Predatory Lending and Brokering Practices +17California · रियल एस्टेट · हिन्दी

रेडलाइनिंग (लेनदारों/ऋणदाताओं द्वारा मानचित्रों पर रेखाएँ खींचकर कुछ विशेष पड़ोसों में ऋण देने से इनकार करना) को अवैध घोषित कर दिया गया है। इसका स्थान रिवर्स रेडलाइनिंग ने ले लिया, जो पहले से वंचित क्षेत्रों—जहाँ निम्न सामाजिक-आर्थिक वर्ग, नस्लीय/जातीय अल्पसंख्यक और हाल ही में आए अप्रवासी रहते हैं—को शोषणकारी ऋण देने के लिए निशाना बनाती है। सामुदायिक पुनर्निवेश अधिनियम (Community Reinvestment Act), जिसे 1999 में ग्राम-लीच-ब्लिली द्वारा विस्तारित किया गया, एक उत्प्रेरक था।

• ✓रेडलाइनिंग कुछ विशेष पड़ोसों में ऋण देने से इनकार करने की एक अवैध प्रथा है
• ✓रिवर्स रेडलाइनिंग शोषणकारी ऋण प्रथाओं के लिए पहले से वंचित क्षेत्रों को निशाना बनाती है

विनियम Z की धारा 226.32 (धारा 32) HOEPA को लागू करती है। प्रथम/वरिष्ठ ऋणों के लिए, यदि APR तुलनीय ट्रेजरी प्रतिभूतियों से 8% या अधिक ऊपर है, तो एक सीमा-शर्त पूरी होती है। द्वितीय/जूनियर ऋणों के लिए, सीमा ट्रेजरी प्रतिभूतियों से 10% अधिक है। दूसरा परीक्षण यह है कि क्या पॉइंट्स और शुल्क (MLB मुआवजा सहित) शुद्ध ऋण राशि के 8% से अधिक हैं। यदि इनमें से कोई भी परीक्षण पूरा होता है, तो यह उच्च-लागत ऋण होता है।

• ✓धारा 32 के अंतर्गत प्रथम/वरिष्ठ ऋण APR सीमा तुलनीय ट्रेजरी प्रतिभूतियों से 8% अधिक है
• ✓धारा 32 के अंतर्गत द्वितीय/जूनियर ऋण APR सीमा ट्रेजरी प्रतिभूतियों से 10% अधिक है
• ✓पॉइंट्स और शुल्क परीक्षण शुद्ध ऋण राशि का 8% या अधिक है
• ✓APR या शुल्क परीक्षण में से किसी एक को पूरा करने पर यह HOEPA के अंतर्गत उच्च-लागत ऋण बन जाता है

धारा 226.35 (धारा 35) उच्च-मूल्य वाले ऋणों को उपभोक्ता ऋण के रूप में परिभाषित करती है जो मुख्य आवास द्वारा सुरक्षित होता है और जिसकी वार्षिक प्रतिशत दर (APR) औसत प्राइम ऑफ़र दर से अधिक होती है। प्रथम/वरिष्ठ एनकम्ब्रेंस के लिए, ट्रिगर प्राइम ऑफ़र दर से 1.5% या अधिक ऊपर है; द्वितीय/कनिष्ठ एनकम्ब्रेंस के लिए, 3.5% या अधिक। धारा 35 ऋणदाताओं से अपेक्षा करती है कि वे केवल संपार्श्विक मूल्य पर ऋण देने के बजाय चुकाने की क्षमता पर विचार करें, और करों तथा बीमा के लिए एस्क्रो (इम्पाउंड) खाते बनाना आवश्यक करती है।

• ✓प्रथम/वरिष्ठ एनकम्ब्रेंस के लिए धारा 35 ट्रिगर औसत प्राइम ऑफ़र दर से 1.5% या अधिक ऊपर है
• ✓द्वितीय/कनिष्ठ एनकम्ब्रेंस के लिए धारा 35 ट्रिगर औसत प्राइम ऑफ़र दर से 3.5% या अधिक ऊपर है
• ✓धारा 35 केवल संपार्श्विक मूल्य ही नहीं, बल्कि उधारकर्ता की चुकाने की क्षमता पर विचार करना आवश्यक करती है
• ✓संपत्ति करों और बीमा के लिए एस्क्रो (इम्पाउंड) खाते स्थापित करना आवश्यक है

शिकारी प्रथाओं में धोखाधड़ी, छल, मिथ्यावर्णन और अनुचित व्यावसायिक प्रथाएँ शामिल हैं। चर्निंग उधारकर्ताओं को बार-बार पुनर्वित्त करने के लिए प्रेरित करना और हर बार उच्च दरें व शुल्क वसूलना है; फेडरल रिज़र्व द्वारा HOEPA के अंतर्गत इसे अनुचित बताया गया है, विशेषकर जब उधारकर्ता को कोई प्रमाणित लाभ न मिले।

• ✓चर्निंग उच्च शुल्कों के साथ बार-बार पुनर्वित्त करना है, और जब उधारकर्ता को कोई लाभ न मिले तो यह स्पष्ट रूप से अनुचित है
• ✓शिकारी आचरण में फिड्यूशियरी कर्तव्यों का उल्लंघन करने वाले मॉर्टगेज लोन ब्रोकर (MLB) लागू कानून का उल्लंघन करते हैं

किसी भी व्यक्ति के लिए संघीय रूप से संबंधित मॉर्गेज ऋण में सेटलमेंट सेवाओं के रेफ़रल के लिए किसी भी करार (मौखिक या अन्यथा) के अनुसार कोई शुल्क, किकबैक या मूल्य की वस्तु देना या स्वीकार करना निषिद्ध है। “मूल्य की वस्तु” को व्यापक रूप से परिभाषित किया गया है, जिसमें धन, छूट, कमीशन, स्टॉक, लाभांश, विशेष बैंकिंग शर्तें, यात्राएँ और क्रेडिट में कटौती शामिल हैं। भुगतान दिए गए सामान/सुविधाओं और प्रदान की गई सेवाओं के मूल्य से यथोचित रूप से संबंधित होना चाहिए।

