Predatory Lending and Brokering Practices +17California · العقارات · العربية

إن ممارسة الخط الأحمر (Redlining) (قيام الدائنين/المقرضين برسم خطوط على الخرائط لرفض منح القروض في أحياء معينة) قد تم حظرها. وقد استُبدلت بممارسة الخط الأحمر العكسي (Reverse Redlining)، التي تستهدف المناطق التي كانت تعاني سابقًا من نقص الخدمات ويسكنها أفراد من طبقات اجتماعية واقتصادية أدنى، وأقليات عرقية/إثنية، ومهاجرون جدد، لممارسة الإقراض التعسفي. وكان قانون إعادة الاستثمار المجتمعي (Community Reinvestment Act) (الذي وُسّع في عام 1999 بواسطة Gramm-Leach-Bliley) عاملًا محفزًا.

• ✓الخط الأحمر (Redlining) ممارسة محظورة تتمثل في رفض منح القروض في أحياء معينة
• ✓يستهدف الخط الأحمر العكسي (Reverse Redlining) المناطق التي كانت تعاني سابقًا من نقص الخدمات لممارسات الإقراض التعسفي

ينفذ القسم 226.32 من اللائحة Z (القسم 32) قانون HOEPA. بالنسبة للقروض الأولى/ذات الأولوية، إذا تجاوز معدل النسبة السنوية APR الأوراق المالية الحكومية المماثلة بنسبة 8% أو أكثر، يتم استيفاء أحد الحدود. بالنسبة للقروض الثانية/الثانوية، يكون الحد 10% فوق الأوراق المالية الحكومية. الاختبار الثاني هو ما إذا كانت النقاط والرسوم (بما في ذلك تعويض MLB) تتجاوز 8% من صافي مبلغ القرض. إذا تم استيفاء أي من الاختبارين، فإنه يعتبر قرضًا عالي التكلفة.

• ✓حد APR للقرض الأول/ذو الأولوية بموجب القسم 32 هو 8% فوق الأوراق المالية الحكومية المماثلة
• ✓حد APR للقرض الثاني/الثانوي بموجب القسم 32 هو 10% فوق الأوراق المالية الحكومية
• ✓اختبار النقاط والرسوم هو 8% أو أكثر من صافي مبلغ القرض
• ✓استيفاء أي من اختبار APR أو اختبار الرسوم يجعل القرض قرضًا عالي التكلفة بموجب HOEPA

يعرّف القسم 226.35 (القسم 35) القروض المرتفعة السعر بأنها ائتمان استهلاكي مضمون بالمسكن الرئيسي بمعدل سنوي مئوي (APR) يتجاوز متوسط معدل العرض الرئيسي. بالنسبة للعبء الأول/الأقدم، تكون عتبة التفعيل 1.5% أو أكثر فوق معدل العرض الرئيسي؛ وبالنسبة للعبء الثاني/الأدنى، 3.5% أو أكثر. يتطلب القسم 35 من المقرضين النظر في القدرة على السداد بدلاً من الإقراض بناءً على قيمة الضمان فقط، ويتطلب حسابات ضمان (حجز) للضرائب والتأمين.

• ✓عتبة التفعيل للعبء الأول/الأقدم بموجب القسم 35 هي 1.5% أو أكثر فوق متوسط معدل العرض الرئيسي
• ✓عتبة التفعيل للعبء الثاني/الأدنى بموجب القسم 35 هي 3.5% أو أكثر فوق متوسط معدل العرض الرئيسي
• ✓يتطلب القسم 35 النظر في قدرة المقترض على السداد، وليس فقط قيمة الضمان
• ✓يجب إنشاء حسابات ضمان (حجز) للضرائب العقارية والتأمين

تشمل الممارسات الافتراسية الاحتيال والخداع والتحريف وممارسات الأعمال غير العادلة. يشير «التدوير» إلى إغراء المقترضين بإعادة التمويل مرارًا وتكرارًا وفرض معدلات فائدة ورسوم مرتفعة في كل مرة، وقد أشار الاحتياطي الفيدرالي إلى أنه غير عادل بموجب قانون HOEPA، لا سيما عندما لا تعود على المقترض أي منفعة يمكن إثباتها.

• ✓التدوير هو إعادة التمويل المتكررة برسوم مرتفعة، وهو غير عادل بشكل واضح عندما لا تعود على المقترض أي منفعة
• ✓مخالفة وسطاء القروض العقارية (MLBs) لواجباتهم الائتمانية في سلوك افتراسي تعد انتهاكًا للقانون المعمول به

لا يجوز لأي شخص أن يمنح أو يقبل أي رسم، أو دفعة ارتدادية، أو أي شيء ذي قيمة بموجب أي اتفاق (شفهي أو غير ذلك) مقابل إحالة خدمات التسوية في قرض عقاري مرتبط فيدراليًا. يُعرَّف “الشيء ذو القيمة” على نطاق واسع ليشمل المال، والخصومات، والعمولات، والأسهم، وأرباح الأسهم، والشروط المصرفية الخاصة، والرحلات، والتخفيضات في الائتمان. يجب أن يكون الدفع مرتبطًا بشكل معقول بقيمة السلع/المرافق المقدمة والخدمات المؤداة.

