), créant l'Office of Real Estate Appraisers (OREA), organisé en 1991. L'OREA réglemente les évaluateurs en délivrant des licences et en enquêtant sur les plaintes pour activité illégale ou contraire à l'éthique.

• ✓L'OREA a été créé en vertu de l'article 11300 et suivants du Code des professions et des métiers (1990), organisé en 1991
• ✓L'OREA délivre des licences d'évaluateur et enquête sur les plaintes

Certains lotissements sont exemptés de l'exigence d'avis d'intention et de demande, notamment les lots résidentiels achevés à l'intérieur de la ville et les lotissements commerciaux/industriels.

• ✓Non exigé pour les lotissements standards situés dans les limites de la ville et vendus avec des bâtiments résidentiels achevés (ou des arrangements financiers satisfaisants) si le lotisseur se conforme aux articles 11013.1, 11013.2 et 11013.4.
• ✓Les lotissements limités à des fins commerciales et industrielles par le zonage ou les CC&R sont exemptés.
• ✓Les terrains offerts par une agence de l'État, l'Université de Californie, une agence locale ou un autre organisme public sont exemptés.

Lors du dépôt d’une demande de rapport public final, les lotisseurs peuvent choisir, selon le degré d’exhaustivité, la méthode du dépôt minimal, de la demande substantiellement complète ou du dépôt totalement complet.

• ✓Dossier minimal de dépôt : méthode de base ; le DRE notifie dans les 15 jours s’il est substantiellement complet ou s’il est retenu en attente d’un Avis de carence quantitative
• ✓Demande substantiellement complète : le DRE doit fournir un Avis de carence qualitative dans les 20 jours (norme) ou 60 jours (intérêt commun)
• ✓Dépôt totalement complet : dossier certifié complet et correct, permettant une délivrance accélérée
• ✓Un dossier ne satisfaisant pas aux exigences minimales est retourné avec les frais non traités

Le gestionnaire immobilier doit maintenir des politiques solides en matière d'entretien de l'immeuble et d'achat sans épuiser tous les revenus, car un propriétaire privé de tout profit cherchera un autre gestionnaire. Le gestionnaire doit inspecter régulièrement l'immeuble et corriger immédiatement les problèmes de réparation, car retarder coûte plus cher. L'objectif est l'entretien préventif, qui procure plus de profit au propriétaire.

• ✓Effectuer les réparations immédiatement coûte moins cher que de retarder et laisser les problèmes s'aggraver
• ✓L'entretien préventif continu devrait être l'objectif afin de réduire les dépenses futures importantes
• ✓Les achats doivent mettre l'accent sur l'obtention de la meilleure valeur pour l'argent du propriétaire
• ✓Le gestionnaire doit connaître à la fois les besoins d'entretien actuels et différés

Un acheteur doit avoir l'occasion d'évaluer tous les aspects importants de l'entreprise du vendeur, y compris les privilèges et charges ainsi que les passifs (responsabilité du successeur), les conditions du bail, l'historique financier, les risques actuels et futurs et les revenus futurs probables. Bien que l'acheteur doive faire preuve de diligence raisonnable, l'agent devrait conseiller à l'acheteur de consulter un comptable et un avocat compétents.

• ✓L'acheteur devrait évaluer les privilèges et charges ainsi que les passifs, les conditions du bail, l'historique financier, les risques futurs et les flux de revenus futurs
• ✓L'acheteur doit faire preuve de diligence raisonnable dans l'évaluation d'une opportunité d'affaires
• ✓L'agent devrait conseiller à l'acheteur de consulter un comptable et un avocat compétents

Un courtier doit faire preuve de diligence raisonnable dans la sélection des acheteurs potentiels et garder à l'esprit les motivations du vendeur et de l'acheteur. Les motivations du vendeur comprennent la retraite, l'épuisement professionnel, des problèmes de santé, la relocalisation, une faillite imminente ou le désir de travailler pour d'autres. Les motivations de l'acheteur comprennent le désir d'être son propre patron, un revenu plus élevé, un manque de compétences professionnelles, une seconde carrière, l'achat d'un rêve ou l'expansion d'une entreprise existante.

