Predatory Lending and Brokering Practices +17California · real estate · Filipino

Ang redlining (pagguhit ng mga linya ng mga nagpapautang/tagapagpahiram sa mga mapa upang tumanggi sa mga pautang sa ilang partikular na kapitbahayan) ay ipinagbawal na. Ito ay pinalitan ng reverse redlining, na nagta-target sa mga dating kulang sa serbisyo na lugar na tinitirhan ng mas mababang sosyo-ekonomikong uri, mga minoryang panlahi/etniko, at mga bagong imigrante para sa mapang-abusong pagpapautang. Ang Community Reinvestment Act (pinalawak noong 1999 ng Gramm-Leach-Bliley) ay naging katalisador.

• ✓Ang redlining ay ipinagbabawal na kasanayan ng pagtanggi sa mga pautang sa ilang partikular na kapitbahayan
• ✓Ang reverse redlining ay nagta-target sa mga dating kulang sa serbisyo na lugar para sa mapang-abusong mga kasanayan sa pagpapautang

Ang Seksyon 226.32 ng Regulasyon Z (Seksyon 32) ay nagpapatupad ng HOEPA. Para sa first/senior na mga pautang, kung ang APR ay lumalampas sa maihahambing na Treasury Securities ng 8% o higit pa, isang threshold ang nakamit. Para sa second/junior na mga pautang, ang threshold ay 10% na higit sa Treasury Securities. Ang pangalawang pagsubok ay kung ang points at fees (kabilang ang MLB compensation) ay lumalampas sa 8% ng netong halaga ng pautang. Kung alinman sa mga pagsubok ay nakamit, ito ay isang Pautang na Mataas ang Gastos.

• ✓Ang APR threshold para sa first/senior loan sa ilalim ng Seksyon 32 ay 8% na higit sa maihahambing na Treasury Securities
• ✓Ang APR threshold para sa second/junior loan sa ilalim ng Seksyon 32 ay 10% na higit sa Treasury Securities
• ✓Ang pagsubok sa points at fees ay 8% o higit pa ng netong halaga ng pautang
• ✓Ang pagtugon sa alinman sa pagsubok sa APR o pagsubok sa fees ay ginagawa itong Pautang na Mataas ang Gastos sa ilalim ng HOEPA

Ang Seksyon 226.35 (Seksyon 35) ay tumutukoy sa Mga Higher-Priced Loan bilang consumer credit na sinigurado ng pangunahing tirahan na may APR na lumalampas sa average prime offer rate. Para sa una/senior na encumbrance, ang trigger ay 1.5% o higit pa sa prime offer rate; para sa pangalawa/junior na encumbrance, 3.5% o higit pa. Ang Seksyon 35 ay nangangailangan sa mga lender na isaalang-alang ang kakayahan na magbayad sa halip na magpautang batay lamang sa halaga ng collateral, at nangangailangan ng escrow (impound) accounts para sa mga buwis at insurance.

• ✓Ang trigger ng Seksyon 35 para sa una/senior na encumbrance ay 1.5% o higit pa sa average prime offer rate
• ✓Ang trigger ng Seksyon 35 para sa pangalawa/junior na encumbrance ay 3.5% o higit pa sa average prime offer rate
• ✓Ang Seksyon 35 ay nangangailangan ng pagsasaalang-alang sa kakayahan ng borrower na magbayad, hindi lamang halaga ng collateral
• ✓Dapat magtatag ng escrow (impound) accounts para sa property taxes at insurance

Ang mga predatoryong gawain ay kinabibilangan ng pandarayang, panlilinlang, maling paglalahad, at di-makatarungang gawi sa negosyo. Ang “churning” ay ang paghikayat sa mga borrower na paulit-ulit na mag-refinance at maningil ng mataas na rate at bayarin sa bawat pagkakataon, binabanggit bilang di-makatarungan ng Federal Reserve sa ilalim ng HOEPA, lalo na kapag walang napatunayang benepisyo na napupunta sa borrower.

• ✓Ang churning ay paulit-ulit na pag-refinance na may mataas na bayarin, lantarang di-makatarungan kapag walang benepisyo na napupunta sa borrower
• ✓Ang mga MLB na lumalabag sa fiduciary duties sa predatoryong pag-uugali ay lumalabag sa naaangkop na batas

Walang sinumang maaaring magbigay o tumanggap ng anumang bayad, kickback, o bagay na may halaga alinsunod sa anumang kasunduan (pasalita o iba pa) para sa pag-refer ng mga serbisyo sa settlement sa isang federally related mortgage loan. Ang “bagay na may halaga” ay binibigyang-kahulugan nang malawak upang isama ang pera, mga diskwento, komisyon, stock, dibidendo, espesyal na mga tuntunin sa pagbabangko, mga biyahe, at mga pagbaba sa credit. Ang pagbabayad ay dapat na makatwirang nauugnay sa halaga ng mga kalakal/pasilidad na ibinigay at mga serbisyong ginawa.