• ✓सेटलमेंट सेवाओं के रेफ़रल के लिए कोई शुल्क, किकबैक या मूल्य की वस्तु देना या स्वीकार करना निषिद्ध है
• ✓“मूल्य की वस्तु” को व्यापक रूप से परिभाषित किया गया है और इसके लिए धन के वास्तविक हस्तांतरण की आवश्यकता नहीं है
• ✓शुल्क का भुगतान प्रदान की गई वस्तुओं, सुविधाओं और सेवाओं के मूल्य से यथोचित रूप से संबंधित होना चाहिए (24 CFR 3500.14 और .15)

1995 के HUD IBAA राय पत्र ने सेवा प्रदाताओं के बीच श्रम/सेवा विभाजन समझौतों की अनुमति दी थी। बंधक दलाल मुआवज़े-योग्य सेवाओं के निष्पादन में हिस्सा ले सकते हैं। प्रत्येक MLB/MLO को कम से कम छह पहचानने योग्य कार्य करने होंगे (पाँच, साथ में उधारकर्ता के दलाल के लिए ऋण आवेदन)। मुआवज़ा दी गई सेवाओं से उचित रूप से संबंधित होना चाहिए। ऐसे समझौते FHA-बीमित लेनदेन में काम नहीं करते।

• ✓एक लिखित श्रम विभाजन समझौता आवश्यक है जिसमें बताया जाए कि प्रत्येक दलाल कौन-सी सेवाएँ करेगा
• ✓प्रत्येक दलाल को कम से कम छह पहचानने योग्य कार्य करने होंगे
• ✓मुआवज़े का विभाजन प्रत्येक द्वारा की जाने वाली सेवाओं के मूल्य से उचित रूप से संबंधित होना चाहिए
• ✓श्रम विभाजन समझौते FHA-बीमित लेनदेन में काम नहीं करते

RESPA ने एक लेन-देन में दो मॉर्गेज ब्रोकरों की परिकल्पना नहीं की थी, लेकिन 1995 के IBAA पत्र ने एक सेफ हार्बर बनाया। HUD ने 14 ओरिजिनेशन सेवाएँ सूचीबद्ध कीं (a से n)। सामान्यतः उल्लंघन नहीं होता यदि ब्रोकर ने आवेदन लिया (आइटम a), कम से कम पाँच अतिरिक्त आइटम पूरे किए, और शुल्क प्रदान की गई सेवाओं से उचित रूप से संबंधित हैं। जिस ब्रोकर ने उधारकर्ता को सॉलिसिट किया, वह एजेंट/फिड्यूशियरी है और सहयोगी सबएजेंट ब्रोकर को प्रतिनिधित्व सौंप सकता है।

• ✓IBAA सेफ हार्बर के लिए आवेदन लेना और कम से कम पाँच अतिरिक्त सूचीबद्ध आइटम करना आवश्यक है
• ✓शुल्क प्रदान की गई सेवाओं के मूल्य से उचित रूप से संबंधित होना चाहिए
• ✓वैध प्रत्यायोजन और सहमति पर सहयोगी ब्रोकर उधारकर्ता का सबएजेंट और फिड्यूशियरी बन जाता है

HUD को चिंता है कि किसी दूसरे ब्रोकर की अतिरिक्त सेवाएँ केवल परामर्श-प्रकार की गतिविधियों तक सीमित न रहें, जिससे अनधिकृत स्टीयरिंग हो। परामर्श-प्रकार की सेवाओं में उधारकर्ताओं को कम से कम तीन अलग-अलग अनुमोदित ऋणदाताओं के उत्पादों पर विचार करने का अवसर मिलना चाहिए, परामर्श ब्रोकर को चुने गए ऋणदाता के बावजूद समान मुआवज़ा मिलना चाहिए, और भुगतान सेवाओं से उचित रूप से संबंधित होना चाहिए तथा भेजे गए व्यवसाय पर आधारित नहीं होना चाहिए।

• ✓परामर्श में कम से कम तीन अलग-अलग अनुमोदित ऋणदाताओं के उत्पाद प्रस्तुत किए जाने चाहिए
• ✓परामर्श ब्रोकर को चुने गए ऋणदाता के बावजूद समान मुआवज़ा मिलना चाहिए
• ✓भुगतान सेवाओं से उचित रूप से संबंधित होना चाहिए और भेजे गए ऋण व्यवसाय की राशि पर आधारित नहीं होना चाहिए

1997 में HUD ने नियोक्ताओं द्वारा वास्तविक W-2 कर्मचारियों को किए गए भुगतानों को शुल्क-विभाजन सीमाओं से छूट दी, बशर्ते संबंध दिखावटी न हो। छूट-प्राप्त भुगतानों में व्यवसाय उत्पन्न करने, विपणन/प्रबंधकीय कर्मचारियों द्वारा किए गए रेफ़रल (ABA सूचना के साथ), और प्रदर्शन-आधारित प्रबंधकीय भुगतान (प्रति ऋण नहीं) शामिल हैं। स्वतंत्र ठेकेदार इन छूटों के अधीन नहीं हैं और उन्हें लाइसेंस प्राप्त MLB/MLO होना चाहिए जो श्रम विभाजन समझौते द्वारा प्रलेखित मुआवज़े योग्य सेवाएँ करते हैं।

• ✓वास्तविक W-2 कर्मचारियों को भुगतान छूट-प्राप्त हैं यदि संबंध दिखावटी नहीं है
• ✓प्रबंधकीय कर्मचारी भुगतान प्रति-ऋण आधार पर नहीं होने चाहिए
• ✓स्वतंत्र ठेकेदारों को MLB/MLO के रूप में लाइसेंस/पंजीकृत होना चाहिए और मुआवज़े योग्य सेवाएँ प्रदान करनी चाहिए
• ✓स्वतंत्र ठेकेदार मुआवज़ा सेवाओं से उचित रूप से संबंधित होना चाहिए और श्रम विभाजन समझौते द्वारा प्रलेखित होना चाहिए