• ✓Un courtier doit faire preuve de diligence raisonnable dans la sélection des acheteurs potentiels
• ✓Une entreprise défaillante a peu ou pas de valeur tandis qu'un bien immobilier conserve une certaine valeur
• ✓Le courtier doit garder à l'esprit les motivations du vendeur et de l'acheteur

De nombreux organismes commerciaux et professionnels sont liés à l'immobilier. Les membres affiliés à la NAR comprennent : Certified Commercial Investment Member (CCIM), Institute of Real Estate Management (IREM), Realtors Land Institute (RLI), Council of Real Estate Brokerage Managers (CRB), Council of Residential Specialists (CRS), Society of Industrial and Office Realtors (SIOR), The Counselors of Real Estate (CRE) et Women's Council of Realtors (WCR).

• ✓CCIM, IREM, RLI, CRB, CRS, SIOR, CRE et WCR sont des membres affiliés à la NAR
• ✓IREM est l'Institute of Real Estate Management (axé sur la gestion immobilière)

Les associations liées à la construction comprennent la California Building Industry Association, la National Association of Home Builders (à l’origine une filiale de la NAR), la Building Owners and Managers Association (BOMA) et le Prefabricated Home Manufacturers Institute. Les associations liées au financement comprennent l’American Bankers Association, l’U.S. Savings and Loan League, la California Mortgage Bankers’ Association, la California Mortgage Association et la California Association of Mortgage Professionals.

• ✓BOMA est la Building Owners and Managers Association
• ✓La National Association of Home Builders était à l’origine une filiale de la NAR
• ✓L’American Bankers Association a un impact sur l’immobilier par le biais des prêts hypothécaires

En vertu de l'article 18551 du Code de la santé et de la sécurité, quatre conditions préalables transforment un mobilehome en bien immobilier, ce qui le soumet à la taxe foncière locale en tant qu'accessoire ou amélioration.

• ✓Exige : un permis de construire, la fixation à une fondation approuvée, l'enregistrement d'un document d'affixation et un certificat d'occupation
• ✓Un mobilehome sur un système de fondation est réputé être un accessoire ou une amélioration d'un bien immobilier
• ✓Article 5802 : la valeur de l'année de base est la valeur en espèces intégrale à la date d'établissement du privilège fiscal (lien date) de la première inscription
• ✓Le retrait de la fondation exige le consentement de tous les titulaires de titres et un préavis de 30 jours au HCD et à l'évaluateur fiscal

La vente résidentielle représente la majorité des ventes dans une agence immobilière typique. Après un bon début dans la vente générale de maisons, le titulaire d'un permis peut se spécialiser dans des domaines tels que les maisons d'un secteur défini, les maisons dans une fourchette de prix donnée, les locations résidentielles ou des types de biens précis (vente de maisons neuves, acquisition de terrains, fermes/ranches, immobilier commercial, immobilier industriel, immeubles à plusieurs unités, motels, opportunités d'affaires, franchisage ou maisons mobiles).

• ✓La vente résidentielle représente la majorité des ventes dans une agence typique
• ✓La spécialisation peut se faire par secteur, fourchette de prix, locations ou types de biens précis

Après une expérience prolongée, un titulaire de permis peut devenir évaluateur agréé, conseiller en investissement immobilier, lotisseur, constructeur, gestionnaire immobilier, courtier en prêts hypothécaires, organisateur de syndications immobilières, spécialiste en investissement franchisé, agent de location de biens commerciaux et industriels, ou spécialiste des occasions d'affaires.

• ✓Les parcours professionnels avancés comprennent évaluateur, lotisseur, constructeur et gestionnaire immobilier
• ✓D'autres parcours comprennent courtier en prêts hypothécaires, organisateur de syndications immobilières et agent de location

Le courtage de biens miniers, pétroliers et gaziers est une branche spécialisée de l’activité générale de courtage immobilier. La réussite exige une vaste connaissance des principes élémentaires de géologie liés à ce domaine ainsi qu’une solide connaissance des fondements de la pratique immobilière et de la déontologie. Les candidats doivent acquérir une connaissance pratique du sujet technique, en mettant l’accent sur les fonctions et les devoirs d’un courtier immobilier dans la pratique M.O.G.

• ✓Le courtage M.O.G. est une branche spécialisée du courtage immobilier général
• ✓La réussite exige une connaissance des principes de géologie ainsi que de la pratique immobilière et de la déontologie