45 トピック · 2026-09-17 更新
レッドライニング（債権者/貸付者が地図上に線を引き、特定の地域への融資を拒否すること）は違法とされた。それは逆レッドライニングに取って代わられ、逆レッドライニングは、以前は十分なサービスを受けていなかった地域、すなわち社会経済的下位階層、人種的/民族的少数派、最近の移民が住む地域を対象に、濫用的な融資を行うものである。Community Reinvestment Act（1999年にGramm-Leach-Bliley法により拡大）が触媒となった。
Regulation Zのセクション226.32（セクション32）はHOEPAを実施する。第一順位/シニアローンの場合、APRが比較可能な米国債を8%以上上回ると、一つの閾値を満たす。第二順位/ジュニアローンの場合、閾値は米国債を10%上回ることである。第二のテストは、ポイントおよび手数料（MLB報酬を含む）が純貸付額の8%を超えるかどうかである。いずれかのテストを満たすと、高コストローンとなる。
第226.35条(第35条)は、高金利ローンを主たる住宅により担保される消費者信用と定義し、年率(APR)が平均プライムオファーレートを超える場合です。第1順位/シニア担保権の場合、基準はプライムオファーレートより1.5%以上の超過であり、第2順位/ジュニア担保権の場合は3.5%以上です。第35条は、貸し手が担保物件の価値のみに基づいて融資するのではなく、借り手の返済能力を考慮することを要求し、固定資産税および保険料のためのエスクロー(インパウンド)口座を要求しています。
略奪的慣行には、詐欺、欺瞞、不実表示、および不公正な事業慣行が含まれる。「チャーニング」とは、借り手に繰り返し借り換えを促し、そのたびに高い金利と手数料を課す行為であり、特に借り手に証明可能な利益がもたらされない場合、HOEPAの下で連邦準備制度理事会によって不公正と指摘されている。
連邦関連住宅ローンにおいて決済サービスの紹介のために、口頭その他の合意に基づいて、手数料、キックバック、または価値あるものを提供し、または受け取ることはできません。「価値あるもの」は広く定義され、金銭、割引、報酬、株式、配当、特別な銀行条件、旅行、信用の減額などを含みます。支払いは、提供される物品・施設および提供されるサービスの価値に合理的に関連していなければなりません。
1995年のHUD IBAA意見書は、サービス提供者間の業務分担／サービス契約を認めた。モーゲージブローカーは、報酬対象となるサービスの履行を分担できる。各MLB/MLOは、少なくとも6つの識別可能な業務（借り手側ブローカーの場合は5つに加えてローン申請）を遂行しなければならない。報酬は、遂行したサービスに合理的に関連していなければならない。このような契約は、FHA保険取引では機能しない。
RESPAは1つの取引に2人のモーゲージ・ブローカーが関与することを想定していなかったが、1995年のIBAAレターがセーフハーバーを創設した。HUDは14のオリジネーション・サービス（aからn）を列挙した。一般に、ブローカーが申請書を受け取り（項目a）、少なくとも5つの追加項目を実行し、手数料が提供したサービスと合理的に関連している場合、違反は生じない。借り手を勧誘したブローカーは代理人／信認義務者であり、協力するサブエージェント・ブローカーに委任できる。
HUDは、第二のブローカーの追加サービスがカウンセリング型の活動に限定されることで、許可されていないステアリング（誘導）を引き起こすことを懸念している。カウンセリング型サービスは、借り手に少なくとも3つの異なる承認済み貸付機関の商品を検討する機会を与えなければならず、カウンセリングを行うブローカーはどの貸付機関が選択されても同一の報酬を受け取らなければならず、支払いはサービスに合理的に関連している必要があり、紹介された業務に基づいてはならない。
1997年にHUDは、雇用主による真正なW-2従業員への支払いを、その関係が仮装でない限り、手数料分割の制限から免除した。免除される支払いには、事業創出のためのもの、マーケティング/管理職従業員による紹介（ABA通知あり）、および業績に基づく管理職への支払い（ローンごとではない）が含まれる。独立請負業者はこれらの免除の対象ではなく、分業契約によって文書化された補償対象サービスを提供する、免許を受けたMLB/MLOでなければならない。
