Predatory Lending and Brokering Practices +17California · bất động sản · Tiếng Việt

Redlining (việc các chủ nợ/người cho vay vẽ các đường ranh trên bản đồ để từ chối cho vay tại một số khu vực lân cận) đã bị cấm. Nó được thay thế bằng reverse redlining, nhắm vào các khu vực trước đây ít được phục vụ, nơi sinh sống của các tầng lớp kinh tế-xã hội thấp hơn, các nhóm thiểu số chủng tộc/sắc tộc và người nhập cư gần đây, để thực hiện các hoạt động cho vay lạm dụng. Đạo luật Tái đầu tư Cộng đồng (Community Reinvestment Act) (được mở rộng năm 1999 bởi Gramm-Leach-Bliley) là một chất xúc tác.

• ✓Redlining là hành vi bị cấm nhằm từ chối cho vay tại một số khu vực lân cận
• ✓Reverse redlining nhắm vào các khu vực trước đây ít được phục vụ để thực hiện các hành vi cho vay lạm dụng

Mục 226.32 của Quy định Z (Mục 32) thực thi HOEPA. Đối với các khoản vay thứ nhất/cấp ưu tiên, nếu APR vượt quá Chứng khoán Kho bạc tương đương là 8% hoặc hơn, một ngưỡng được đáp ứng. Đối với các khoản vay thứ hai/cấp thấp hơn, ngưỡng là 10% trên Chứng khoán Kho bạc. Bài kiểm tra thứ hai là liệu điểm và phí (bao gồm thù lao MLB) có vượt quá 8% số tiền vay ròng hay không. Nếu một trong hai bài kiểm tra được đáp ứng, đó là Khoản Vay Chi Phí Cao.

• ✓Ngưỡng APR cho khoản vay thứ nhất/cấp ưu tiên theo Mục 32 là 8% trên Chứng khoán Kho bạc tương đương
• ✓Ngưỡng APR cho khoản vay thứ hai/cấp thấp hơn theo Mục 32 là 10% trên Chứng khoán Kho bạc
• ✓Bài kiểm tra điểm và phí là 8% hoặc hơn số tiền vay ròng
• ✓Đáp ứng một trong hai bài kiểm tra APR hoặc phí khiến khoản vay trở thành Khoản Vay Chi Phí Cao theo HOEPA

Mục 226.35 (Mục 35) định nghĩa Các Khoản Vay Cao Giá là tín dụng tiêu dùng được bảo đảm bằng nhà ở chính với APR vượt quá lãi suất chào ưu đãi trung bình. Đối với quyền cầm giữ thứ nhất/cao cấp, ngưỡng kích hoạt là 1.5% hoặc cao hơn lãi suất chào ưu đãi; đối với quyền cầm giữ thứ hai/cấp thấp, là 3.5% hoặc cao hơn. Mục 35 yêu cầu người cho vay xem xét khả năng trả nợ thay vì chỉ cho vay dựa trên giá trị tài sản bảo đảm, và yêu cầu tài khoản escrow (impound) cho thuế và bảo hiểm.

• ✓Ngưỡng kích hoạt Mục 35 đối với quyền cầm giữ thứ nhất/cao cấp là 1.5% hoặc cao hơn lãi suất chào ưu đãi trung bình
• ✓Ngưỡng kích hoạt Mục 35 đối với quyền cầm giữ thứ hai/cấp thấp là 3.5% hoặc cao hơn lãi suất chào ưu đãi trung bình
• ✓Mục 35 yêu cầu xem xét khả năng trả nợ của người vay, không chỉ giá trị tài sản bảo đảm
• ✓Phải lập tài khoản escrow (impound) cho thuế tài sản và bảo hiểm

Các hành vi săn mồi bao gồm gian lận, lừa dối, xuyên tạc thông tin và thực hành kinh doanh không công bằng. “Churning” là việc dụ dỗ người vay liên tục tái cấp vốn và tính lãi suất cùng phí cao mỗi lần, được Cục Dự trữ Liên bang nêu là không công bằng theo HOEPA, đặc biệt khi không có lợi ích chứng minh được nào thuộc về người vay.

• ✓Churning là việc tái cấp vốn liên tục với phí cao, hiển nhiên không công bằng khi không có lợi ích nào thuộc về người vay
• ✓Các MLB vi phạm nghĩa vụ ủy thác trong hành vi săn mồi thì vi phạm pháp luật hiện hành

Không ai được đưa hoặc nhận bất kỳ khoản phí, chi hoa hồng ngầm (kickback), hoặc vật có giá trị nào theo bất kỳ thỏa thuận nào (bằng lời nói hoặc bằng hình thức khác) để giới thiệu các dịch vụ tất toán trong một khoản vay thế chấp có liên quan đến liên bang. “Vật có giá trị” được định nghĩa rộng, bao gồm tiền, chiết khấu, hoa hồng, cổ phiếu, cổ tức, các điều khoản ngân hàng đặc biệt, các chuyến đi, và các khoản giảm tín dụng. Khoản thanh toán phải có liên quan hợp lý đến giá trị của hàng hóa/cơ sở vật chất được cung cấp và dịch vụ được thực hiện.

