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Una propiedad en pleno dominio puede ser una propiedad en fee o una propiedad vitalicia. Una propiedad en fee simple absoluto es la propiedad más amplia reconocida por ley, y su dueño controla la disposición, incluido el derecho a dejarla por testamento. Una propiedad en fee puede quedar condicionada (fee simple defeasible), lo que permite al otorgante recuperar la posesión y poner fin a ella si se incumple la condición. Una propiedad vitalicia dura durante la vida del beneficiario o de otra persona nombrada.

• ✓La propiedad en fee simple absoluto es la más amplia reconocida por ley
• ✓La propiedad en fee simple defeasible puede terminarse si se viola una condición
• ✓La propiedad vitalicia es un pleno dominio porque su duración no está fijada en términos temporales

Según el Common Law inglés, la propiedad no se refería a la cosa poseída, sino a los derechos que poseía el propietario: poseer, usar, gravar, transferir y excluir a los demás. Este concepto de «conjunto de derechos» se aplica tanto a los bienes inmuebles como a los bienes muebles y sigue siendo fundamental para entender la propiedad.

• ✓Históricamente, la propiedad significaba los DERECHOS sobre una cosa, no la cosa en sí
• ✓El conjunto de derechos incluye: poseer, usar, gravar, transferir y excluir a los demás

En la Inglaterra feudal, un estate (dominio) era el interés de propiedad que una persona tenía sobre la tierra. Un dominio en plena propiedad (freehold estate) era de duración indefinida y no estaba sujeto a las cargas serviles del señor feudal; solo los titulares de dominios en plena propiedad podían ejercer una acción real (real action), por lo que únicamente los freeholds eran bienes inmuebles (real property). Un dominio de duración determinada (less-than-freehold estate) tenía una duración especificada.

• ✓Un dominio en plena propiedad (freehold estate) es de duración indefinida y es un bien inmueble (real property)
• ✓Un dominio de duración determinada (less-than-freehold estate) tiene una duración especificada
• ✓Solo los titulares de dominios en plena propiedad podían ejercer una acción real

Los estados de tenencia inferiores al dominio absoluto son los derechos de los inquilinos que rentan o arriendan bienes raíces. Estos estados de arrendamiento se clasifican como propiedad personal, no como propiedad inmobiliaria.

• ✓Los estados de arrendamiento o renta son estados de tenencia inferiores al dominio absoluto
• ✓Los estados de tenencia inferiores al dominio absoluto se clasifican como propiedad personal

En el Common Law inglés, la propiedad se refería a los derechos que poseía el propietario, en lugar de a la cosa en sí. Estos derechos formaban un “haz de derechos” que incluía el derecho de poseer, usar, gravar, transferir y excluir a otros, aplicable tanto a bienes inmuebles como a bienes muebles.

• ✓Históricamente, la propiedad significaba los derechos que tenía el propietario, no la cosa poseída
• ✓El haz de derechos incluye: poseer, usar, gravar, transferir y excluir a otros

Los primeros tribunales ingleses distinguían entre los pleitos en los que un terrateniente desposeído podía recuperar la tierra misma (“real action” = bienes inmuebles) y aquellos en los que el propietario solo podía recuperar daños pecuniarios (“personal” = bienes muebles).

• ✓Una “real action” permitía recuperar la tierra misma, la “real property” (bienes inmuebles).
• ✓Una acción por daños pecuniarios era “personal”, lo que creó el concepto de “personal property” (bienes muebles).

Los primeros tribunales ingleses distinguían entre demandas. Una «acción real» permitía recuperar la tierra misma (la cosa real/los bienes inmuebles). Una «acción personal» solo permitía daños monetarios, y ese interés limitado se denominó «bienes muebles».

• ✓Una acción real permitía recuperar la tierra misma, de ahí los «bienes inmuebles»
• ✓Una acción personal solo permitía daños monetarios, de ahí los «bienes muebles»

Todos los titulares de licencia inmobiliaria, ya sean REALTORS o no, están bajo la jurisdicción del California Department of Real Estate (DRE), que fue fundado como la primera agencia estatal de licencias inmobiliarias de la nación en 1917.

• ✓El DRE de California fue la primera agencia estatal de licencias inmobiliarias de la nación
• ✓El DRE fue fundado en 1917
• ✓Todos los titulares de licencia inmobiliaria, REALTOR o no, están bajo la jurisdicción del DRE

Las organizaciones profesionales del sector inmobiliario evolucionaron a partir de una competencia no organizada en el siglo XIX. La National Association of Real Estate Associations/Boards se formó en 1908 mediante la unificación de unidades locales. Cambió oficialmente su nombre a NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR) el 1 de enero de 1974. CREA (ahora CAR) y la Los Angeles Real Estate Association estuvieron entre los miembros fundadores originales.