実際の損害に加えて、債権者は金融費用の2倍の法定制裁金（最低100ドル、最高1,000ドル）について責任を負う場合があります。不動産または住居で担保された信用取引（オープンエンドを除く）に関する個人訴訟では、責任額は400ドル以上4,000ドル以下です。勝訴した借主は、費用および合理的な弁護士報酬も回収できます。
法定責任は特定の違反に適用される。撤回権を適切に開示しなかった場合（該当する場合）、および融資金額、金融費用、APR、支払総額、支払スケジュール、または取得された担保権を不適切に開示した場合。第1639条（第32条）違反については、その不履行が重要でないと示されない限り、債権者は支払われたすべての金融費用および手数料の合計について責任を負う。
集団訴訟では、構成員当たりの最低回収額は適用されず、同一の債権者による同一の違反に対する総回収額は$500,000またはその債権者の純資産の1%のいずれか低い方を超えることはできません。債権者は、手続きが合理的にそのような過誤を防止した場合、善意の過誤（筆記、計算、コンピュータの故障/プログラミング、印刷）に起因する意図しない違反については責任を負いません。法的判断の誤りは善意の過誤として適格がありません。
債権者は、FRBのモデル様式・条項を使用する場合、または不要な情報の削除や形式の再編成を加えたものを使用する場合、その変更が開示の実質、明確性、または意味のある順序に影響を及ぼさない限り、非数値的開示規定に準拠しているとみなされる。
ゾーニング条例は、条件付き用途許可（CUP）によってのみ認められる特別な土地利用を列挙している。これらの用途は潜在的に不適合であり、騒音、交通、汚染といった波及効果を生じる可能性がある。CUPは、緩和条件を付して当該用途を許可する。
カリフォルニア州民法第1102.3条は、1～4戸の住宅用住戸の売主に対し、物件の状態に関する書面による開示声明書（TDS）を交付することを義務付けています。これは売主およびエージェントが個人的に知っている事項と、合理的に慎重な調査から得られた事項を対象とします。売買、交換、分割払い土地売買契約、オプション付き賃貸借、改良物を伴う地上権賃貸借に適用されます。
免除される譲渡には、区画公開報告書を必要とする譲渡、裁判所命令による譲渡、債務不履行の抵当権設定者によるまたは競売による抵当権者への譲渡、受託者譲渡（遺産/後見/保佐/信託）、共有者間の譲渡、配偶者または直系親族への譲渡、婚姻解消に伴う譲渡、州会計監査官による譲渡、税金滞納による譲渡、政府機関との間の譲渡が含まれます。
リスティングエージェントおよび協力エージェントは、それぞれ1～4戸の住宅用不動産（または製造住宅）のアクセス可能な区域について、合理的に有能かつ誠実な目視検査を行い、重要な事実を開示する義務があります。コンドミニアム/PUD/株式協同組合については、専有部分のみを検査すればよく、共用部分は検査しません。特別な事情がない限り、敷地外区域および公的記録は除外されます。
カリフォルニア州コミッショナー規則2834に基づき、トラスト口座からの出金は、指定された者の署名がある場合にのみ行うことができます。
ブロックバスティングとは、不正直な投機家/不動産エージェントが、特に近隣地域の人種構成の変化に関する偏見を利用して、住宅を市場価値以下でパニック売却するよう誘導する行為です。これは禁止された差別的慣行です。
1977年の住宅金融差別禁止法（ホルデン法）、カリフォルニア衛生安全法（California Health and Safety Code）§35800以下は、不動産が所在する地域の特性に基づく貸付慣行における差別を排除するために設計されています（レッドライニング）。
フィルタリングとは、高額な物件が時間の経過に伴い低所得者の購買層に利用可能になるプロセスです。方向性成長とは、都市の住宅地区が成長していく方向を意味します。
ネットリスティング(Net listing)では、仲介者は所有者に指定された純利益価格を超える全ての金額を保有することができます。オープンリスティング(Open listing)は非排他的で、買主を紹介した最初の仲介者にのみ手数料が支払われます。マルチプルリスティング(Multiple listing)は、仲介業者組織の会員間でリスティングを共有します。
