Predatory Lending and Brokering Practices +17California · bienes raíces · Español

El redlining (práctica de acreedores/prestamistas de trazar líneas en mapas para negar préstamos en ciertos vecindarios) ha sido ilegalizado. Fue reemplazado por el redlining inverso, que se dirige a áreas previamente desatendidas, ocupadas por clases socioeconómicas más bajas, minorías raciales/étnicas e inmigrantes recientes, para prácticas de préstamo abusivas. La Community Reinvestment Act (ampliada en 1999 por la Ley Gramm-Leach-Bliley) fue un catalizador.

• ✓El redlining es una práctica prohibida de negar préstamos en ciertos vecindarios
• ✓El redlining inverso se dirige a áreas previamente desatendidas para prácticas de préstamo abusivas

La Sección 226.32 del Reglamento Z (Sección 32) implementa la HOEPA. Para préstamos de primer rango o senior, si la APR supera en 8 % o más a los valores del Tesoro comparables, se cumple un umbral. Para préstamos de segundo rango o junior, el umbral es 10 % por encima de los valores del Tesoro. La segunda prueba consiste en determinar si los puntos y cargos (incluida la compensación del MLB) superan el 8 % del monto neto del préstamo. Si se cumple cualquiera de las dos pruebas, es un préstamo de alto costo.

• ✓El umbral de APR para préstamos de primer rango o senior conforme a la Sección 32 es 8 % por encima de los valores del Tesoro comparables
• ✓El umbral de APR para préstamos de segundo rango o junior conforme a la Sección 32 es 10 % por encima de los valores del Tesoro
• ✓La prueba de puntos y cargos es del 8 % o más del monto neto del préstamo
• ✓Cumplir con la prueba de APR o con la de cargos hace que sea un préstamo de alto costo bajo HOEPA

La Sección 226.35 (Sección 35) define los Préstamos de Alto Precio como crédito al consumidor garantizado por la vivienda principal con una tasa de porcentaje anual (APR) que excede la tasa de oferta preferencial promedio. Para gravámenes de primer rango o preferentes, el umbral de activación es 1.5% o más por encima de la tasa de oferta preferencial; para gravámenes de segundo rango o subordinados, 3.5% o más. La Sección 35 exige que los prestamistas consideren la capacidad de pago en lugar de prestar únicamente con base en el valor de la garantía, y exige cuentas de depósito en garantía (impound) para impuestos y seguros.

• ✓El umbral de activación de la Sección 35 para gravámenes de primer rango o preferentes es 1.5% o más por encima de la tasa de oferta preferencial promedio
• ✓El umbral de activación de la Sección 35 para gravámenes de segundo rango o subordinados es 3.5% o más por encima de la tasa de oferta preferencial promedio
• ✓La Sección 35 exige considerar la capacidad de pago del prestatario, no solo el valor de la garantía
• ✓Se deben establecer cuentas de depósito en garantía (impound) para impuestos sobre la propiedad y seguros

Las prácticas predatorias implican fraude, engaño, declaraciones falsas y prácticas comerciales injustas. El “churning” consiste en inducir a los prestatarios a refinanciar repetidamente y cobrar tasas y cargos elevados cada vez; la Reserva Federal lo cita como injusto conforme a la HOEPA, especialmente cuando ningún beneficio demostrable revierte al prestatario.

• ✓El churning consiste en refinanciar repetidamente con cargos elevados, lo cual es manifiestamente injusto cuando ningún beneficio revierte al prestatario
• ✓Los MLB (corredores de préstamos hipotecarios) que incumplen sus deberes fiduciarios en conductas predatorias violan la ley aplicable

Ninguna persona podrá dar ni aceptar ningún honorario, comisión ilegal o cosa de valor en virtud de cualquier acuerdo, oral o de otro tipo, para la remisión de servicios de cierre en un préstamo hipotecario con relación federal. Una cosa de valor se define de forma amplia e incluye dinero, descuentos, comisiones, acciones, dividendos, condiciones bancarias especiales, viajes y reducciones de crédito. El pago debe guardar una relación razonable con el valor de los bienes, instalaciones y servicios proporcionados.

