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Un domaine en tenure franche peut être un domaine en fief ou un domaine viager. Le domaine en fief simple absolu est le domaine le plus étendu reconnu par la loi, son propriétaire contrôlant la disposition, y compris le droit de le léguer par testament. Un domaine en fief peut devenir conditionnel (fief simple résoluble), ce qui permet au concédant de rentrer en possession et de mettre fin au domaine si la condition est violée. Un domaine viager dure pendant la vie du bénéficiaire ou d'une autre personne nommée.

• ✓Le fief simple absolu est le domaine le plus étendu reconnu par la loi
• ✓Le fief simple résoluble peut prendre fin si une condition est violée
• ✓Un domaine viager est un domaine en tenure franche parce que sa durée n'est pas fixée en termes temporels

Selon la common law anglaise, la propriété ne désignait pas la chose possédée, mais les droits dont le propriétaire disposait : posséder, utiliser, grever, transférer et exclure autrui. Ce concept de « faisceau de droits » s'applique tant aux biens immobiliers qu'aux biens mobiliers et demeure fondamental pour comprendre la propriété.

• ✓Historiquement, la propriété désignait les DROITS sur une chose, et non la chose elle-même
• ✓Le faisceau de droits comprend : posséder, utiliser, grever, transférer et exclure autrui

Dans l'Angleterre féodale, un domaine (estate) était l'intérêt de propriété qu'une personne détenait sur un terrain. Un domaine en pleine propriété (freehold estate) était de durée indéterminée et n'était pas soumis aux obligations serviles du seigneur suzerain ; seuls les détenteurs de domaines en pleine propriété pouvaient intenter une action réelle (real action), de sorte que seuls les freeholds constituaient des biens immobiliers (real property). Un domaine de tenure inférieure (less-than-freehold estate) était de durée déterminée.

• ✓Un domaine en pleine propriété (freehold estate) est de durée indéterminée et constitue un bien immobilier (real property)
• ✓Un domaine de tenure inférieure (less-than-freehold estate) est de durée déterminée
• ✓Seuls les détenteurs de domaines en pleine propriété pouvaient intenter une action réelle

Les domaines inférieurs à la pleine propriété sont les droits des locataires qui louent ou prennent à bail un bien immobilier. Ces domaines à bail sont classés comme biens meubles, et non comme biens immeubles.

• ✓Les domaines à bail ou de location sont des domaines inférieurs à la pleine propriété
• ✓Les domaines inférieurs à la pleine propriété sont classés comme biens meubles

En Common Law anglaise, la propriété désignait les droits détenus par le propriétaire plutôt que la chose elle-même. Ces droits formaient un « faisceau de droits » comprenant le droit de posséder, d’utiliser, de grever, de transférer et d’exclure autrui, applicables tant aux biens immobiliers qu’aux biens mobiliers.

• ✓Historiquement, la propriété désignait les droits du propriétaire, et non la chose possédée
• ✓Le faisceau de droits comprend : posséder, utiliser, grever, transférer et exclure autrui

Les premiers tribunaux anglais distinguaient les actions en justice dans lesquelles un propriétaire foncier évincé pouvait récupérer le terrain lui-même (« real action » = biens immobiliers) de celles où le propriétaire ne pouvait récupérer que des dommages-intérêts pécuniaires (« personal » = biens mobiliers).

• ✓Une « real action » permettait de récupérer le terrain lui-même, la « real property » (biens immobiliers).
• ✓Une action en dommages-intérêts pécuniaires était « personal », créant le concept de « personal property » (biens mobiliers).

Les premiers tribunaux anglais distinguaient les procès. Une « action réelle » permettait de récupérer le terrain lui-même (la chose réelle/les biens réels). Une « action personnelle » ne permettait que des dommages-intérêts pécuniaires, et cet intérêt limité était qualifié de « biens personnels ».

• ✓Une action réelle permettait de récupérer le terrain lui-même, d'où les « biens réels »
• ✓Une action personnelle ne permettait que des dommages-intérêts pécuniaires, d'où les « biens personnels »

Tous les titulaires de licence immobilière, qu'ils soient REALTORS ou non, relèvent de la juridiction du California Department of Real Estate (DRE), qui a été fondé en tant que première agence étatique de licence immobilière de la nation en 1917.

