Historical Derivations +9California · real estate · Filipino

Ang isang freehold estate ay maaaring isang estate in fee o isang life estate. Ang estate in fee simple absolute ay ang pinakamalaking estate na kinikilala ng batas, kung saan kinokontrol ng may-ari ang disposisyon kasama ang karapatang ipamana ito sa pamamagitan ng testamento. Ang isang fee estate ay maaaring maging qualified sa pamamagitan ng isang kondisyon (fee simple defeasible), na nagpapahintulot sa grantor na muling pumasok at wakasan ito kung ang kondisyon ay nilabag. Ang life estate ay tumatagal habang nabubuhay ang grantee o ibang pinangalanang tao.

• ✓Ang fee simple absolute ay ang pinakamalaking estate na kinikilala ng batas
• ✓Ang fee simple defeasible ay maaaring wakasan kung ang isang kondisyon ay nilabag
• ✓Ang life estate ay isang freehold dahil ang tagal nito ay hindi nakapirmi sa mga tuntunin ng oras

Sa ilalim ng English Common Law, ang ari-arian ay tumutukoy hindi sa bagay na pagmamay-ari kundi sa mga karapatang taglay ng may-ari: mag-angkin, gumamit, magpataw ng pasanin, maglipat, at magtangi sa iba. Ang konseptong ito na “bungkos ng mga karapatan” ay naaangkop sa parehong real at personal na ari-arian at nananatiling saligan sa pag-unawa sa pagmamay-ari.

• ✓Noong una, ang ari-arian ay nangangahulugan ng mga KARAPATAN sa isang bagay, hindi ang bagay mismo
• ✓Kasama sa bungkos ng mga karapatan ang: mag-angkin, gumamit, magpataw ng pasanin, maglipat, at magtangi sa iba

Sa pyudal na Inglatera, ang estate ay ang interes ng pagmamay-ari ng isang tao sa lupa. Ang freehold estate ay may hindi tiyak na tagal at hindi napapailalim sa mga servile incident ng overlord; tanging mga may-ari ng freehold lamang ang maaaring magsampa ng real action, kaya tanging mga freehold ang real property. Ang less-than-freehold estate ay may tiyak na tagal.

• ✓Ang freehold estate ay may hindi tiyak na tagal at ito ay real property
• ✓Ang less-than-freehold estate ay may tiyak na tagal
• ✓Tanging mga may-ari ng freehold estate lamang ang maaaring magsampa ng real action

Ang mga less-than-freehold estate ay ang mga karapatan ng mga nangungupahan na umuupa o nagpapaupa ng real property. Ang mga leasehold estate na ito ay inuuri bilang personal property, hindi real property.

• ✓Ang mga leasehold/rental estate ay mga less-than-freehold estate
• ✓Ang mga less-than-freehold estate ay inuuri bilang personal property

Sa English Common Law, ang ari-arian ay tumutukoy sa mga karapatang taglay ng may-ari sa halip na sa bagay mismo. Ang mga karapatang ito ay bumubuo ng isang “bigkis ng mga karapatan” na kinabibilangan ng karapatang mag-angkin, gumamit, maglagay ng encumbrance, maglipat, at magbukod sa iba, na naaangkop sa parehong real at personal na ari-arian.

• ✓Noong una, ang ari-arian ay nangangahulugan ng mga karapatan ng may-ari, hindi ang bagay na pag-aari
• ✓Kasama sa bigkis ng mga karapatan ang: mag-angkin, gumamit, maglagay ng encumbrance, maglipat, at magbukod sa iba

Noong maagang panahon, kinilala ng mga hukuman sa Inglatera ang pagkakaiba ng mga demanda kung saan maaaring mabawi ng isang pinaalis na may-ari ng lupa ang mismong lupa (“real action” = real property) at ng mga demanda kung saan ang may-ari ay makakabawi lamang ng danyos na salapi (“personal” = personal property).

• ✓Ang isang “real action” ay nagpapahintulot sa pagbawi ng aktwal na lupa, ang “real property”
• ✓Ang isang aksyon para sa danyos na salapi ay “personal,” na lumikha ng konsepto ng “personal property”

Noong sinaunang mga korte sa Inglatera, pinaghiwalay ang mga demanda. Ang isang real action ay nagpapahintulot sa pagbawi ng lupain mismo (ang tunay na bagay/real property). Ang isang personal action ay nagpapahintulot lamang ng bayad-pinsala na pera, at ang limitadong interes na iyon ay tinawag na personal property.

• ✓Ang real action ay nagpapahintulot sa pagbawi ng lupain mismo, kaya tinawag na “real property”
• ✓Ang personal action ay nagpapahintulot lamang ng bayad-pinsala na pera, kaya tinawag na “personal property”

Lahat ng may lisensya sa real estate, maging REALTOR o hindi, ay nasa ilalim ng hurisdiksyon ng California Department of Real Estate (DRE), na itinatag bilang unang ahensya ng estado sa bansa na naglilisensya ng real estate noong 1917.

• ✓Ang California DRE ang unang ahensya ng estado sa bansa na naglilisensya ng real estate.
• ✓Ang DRE ay itinatag noong 1917.
• ✓Lahat ng may lisensya sa real estate, maging REALTOR o hindi, ay nasa ilalim ng hurisdiksyon ng DRE.

Ang mga samahan sa kalakalan ng real estate ay umunlad mula sa hindi organisadong kompetisyon noong 1800s. Ang National Association of Real Estate Associations/Boards ay nabuo noong 1908 sa pamamagitan ng pag-iisa ng mga lokal na yunit. Opisyal nitong pinalitan ang pangalan nito tungong NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR) noong Enero 1, 1974. Ang CREA (ngayon ay CAR) at ang Los Angeles Real Estate Association ay kabilang sa orihinal na mga nagtatag na miyembro.