• ✓La National Association of Real Estate Associations/Boards se formó en 1908
• ✓La organización cambió su nombre a NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR) el 1 de enero de 1974
• ✓Todos los miembros de una Association/Board of REALTORS se comprometen a cumplir con el Código de Ética de la N.A.R.

California fue admitida en la Unión el 9 de septiembre de 1850, y uno de los primeros actos de la Legislatura fue adoptar un sistema de registro para recopilar y mantener evidencia del título en un lugar público conveniente y seguro. El sistema informa a los posibles compradores y prestamistas sobre la propiedad y el estado del título, protege a las partes inocentes contra ventas secretas y gravámenes no divulgados, y mantiene el título libremente transferible.

• ✓California utiliza un estatuto de “Race Recording” / “Race-Notice Recording” modelado según las colonias americanas originales
• ✓El propósito del registro es impartir aviso constructivo y permitir que el título sea libremente transferible
• ✓El sistema protege a los prestamistas y compradores inocentes contra transferencias secretas y gravámenes no divulgados

El aviso real consiste en información expresa de un hecho. El aviso constructivo es el aviso que brindan los registros públicos; se presume que las personas conocen el contenido de los instrumentos registrados. El registro de un instrumento otorga aviso constructivo desde el momento en que se presenta para su registro (Código Civil de California, Sección 2934).

• ✓Aviso real = información expresa de un hecho
• ✓Aviso constructivo = aviso que se presume de los registros públicos una vez registrado
• ✓Los instrumentos registrados otorgan aviso constructivo a todas las personas desde el momento de su presentación

Después de ser reconocido (otorgado ante un Notario Público o debidamente atestiguado), cualquier instrumento o sentencia que afecte el título o la posesión de bienes inmuebles puede registrarse. Un «instrumento» significa un documento escrito firmado por una persona que transfiere el título, otorga un gravamen o concede un derecho a una deuda u obligación (Gov. Code 27279(a)).

• ✓Un instrumento debe ser reconocido (notariado) o debidamente atestiguado antes de registrarse.
• ✓«Instrumento» incluye escrituras, hipotecas, arrendamientos, contratos de compraventa de inmuebles a plazos, escrituras de fideicomiso y acuerdos entre propietarios.
• ✓Consulte las Secciones 27201, 27201.5, 27287, 27288 del Código de Gobierno de California.

Las leyes de registro permiten (en lugar de exigir) el registro de instrumentos que afectan el título, y penalizan a quienes no aprovechan el registro. Algunas leyes hacen del registro un requisito para un objetivo de política pública (p. ej., el Código Civil de California 2932.5 exige que una cesión sea debidamente reconocida y registrada para que el cesionario ejerza un poder de venta).

• ✓Por lo general, el registro está permitido, no es obligatorio
• ✓No registrar puede resultar en la pérdida de prioridad
• ✓El Código Civil de California 2932.5 exige una cesión debidamente reconocida y registrada para que un cesionario ejerza un poder de venta

Un contrato bilateral intercambia una promesa por una promesa. Un contrato unilateral intercambia una promesa por el cumplimiento efectivo; la segunda parte no está obligada a actuar, pero si actúa, el promitente debe cumplir la promesa.

• ✓Bilateral: promesa dada a cambio de una promesa
• ✓Unilateral: promesa dada para inducir el cumplimiento efectivo (p. ej., recompensa por devolver un perro perdido)
• ✓En los contratos unilaterales, la segunda parte no está obligada a actuar

Un acuerdo nulo no es un contrato en absoluto y carece de efecto legal (p. ej., acuerdo para cometer un delito; menor de 18 años que contrata para un bien inmueble). Un contrato anulable es válido en su forma pero puede ser rechazado por una o más partes (p. ej., contrato de un menor, víctima de fraude). Un contrato no ejecutable es válido pero no puede probarse ni ser objeto de demanda (p. ej., prescrito por el plazo de prescripción legal). Un contrato válido es vinculante y ejecutable con todos los elementos esenciales.

• ✓Nulo: ningún efecto legal en absoluto
• ✓Anulable: válido en su forma pero puede ser rechazado por una parte
• ✓No ejecutable: válido pero no puede probarse ni ser objeto de demanda
• ✓Válido: vinculante con todos los elementos esenciales

Un contrato es un acuerdo entre dos o más personas que consiste en una promesa o promesas mutuas que la ley hará cumplir, o cuyo cumplimiento la ley reconocerá como un deber. El Código Civil de California establece que un contrato es “un acuerdo para hacer o no hacer algo determinado”.