• ✓Không được đưa/nhận bất kỳ khoản phí, chi hoa hồng ngầm (kickback), hoặc vật có giá trị nào để giới thiệu các dịch vụ tất toán
• ✓“Vật có giá trị” được định nghĩa rộng và không yêu cầu phải chuyển tiền thực tế
• ✓Việc thanh toán phí phải có liên quan hợp lý đến giá trị của hàng hóa, cơ sở vật chất, và dịch vụ được cung cấp (24 CFR 3500.14 và .15)

Thư ý kiến HUD IBAA năm 1995 cho phép các thỏa thuận phân chia công việc/dịch vụ giữa các nhà cung cấp dịch vụ. Các nhà môi giới thế chấp có thể chia sẻ việc thực hiện các dịch vụ được trả thù lao. Mỗi MLB/MLO phải thực hiện ít nhất sáu chức năng có thể nhận diện (năm chức năng cộng với đơn xin vay cho nhà môi giới của người vay). Thù lao phải có mối liên hệ hợp lý với các dịch vụ được thực hiện. Các thỏa thuận như vậy không có hiệu lực trong các giao dịch được FHA bảo hiểm.

• ✓Cần có một thỏa thuận phân chia công việc bằng văn bản mô tả các dịch vụ mà mỗi nhà môi giới sẽ thực hiện
• ✓Mỗi nhà môi giới phải thực hiện ít nhất sáu chức năng có thể nhận diện
• ✓Việc phân chia thù lao phải có mối liên hệ hợp lý với giá trị các dịch vụ mà mỗi bên thực hiện
• ✓Các thỏa thuận phân chia công việc không có hiệu lực trong các giao dịch được FHA bảo hiểm

RESPA không dự liệu hai nhà môi giới thế chấp trong một giao dịch, nhưng bức thư IBAA năm 1995 đã tạo ra một vùng an toàn. HUD đã liệt kê 14 dịch vụ khởi tạo khoản vay (từ a đến n). Nhìn chung, không có vi phạm xảy ra nếu nhà môi giới đã nhận đơn xin vay (mục a), thực hiện ít nhất năm mục bổ sung và phí có liên quan hợp lý đến các dịch vụ đã thực hiện. Nhà môi giới đã chào mời người vay là đại lý/người có nghĩa vụ ủy thác và có thể ủy quyền cho một nhà môi giới phụ hợp tác.

• ✓Vùng an toàn IBAA yêu cầu nhận đơn xin vay cùng với việc thực hiện ít nhất năm mục được liệt kê bổ sung
• ✓Phí phải liên quan hợp lý đến giá trị của các dịch vụ đã thực hiện
• ✓Nhà môi giới hợp tác trở thành nhà môi giới phụ và người có nghĩa vụ ủy thác của người vay khi có ủy quyền hợp pháp và sự đồng ý

HUD lo ngại rằng các dịch vụ bổ sung của người môi giới thứ hai không bị giới hạn ở các hoạt động kiểu tư vấn gây ra steering trái phép. Các dịch vụ kiểu tư vấn phải cho người vay cơ hội xem xét sản phẩm từ ít nhất ba người cho vay được chấp thuận khác nhau, người môi giới tư vấn phải nhận cùng một khoản thù lao bất kể người cho vay nào được chọn, và khoản thanh toán phải liên quan hợp lý đến dịch vụ và không dựa trên hoạt động kinh doanh được giới thiệu.

• ✓Tư vấn phải cung cấp sản phẩm từ ít nhất ba người cho vay được chấp thuận khác nhau
• ✓Người môi giới tư vấn phải nhận cùng một khoản thù lao bất kể người cho vay nào được chọn
• ✓Khoản thanh toán phải liên quan hợp lý đến dịch vụ và không dựa trên khối lượng hoạt động cho vay được giới thiệu

Năm 1997, HUD miễn trừ các khoản thanh toán của người sử dụng lao động cho nhân viên W-2 chính danh khỏi giới hạn chia phí, với điều kiện mối quan hệ này không phải là giả tạo. Các khoản thanh toán được miễn trừ bao gồm thanh toán để tạo kinh doanh, giới thiệu của nhân viên tiếp thị/quản lý (có thông báo ABA), và các khoản thanh toán cho quản lý dựa trên hiệu suất (không theo từng khoản vay). Nhà thầu độc lập KHÔNG thuộc các miễn trừ này và phải được cấp phép/đăng ký là MLB/MLO thực hiện các dịch vụ được trả thù lao, được chứng từ bằng thỏa thuận phân công lao động.