वास्तविक क्षतियों के अतिरिक्त, एक ऋणदाता वित्त शुल्क के दोगुने के वैधानिक दंड के लिए उत्तरदायी हो सकता है, जिसका न्यूनतम $100 और अधिकतम $1,000 है। अचल संपत्ति या आवास द्वारा सुरक्षित ऋण लेन-देन (ओपन-एंड नहीं) पर व्यक्तिगत कार्रवाई के लिए, दायित्व $400 से कम नहीं और $4,000 से अधिक नहीं होगा। सफल उधारकर्ता लागत और उचित अटॉर्नी शुल्क भी वसूल करते हैं।

• ✓वैधानिक दंड: वित्त शुल्क का दोगुना, न्यूनतम $100, अधिकतम $1,000
• ✓अचल संपत्ति/आवास-सुरक्षित गैर-ओपन-एंड लेन-देनों के लिए: $400 से कम नहीं और $4,000 से अधिक नहीं
• ✓सफल उधारकर्ता लागत और उचित अटॉर्नी शुल्क वसूल करता है

सांविधिक दायित्व विशिष्ट उल्लंघनों पर लागू होता है: रद्द करने के अधिकार का उचित प्रकटीकरण न करना (जहाँ लागू हो); और वित्तपोषित राशि, वित्त प्रभार, APR, भुगतानों का कुल योग, भुगतान अनुसूची, या लिया गया प्रतिभूति हित का अनुचित प्रकटीकरण। धारा 1639 (धारा 32) के उल्लंघनों के लिए, ऋणदाता सभी भुगतान किए गए वित्त प्रभारों और शुल्कों के योग के लिए दायी होता है, जब तक कि यह न दिखाया जाए कि चूक गैर-महत्वपूर्ण है।

• ✓उल्लंघनों में रद्द करने के अधिकार का प्रकटीकरण न करना और वित्तपोषित राशि, वित्त प्रभार, APR, भुगतानों का कुल योग, भुगतान अनुसूची, या प्रतिभूति हित का अनुचित प्रकटीकरण शामिल है
• ✓धारा 32 (1639) के उल्लंघन: सभी भुगतान किए गए वित्त प्रभारों और शुल्कों के लिए दायी, जब तक कि चूक गैर-महत्वपूर्ण सिद्ध न हो
• ✓सांविधिक दायित्व सात विशिष्ट उल्लंघन श्रेणियों पर लागू होता है

क्लास एक्शन में, प्रत्येक सदस्य के लिए कोई न्यूनतम वसूली लागू नहीं होती, और एक ही लेनदार द्वारा उसी चूक के लिए कुल वसूली $500,000 या लेनदार की शुद्ध संपत्ति (नेट वर्थ) के 1% से अधिक नहीं हो सकती, जो भी कम हो। लेनदार उन अनजाने उल्लंघनों के लिए उत्तरदायी नहीं होते जो सद्भावपूर्ण त्रुटियों (लिपिकीय, गणना, कंप्यूटर खराबी/प्रोग्रामिंग, मुद्रण) से उत्पन्न होते हैं, यदि प्रक्रियाओं ने ऐसी त्रुटियों को उचित रूप से रोका हो। कानूनी निर्णय की त्रुटियाँ सद्भावपूर्ण नहीं मानी जाती हैं।

• ✓क्लास एक्शन में कुल वसूली $500,000 या नेट वर्थ के 1% पर सीमित, जो भी कम हो
• ✓सद्भावपूर्ण त्रुटियों में लिपिकीय, गणना, कंप्यूटर और मुद्रण त्रुटियाँ शामिल हैं
• ✓कानूनी निर्णय की त्रुटियाँ सद्भावपूर्ण त्रुटियों के रूप में योग्य नहीं हैं

ऋणदाता गैर-संख्यात्मक प्रकटीकरण प्रावधानों के अनुपालन में माने जाते हैं यदि वे FRB मॉडल प्रपत्र/क्लॉज़ का उपयोग करते हैं, या ऐसे प्रपत्र/क्लॉज़ का उपयोग करते हैं जिनमें गैर-आवश्यक जानकारी हटाई गई हो या प्रारूप पुनर्व्यवस्थित किया गया हो, बशर्ते कि परिवर्तन प्रकटीकरणों के सार, स्पष्टता या अर्थपूर्ण क्रम को प्रभावित न करें।

• ✓FRB मॉडल प्रपत्र/क्लॉज़ का उपयोग गैर-संख्यात्मक प्रकटीकरण प्रावधानों के अनुपालन में माना जाता है
• ✓विलोपन या प्रारूप पुनर्व्यवस्थापन से सार, स्पष्टता या अर्थपूर्ण क्रम प्रभावित नहीं होना चाहिए
• ✓एक ही खाते पर कई चूकें उधारकर्ता को एकल रिकवरी का हक देती हैं

ज़ोनिंग अध्यादेश विशेष भूमि उपयोगों की सूची देते हैं जो केवल सशर्त उपयोग परमिट (CUP) के साथ अधिकृत होते हैं। ये उपयोग संभावित रूप से असंगत हो सकते हैं और शोर, यातायात या प्रदूषण जैसे स्पिलओवर प्रभाव पैदा कर सकते हैं। CUP उस उपयोग को शमनकारी शर्तों के अधीन अधिकृत करता है।

• ✓एक CUP संभावित रूप से असंगत उपयोगों को स्पिलओवर प्रभावों को कम करने वाली शर्तों के अधीन अधिकृत करता है
• ✓यदि शर्तें पूरी नहीं होती हैं तो स्थानीय सरकार सार्वजनिक सुनवाई के बाद CUP रद्द कर सकती है
• ✓सशर्त उपयोग परमिट भूमि के साथ चलता है और स्वामित्व परिवर्तन के बावजूद लागू रहता है