• ✓Un contrato requiere una promesa exigible o promesas mutuas.
• ✓El Código Civil de California define un contrato como un acuerdo para hacer o no hacer algo determinado.

Los contratos pueden ser expresos o implícitos. En un contrato expreso, las partes declaran los términos con palabras (orales o escritas). En un contrato implícito, el acuerdo se demuestra mediante actos y conducta, más que con palabras.

• ✓Contrato expreso: términos declarados con palabras, orales o escritas
• ✓Contrato implícito: acuerdo demostrado mediante actos y conducta
• ✓El contrato implícito de hecho difiere del contrato implícito en derecho, que es creado por la ley por razones de justicia

En cuanto al alcance del cumplimiento, un contrato pendiente de ejecución tiene algo que queda por hacer por una o ambas partes. Un contrato ejecutado es aquel en el que ambas partes han cumplido completamente.

• ✓Pendiente de ejecución: queda algo por hacer
• ✓Ejecutado: ambas partes han cumplido totalmente

Un escrow es un arreglo de fideicomiso pequeño y de corta duración, esencial para las transferencias de bienes raíces y otras transacciones como permutas, arrendamientos, ventas de bienes muebles, valores, préstamos y ventas de casas móviles. La Sección 1057 del Código Civil lo describe como una cesión depositada por un otorgante en manos de un tercero, que se entregará al cumplirse una condición. La Sección 17003 del Código Financiero define el escrow como toda transacción en la que una persona entrega instrumentos escritos, dinero, pruebas de titularidad u otros bienes de valor a un tercero para que los conserve hasta que ocurra un evento especificado o se cumpla una condición.

• ✓La Sección 1057 del Código Civil define el escrow como una cesión depositada en manos de un tercero, que se entrega al cumplirse una condición
• ✓La Sección 17003 del Código Financiero define el escrow como la entrega de instrumentos, dinero o valor a un tercero, conservados hasta que ocurra un evento o condición especificados
• ✓Un escrow es esencialmente un arreglo de fideicomiso pequeño y de corta duración

Se requieren dos elementos esenciales para un escrow de venta válido: (1) un contrato/acuerdo vinculante entre el comprador y el vendedor, y (2) la entrega condicional a un tercero neutral de algo de valor, que normalmente incluye instrumentos escritos de transferencia (grant deed, escritura de transferencia) o de gravamen (deed of trust, escritura de fideicomiso). El acuerdo vinculante puede adoptar cualquier forma legal, incluidos un recibo de depósito (contrato de compra residencial), acuerdos de venta, acuerdos de permuta, acuerdos de opción o instrucciones de escrow bilaterales/unilaterales.

• ✓Un escrow de venta válido requiere un contrato/acuerdo vinculante entre el comprador y el vendedor
• ✓Un escrow de venta válido requiere la entrega condicional de algo de valor a un tercero neutral
• ✓El acuerdo vinculante puede aparecer en cualquier forma legal, incluidos recibos de depósito, acuerdos de permuta o instrucciones de escrow

Un interés de arrendamiento se define por el derecho de posesión y uso exclusivos de un bien inmueble por un período fijo, que ostenta el arrendatario (inquilino). El arrendador (propietario) conserva el título básico (la reversión). Los huéspedes de hoteles, los licenciatarios y los empleados pueden usar el espacio, pero carecen de posesión exclusiva, por lo que no se rigen por el derecho de arrendador-inquilino.

• ✓La característica distintiva de un arrendamiento es el derecho a la posesión exclusiva
• ✓Los huéspedes de hoteles, los licenciatarios y los empleados NO son inquilinos porque carecen de posesión exclusiva
• ✓El arrendador conserva la reversión durante el plazo del arrendamiento

Una tenencia por años continúa durante un período definido fijado de antemano mediante acuerdo. A pesar del nombre, el período puede ser menor de un año, medido en días, semanas o meses. Termina automáticamente al vencimiento sin necesidad de aviso.

• ✓Una tenencia por años tiene un período definido fijado de antemano
• ✓El período puede ser más corto que un año a pesar del nombre
• ✓No se requiere aviso para terminar al vencimiento

Una tenencia periódica continúa por períodos sucesivos (de año en año, de mes en mes o de semana en semana) según lo designen las partes. La tenencia periódica más común es de mes a mes.

• ✓Una tenencia periódica continúa por períodos sucesivos designados
• ✓La tenencia de mes a mes es la tenencia periódica más común
• ✓Requiere un aviso adecuado para terminarla

Aunque un arrendatario tiene un interés en un bien inmueble, la tenencia en arrendamiento se clasifica como bien mueble real — una forma de bien mueble. Se rige por las leyes aplicables a los bienes muebles, no a los bienes inmuebles.