• ✓Ang National Association of Real Estate Associations/Boards ay nabuo noong 1908
• ✓Pinalitan ng organisasyon ang pangalan nito tungong NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR) noong Enero 1, 1974
• ✓Lahat ng miyembro ng isang Association/Board of REALTORS ay nangangakong sumunod sa N.A.R. Code of Ethics

Ang California ay tinanggap sa Unyon noong Setyembre 9, 1850, at isa sa mga unang ginawa ng Lehislatura ay ang pagpapatibay ng isang sistema ng pagtatala upang mangolekta at mapanatili ang ebidensiya ng titulo sa isang maginhawa at ligtas na pampublikong lugar. Ang sistema ay nagpapaalam sa mga potensyal na mamimili at nagpapautang tungkol sa pagmamay-ari at kalagayan ng titulo, nagpoprotekta sa mga inosenteng partido laban sa mga lihim na benta at hindi isiniwalat na mga encumbrance, at pinapanatiling malayang naililipat ang titulo.

• ✓Gumagamit ang California ng batas na Race Recording / Race-Notice Recording na hinubog ayon sa orihinal na mga Kolonyang Amerikano
• ✓Ang layunin ng pagtatala ay magbigay ng constructive notice at payagan ang titulo na malayang mailipat
• ✓Pinoprotektahan ng sistema ang mga inosenteng nagpapautang at mamimili laban sa mga lihim na paglilipat at hindi isiniwalat na mga lien

Ang aktuwal na abiso ay binubuo ng tahasang impormasyon ng isang katotohanan. Ang konstruktibong abiso ay abisong ibinibigay ng mga pampublikong rekord; ipinapalagay na alam ng mga tao ang mga nilalaman ng mga naitalang instrumento. Ang pagtatala ng isang instrumento ay nagbibigay ng konstruktibong abiso mula sa oras na ito ay ihain para sa pagtatala (Seksyon 2934 ng Civil Code).

• ✓Aktuwal na abiso = tahasang impormasyon ng isang katotohanan
• ✓Konstruktibong abiso = abisong ipinapalagay mula sa mga pampublikong rekord kapag naitala na
• ✓Ang mga naitalang instrumento ay nagbibigay ng konstruktibong abiso sa lahat ng tao mula sa oras na ihain

Pagkatapos ma-acknowledge (isagawa sa harap ng Notaryo Publiko o wastong nasaksihan), anumang instrumento o judgment na nakaaapekto sa titulo o paghawak sa real property ay maaaring i-record. Ang ibig sabihin ng instrumento ay isang nakasulat na papel na pinirmahan ng isang tao na naglilipat ng titulo, nagbibigay ng lien, o nagbibigay ng karapatan sa isang utang o tungkulin (Gov. Code 27279(a)).

• ✓Ang isang instrumento ay dapat ma-acknowledge (na-notaryo) o wastong nasaksihan bago i-record
• ✓Kasama sa instrumento ang mga deed, mortgage, lease, land contract, deed of trust, at mga kasunduan sa pagitan ng mga may-ari
• ✓Tingnan ang Government Code Sections 27201, 27201.5, 27287, 27288

Ang mga batas sa pagtatala ay nagpapahintulot (sa halip na nag-aatas) ng pagtatala ng mga instrumentong nakakaapekto sa titulo, at pinaparusahan ang mga hindi sumasamantala sa pagtatala. Ginagawang paunang kondisyon ng ilang batas ang pagtatala para sa isang layunin ng pampublikong patakaran (hal., ang Civil Code 2932.5 ay nag-aatas na ang assignment ay wastong pinatunayan at naitala upang ang assignee ay makapagsagawa ng kapangyarihang magbenta).

• ✓Ang pagtatala ay karaniwang pinapahintulutan, hindi inaatas
• ✓Ang hindi pagtatala ay maaaring magresulta sa pagkawala ng priyoridad
• ✓Ang Civil Code 2932.5 ay nag-aatas ng wastong pinatunayang at naitalang assignment upang ang assignee ay makapagsagawa ng kapangyarihang magbenta

Ang bilateral na kontrata ay nagpapalitan ng pangako para sa pangako. Ang unilateral na kontrata ay nagpapalitan ng pangako para sa aktwal na pagganap; ang ikalawang partido ay hindi obligadong kumilos, ngunit kung kumilos sila, dapat tuparin ng nangako ang pangako.

• ✓Bilateral: pangako na ibinigay kapalit ng isang pangako
• ✓Unilateral: pangako na ibinigay upang hikayatin ang aktwal na pagganap (hal., premyo para sa pagbabalik ng nawawalang aso)
• ✓Sa mga unilateral na kontrata, ang ikalawang partido ay hindi obligadong kumilos

Ang kasunduang walang bisa ay hindi isang kontrata sa kabuuan at walang legal na epekto (hal., kasunduan na gumawa ng krimen; menor de edad na wala pang 18 taong gulang na pumapasok sa kontrata para sa real property). Ang kontratang maaaring iwalang-bisa ay may bisa sa mismong anyo nito ngunit maaaring tanggihan ng isa o higit pang partido (hal., kontrata ng menor de edad, biktima ng panlilinlang). Ang kontratang hindi maipapatupad ay may bisa ngunit hindi mapapatunayan o maisasakdal (hal., hinaharang ng statute of limitations). Ang kontratang may bisa ay nagbubuklod at maipapatupad kasama ang lahat ng mahalagang elemento.

• ✓Walang bisa: walang legal na epekto sa kabuuan
• ✓Maaaring iwalang-bisa: may bisa sa anyo ngunit maaaring tanggihan ng isang partido
• ✓Hindi maipapatupad: may bisa ngunit hindi mapapatunayan o maisasakdal
• ✓May bisa: nagbubuklod kasama ang lahat ng mahalagang elemento

Ang kontrata ay isang kasunduan sa pagitan ng dalawa o higit pang mga tao na binubuo ng isang pangako o magkabilang pangako na ipapatupad ng batas, o ang pagtupad nito ay kikilalanin ng batas bilang isang tungkulin. Ang Kodigo Sibil ng California ay nagsasaad na ang kontrata ay “isang kasunduan na gawin o hindi gawin ang isang tiyak na bagay.”