• ✓لا يجوز منح/قبول أي رسم أو دفعة ارتدادية أو شيء ذي قيمة مقابل إحالة خدمات التسوية
• ✓يُعرَّف “الشيء ذو القيمة” على نطاق واسع ولا يتطلب نقلًا فعليًا للمال
• ✓يجب أن يكون دفع الرسوم مرتبطًا بشكل معقول بقيمة السلع والمرافق والخدمات المقدمة (24 CFR 3500.14 و .15)

سمح خطاب رأي HUD IBAA لعام 1995 باتفاقيات تقسيم العمل/الخدمات بين مقدمي الخدمات. يجوز لوسطاء الرهن العقاري مشاركة أداء الخدمات القابلة للتعويض. يجب أن يؤدي كل MLB/MLO ست وظائف قابلة للتحديد على الأقل (خمس وظائف بالإضافة إلى طلب القرض الخاص بوسيط المقترض). يجب أن يكون التعويض مرتبطًا بشكل معقول بالخدمات المقدمة. لا تعمل هذه الاتفاقيات في المعاملات المؤمنة من FHA.

• ✓يلزم وجود اتفاقية مكتوبة لتقسيم العمل تصف الخدمات التي سيؤديها كل وسيط
• ✓يجب أن يؤدي كل وسيط ست وظائف قابلة للتحديد على الأقل
• ✓يجب أن يكون تقسيم التعويض مرتبطًا بشكل معقول بقيمة الخدمات التي يؤديها كل طرف
• ✓لا تعمل اتفاقيات تقسيم العمل في المعاملات المؤمنة من FHA

لم يتناول RESPA وجود وسيطين للرهن العقاري في معاملة واحدة، لكن خطاب IBAA لعام 1995 أنشأ ملاذًا آمنًا. أدرجت HUD 14 خدمة من خدمات إنشاء الرهن العقاري (من a إلى n). لا يقع انتهاك عمومًا إذا تلقى الوسيط الطلب (البند a)، ونفذ خمسة بنود إضافية على الأقل، وكانت الرسوم مرتبطة بشكل معقول بالخدمات المنجزة. الوسيط الذي استقطب المقترض هو الوكيل/المؤتمن، ويمكنه أن يفوّض إلى وسيط وكيل فرعي متعاون.

• ✓يتطلب الملاذ الآمن لـ IBAA تلقي الطلب بالإضافة إلى تنفيذ خمسة بنود إضافية مدرجة على الأقل
• ✓يجب أن تكون الرسوم مرتبطة بشكل معقول بقيمة الخدمات المنجزة
• ✓يصبح الوسيط المتعاون وكيلًا فرعيًا ومؤتمنًا للمقترض عند التفويض والموافقة القانونيين

تشعر HUD بالقلق من ألا تقتصر الخدمات الإضافية للوسيط الثاني على الأنشطة من نوع الاستشارات مما يؤدي إلى توجيه غير مصرح به. يجب أن تمنح الخدمات من نوع الاستشارات المقترضين فرصة النظر في منتجات من ثلاثة مقرضين معتمدين مختلفين على الأقل، ويجب أن يتلقى الوسيط الاستشاري نفس التعويض بغض النظر عن المقرض الذي يتم اختياره، ويجب أن يكون الدفع مرتبطًا بشكل معقول بالخدمات وليس مبنيًا على الأعمال التي تمت إحالتها.

• ✓يجب أن تقدم الاستشارة منتجات من ثلاثة مقرضين معتمدين مختلفين على الأقل
• ✓يجب أن يتلقى الوسيط الاستشاري نفس التعويض بغض النظر عن المقرض الذي يتم اختياره
• ✓يجب أن يكون الدفع مرتبطًا بشكل معقول بالخدمات وليس مبنيًا على حجم أعمال القروض التي تمت إحالتها

في عام 1997، أعفت HUD المدفوعات التي يقدمها أصحاب العمل للموظفين من فئة W-2 حسن النية من حدود تقسيم الرسوم، بشرط ألا تكون العلاقة صورية. تشمل المدفوعات المعفاة المدفوعات لتوليد الأعمال، والإحالات من الموظفين التسويقيين/الإداريين (مع إشعار ABA)، والمدفوعات الإدارية القائمة على الأداء (وليس لكل قرض). المتعاقدون المستقلون غير خاضعين لهذه الإعفاءات ويجب أن يكونوا مرخصين/مسجلين كـ MLB/MLO يقدمون خدمات قابلة للتعويض موثقة باتفاقية تقسيم العمل.

