주제 45개 · 2026-09-17 업데이트
레드라이닝(채권자/대출기관이 지도에 선을 그어 특정 지역에 대출을 거부하는 관행)은 불법화되었다. 이는 역레드라이닝으로 대체되었는데, 역레드라이닝은 이전에 충분한 서비스를 받지 못했던 지역, 즉 사회경제적 하위 계층, 인종/민족적 소수자, 최근 이민자들이 거주하는 지역을 대상으로 남용적 대출을 하는 행위이다. 지역사회 재투자법(Community Reinvestment Act, 1999년 Gramm-Leach-Bliley법으로 확대됨)이 촉매가 되었다.
Regulation Z의 섹션 226.32(섹션 32)는 HOEPA를 시행한다. 1순위/선순위 대출의 경우, APR이 비교 가능한 국채(Treasury Securities)를 8% 이상 초과하면 하나의 기준이 충족된다. 2순위/후순위 대출의 경우, 기준은 국채를 10% 초과하는 것이다. 두 번째 테스트는 포인트와 수수료(MLB 보상 포함)가 순대출금액의 8%를 초과하는지 여부이다. 어느 하나의 테스트가 충족되면 고비용 대출에 해당한다.
제226.35조(제35조)는 고금리 대출을 주된 거주지로 담보된 소비자 신용으로 정의하며, 연 이율(APR)이 평균 최우대 금리를 초과하는 경우입니다. 제1순위/선순위 저당권의 경우 최우대 금리보다 1.5% 이상 초과가 기준이며, 제2순위/후순위 저당권의 경우 3.5% 이상입니다. 제35조는 대출기관이 담보물 가치만을 기준으로 대출하기보다는 차용인의 상환 능력을 고려하도록 요구하며, 재산세 및 보험료를 위한 에스크로(임파운드) 계좌를 요구합니다.
약탈적 관행에는 사기, 기만, 허위 진술 및 불공정한 사업 관행이 포함됩니다. “채닝”은 차입자로 하여금 반복적으로 재융자를 하도록 유도하고 매번 높은 금리와 수수료를 부과하는 행위로, 특히 차입자에게 입증 가능한 이익이 돌아가지 않을 때 연방준비제도가 HOEPA에 따라 불공정하다고 지적한 바 있습니다.
누구든지 연방 관련 주택담보대출에서 정산 서비스의 알선을 대가로 구두 또는 기타 합의에 따라 수수료, 킥백 또는 가치 있는 것을 제공하거나 받을 수 없습니다. ‘가치 있는 것’은 광범위하게 정의되며 금전, 할인, 커미션, 주식, 배당금, 특별 은행 조건, 여행, 신용 감소 등을 포함합니다. 지급은 제공되는 재화/시설 및 수행되는 서비스의 가치에 합리적으로 관련되어야 합니다.
1995년 HUD IBAA 의견서는 서비스 제공자 간의 업무 분담/서비스 계약을 허용했습니다. 모기지 브로커는 보상 대상 서비스의 수행을 공유할 수 있습니다. 각 MLB/MLO는 최소 여섯 가지 식별 가능한 기능(차입자 측 브로커의 경우 다섯 가지 기능에 대출 신청을 더한 것)을 수행해야 합니다. 보상은 수행한 서비스와 합리적으로 관련되어야 합니다. 이러한 계약은 FHA 보험 거래에서는 작동하지 않습니다.
RESPA는 한 거래에 두 명의 모기지 브로커가 관여하는 것을 상정하지 않았지만, 1995년 IBAA 서한이 세이프 하버를 만들었다. HUD는 14개의 대출 개시 서비스(a부터 n까지)를 열거했다. 일반적으로 브로커가 신청서를 접수하고(항목 a), 최소 다섯 가지 추가 항목을 수행했으며, 수수료가 수행한 서비스와 합리적으로 관련되어 있으면 위반이 발생하지 않는다. 차용인을 모집한 브로커는 대리인/수탁자이며, 협력 하위 대리 브로커에게 위임할 수 있다.
HUD는 제2 브로커의 추가 서비스가 상담 유형 활동에만 국한되어 허가되지 않은 유도(steering)를 초래하지 않을 것을 우려한다. 상담 유형 서비스는 차용인에게 최소 세 곳의 서로 다른 승인된 대출기관의 상품을 고려할 기회를 제공해야 하며, 상담 브로커는 어느 대출기관이 선택되든 동일한 보상을 받아야 하고, 지급은 서비스와 합리적으로 관련되어야 하며 소개된 업무에 기초해서는 안 된다.