• ✓Ang isang kontrata ay nangangailangan ng maipapatupad na pangako o magkabilang pangako
• ✓Ang Kodigo Sibil ng California ay tumutukoy sa kontrata bilang isang kasunduan na gawin o hindi gawin ang isang tiyak na bagay

Ang mga kontrata ay maaaring hayag o ipinahihiwatig. Sa isang hayag na kontrata, ipinapahayag ng mga partido ang mga tuntunin sa pamamagitan ng mga salita (pasalita o pasulat). Sa isang ipinahihiwatig na kontrata, ang kasunduan ay ipinapakita ng mga kilos at pag-uugali sa halip na mga salita.

• ✓Hayag na kontrata: ang mga tuntunin ay nakasaad sa mga salita, pasalita o pasulat
• ✓Ipinahihiwatig na kontrata: ang kasunduan ay ipinapakita ng mga kilos at pag-uugali
• ✓Ang kontratang ipinahihiwatig sa katotohanan ay naiiba sa kontratang ipinahihiwatig sa batas, na nililikha ng batas dahil sa mga dahilan ng katarungan

Tungkol sa lawak ng pagtupad, ang isang executory contract ay may natitira pang dapat gawin ng isa o parehong partido. Ang isang executed contract ay yaong ganap nang nakatupad ang parehong partido.

• ✓Executory: may natitira pang dapat gawin
• ✓Executed: ganap nang nakatupad ang parehong partido

Ang escrow ay isang maliit, panandaliang trust arrangement na mahalaga para sa mga paglilipat ng real property at iba pang transaksyon tulad ng exchanges, leases, sales ng personal property, securities, loans, at mobilehome sales. Inilalarawan ito ng Civil Code Section 1057 bilang isang grant na idineposito ng grantor sa ikatlong tao, na ibibigay kapag natupad ang isang kondisyon. Ang Financial Code Section 17003 ay nagtatakda ng escrow bilang anumang transaksyon kung saan ang isang tao ay naghahatid ng mga written instrument, pera, ebidensya ng titulo, o iba pang bagay na may halaga sa ikatlong tao upang itago hanggang mangyari ang isang tinukoy na pangyayari o matupad ang kondisyon.

• ✓Ang Civil Code Section 1057 ay nagtatakda ng escrow bilang isang grant na idineposito sa ikatlong tao, na ibinibigay kapag natupad ang isang kondisyon
• ✓Ang Financial Code Section 17003 ay nagtatakda ng escrow bilang paghahatid ng mga instrumento, pera, o halaga sa ikatlong tao na itinatago hanggang mangyari ang tinukoy na pangyayari o kondisyon
• ✓Ang escrow ay mahalagang isang maliit at panandaliang trust arrangement

Dalawang mahahalagang elemento ang kailangan para sa balidong escrow sa pagbebenta: (1) isang kontrata/kasunduang may-bisa at nagbubuklod sa pagitan ng mamimili at nagbibili, at (2) kondisyonal na paghahatid sa isang neutral na ikatlong partido ng isang bagay na may halaga, kadalasang kasama ang mga nakasulat na instrumento ng paglilipat (grant deed) o encumbrance (deed of trust). Ang kontrata/kasunduang may-bisa at nagbubuklod ay maaaring nasa anumang legal na anyo, kabilang ang resibo ng deposito (kasunduan sa pagbili ng tirahan), mga kasunduan sa pagbebenta, mga kasunduan sa palitan, mga kasunduan sa opsyon, o bilateral/unilateral na mga tagubilin sa escrow.

• ✓Ang isang balidong escrow sa pagbebenta ay nangangailangan ng kontrata/kasunduang may-bisa at nagbubuklod sa pagitan ng mamimili at nagbibili
• ✓Ang isang balidong escrow sa pagbebenta ay nangangailangan ng kondisyonal na paghahatid ng isang bagay na may halaga sa isang neutral na ikatlong partido
• ✓Ang kontrata/kasunduang may-bisa at nagbubuklod ay maaaring nasa anumang legal na anyo kabilang ang mga resibo ng deposito, mga kasunduan sa palitan, o mga tagubilin sa escrow

Ang leasehold interest ay binibigyang-kahulugan ng karapatan sa eksklusibong posesyon at paggamit ng real property sa loob ng takdang panahon na hawak ng lessee (nangungupahan). Ang lessor (landlord) ay nagpapanatili ng pangunahing titulo (ang reversion). Ang mga partidong tulad ng mga bisita sa hotel, licensee, at empleyado ay maaaring gumamit ng espasyo ngunit walang eksklusibong posesyon, kaya hindi sila nasasaklaw ng batas sa landlord-tenant.

• ✓Ang natatanging katangian ng isang leasehold ay ang karapatan sa eksklusibong posesyon
• ✓Ang mga bisita sa hotel, licensee, at empleyado ay HINDI mga nangungupahan dahil wala silang eksklusibong posesyon
• ✓Hawak ng landlord ang reversion sa buong termino ng lease

Ang estate for years ay nagpapatuloy sa loob ng isang tiyak na panahon na itinakda nang maaga sa pamamagitan ng kasunduan. Sa kabila ng pangalan, ang panahon ay maaaring mas maikli kaysa isang taon, at sinusukat sa mga araw, linggo, o buwan. Nagtatapos ito nang awtomatiko sa pag-expire nang walang abiso.

• ✓Ang estate for years ay may tiyak na panahon na itinakda nang maaga
• ✓Ang panahon ay maaaring mas maikli kaysa isang taon sa kabila ng pangalan
• ✓Walang abiso na kinakailangan upang wakasan ito sa pag-expire

Ang pana-panahong pag-upa ay nagpapatuloy sa magkakasunod na panahon (taon-taon, buwan-buwan, o linggo-linggo) ayon sa itinakda ng mga partido. Ang pinakakaraniwang pana-panahong pag-upa ay buwan-buwan.