कैलिफ़ोर्निया सिविल कोड की धारा 1102.3 के अनुसार, एक से चार आवासीय निवास इकाइयों के विक्रेता को संपत्ति की स्थिति के संबंध में एक लिखित डिस्क्लोज़र स्टेटमेंट (TDS) प्रदान करना आवश्यक है। यह विक्रेता और एजेंट के व्यक्तिगत ज्ञान के विषयों तथा उचित परिश्रम से किए गए निरीक्षण से प्राप्त विषयों को शामिल करता है। यह बिक्री, विनिमय, किस्तीय भूमि विक्रय अनुबंध, विकल्प सहित पट्टे, और सुधारों सहित भूमि पट्टे पर लागू होता है।

• ✓कैलिफ़ोर्निया सिविल कोड की धारा 1102.3 एक से चार आवासीय निवास इकाइयों के लिए TDS अनिवार्य करती है
• ✓व्यक्तिगत ज्ञान और उचित परिश्रम से निरीक्षण के विषयों को शामिल करता है
• ✓बिक्री, विनिमय, किस्तीय भूमि विक्रय अनुबंध, विकल्प सहित पट्टे, और सुधारों सहित भूमि पट्टे पर लागू होता है
• ✓दोष, सुगमताएँ, परमिट, बाढ़/मिट्टी की समस्याएँ, ज़ोनिंग उल्लंघन, HOA दायित्व, और भूकंप क्षेत्रों का खुलासा करता है

छूट प्राप्त हस्तांतरणों में वे हस्तांतरण शामिल हैं जिनके लिए उपविभाजन सार्वजनिक रिपोर्ट आवश्यक होती है, न्यायालय द्वारा आदेशित हस्तांतरण, चूक करने वाले बंधककर्ता द्वारा या फोरक्लोज़र द्वारा बंधकग्राही को हस्तांतरण, प्रत्ययी हस्तांतरण (संपदा/अभिभावकत्व/संरक्षकत्व/न्यास), सह-स्वामियों के बीच हस्तांतरण, पति-पत्नी या सीधे वंश के संबंधी को हस्तांतरण, विघटन हस्तांतरण, राज्य नियंत्रक हस्तांतरण, कर-चूक हस्तांतरण, और सरकारी इकाई को या उससे हस्तांतरण शामिल हैं।

• ✓न्यायालय द्वारा आदेशित हस्तांतरण छूट प्राप्त हैं
• ✓फोरक्लोज़र और चूक के कारण बंधकग्राही को किए गए हस्तांतरण छूट प्राप्त हैं
• ✓संपदा/अभिभावकत्व/संरक्षकत्व/न्यास प्रशासन में प्रत्ययी हस्तांतरण छूट प्राप्त हैं
• ✓पति-पत्नी या सीधे वंश के संबंधियों के बीच हस्तांतरण छूट प्राप्त हैं
• ✓सरकारी इकाई को या उससे किए गए हस्तांतरण छूट प्राप्त हैं

लिस्टिंग एजेंट और किसी भी सहयोगी एजेंट में से प्रत्येक का यह कर्तव्य है कि वह एक से चार इकाई वाली आवासीय संपत्ति (या मैन्युफैक्चर्ड होम) के सुलभ क्षेत्रों का उचित रूप से सक्षम और तत्पर दृश्य निरीक्षण करे और महत्वपूर्ण तथ्यों का खुलासा करे। कॉन्डो/पीयूडी/को-ऑप के लिए, केवल यूनिट का निरीक्षण करना आवश्यक है, साझा क्षेत्रों का नहीं। विशेष परिस्थितियों के अभाव में यह ऑफ-साइट क्षेत्रों और सार्वजनिक रिकॉर्ड को बाहर रखता है।

• ✓एजेंटों को सुलभ क्षेत्रों का उचित रूप से सक्षम और तत्पर दृश्य निरीक्षण करना चाहिए।
• ✓निरीक्षण में उचित रूप से सुलभ न होने वाले क्षेत्र और ऑफ-साइट क्षेत्र शामिल नहीं हैं।
• ✓कॉन्डोमिनियम/पीयूडी/स्टॉक कोऑपरेटिव के लिए, केवल यूनिट का निरीक्षण किया जाता है, साझा क्षेत्रों का नहीं।
• ✓खरीदार पर अभी भी उचित सावधानी बरतने का कर्तव्य है (सिविल कोड धारा 2079.3)।
• ✓एजेंट का प्रमाणन TDS में शामिल है।

आयुक्त विनियम 2834 के अंतर्गत, ट्रस्ट खाते से निकासी केवल निर्दिष्ट व्यक्तियों के हस्ताक्षर पर ही की जा सकती है।

• ✓वह ब्रोकर जिसके नाम पर खाता बनाए रखा जाता है, या कॉर्पोरेट ब्रोकर का नामित ब्रोकर-अधिकारी
• ✓ब्रोकर के अधीन लाइसेंसधारी सेल्सपर्सन, यदि विशेष रूप से लिखित में अधिकृत हो
• ✓बिना लाइसेंस वाला कर्मचारी, यदि विशेष रूप से लिखित में अधिकृत हो और एक फिडेलिटी बॉन्ड द्वारा कवर किया गया हो जो अधिकतम सुलभ ट्रस्ट निधियों के कम से कम बराबर हो
• ✓ऐसे अधिकृतकरण ब्रोकर को ट्रस्ट निधियों को संभालने की जिम्मेदारी या दायित्व से मुक्त नहीं करते

ब्लॉकबस्टिंग अनैतिक सट्टेबाजों/एजेंटों द्वारा घरों की बाजार मूल्य से कम कीमत पर आतंक बिक्री को प्रेरित करने की प्रथा है, विशेष रूप से पड़ोस के बदलते नस्लीय मेकअप के बारे में पूर्वाग्रहों का दुरुपयोग करके। यह एक निषिद्ध भेदभावपूर्ण प्रथा है।

• ✓ब्लॉकबस्टिंग पड़ोस के नस्लीय परिवर्तन के बारे में पूर्वाग्रहों का दुरुपयोग करके आतंक बिक्री को प्रेरित करता है।
• ✓ब्लॉकबस्टिंग एक निषिद्ध भेदभावपूर्ण प्रथा है।