• ✓Una tenencia en arrendamiento es un bien mueble real (un tipo de bien mueble)
• ✓Las tenencias en arrendamiento se rigen por las leyes aplicables a los bienes muebles

Una tenencia a voluntad puede terminarse por decisión unilateral de cualquiera de las partes y no tiene duración designada. Son poco comunes porque la aceptación del arrendador de una renta periódica la convierte en una tenencia periódica (Código Civil de California, Sección 1946). California exige un aviso previo de terminación de 30 días.

• ✓Una tenencia a voluntad no tiene duración designada y puede ser terminada por cualquiera de las partes
• ✓La aceptación de una renta periódica la convierte en una tenencia periódica (CC 1946)
• ✓California exige un aviso previo de terminación de 30 días

Una tenencia por tolerancia surge cuando un arrendatario que entró lícitamente en posesión conserva la posesión después del vencimiento del plazo (un arrendatario que se queda después del vencimiento). Un arrendatario por tolerancia no tiene derecho a notificación.

• ✓Una tenencia por tolerancia surge de un arrendatario que se queda después del vencimiento del arrendamiento
• ✓El arrendatario originalmente entró en posesión de manera lícita
• ✓Un arrendatario por tolerancia no tiene derecho a una notificación de terminación

Un agente es quien representa a otra persona, llamada el principal, en sus tratos con terceros. En una relación de agencia, el principal delega en el agente el derecho de actuar en su nombre y de ejercer cierto grado de discrecionalidad. Los corredores de bienes raíces son típicamente agentes especiales limitados a solicitar y negociar en nombre del principal.

• ✓Código Civil § 2295 (promulgado en 1872): Un agente representa al principal en sus tratos con terceros
• ✓Los corredores de bienes raíces son agentes especiales que, por lo general, no pueden obligar a sus principales ni actuar en su lugar
• ✓El Código de Negocios y Profesiones § 10131 y siguientes regula la agencia especial de los corredores

Una relación de agencia crea un deber fiduciario del agente hacia el principal dentro del curso y alcance de la agencia. Los tribunales comparan este deber con el que un fiduciario debe a los beneficiarios de un fideicomiso. Estos deberes son la fuente de la mayoría de las reclamaciones por negligencia e incumplimiento del deber fiduciario contra los titulares de licencias.

• ✓Los deberes fiduciarios incluyen lealtad, confidencialidad, máximo cuidado, divulgación completa de hechos materiales, rendición de cuentas y trato honesto
• ✓El deber incluye “explicar” y “asesorar” sobre las divulgaciones para que el principal pueda tomar decisiones informadas
• ✓El Código Civil § 2322 y el Código de Probate §§ 16000-16105 comparan el deber del corredor con el deber de un fiduciario

Un vendedor de bienes raíces es agente del corredor de bienes raíces, independientemente de su estatus de empleado o contratista independiente. El corredor es responsable del vendedor. Los deberes que debe el vendedor son iguales al deber que debe el corredor. Los corredores asociados actúan como agentes del corredor responsable, al igual que los vendedores.

• ✓Código Civil de California § 2079.13(b): el deber que debe el vendedor es igual al deber que debe el corredor para quien actúa el vendedor
• ✓El corredor es responsable de los vendedores que actúan como agentes del corredor

Para tener derecho a una comisión, el corredor debe (1) presentar a un comprador dispuesto, con voluntad y capacidad de comprar según los términos y el precio estipulados por el vendedor, o (2) obtener del posible comprador un contrato vinculante en términos que el vendedor acepte posteriormente. El derecho del corredor a una compensación en virtud de un contrato de listado se basa en el contrato de empleo por escrito y exige que el corredor sea la causa determinante de la operación. Un comprador «dispuesto y con voluntad» está preparado para celebrar un contrato vinculante e incondicional; un comprador «con capacidad» tiene la capacidad financiera de obtener los fondos necesarios para consumar la transacción en el momento oportuno.

• ✓Una comisión requiere presentar a un comprador dispuesto, con voluntad y capacidad O obtener un contrato vinculante que el vendedor acepte
• ✓El corredor debe ser la causa determinante de una oferta en virtud de un acuerdo de listado
• ✓Un comprador «con capacidad» debe tener la capacidad financiera de completar la transacción; un comprador «dispuesto y con voluntad» debe estar preparado para celebrar un contrato vinculante e incondicional

El pago de una comisión conforme a un contrato de listado puede quedar sujeto a cualquier condición lícita. El vendedor puede quedar liberado de pagar si el texto del contrato indica que el pago estaba condicionado a una condición que no se cumplió. La carga recae sobre el corredor de demostrar que todas las condiciones se cumplieron. No obstante, si el cumplimiento de una condición se impide por fraude, mala fe o colusión del vendedor con terceros, el corredor puede recuperar su compensación aun si la condición no se cumplió.