• ✓Walang bayad, kickback, o bagay na may halaga ang maaaring ibigay/tanggapin para sa pag-refer ng mga serbisyo sa settlement
• ✓Ang “bagay na may halaga” ay binibigyang-kahulugan nang malawak at hindi nangangailangan ng aktwal na paglilipat ng pera
• ✓Ang pagbabayad ng mga bayad ay dapat na makatwirang nauugnay sa halaga ng mga kalakal, pasilidad, at serbisyong ibinigay (24 CFR 3500.14 at .15)

Ang 1995 HUD IBAA opinion letter ay nagpapahintulot ng mga kasunduan sa paghahati ng gawain/serbisyo sa pagitan ng mga tagapagbigay ng serbisyo. Ang mga mortgage broker ay maaaring maghati sa pagganap ng mga serbisyong may kabayaran. Bawat MLB/MLO ay dapat magsagawa ng hindi bababa sa anim na makikilalang tungkulin (lima at ang loan application para sa broker ng borrower). Ang kabayaran ay dapat na makatwirang nauugnay sa mga serbisyong isinagawa. Ang mga nasabing kasunduan ay hindi gumagana sa mga transaksyong may seguro ng FHA.

• ✓Kinakailangan ang isang nakasulat na kasunduan sa paghahati ng gawain na naglalarawan ng mga serbisyong isasagawa ng bawat broker
• ✓Bawat broker ay dapat magsagawa ng hindi bababa sa anim na makikilalang tungkulin
• ✓Ang paghahati ng kabayaran ay dapat na makatwirang nauugnay sa halaga ng mga serbisyong isinasagawa ng bawat isa
• ✓Ang mga kasunduan sa paghahati ng gawain ay hindi gumagana sa mga transaksyong may seguro ng FHA

Hindi isinaalang-alang ng RESPA ang dalawang mortgage broker sa isang transaksyon, ngunit ang 1995 liham ng IBAA ay lumikha ng isang safe harbor. Naglista ang HUD ng 14 na serbisyo sa origination (a hanggang n). Sa pangkalahatan, walang paglabag na nangyayari kung kinuha ng broker ang aplikasyon (item a), nagsagawa ng hindi bababa sa limang karagdagang item, at ang mga bayarin ay makatwirang nauugnay sa mga serbisyong isinagawa. Ang broker na nangalap ng borrower ay ang ahente/fiduciary at maaaring magdelegar sa isang nakikipagtulungang subagent broker.

• ✓Ang IBAA safe harbor ay nangangailangan ng pagkuha ng aplikasyon at pagsasagawa ng hindi bababa sa limang karagdagang nakalistang item
• ✓Ang mga bayarin ay dapat na makatwirang nauugnay sa halaga ng mga serbisyong isinagawa
• ✓Ang nakikipagtulungang broker ay nagiging subagent at fiduciary ng borrower kapag may legal na delegasyon at pahintulot

Nababahala ang HUD na ang mga karagdagang serbisyo ng pangalawang broker ay hindi dapat limitado sa mga gawaing tulad ng pagpapayo na nagdudulot ng hindi awtorisadong steering. Ang mga serbisyong tulad ng pagpapayo ay dapat magbigay sa mga borrower ng pagkakataong isaalang-alang ang mga produkto mula sa hindi bababa sa tatlong magkakaibang aprubadong lender, ang counseling broker ay dapat tumanggap ng parehong kabayaran anuman ang lender na mapili, at ang bayad ay dapat na makatwirang kaugnay ng mga serbisyo at hindi batay sa negosyong ini-refer.

• ✓Dapat mag-alok ang pagpapayo ng mga produkto mula sa hindi bababa sa tatlong magkakaibang aprubadong lender
• ✓Dapat tumanggap ang counseling broker ng parehong kabayaran anuman ang lender na mapili
• ✓Dapat na makatwirang kaugnay ang bayad sa mga serbisyo at hindi batay sa dami ng loan business na ini-refer

Noong 1997, hindi isinama ng HUD sa mga limitasyon sa fee-splitting ang mga bayad ng mga employer sa mga bona fide na W-2 na empleyado, sa kondisyon na ang relasyon ay hindi pakunwari. Kasama sa mga exempt na bayad ang mga para sa paglikha ng negosyo, mga referral ng marketing/managerial na empleyado (na may abiso ng ABA), at mga performance-based na bayad sa managerial (hindi per loan). Ang mga independent contractor ay HINDI saklaw ng mga exemption na ito at dapat lisensyado/rehistrado bilang mga MLB/MLO na gumagawa ng nababayarang serbisyo na dokumentado ng kasunduan sa paghahati ng trabaho.

• ✓Ang mga bayad sa bona fide na W-2 na empleyado ay exempt kung ang relasyon ay hindi pakunwari
• ✓Ang mga bayad sa managerial na empleyado ay hindi dapat batay sa per loan
• ✓Ang mga independent contractor ay dapat lisensyado/rehistrado bilang mga MLB/MLO at gumagawa ng nababayarang serbisyo
• ✓Ang kompensasyon ng independent contractor ay dapat makatwirang kaugnay sa mga serbisyo at dokumentado ng kasunduan sa paghahati ng trabaho

Bukod sa aktuwal na mga danyos, ang isang pinagkakautangan ay maaaring managot para sa parusang ayon sa batas na doble ng singil sa pananalapi, na may minimum na $100 at maximum na $1,000. Para sa isang indibidwal na aksyon sa isang transaksyong pang-utang na sinigurado ng real property o tirahan (hindi open-end), ang pananagutan ay hindi bababa sa $400 o hihigit sa $4,000. Ang nagwawaging nanghihiram ay nakakabawi rin ng mga gastos at makatwirang bayad sa abogado.