• ✓Ang pana-panahong pag-upa ay nagpapatuloy sa magkakasunod na itinakdang panahon
• ✓Ang buwan-buwan ay ang pinakakaraniwang pana-panahong pag-upa
• ✓Nangangailangan ito ng nararapat na paunawa upang wakasan

Bagama't ang lessee ay may interes sa real property, ang leasehold estate ay klasipikado bilang chattel real - isang uri ng personal property. Pinamamahalaan ito ng mga batas na naaangkop sa personal property, hindi sa real property.

• ✓Ang leasehold estate ay chattel real (personal property)
• ✓Ang mga leasehold estate ay pinamamahalaan ng mga batas na naaangkop sa personal property

Ang estate at will ay isang pagpapaupa na maaaring tapusin sa unilateral na desisyon ng alinmang panig nang walang itinakdang tagal. Bihira ito dahil ang pagtanggap ng landlord ng periodic na upa ay ginagawa itong periodic tenancy (Civil Code Section 1946). Ang California ay nangangailangan ng 30-araw na paunang abiso ng pagtatapos.

• ✓Ang estate at will ay walang itinakdang tagal at maaaring tapusin ng alinmang panig
• ✓Ang pagtanggap ng periodic na upa ay nagpapalit nito sa periodic tenancy (CC 1946)
• ✓Ang California ay nangangailangan ng 30-araw na paunang abiso ng pagtatapos

Ang estate at sufferance ay nabubuo kapag ang isang nangungupahan na lehitimong nakapasok sa pagmamay-ari ay nagpapatuloy sa pagmamay-ari pagkatapos ng pagtatapos ng termino (isang nangungupahang nanatili o holdover tenant). Ang isang tenant at sufferance ay walang karapatan sa abiso.

• ✓Ang estate at sufferance ay nagmumula sa isang nangungupahang nanatili pagkatapos ng pagtatapos ng lease.
• ✓Ang nangungupahan ay orihinal na lehitimong nakapasok sa pagmamay-ari.
• ✓Ang isang tenant at sufferance ay walang karapatan sa abiso ng pagtatapos.

Ang ahente ay isang tao na kumakatawan sa iba, na tinatawag na principal, sa mga pakikipagtransaksyon sa ikatlong tao. Sa isang ugnayang ahensya, ipinagkakaloob ng principal sa ahente ang karapatang kumilos sa kanyang ngalan at gamitin ang ilang antas ng pagpapasya. Ang mga real estate broker ay karaniwang mga espesyal na ahente na limitado sa paghikayat at pakikipagnegosasyon sa ngalan ng principal.

• ✓Civil Code § 2295 (pinagtibay noong 1872): Ang isang ahente ay kumakatawan sa principal sa mga pakikipagtransaksyon sa ikatlong tao
• ✓Ang mga real estate broker ay mga espesyal na ahente na sa pangkalahatan ay hindi maaaring mag-obliga sa kanilang principal o kumilos bilang kahalili nila
• ✓Ang Business and Professions Code § 10131 et seq. ay namamahala sa espesyal na ahensya ng mga broker

Ang isang ugnayang ahensya ay lumilikha ng tungkuling fiduciary na pananagutan ng ahente sa principal sa loob ng kurso at saklaw ng ahensya. Inihahambing ng mga hukuman ang tungkuling ito sa tungkuling pananagutan ng isang trustee sa mga benepisyaryo ng trust. Ang mga tungkuling ito ang pinagmumulan ng karamihan ng mga paghahabol para sa kapabayaan at paglabag sa tungkuling fiduciary laban sa mga licensee.

• ✓Kasama sa mga tungkuling fiduciary ang katapatan, pagiging kompidensyal, pinakamataas na pag-iingat, buong pagbubunyag ng mga materyal na katotohanan, pagtutuos, at tapat na pakikitungo
• ✓Kasama sa tungkulin ang “pagpapaliwanag” at “pagpapayo” tungkol sa mga pagbubunyag upang makagawa ang principal ng mga desisyong may sapat na kaalaman
• ✓Inihahambing ng Civil Code § 2322 at Probate Code §§ 16000-16105 ang tungkulin ng broker sa tungkulin ng isang trustee

Ang isang real estate salesperson ay ahente ng real estate broker, anuman ang katayuan bilang empleyado o independent contractor. Ang broker ay responsable para sa salesperson. Ang mga tungkulin na inaatang sa isang salesperson ay katumbas ng tungkulin na inaatang sa broker. Ang mga broker associate ay kumikilos bilang mga ahente ng responsableng broker tulad ng mga salesperson.

• ✓Civil Code § 2079.13(b): ang tungkulin na inaatang sa salesperson ay katumbas ng tungkulin na inaatang sa broker na pinaglilingkuran ng salesperson
• ✓Ang broker ay responsable para sa mga salesperson na kumikilos bilang mga ahente ng broker

Upang magkaroon ng karapatan sa komisyon, ang broker ay dapat alinman sa (1) makabuo ng isang mamimili na handa, nagnanais, at may kakayahang bumili alinsunod sa mga tuntunin at presyong itinakda ng nagbebenta, o (2) makakuha mula sa posibleng mamimili ng isang kontratang may bisa sa mga tuntuning tinatanggap ng nagbebenta pagkatapos. Ang karapatan ng broker sa kabayaran sa ilalim ng listing ay nakabatay sa nakasulat na kontrata sa pagtatrabaho at nangangailangan na ang broker ang procuring cause. Ang “ready and willing” na mamimili ay nakahanda na pumasok sa isang kontratang may bisa at walang kondisyon; ang “able” na mamimili ay may pinansiyal na kakayahang makuha ang mga pondong kailangan upang maisakatuparan ang transaksyon sa tamang panahon.