• ✓El pago de la comisión puede quedar sujeto a cualquier condición lícita
• ✓La carga recae sobre el corredor de probar que todas las condiciones del contrato se cumplieron
• ✓Si el fraude, la mala fe o la colusión del vendedor impide el cumplimiento de una condición, el corredor aún puede recuperar su compensación

El monto o la tasa de la compensación no puede formar parte de un acuerdo impreso o de formulario para la venta de bienes inmuebles residenciales de cuatro unidades o menos o para la venta de una casa móvil. Dichos acuerdos deben contener un aviso en letra negrita de 10 puntos que indique que las comisiones de bienes raíces no están fijadas por ley y pueden negociarse. El texto requerido se establece en la Sección § 10147.5 del Código de Negocios y Profesiones (Business and Professions Code).

• ✓La tasa de comisión no puede estar preimpresa en contratos de formulario para propiedades residenciales de 4 unidades o menos o ventas de casas móviles
• ✓Los contratos deben contener un aviso en letra negrita de 10 puntos que indique que las comisiones no están fijadas por ley y son negociables (Código de Negocios y Profesiones § 10147.5)

La revocación de la autorización no puede privar al corredor de su compensación si, dentro del plazo del listado, el corredor encontró un comprador listo, dispuesto y capaz al precio y términos del listado. El principal no puede eludir responsabilidad negándose caprichosamente a consumar una venta. El principal no puede revocar a un agente durante las negociaciones y luego vender a ese cliente sin responsabilidad. Cuando el listado es por un período definido con contraprestación valiosa (por ejemplo, promesa de diligencia debida), obliga al vendedor desde su celebración. Existe una distinción clave entre el PODER de revocar y el DERECHO de revocar: el principal siempre tiene el poder de revocar en cualquier momento, pero la revocación indebida incumple el contrato y puede generar responsabilidad.

• ✓El principal tiene el PODER de revocar la agencia en cualquier momento, pero no necesariamente el DERECHO de revocar sin responsabilidad
• ✓La revocación indebida incumple el contrato de listado y puede hacer responsable al principal por la comisión o por daños
• ✓El principal no puede revocar a un agente durante las negociaciones y luego venderle a ese mismo cliente sin responsabilidad
• ✓El principal puede revocar sin responsabilidad si el agente no actuó con la diligencia debida o incumplió sus deberes fiduciarios

Un acuerdo de listado está orientado a resultados. El derecho del corredor a una comisión no depende de la cantidad de trabajo realizado. Aunque el corredor no invierta tiempo ni esfuerzo, si presenta un comprador listo, dispuesto y capaz de comprar según los términos del listado, el corredor ha ganado su compensación. Por el contrario, un esfuerzo considerable sin presentar a dicho comprador no genera nada.

• ✓El derecho del corredor a una comisión no depende de la cantidad de trabajo realizado
• ✓Presentar a un comprador listo, dispuesto y capaz según los términos del listado otorga la comisión, independientemente del esfuerzo realizado

Un corredor u otro fiduciario que se apropie o oculte fraudulentamente fondos en fideicomiso comete un delito. Esto subraya el deber fiduciario que los titulares de licencia tienen al manejar el dinero de los clientes.

• ✓La apropiación o el ocultamiento fraudulento de fondos en fideicomiso por parte de un corredor o fiduciario es un delito (PC 506).
• ✓Un corredor o agente que retenga fondos a su principal, o que presente una contabilidad falsa, comete un delito menor (PC 536, 536a).

Los titulares de licencias de bienes raíces deben comprender las distinciones entre los delitos de hurto, porque los clientes u otras personas con quienes interactúan pueden cometer delitos. El hurto mayor (a diferencia del hurto menor) generalmente ocurre cuando el valor del dinero, trabajo o bienes raíces o personales tomados supera los $400. Sin embargo, el hurto de ciertos cultivos agrícolas, animales de granja y bienes raíces separados del terreno se define como hurto mayor incluso con valores inferiores a $400.

• ✓Se comete hurto mayor cuando el valor tomado supera los $400 (PC 484, 487, 488)
• ✓El hurto de cultivos agrícolas, animales de granja y bienes raíces separados del terreno es hurto mayor por debajo de $400 (PC 487a-487g)
• ✓Si existe duda sobre si una transacción implica un delito, el titular de una licencia debe obtener asesoramiento legal

Otorgar o registrar una escritura sabiendo que el otorgante no tiene título, o ser parte de una transferencia fraudulenta de un inmueble, es un delito. Vender el mismo terreno dos veces a personas diferentes también es delito.