• ✓No se podrá dar ni aceptar ningún honorario, comisión ilegal o cosa de valor por la remisión de servicios de cierre
• ✓La expresión cosa de valor se define de forma amplia y no exige la transferencia real de dinero
• ✓El pago de honorarios debe guardar una relación razonable con el valor de los bienes, instalaciones y servicios proporcionados (24 CFR 3500.14 y .15)

La carta de opinión HUD IBAA de 1995 permitió acuerdos de división del trabajo o de servicios entre proveedores de servicios. Los corredores hipotecarios pueden compartir la realización de servicios compensables. Cada MLB/MLO debe realizar al menos seis funciones identificables (cinco más la solicitud de préstamo para el corredor del prestatario). La compensación debe estar razonablemente relacionada con los servicios realizados. Dichos acuerdos no funcionan en transacciones aseguradas por la FHA.

• ✓Se requiere un acuerdo escrito de división del trabajo que describa los servicios que realizará cada corredor.
• ✓Cada corredor debe realizar al menos seis funciones identificables.
• ✓La división de la compensación debe estar razonablemente relacionada con el valor de los servicios que realiza cada uno.
• ✓Los acuerdos de división del trabajo no funcionan en transacciones aseguradas por la FHA.

RESPA no contemplaba dos corredores hipotecarios en una misma transacción, pero la carta de la IBAA de 1995 creó un puerto seguro. El HUD enumeró 14 servicios de originación (de la a a la n). Por lo general, no se produce infracción si el corredor tomó la solicitud (elemento a), realizó al menos cinco elementos adicionales y los cargos están razonablemente relacionados con los servicios prestados. El corredor que solicitó al prestatario es el agente/fiduciario y puede delegar en un corredor subagente cooperante.

• ✓El puerto seguro de la IBAA exige tomar la solicitud y realizar al menos cinco elementos adicionales enumerados.
• ✓Los cargos deben estar razonablemente relacionados con el valor de los servicios prestados.
• ✓Un corredor cooperante se convierte en subagente y fiduciario del prestatario tras una delegación y un consentimiento lícitos.

A HUD le preocupa que los servicios adicionales de un segundo corredor no se limiten a actividades de tipo asesoramiento, lo que cause una orientación no autorizada. Los servicios de tipo asesoramiento deben dar a los prestatarios la oportunidad de considerar productos de al menos tres prestamistas aprobados diferentes, el corredor de asesoramiento debe recibir la misma compensación sin importar qué prestamista se seleccione, y el pago debe estar razonablemente relacionado con los servicios y no basarse en el negocio referido.

• ✓El asesoramiento debe ofrecer productos de al menos tres prestamistas aprobados diferentes
• ✓El corredor de asesoramiento debe recibir la misma compensación sin importar qué prestamista se seleccione
• ✓El pago debe estar razonablemente relacionado con los servicios y no basarse en el monto del negocio de préstamos referido

En 1997, HUD eximió los pagos que los empleadores hacen a empleados W-2 bona fide de los límites de reparto de comisiones, siempre que la relación no sea simulada. Los pagos exentos incluyen los destinados a generar negocio, las referencias hechas por empleados de marketing o gerenciales (con aviso ABA), y los pagos gerenciales basados en el desempeño (no por préstamo). Los contratistas independientes NO están sujetos a estas exenciones y deben estar licenciados o registrados como MLB/MLO, prestando servicios compensables documentados por un acuerdo de división del trabajo.