• ✓Ang komisyon ay nangangailangan ng pagbuo ng isang handa, nagnanais, at may kakayahang mamimili O pagkakuha ng isang kontratang may bisa na tinatanggap ng nagbebenta
• ✓Ang broker ay dapat ang procuring cause ng isang alok sa ilalim ng listing agreement
• ✓Ang isang “able” na mamimili ay dapat may pinansiyal na kakayahang tapusin ang transaksyon; ang isang “ready and willing” na mamimili ay dapat nakahanda na pumasok sa isang kontratang may bisa at walang kondisyon

Ang pagbabayad ng komisyon sa ilalim ng isang listing contract ay maaaring gawing depende sa anumang legal na kundisyon. Maaaring mapawalang-sagot ang isang nagbebenta sa pagbabayad kung ang pananalita ng kontrata ay nagpapakita na ang pagbabayad ay nakasalalay sa isang kundisyong hindi nangyari. Ang pasanin ng patunay ay nasa broker upang ipakita na lahat ng kundisyon ay natupad. Gayunpaman, kung ang pagtupad sa isang kundisyon ay pinigilan ng panloloko, masamang pananampalataya, o pakikipagsabwatan ng nagbebenta sa iba, maaari pa ring mabawi ng broker ang komisyon kahit na hindi natupad ang kundisyon.

• ✓Ang pagbabayad ng komisyon ay maaaring gawing depende sa anumang legal na kundisyon
• ✓Ang pasanin ng patunay ay nasa broker upang patunayan na lahat ng kundisyon ng kontrata ay natupad
• ✓Kung ang panloloko, masamang pananampalataya, o pakikipagsabwatan ng nagbebenta ay pumipigil sa pagtupad sa isang kundisyon, maaari pa ring mabawi ng broker ang komisyon

Ang halaga o rate ng kabayaran ay hindi maaaring maging bahagi ng isang nakalimbag o form na kasunduan para sa pagbebenta ng residential real property na may apat na unit o mas kaunti o pagbebenta ng mobile home. Ang mga naturang kasunduan ay dapat maglaman ng paunawa na naka-10-point boldface type na ang mga komisyon sa real estate ay hindi itinatakda ng batas at maaaring pag-usapan. Ang kinakailangang pananalita ay nakasaad sa Business and Professions Code § 10147.5.

• ✓Ang rate ng komisyon ay hindi maaaring i-preprint sa mga form agreement para sa residential property na may 4 na unit o mas kaunti o pagbebenta ng mobile home
• ✓Ang mga kasunduan ay dapat maglaman ng 10-point boldface na paunawa na ang mga komisyon ay hindi itinatakda ng batas at napag-uusapan (B&P Code § 10147.5)

Ang pagbawi ng awtorisasyon ay hindi maaaring mag-alis sa broker ng kabayaran kung, sa loob ng panahon ng listing, nakahanap ang broker ng buyer na handa, nagnanais, at may kakayahang bumili sa nakatalang presyo at mga tuntunin. Hindi makakaiwas ang prinsipal sa pananagutan sa pamamagitan ng kapritsohing pagtanggi na isakatuparan ang benta. Hindi maaaring tanggalin ng prinsipal ang ahente habang may negosasyon at pagkatapos ay ibenta sa kostumer na iyon nang walang pananagutan. Kapag ang listing ay para sa tiyak na panahon na may valuable consideration (hal., pangako ng due diligence), ito ay nagbibigkis sa nagbebenta sa sandali ng pagpapatupad. May mahalagang pagkakaiba sa pagitan ng KAPANGYARIHAN na bawiin at KARAPATANG bawiin: laging may kapangyarihan ang prinsipal na bawiin anumang oras, ngunit ang maling pagbawi ay lumalabag sa kontrata at maaaring lumikha ng pananagutan.

• ✓Ang prinsipal ay may KAPANGYARIHAN na bawiin ang ahensya anumang oras ngunit hindi laging may KARAPATANG bawiin nang walang pananagutan
• ✓Ang maling pagbawi ay lumalabag sa listing at maaaring magpapanagot sa prinsipal para sa komisyon o mga danyos
• ✓Hindi maaaring tanggalin ng prinsipal ang ahente habang may negosasyon at pagkatapos ay ibenta sa parehong kostumer nang walang pananagutan
• ✓Maaaring bawiin ng prinsipal nang walang pananagutan kung ang ahente ay nabigong magsagawa ng due diligence o lumabag sa fiduciary duties

Ang kasunduan sa listing ay nakatuon sa resulta. Ang karapatan ng broker sa komisyon ay hindi nakadepende sa dami ng trabahong ginawa. Kahit na ang broker ay hindi gumugol ng oras o pagsisikap ngunit nakapagbigay ng isang mamimili na handa, nagnanais, at may kakayahang bumili ayon sa mga termino ng listing, ang broker ay nakakuha ng kabayaran. Sa kabaligtaran, ang matinding pagsisikap na hindi nakapagbigay ng ganoong mamimili ay walang kinikita.

• ✓Ang karapatan ng broker sa komisyon ay hindi nakadepende sa dami ng trabahong ginawa
• ✓Ang pagbibigay ng isang mamimili na handa, nagnanais, at may kakayahan ayon sa mga termino ng listing ay nagbibigay ng komisyon anuman ang pagsisikap na ginugol

Ang isang broker o ibang fiduciary na mapanlinlang na umaangkin o nagtatago ng trust funds ay nagkakasala ng krimen. Binibigyang-diin nito ang fiduciary duty na dapat tuparin ng mga may lisensya kapag humahawak ng pera ng kliyente.

• ✓Ang mapanlinlang na pag-angkin o pagtatago ng trust funds ng isang broker o fiduciary ay isang krimen (PC 506).
• ✓Ang isang broker o ahente na nagtatago ng impormasyon sa isang principal, o nagbibigay ng maling accounting, ay nagkakasala ng misdemeanor (PC 536, 536a).

Dapat maunawaan ng mga lisensyado sa real estate ang mga pagkakaiba sa pagnanakaw dahil ang mga krimen ay maaaring gawin ng mga kliyente o iba pang nakakasalamuha nila. Ang grand theft (kumpara sa petty theft) ay karaniwang nangyayari kapag ang halaga ng pera, paggawa, o real o personal na ari-arian na kinuha ay lumampas sa $400. Gayunpaman, ang pagnanakaw ng ilang partikular na pananim sa sakahan, mga hayop sa sakahan, at real property na hiwalay mula sa lupa ay itinuturing na grand theft kahit mababa sa $400 ang halaga.