• ✓Otorgar o registrar una escritura sabiendo que el otorgante no tiene título de propiedad es un delito (Código Penal de California, PC 531a)
• ✓Vender el mismo terreno dos veces a personas diferentes es un delito (PC 533)
• ✓La ocultación deliberada por parte de una persona casada de la necesidad de contar con el consentimiento del cónyuge para la venta o hipoteca de un terreno es un delito (PC 534)

Hacer u obtener un estado financiero falso para obtener crédito para sí mismo o para otra persona es un delito. Firmar el nombre de otra persona o de una persona ficticia sin autorización, o falsificar/alterar documentos como contratos de arrendamiento, escrituras o cheques con intención de defraudar, constituye falsificación.

• ✓Hacer u obtener un estado financiero falso para obtener crédito es un delito (PC 532a)
• ✓Falsificar, alterar o contrahacer contratos de arrendamiento, escrituras o cheques con intención de defraudar es un delito (PC 470, 473)

Sobornar a un prestamista para obtener crédito, y aceptar dicho soborno, son ambos delitos. Aceptar compensación de una compañía de títulos o de escrow como incentivo para referir negocios de títulos está prohibido.

• ✓Sobornar a un prestamista para obtener crédito, y aceptar el soborno, son delitos (PC 639, 639a)
• ✓Aceptar compensación de una compañía de títulos o de escrow como incentivo para referir negocios de títulos es un delito (PC 641.4)

Desviar fondos de construcción de su propósito previsto, o usar un comprobante falso para obtener fondos de préstamos de construcción, es un delito. Dar una comisión ilegal (kickback) de fondos de construcción también es un delito.

• ✓La desviación de fondos de construcción o el uso de un comprobante falso para obtener fondos de préstamo es un delito (PC 484b, 484c)
• ✓Dar una comisión ilegal de fondos de construcción es un delito (PC 532e)

Obtener propiedad ajena mediante extorsión —usando fuerza o amenaza de daño a la persona, la propiedad o la reputación— es un delito. Otros delitos contra la propiedad incluyen retirar estructuras de una propiedad hipotecada con intención de defraudar.

• ✓La extorsión (fuerza o amenaza de daño a la persona, la propiedad o la reputación) para obtener propiedad es un delito (PC 518, 519)
• ✓Retirar una estructura de una propiedad hipotecada o después de una ejecución hipotecaria con intención de defraudar es un delito (PC 502.5)

Colocar letreros publicitarios en una propiedad pública o privada sin autorización (excepto la publicación de avisos legales) es un delito. Copiar documentos de una compañía de títulos sin autorización y con la intención de usarlos también está prohibido.

• ✓Colocar letreros publicitarios en una propiedad sin autorización es un delito, excepto los avisos legales (PC 556, 556.1, 556.2)
• ✓Copiar documentos de una compañía de títulos sin autorización y con la intención de usarlos es un delito (PC 496c)

Un deudor que vende un bien cubierto por un acuerdo de garantía y no paga al acreedor garantizado el monto adeudado (o el producto de la venta, el que sea menor) comete un delito.

• ✓El incumplimiento por parte de un deudor de pagar al acreedor garantizado tras la venta de un bien sujeto a garantía es un delito (PC 504b)
• ✓El monto adeudado es el monto exigible conforme al acuerdo de garantía o el producto de la venta, el que sea menor

Cuando un préstamo es financiado o un pagaré es comprado por más de un inversionista/prestamista privado, la transacción es un préstamo “con múltiples prestamistas” o “fraccionado”. Estos pagarés son valores mobiliarios regulados por la Real Estate Law y la Corporate Securities Law of 1968. El corredor debe calificar la oferta mediante exención o registro.

• ✓La Sección 25019 del Corporations Code describe los pagarés como valores mobiliarios, salvo que estén exentos.
• ✓La exención para múltiples prestamistas se establece en la Sección 10237 y siguientes del Business and Professions Code y en la Sección 25102.5 del Corporations Code.
• ✓Las participaciones deben ofrecerse mediante exención o mediante registro/permiso del DOC.

El corredor (MLB) debe notificar al DRE dentro de los 30 días posteriores a la primera transacción con múltiples prestamistas y dentro de los 30 días posteriores a cualquier cambio sustancial. Un agente de administración de préstamos debe notificar dentro de los 30 días posteriores a la administración de préstamos con pagos que superen los $125,000 en cualquier período de 3 meses consecutivos o cuando los prestamistas con derecho a pagos superen los 120.