• ✓Le DRE de Californie a été la première agence étatique de licence immobilière de la nation
• ✓Le DRE a été fondé en 1917
• ✓Tous les titulaires de licence immobilière, REALTOR ou non, relèvent de la juridiction du DRE

Les organisations professionnelles de l’immobilier ont évolué à partir d’une concurrence non organisée au XIXe siècle. La National Association of Real Estate Associations/Boards a été créée en 1908 par l’unification d’unités locales. Elle a officiellement changé de nom pour devenir la NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR) le 1er janvier 1974. La CREA (aujourd’hui CAR) et la Los Angeles Real Estate Association figuraient parmi les membres fondateurs d’origine.

• ✓La National Association of Real Estate Associations/Boards a été créée en 1908
• ✓L’organisation a changé de nom pour devenir la NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR) le 1er janvier 1974
• ✓Tous les membres d’une Association/Board of REALTORS s’engagent à respecter le Code d’éthique de la N.A.R.

La Californie a été admise dans l’Union le 9 septembre 1850, et l’un des premiers actes de la Législature a été d’adopter un système d’enregistrement afin de recueillir et de conserver la preuve du titre dans un lieu public pratique et sûr. Le système informe les acquéreurs potentiels et les prêteurs sur la propriété et l’état du titre, protège les parties innocentes contre les ventes secrètes et les charges non divulguées, et maintient le titre librement transférable.

• ✓La Californie applique une loi de type « Race Recording » / « Race-Notice Recording », inspirée des colonies américaines d’origine
• ✓L’objectif de l’enregistrement est de donner un avis constructif et de permettre au titre d’être librement transférable
• ✓Le système protège les prêteurs et les acquéreurs de bonne foi contre les transferts secrets et les privilèges non divulgués

L'avis réel consiste en une information expresse d'un fait. L'avis constructif est l'avis donné par les registres publics ; les personnes sont présumées connaître le contenu des actes enregistrés. L'enregistrement d'un acte confère un avis constructif à compter de son dépôt pour enregistrement (article 2934 du Code civil de Californie).

• ✓Avis réel = information expresse d'un fait
• ✓Avis constructif = avis présumé à partir des registres publics une fois l'acte enregistré
• ✓Les actes enregistrés confèrent un avis constructif à toutes les personnes à compter de leur dépôt

Après avoir été reconnu (signé devant un Notaire Public ou dûment attesté par témoins), tout instrument ou jugement affectant le titre de propriété ou la possession de biens immobiliers peut être enregistré. Un « instrument » désigne un document écrit signé par une personne qui transfère un titre, constitue une charge ou confère un droit sur une créance ou une obligation (Gov. Code 27279(a)).

• ✓Un instrument doit être reconnu (notarié) ou dûment attesté par témoins avant d’être enregistré.
• ✓Le terme « instrument » inclut les actes de transfert de propriété, les hypothèques, les baux, les contrats de vente à terme, les actes de fiducie et les accords entre propriétaires.
• ✓Voir les articles 27201, 27201.5, 27287 et 27288 du Government Code de Californie.

Les lois sur l’enregistrement permettent (plutôt qu’elles n’exigent) l’enregistrement d’actes affectant le titre de propriété, et pénalisent ceux qui omettent de tirer parti de l’enregistrement. Certaines lois font de l’enregistrement une condition préalable à un objectif de politique publique (par ex., l’article 2932.5 du Code civil de Californie exige qu’une cession soit dûment reconnue et enregistrée pour que le cessionnaire puisse exercer un pouvoir de vente).

• ✓L’enregistrement est généralement permis, et non exigé
• ✓Le défaut d’enregistrement peut entraîner une perte de priorité
• ✓L’article 2932.5 du Code civil de Californie exige qu’une cession soit dûment reconnue et enregistrée pour qu’un cessionnaire exerce un pouvoir de vente

Un contrat bilatéral échange une promesse contre une promesse. Un contrat unilatéral échange une promesse contre une exécution effective ; la seconde partie n’est pas tenue d’agir, mais si elle agit, le promettant doit tenir sa promesse.