• ✓Parusang ayon sa batas: doble ng singil sa pananalapi, minimum $100, maximum $1,000
• ✓Para sa mga transaksyong sinigurado ng real property/tirahan na hindi open-end: hindi bababa sa $400 o hihigit sa $4,000
• ✓Ang nagwawaging nanghihiram ay nakakabawi ng mga gastos at makatwirang bayad sa abogado

Ang pananagutan ayon sa batas ay nalalapat sa mga tiyak na paglabag: hindi wastong pagsisiwalat ng karapatan sa pagpapawalang-bisa (kung naaangkop); at hindi tamang pagsisiwalat ng halagang pinondohan, singil sa pananalapi, APR, kabuuang bayarin, iskedyul ng pagbabayad, o security interest na kinuha. Para sa mga paglabag sa Seksyon 1639 (Seksyon 32), ang nagpapautang ay mananagot sa kabuuan ng lahat ng singil sa pananalapi at mga bayaring binayaran maliban kung ang pagkukulang ay mapatunayang hindi materyal.

• ✓Kasama sa mga paglabag ang kabiguang isiwalat ang karapatan sa pagpapawalang-bisa at hindi tamang pagsisiwalat ng halagang pinondohan, singil sa pananalapi, APR, kabuuang bayarin, iskedyul ng pagbabayad, o security interest
• ✓Mga paglabag sa Seksyon 32 (1639): mananagot sa lahat ng singil sa pananalapi at bayaring binayaran maliban kung ang pagkukulang ay hindi materyal
• ✓Ang pananagutan ayon sa batas ay nalalapat sa pitong tiyak na kategorya ng paglabag

Sa mga class action, walang minimum na halagang mababawi para sa bawat miyembro, at ang kabuuang halagang mababawi para sa parehong paglabag ng parehong nagpautang ay hindi maaaring lumampas sa $500,000 o 1% ng net worth ng nagpautang, alinman ang mas mababa. Ang mga nagpautang ay hindi mananagot sa mga hindi sinasadyang paglabag na nagreresulta mula sa mga bona fide error (clerical, calculation, computer malfunction/programming, printing) kung ang mga pamamaraan ay makatwirang pumigil sa mga naturang pagkakamali. Ang mga pagkakamali sa legal na paghuhusga ay HINDI maituturing na bona fide.

• ✓Ang kabuuang halagang mababawi sa class action ay may hangganan na $500,000 o 1% ng net worth, alinman ang mas mababa
• ✓Kasama sa mga bona fide error ang mga clerical, calculation, computer, at printing error
• ✓Ang mga pagkakamali sa legal na paghuhusga ay hindi maituturing na bona fide error

Ang mga nagpapautang ay itinuturing na sumusunod sa mga probisyon ng pagsisiwalat na hindi numerikal kung gumagamit sila ng modelong form/klausula ng FRB, o gumagamit ng isa nito na may mga pagtanggal ng hindi kinakailangang impormasyon o muling pagsasaayos ng format, sa kondisyon na ang mga pagbabago ay hindi nakakaapekto sa nilalaman, kalinawan, o makabuluhang pagkakasunod-sunod ng mga pagsisiwalat.

• ✓Ang paggamit ng modelong form/klausula ng FRB ay itinuturing na sumusunod sa mga probisyon ng pagsisiwalat na hindi numerikal
• ✓Ang mga pagtanggal o muling pagsasaayos ng format ay hindi dapat makakaapekto sa nilalaman, kalinawan, o makabuluhang pagkakasunod-sunod
• ✓Ang maramihang paglabag sa isang account ay nagbibigay-karapatan sa nanghihiram sa isang solong pagbawi

Ang mga ordinansa ng zoning ay naglilista ng mga espesyal na paggamit ng lupa na pinahihintulutan lamang sa pamamagitan ng conditional use permit (CUP). Ang mga paggamit na ito ay maaaring hindi tugma at maaaring magdulot ng mga spillover effect tulad ng ingay, trapiko, o polusyon. Ang mga CUP ay nagpapahintulot sa paggamit na napapailalim sa mga kundisyong nagpapagaan ng masamang epekto.

• ✓Ang isang CUP ay nagpapahintulot sa mga posibleng hindi tugmang paggamit na napapailalim sa mga kundisyong nagpapagaan ng mga spillover effect
• ✓Maaaring bawiin ng lokal na pamahalaan ang isang CUP pagkatapos ng public hearing kung hindi natutugunan ang mga kundisyon
• ✓Ang conditional use permit ay nananatili sa lupa at nalalapat kahit magbago ang pagmamay-ari

Ang California Civil Code Section 1102.3 ay nag-uutos sa nagbebenta ng isa hanggang apat na yunit ng tirahan na maghatid ng nakasulat na pahayag ng pagsisiwalat (TDS) tungkol sa kondisyon ng ari-arian. Saklaw nito ang mga usapin na personal na alam ng nagbebenta at ahente at mga usapin mula sa makatwirang masusing inspeksyon. Naaangkop ito sa pagbebenta, palitan, installment land sale contract, lease na may opsyon, at ground lease na may mga pagpapabuti.