आवास वित्तीय भेदभाव अधिनियम 1977 (होल्डन अधिनियम), कैलिफोर्निया स्वास्थ्य और सुरक्षा संहिता §35800 et seq., मुख्य रूप से संपत्ति स्थित पड़ोस के चरित्र के आधार पर उधार प्रथाओं में भेदभाव को समाप्त करने के लिए डिज़ाइन किया गया है (रेडलाइनिंग)।

• ✓होल्डन अधिनियम पड़ोस के चरित्र के आधार पर उधार भेदभाव को प्रतिबंधित करता है (रेडलाइनिंग)
• ✓होल्डन अधिनियम कैलिफोर्निया स्वास्थ्य और सुरक्षा संहिता §35800 et seq. में पाया जाता है

फ़िल्टरिंग वह प्रक्रिया है जिसके द्वारा उच्च मूल्य की संपत्तियां समय के साथ कम आय वाले खरीदारों के लिए उपलब्ध हो जाती हैं। दिशात्मक वृद्धि वह दिशा है जिसकी ओर किसी शहर के आवासीय क्षेत्र विकसित होने के लिए तैयार हैं।

• ✓फ़िल्टरिंग उच्च मूल्य की संपत्तियों को समय के साथ कम आय वाले खरीदारों के लिए उपलब्ध बनाती है
• ✓दिशात्मक वृद्धि यह दर्शाती है कि किसी शहर का आवासीय विकास कहां जा रहा है

नेट लिस्टिंग एजेंट को मालिक के नेट मूल्य से अधिक सभी राशियों को रखने देती है। एक ओपन लिस्टिंग गैर-एक्सक्लूसिव है जिसमें कमीशन पहले एजेंट को दिया जाता है जो खरीदार लाता है। मल्टीपल लिस्टिंग ब्रोकर संगठन सदस्यों के बीच लिस्टिंग साझा करती है।

• ✓नेट लिस्टिंग: एजेंट मालिक के नेट मूल्य से ऊपर की सभी राशियों को रखता है
• ✓ओपन लिस्टिंग: गैर-एक्सक्लूसिव, केवल पहले उत्पादक एजेंट को भुगतान दिया जाता है
• ✓मल्टीपल लिस्टिंग आमतौर पर सदस्यों के बीच साझा की गई एक्सक्लूसिव विक्रय का अधिकार है

प्रत्यक्ष प्राधिकार वह प्राधिकार है जिसे एक तीसरा पक्ष यथार्थसंगतरूप से मानता है कि एजेंट के पास प्रमुख के कार्यों के कारण है। प्राधिकार की वारंटी एक प्रतिनिधित्व है कि एजेंट सम्मेलित प्राधिकार के भीतर कार्य करता है।

• ✓प्रत्यक्ष प्राधिकार प्रमुख के कार्यों या चूकों से उत्पन्न होता है
• ✓प्राधिकार की वारंटी एक प्रतिनिधित्व है कि एजेंट दायरे के भीतर कार्य करता है
• ✓अनुमोदन अनधिकृत कार्यों की मंजूरी है जो उनके प्रदर्शन के बाद दी जाती है

प्रोक्योरिंग कॉज एक कारण है जो घटनाओं की एक अटूट श्रृंखला से उत्पन्न होता है जो एक अंतिम खरीदार पैदा करता है; जो एजेंट पहले एक तैयार, इच्छुक और सक्षम खरीदार प्राप्त करता है वह आयोग के लिए हकदार है।

• ✓खरीदार पैदा करने वाली घटनाओं की अटूट निरंतरता की आवश्यकता होती है
• ✓जो एजेंट पहले एक तैयार, इच्छुक, सक्षम खरीदार प्राप्त करता है वह आयोग अर्जित करता है

मल्टीपल लिस्टिंग सर्विस (MLS) रियल एस्टेट एजेंटों का एक संगठन है जो लिस्टिंग्स को पूल करने और निर्दिष्ट आधार पर कमीशन साझा करने का प्रावधान देता है।

• ✓MLS सदस्य एजेंटों के बीच लिस्टिंग्स को पूल करता है
• ✓निर्दिष्ट आधार पर कमीशन साझा करने का प्रावधान देता है

शक्ति-पत्र एक लिखित दस्तावेज है जो प्रमुख (principal) से एजेंट (attorney in fact) को अधिकार देता है। विशेष शक्तি-पत्र केवल निर्धारित कार्यों के लिए सीमित अधिकार प्रदान करता है।

• ✓शक्ति-पत्र एजेंट को लिखित रूप में अधिकार देता है
• ✓इसके तहत कार्य करने वाला एजेंट एक attorney in fact है
• ✓विशेष शक्ति-पत्र निर्धारित कार्यों के लिए सीमित अधिकार प्रदान करता है

एक तैयार, इच्छुक और सक्षम खरीदार वह है जो अनुबंध में प्रवेश करने के लिए पूरी तरह तैयार है, सच में खरीदना चाहता है, और खरीद की वित्तीय आवश्यकताओं को निर्विवाद रूप से पूरा करता है।

• ✓अनुबंध में प्रवेश करने के लिए पूरी तरह तैयार होना चाहिए
• ✓सच में खरीदना चाहता है
• ✓खरीद की वित्तीय आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए

एक सह-एजेंट वह व्यक्ति है जिसे एजेंट की शक्तियां प्रधान (मूल मालिक) द्वारा नहीं, बल्कि एजेंट द्वारा प्रदान की जाती हैं, जैसा कि एजेंट के प्रधान द्वारा अधिकृत किया गया है।

• ✓सह-एजेंट की शक्तियां एजेंट द्वारा प्रदान की जाती हैं, सीधे प्रधान द्वारा नहीं
• ✓शक्तियों का प्रदान एजेंट के प्रधान द्वारा अधिकृत होना चाहिए