• ✓Các khoản thanh toán cho nhân viên W-2 chính danh được miễn trừ nếu mối quan hệ không phải là giả tạo
• ✓Các khoản thanh toán cho nhân viên quản lý không được dựa trên cơ sở từng khoản vay
• ✓Nhà thầu độc lập phải được cấp phép/đăng ký là MLB/MLO và thực hiện các dịch vụ được trả thù lao
• ✓Thù lao của nhà thầu độc lập phải liên quan hợp lý đến các dịch vụ và được chứng từ bằng thỏa thuận phân công lao động

Ngoài thiệt hại thực tế, chủ nợ có thể phải chịu trách nhiệm về một khoản tiền phạt theo luật định bằng hai lần phí tài chính, với mức tối thiểu là $100 và tối đa là $1,000. Đối với một vụ kiện cá nhân liên quan đến giao dịch tín dụng được bảo đảm bằng bất động sản hoặc nhà ở (không phải tín dụng mở), trách nhiệm pháp lý không thấp hơn $400 hoặc cao hơn $4,000. Người vay thắng kiện cũng được thu hồi chi phí và phí luật sư hợp lý.

• ✓Tiền phạt theo luật định: hai lần phí tài chính, tối thiểu $100, tối đa $1,000
• ✓Đối với giao dịch không phải tín dụng mở được bảo đảm bằng bất động sản/nhà ở: không thấp hơn $400 hoặc cao hơn $4,000
• ✓Người vay thắng kiện được thu hồi chi phí và phí luật sư hợp lý

Trách nhiệm pháp lý theo luật định áp dụng cho các vi phạm cụ thể: không công bố đúng quyền hủy bỏ (khi áp dụng); và công bố không đúng số tiền được tài trợ, phí tài chính, APR, tổng số tiền thanh toán, lịch thanh toán, hoặc quyền lợi bảo đảm được xác lập. Đối với vi phạm Điều 1639 (Điều 32), chủ nợ phải chịu trách nhiệm cho tổng tất cả phí tài chính và lệ phí đã trả trừ khi chứng minh được rằng sai sót là không trọng yếu.

• ✓Vi phạm bao gồm việc không công bố quyền hủy bỏ và công bố không đúng số tiền được tài trợ, phí tài chính, APR, tổng số tiền thanh toán, lịch thanh toán, hoặc quyền lợi bảo đảm
• ✓Vi phạm Điều 32 (1639): phải chịu trách nhiệm cho tất cả phí tài chính và lệ phí đã trả trừ khi sai sót là không trọng yếu
• ✓Trách nhiệm pháp lý theo luật định áp dụng cho bảy loại vi phạm cụ thể

Trong các vụ kiện tập thể, không có mức thu hồi tối thiểu áp dụng cho mỗi thành viên, và tổng mức thu hồi cho cùng một vi phạm của cùng một chủ nợ không được vượt quá 500.000 đô la hoặc 1% giá trị ròng của chủ nợ, tùy mức nào thấp hơn. Chủ nợ không chịu trách nhiệm cho các vi phạm không cố ý phát sinh từ lỗi ngay tình (văn thư, tính toán, trục trặc/lập trình máy tính, in ấn) nếu các thủ tục đã ngăn chặn một cách hợp lý những lỗi đó. Lỗi phán đoán pháp lý KHÔNG đủ điều kiện là lỗi ngay tình.

• ✓Tổng mức thu hồi trong vụ kiện tập thể bị giới hạn ở 500.000 đô la hoặc 1% giá trị ròng, tùy mức nào thấp hơn
• ✓Lỗi ngay tình bao gồm lỗi văn thư, tính toán, máy tính và in ấn
• ✓Lỗi phán đoán pháp lý không đủ điều kiện là lỗi ngay tình

Chủ nợ được coi là tuân thủ các quy định công bố thông tin phi số nếu họ sử dụng mẫu văn bản/điều khoản mẫu của FRB, hoặc sử dụng một mẫu như vậy với việc xóa thông tin không bắt buộc hoặc sắp xếp lại định dạng, miễn là các thay đổi không ảnh hưởng đến nội dung, tính rõ ràng hoặc trình tự có ý nghĩa của các công bố thông tin.

• ✓Việc sử dụng mẫu văn bản/điều khoản mẫu của FRB được coi là tuân thủ các quy định công bố thông tin phi số
• ✓Việc xóa hoặc sắp xếp lại định dạng không được ảnh hưởng đến nội dung, tính rõ ràng hoặc trình tự có ý nghĩa
• ✓Nhiều lần không tuân thủ trên một tài khoản cho người vay quyền được hưởng một khoản bồi hoàn duy nhất

Các pháp lệnh phân vùng liệt kê các mục đích sử dụng đất đặc biệt chỉ được cho phép khi có giấy phép sử dụng có điều kiện (CUP). Các mục đích sử dụng này có khả năng không tương thích và có thể gây ra tác động lan tỏa như tiếng ồn, giao thông hoặc ô nhiễm. CUP cho phép sử dụng với các điều kiện giảm thiểu.

• ✓CUP cho phép các mục đích sử dụng có khả năng không tương thích với các điều kiện làm giảm nhẹ tác động lan tỏa
• ✓Chính quyền địa phương có thể thu hồi CUP sau phiên điều trần công khai nếu các điều kiện không được đáp ứng
• ✓Giấy phép sử dụng có điều kiện gắn với thửa đất và vẫn áp dụng dù có thay đổi chủ sở hữu

Bộ luật Dân sự California Mục 1102.3 yêu cầu người bán từ một đến bốn đơn vị nhà ở phải giao một tuyên bố tiết lộ bằng văn bản (TDS) liên quan đến tình trạng của bất động sản. Tuyên bố này bao gồm các vấn đề thuộc hiểu biết cá nhân của người bán và người môi giới cùng các vấn đề từ một cuộc kiểm tra hợp lý và tận tâm. Nó áp dụng cho việc bán, trao đổi, hợp đồng bán đất trả góp, thuê có quyền chọn mua và thuê đất có công trình cải tạo.