• ✓المدفوعات للموظفين من فئة W-2 حسن النية معفاة إذا لم تكن العلاقة صورية
• ✓يجب ألا تكون مدفوعات الموظف الإداري على أساس لكل قرض
• ✓يجب أن يكون المتعاقدون المستقلون مرخصين/مسجلين كـ MLB/MLO ويقدموا خدمات قابلة للتعويض
• ✓يجب أن يكون تعويض المتعاقد المستقل مرتبطاً بشكل معقول بالخدمات وموثقاً باتفاقية تقسيم العمل

بالإضافة إلى التعويضات الفعلية، قد يكون الدائن مسؤولاً عن غرامة قانونية تساوي ضعف رسوم التمويل، بحد أدنى 100 دولار وحد أقصى 1000 دولار. بالنسبة لدعوى فردية بشأن معاملة ائتمانية مضمونة بعقار أو مسكن (غير مفتوحة النهاية)، لا تقل المسؤولية عن 400 دولار ولا تزيد على 4000 دولار. كما يسترد المقترضون الفائزون التكاليف وأتعاب المحاماة المعقولة.

• ✓غرامة قانونية: ضعف رسوم التمويل، بحد أدنى 100 دولار وحد أقصى 1000 دولار
• ✓بالنسبة للمعاملات المضمونة بعقار/مسكن وغير المفتوحة النهاية: لا تقل عن 400 دولار ولا تزيد على 4000 دولار
• ✓يسترد المقترض الفائز التكاليف وأتعاب المحاماة المعقولة

تنطبق المسؤولية القانونية على مخالفات محددة: عدم الإفصاح بشكل صحيح عن حق الفسخ (عند الاقتضاء)؛ والإفصاح غير الصحيح عن المبلغ الممول، ورسوم التمويل، ومعدل النسبة السنوي APR، وإجمالي المدفوعات، وجدول السداد، أو الحق الضماني المأخوذ. بالنسبة لمخالفات المادة 1639 (المادة 32)، يكون الدائن مسؤولاً عن مجموع جميع رسوم التمويل والرسوم المدفوعة ما لم يثبت أن الإخفاق غير جوهري.

• ✓تشمل المخالفات عدم الإفصاح عن حق الفسخ والإفصاح غير الصحيح عن المبلغ الممول، ورسوم التمويل، ومعدل النسبة السنوي APR، وإجمالي المدفوعات، وجدول السداد، أو الحق الضماني
• ✓مخالفات المادة 32 (1639): المسؤولية عن جميع رسوم التمويل والرسوم المدفوعة ما لم يكن الإخفاق غير جوهري
• ✓تنطبق المسؤولية القانونية على سبع فئات محددة من المخالفات

في الدعاوى الجماعية، لا ينطبق حد أدنى للتعويض لكل عضو، ولا يجوز أن يتجاوز إجمالي التعويض عن نفس المخالفة من نفس الدائن 500,000 دولار أو 1% من صافي ثروة الدائن، أيهما أقل. لا يكون الدائنون مسؤولين عن المخالفات غير المتعمدة الناشئة عن أخطاء بحسن نية (كتابية، حسابية، عطل/برمجة حاسوب، طباعة) إذا كانت الإجراءات تمنع هذه الأخطاء بشكل معقول. لا تُعد أخطاء الحكم القانوني مؤهلة كأخطاء بحسن نية.

• ✓إجمالي التعويض في الدعوى الجماعية محدود بمبلغ 500,000 دولار أو 1% من صافي الثروة، أيهما أقل
• ✓تشمل الأخطاء بحسن النية الأخطاء الكتابية والحسابية والحاسوبية والطباعة
• ✓لا تُعد أخطاء الحكم القانوني مؤهلة كأخطاء بحسن نية

يُعدّ الدائنون متوافقين مع أحكام الإفصاح غير العددية إذا استخدموا نموذجًا أو بندًا استرشاديًا من FRB، أو استخدموا أحدها مع حذف المعلومات غير المطلوبة أو إعادة ترتيب التنسيق، بشرط ألا تؤثر التغييرات في الجوهر أو الوضوح أو التسلسل ذي المعنى للإفصاحات.

• ✓يُعدّ استخدام نموذج أو بند استرشادي من FRB متوافقًا مع أحكام الإفصاح غير العددية
• ✓يجب ألا تؤثر عمليات الحذف أو إعادة ترتيب التنسيق في الجوهر أو الوضوح أو التسلسل ذي المعنى
• ✓تمنح حالات الإخفاق المتعددة في حساب واحد المقترض الحق في استرداد واحد

تدرج لوائح تقسيم المناطق استخدامات الأراضي الخاصة التي لا يُصرح بها إلا بموجب تصريح استخدام مشروط (CUP). هذه الاستخدامات قد تكون غير متوافقة وقد تخلق آثارًا جانبية مثل الضوضاء أو حركة المرور أو التلوث. تصاريح CUP تسمح بالاستخدام رهناً بشروط تخفيف الآثار.