• ✓Los pagos a empleados W-2 bona fide están exentos si la relación no es simulada
• ✓Los pagos a empleados gerenciales no deben ser por préstamo
• ✓Los contratistas independientes deben estar licenciados o registrados como MLB/MLO y prestar servicios compensables
• ✓La compensación de los contratistas independientes debe relacionarse razonablemente con los servicios y documentarse mediante un acuerdo de división del trabajo

Además de los daños reales, un acreedor puede ser responsable de una sanción estatutaria equivalente al doble del cargo financiero, con un mínimo de $100 y un máximo de $1,000. Para una acción individual sobre una transacción de crédito garantizada por bienes inmuebles o una vivienda y que no sea de crédito abierto, la responsabilidad no será menor de $400 ni mayor de $4,000. Los prestatarios que prevalezcan también recuperan las costas y honorarios razonables de abogado.

• ✓Sanción estatutaria: el doble del cargo financiero, mínimo $100, máximo $1,000
• ✓Para transacciones garantizadas por bienes inmuebles o una vivienda que no sean de crédito abierto: no menos de $400 ni más de $4,000
• ✓El prestatario que prevalezca recupera las costas y honorarios razonables de abogado

La responsabilidad legal se aplica a violaciones específicas: no revelar adecuadamente el derecho de rescisión (cuando corresponda); y la revelación indebida del monto financiado, cargo financiero, tasa de porcentaje anual (APR), total de pagos, calendario de pagos o interés de garantía tomado. Para violaciones de la Sección 1639 (Sección 32), el acreedor es responsable de la suma de todos los cargos financieros y tarifas pagadas, a menos que se demuestre que la falta no es sustancial.

• ✓Las violaciones incluyen no revelar el derecho de rescisión y la revelación indebida del monto financiado, cargo financiero, tasa de porcentaje anual (APR), total de pagos, calendario de pagos o interés de garantía
• ✓Violaciones de la Sección 32 (1639): responsabilidad por todos los cargos financieros y tarifas pagadas, a menos que se demuestre que la falta no es sustancial
• ✓La responsabilidad legal se aplica a siete categorías específicas de violaciones

En las acciones colectivas, no se aplica una recuperación mínima por miembro, y la recuperación total por la misma falta del mismo acreedor no puede exceder los $500,000 o el 1 % del patrimonio neto del acreedor, lo que sea menor. Los acreedores no son responsables de las infracciones no intencionales que resulten de errores de buena fe (errores administrativos, de cálculo, de mal funcionamiento/programación informática, de impresión) si los procedimientos evitaron razonablemente dichos errores. Los errores de criterio jurídico NO califican como errores de buena fe.

• ✓La recuperación total en acciones colectivas está limitada a $500,000 o al 1 % del patrimonio neto, lo que sea menor
• ✓Los errores de buena fe incluyen errores administrativos, de cálculo, informáticos y de impresión
• ✓Los errores de criterio jurídico no califican como errores de buena fe

Se considera que los acreedores cumplen con las disposiciones de divulgación no numéricas si utilizan un formulario o cláusula modelo de la FRB, o utilizan uno de ellos con eliminaciones de información no requerida o reordenamientos de formato, siempre que los cambios no afecten la sustancia, la claridad o el orden significativo de las divulgaciones.

• ✓El uso de un formulario o cláusula modelo de la FRB se considera conforme con las disposiciones de divulgación no numéricas
• ✓Las eliminaciones o los reordenamientos de formato no deben afectar la sustancia, la claridad o el orden significativo
• ✓Múltiples incumplimientos en una sola cuenta otorgan al prestatario el derecho a una sola recuperación

Las ordenanzas de zonificación enumeran usos especiales del suelo autorizados solo con un permiso de uso condicional (CUP). Estos usos son potencialmente incompatibles y pueden crear efectos indirectos como ruido, tráfico o contaminación. Los CUP autorizan el uso sujeto a condiciones de mitigación.

• ✓Un CUP autoriza usos potencialmente incompatibles, sujeto a condiciones que mitiguen los efectos indirectos
• ✓Un gobierno local puede revocar un CUP después de una audiencia pública si no se cumplen las condiciones
• ✓Un permiso de uso condicional acompaña al inmueble y se aplica aun con un cambio de propietario

La Sección 1102.3 del Código Civil de California exige que un vendedor de una a cuatro unidades de vivienda residenciales entregue una declaración de divulgación por escrito (TDS) sobre la condición de la propiedad. Cubre asuntos dentro del conocimiento personal del vendedor y del agente inmobiliario, así como asuntos derivados de una inspección razonablemente diligente. Se aplica a ventas, permutas, contratos de venta de terreno a plazos, arrendamientos con opción de compra y arrendamientos de terreno con mejoras.