• ✓Bộ luật Dân sự Mục 1102.3 yêu cầu TDS đối với từ một đến bốn đơn vị nhà ở
• ✓Bao gồm hiểu biết cá nhân và các vấn đề kiểm tra hợp lý, tận tâm
• ✓Áp dụng cho việc bán, trao đổi, hợp đồng bán đất trả góp, thuê có quyền chọn mua và thuê đất có công trình cải tạo
• ✓Tiết lộ các khiếm khuyết, quyền địa dịch, giấy phép, vấn đề ngập lụt/đất, vi phạm quy hoạch, nghĩa vụ HOA và vùng động đất

Các giao dịch chuyển nhượng được miễn trừ bao gồm những giao dịch yêu cầu báo cáo công khai phân lô, chuyển nhượng theo lệnh của tòa án, chuyển nhượng cho bên nhận thế chấp bởi bên thế chấp vỡ nợ hoặc do tịch thu tài sản thế chấp, chuyển nhượng theo vai trò người được ủy thác (di sản/giám hộ/người được bảo trợ/tín thác), chuyển nhượng giữa các đồng sở hữu, chuyển nhượng cho vợ/chồng hoặc họ hàng trực hệ, chuyển nhượng do giải thể, chuyển nhượng của State Controller, chuyển nhượng do vỡ nợ thuế, và chuyển nhượng cho hoặc từ một thực thể chính phủ.

• ✓Chuyển nhượng theo lệnh của tòa án được miễn trừ.
• ✓Chuyển nhượng do tịch thu tài sản thế chấp và chuyển nhượng cho bên nhận thế chấp do vỡ nợ được miễn trừ.
• ✓Chuyển nhượng theo vai trò người được ủy thác trong quản lý di sản/giám hộ/người được bảo trợ/tín thác được miễn trừ.
• ✓Chuyển nhượng giữa vợ hoặc chồng hoặc họ hàng trực hệ được miễn trừ.
• ✓Chuyển nhượng cho hoặc từ một thực thể chính phủ được miễn trừ.

Đại lý niêm yết và bất kỳ đại lý hợp tác nào đều có nghĩa vụ thực hiện việc kiểm tra trực quan một cách hợp lý, có năng lực và siêng năng đối với các khu vực có thể tiếp cận của bất động sản nhà ở từ một đến bốn đơn vị (hoặc nhà ở sản xuất (manufactured home)) và tiết lộ các sự kiện trọng yếu. Đối với condo/PUD/co-op, chỉ cần kiểm tra đơn vị, không cần kiểm tra khu vực chung. Không bao gồm các khu vực ngoài khuôn viên và hồ sơ công cộng trừ khi có tình huống đặc biệt.

• ✓Đại lý phải thực hiện việc kiểm tra trực quan một cách hợp lý, có năng lực và siêng năng đối với các khu vực có thể tiếp cận
• ✓Việc kiểm tra không bao gồm các khu vực không thể tiếp cận một cách hợp lý và các khu vực ngoài khuôn viên
• ✓Đối với condominium/PUD/hợp tác xã nhà ở (stock cooperative), chỉ kiểm tra đơn vị, không kiểm tra khu vực chung
• ✓Người mua vẫn có nghĩa vụ cẩn thận hợp lý (Mục 2079.3 của Bộ luật Dân sự)
• ✓Chứng nhận của đại lý có trong TDS

Theo Quy định của Ủy viên số 2834, việc rút tiền từ tài khoản tín thác chỉ được thực hiện khi có chữ ký của những người được chỉ định.

• ✓Người môi giới đứng tên duy trì tài khoản, hoặc cán bộ môi giới được chỉ định của một công ty môi giới
• ✓Nhân viên bán hàng được cấp phép cho người môi giới nếu được ủy quyền cụ thể bằng văn bản
• ✓Nhân viên không có giấy phép nếu được ủy quyền cụ thể bằng văn bản và được bảo đảm bằng trái phiếu trung thực ít nhất bằng số quỹ tín thác tối đa có thể tiếp cận
• ✓Các ủy quyền như vậy không miễn trừ trách nhiệm hoặc nghĩa vụ pháp lý của người môi giới đối với việc xử lý quỹ tín thác

Blockbusting là hành động của những nhà đầu cơ/agent vô đạo đức gây ra bán tháo vì hoảng sợ các căn nhà dưới giá thị trường, đặc biệt là bằng cách khai thác những định kiến về sự thay đổi thành phần chủng tộc của khu vực. Đây là một hành vi phân biệt đối xử bị cấm.