• ✓يسمح تصريح CUP بالاستخدامات التي قد تكون غير متوافقة رهناً بشروط تخفف الآثار الجانبية
• ✓يجوز للحكومة المحلية إلغاء تصريح CUP بعد جلسة استماع عامة إذا لم تُستوفَ الشروط
• ✓يسري تصريح الاستخدام المشروط مع الأرض ويطبق رغم تغيير الملكية

يتطلب قانون كاليفورنيا المدني، القسم 1102.3، من بائع الوحدات السكنية المكونة من وحدة إلى أربع وحدات تسليم بيان إفصاح مكتوب (TDS) بشأن حالة العقار. ويغطي مسائل تقع ضمن المعرفة الشخصية للبائع والوكيل ومسائل ناتجة عن فحص واجب ومعقول. وينطبق على البيع، والتبادل، وعقد بيع الأرض بالتقسيط، والإيجار مع خيار الشراء، وإيجار الأرض مع التحسينات.

• ✓يتطلب قانون كاليفورنيا المدني القسم 1102.3 تقديم TDS للوحدات السكنية المكونة من وحدة إلى أربع وحدات
• ✓يغطي المعرفة الشخصية ومسائل الفحص الواجب والمعقول
• ✓ينطبق على المبيعات، والتبادلات، وعقود بيع الأرض بالتقسيط، والإيجارات مع خيار الشراء، وإيجارات الأرض مع التحسينات
• ✓يفصح عن العيوب، وحقوق الارتفاق، والتصاريح، ومشاكل الفيضانات/التربة، ومخالفات تقسيم المناطق، والتزامات اتحاد الملاك، ومناطق الزلازل

تشمل عمليات النقل المعفاة تلك التي تتطلب تقريرًا عامًا لتقسيم الأراضي، وعمليات النقل بأمر من المحكمة، وعمليات النقل إلى المرتهن من قبل الراهن المتخلف عن السداد أو عن طريق حبس الرهن، وعمليات النقل الائتمانية (التركة/الوصاية/القوامة/الائتمان)، وعمليات النقل بين المالكين المشاركين، وعمليات النقل إلى الزوج أو القريب المباشر، وعمليات النقل بسبب الانحلال، وعمليات النقل من مراقب حسابات الولاية، وعمليات النقل بسبب التخلف الضريبي، وعمليات النقل إلى أو من جهة حكومية.

• ✓عمليات النقل بأمر من المحكمة معفاة.
• ✓عمليات النقل عند حبس الرهن وعمليات النقل إلى المرتهن بسبب التخلف عن السداد معفاة.
• ✓عمليات النقل الائتمانية في إدارة التركة أو الوصاية أو القوامة أو الائتمان معفاة.
• ✓عمليات النقل بين الزوجين أو الأقارب المباشرين معفاة.
• ✓عمليات النقل إلى أو من جهة حكومية معفاة.

يقع على عاتق وكيل الإدراج وأي وكيل متعاون واجب إجراء فحص بصري بكفاءة واجتهاد معقولين للمناطق التي يمكن الوصول إليها في عقار سكني من وحدة إلى أربع وحدات (أو منزل مصنّع) والإفصاح عن الحقائق الجوهرية. وبالنسبة للوحدات السكنية المشتركة ووحدات التطوير المخطط (PUDs) والتعاونيات، يجب فحص الوحدة فقط، لا المناطق المشتركة. ولا يشمل ذلك المناطق خارج الموقع والسجلات العامة ما لم توجد ظروف خاصة.

• ✓يجب على الوكلاء إجراء فحص بصري بكفاءة واجتهاد معقولين للمناطق التي يمكن الوصول إليها
• ✓لا يشمل الفحص المناطق غير القابلة للوصول بشكل معقول والمناطق خارج الموقع
• ✓بالنسبة للوحدات السكنية المشتركة ووحدات التطوير المخطط (PUD) والتعاونيات السكنية، يتم فحص الوحدة فقط، لا المناطق المشتركة
• ✓لا يزال على المشتري واجب توخي العناية المعقولة (المادة 2079.3 من القانون المدني)
• ✓شهادة الوكيل واردة في TDS

بموجب لائحة المفوض رقم 2834، لا يجوز إجراء السحوبات من حساب الأمانة إلا بتوقيع الأشخاص المحددين.

• ✓الوسيط الذي يُحتفظ بالحساب باسمه، أو ضابط الوسيط المعيّن لوسيط شركة
• ✓مندوب مبيعات مرخّص للوسيط إذا كان مفوّضًا كتابيًا على وجه التحديد
• ✓موظف غير مرخّص إذا كان مفوّضًا كتابيًا على وجه التحديد ومغطّى بسند أمانة لا يقل عن الحد الأقصى لأموال الأمانة التي يمكن الوصول إليها
• ✓لا تعفي هذه التفويضات الوسيط من المسؤولية أو الالتزام في التعامل مع أموال الأمانة

التعطيل هو ممارسة من قبل المضاربين/الوكلاء عديمي الضمير لإثارة البيع بسبب الذعر للمنازل بأقل من قيمة السوق، خاصة من خلال استغلال التحيزات حول تغيير التركيب العرقي للحي. هذه ممارسة تمييزية محظورة.