見かけ上の権限(Ostensible Authority)は、委任者の行為により第三者が合理的に信じる代理人が有する権限です。権限の保証(Warranty of Authority)は、代理人が付与された権限の範囲内で行動するという表現です。
仲介原因とは、最終的な買い手を生み出す継続的で中断されない一連の事象に由来する原因であり、準備ができており、意思があり、能力のある買い手を最初に仲介した不動産エージェントが手数料を受け取る権利があります。
マルチプル・リスティング・サービス（MLS）は、不動産仲介業者の協会であり、物件情報の一元管理と指定された基準に基づく仲介手数料の共有を提供する。
委任状は、本人が代理人（事実上の弁護士）に権限を付与する書面文書です。特別委任状は、指定された行為に対してのみ限定的な権限を付与します。
準備完了、意思がある、そして有能な買い手とは、契約を締結する完全な準備ができており、真摯に購入を希望し、疑いの余地なく購入の資金調達要件を満たす者である。
準代理人とは、本人ではなく代理人から権限を与えられた者であり、その権限の付与は代理人の本人によって認可されなければならない。
ブローカーは、所有者の行為がブローカーの将来的な経済的利益に対する故意の妨害に当たると立証することにより、契約ではなく不法行為の理論に基づいて手数料を回収できる場合がある。代表的な事例では、ブローカーは「FOR SALE - CONTACT YOUR LOCAL BROKER」という看板のみを基に買主と交渉し、自らが取引成立の原因者（procuring cause）であることを所有者に書面で通知したが、所有者はその後、そのブローカーを介さずに同じ買主グループに売却した。裁判所は、契約に基づく回収（署名された書面による手数料契約がない）を認めなかったが、ブローカーの手数料に対する合理的期待への故意の妨害を理由とする不法行為訴訟は認めた。
ブローカーの将来の経済的利益に対する利益は過失による損害から保護される場合があるが、注意義務が負われるかどうかを判断する6つの基準がある：(1) その取引がエージェントに影響を与えることを意図していた程度、(2) エージェントへの損害の予見可能性、(3) エージェントが損害を被ったことの確実性の程度、(4) 本人の行為と損害との関連の近さ、(5) 本人の行為に付随する道徳的非難、(6) 将来の損害を防止することに関する公共政策。
近隣地域とは、4つの力（有用性、希少性、需要、譲渡性）によって同様に影響を受ける類似した土地利用の集まりである。そのライフサイクルには、成長、選好のピーク、安定、衰退、そして再生の可能性が含まれる。近隣地域分析は、比較可能物件の最適な検索エリアを定義する。
都市は成長を促す機能によって分類される。商業、工業、採取産業（鉱業、漁業、林業）、政治（政府雇用）、レクリエーションと健康（観光/リゾート）、教育（カレッジまたは大学が中核）である。
1989年、議会はFIRREA（貯蓄貸付組合救済法案）を可決した。Title XIには不動産鑑定改革修正条項が含まれており、各州が連邦関連取引のために鑑定士を免許・認定する制度を設け、The Appraisal Foundationの鑑定士資格委員会（AQB）が定める資格基準を遵守することを求めている。
FIRREAに対応して、カリフォルニア州は1990年に不動産鑑定士の免許および認定法（Business and Professions Code第11300条以下）を制定し、不動産鑑定士局（OREA）を創設した。OREAは1991年に組織された。OREAは免許を発行し、違法または非倫理的な活動に関する苦情を調査することにより、鑑定士を規制する。
特定の subdivision（土地分割）は、Notice of Intention および申請要件から除外されます。これには、市内で完成した住宅用地および商業/工業用 subdivision が含まれます。
最終公開報告書を提出する際、区画分譲業者は完全性に基づき、最小提出、実質的に完成した申請、完全な提出のいずれかの方法を選択できます。