• ✓Blockbusting gây ra bán tháo vì hoảng sợ bằng cách khai thác những định kiến về sự thay đổi chủng tộc của khu vực
• ✓Blockbusting là một hành vi phân biệt đối xử bị cấm

Đạo Luật Phân Biệt Tài Chính Nhà Ở năm 1977 (Đạo Luật Holden), California Health and Safety Code §35800 et seq., được thiết kế chủ yếu để loại bỏ sự phân biệt đối xử trong các thực tiễn cho vay dựa trên đặc điểm của khu vực nơi tài sản được định vị (redlining).

• ✓Đạo Luật Holden cấm phân biệt đối xử trong cho vay dựa trên đặc điểm của khu vực (redlining)
• ✓Đạo Luật Holden được tìm thấy tại California Health and Safety Code §35800 et seq.

Lọc là quá trình mà các bất động sản có giá cao trở nên có sẵn cho những người mua thu nhập thấp theo thời gian. Sự phát triển theo hướng là hướng mà các khu dân cư của một thành phố có khuynh hướng phát triển.

• ✓Lọc làm cho các bất động sản có giá cao trở nên có sẵn cho những người mua thu nhập thấp theo thời gian
• ✓Sự phát triển theo hướng cho biết bất động sản phát triển dân cư của thành phố đang hướng tới đâu

Danh sách ròng (net listing) cho phép đại lý giữ lại tất cả các khoản tiền vượt quá giá ròng của chủ sở hữu. Danh sách mở (open listing) không độc quyền và chỉ đại lý đầu tiên tìm được người mua mới được hưởng hoa hồng. Danh sách đa lẻ (multiple listing) chia sẻ các danh sách giữa các thành viên của tổ chức môi giới.

• ✓Net listing: đại lý giữ lại tất cả các khoản tiền vượt quá giá ròng cho chủ sở hữu
• ✓Open listing: không độc quyền, chỉ đại lý đầu tiên tạo ra người mua mới được thanh toán
• ✓Multiple listing thường là quyền độc quyền bán được chia sẻ giữa các thành viên

Quyền hạn biểu kiến là quyền hạn mà một bên thứ ba hợp lý tin rằng đại lý có do các hành động của người giao phó. Bảo đảm quyền hạn là một tuyên bố rằng đại lý hoạt động trong phạm vi quyền hạn được giao phó.

• ✓Quyền hạn biểu kiến phát sinh từ các hành động hoặc bất hoạt động của người giao phó
• ✓Bảo đảm quyền hạn là tuyên bố rằng đại lý hoạt động trong phạm vi được giao phó
• ✓Phê chuẩn là sự chấp thuận của các hành động không được phép sau khi chúng được thực hiện

Procuring cause là nguyên nhân xuất phát từ một chuỗi sự kiện không bị gián đoạn dẫn đến một người mua cuối cùng; đại lý người đầu tiên tìm được một người mua sẵn sàng, có khả năng, và đủ điều kiện sẽ được quyền nhận hoa hồng.

• ✓Yêu cầu sự liên tục không bị gián đoạn của các sự kiện dẫn đến người mua
• ✓Đại lý người đầu tiên tìm được một người mua sẵn sàng, có khả năng, và đủ điều kiện sẽ kiếm được hoa hồng

Dịch vụ Liệt kê Đa lựa chọn (MLS) là một hiệp hội các đại lý bất động sản cung cấp khả năng tổng hợp các danh sách và chia sẻ hoa hồng trên cơ sở được xác định.

• ✓MLS tổng hợp các danh sách giữa các đại lý thành viên
• ✓Cung cấp chia sẻ hoa hồng trên cơ sở được xác định

Ủy quyền là một công cụ bằng văn bản cấp quyền hạn từ một chủ thể cho một đại lý (luật sư thực tế). Ủy quyền đặc biệt chỉ cấp quyền hạn hạn chế cho các hành động được quy định.

• ✓Ủy quyền cấp quyền hạn bằng văn bản cho một đại lý
• ✓Đại lý hoạt động theo nó là luật sư thực tế
• ✓Ủy quyền đặc biệt cấp quyền hạn hạn chế cho các hành động được quy định

Người mua sẵn sàng, sẵn lòng và có khả năng là người được chuẩn bị đầy đủ để ký kết hợp đồng, thực sự muốn mua, và rõ ràng đáp ứng các yêu cầu tài chính của việc mua.

• ✓Phải được chuẩn bị đầy đủ để ký kết hợp đồng
• ✓Phải thực sự muốn mua
• ✓Phải đáp ứng các yêu cầu tài chính

Đại lý phụ là một người có quyền hạn của đại lý được trao không phải bởi chủ thể chính mà bởi một đại lý được ủy quyền bởi chủ thể chính của đại lý đó.