• ✓Notificar al DRE dentro de los 30 días posteriores a la primera transacción con múltiples prestamistas (B&P 10238(a))
• ✓Notificar dentro de los 30 días posteriores a cualquier cambio sustancial
• ✓La notificación de administración de préstamos se activa con $125,000 en 3 meses o más de 120 inversionistas (B&P 10238(b))

El pagaré no puede venderse a más de 10 personas, quienes deben cumplir con los requisitos de idoneidad de ingresos o patrimonio neto. La inversión no puede exceder el 10 % del patrimonio neto (excluyendo la vivienda, los muebles y el automóvil) ni el 10 % del ingreso bruto ajustado.

• ✓El pagaré no puede venderse a más de 10 personas
• ✓La inversión no puede exceder el 10 % del patrimonio neto (excluyendo la vivienda, los muebles y el automóvil)
• ✓La inversión no puede exceder el 10 % del ingreso bruto ajustado (B&P 10238(f))

El Artículo 6 impone límites de relación préstamo-valor: 80% del valor justo de mercado actual para propiedad mejorada, 50% para propiedad no mejorada, y 65% para lotes unifamiliares con zonificación residencial y mejoras fuera del sitio instaladas. Los límites pueden superarse con justificación por escrito en el expediente.

• ✓Máximo de LTV del 80% para bien inmueble mejorado
• ✓Máximo de LTV del 50% para propiedad no mejorada
• ✓LTV del 65% para lotes unifamiliares con zonificación residencial y mejoras fuera del sitio (B&P 10238(h))

La propiedad inmobiliaria que garantiza un préstamo con múltiples prestamistas debe estar ubicada en California. Los pagarés fraccionados y las escrituras de fideicomiso no pueden quedar sujetos a subordinación a ninguna escritura de fideicomiso creada con posterioridad, y los pagarés fraccionados no pueden ser pagarés promocionales.

• ✓La propiedad en garantía debe estar ubicada en California
• ✓Los pagarés no pueden, por sus términos, quedar sujetos a subordinación a escrituras de fideicomiso posteriores
• ✓Los pagarés fraccionados no pueden ser pagarés promocionales (B&P 10238(d)(1) y (d)(2))

Los pagarés promocionales están garantizados por gravámenes sobre parcelas separadas en una subdivisión, otorgados sobre propiedad no mejorada o antes de la primera compra de propiedad mejorada, que son o pueden volverse subordinados. Existen dos exclusiones: los pagarés otorgados más de tres años antes de la oferta, y los préstamos de construcción con primer gravamen que tienen calendarios de desembolso y seguro de título.

• ✓Exclusión 1: pagaré otorgado más de tres años antes de ser ofrecido para la venta
• ✓Exclusión 2: préstamo de construcción con primera escritura de fideicomiso, con desembolsos según avance de obra y seguro de título
• ✓La segunda exclusión no se extiende a terrenos no mejorados ni a terrenos con solo mejoras fuera del sitio o en el sitio

Los pagarés fraccionados deben estar garantizados directamente por bienes inmuebles. No se permiten cesiones en garantía (hipotecaciones) de pagarés fraccionados, ya que esto causaría la pérdida de la exención del registro de valores para la colocación cuasi privada.

• ✓La hipotecación mediante cesión en garantía causa la pérdida de la exención de colocación cuasi privada
• ✓Los pagarés fraccionados deben estar garantizados directamente por bienes inmuebles (B&P 10237 y siguientes)

Los valores deben ser emitidos y vendidos a través de un corredor de bienes raíces con licencia que actúe como agente o principal. No se permiten operaciones consigo mismo, salvo en dos situaciones de hecho divulgadas que impliquen la adquisición en ejecución hipotecaria o la reventa de inventario ejecutado, siempre que el interés del corredor se divulgue primero.

• ✓No se permiten operaciones consigo mismo según B&P 10231.2, salvo dos excepciones divulgadas
• ✓Excepción 1: adquirir un pagaré o propiedad en ejecución hipotecaria para la cual el corredor es agente de administración
• ✓Excepción 2: revender propiedad ejecutada del inventario cuando el corredor era agente de administración

El interés de cada inversionista/prestamista privado debe ser idéntico en los términos subyacentes, incluidas la tasa de interés, las comisiones de servicio y la distribución de cargos por mora/penalizaciones por pago anticipado. Los inversionistas pueden tener porcentajes diferentes, pero no se permite la separación del principal o los intereses. Los intereses deben evidenciarse mediante cesiones fraccionadas proporcionales, no mediante certificados de participación.