एक ब्रोकर अनुबंध के बजाय अपकृत्य सिद्धांत के अंतर्गत कमीशन वसूल कर सकता है, यदि वह साबित करे कि मालिक की कार्रवाइयाँ ब्रोकर के संभावित आर्थिक लाभ में जानबूझकर हस्तक्षेप थीं। प्रमुख उदाहरण में, एक ब्रोकर ने केवल “FOR SALE - CONTACT YOUR LOCAL BROKER” साइन के आधार पर एक खरीदार से बातचीत की, मालिक को लिखित रूप से सूचित किया कि वह प्रोक्योरिंग कॉज़ (कमीशन दिलाने वाला कारण) है, और फिर मालिक ने उसी समूह को ब्रोकर के बिना बेच दिया। अदालत ने अनुबंध के तहत वसूली अस्वीकार कर दी (कोई हस्ताक्षरित लिखित कमीशन समझौता नहीं था), लेकिन ब्रोकर की कमीशन की उचित अपेक्षा में जानबूझकर हस्तक्षेप के लिए अपकृत्य मुकदमे की अनुमति दी।

• ✓एक ब्रोकर लिखित कमीशन अनुबंध के बिना भी संभावित आर्थिक लाभ में जानबूझकर हस्तक्षेप के अपकृत्य सिद्धांत के अंतर्गत वसूली कर सकता है
• ✓दावे के लिए यह आवश्यक है कि मालिक ने ब्रोकर की कमीशन की उचित अपेक्षा में जानबूझकर हस्तक्षेप किया हो

यद्यपि ब्रोकर के संभाव्य आर्थिक लाभ संबंधी हितों को लापरवाहीजनित क्षति के विरुद्ध संरक्षित किया जा सकता है, छह मानदंड यह निर्धारित करते हैं कि देखभाल का कर्तव्य बकाया है या नहीं: (1) लेन-देन का उद्देश्य एजेंट को किस सीमा तक प्रभावित करना था; (2) एजेंट को हानि की पूर्वानुमेयता; (3) एजेंट को क्षति हुई इसकी निश्चितता की मात्रा; (4) प्रिंसिपल के आचरण और क्षति के बीच संबंध की निकटता; (5) प्रिंसिपल के आचरण पर नैतिक दोष; और (6) भविष्य की हानि रोकने से संबंधित सार्वजनिक नीति।

• ✓छह मानदंड यह निर्धारित करते हैं कि एजेंट के संभाव्य आर्थिक लाभ के प्रति देखभाल का कर्तव्य बकाया है या नहीं
• ✓मानदंडों में एजेंट को प्रभावित करने का आशय, हानि की पूर्वानुमेयता, क्षति की निश्चितता, आचरण से संबंध, नैतिक दोष, और सार्वजनिक नीति शामिल हैं

पड़ोस समान भूमि उपयोगों का एक समूह है जो चार बलों (उपयोगिता, अभाव, मांग, हस्तांतरणीयता) से समान रूप से प्रभावित होते हैं। इसके जीवन चक्र में वृद्धि, चरम वांछनीयता, स्थिरता, क्षय और संभावित नवीकरण शामिल हैं। पड़ोस विश्लेषण तुलनीय डेटा के लिए सर्वोत्तम खोज क्षेत्र निर्धारित करता है।

• ✓पड़ोस = समान भूमि उपयोगों का समूह जो चार बलों से प्रभावित होता है
• ✓जीवन चक्र: वृद्धि, शिखर, स्थिरता, क्षय, फिर नवीकरण
• ✓पड़ोस विश्लेषण तुलनीय डेटा के लिए सर्वोत्तम खोज क्षेत्र निर्धारित करता है

शहरों को उन कार्यों के आधार पर वर्गीकृत किया जाता है जो विकास को प्रेरित करते हैं: वाणिज्यिक, औद्योगिक, निष्कर्षण उद्योग (खनन, मछली पकड़ना, इमारती लकड़ी), राजनीतिक (सरकारी रोजगार), मनोरंजन और स्वास्थ्य (पर्यटक/रिज़ॉर्ट), और शिक्षा (कॉलेज/विश्वविद्यालय मुख्य आधार)।

• ✓शहर के प्रकार: वाणिज्यिक, औद्योगिक, निष्कर्षण, राजनीतिक, मनोरंजन/स्वास्थ्य, शिक्षा
• ✓निष्कर्षण उद्योग का राजस्व प्राकृतिक संसाधनों (खनन, मछली पकड़ना, इमारती लकड़ी) से आता है
• ✓शिक्षा शहरों का आधार एक कॉलेज या विश्वविद्यालय होता है

1989 में कांग्रेस ने FIRREA (बचत और ऋण बेलआउट विधेयक) पारित किया। शीर्षक XI में अचल संपत्ति मूल्यांकन सुधार संशोधन शामिल हैं, जो प्रत्येक राज्य से अपेक्षा करते हैं कि वह संघीय रूप से संबंधित लेनदेनों के लिए मूल्यांकनकर्ताओं को लाइसेंस और प्रमाणित करने के लिए कार्यक्रम स्थापित करे और द अप्रेज़ल फाउंडेशन के मूल्यांकनकर्ता योग्यता बोर्ड (AQB) द्वारा निर्धारित योग्यता मानदंडों का पालन करे।

• ✓FIRREA (1989) शीर्षक XI के अनुसार राज्यों को संघीय रूप से संबंधित लेनदेनों के लिए मूल्यांकनकर्ताओं को लाइसेंस/प्रमाणित करना आवश्यक है
• ✓राज्यों को द अप्रेज़ल फाउंडेशन के AQB योग्यता मानदंडों का पालन करना होगा

FIRREA के जवाब में, कैलिफ़ोर्निया ने 1990 में रियल एस्टेट मूल्यांकनकर्ताओं का लाइसेंसिंग और प्रमाणन कानून (बिजनेस एंड प्रोफेशन्स कोड की धारा 11300 et seq.) पारित किया, जिससे रियल एस्टेट मूल्यांकनकर्ताओं का कार्यालय (OREA) बना, जिसका गठन 1991 में हुआ। OREA मूल्यांकनकर्ताओं को लाइसेंस जारी करके और अवैध या अनैतिक गतिविधि की शिकायतों की जाँच करके नियमन करता है।