1997년에 HUD는 고용주가 진정한 W-2 직원에게 지급하는 금액을 수수료 분할 제한에서 면제했습니다. 단, 그 관계가 가장된 것이 아니어야 합니다. 면제되는 지급금에는 사업 유치, 마케팅/관리 직원의 추천(ABA 통지가 있는 경우), 성과 기반 관리 지급금(대출 건별 아님)이 포함됩니다. 독립 계약자는 이러한 면제 대상이 아니며, 업무 분장 계약서로 문서화된 보상 가능한 서비스를 수행하는 면허를 가진 MLB/MLO여야 합니다.
실제 손해배상 외에도, 채권자는 금융비용의 2배에 해당하는 법정 제재금에 대해 책임을 질 수 있으며, 최소 $100, 최대 $1,000입니다. 부동산 또는 주거용 주택(개방형이 아님)으로 담보된 신용거래에 대한 개인 소송의 경우, 책임 금액은 $400 이상 $4,000 이하입니다. 승소한 차용인은 비용과 합리적인 변호사 수수료도 회수할 수 있습니다.
법정 책임은 특정 위반에 적용됩니다: 철회권을 적절히 공개하지 않는 경우(해당되는 경우), 그리고 융자 금액, 금융 비용, APR, 총 지불액, 지불 일정 또는 설정된 담보권을 부적절하게 공개하는 경우입니다. 섹션 1639(섹션 32) 위반의 경우, 해당 실패가 비중요하다고 입증되지 않는 한 채권자는 지불된 모든 금융 비용과 수수료의 합계에 대해 책임을 집니다.
집단소송에서는 구성원당 최소 회수액이 적용되지 않으며, 동일한 채권자의 동일한 위반으로 인한 총 회수액은 $500,000 또는 채권자의 순자산의 1% 중 더 적은 금액을 초과할 수 없습니다. 채권자는 절차가 합리적으로 그러한 오류를 방지한 경우 선의의 오류(필기, 계산, 컴퓨터 오작동/프로그래밍, 인쇄)로 인한 의도하지 않은 위반에 대해 책임을 지지 않습니다. 법적 판단의 오류는 선의의 오류로 적격이 되지 않습니다.
채권자는 FRB 모델 양식/조항을 사용하거나, 필수가 아닌 정보를 삭제하거나 형식을 재배열한 양식/조항을 사용하는 경우, 해당 변경이 공시의 실질, 명확성 또는 의미 있는 순서에 영향을 미치지 않는 한, 비수치적 공시 조항을 준수한 것으로 간주된다.
조닝 조례는 조건부 사용 허가(CUP)를 통해서만 허용되는 특별 토지 사용을 열거합니다. 이러한 용도는 잠재적으로 부적합하며 소음, 교통, 오염과 같은 파급 효과를 초래할 수 있습니다. CUP는 완화 조건을 부과하여 해당 용도를 승인합니다.
캘리포니아 민법 제1102.3조는 1~4세대 주거용 주택 단위의 매도인에게 해당 부동산의 상태에 관한 서면 공개 진술서(TDS)를 전달할 것을 요구합니다. 이는 매도인과 에이전트의 개인적 지식 범위 내의 사항 및 합리적으로 성실한 조사로 알게 된 사항을 포함합니다. 매매, 교환, 할부 토지 매매 계약, 옵션이 있는 임대차, 개량물이 있는 지상권 임대차에 적용됩니다.
면제되는 양도에는 세분화 공공 보고서가 필요한 양도, 법원 명령에 따른 양도, 채무불이행한 저당권설정자가 저당권자에게 하는 양도 또는 경매에 의한 저당권자로의 양도, 수탁자 양도(유산/후견/보존관리/신탁), 공동 소유자 간 양도, 배우자 또는 직계 혈족에게 하는 양도, 혼인 해소에 따른 양도, 주 회계감사관(State Controller)에 의한 양도, 세금 체납에 따른 양도, 정부 기관과의 양도가 포함됩니다.
리스팅 에이전트와 협력 에이전트는 각각 1~4세대 주거용 부동산(또는 제조 주택)의 접근 가능한 구역에 대해 합리적으로 유능하고 성실한 육안 검사를 수행하고 중요한 사실을 공개할 의무가 있습니다. 콘도미니엄/PUD/주식 협동조합의 경우 해당 유닛만 검사하면 되며, 공용 구역은 검사하지 않습니다. 특별한 상황이 없는 한 부지 외 구역과 공공 기록은 제외됩니다.
캘리포니아 부동산 커미셔너 규정 2834에 따라, 신탁 계좌에서의 인출은 지정된 사람의 서명이 있는 경우에만 가능합니다.
블록버스팅은 부도덕한 투기꾼/부동산 중개인이 특히 근린지역의 인종 구성 변화에 대한 편견을 이용하여 주택의 패닉 셀링을 유도하는 행위입니다. 이는 금지된 차별 행위입니다.