• ✓La tasa de interés, las comisiones de servicio y las distribuciones de comisiones deben ser idénticas entre los inversionistas
• ✓No se permite la separación del principal o los intereses (flujos de ingresos o diferenciales de rendimiento)
• ✓Los intereses deben ser cesiones fraccionadas proporcionales, no certificados de participación (Corp Code 25100(s))

Los corredores deben informar a los inversionistas sobre su derecho a un avalúo independiente o a la evaluación del MLB. Los préstamos de construcción/rehabilitación requieren un tasador calificado por OREA y un avalúo conforme a USPAP con valores “tal como está” y “una vez terminado”. Se aplican siete salvaguardias y el préstamo no puede exceder $2,500,000.

• ✓Se debe ofrecer un avalúo independiente o la evaluación del MLB (renunciable por escrito)
• ✓El tasador del préstamo de construcción debe tener licencia de OREA y cumplir con USPAP
• ✓El préstamo de construcción/rehabilitación no puede exceder $2,500,000 (B&P 10230(h)(4))
• ✓Requiere escrow neutral e independiente, financiamiento completo, calendario de desembolsos e inspecciones independientes

La documentación debe exigir que el incumplimiento de cualquier interés sea incumplimiento de todos los intereses, y que los titulares de más del 50 % de los intereses beneficiarios gobiernen las acciones que vinculan a todos los titulares. La declaración jurada de acción mayoritaria excluye al corredor o afiliado que emitió o presta servicios al préstamo.

• ✓El incumplimiento de cualquier interés es incumplimiento de todos los intereses
• ✓Más del 50 % de los intereses beneficiarios gobiernan las acciones (declaración jurada de acción mayoritaria)
• ✓El corredor/afiliado que emite o presta servicios al préstamo queda excluido para determinar la mayoría (Código Civil de California 2941.9)

Los corredores de préstamos hipotecarios (MLB) deben usar las declaraciones de divulgación del prestamista/comprador publicadas por el DRE antes de aceptar fondos. Formularios 851A (originación), 851B (venta de pagaré existente), 851C (hipotecaciones, prohibidas en transacciones con múltiples prestamistas) y 851D (múltiples propiedades/gravamen global). Los MLB no pueden elaborar sus propios formularios sin el permiso del DRE para 25 o más corredores umbral.

• ✓Cuatro formularios del DRE: 851A, 851B, 851C y 851D para transacciones distinguibles
• ✓Las hipotecaciones del Formulario 851C están prohibidas en transacciones con múltiples prestamistas
• ✓Los MLB no pueden elaborar sus propios formularios sin el permiso del DRE para 25 o más corredores umbral

Todos los fondos recibidos de los inversionistas son fondos en fideicomiso gestionados conforme a B&P 10145. El MLB debe presentar informes trimestrales y anuales preparados por un CPA si los pagos adeudados en cualquier período de 3 meses superan $125,000 o si las personas con derecho superan 120. Los criterios del artículo 6 se aplican a los pagos ADEUDADOS, mientras que el artículo 5 se aplica a los pagos COBRADOS.

• ✓Los fondos de los inversionistas son fondos en fideicomiso (B&P 10145, 10CCR 2830.1)
• ✓Se requieren informes de CPA si los pagos adeudados superan $125,000 en 3 meses o si hay 120 inversionistas o más
• ✓El artículo 6 utiliza los pagos ADEUDADOS; el artículo 5 utiliza los pagos COBRADOS

Se requiere un acuerdo escrito de servicio para prestar servicios de préstamos. La prueba del contrato de inversión (Howey/Turner) exige: inversión de dinero, expectativa de ganancias, empresa común y dependencia exclusiva de los esfuerzos de gestión de un promotor o tercero. Los pagos deben transmitirse a prorrata dentro de los 25 días posteriores a su recepción.

• ✓Se requiere un acuerdo escrito de servicio (B&P 10233, 10238(k))
• ✓Los pagos deben transmitirse a prorrata dentro de los 25 días posteriores a su recepción
• ✓La prestación de servicios de préstamos a cambio de compensación requiere una licencia de corredor de bienes raíces, salvo que se esté exento

A solicitud, el corredor debe proporcionar a los inversionistas los nombres y direcciones de los demás compradores. El corredor no puede tener ningún derecho de opción para adquirir los intereses fraccionados de los inversionistas o la propiedad en garantía, excepto según lo autorizado (por ejemplo, ejecución hipotecaria con consentimiento concurrente).

• ✓El corredor debe proporcionar los nombres y direcciones de los compradores a solicitud (B&P 10238(m))
• ✓El corredor no puede tener un derecho futuro de adquirir intereses de los inversionistas, excepto según lo autorizado (B&P 10238(n))
• ✓El corredor puede adquirir intereses en un contexto de ejecución hipotecaria con consentimiento concurrente