• ✓Bilatéral : promesse donnée en échange d’une promesse
• ✓Unilatéral : promesse donnée pour inciter à une exécution effective (par ex., récompense pour le retour d’un chien perdu)
• ✓Dans les contrats unilatéraux, la seconde partie n’est pas obligée d’agir

Un accord nul n’est pas un contrat du tout et est dépourvu d’effet juridique (p. ex., accord visant à commettre un crime ; mineur de moins de 18 ans contractant pour un bien immobilier). Un contrat annulable est valide à première vue mais peut être rejeté par une ou plusieurs parties (p. ex., contrat d’un mineur, victime de fraude). Un contrat non exécutoire est valide mais ne peut être prouvé ni faire l’objet d’une action en justice (p. ex., atteint par la prescription). Un contrat valide est contraignant et exécutoire avec tous les éléments essentiels.

• ✓Nul : aucun effet juridique
• ✓Annulable : valide à première vue mais peut être rejeté par une partie
• ✓Non exécutoire : valide mais ne peut être prouvé ni faire l’objet d’une action en justice
• ✓Valide : contraignant avec tous les éléments essentiels

Un contrat est un accord entre deux ou plusieurs personnes consistant en une promesse ou des promesses mutuelles que la loi fera respecter, ou dont l’exécution sera reconnue par la loi comme une obligation. Le Code civil de Californie dispose qu’un contrat est « un accord de faire ou de ne pas faire une certaine chose ».

• ✓Un contrat exige une promesse exécutoire ou des promesses mutuelles.
• ✓Le Code civil de Californie définit un contrat comme un accord de faire ou de ne pas faire une certaine chose.

Les contrats peuvent être exprès ou implicites. Dans un contrat exprès, les parties énoncent les termes par des mots (oraux ou écrits). Dans un contrat implicite, l'accord est démontré par des actes et un comportement plutôt que par des mots.

• ✓Contrat exprès : termes énoncés par des mots, oralement ou par écrit
• ✓Contrat implicite : accord démontré par des actes et un comportement
• ✓Le contrat implicite de fait diffère du contrat implicite en droit, qui est créé par la loi pour des raisons de justice

En ce qui concerne l’étendue de l’exécution, un contrat en cours d’exécution comporte quelque chose qui reste à faire par l’une ou les deux parties. Un contrat exécuté est un contrat dans lequel les deux parties ont complètement exécuté leurs obligations.

• ✓En cours d’exécution : quelque chose reste à faire
• ✓Exécuté : les deux parties ont entièrement exécuté leurs obligations

Un escrow est un arrangement de fiducie de petite taille et de courte durée, essentiel aux transferts de biens immobiliers et à d’autres transactions telles que les échanges, les baux, les ventes de biens meubles, les valeurs mobilières, les prêts et les ventes de maisons mobiles. L’article 1057 du Code civil le décrit comme une donation déposée par un constituant auprès d’un tiers, devant être remise à l’accomplissement d’une condition. L’article 17003 du Code financier définit l’escrow comme toute transaction dans laquelle une personne remet des actes écrits, de l’argent, des preuves de titre ou d’autres choses de valeur à un tiers, pour être conservés jusqu’à la survenance d’un événement déterminé ou l’accomplissement d’une condition.

• ✓L’article 1057 du Code civil définit l’escrow comme une donation déposée auprès d’un tiers, remise à l’accomplissement d’une condition
• ✓L’article 17003 du Code financier définit l’escrow comme la remise d’actes, d’argent ou de valeurs à un tiers, conservés jusqu’à la survenance d’un événement ou d’une condition déterminés
• ✓Un escrow est essentiellement un arrangement de fiducie de petite taille et de courte durée

Pour qu’un séquestre (escrow) de vente soit valide, deux éléments essentiels sont requis : (1) un contrat/accord contraignant entre l’acheteur et le vendeur, et (2) la remise conditionnelle à un tiers neutre de quelque chose ayant de la valeur, comprenant généralement des actes écrits de transfert (grant deed) ou de charge (deed of trust). L’accord contraignant peut prendre toute forme légale, notamment un reçu de dépôt (contrat d’achat résidentiel), des contrats de vente, des contrats d’échange, des contrats d’option ou des instructions de séquestre bilatérales/unilatérales.