• ✓Ang Civil Code Section 1102.3 ay nag-uutos ng TDS para sa isa hanggang apat na yunit ng tirahan
• ✓Sinasaklaw ang personal na kaalaman at mga usapin mula sa makatwirang masusing inspeksyon
• ✓Naaangkop sa mga pagbebenta, palitan, installment land sale contracts, lease-options, at ground leases na may mga pagpapabuti
• ✓Nagsisiwalat ng mga depekto, easement, permit, problema sa baha/lupa, paglabag sa zoning, obligasyon sa HOA, at mga earthquake zone

Kabilang sa mga hindi saklaw na paglilipat ang mga nangangailangan ng subdivision public report, mga paglilipat na utos ng hukuman, mga paglilipat sa mortgagee ng isang nag-default na mortgagor o sa pamamagitan ng foreclosure, mga fiduciary transfer (estate/guardianship/conservatorship/trust), mga paglilipat sa pagitan ng mga kapwa may-ari, mga paglilipat sa asawa o lineal na kamag-anak, mga dissolution transfer, mga transfer ng State Controller, mga tax-default transfer, at mga paglilipat papunta o mula sa isang government entity.

• ✓Ang mga paglilipat na utos ng hukuman ay hindi saklaw.
• ✓Ang foreclosure at default transfers sa isang mortgagee ay hindi saklaw.
• ✓Ang mga fiduciary transfer sa estate/guardianship/conservatorship/trust administration ay hindi saklaw.
• ✓Ang mga paglilipat sa pagitan ng mag-asawa o mga lineal na kamag-anak ay hindi saklaw.
• ✓Ang mga paglilipat papunta o mula sa isang government entity ay hindi saklaw.

Ang listing agent at sinumang cooperating agent ay may tungkuling magsagawa ng biswal na inspeksyon na may makatwirang kakayahan at pagsisikap sa mga naa-access na lugar ng residential property na may isa hanggang apat na yunit (o manufactured home) at ibunyag ang mga mahalagang katotohanan. Para sa mga condo/PUD/co-op, ang yunit lamang ang kailangang inspeksyunin, hindi ang mga common area. Hindi kasama ang mga off-site na lugar at public records maliban kung may espesyal na mga pangyayari.

• ✓Dapat magsagawa ang mga ahente ng biswal na inspeksyon na may makatwirang kakayahan at pagsisikap sa mga naa-access na lugar
• ✓Hindi kasama sa inspeksyon ang mga lugar na hindi makatwirang naa-access at ang mga off-site na lugar
• ✓Para sa condominium/PUD/stock cooperative, ang yunit lamang ang iniinspeksyon, hindi ang mga common area
• ✓May tungkulin pa rin ang mamimili na mag-ingat nang makatwiran (Seksyon 2079.3 ng Civil Code)
• ✓Ang sertipikasyon ng ahente ay nakapaloob sa TDS

Sa ilalim ng Commissioner's Regulation 2834, ang mga pag-withdraw mula sa trust account ay maaari lamang gawin sa lagda ng mga tinukoy na tao.

• ✓Ang broker na pinananatili ang account sa pangalan niya, o ang itinalagang broker-officer ng isang corporate broker
• ✓Isang salesperson na lisensyado sa broker kung partikular na pinahintulutan sa pamamagitan ng sulat
• ✓Isang unlicensed na empleyado kung partikular na pinahintulutan sa pamamagitan ng sulat at saklaw ng fidelity bond na hindi bababa sa pinakamataas na trust funds na maaaring ma-access
• ✓Ang mga naturang awtorisasyon ay hindi nagpapawalang-sala sa broker sa responsibilidad o pananagutan sa paghawak ng trust funds

Ang blockbusting ay ang kasanayan ng walang pananampalataya na mga espekulator/ahente na nagtutulak ng panic selling ng mga tahanan sa ibaba ng market value, lalo na sa pamamagitan ng paggamit ng mga prejudice tungkol sa pagbabago ng racial makeup ng isang komunidad. Ito ay isang ipinagbabawal na diskriminatibong kasanayan.

• ✓Ang blockbusting ay nagtutulak ng panic selling sa pamamagitan ng paggamit ng mga prejudice tungkol sa pagbabago ng racial composition ng komunidad
• ✓Ang blockbusting ay isang ipinagbabawal na diskriminatibong kasanayan

Ang Housing Financial Discrimination Act ng 1977 (Holden Act), California Health and Safety Code §35800 et seq., ay dinisenyo pangunahin upang alisin ang diskriminasyon sa mga kasanayan ng pagpapautang batay sa karakter ng kapitolyan kung saan matatagpuan ang ari-arian (redlining).