• ✓La Sección 1102.3 del Código Civil exige la TDS para una a cuatro unidades de vivienda residenciales
• ✓Cubre asuntos de conocimiento personal y de inspección razonablemente diligente
• ✓Se aplica a ventas, permutas, contratos de venta de terreno a plazos, arrendamientos con opción de compra y arrendamientos de terreno con mejoras
• ✓Divulga defectos, servidumbres, permisos, problemas de inundación o suelo, violaciones de zonificación, obligaciones de la asociación de propietarios (HOA) y zonas sísmicas

Las transferencias exentas incluyen aquellas que requieren un informe público de subdivisión, las transferencias ordenadas por un tribunal, las transferencias a un acreedor hipotecario por un deudor hipotecario en incumplimiento o mediante ejecución hipotecaria, las transferencias fiduciarias (sucesión/tutela/curatela/fideicomiso), las transferencias entre copropietarios, las transferencias a un cónyuge o pariente en línea directa, las transferencias por disolución, las transferencias por el Contralor del Estado, las transferencias por incumplimiento de impuestos, y las transferencias hacia o desde una entidad gubernamental.

• ✓Las transferencias ordenadas por un tribunal están exentas.
• ✓Las transferencias a un acreedor hipotecario por un deudor hipotecario en incumplimiento o mediante ejecución hipotecaria están exentas.
• ✓Las transferencias fiduciarias en la administración de sucesiones, tutelas, curatelas o fideicomisos están exentas.
• ✓Las transferencias entre cónyuges o parientes en línea directa están exentas.
• ✓Las transferencias hacia o desde una entidad gubernamental están exentas.

El agente de listado y cualquier agente cooperante tienen cada uno el deber de realizar una inspección visual razonablemente competente y diligente de las áreas accesibles de una propiedad residencial de una a cuatro unidades (o casa prefabricada) y divulgar hechos materiales. Para condominios, PUD o cooperativas, solo se debe inspeccionar la unidad, no las áreas comunes. Excluye las áreas fuera del sitio y los registros públicos, salvo circunstancias especiales.

• ✓Los agentes deben realizar una inspección visual razonablemente competente y diligente de las áreas accesibles
• ✓La inspección excluye las áreas que no sean razonablemente accesibles y las áreas fuera del sitio
• ✓Para condominio, PUD o cooperativa de acciones, solo se inspecciona la unidad, no las áreas comunes
• ✓El comprador aún tiene el deber de ejercer cuidado razonable (Código Civil, Sección 2079.3)
• ✓La certificación del agente está contenida en el TDS

Conforme al Reglamento 2834 del Comisionado, los retiros de la cuenta de fideicomiso solo podrán realizarse con la firma de las personas especificadas.

• ✓El corredor a cuyo nombre se mantiene la cuenta, o el corredor-funcionario designado de un corredor corporativo
• ✓Un vendedor de bienes raíces con licencia dependiente del corredor, si se le autoriza específicamente por escrito
• ✓Un empleado sin licencia, si se le autoriza específicamente por escrito y está cubierto por una fianza de fidelidad al menos igual al máximo de los fondos fiduciarios accesibles
• ✓Dichas autorizaciones no eximen al corredor de su responsabilidad ni de su obligación legal en el manejo de fondos fiduciarios

El blockbusting es la práctica de especuladores/agentes sin escrúpulos de inducir la venta de pánico de viviendas por debajo del valor de mercado, especialmente explotando los prejuicios sobre el cambio de composición racial de un vecindario. Esta es una práctica discriminatoria prohibida.