• ✓Un séquestre (escrow) de vente valide exige un contrat/accord contraignant entre l’acheteur et le vendeur
• ✓Un séquestre (escrow) de vente valide exige la remise conditionnelle de quelque chose ayant de la valeur à un tiers neutre
• ✓L’accord contraignant peut apparaître sous toute forme légale, notamment des reçus de dépôt, des contrats d’échange ou des instructions de séquestre

Un droit de bail est défini par le droit à la possession exclusive et à l’usage d’un bien immobilier pour une période déterminée, détenu par le preneur (locataire). Le bailleur (propriétaire) conserve le titre fondamental (la réversion). Les clients d’hôtel, les titulaires de licence et les employés peuvent utiliser l’espace, mais n’ont pas la possession exclusive ; ils ne sont donc pas régis par le droit des baux entre bailleur et locataire.

• ✓La caractéristique distinctive d’un bail est le droit à la possession exclusive
• ✓Les clients d’hôtel, les titulaires de licence et les employés NE sont PAS des locataires car ils n’ont pas la possession exclusive
• ✓Le bailleur détient la réversion pendant la durée du bail

Un bail à durée déterminée continue pendant une période définie à l’avance par accord. Malgré son nom, la période peut être inférieure à un an, mesurée en jours, semaines ou mois. Il prend fin automatiquement à l’expiration, sans préavis.

• ✓Un bail à durée déterminée a une période définie à l’avance
• ✓La période peut être plus courte qu’un an malgré le nom
• ✓Aucun préavis n’est requis pour prendre fin à l’expiration

Une location périodique se poursuit par périodes successives (d'année en année, de mois en mois ou de semaine en semaine) selon ce que désignent les parties. La location périodique la plus courante est de mois en mois.

• ✓Une location périodique se poursuit pendant les périodes successives désignées
• ✓La location de mois en mois est la location périodique la plus courante
• ✓Exige un préavis adéquat pour résilier

Bien qu’un preneur à bail ait un intérêt dans un bien immobilier, la tenure à bail est classée comme chattel real — une forme de bien meuble. Elle est régie par les lois applicables aux biens meubles, et non aux biens immeubles.

• ✓Une tenure à bail est un chattel real (bien meuble)
• ✓Les tenures à bail sont régies par les lois applicables aux biens meubles

Un bail à volonté peut être résilié à la seule décision de l’une ou l’autre partie, sans durée déterminée. Ces baux sont rares, car l’acceptation par le bailleur d’un loyer périodique le transforme en bail périodique (article 1946 du Code civil de Californie). La Californie exige un préavis de résiliation de 30 jours.

• ✓Un bail à volonté n’a pas de durée déterminée et peut être résilié par l’une ou l’autre partie
• ✓L’acceptation d’un loyer périodique le transforme en bail périodique (CC 1946)
• ✓La Californie exige un préavis de résiliation de 30 jours

Une tenue à souffrance naît lorsqu’un locataire qui est entré légitimement en possession se maintient en possession après l’expiration du terme (locataire se maintenant dans les lieux). Un locataire en tenue à souffrance n’a pas droit à un préavis.

• ✓Une tenue à souffrance découle du maintien dans les lieux d’un locataire après l’expiration du bail
• ✓Le locataire est initialement entré en possession de manière légitime
• ✓Un locataire en tenue à souffrance n’a pas droit à un préavis de résiliation

Un mandataire est celui qui représente une autre personne, appelée le mandant, dans ses relations avec des tiers. Dans une relation de mandat, le mandant délègue au mandataire le droit d'agir en son nom et d'exercer un certain pouvoir discrétionnaire. Les courtiers immobiliers sont généralement des mandataires spéciaux limités à la sollicitation et à la négociation pour le compte du mandant.