• ✓Ang Holden Act ay nagbabawal ng diskriminasyon sa pagpapautang batay sa karakter ng kapitolyan (redlining)
• ✓Ang Holden Act ay matatagpuan sa California Health and Safety Code §35800 et seq.

Ang pagsasala ay ang proseso kung saan ang mga property na may mataas na presyo ay nagiging available sa mga mamimili na may mababang kita sa paglipas ng panahon. Ang directional growth ay ang direksyon kung saan ang mga residential na seksyon ng isang lungsod ay patuloy na lumalaki.

• ✓Ang pagsasala ay nagpapahintulot sa mga property na may mataas na presyo na maging available sa mga mamimili na may mababang kita sa paglipas ng panahon
• ✓Ang directional growth ay nagpapakita kung saan patungo ang residential development ng isang lungsod

Ang net listing ay nagbibigay-daan sa agent na mapanatili ang lahat ng halaga sa itaas ng net price para sa may-ari. Ang open listing ay hindi eksklusibo at may komisyon para sa unang agent na makahanap ng buyer. Ang multiple listing ay nagbabahagi ng mga listings sa pagitan ng mga miyembro ng broker organization.

• ✓Net listing: ang agent ay nakapaghawak ng lahat ng halaga sa itaas ng net price sa may-ari
• ✓Open listing: hindi eksklusibo, tanging ang unang agent na nagdulot ng buyer ang makakatanggap ng bayad
• ✓Multiple listing ay karaniwang eksklusibong karapatan sa pagbebenta na ibinahagi sa mga miyembro

Ang Ostensible Authority ay ang awtoridad na isang third party ay makatwirang naniniwala na mayroon ang isang agent dahil sa mga aksyon ng principal. Ang Warranty of Authority ay isang representasyon na ang agent ay kumilos sa loob ng ibinigay na awtoridad.

• ✓Ang Ostensible Authority ay nabubuo mula sa mga aksyon o pagpapabaya ng principal
• ✓Ang Warranty of Authority ay isang representasyon na ang agent ay kumilos sa loob ng saklaw ng awtoridad
• ✓Ang Ratification ay pagpapahintulot ng walang awtoridad na mga aksyon pagkatapos na sila ay isinagawa

Ang procuring cause ay ang dahilan na nagmula sa isang walang putol na serye ng mga kaganapan na nagbubunga ng isang panghuling mamimili; ang agent na unang nakakuha ng isang handa, handang, at kayang bumili ay karapat-dapat sa komisyon.

• ✓Nangangailangan ng walang putol na pagpapatuloy ng mga kaganapan na nagbubunga ng mamimili
• ✓Ang agent na unang nakakuha ng isang handa, handang, at kayang bumili ay kumikita ng komisyon

Ang Multiple Listing Service (MLS) ay isang asosasyon ng mga real estate agent na nagbibigay ng pagpapahintulot sa pagpapalakas ng mga listing at pagbabahagi ng komisyon sa isang partikular na batayan.

• ✓Ang MLS ay nagsasama-sama ng mga listing sa mga miyembro na mga agent
• ✓Nagbibigay ng pagbabahagi ng komisyon sa isang partikular na batayan

Ang kapangyarihan ng abogado ay isang nakasulat na instrumento na nagbibigay ng awtoridad mula sa isang principal sa isang ahente (abogado sa katotohanan). Ang espesyal na kapangyarihan ng abogado ay nagbibigay lamang ng limitadong awtoridad para sa mga itinakdang aksyon.

• ✓Ang kapangyarihan ng abogado ay nagbibigay ng awtoridad sa pagsusulat sa isang ahente
• ✓Ang ahente na gumagalaw sa ilalim nito ay isang abogado sa katotohanan
• ✓Ang espesyal na kapangyarihan ng abogado ay nagbibigay ng limitadong awtoridad para sa mga itinakdang aksyon

Ang isang handang, willing at kayang bumili na buyer ay isa na ganap na handa na pumasok sa kontrata, tunay na nais bumili, at walang katanggapan na nakakatugon sa mga pangangailangan sa pagpipinansya ng pagbili.

• ✓Dapat na ganap na handa na pumasok sa kontrata
• ✓Dapat tunay na nais bumili
• ✓Dapat matugunan ang mga pangangailangan sa pagpipinansya

Ang subagent ay isang tao na may kapangyarihan ng isang agent na ibinigay hindi ng principal kundi ng isang agent na may pahintulot mula sa principal ng agent.

• ✓Ang mga kapangyarihan ng subagent ay ibinibigay ng isang agent, hindi direkta ng principal
• ✓Ang pagtatalaga ay dapat na may pahintulot mula sa principal ng agent

Ang isang broker ay maaaring makabawi ng komisyon sa ilalim ng teorya ng tort sa halip na kontrata sa pamamagitan ng pagpapatunay na ang mga aksyon ng may-ari ay bumubuo ng sinadyang panghihimasok sa inaasahang pang-ekonomiyang kalamangan ng broker. Sa pangunahing halimbawa, ang isang broker ay nakipag-usap sa isang mamimili batay lamang sa isang karatulang “FOR SALE - CONTACT YOUR LOCAL BROKER”, ipinaalam sa may-ari sa pamamagitan ng sulat na siya ang procuring cause, at pagkatapos ay ipinagbili ng may-ari sa parehong grupo nang wala ang broker. Tinanggihan ng hukuman ang pagbawi sa kontrata (walang pinirmahang nakasulat na kasunduan sa komisyon) ngunit pinayagan ang demanda sa tort para sa sinadyang panghihimasok sa makatwirang pag-asa ng broker sa isang komisyon.