1977년 주택금융차별금지법(Holden Act), 캘리포니아 보건안전법(California Health and Safety Code) §35800 이하는 부동산이 위치한 지역의 특성에 기반한 대출 관행의 차별을 제거하기 위해 설계되었습니다(적색선 표시).
필터링은 시간이 지남에 따라 높은 가격의 부동산이 저소득 구매자들이 이용할 수 있게 되는 과정입니다. 방향 성장은 도시의 주거 구역이 발전해 나갈 방향을 의미합니다.
순수익 리스팅(Net listing)은 중개인이 소유자에게 지정된 순수익가를 초과하는 모든 금액을 보유할 수 있도록 합니다. 개방형 리스팅(Open listing)은 배타적이지 않으며 구매자를 선착순으로 제공하는 중개인에게만 수수료를 지급합니다. 다중 리스팅(Multiple listing)은 중개인 조직 회원들 사이에 리스팅을 공유합니다.
표면적 권한(Ostensible Authority)은 주인의 행위로 인해 제3자가 합리적으로 믿는 대리인이 가진 권한입니다. 권한 보증(Warranty of Authority)은 대리인이 부여된 권한 범위 내에서 행동한다는 표현입니다.
중개 원인은 최종 구매자를 만들어내는 연속적이고 중단되지 않은 일련의 사건에서 비롯된 원인이며, 준비되고 의향이 있으며 능력이 있는 구매자를 먼저 중개한 중개인이 수수료를 받을 자격이 있습니다.
다중 리스팅 서비스(MLS)는 부동산 중개인들의 협회로서 리스팅을 통합 관리하고 지정된 기준에 따라 수수료를 공유하기 위한 조직이다.
위임장은 주인(의뢰인)이 대리인(사실상의 변호사)에게 권한을 부여하는 서면 문서입니다. 특정 위임장은 규정된 행위에 대해서만 제한된 권한을 부여합니다.
준비된, 의지 있는 그리고 능력 있는 구매자란 계약을 체결할 완전한 준비가 되어 있고, 진정으로 구매하기를 원하며, 의심의 여지없이 구매의 자금 조달 요건을 충족하는 자이다.
하위대리인은 주인이 아닌 대리인으로부터 권한을 부여받은 자이며, 이러한 권한 부여는 대리인의 주인에 의해 허가되어야 한다.
중개인은 소유자의 행위가 중개인의 장래 경제적 이익에 대한 고의적 방해에 해당함을 입증함으로써 계약이 아닌 불법행위 이론에 따라 중개 수수료를 회수할 수 있다. 대표적 사례에서, 한 중개인은 ‘FOR SALE - CONTACT YOUR LOCAL BROKER’ 간판만을 보고 매수자와 협상하였고, 자신이 거래 성사 원인 제공자(procuring cause)임을 소유자에게 서면으로 통지하였으나, 소유자는 그 중개인 없이 동일한 매수자 집단에게 매도하였다. 법원은 계약에 기한 회수(서명된 서면 수수료 계약이 없음)를 부인하였지만, 중개인의 수수료에 대한 합리적 기대에 대한 고의적 방해를 이유로 한 불법행위 소송은 허용하였다.
중개업자의 장래 경제적 이익에 대한 이익은 과실로 인한 침해로부터 보호될 수 있지만, 주의 의무가 부과되는지 여부를 결정하는 여섯 가지 기준이 있습니다: (1) 해당 거래가 대리인에게 영향을 미치려는 정도; (2) 대리인에 대한 손해의 예견 가능성; (3) 대리인이 손해를 입었다는 확실성의 정도; (4) 본인의 행위와 손해 사이의 밀접한 관련성; (5) 본인의 행위에 대한 도덕적 비난; (6) 장래의 손해 예방에 관한 공공 정책.
근린지역은 네 가지 힘(유용성, 희소성, 수요, 양도성)에 의해 유사하게 영향을 받는 유사한 토지 이용들의 집단이다. 그 생애 주기에는 성장, 최고 선호도, 안정, 쇠퇴, 그리고 가능한 재생이 포함된다. 근린지역 분석은 비교 가능 물건을 위한 최적의 탐색 범위를 정의한다.
도시는 성장을 촉진하는 기능에 따라 분류됩니다: 상업, 산업, 추출 산업(광업, 어업, 임업), 정치(정부 고용), 휴양 및 건강(관광/리조트), 교육(대학/대학교 중심)입니다.
1989년에 의회는 FIRREA(저축대부조합 구제 법안)를 통과시켰다. Title XI에는 부동산 감정평가 개혁 수정안이 포함되어 있으며, 이는 각 주가 연방 관련 거래를 위한 감정평가사를 면허 및 인증하는 프로그램을 수립하고 The Appraisal Foundation의 감정평가사 자격 위원회(AQB)가 정한 자격 기준을 준수하도록 요구한다.