• ✓يثير التعطيل البيع بسبب الذعر من خلال استغلال التحيزات حول تغيير التركيب العرقي للحي
• ✓التعطيل هو ممارسة تمييزية محظورة

قانون التمييز المالي في الإسكان لعام 1977 (قانون هولدن)، قانون الصحة والسلامة في كاليفورنيا §35800 وما يليه، مصمم في الأساس للقضاء على التمييز في ممارسات الإقراض بناءً على خصائص الحي الذي يقع فيه العقار (الحرمان من الخدمات).

• ✓يحظر قانون هولدن التمييز في الإقراض بناءً على خصائص الحي (الحرمان من الخدمات)
• ✓يوجد قانون هولدن في قانون الصحة والسلامة في كاليفورنيا §35800 وما يليه

الفرز هو العملية التي تصبح من خلالها العقارات ذات الأسعار الأعلى متاحة للمشترين من ذوي الدخل المنخفض بمرور الوقت. النمو الموجه هو الاتجاه الذي ستنمو نحوه الأقسام السكنية في المدينة.

• ✓الفرز يجعل العقارات ذات الأسعار الأعلى متاحة للمشترين من ذوي الدخل المنخفض بمرور الوقت
• ✓النمو الموجه يشير إلى الاتجاه الذي يتجه نحوه التطور السكني للمدينة

قائمة صافية (net listing) تسمح للوكيل بالاحتفاظ بجميع المبالغ التي تتجاوز السعر الصافي للمالك. القائمة المفتوحة (open listing) غير حصرية والعمولة تذهب للوكيل الأول الذي ينتج مشترياً. القائمة المتعددة (multiple listing) توزع الحوائم بين أعضاء منظمة الوسطاء.

• ✓القائمة الصافية: يحتفظ الوكيل بجميع المبالغ التي تتجاوز السعر الصافي للمالك
• ✓القائمة المفتوحة: غير حصرية، فقط الوكيل الأول الذي ينتج مشترياً يتم دفعه
• ✓القائمة المتعددة هي عادة حق بيع حصري يتم مشاركته بين الأعضاء

السلطة الظاهرة هي السلطة التي يعتقد طرف ثالث بشكل معقول أن للوكيل بسبب تصرفات الموكل. ضمان السلطة هو تمثيل بأن الوكيل يتصرف ضمن السلطة الممنوحة.

• ✓تنشأ السلطة الظاهرة من تصرفات أو إغفالات الموكل
• ✓ضمان السلطة هو تمثيل بأن الوكيل يتصرف ضمن نطاق السلطة
• ✓التصديق هو الموافقة على التصرفات غير المصرح بها بعد تنفيذها

السبب المؤدي هو السبب الناشئ من سلسلة متواصلة من الأحداث تؤدي إلى مشتري نهائي؛ الوكيل الذي يحصل أولاً على مشتري مستعد وراغب وقادر يستحق الحصول على العمولة.

• ✓يتطلب استمرارية متواصلة من الأحداث التي تؤدي إلى المشتري
• ✓الوكيل الذي يحصل أولاً على مشتري مستعد وراغب وقادر يكسب العمولة

خدمة القوائم المتعددة (MLS) هي جمعية وكلاء العقارات التي توفر تجميع القوائم وتقاسم العمولات على أساس محدد.

• ✓تجمع خدمة القوائم المتعددة القوائم بين وكلاء الأعضاء
• ✓توفر تقاسم العمولات على أساس محدد

التوكيل هو أداة مكتوبة تمنح سلطة من الموكّل إلى الوكيل. التوكيل الخاص يمنح سلطة محدودة فقط للأعمال المحددة.

• ✓التوكيل يمنح سلطة مكتوبة للوكيل
• ✓الوكيل الذي يعمل بموجبه هو وكيل بالفعل
• ✓التوكيل الخاص يمنح سلطة محدودة للأعمال المحددة

المشتري المستعد والراغب والقادر هو الشخص المستعد بالكامل للدخول في العقد، والراغب حقاً في الشراء، والذي يفي بلا شك بمتطلبات التمويل للعملية الشرائية.

• ✓يجب أن يكون مستعداً بالكامل للدخول في العقد
• ✓يجب أن يكون راغباً حقاً في الشراء
• ✓يجب أن يفي بمتطلبات التمويل

الوكيل الفرعي هو شخص تم منحه سلطات وكيل ليس من قبل الموكل بل من قبل وكيل مفوض من قبل موكل الوكيل.