• ✓El blockbusting induce la venta de pánico explotando prejuicios sobre el cambio racial del vecindario
• ✓El blockbusting es una práctica discriminatoria prohibida

La Ley de Discriminación Financiera en Vivienda de 1977 (Ley Holden), Código de Salud y Seguridad de California §35800 y ss., está diseñada principalmente para eliminar la discriminación en prácticas de préstamo basada en el carácter del vecindario donde se ubica la propiedad (redlining).

• ✓La Ley Holden prohíbe la discriminación en préstamos basada en el carácter del vecindario (redlining)
• ✓La Ley Holden se encuentra en el Código de Salud y Seguridad de California §35800 y ss.

La filtración es el proceso mediante el cual las propiedades de mayor precio se ponen a disposición de los compradores de ingresos más bajos con el tiempo. El crecimiento direccional es la dirección hacia la cual se destina el crecimiento de las secciones residenciales de una ciudad.

• ✓La filtración pone a disposición de los compradores de ingresos más bajos las propiedades de mayor precio con el tiempo
• ✓El crecimiento direccional indica hacia dónde se dirige el desarrollo residencial de una ciudad

Un listado neto permite al agente retener todas las cantidades por encima del precio neto al propietario. Un listado abierto es no exclusivo con comisión al primer agente que produce un comprador. El listado múltiple agrupa listados entre miembros de la organización de corredores.

• ✓Listado neto: el agente retiene todos los montos por encima del precio neto al propietario
• ✓Listado abierto: no exclusivo, solo se paga al primer agente productor
• ✓Listado múltiple es típicamente un derecho exclusivo de venta compartido entre miembros

La autoridad aparente es la autoridad que una tercera persona razonablemente cree que tiene un agente debido a los actos del poderdante. La garantía de autoridad es una representación de que el agente actúa dentro de la autoridad conferida.

• ✓La autoridad aparente surge de los actos u omisiones del poderdante
• ✓La garantía de autoridad es una representación de que el agente actúa dentro del alcance de su poder
• ✓La ratificación es la aprobación de actos no autorizados después de haber sido realizados

La causa procuradora es aquella que resulta de una serie ininterrumpida de eventos que producen un comprador final; el agente que procura por primera vez un comprador serio, dispuesto y capaz tiene derecho a la comisión.

• ✓Requiere continuidad ininterrumpida de eventos que producen al comprador
• ✓El agente que procura por primera vez un comprador serio, dispuesto y capaz gana la comisión

Un Servicio de Listado Múltiple (MLS) es una asociación de agentes inmobiliarios que proporciona la agrupación de listados y el intercambio de comisiones sobre una base especificada.

• ✓MLS agrupa listados entre agentes miembros
• ✓Proporciona el intercambio de comisiones sobre una base especificada

Un poder notarial es un instrumento escrito que otorga autoridad de un principal a un agente (apoderado). Un poder notarial especial confiere solo autoridad limitada para actos prescritos.

• ✓El poder notarial otorga autoridad por escrito a un agente
• ✓El agente que actúa bajo el mismo es un apoderado
• ✓El poder notarial especial confiere autoridad limitada para actos prescritos

Un comprador listo, dispuesto y capaz es aquel que está completamente preparado para celebrar el contrato, que genuinamente desea comprar y que indudablemente cumple con los requisitos de financiamiento de la compra.

• ✓Debe estar completamente preparado para celebrar el contrato
• ✓Debe desear genuinamente comprar
• ✓Debe cumplir con los requisitos de financiamiento

Un subagente es una persona a quien los poderes de un agente han sido conferidos no por el mandante, sino por un agente autorizado por el mandante del agente.