• ✓Quyền hạn của đại lý phụ được trao bởi một đại lý, không phải trực tiếp bởi chủ thể chính
• ✓Việc trao quyền phải được ủy quyền bởi chủ thể chính của đại lý

Người môi giới có thể thu hồi hoa hồng theo thuyết trách nhiệm ngoài hợp đồng thay vì hợp đồng bằng cách chứng minh rằng hành vi của chủ sở hữu cấu thành sự can thiệp cố ý vào lợi thế kinh tế tiềm năng của người môi giới. Trong ví dụ điển hình, một người môi giới đã thương lượng với người mua chỉ dựa trên biển báo “FOR SALE - CONTACT YOUR LOCAL BROKER”, thông báo cho chủ sở hữu bằng văn bản rằng mình là nguyên nhân tạo ra giao dịch, và sau đó chủ sở hữu bán cho chính nhóm đó mà không có người môi giới. Tòa án từ chối việc thu hồi theo hợp đồng (không có thỏa thuận hoa hồng bằng văn bản đã ký) nhưng cho phép đơn kiện theo trách nhiệm ngoài hợp đồng về sự can thiệp cố ý vào kỳ vọng hợp lý của người môi giới về hoa hồng.

• ✓Người môi giới có thể thu hồi theo thuyết trách nhiệm ngoài hợp đồng về sự can thiệp cố ý vào lợi thế kinh tế tiềm năng ngay cả khi không có hợp đồng hoa hồng bằng văn bản
• ✓Yêu cầu bồi thường đòi hỏi sự can thiệp cố ý của chủ sở hữu vào kỳ vọng hợp lý của người môi giới về hoa hồng

Mặc dù lợi ích của một người môi giới đối với lợi thế kinh tế tiềm năng có thể được bảo vệ khỏi thiệt hại do sơ suất, sáu tiêu chí quyết định liệu có phát sinh nghĩa vụ cẩn trọng hay không: (1) mức độ mà giao dịch được dự định tác động đến người đại diện; (2) khả năng dự đoán trước thiệt hại đối với người đại diện; (3) mức độ chắc chắn rằng người đại diện đã chịu thiệt hại; (4) mức độ gần gũi của mối liên hệ giữa hành vi của bên ủy thác và thiệt hại; (5) sự đáng trách về mặt đạo đức gắn với hành vi của bên ủy thác; và (6) chính sách công về việc ngăn ngừa thiệt hại trong tương lai.

• ✓Sáu tiêu chí chi phối việc liệu có phát sinh nghĩa vụ cẩn trọng đối với lợi thế kinh tế tiềm năng của một người đại diện hay không
• ✓Các tiêu chí bao gồm ý định tác động đến người đại diện, khả năng dự đoán trước thiệt hại, mức độ chắc chắn của thiệt hại, mối liên hệ với hành vi, sự đáng trách về mặt đạo đức và chính sách công

Khu vực lân cận là một nhóm các mục đích sử dụng đất tương tự nhau và chịu ảnh hưởng tương tự bởi bốn lực (hữu dụng, khan hiếm, nhu cầu, khả năng chuyển nhượng). Vòng đời của nó bao gồm tăng trưởng, mức mong muốn cao nhất, ổn định, xuống cấp và có thể tái tạo. Phân tích khu vực lân cận xác định khu vực tìm kiếm tốt nhất cho các tài sản so sánh.

• ✓Khu vực lân cận = nhóm các mục đích sử dụng đất tương tự chịu ảnh hưởng bởi bốn lực
• ✓Vòng đời: tăng trưởng, cao nhất, ổn định, xuống cấp, rồi tái tạo
• ✓Phân tích khu vực lân cận xác định khu vực tìm kiếm tốt nhất cho dữ liệu so sánh

Các thành phố được phân loại theo các chức năng thúc đẩy tăng trưởng: Thương mại, Công nghiệp, Công nghiệp khai thác (khai mỏ, đánh bắt cá, khai thác gỗ), Chính trị (việc làm trong chính phủ), Giải trí và sức khỏe (du lịch/khu nghỉ dưỡng), và Giáo dục (lấy trường cao đẳng/đại học làm trụ cột).

• ✓Các loại thành phố: Thương mại, Công nghiệp, Khai thác, Chính trị, Giải trí/Sức khỏe, Giáo dục
• ✓Doanh thu của ngành khai thác đến từ tài nguyên thiên nhiên (khai mỏ, đánh bắt cá, khai thác gỗ)
• ✓Các thành phố giáo dục lấy một trường cao đẳng hoặc đại học làm trụ cột

Năm 1989, Quốc hội đã thông qua FIRREA (Dự luật Cứu trợ Tiết kiệm và Cho vay). Title XI bao gồm các Tu chính cải cách thẩm định bất động sản yêu cầu mỗi tiểu bang thiết lập chương trình cấp phép và chứng nhận cho thẩm định viên đối với các giao dịch liên quan đến liên bang và tuân thủ các tiêu chí trình độ do Ban Tiêu chuẩn Thẩm định viên (AQB) của The Appraisal Foundation đặt ra.

• ✓FIRREA (1989) Title XI yêu cầu các tiểu bang cấp phép/chứng nhận thẩm định viên cho các giao dịch liên quan đến liên bang
• ✓Các tiểu bang phải tuân theo tiêu chí trình độ của AQB từ The Appraisal Foundation

Để đáp ứng FIRREA, California đã ban hành Luật Cấp phép và Chứng nhận Thẩm định viên Bất động sản (Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp, Mục 11300 và tiếp theo) vào năm 1990, thành lập Văn phòng Thẩm định viên Bất động sản (OREA), được tổ chức vào năm 1991. OREA quản lý thẩm định viên bằng cách cấp giấy phép và điều tra các khiếu nại về hoạt động bất hợp pháp hoặc phi đạo đức.