プロパティマネージャーは、収入を使い果たすことなく、建物の維持管理と購買に関する健全な方針を維持しなければならない。利益が残らない状態になったオーナーは別のマネージャーを探すからである。マネージャーは定期的に建物を点検し、修繕問題を直ちに是正しなければならない。遅らせるほど費用が高くなるからである。予防的維持管理が目標であり、オーナーにより多くの利益をもたらす。
買主には、売主の事業のすべての重要な側面、すなわちリーエン/負債（承継責任）、賃貸借条件、財務履歴、現在および将来のリスク、ならびに将来の収入見込みを評価する機会が与えられるべきです。買主はデューデリジェンスを実施しなければなりませんが、エージェントは買主に対し、有能な会計士および弁護士の助言を求めるよう勧めるべきです。
ブローカーは潜在的な買主を審査する際に合理的な注意を払い、売主と買主双方の動機を念頭に置かなければならない。売主の動機には、引退、燃え尽き、健康不良、転居、差し迫った破産、または他人の下で働きたいという願望が含まれる。買主の動機には、ボスになりたい、より多くの収入、雇用スキルの不足、セカンドキャリア、夢を買うこと、または既存事業の拡大が含まれる。
不動産に関連する業界団体や専門職団体は数多くあります。NARの提携会員には、Certified Commercial Investment Member（CCIM）、Institute of Real Estate Management（IREM）、Realtors Land Institute（RLI）、Council of Real Estate Brokerage Managers（CRB）、Council of Residential Specialists（CRS）、Society of Industrial and Office Realtors（SIOR）、The Counselors of Real Estate（CRE）、Women's Council of Realtors（WCR）が含まれます。
建設関連協会には、California Building Industry Association、National Association of Home Builders（元々はNARの関連団体）、Building Owners and Managers Association（BOMA）、Prefabricated Home Manufacturers Instituteが含まれる。金融関連協会には、American Bankers Association、U.S. Savings and Loan League、California Mortgage Bankers' Association、California Mortgage Association、California Association of Mortgage Professionalsが含まれる。
健康安全法典第18551条に基づき、4つの前提条件を満たすとモバイルホームは不動産に転換され、定着物/改良物として地方財産税の対象となります。
住宅販売は、一般的な不動産仲介事務所における売上の大部分を占めています。一般住宅の販売で順調なスタートを切った後、免許保有者は、特定の地区の住宅、一定の価格帯の住宅、住宅賃貸、または特定の物件種別（新築住宅販売、土地取得、農場・牧場、商業用、工業用、複数戸、モーテル、事業機会、フランチャイズ、モバイルホームなど）を専門にすることができます。
長期間の経験を積んだ後、免許保持者は、ライセンスを受けた鑑定士、不動産投資カウンセラー、区画分譲業者、建設業者、プロパティマネージャー、モーゲージローン・ブローカー、シンジケーター、フランチャイズ投資スペシャリスト、商業用・産業用不動産リースエージェント、またはビジネス・オポチュニティ専門家になることができます。
鉱物・石油・ガス仲介業は、一般的な不動産仲介業の専門分野です。成功するには、この分野に関連する地質学の基本原則に関する幅広い知識と、不動産実務および倫理の基礎に関する確固たる知識が必要です。受験者は、M.O.G.実務における不動産ブローカーの機能と義務を重視した、技術的主題に関する実務的知識を身に付ける必要があります。
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