• ✓Ang isang broker ay maaaring makabawi sa ilalim ng teorya ng tort ng sinadyang panghihimasok sa inaasahang pang-ekonomiyang kalamangan kahit na walang nakasulat na kontrata sa komisyon
• ✓Ang paghahabol ay nangangailangan ng sinadyang panghihimasok ng may-ari sa makatwirang pag-asa ng broker sa isang komisyon

Bagaman ang mga interes ng isang broker sa inaasahang pang-ekonomiyang kalamangan ay maaaring protektahan laban sa pinsalang dulot ng kapabayaan, anim na pamantayan ang nagtatakda kung mayroon bang tungkulin ng pag-iingat: (1) ang lawak kung saan ang transaksyon ay nilayon na makaapekto sa ahente; (2) ang pagiging mahuhulaan ng pinsala sa ahente; (3) ang antas ng katiyakan na dumanas ng pinsala ang ahente; (4) ang lapit ng ugnayan sa pagitan ng pag-uugali ng prinsipal at ng pinsala; (5) ang moral na pananagutan na nauugnay sa pag-uugali ng prinsipal; at (6) ang patakarang pampubliko tungkol sa pagpigil sa pinsala sa hinaharap.

• ✓Anim na pamantayan ang namamahala kung ang isang tungkulin ng pag-iingat ay dapat ipagkaloob sa inaasahang pang-ekonomiyang kalamangan ng isang ahente
• ✓Kabilang sa mga pamantayan ang layuning makaapekto sa ahente, pagiging mahuhulaan ng pinsala, katiyakan ng pinsala, ugnayan sa pag-uugali, moral na pananagutan, at patakarang pampubliko

Ang kapitbahayan ay isang pangkat ng magkakatulad na paggamit ng lupa na pare-parehong naaapektuhan ng apat na puwersa (utilidad, kakapusan, pangangailangan, at kakayahang mailipat). Kasama sa siklo ng buhay nito ang paglago, pinakamataas na pagiging kanais-nais, katatagan, pagkasira, at posibleng muling pag-unlad. Ang pagsusuri ng kapitbahayan ay tumutukoy sa pinakamainam na lugar ng paghahanap para sa mga maihahambing.

• ✓Ang kapitbahayan ay pangkat ng magkakatulad na paggamit ng lupa na naaapektuhan ng apat na puwersa
• ✓Siklo ng buhay: paglago, pinakamataas na pagiging kanais-nais, katatagan, pagkasira, pagkatapos ay muling pag-unlad
• ✓Ang pagsusuri ng kapitbahayan ay tumutukoy sa pinakamainam na lugar ng paghahanap para sa maihahambing na datos

Ang mga lungsod ay inuuri ayon sa mga tungkulin na nagpapasigla ng paglago: Komersyal, Industriyal, Ekstraktibong industriya (pagmimina, pangingisda, pagtotroso), Pulitikal (empleyo sa gobyerno), Libangan at kalusugan (turista/resort), at Edukasyon (nakaangkla sa kolehiyo/unibersidad).

• ✓Mga uri ng lungsod: Komersyal, Industriyal, Ekstraktibo, Pulitikal, Libangan/Kalusugan, Edukasyon
• ✓Ang kita ng ekstraktibong industriya ay nagmumula sa likas na yaman (pagmimina, pangingisda, pagtotroso)
• ✓Ang mga lungsod pang-edukasyon ay nakaangkla sa isang kolehiyo o unibersidad

Noong 1989, ipinasa ng Kongreso ang FIRREA (ang Savings and Loan Bailout Bill). Ang Title XI ay naglalaman ng Real Estate Appraisal Reform Amendments na nag-uutos sa bawat estado na magtatag ng programa para lisensyahan at sertipikahin ang mga appraiser para sa federally related transactions at sumunod sa mga pamantayan ng kwalipikasyon na itinakda ng Appraiser Qualifications Board (AQB) ng The Appraisal Foundation.

• ✓Ang FIRREA (1989) Title XI ay nag-uutos sa mga estado na lisensyahan/sertipikahin ang mga appraiser para sa federally related transactions
• ✓Dapat sundin ng mga estado ang AQB qualifications criteria mula sa The Appraisal Foundation

Bilang tugon sa FIRREA, pinagtibay ng California ang Batas sa Paglilisensya at Sertipikasyon ng mga Real Estate Appraiser (Kodigo ng Negosyo at mga Propesyon, Seksyon 11300 at mga sumusunod) noong 1990, na lumikha ng Tanggapan ng mga Real Estate Appraiser (OREA), na inorganisa noong 1991. Kinokontrol ng OREA ang mga appraiser sa pamamagitan ng pag-isyu ng mga lisensya at pag-iimbestiga sa mga reklamo tungkol sa ilegal o hindi etikal na gawain.