• ✓OREA được thành lập theo Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp Mục 11300 và tiếp theo (1990), được tổ chức vào năm 1991
• ✓OREA cấp giấy phép thẩm định viên và điều tra các khiếu nại

Một số phân khu được miễn trừ khỏi yêu cầu Thông báo Ý định và Đơn đăng ký, bao gồm các lô đất ở dân cư đã hoàn thiện trong thành phố và các phân khu thương mại/công nghiệp.

• ✓Không bắt buộc đối với các phân khu tiêu chuẩn trong giới hạn thành phố được bán cùng với các công trình nhà ở đã hoàn thiện (hoặc các thỏa thuận tài chính đạt yêu cầu) nếu người phân lô đất tuân thủ Mục 11013.1, 11013.2, 11013.4
• ✓Các phân khu bị giới hạn cho mục đích thương mại và công nghiệp bởi quy định phân vùng hoặc CC&Rs được miễn trừ
• ✓Đất do cơ quan tiểu bang, University of California, cơ quan địa phương hoặc cơ quan công quyền khác chào bán được miễn trừ

Khi nộp hồ sơ cho báo cáo công khai cuối cùng, các chủ đầu tư phân lô có thể chọn phương thức nộp tối thiểu, hồ sơ gần như hoàn chỉnh, hoặc nộp hoàn toàn đầy đủ dựa trên mức độ hoàn chỉnh.

• ✓Gói hồ sơ nộp tối thiểu: phương thức cơ bản; DRE thông báo trong vòng 15 ngày nếu hồ sơ gần như hoàn chỉnh hoặc bị giữ lại chờ Thông báo Thiếu hụt Định lượng.
• ✓Hồ sơ gần như hoàn chỉnh: DRE phải cung cấp Thông báo Thiếu hụt Định tính trong vòng 20 ngày (tiêu chuẩn) hoặc 60 ngày (common interest).
• ✓Nộp hồ sơ hoàn toàn đầy đủ: gói hồ sơ được chứng nhận hoàn chỉnh và chính xác, cho phép cấp nhanh.
• ✓Gói hồ sơ không đáp ứng yêu cầu tối thiểu sẽ bị trả lại mà lệ phí không được xử lý.

Người quản lý bất động sản phải duy trì các chính sách hợp lý cho việc bảo trì tòa nhà và mua sắm mà không tiêu hết toàn bộ thu nhập, vì chủ sở hữu không còn lợi nhuận sẽ tìm người quản lý khác. Người quản lý phải thường xuyên kiểm tra tòa nhà và sửa chữa ngay các vấn đề hư hỏng, vì trì hoãn sẽ tốn kém hơn. Mục tiêu là bảo trì phòng ngừa, mang lại nhiều lợi nhuận hơn cho chủ sở hữu.

• ✓Sửa chữa ngay ít tốn kém hơn so với trì hoãn và để vấn đề trở nên tồi tệ hơn.
• ✓Bảo trì phòng ngừa liên tục nên là mục tiêu để giảm các khoản chi lớn trong tương lai.
• ✓Việc mua sắm phải nhấn mạnh vào việc đạt được giá trị tốt nhất cho tiền của chủ sở hữu.
• ✓Người quản lý phải biết cả nhu cầu bảo trì hiện tại và nhu cầu bảo trì bị trì hoãn.

Người mua cần được tạo cơ hội để đánh giá tất cả các khía cạnh trọng yếu trong hoạt động kinh doanh của người bán, bao gồm các quyền cầm giữ/trách nhiệm pháp lý (trách nhiệm của người kế nhiệm), điều khoản thuê, lịch sử tài chính, rủi ro hiện tại và tương lai, và thu nhập tương lai có thể có. Mặc dù người mua phải thực hiện thẩm định due diligence, đại lý nên khuyên người mua tìm lời khuyên từ kế toán viên và luật sư có năng lực.

• ✓Người mua nên đánh giá các quyền cầm giữ/trách nhiệm pháp lý, điều khoản thuê, lịch sử tài chính, rủi ro tương lai và dòng thu nhập tương lai
• ✓Người mua phải thực hiện thẩm định due diligence khi đánh giá một cơ hội kinh doanh
• ✓Đại lý nên khuyên người mua tìm lời khuyên từ kế toán viên và luật sư có năng lực

Người môi giới phải thực hiện sự cẩn trọng hợp lý trong việc sàng lọc những người mua tiềm năng và ghi nhớ cả động cơ của người bán lẫn người mua. Động cơ của người bán bao gồm nghỉ hưu, kiệt sức, sức khỏe kém, chuyển chỗ ở, sắp phá sản, hoặc mong muốn làm việc cho người khác. Động cơ của người mua bao gồm muốn làm ông chủ, thu nhập cao hơn, thiếu kỹ năng làm việc, nghề nghiệp thứ hai, mua một giấc mơ, hoặc mở rộng một doanh nghiệp hiện có.