• ✓Los poderes de un subagente son conferidos por un agente, no directamente por el mandante
• ✓La conferencia debe ser autorizada por el mandante del agente

Un corredor de bienes raíces puede recuperar una comisión bajo una teoría extracontractual en lugar de contractual al probar que las acciones del propietario constituyeron una interferencia intencional con la ventaja económica prospectiva del corredor. En el ejemplo principal, un corredor negoció con un comprador basándose únicamente en un letrero que decía “EN VENTA - COMUNÍQUESE CON SU CORREDOR LOCAL”, notificó por escrito al propietario que él era la causa determinante de la operación, y el propietario luego vendió a ese mismo grupo sin el corredor. El tribunal negó la recuperación por contrato (no había un acuerdo escrito de comisión firmado), pero permitió una demanda extracontractual por interferencia intencional con la expectativa razonable del corredor de recibir una comisión.

• ✓Un corredor de bienes raíces puede recuperar bajo una teoría extracontractual de interferencia intencional con la ventaja económica prospectiva incluso sin un contrato escrito de comisión.
• ✓La reclamación exige la interferencia intencional del propietario con la expectativa razonable del corredor de recibir una comisión.

Aunque los intereses de un corredor de bienes raíces en una ventaja económica prospectiva pueden estar protegidos contra perjuicios causados por negligencia, seis criterios determinan si se debe un deber de cuidado: (1) el grado en que la transacción estaba destinada a afectar al agente; (2) la previsibilidad del daño al agente; (3) el grado de certeza de que el agente sufrió un perjuicio; (4) la cercanía de la conexión entre la conducta del principal y el perjuicio; (5) la culpa moral atribuida a la conducta del principal; y (6) la política pública en materia de prevención de daños futuros.

• ✓Seis criterios rigen si se debe un deber de cuidado respecto de la ventaja económica prospectiva de un agente
• ✓Los criterios incluyen la intención de afectar al agente, la previsibilidad del daño, la certeza del perjuicio, la conexión con la conducta, la culpa moral y la política pública

Un vecindario es un grupo de usos del suelo similares afectados de manera similar por las cuatro fuerzas (utilidad, escasez, demanda, transferibilidad). Su ciclo de vida incluye crecimiento, punto máximo de deseabilidad, estabilidad, deterioro y posible renovación. El análisis del vecindario define la mejor área de búsqueda para los comparables.

• ✓Vecindario = grupo de usos del suelo similares afectados por las cuatro fuerzas
• ✓Ciclo de vida: crecimiento, apogeo, estabilidad, deterioro y luego renovación
• ✓El análisis del vecindario define la mejor área de búsqueda para datos comparables

Las ciudades se clasifican según las funciones que estimulan su crecimiento: comercial, industrial, industria extractiva (minería, pesca, explotación forestal), política (empleo gubernamental), recreación y salud (turística/complejos turísticos), y educación (ancla de colegio universitario/universidad).

• ✓Tipos de ciudad: comercial, industrial, extractiva, política, recreación/salud, educación
• ✓Los ingresos de la industria extractiva provienen de recursos naturales (minería, pesca, explotación forestal)
• ✓Las ciudades educativas tienen como ancla un colegio universitario o una universidad

En 1989, el Congreso aprobó la FIRREA (la Ley de Rescate de Ahorros y Préstamos). El Título XI contiene las Enmiendas de Reforma del Avalúo de Bienes Raíces, que exigen que cada estado establezca un programa para otorgar licencias y certificar a los tasadores para transacciones relacionadas con el ámbito federal y que cumpla con los criterios de calificación establecidos por la Junta de Calificaciones de Tasadores (AQB) de The Appraisal Foundation.

• ✓La FIRREA (1989), Título XI, exige que los estados otorguen licencias o certificaciones a los tasadores para transacciones relacionadas con el ámbito federal
• ✓Los estados deben seguir los criterios de calificación de la AQB de The Appraisal Foundation

En respuesta a la FIRREA, California promulgó en 1990 la Ley de Licencias y Certificación de Tasadores de Bienes Raíces (Código de Comercio y Profesiones, Sección 11300 y siguientes), creando la Oficina de Tasadores de Bienes Raíces (OREA), organizada en 1991. La OREA regula a los tasadores mediante la emisión de licencias y la investigación de quejas por actividad ilegal o poco ética.