• ✓Ang OREA ay nilikha sa ilalim ng Kodigo ng Negosyo at mga Propesyon Seksyon 11300 at mga sumusunod (1990), at inorganisa noong 1991
• ✓Nag-iisyu ang OREA ng mga lisensya ng appraiser at nag-iimbestiga ng mga reklamo

Ang ilang mga subdivision ay hindi saklaw ng kinakailangan ng Notice of Intention at Application, kabilang ang mga natapos na residential lot sa loob ng lungsod at mga komersyal/industriyal na subdivision.

• ✓Hindi kinakailangan para sa mga karaniwang subdivision sa loob ng hangganan ng lungsod na ibinebenta kasama ng mga natapos na residential na istruktura (o kasiya-siyang kasunduan sa pananalapi) kung ang subdivider ay sumusunod sa mga Seksyon 11013.1, 11013.2, 11013.4
• ✓Ang mga subdivision na limitado sa komersyal at industriyal na layunin ng zoning o CC&Rs ay eksepsiyon
• ✓Ang lupang iniaalok ng ahensiya ng estado, University of California, lokal na ahensiya, o iba pang pampublikong ahensiya ay eksepsiyon

Kapag naghahain para sa panghuling pampublikong ulat, ang mga subdivider ay maaaring pumili ng minimum filing, substantially complete application, o totally complete filing na mga paraan batay sa pagkakumpleto.

• ✓Minimum filing package: pangunahing paraan; ang DRE ay magbibigay ng abiso sa loob ng 15 araw kung ito ay substantially complete o pansamantalang itatabi habang hinihintay ang Quantitative Deficiency Notice.
• ✓Substantially complete application: ang DRE ay dapat magbigay ng Qualitative Deficiency Notice sa loob ng 20 araw (standard) o 60 araw (common interest).
• ✓Totally complete filing: sertipikadong kumpleto at tama ang pakete, na nagpapahintulot ng mabilis na pag-isyu.
• ✓Ang paketeng hindi nakakatugon sa pinakamababang kinakailangan ay ibinabalik nang hindi pinoproseso ang bayad.

Dapat panatilihin ng tagapamahala ng ari-arian ang matatag na mga patakaran para sa pagpapanatili ng gusali at pagbili nang hindi nauubos ang lahat ng kita, dahil ang may-ari na walang natitirang tubo ay maghahanap ng ibang tagapamahala. Dapat regular na inspeksyunin ng tagapamahala ang gusali at agad na ayusin ang mga problema sa pagkukumpuni, dahil mas mahal ang pagpapaliban. Ang preventibong pagpapanatili ang layunin, na nagbibigay ng mas malaking tubo para sa may-ari.

• ✓Ang agarang pagkukumpuni ay mas mura kaysa sa pagpapaliban at paghayang lumala ang mga problema.
• ✓Ang patuloy na preventibong pagpapanatili ay dapat maging layunin upang mabawasan ang malalaking gastusin sa hinaharap.
• ✓Ang pagbili ay dapat bigyang-diin ang pagkuha ng pinakamahusay na halaga para sa pera ng may-ari.
• ✓Dapat alam ng tagapamahala ang parehong kasalukuyan at naantalang pangangailangan sa pagpapanatili.

Dapat bigyan ang mamimili ng pagkakataon na suriin ang lahat ng mahalagang aspekto ng negosyo ng nagbebenta, kabilang ang mga lien/pananagutan (pananagutan ng kahalili), mga tuntunin ng lease, kasaysayan ng pananalapi, mga panganib sa kasalukuyan at hinaharap, at malamang na kita sa hinaharap. Bagama't kailangang magsagawa ng due diligence ang mamimili, dapat payuhan ng ahente ang mamimili na humingi ng payo mula sa may-kakayahang accountant at abogado.

• ✓Dapat suriin ng mamimili ang mga lien/pananagutan, tuntunin ng lease, kasaysayan ng pananalapi, mga panganib sa hinaharap, at daloy ng kita sa hinaharap
• ✓Dapat magsagawa ng due diligence ang mamimili sa pagsusuri ng isang oportunidad sa negosyo
• ✓Dapat payuhan ng ahente ang mamimili na humingi ng payo mula sa may-kakayahang accountant at abogado

Ang isang broker ay dapat magsagawa ng makatwirang pag-iingat sa pagsusuri sa mga potensyal na mamimili at isaalang-alang ang mga motibo ng parehong nagbebenta at mamimili. Kasama sa mga motibo ng nagbebenta ang pagreretiro, pagkapagod, mahinang kalusugan, paglilipat ng tirahan, malapit nang pagkabangkarote, o pagnanais na magtrabaho para sa iba. Kasama sa mga motibo ng mamimili ang pagnanais na maging boss, mas malaking kita, kawalan ng kasanayan sa trabaho, pangalawang karera, pagbili ng pangarap, o pagpapalawak ng umiiral nang negosyo.