• ✓OREA को B&P कोड की धारा 11300 et seq. (1990) के तहत बनाया गया था; 1991 में इसका गठन हुआ।
• ✓OREA मूल्यांकनकर्ता लाइसेंस जारी करता है और शिकायतों की जाँच करता है।

कुछ सबडिविज़न नोटिस ऑफ इंटेंशन और आवेदन की आवश्यकता से अपवादित हैं, जिनमें शहर के भीतर पूर्ण आवासीय भूखंड और वाणिज्यिक/औद्योगिक सबडिविज़न शामिल हैं।

• ✓शहर की सीमाओं के भीतर मानक सबडिविज़न, जो पूर्ण आवासीय संरचनाओं (या संतोषजनक वित्तीय व्यवस्थाओं) के साथ बेचे जाते हैं, के लिए आवश्यक नहीं है, यदि सबडिवाइडर सेक्शन 11013.1, 11013.2, 11013.4 का अनुपालन करता है।
• ✓ज़ोनिंग या CC&Rs द्वारा वाणिज्यिक और औद्योगिक प्रयोजनों तक सीमित सबडिविज़न अपवादित हैं।
• ✓राज्य एजेंसी, यूनिवर्सिटी ऑफ कैलिफ़ोर्निया, स्थानीय एजेंसी या अन्य सार्वजनिक एजेंसी द्वारा प्रस्तावित भूमि अपवादित है।

अंतिम सार्वजनिक रिपोर्ट के लिए फाइलिंग करते समय, सबडिवाइडर पूर्णता के आधार पर न्यूनतम फाइलिंग, पर्याप्त रूप से पूर्ण आवेदन, या पूर्णतः पूर्ण फाइलिंग विधियों में से चुन सकते हैं।

• ✓न्यूनतम फाइलिंग पैकेज: बुनियादी विधि; DRE 15 दिनों के भीतर सूचित करता है कि यह पर्याप्त रूप से पूर्ण है या मात्रात्मक कमी सूचना तक लंबित है
• ✓पर्याप्त रूप से पूर्ण आवेदन: DRE को 20 दिनों (मानक) या 60 दिनों (कॉमन इंटरेस्ट) के भीतर गुणात्मक कमी सूचना देनी होती है
• ✓पूर्णतः पूर्ण फाइलिंग: पैकेज को पूर्ण और सही प्रमाणित किया जाता है, जिससे त्वरित जारी करना संभव होता है
• ✓न्यूनतम आवश्यकताओं को पूरा न करने वाला पैकेज शुल्क को असंसाधित छोड़कर वापस किया जाता है

संपत्ति प्रबंधक को भवन रखरखाव और खरीद के लिए सुदृढ़ नीतियाँ बनाए रखनी चाहिए, बिना सारी आय खर्च किए, क्योंकि जिस मालिक को कोई लाभ नहीं मिलता वह दूसरा प्रबंधक खोजेगा। प्रबंधक को भवन का नियमित निरीक्षण करना चाहिए और मरम्मत की समस्याओं को तुरंत ठीक करना चाहिए, क्योंकि देरी अधिक महंगी पड़ती है। निवारक रखरखाव लक्ष्य है, जिससे मालिक को अधिक लाभ मिलता है।

• ✓मरम्मत तुरंत कराना देरी करने और समस्याओं को बिगड़ने देने से कम खर्चीला होता है
• ✓भविष्य के बड़े खर्चों को कम करने के लिए निरंतर निवारक रखरखाव लक्ष्य होना चाहिए
• ✓खरीद में मालिक के धन का सर्वोत्तम मूल्य प्राप्त करने पर जोर दिया जाना चाहिए
• ✓प्रबंधक को वर्तमान और स्थगित दोनों रखरखाव आवश्यकताओं की जानकारी होनी चाहिए

खरीदार को विक्रेता के व्यवसाय के सभी महत्वपूर्ण पहलुओं का मूल्यांकन करने का अवसर दिया जाना चाहिए, जिनमें लीयन/दायित्व (उत्तराधिकारी दायित्व), पट्टा शर्तें, वित्तीय इतिहास, वर्तमान और भावी जोखिम, तथा संभावित भावी आय शामिल हैं। यद्यपि खरीदार को उचित परिश्रम करना ही होगा, एजेंट को खरीदार को सलाह देनी चाहिए कि वह सक्षम लेखाकार और अधिवक्ता की सलाह ले।

• ✓खरीदार को लीयन/दायित्व, पट्टा शर्तें, वित्तीय इतिहास, भावी जोखिम, और भावी आय धारा का मूल्यांकन करना चाहिए
• ✓व्यवसाय के अवसर का मूल्यांकन करते समय खरीदार को उचित परिश्रम करना ही होगा
• ✓एजेंट को खरीदार को सलाह देनी चाहिए कि वह सक्षम लेखाकार और अधिवक्ता की सलाह ले

एक ब्रोकर को संभावित खरीदारों की छानबीन में उचित सावधानी बरतनी चाहिए और विक्रेता तथा खरीदार दोनों की मंशाओं को ध्यान में रखना चाहिए। विक्रेता की मंशाओं में सेवानिवृत्ति, बर्नआउट, खराब स्वास्थ्य, स्थानांतरण, आसन्न दिवालियापन, या दूसरों के लिए काम करने की इच्छा शामिल हैं। खरीदार की मंशाओं में बॉस बनने की चाह, अधिक आय, रोजगार कौशल की कमी, दूसरा करियर, सपना खरीदना, या किसी मौजूदा व्यवसाय का विस्तार करना शामिल है।

• ✓ब्रोकर को संभावित खरीदारों की छानबीन में उचित सावधानी बरतनी चाहिए
• ✓एक बंद या निष्क्रिय व्यवसाय का बहुत कम या कोई मूल्य नहीं होता, जबकि अचल संपत्ति का कुछ मूल्य बना रहता है
• ✓ब्रोकर को विक्रेता और खरीदार दोनों की मंशाओं को ध्यान में रखना चाहिए