• ✓سلطات الوكيل الفرعي تُمنح من قبل وكيل وليس مباشرة من قبل الموكل
• ✓يجب أن يكون منح السلطة مفوضاً من قبل موكل الوكيل

يجوز للوسيط أن يسترد عمولة بموجب نظرية المسؤولية التقصيرية بدلاً من العقد من خلال إثبات أن تصرفات المالك شكلت تدخلاً متعمداً في الميزة الاقتصادية المحتملة للوسيط. في المثال الرائد، تفاوض وسيط مع مشترٍ بناءً فقط على لافتة «FOR SALE - CONTACT YOUR LOCAL BROKER»، وأخطر المالك كتابةً بأنه هو السبب الجالب، ثم باع المالك لنفس المجموعة دون الوسيط. رفضت المحكمة الاسترداد بموجب العقد (لا يوجد اتفاق عمولة مكتوب وموقع) ولكنها سمحت بدعوى تقصيرية عن تدخل متعمد في توقع الوسيط المعقول الحصول على عمولة.

• ✓يجوز للوسيط أن يسترد بموجب نظرية تقصيرية للتدخل المتعمد في الميزة الاقتصادية المحتملة حتى بدون عقد عمولة مكتوب
• ✓تتطلب المطالبة تدخلاً متعمداً من المالك في توقع الوسيط المعقول الحصول على عمولة

على الرغم من أن مصالح الوسيط في الميزة الاقتصادية المحتملة قد تكون محمية من الضرر الناتج عن الإهمال، فإن ستة معايير تحدد ما إذا كان واجب العناية مستحقًا: (1) مدى استهداف المعاملة للتأثير على الوكيل؛ (2) إمكانية توقع الضرر الذي قد يلحق بالوكيل؛ (3) درجة اليقين بأن الوكيل قد تعرض لضرر؛ (4) قرب الصلة بين سلوك الموكل والضرر؛ (5) اللوم الأخلاقي المرتبط بسلوك الموكل؛ و(6) السياسة العامة بشأن منع الضرر في المستقبل.

• ✓تحكم ستة معايير ما إذا كان واجب العناية مستحقًا تجاه الميزة الاقتصادية المحتملة للوكيل
• ✓تشمل المعايير نية التأثير على الوكيل، وإمكانية توقع الضرر، واليقين من وقوع الضرر، والصلة بالسلوك، واللوم الأخلاقي، والسياسة العامة

الحي هو مجموعة من استخدامات الأراضي المتشابهة التي تتأثر بشكل مماثل بالقوى الأربع (المنفعة، الندرة، الطلب، قابلية التحويل). تشمل دورة حياته النمو، وذروة الجاذبية، والاستقرار، والتدهور، واحتمال التجديد. يحدد تحليل الحي أفضل منطقة بحث للممتلكات المماثلة.

• ✓الحي = مجموعة من استخدامات الأراضي المتشابهة المتأثرة بالقوى الأربع
• ✓دورة الحياة: النمو، الذروة، الاستقرار، التدهور، ثم التجديد
• ✓يحدد تحليل الحي أفضل منطقة بحث لبيانات الممتلكات المماثلة

تُصنَّف المدن حسب الوظائف التي تحفّز النمو: التجارية، الصناعية، الصناعة الاستخراجية (التعدين، صيد الأسماك، قطع الأخشاب)، السياسية (العمل الحكومي)، الترفيه والصحة (السياحة/المنتجعات)، والتعليم (كلية أو جامعة تكون مرتكزاً).

• ✓أنواع المدن: التجارية، الصناعية، الاستخراجية، السياسية، الترفيه/الصحة، التعليمية
• ✓تأتي إيرادات الصناعة الاستخراجية من الموارد الطبيعية (التعدين، صيد الأسماك، قطع الأخشاب)
• ✓تكون الكلية أو الجامعة مرتكزاً للمدن التعليمية

في عام 1989، أقر الكونغرس قانون FIRREA (قانون إنقاذ مؤسسات الادخار والقروض). يتضمن الباب الحادي عشر تعديلات إصلاح تقييم العقارات التي تطلب من كل ولاية إنشاء برنامج لترخيص واعتماد المقيّمين للمعاملات المتعلقة بالجهات الفيدرالية والالتزام بمعايير المؤهلات التي يضعها مجلس مؤهلات المقيّمين (AQB) التابع لمؤسسة التقييم.

• ✓يتطلب FIRREA (1989) الباب الحادي عشر من الولايات ترخيص/اعتماد المقيّمين للمعاملات المتعلقة بالجهات الفيدرالية
• ✓يجب على الولايات اتباع معايير مؤهلات AQB الصادرة عن مؤسسة التقييم

استجابةً لـ FIRREA، أصدرت كاليفورنيا قانون ترخيص واعتماد مثمّني العقارات (قانون الأعمال والمهن، المادة 11300 وما يليها) في عام 1990، مما أدى إلى إنشاء مكتب مثمّني العقارات (OREA)، الذي نُظّم في عام 1991. ينظّم OREA المثمّنين من خلال إصدار التراخيص والتحقيق في الشكاوى المتعلقة بالنشاط غير القانوني أو غير الأخلاقي.