• ✓Ang grand theft ay nagagawa kapag ang halagang kinuha ay lumampas sa $400 (PC 484, 487, 488)
• ✓Ang pagnanakaw ng mga pananim sa sakahan, mga hayop sa sakahan, at real property na hiwalay mula sa lupa ay grand theft kahit mababa sa $400 (PC 487a-487g)
• ✓Kung may pagdududa kung ang isang transaksyon ay may kinalaman sa krimen, dapat kumuha ng legal na payo ang isang lisensyado

Ang paggawa o pagtatala ng isang deed habang alam na walang titulo ang gumawa nito, o ang pagiging kabilang sa isang mapanlinlang na paglilipat ng lupa, ay isang krimen. Ang pagbebenta ng parehong lupa nang dalawang beses sa magkaibang tao ay krimen din.

• ✓Ang paggawa o pagtatala ng isang deed na alam na walang titulo ang gumawa ay isang krimen (PC 531a)
• ✓Ang pagbebenta ng parehong lupa nang dalawang beses sa magkaibang tao ay isang krimen (PC 533)
• ✓Ang sadyang paglihim ng isang may asawa sa kinakailangang pagsang-ayon ng asawa sa pagbebenta o mortgage ng lupa ay isang krimen (PC 534)

Ang paggawa o pagkuha ng huwad na pahayag pinansyal upang makakuha ng kredito para sa sarili o iba ay isang krimen. Ang pagpirma sa pangalan ng iba o ng gawa-gawang tao nang walang awtoridad, o ang pagpeke/pagbabago ng mga dokumento tulad ng mga kasunduan sa pag-upa, kasulatan, o tseke nang may layuning magdaya, ay pagpeke.

• ✓Ang paggawa o pagkuha ng huwad na pahayag pinansyal upang makakuha ng kredito ay isang krimen (PC 532a)
• ✓Ang pagpeke, pagbabago, o paggawa ng huwad na mga kasunduan sa pag-upa, kasulatan, o tseke nang may layuning magdaya ay isang krimen (PC 470, 473)

Ang panunuhol sa isang lender upang makakuha ng credit, at ang pagtanggap ng ganoong suhol, ay kapwa mga krimen. Ipinagbabawal ang pagtanggap ng kabayaran mula sa isang title o escrow company bilang pag-uudyok para sa referral ng title business.

• ✓Ang panunuhol sa isang lender upang makakuha ng credit, at ang pagtanggap ng suhol, ay mga krimen (PC 639, 639a)
• ✓Ang pagtanggap ng kabayaran mula sa isang title o escrow company bilang pag-uudyok para sa referral ng title business ay isang krimen (PC 641.4)

Ang paglilihis ng pondo ng konstruksyon mula sa nilalayong gamit nito, o paggamit ng pekeng voucher upang makakuha ng pondo ng pautang sa konstruksyon, ay isang krimen. Ang pagbibigay ng kickback mula sa pondo ng konstruksyon ay krimen din.

• ✓Ang paglilihis ng pondo ng konstruksyon o paggamit ng pekeng voucher upang makakuha ng pondo ng pautang ay krimen (PC 484b, 484c)
• ✓Ang pagbibigay ng kickback mula sa pondo ng konstruksyon ay krimen (PC 532e)

Ang pagkuha ng ari-arian mula sa iba sa pamamagitan ng pangingikil — paggamit ng puwersa o banta ng pinsala sa tao, ari-arian, o reputasyon — ay isang krimen. Kasama sa iba pang mga krimen sa ari-arian ang pagtanggal ng mga istruktura mula sa ari-arian na may mortgage nang may layuning magdaya.

• ✓Ang pangingikil (puwersa o banta ng pinsala sa tao, ari-arian, o reputasyon) upang makakuha ng ari-arian ay isang krimen (PC 518, 519)
• ✓Ang pagtanggal ng istruktura mula sa ari-arian na may mortgage o pagkatapos ng foreclosure nang may layuning magdaya ay isang krimen (PC 502.5)

Ang paglalagay ng mga karatulang pang-advertising sa pampubliko o pribadong ari-arian nang walang pahintulot (maliban sa pag-post ng mga legal na abiso) ay isang krimen. Ang pagkopya ng mga dokumento ng kompanya ng titulo nang walang pahintulot at may layuning gamitin ang mga ito ay ipinagbabawal din.

• ✓Ang paglalagay ng mga karatulang pang-advertising sa ari-arian nang walang pahintulot ay isang krimen, maliban sa mga legal na abiso (PC 556, 556.1, 556.2)
• ✓Ang pagkopya ng mga dokumento ng kompanya ng titulo nang walang pahintulot at may layuning gamitin ang mga ito ay isang krimen (PC 496c)

Ang isang may utang na nagbebenta ng ari-arian na saklaw ng isang kasunduan sa seguridad at nabigong magbayad sa secured party ng halagang dapat bayaran (o ng pinagbilhan ng benta, alinman ang mas mababa) ay nagkakasala ng krimen.

• ✓Ang pagkabigo ng isang may utang na magbayad sa secured party kapag naibenta ang ari-arian na may seguridad ay isang krimen (PC 504b)
• ✓Ang halagang inutang ay ang halagang dapat bayaran sa ilalim ng kasunduan sa seguridad o ang pinagbilhan ng benta, alinman ang mas mababa

Kapag ang isang pautang ay pinondohan o ang isang promissory note ay binili ng higit sa isang pribadong investor o tagapagpautang, ang transaksyon ay isang multi-lender o fractionalized na pautang. Ang mga note na ito ay mga securities na kinokontrol ng Real Estate Law at ng Corporate Securities Law of 1968. Dapat i-qualify ng broker ang offering sa pamamagitan ng exemption o registration.