• ✓Civil Code § 2295 (adopté en 1872) : Un mandataire représente le mandant dans ses relations avec des tiers
• ✓Les courtiers immobiliers sont des mandataires spéciaux qui, généralement, ne peuvent pas lier leurs mandants ni agir à leur place
• ✓Business and Professions Code § 10131 et suivants régit le mandat spécial des courtiers

Une relation d’agence crée un devoir fiduciaire de l’agent envers le mandant dans le cadre et la portée de l’agence. Les tribunaux comparent ce devoir à celui qu’un administrateur fiduciaire doit aux bénéficiaires d’un trust. Ces devoirs sont à l’origine de la plupart des réclamations pour négligence et manquement au devoir fiduciaire contre les titulaires de licence.

• ✓Les devoirs fiduciaires comprennent la loyauté, la confidentialité, le plus grand soin, la divulgation complète des faits importants, la reddition de comptes et la conduite honnête
• ✓Le devoir comprend « expliquer » et « conseiller » au sujet des divulgations afin que le mandant puisse prendre des décisions éclairées
• ✓L’article 2322 du Code civil de Californie et les articles 16000 à 16105 du Code des successions de Californie comparent le devoir du courtier à celui d’un administrateur fiduciaire

Un vendeur immobilier est le mandataire du courtier immobilier, indépendamment de son statut d'employé ou de travailleur indépendant. Le courtier est responsable du vendeur immobilier. Les obligations dont est tenu le vendeur immobilier sont égales à celles dont est tenu le courtier. Les courtiers associés agissent comme mandataires du courtier responsable, tout comme les vendeurs immobiliers.

• ✓Code civil de Californie § 2079.13(b) : l'obligation dont est tenu le vendeur immobilier est égale à celle dont est tenu le courtier pour lequel il agit
• ✓Le courtier est responsable des vendeurs immobiliers qui agissent comme mandataires du courtier

Pour avoir droit à une commission, le courtier doit soit (1) présenter un acheteur prêt, disposé et capable d'acheter selon les termes et le prix stipulés par le vendeur, soit (2) obtenir de l'acheteur potentiel un contrat contraignant selon des termes que le vendeur accepte par la suite. Le droit du courtier à une rémunération en vertu d'un mandat de vente repose sur le contrat d'emploi écrit et exige que le courtier soit la cause déterminante de l'opération. Un acheteur « prêt et disposé » est préparé à conclure un contrat contraignant et inconditionnel ; un acheteur « capable » possède la capacité financière d'obtenir les fonds nécessaires pour conclure la transaction au moment opportun.

• ✓Une commission exige de présenter un acheteur prêt, disposé et capable OU d'obtenir un contrat contraignant que le vendeur accepte
• ✓Le courtier doit être la cause déterminante d'une offre en vertu d'un contrat de mandat de vente
• ✓Un acheteur « capable » doit avoir la capacité financière de conclure la transaction ; un acheteur « prêt et disposé » doit être préparé à conclure un contrat contraignant et inconditionnel

Le paiement d'une commission au titre d'un contrat de mandat de vente peut être subordonné à toute condition licite. Le vendeur peut être libéré de l'obligation de payer si les termes du contrat indiquent que le paiement était subordonné à une condition qui ne s'est pas réalisée. Il incombe au courtier d'établir que toutes les conditions ont été remplies. Toutefois, si l'accomplissement d'une condition est empêché par la fraude, la mauvaise foi ou la collusion du vendeur avec des tiers, le courtier peut tout de même recouvrer sa rémunération, même si la condition n'a pas été remplie.

• ✓Le paiement de la commission peut être subordonné à toute condition licite
• ✓Il incombe au courtier de prouver que toutes les conditions du contrat ont été remplies
• ✓Si la fraude, la mauvaise foi ou la collusion du vendeur empêche l'accomplissement d'une condition, le courtier peut tout de même recouvrer sa rémunération

Le montant ou le taux de la rémunération ne peut pas figurer dans un contrat imprimé ou un contrat-type pour la vente d'un bien immobilier résidentiel de quatre unités ou moins ou pour la vente d'une maison mobile. Ces contrats doivent contenir un avis en caractères gras de 10 points indiquant que les commissions immobilières ne sont pas fixées par la loi et peuvent être négociées. Le libellé requis est énoncé à l'article § 10147.5 du Code des professions et des métiers (Business and Professions Code).