• ✓Người môi giới phải thực hiện sự cẩn trọng hợp lý trong việc sàng lọc những người mua tiềm năng
• ✓Một doanh nghiệp đã ngừng hoạt động có ít hoặc không có giá trị trong khi bất động sản vẫn giữ được một phần giá trị
• ✓Người môi giới phải ghi nhớ cả động cơ của người bán lẫn người mua

Nhiều hiệp hội thương mại và tổ chức nghề nghiệp có liên quan đến bất động sản. Các thành viên liên kết của NAR bao gồm: Certified Commercial Investment Member (CCIM), Institute of Real Estate Management (IREM), Realtors Land Institute (RLI), Council of Real Estate Brokerage Managers (CRB), Council of Residential Specialists (CRS), Society of Industrial and Office Realtors (SIOR), The Counselors of Real Estate (CRE), và Women's Council of Realtors (WCR).

• ✓CCIM, IREM, RLI, CRB, CRS, SIOR, CRE và WCR là các thành viên liên kết của NAR
• ✓IREM là Institute of Real Estate Management (tập trung vào quản lý bất động sản)

Các hiệp hội liên quan đến xây dựng bao gồm California Building Industry Association, National Association of Home Builders (ban đầu là một đơn vị liên kết của NAR), Building Owners and Managers Association (BOMA), và Prefabricated Home Manufacturers Institute. Các hiệp hội liên quan đến tài chính bao gồm American Bankers Association, U.S. Savings and Loan League, California Mortgage Bankers' Association, California Mortgage Association, và California Association of Mortgage Professionals.

• ✓BOMA là Building Owners and Managers Association.
• ✓National Association of Home Builders ban đầu là một đơn vị liên kết của NAR.
• ✓American Bankers Association tác động đến bất động sản thông qua hoạt động cho vay thế chấp.

Theo Điều 18551 của Bộ luật An toàn và Sức khỏe, bốn điều kiện tiên quyết chuyển đổi một mobilehome thành bất động sản, khiến nó phải chịu thuế tài sản địa phương như một fixture/improvement.

• ✓Yêu cầu: giấy phép xây dựng, việc gắn vào nền móng đã được phê duyệt, việc ghi nhận văn bản affixation, và giấy chứng nhận đủ điều kiện sử dụng
• ✓Mobilehome trên hệ thống nền móng được coi là fixture/improvement gắn với bất động sản
• ✓Điều 5802: giá trị năm cơ sở là giá trị tiền mặt đầy đủ vào ngày lien của lần ghi danh đầu tiên
• ✓Việc tháo dỡ khỏi nền móng yêu cầu sự đồng ý của tất cả người giữ quyền sở hữu và thông báo trước 30 ngày cho HCD và assessor

Việc bán nhà ở chiếm phần lớn doanh số trong một văn phòng bất động sản thông thường. Sau khi khởi đầu tốt trong việc bán nhà tổng quát, người được cấp phép có thể chuyên môn hóa vào các lĩnh vực như nhà ở trong một khu vực xác định, nhà ở trong một khoảng giá nhất định, cho thuê nhà ở, hoặc các loại bất động sản cụ thể (bán nhà mới, thu hồi đất, trang trại/trại chăn nuôi, thương mại, công nghiệp, nhiều đơn vị, nhà nghỉ, cơ hội kinh doanh, nhượng quyền thương mại, hoặc nhà di động).

• ✓Việc bán nhà ở chiếm phần lớn doanh số trong một văn phòng thông thường
• ✓Chuyên môn hóa có thể theo khu vực, khoảng giá, cho thuê, hoặc các loại bất động sản cụ thể

Sau nhiều năm kinh nghiệm, người có giấy phép có thể trở thành thẩm định viên được cấp phép, cố vấn đầu tư bất động sản, người chia lô đất, nhà xây dựng, người quản lý bất động sản, môi giới cho vay thế chấp, nhà tổ chức đầu tư tập thể, chuyên gia đầu tư nhượng quyền, đại lý cho thuê bất động sản thương mại hoặc công nghiệp, hoặc chuyên gia về cơ hội kinh doanh.

• ✓Các con đường sự nghiệp nâng cao bao gồm thẩm định viên, người chia lô đất, nhà xây dựng và người quản lý bất động sản
• ✓Các con đường khác bao gồm môi giới cho vay thế chấp, nhà tổ chức đầu tư tập thể và đại lý cho thuê

Môi giới khoáng sản, dầu và khí đốt là một nhánh chuyên biệt của hoạt động môi giới bất động sản nói chung. Thành công đòi hỏi kiến thức rộng về các nguyên lý cơ bản của địa chất liên quan đến lĩnh vực này và kiến thức vững chắc về các nguyên tắc nền tảng của hành nghề bất động sản và đạo đức. Thí sinh cần phát triển kiến thức thực hành về nội dung kỹ thuật, nhấn mạnh các chức năng và nhiệm vụ của người môi giới bất động sản trong hành nghề M.O.G.

• ✓Môi giới M.O.G. là một nhánh chuyên biệt của hoạt động môi giới bất động sản nói chung
• ✓Thành công đòi hỏi kiến thức về các nguyên lý địa chất cùng với hành nghề bất động sản và đạo đức