• ✓Ang Corporations Code Section 25019 ay naglalarawan sa mga note bilang mga securities maliban kung exempt.
• ✓Ang multi-lender exemption ay nakasaad sa Business and Professions Code Section 10237 et seq. at Corporations Code Section 25102.5.
• ✓Ang mga interes ay dapat ialok sa pamamagitan ng exemption o ng registration o permit mula sa DOC.

Ang broker (MLB) ay dapat magbigay-alam sa DRE sa loob ng 30 araw pagkatapos ng unang transaksyong may maraming nagpapautang at sa loob ng 30 araw mula sa anumang materyal na pagbabago. Ang ahente sa paglilingkod (servicing agent) ay dapat magbigay-alam sa loob ng 30 araw pagkatapos maglingkod sa mga pautang na may mga bayad na lumalampas sa $125,000 sa anumang 3 magkakasunod na buwan o kapag ang mga nagpapautang na may karapatan sa mga bayad ay lumampas sa 120.

• ✓Magbigay-alam sa DRE sa loob ng 30 araw pagkatapos ng unang transaksyong may maraming nagpapautang (B&P 10238(a))
• ✓Magbigay-alam sa loob ng 30 araw mula sa anumang materyal na pagbabago
• ✓Ang abiso sa servicing ay na-trigger ng $125,000 sa 3 buwan o higit sa 120 mamumuhunan (B&P 10238(b))

Ang nota ay hindi maaaring ibenta sa higit sa 10 tao na dapat makatugon sa mga kinakailangan sa pagiging angkop sa kita o net worth. Ang pamumuhunan ay hindi maaaring lumampas sa 10% ng net worth (hindi kasama ang tahanan, mga muwebles, sasakyan) o 10% ng adjusted gross income.

• ✓Hindi maaaring ibenta ang nota sa higit sa 10 tao
• ✓Hindi maaaring lumampas ang pamumuhunan sa 10% ng net worth (hindi kasama ang tahanan, mga muwebles, sasakyan)
• ✓Hindi maaaring lumampas ang pamumuhunan sa 10% ng adjusted gross income (B&P 10238(f))

Ang Artikulo 6 ay nagpapataw ng mga limitasyon sa loan-to-value: 80% ng kasalukuyang fair market value para sa improved property, 50% para sa unimproved property, at 65% para sa single-family residential zoned lots na may installed offsite improvements. Maaaring lampasan ang mga limitasyon kung may nakasulat na justification sa file.

• ✓80% LTV na pinakamataas para sa improved real property
• ✓50% LTV na pinakamataas para sa unimproved property
• ✓65% LTV para sa single-family residential zoned lots na may offsite improvements (B&P 10238(h))

Ang tunay na ari-arian na nagsisilbing seguridad sa isang pautang mula sa maraming tagapagpautang ay dapat na matatagpuan sa California. Ang mga fractionalized note at mga deed of trust ay hindi maaaring sumailalim sa subordination sa anumang deed of trust na ginawa pagkatapos, at hindi maaaring maging promotional notes.

• ✓Ang ari-arian na nagsisilbing seguridad ay dapat na matatagpuan sa California
• ✓Ang mga note ay hindi maaaring, ayon sa kanilang mga tadhana, sumailalim sa subordination sa mga deed of trust na ginawa pagkatapos
• ✓Ang mga fractionalized note ay hindi maaaring maging promotional notes (B&P 10238(d)(1) at (d)(2))

Ang mga promotional note ay sinisiguro ng mga lien sa magkakahiwalay na parcels sa isang subdivision, isinagawa sa unimproved property o bago ang unang pagbili ng improved property, na subordinate o maaaring maging subordinate. May dalawang pagbubukod: mga note na isinagawa nang higit sa tatlong taon bago ang pag-aalok, at first-lien construction loans na may disbursement schedules at title insurance.

• ✓Pagbubukod 1: note na isinagawa nang higit sa tatlong taon bago ito ialok para sa pagbebenta
• ✓Pagbubukod 2: first deed of trust construction loan na may progress disbursements at title insurance
• ✓Ang ikalawang pagbubukod ay hindi sumasaklaw sa unimproved land o lupang may offsite/onsite improvements lamang

Ang mga fractionalized note ay dapat direktang siniseguro ng real property. Hindi pinapayagan ang mga kolateral na paglilipat (hypothecation) ng mga fractionalized note, dahil magdudulot ito ng pagkawala ng quasi-private placement exemption mula sa pagpaparehistro ng securities.

• ✓Ang hypothecation sa pamamagitan ng kolateral na paglilipat ay nagdudulot ng pagkawala ng quasi-private placement exemption
• ✓Ang mga fractionalized note ay dapat direktang siniseguro ng real property (B&P 10237 et seq.)

Ang mga securities ay dapat ilabas ng at ipagbili sa pamamagitan ng lisensyadong real estate broker na kumikilos bilang ahente o prinsipal. Walang pinapayagang self-dealing maliban sa dalawang isiniwalat na sitwasyon ng katotohanan na may kinalaman sa pagkuha sa foreclosure o muling pagbebenta ng foreclosed inventory, sa kondisyon na ang interes ng broker ay isiwalat muna.

• ✓Walang self-dealing ayon sa B&P 10231.2 maliban sa dalawang isiniwalat na eksepsyon
• ✓Eksepsyon 1: pagkuha ng nota/property sa ilalim ng foreclosure kung saan ang broker ay servicing agent
• ✓Eksepsyon 2: muling pagbebenta mula sa imbentaryo ng foreclosed property kung saan ang broker ay servicing agent

Ang interes ng bawat pribadong mamumuhunan/tagapahiram ay dapat magkatulad sa mga pinagbabatayang termino kabilang ang rate ng interes, mga bayad sa pagseserbisyo, at pamamahagi ng mga singil sa huli/parusa sa maagang pagbabayad. Maaaring maghawak ang mga mamumuhunan ng magkakaibang porsyento ngunit hindi pinapayagan ang paghihiwalay ng principal o interes. Dapat patunayan ang mga interes sa pamamagitan ng mga proporsyonal at hinati-hating assignment, hindi mga sertipiko ng partisipasyon.