• ✓La OREA fue creada conforme a la Sección 11300 y siguientes del Código de Comercio y Profesiones (1990), organizada en 1991
• ✓La OREA emite licencias de tasador e investiga quejas

Ciertos fraccionamientos están exceptuados del requisito de Aviso de Intención y Solicitud, incluidos los lotes residenciales terminados dentro de la ciudad y los fraccionamientos comerciales/industriales.

• ✓No se requiere para fraccionamientos estándar dentro de los límites de la ciudad vendidos con estructuras residenciales terminadas (o arreglos financieros satisfactorios) si el fraccionador cumple con las Secciones 11013.1, 11013.2 y 11013.4.
• ✓Los fraccionamientos limitados a fines comerciales e industriales por la zonificación o los CC&R quedan exceptuados.
• ✓Los terrenos ofrecidos por una agencia estatal, la Universidad de California, una agencia local u otra agencia pública quedan exceptuados.

Al presentar una solicitud para un informe público final, los fraccionadores pueden elegir el método de presentación mínima, la solicitud sustancialmente completa o la presentación totalmente completa, según el grado de completitud.

• ✓Paquete de presentación mínima: método básico; el DRE notifica dentro de 15 días si está sustancialmente completo o queda retenido pendiente de un Aviso de Deficiencia Cuantitativa
• ✓Solicitud sustancialmente completa: el DRE debe proporcionar un Aviso de Deficiencia Cualitativa dentro de 20 días (estándar) o 60 días (interés común)
• ✓Presentación totalmente completa: paquete certificado como completo y correcto, lo que permite una emisión expedita
• ✓Un paquete que no cumpla con los requisitos mínimos se devuelve con la tarifa sin procesar

El administrador de propiedades debe mantener políticas sólidas para el mantenimiento del edificio y las compras sin agotar todos los ingresos, ya que un propietario que se quede sin ganancias buscará otro administrador. El administrador debe inspeccionar rutinariamente el edificio y corregir los problemas de reparación de inmediato, ya que retrasarlos es más costoso. El mantenimiento preventivo es la meta, y proporciona más ganancias al propietario.

• ✓Hacer las reparaciones de inmediato es menos costoso que retrasarlas y permitir que los problemas empeoren
• ✓El mantenimiento preventivo continuo debe ser la meta para reducir grandes gastos futuros
• ✓Las compras deben enfatizar la obtención del mejor valor por el dinero del propietario
• ✓El administrador debe conocer tanto las necesidades de mantenimiento actuales como las diferidas

El comprador debe tener la oportunidad de evaluar todos los aspectos importantes del negocio del vendedor, incluidos los gravámenes y pasivos (responsabilidad del sucesor), los términos del arrendamiento, el historial financiero, los riesgos presentes y futuros, y los ingresos futuros probables. Aunque el comprador debe ejercer la debida diligencia, el agente debe aconsejar al comprador que busque asesoramiento competente de un contador y un abogado.

• ✓El comprador debe evaluar los gravámenes y pasivos, los términos del arrendamiento, el historial financiero, los riesgos futuros y el flujo de ingresos futuros
• ✓El comprador debe ejercer la debida diligencia al evaluar una oportunidad de negocio
• ✓El agente debe aconsejar al comprador que busque asesoramiento competente de un contador y un abogado

Un corredor debe ejercer cuidado razonable al evaluar a posibles compradores y tener en cuenta tanto los motivos del vendedor como los del comprador. Los motivos del vendedor incluyen jubilación, agotamiento, problemas de salud, reubicación, quiebra inminente o el deseo de trabajar para otros. Los motivos del comprador incluyen querer ser jefe, mayores ingresos, falta de habilidades laborales, una segunda carrera, comprar un sueño o expandir un negocio existente.