• ✓Le taux de commission ne peut pas être préimprimé dans les contrats-types pour les biens résidentiels de 4 unités ou moins ou pour les ventes de maisons mobiles
• ✓Les contrats doivent contenir un avis en caractères gras de 10 points indiquant que les commissions ne sont pas fixées par la loi et sont négociables (B&P Code § 10147.5)

La révocation de l'autorisation ne peut priver le courtier de sa rémunération si, dans le délai du mandat, le courtier a trouvé un acheteur prêt, disposé et capable au prix et aux conditions du mandat. Un mandant ne peut échapper à sa responsabilité en refusant capricieusement de conclure une vente. Un mandant ne peut révoquer un agent pendant les négociations puis vendre à ce client sans engager sa responsabilité. Lorsque le mandat est pour une période déterminée avec une contrepartie valable (par exemple, promesse de diligence raisonnable), il lie le vendeur dès sa signature. Il existe une distinction essentielle entre le POUVOIR de révoquer et le DROIT de révoquer : le mandant a toujours le pouvoir de révoquer à tout moment, mais une révocation abusive viole le contrat et peut créer une responsabilité.

• ✓Un mandant a le POUVOIR de révoquer le mandat à tout moment, mais pas nécessairement le DROIT de révoquer sans engager sa responsabilité
• ✓Une révocation abusive viole le mandat et peut rendre le mandant responsable de la commission ou de dommages-intérêts
• ✓Un mandant ne peut révoquer un agent pendant les négociations puis vendre à ce même client sans engager sa responsabilité
• ✓Le mandant peut révoquer sans engager sa responsabilité si l'agent n'a pas fait preuve de diligence raisonnable ou a manqué à ses obligations fiduciaires

Un mandat de vente est axé sur le résultat. Le droit du courtier à une commission ne dépend pas de la quantité de travail accompli. Même si le courtier ne consacre aucun temps ni effort, mais présente un acheteur prêt, désireux et capable d'acheter aux conditions du mandat, le courtier a droit à une rémunération. Inversement, des efforts considérables sans présenter un tel acheteur ne rapportent rien.

• ✓Le droit du courtier à une commission ne dépend pas de la quantité de travail accompli
• ✓Présenter un acheteur prêt, désireux et capable aux conditions du mandat permet d'obtenir la commission, peu importe les efforts déployés

Un courtier ou un autre fiduciaire qui s'approprie frauduleusement ou dissimule des fonds en fiducie commet un crime. Cela souligne le devoir fiduciaire incombant aux titulaires de permis lorsqu'ils gèrent l'argent des clients.

• ✓L'appropriation frauduleuse ou la dissimulation de fonds en fiducie par un courtier ou un fiduciaire constitue un crime (PC 506).
• ✓Un courtier ou un agent qui retient des fonds à un mandant, ou qui rend un décompte faux, commet un délit (PC 536, 536a).

Les titulaires d’une licence immobilière doivent comprendre les distinctions en matière de vol, car des infractions peuvent être commises par des clients ou par d’autres personnes avec lesquelles ils interagissent. Le grand vol (par opposition au petit vol) se produit généralement lorsque la valeur de l’argent, du travail ou des biens réels ou personnels pris dépasse 400 $. Toutefois, le vol de certaines cultures agricoles, de certains animaux de ferme et de biens réels détachés du terrain est défini comme un grand vol même pour des valeurs inférieures à 400 $.

• ✓Le grand vol est commis lorsque la valeur prise dépasse 400 $ (PC 484, 487, 488)
• ✓Le vol de cultures agricoles, d’animaux de ferme et de biens réels détachés du terrain constitue un grand vol en dessous de 400 $ (PC 487a-487g)
• ✓En cas de doute quant à savoir si une transaction implique une infraction, le titulaire d’une licence devrait obtenir un avis juridique

Le fait d’établir ou d’enregistrer un acte en sachant que son auteur n’a aucun titre, ou d’être partie à un transfert frauduleux d’un bien immobilier, est un crime. Vendre le même terrain à deux personnes différentes constitue également un crime.