कई व्यापारिक और पेशेवर निकाय रियल एस्टेट से संबंधित हैं। NAR के सहयोगी सदस्यों में शामिल हैं: Certified Commercial Investment Member (CCIM), Institute of Real Estate Management (IREM), Realtors Land Institute (RLI), Council of Real Estate Brokerage Managers (CRB), Council of Residential Specialists (CRS), Society of Industrial and Office Realtors (SIOR), The Counselors of Real Estate (CRE), और Women's Council of Realtors (WCR)।

• ✓CCIM, IREM, RLI, CRB, CRS, SIOR, CRE, और WCR NAR के सहयोगी सदस्य हैं
• ✓IREM का अर्थ Institute of Real Estate Management है (संपत्ति प्रबंधन पर केंद्रित)

निर्माण से संबंधित संघों में कैलिफ़ोर्निया बिल्डिंग इंडस्ट्री एसोसिएशन, नेशनल एसोसिएशन ऑफ़ होम बिल्डर्स (मूल रूप से NAR की संबद्ध संस्था), बिल्डिंग ओनर्स एंड मैनेजर्स एसोसिएशन (BOMA), और प्रीफ़ैब्रिकेटेड होम मैन्युफैक्चरर्स इंस्टीट्यूट शामिल हैं। वित्त से संबंधित संघों में अमेरिकन बैंकर्स एसोसिएशन, यू.एस. सेविंग्स एंड लोन लीग, कैलिफ़ोर्निया मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन, कैलिफ़ोर्निया मॉर्गेज एसोसिएशन, और कैलिफ़ोर्निया एसोसिएशन ऑफ़ मॉर्गेज प्रोफेशनल्स शामिल हैं।

• ✓BOMA का अर्थ बिल्डिंग ओनर्स एंड मैनेजर्स एसोसिएशन है
• ✓नेशनल एसोसिएशन ऑफ़ होम बिल्डर्स मूल रूप से NAR की संबद्ध संस्था थी
• ✓अमेरिकन बैंकर्स एसोसिएशन मॉर्गेज लेंडिंग के माध्यम से रियल एस्टेट को प्रभावित करता है

स्वास्थ्य और सुरक्षा संहिता की धारा 18551 के अंतर्गत, चार पूर्वापेक्षाएँ मोबाइलहोम को अचल संपत्ति में बदल देती हैं, जिससे यह स्थिर वस्तु/सुधार के रूप में स्थानीय संपत्ति कर के अधीन हो जाता है।

• ✓आवश्यक है: भवन निर्माण परमिट, स्वीकृत नींव से संलग्नता, संलग्नता दस्तावेज़ को रिकॉर्ड कराना, और अधिभोग प्रमाणपत्र
• ✓नींव प्रणाली पर स्थित मोबाइलहोम को अचल संपत्ति का स्थिर वस्तु/सुधार माना जाता है
• ✓धारा 5802: आधार वर्ष मूल्य पहले नामांकन की लियन तिथि पर पूर्ण नकद मूल्य होता है
• ✓नींव से हटाने के लिए सभी टाइटल धारकों की सहमति और HCD तथा मूल्यांकनकर्ता को 30 दिनों की सूचना आवश्यक है

आवासीय बिक्री एक सामान्य रियल्टी कार्यालय में अधिकांश बिक्री का हिस्सा होती है। सामान्य घर बिक्री में अच्छी शुरुआत के बाद, लाइसेंसधारी कुछ क्षेत्रों में विशेषज्ञता प्राप्त कर सकता है, जैसे किसी निर्धारित जिले के घर, एक निश्चित मूल्य सीमा के भीतर घर, आवासीय किराये, या विशिष्ट संपत्ति प्रकार (नए घर की बिक्री, भूमि अधिग्रहण, फ़ार्म/रैंच, वाणिज्यिक, औद्योगिक, बहु-इकाई, मोटेल, व्यवसाय के अवसर, फ्रैंचाइज़िंग, या मोबाइल होम)।

• ✓आवासीय बिक्री एक सामान्य कार्यालय में अधिकांश बिक्री का हिस्सा होती है
• ✓विशेषज्ञता जिले, मूल्य सीमा, किराये, या विशिष्ट संपत्ति प्रकारों के अनुसार हो सकती है

विस्तृत अनुभव प्राप्त करने के बाद, लाइसेंसधारी लाइसेंस प्राप्त मूल्यांकनकर्ता, रियल एस्टेट निवेश परामर्शदाता, भूमि उपविभाजक, निर्माता, संपत्ति प्रबंधक, बंधक ऋण ब्रोकर, सिंडिकेटर, फ्रैंचाइज़ निवेश विशेषज्ञ, वाणिज्यिक/औद्योगिक संपत्ति लीज़िंग एजेंट, या व्यावसायिक अवसर विशेषज्ञ बन सकता है।

• ✓उन्नत करियर पथों में मूल्यांकनकर्ता, भूमि उपविभाजक, निर्माता और संपत्ति प्रबंधक शामिल हैं
• ✓अन्य पथों में बंधक ऋण ब्रोकर, सिंडिकेटर और पट्टा एजेंट शामिल हैं

खनिज, तेल और गैस ब्रोकरेज, सामान्य रियल एस्टेट ब्रोकरेज व्यवसाय की एक विशेष शाखा है। सफलता के लिए इस क्षेत्र से संबंधित भूविज्ञान के प्रारंभिक सिद्धांतों का व्यापक ज्ञान तथा रियल एस्टेट अभ्यास और नैतिकता की मूल बातों का ठोस ज्ञान आवश्यक है। उम्मीदवारों को तकनीकी विषय-वस्तु का कार्यात्मक ज्ञान विकसित करना चाहिए, जिसमें M.O.G. प्रैक्टिस में रियल एस्टेट ब्रोकर के कार्यों और कर्तव्यों पर जोर दिया जाए।

• ✓M.O.G. ब्रोकरेज सामान्य रियल एस्टेट ब्रोकरेज की एक विशेष शाखा है
• ✓सफलता के लिए भूविज्ञान के सिद्धांतों तथा रियल एस्टेट अभ्यास और नैतिकता का ज्ञान आवश्यक है