• ✓Un corredor debe ejercer cuidado razonable al evaluar a posibles compradores
• ✓Un negocio extinto tiene poco o ningún valor, mientras que los bienes inmuebles conservan cierto valor
• ✓El corredor debe tener en cuenta tanto los motivos del vendedor como los del comprador

Numerosas entidades comerciales y profesionales están relacionadas con los bienes raíces. Los miembros afiliados a NAR incluyen: Certified Commercial Investment Member (CCIM), Institute of Real Estate Management (IREM), Realtors Land Institute (RLI), Council of Real Estate Brokerage Managers (CRB), Council of Residential Specialists (CRS), Society of Industrial and Office Realtors (SIOR), The Counselors of Real Estate (CRE) y Women's Council of Realtors (WCR).

• ✓CCIM, IREM, RLI, CRB, CRS, SIOR, CRE y WCR son miembros afiliados a NAR
• ✓IREM es el Institute of Real Estate Management (enfocado en la administración de propiedades)

Las asociaciones relacionadas con la construcción incluyen la California Building Industry Association, la National Association of Home Builders (originalmente una filial de la NAR), la Building Owners and Managers Association (BOMA) y el Prefabricated Home Manufacturers Institute. Las asociaciones relacionadas con las finanzas incluyen la American Bankers Association, la U.S. Savings and Loan League, la California Mortgage Bankers’ Association, la California Mortgage Association y la California Association of Mortgage Professionals.

• ✓BOMA es la Building Owners and Managers Association
• ✓La National Association of Home Builders era originalmente una filial de la NAR
• ✓La American Bankers Association impacta el sector inmobiliario mediante préstamos hipotecarios

Según la Sección 18551 del Código de Salud y Seguridad, cuatro requisitos previos transforman una casa móvil en bien inmueble, lo que la sujeta al impuesto predial local como accesorio o mejora.

• ✓Requiere: permiso de construcción, fijación a una cimentación aprobada, registro de un documento de fijación y certificado de ocupación
• ✓Una casa móvil sobre un sistema de cimentación se considera un accesorio o mejora de un bien inmueble
• ✓Sección 5802: el valor del año base es el valor total en efectivo en la fecha de gravamen de la primera inscripción
• ✓La remoción de la cimentación requiere el consentimiento de todos los titulares de títulos y un aviso de 30 días al HCD y al asesor fiscal

La venta residencial representa la mayor parte de las ventas en una oficina inmobiliaria típica. Después de un buen comienzo en la venta general de viviendas, un titular de licencia puede especializarse en áreas como viviendas de un distrito definido, viviendas dentro de un rango de precios determinado, alquileres residenciales o tipos específicos de propiedades (venta de casas nuevas, adquisición de terrenos, granjas/ranchos, comercial, industrial, unidades múltiples, moteles, oportunidades de negocio, franquicias o casas móviles).

• ✓La venta residencial representa la mayoría de las ventas en una oficina típica
• ✓La especialización puede ser por distrito, rango de precios, alquileres o tipos específicos de propiedades

Después de una experiencia prolongada, un titular de licencia puede convertirse en tasador con licencia, asesor de inversiones inmobiliarias, fraccionador de terrenos, constructor, administrador de propiedades, corredor de préstamos hipotecarios, sindicador de inversiones inmobiliarias, especialista en inversiones de franquicia, agente de arrendamiento de propiedades comerciales e industriales, o especialista en oportunidades de negocio.

• ✓Las trayectorias profesionales avanzadas incluyen tasador, fraccionador, constructor y administrador de propiedades
• ✓Otras trayectorias incluyen corredor de préstamos hipotecarios, sindicador y agente de arrendamiento

El corretaje de minerales, petróleo y gas es una rama especializada del negocio general de corretaje inmobiliario. El éxito requiere un amplio conocimiento de los principios elementales de geología relacionados con este campo y un conocimiento sólido de los fundamentos de la práctica inmobiliaria y la ética. Los candidatos deben desarrollar un conocimiento práctico de la materia técnica, haciendo hincapié en las funciones y los deberes de un corredor de bienes raíces en la práctica de M.O.G.

• ✓El corretaje M.O.G. es una rama especializada del corretaje inmobiliario general
• ✓El éxito requiere conocimiento de los principios de geología, además de la práctica inmobiliaria y la ética