FIRREA에 대응하여, 캘리포니아주는 1990년에 부동산 감정평가사 면허 및 인증법(비즈니스 및 직업법 제11300조 이하)을 제정하여 부동산 감정평가사 사무국(OREA)을 설립했고, OREA는 1991년에 조직되었습니다. OREA는 면허를 발급하고 불법적이거나 비윤리적인 활동에 대한 민원을 조사함으로써 감정평가사를 규제합니다.
특정 구획(subdivision)은 Notice of Intention 및 신청 요건에서 제외됩니다. 여기에는 시내에 완공된 주거용 택지와 상업/산업용 구획이 포함됩니다.
최종 공개 보고서를 제출할 때, 구획 분양자(subdivider)는 완전성 정도에 따라 최소 제출, 실질적으로 완전한 신청, 완전 제출 방식 중에서 선택할 수 있습니다.
부동산 관리자는 수입을 전부 소진하지 않으면서 건물 유지보수와 구매를 위한 건전한 정책을 유지해야 합니다. 이익이 전혀 남지 않게 된 소유주는 다른 관리자를 찾게 되기 때문입니다. 관리자는 정기적으로 건물을 점검하고 수리 문제를 즉시 바로잡아야 하며, 지연할수록 비용이 더 많이 듭니다. 예방 유지보수가 목표이며, 이는 소유주에게 더 많은 이익을 제공합니다.
매수인은 매도인의 사업의 모든 중요한 측면, 즉 유치권/부채(승계 책임), 임대차 조건, 재무 이력, 현재 및 미래 위험, 그리고 예상 미래 수입을 평가할 기회를 부여받아야 합니다. 매수인이 실사를 수행해야 하지만, 에이전트는 매수인에게 유능한 회계사와 변호사의 조언을 구하도록 권고해야 합니다.
브로커는 잠재적 매수인을 심사할 때 상당한 주의를 기울여야 하며 매도인과 매수인 양측의 동기를 염두에 두어야 한다. 매도인의 동기에는 은퇴, 번아웃, 건강 악화, 이주, 임박한 파산, 또는 다른 사람 밑에서 일하고자 하는 바람이 포함된다. 매수인의 동기에는 사장이 되고자 함, 더 많은 소득, 고용 기술 부족, 제2의 경력, 꿈을 사는 것, 또는 기존 사업 확장이 포함된다.
부동산과 관련된 수많은 업계 및 전문 단체가 있습니다. NAR 제휴 회원에는 Certified Commercial Investment Member(CCIM), Institute of Real Estate Management(IREM), Realtors Land Institute(RLI), Council of Real Estate Brokerage Managers(CRB), Council of Residential Specialists(CRS), Society of Industrial and Office Realtors(SIOR), The Counselors of Real Estate(CRE), Women's Council of Realtors(WCR)가 포함됩니다.
건설 관련 협회에는 California Building Industry Association, National Association of Home Builders(원래 NAR 제휴 단체), Building Owners and Managers Association(BOMA), Prefabricated Home Manufacturers Institute가 있습니다. 금융 관련 협회에는 American Bankers Association, U.S. Savings and Loan League, California Mortgage Bankers' Association, California Mortgage Association, California Association of Mortgage Professionals가 있습니다.
보건안전법 제18551조에 따라, 네 가지 전제 조건이 충족되면 이동식 주택이 부동산으로 전환되어 정착물/개량물로서 지방 재산세 부과 대상이 됩니다.
주거용 매매는 일반적인 부동산 중개 사무소에서 매출의 대부분을 차지합니다. 일반 주택 매매에서 좋은 출발을 한 후, 면허 소지자는 특정 지역의 주택, 특정 가격대의 주택, 주거용 임대, 또는 특정 부동산 유형(신축 주택 매매, 토지 취득, 농장/목장, 상업용, 산업용, 복수 유닛, 모텔, 사업 기회, 프랜차이즈, 이동식 주택)과 같은 분야를 전문으로 할 수 있습니다.
상당한 경험을 쌓은 후, 면허 소지자는 면허를 받은 감정사, 부동산 투자 상담사, 택지 분할업자, 건축업자, 부동산 관리자, 모기지 대출 브로커, 신디케이터, 프랜차이즈 투자 전문가, 상업/산업용 부동산 임대 중개인 또는 사업 기회 전문가가 될 수 있습니다.
광물, 석유 및 가스 중개업은 일반 부동산 중개업의 전문적인 한 분야입니다. 성공하려면 해당 분야와 관련된 지질학의 기초 원리에 대한 폭넓은 지식과 부동산 실무 및 윤리의 기본 원리에 대한 확실한 지식이 필요합니다. 응시자는 M.O.G. 실무에서 부동산 중개업자의 기능과 의무를 강조하는 기술적 주제에 대한 실무 지식을 갖추어야 합니다.
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