• ✓أُنشئ OREA بموجب قانون الأعمال والمهن، المادة 11300 وما يليها (1990)، ونُظّم في عام 1991
• ✓يصدر OREA تراخيص المثمّنين ويحقّق في الشكاوى

تُستثنى بعض تقسيمات الأراضي من شرط إشعار النية والطلب، بما في ذلك قطع الأراضي السكنية المكتملة داخل المدينة والتقسيمات التجارية/الصناعية.

• ✓غير مطلوب للتقسيمات القياسية داخل حدود المدينة التي تُباع مع مبانٍ سكنية مكتملة (أو ترتيبات مالية مرضية) إذا التزم مقسم الأرض بالأقسام 11013.1 و11013.2 و11013.4
• ✓التقسيمات المقتصرة على الأغراض التجارية والصناعية بموجب تقسيم المناطق أو CC&Rs مستثناة
• ✓الأراضي المعروضة من وكالة حكومية أو جامعة كاليفورنيا أو وكالة محلية أو وكالة عامة أخرى مستثناة

عند تقديم طلب للحصول على التقرير العام النهائي، يجوز لمقسّمي الأراضي اختيار طريقة التقديم الحد الأدنى، أو الطلب المكتمل جوهريًا، أو التقديم المكتمل كليًا بناءً على درجة الاكتمال.

• ✓حزمة التقديم الحد الأدنى: الطريقة الأساسية؛ تقوم DRE بالإخطار خلال 15 يومًا إذا كانت مكتملة جوهريًا أو تُحتجز في انتظار إشعار النقص الكمي.
• ✓الطلب المكتمل جوهريًا: يجب على DRE تقديم إشعار النقص النوعي خلال 20 يومًا (المعيار) أو 60 يومًا (المصلحة المشتركة).
• ✓التقديم المكتمل كليًا: تُصدّق الحزمة على أنها مكتملة وصحيحة، مما يسمح بالإصدار المعجل.
• ✓أي حزمة لا تستوفي الحد الأدنى من المتطلبات تُعاد دون معالجة الرسوم.

يجب على مدير العقار أن يحافظ على سياسات سليمة لصيانة المبنى والشراء دون استهلاك كل الدخل، لأن المالك الذي لا يحصل على ربح سيبحث عن مدير آخر. يجب على المدير أن يفحص المبنى بانتظام ويصحح مشكلات الإصلاح فورًا، لأن التأجيل أكثر تكلفة. الهدف هو الصيانة الوقائية، مما يوفر ربحًا أكبر للمالك.

• ✓إجراء الإصلاحات فورًا أقل تكلفة من التأجيل والسماح للمشكلات بالتفاقم.
• ✓ينبغي أن تكون الصيانة الوقائية المستمرة هي الهدف لتقليل النفقات الكبيرة في المستقبل.
• ✓يجب أن تركز المشتريات على الحصول على أفضل قيمة مقابل أموال المالك.
• ✓يجب أن يعرف المدير احتياجات الصيانة الحالية والمؤجلة.

ينبغي منح المشتري فرصة لتقييم جميع الجوانب الجوهرية لنشاط البائع، بما في ذلك الامتيازات/الالتزامات (مسؤولية الخَلَف)، وشروط الإيجار، والتاريخ المالي، والمخاطر الحالية والمستقبلية، والدخل المستقبلي المحتمل. ورغم أنه يجب على المشتري بذل العناية الواجبة، ينبغي للوكيل أن ينصح المشتري بالحصول على مشورة محاسب ومحامٍ مختصين.

• ✓ينبغي على المشتري تقييم الامتيازات/الالتزامات، وشروط الإيجار، والتاريخ المالي، والمخاطر المستقبلية، وتدفق الدخل المستقبلي
• ✓يجب على المشتري بذل العناية الواجبة في تقييم فرصة تجارية
• ✓ينبغي على الوكيل نصح المشتري بالحصول على مشورة محاسب ومحامٍ مختصين

يجب على الوسيط أن يبذل عناية معقولة في فحص المشترين المحتملين وأن يأخذ في الاعتبار دوافع كل من البائع والمشتري. تشمل دوافع البائع التقاعد، أو الإنهاك، أو سوء الصحة، أو الانتقال، أو الإفلاس الوشيك، أو الرغبة في العمل لدى الآخرين. وتشمل دوافع المشتري الرغبة في أن يكون رئيسًا، أو الحصول على دخل أكبر، أو نقص المهارات الوظيفية، أو مهنة ثانية، أو شراء حلم، أو توسيع عمل قائم.