• ✓Ang rate ng interes, mga bayad sa pagseserbisyo, at pamamahagi ng mga bayad ay dapat magkatulad sa mga mamumuhunan
• ✓Walang paghihiwalay ng principal o interes (mga daloy ng kita o mga spread ng ani)
• ✓Ang mga interes ay dapat na mga proporsyonal at hinati-hating assignment, hindi mga sertipiko ng partisipasyon (Corp Code 25100(s))

Dapat ipaalam ng mga broker sa mga investor ang kanilang karapatan sa isang independiyenteng appraisal o sa evaluation ng MLB. Ang mga construction/rehabilitation loan ay nangangailangan ng appraiser na kwalipikado ng OREA at ng appraisal na sumusunod sa USPAP na may mga halagang ‘as is’ at ‘as completed’. May pitong pananggalang na nalalapat at ang loan ay hindi maaaring lumampas sa $2,500,000.

• ✓Dapat ialok ang independiyenteng appraisal o evaluation ng MLB (maaaring talikuran sa nakasulat).
• ✓Ang appraiser para sa construction loan ay dapat lisensyado ng OREA at sumusunod sa USPAP.
• ✓Ang construction/rehabilitation loan ay hindi maaaring lumampas sa $2,500,000 (B&P 10230(h)(4)).
• ✓Nangangailangan ng independiyenteng neutral na escrow, buong pagpopondo, iskedyul ng draw, at mga independiyenteng inspeksyon.

Kailangang itakda ng dokumentasyon na ang default sa alinmang interes ay default sa lahat ng interes, at na ang mga may hawak ng mahigit 50% ng mga benepisyaryong interes ay namamahala sa mga aksyong nakakabigkis sa lahat ng may hawak. Ang majority action affidavit ay hindi kasama ang broker o kaakibat na nag-isyu o nagseserbisyo ng pautang.

• ✓Ang default sa alinmang interes ay default sa lahat ng interes
• ✓Mahigit 50% ng mga benepisyaryong interes ang namamahala sa mga aksyon (majority action affidavit)
• ✓Ang broker/kaakibat na nag-isyu o nagseserbisyo ng pautang ay hindi kasama sa pagtukoy ng mayorya (Civil Code 2941.9)

Ang mga MLB ay dapat gumamit ng mga pahayag ng pagsisiwalat ng tagapagpautang/mamimili na inilathala ng DRE bago tumanggap ng mga pondo. Ang Form 851A (origination), 851B (pagbebenta ng umiiral na nota), 851C (hypothecations, ipinagbabawal sa multi-lender), at 851D (maraming ari-arian/blanket encumbrance). Hindi maaaring gumawa ang mga MLB ng sarili nilang mga form nang walang pahintulot ng DRE mula sa hindi bababa sa 25 threshold brokers.

• ✓Apat na form ng DRE: 851A, 851B, 851C, 851D para sa mga natatanging transaksyon
• ✓Ang mga hypothecation sa Form 851C ay ipinagbabawal sa mga transaksyong multi-lender
• ✓Hindi maaaring gumawa ang mga MLB ng sarili nilang mga form nang walang pahintulot ng DRE para sa 25+ threshold brokers

Lahat ng pondong natanggap mula sa mga mamumuhunan ay trust funds na pinangangasiwaan alinsunod sa B&P 10145. Ang MLB ay dapat maghain ng quarterly at taunang mga ulat na inihanda ng CPA kung ang mga bayad na dapat bayaran sa alinmang 3-buwang panahon ay lumampas sa $125,000 o ang mga taong may karapatan ay lumampas sa 120. Ang pamantayan ng Article 6 ay nalalapat sa mga bayad na DAPAT BAYARAN samantalang ang Article 5 ay nalalapat sa mga bayad na NAKOLEKTA.

• ✓Ang mga pondo ng mamumuhunan ay trust funds (B&P 10145, 10CCR 2830.1)
• ✓Kinakailangan ang mga ulat ng CPA kung ang mga bayad na dapat bayaran ay lumampas sa $125,000 sa loob ng 3 buwan o 120+ na mamumuhunan
• ✓Ginagamit ng Article 6 ang mga bayad na DAPAT BAYARAN; ginagamit ng Article 5 ang mga bayad na NAKOLEKTA

Kinakailangan ang nakasulat na kasunduan sa paglilingkod upang magbigay ng serbisyo sa mga pautang. Ang pagsusuri sa kontrata ng pamumuhunan (Howey/Turner) ay nangangailangan ng: paglalagay ng pera, pag-asa sa tubo, karaniwang negosyo, at pag-asa lamang sa mga pagsisikap sa pamamahala ng isang promoter/ikatlong partido. Ang mga bayad ay dapat ipadala nang pro-rata sa loob ng 25 araw mula sa pagtanggap.

• ✓Kinakailangan ang nakasulat na kasunduan sa paglilingkod (B&P 10233, 10238(k))
• ✓Ang mga bayad ay dapat ipadala nang pro-rata sa loob ng 25 araw mula sa pagtanggap
• ✓Ang paglilingkod sa pautang kapalit ng bayad ay nangangailangan ng lisensya ng real estate broker maliban kung exemptado

Kapag hiniling, dapat ibigay ng broker sa mga namumuhunan ang mga pangalan at address ng iba pang mga mamimili. Ang broker ay hindi maaaring magkaroon ng anumang karapatan sa opsyon na makuha ang fractionalized na interes ng mga namumuhunan o ang security property maliban kung pinahihintulutan (hal., foreclosure na may kasabay na pahintulot).

• ✓Dapat ibigay ng broker ang mga pangalan/address ng mga mamimili kapag hiniling (B&P 10238(m))
• ✓Hindi maaaring magkaroon ang broker ng karapatan sa hinaharap na makuha ang mga interes ng namumuhunan maliban kung pinahihintulutan (B&P 10238(n))
• ✓Maaaring makuha ng broker ang mga interes sa konteksto ng foreclosure na may kasabay na pahintulot