• ✓Ang isang broker ay dapat magsagawa ng makatwirang pag-iingat sa pagsusuri sa mga potensyal na mamimili
• ✓Ang isang hindi na gumaganang negosyo ay may maliit o walang halaga samantalang ang real property ay nagpapanatili ng ilang halaga
• ✓Dapat isaalang-alang ng broker ang mga motibo ng parehong nagbebenta at mamimili

Maraming mga samahang pangkalakal at propesyonal ang nauugnay sa real estate. Kabilang sa mga kaakibat na miyembro ng NAR ang mga sumusunod: Certified Commercial Investment Member (CCIM), Institute of Real Estate Management (IREM), Realtors Land Institute (RLI), Council of Real Estate Brokerage Managers (CRB), Council of Residential Specialists (CRS), Society of Industrial and Office Realtors (SIOR), The Counselors of Real Estate (CRE), at Women's Council of Realtors (WCR).

• ✓Ang CCIM, IREM, RLI, CRB, CRS, SIOR, CRE, at WCR ay mga kaakibat na miyembro ng NAR
• ✓Ang IREM ay ang Institute of Real Estate Management (nakatuon sa property management)

Kasama sa mga asosasyong kaugnay ng konstruksyon ang California Building Industry Association, National Association of Home Builders (orihinal na kaakibat ng NAR), Building Owners and Managers Association (BOMA), at Prefabricated Home Manufacturers Institute. Kasama sa mga asosasyong kaugnay ng pananalapi ang American Bankers Association, U.S. Savings and Loan League, California Mortgage Bankers' Association, California Mortgage Association, at California Association of Mortgage Professionals.

• ✓Ang BOMA ay ang Building Owners and Managers Association.
• ✓Ang National Association of Home Builders ay orihinal na kaakibat ng NAR.
• ✓Ang American Bankers Association ay nakakaapekto sa real estate sa pamamagitan ng pagpapautang sa mortgage.

Sa ilalim ng Seksyon 18551 ng Health and Safety Code, apat na kinakailangan ang nagbabago sa isang mobilehome tungo sa real property, na ginagawa itong napapailalim sa lokal na buwis sa ari-arian bilang fixture/improvement.

• ✓Kinakailangan: building permit, pagkakabit sa aprubadong pundasyon, pagpaparehistro ng dokumento ng affixation, at certificate of occupancy
• ✓Ang mobilehome sa isang foundation system ay itinuturing na fixture/improvement sa real property
• ✓Seksyon 5802: ang base year value ay ang full cash value sa lien date ng unang enrollment
• ✓Ang pagtanggal mula sa pundasyon ay nangangailangan ng pahintulot ng lahat ng may hawak ng titulo at 30 araw na abiso sa HCD at assessor

Ang pagbebenta ng tirahan ang bumubuo sa karamihan ng mga benta sa isang karaniwang opisina ng realty. Pagkatapos ng magandang simula sa pangkalahatang pagbebenta ng bahay, maaaring mag-espesyalisa ang isang lisensyado sa mga larangan tulad ng mga bahay sa isang takdang distrito, mga bahay sa loob ng isang partikular na hanay ng presyo, mga paupahang tirahan, o mga partikular na uri ng ari-arian (pagbebenta ng bagong bahay, pagkuha ng lupa, mga bukid/rantso, komersyal, industriyal, maraming yunit, mga motel, mga pagkakataon sa negosyo, franchising, o mga mobile home).

• ✓Ang pagbebenta ng tirahan ang bumubuo sa mayorya ng mga benta sa isang karaniwang opisina
• ✓Maaaring gawin ang espesyalisasyon ayon sa distrito, hanay ng presyo, mga paupahan, o mga partikular na uri ng ari-arian

Pagkatapos ng mahabang karanasan, ang isang lisensyado ay maaaring maging lisensyadong appraiser, tagapayo sa pamumuhunan sa real estate, subdivider, tagapagtayo, tagapamahala ng ari-arian, broker sa mortgage loan, syndicator, espesyalista sa pamumuhunan sa franchise, ahente sa pagpapaupa ng komersyal o industriyal na ari-arian, o espesyalista sa mga pagkakataon sa negosyo.

• ✓Kabilang sa mga advanced na landas sa karera ang appraiser, subdivider, tagapagtayo, at tagapamahala ng ari-arian
• ✓Kabilang sa iba pang landas ang broker sa mortgage loan, syndicator, at ahente sa pagpapaupa

Ang mineral, oil at gas brokerage ay isang espesyalisadong sangay ng pangkalahatang negosyo ng real estate brokerage. Ang tagumpay ay nangangailangan ng malawak na kaalaman sa mga elementaryang prinsipyo ng geology na may kaugnayan sa larangan at matibay na kaalaman sa mga batayan ng real estate practice at ethics. Dapat linangin ng mga kandidato ang praktikal na kaalaman sa teknikal na paksa, na binibigyang-diin ang mga tungkulin at gawain ng isang real estate broker sa M.O.G. practice.

• ✓Ang M.O.G. brokerage ay isang espesyalisadong sangay ng pangkalahatang real estate brokerage
• ✓Ang tagumpay ay nangangailangan ng kaalaman sa mga prinsipyo ng geology kasama ang real estate practice at ethics