• ✓يجب على الوسيط أن يبذل عناية معقولة في فحص المشترين المحتملين
• ✓النشاط التجاري المتوقف له قيمة قليلة أو معدومة بينما تحتفظ الملكية العقارية بقيمة ما
• ✓يجب على الوسيط أن يأخذ في الاعتبار دوافع كل من البائع والمشتري

ترتبط العديد من الهيئات التجارية والمهنية بالعقارات. وتضم قائمة الأعضاء المنتسبين إلى NAR ما يلي: Certified Commercial Investment Member (CCIM)، وInstitute of Real Estate Management (IREM)، وRealtors Land Institute (RLI)، وCouncil of Real Estate Brokerage Managers (CRB)، وCouncil of Residential Specialists (CRS)، وSociety of Industrial and Office Realtors (SIOR)، وThe Counselors of Real Estate (CRE)، وWomen's Council of Realtors (WCR).

• ✓تُعد CCIM وIREM وRLI وCRB وCRS وSIOR وCRE وWCR من الأعضاء المنتسبين إلى NAR
• ✓IREM هو معهد إدارة العقارات (Institute of Real Estate Management) مع التركيز على إدارة الممتلكات

تشمل الجمعيات المتعلقة بالبناء California Building Industry Association، وNational Association of Home Builders (التي كانت في الأصل منتسبة إلى NAR)، وBuilding Owners and Managers Association (BOMA)، وPrefabricated Home Manufacturers Institute. وتشمل الجمعيات المتعلقة بالتمويل American Bankers Association، وU.S. Savings and Loan League، وCalifornia Mortgage Bankers' Association، وCalifornia Mortgage Association، وCalifornia Association of Mortgage Professionals.

• ✓BOMA هي Building Owners and Managers Association.
• ✓National Association of Home Builders كانت في الأصل منتسبة إلى NAR.
• ✓American Bankers Association تؤثر في العقارات من خلال الإقراض العقاري.

بموجب المادة 18551 من قانون الصحة والسلامة، تؤدي أربعة شروط مسبقة إلى تحويل المسكن المتنقل إلى عقار حقيقي، مما يجعله خاضعًا لضريبة الأملاك المحلية كعنصر مثبت/تحسين.

• ✓يتطلب: تصريح بناء، وتثبيتًا على أساس معتمد، وتسجيل وثيقة تثبيت، وشهادة إشغال
• ✓يُعتبر المسكن المتنقل على نظام أساس عنصرًا مثبتًا/تحسينًا للعقار الحقيقي
• ✓المادة 5802: قيمة سنة الأساس هي القيمة النقدية الكاملة في تاريخ الامتياز لأول تسجيل
• ✓تتطلب الإزالة من الأساس موافقة جميع حاملي سند الملكية وإشعارًا قبل 30 يومًا إلى HCD والمُقيِّم

يمثل بيع المساكن معظم المبيعات في مكتب عقاري نموذجي. بعد بداية جيدة في بيع المنازل بشكل عام، قد يتخصص المرخّص في مجالات مثل المنازل في منطقة محددة، أو المنازل ضمن نطاق سعري معين، أو الإيجارات السكنية، أو أنواع عقارات محددة (بيع المنازل الجديدة، الاستحواذ على الأراضي، المزارع/المزارع الكبيرة، التجاري، الصناعي، الوحدات المتعددة، الموتيلات، الفرص التجارية، الامتياز التجاري، أو المنازل المتنقلة).

• ✓يمثل بيع المساكن غالبية المبيعات في مكتب نموذجي
• ✓يمكن أن يكون التخصص حسب المنطقة أو النطاق السعري أو الإيجارات أو أنواع عقارات محددة

بعد خبرة ممتدة، قد يصبح حامل الترخيص مقيّماً مرخّصاً، أو مستشار استثمار عقاري، أو مقسّم أراضٍ، أو بنّاءً، أو مدير عقارات، أو وسيط قروض الرهن العقاري، أو منظّم اتحادات استثمارية، أو متخصصاً في الاستثمار بالامتياز التجاري، أو وكيل تأجير العقارات التجارية أو الصناعية، أو متخصصاً في الفرص التجارية.

• ✓تشمل المسارات المهنية المتقدمة المقيّم ومقسّم الأراضي والبنّاء ومدير العقارات
• ✓تشمل المسارات الأخرى وسيط قروض الرهن العقاري ومنظّم الاتحادات الاستثمارية ووكيل التأجير

تُعد وساطة المعادن والنفط والغاز فرعًا متخصصًا من أعمال الوساطة العقارية العامة. يتطلب النجاح معرفة واسعة بالمبادئ الأولية للجيولوجيا المتعلقة بهذا المجال ومعرفة راسخة بأساسيات ممارسة الوساطة العقارية والأخلاقيات. وينبغي للمرشحين تطوير معرفة عملية بالموضوع الفني، مع التركيز على وظائف وواجبات وسيط عقاري في ممارسة M.O.G.

• ✓وساطة M.O.G. فرع متخصص من الوساطة العقارية العامة
• ✓يتطلب النجاح معرفة بمبادئ الجيولوجيا بالإضافة إلى ممارسة الوساطة العقارية والأخلاقيات