• ✓Le fait d’établir ou d’enregistrer un acte en sachant que son auteur n’a pas de titre est un crime (Code pénal de Californie, PC 531a)
• ✓Vendre le même terrain à deux personnes différentes est un crime (PC 533)
• ✓Le fait pour une personne mariée de dissimuler volontairement la nécessité du consentement du conjoint pour la vente ou l’hypothèque d’un terrain est un crime (PC 534)

Établir ou se procurer une fausse déclaration financière afin d'obtenir un crédit pour soi-même ou pour autrui est un crime. Signer le nom d'autrui ou d'une personne fictive sans autorisation, ou falsifier/modifier des documents tels que des baux, des actes ou des chèques dans l'intention de frauder, constitue un faux.

• ✓Établir ou se procurer une fausse déclaration financière pour obtenir un crédit est un crime (PC 532a)
• ✓Falsifier, modifier ou contrefaire des baux, des actes ou des chèques dans l'intention de frauder est un crime (PC 470, 473)

Le fait de corrompre un prêteur en vue d'obtenir un crédit, ainsi que le fait d'accepter un tel pot-de-vin, constituent tous deux des crimes. Accepter une rémunération d'une société de titres ou d'escrow comme incitation à recommander des affaires de titres est interdit.

• ✓Le fait de corrompre un prêteur en vue d'obtenir un crédit, et le fait d'accepter le pot-de-vin, constituent des crimes (PC 639, 639a)
• ✓Le fait d'accepter une rémunération d'une société de titres ou d'escrow comme incitation à recommander des affaires de titres constitue un crime (PC 641.4)

Détourner des fonds de construction de leur destination prévue, ou utiliser une fausse pièce justificative pour obtenir des fonds de prêt de construction, constitue un crime. Verser une commission occulte (kickback) sur des fonds de construction constitue également un crime.

• ✓Le détournement de fonds de construction ou l’utilisation d’une fausse pièce justificative pour obtenir des fonds de prêt constitue un crime (PC 484b, 484c)
• ✓Le versement d’une commission occulte sur des fonds de construction constitue un crime (PC 532e)

Obtenir un bien d’autrui par extorsion — recours à la force ou à la menace d’un préjudice à la personne, aux biens ou à la réputation — est un crime. Parmi les autres infractions contre les biens figure l’enlèvement d’une structure d’un bien hypothéqué dans l’intention de frauder.

• ✓L’extorsion (recours à la force ou menace de préjudice à la personne, aux biens ou à la réputation) pour obtenir un bien est un crime (PC 518, 519)
• ✓Enlever une structure d’un bien hypothéqué ou après une saisie immobilière, avec l’intention de frauder, est un crime (PC 502.5)

Le fait de placer des panneaux publicitaires sur une propriété publique ou privée sans autorisation (sauf l’affichage d’avis légaux) est un crime. Le fait de copier des documents d’une société de titres sans autorisation et avec l’intention de les utiliser est également interdit.

• ✓Le fait de placer des panneaux publicitaires sur une propriété sans autorisation est un crime, à l’exception des avis légaux (PC 556, 556.1, 556.2)
• ✓Le fait de copier des documents d’une société de titres sans autorisation et avec l’intention de les utiliser est un crime (PC 496c)

Un débiteur qui vend un bien couvert par une convention de sûreté et ne paie pas au créancier garanti le montant dû (ou le produit de la vente, selon le montant le moins élevé) commet un crime.

• ✓Le fait pour un débiteur de ne pas payer le créancier garanti lors de la vente d’un bien grevé est un crime (PC 504b)
• ✓Le montant dû est le montant exigible en vertu de la convention de sûreté ou le produit de la vente, selon le montant le moins élevé

Lorsqu'un prêt est financé ou qu'un billet à ordre est acheté par plus d'un investisseur/prêteur privé, l'opération est un prêt « multi-prêteurs » ou « fractionné ». Ces billets sont des valeurs mobilières réglementées par la Real Estate Law et la Corporate Securities Law of 1968. Le courtier doit qualifier l'offre par exemption ou par enregistrement.

• ✓L'article 25019 du Corporations Code qualifie les billets de valeurs mobilières, sauf exemption.
• ✓L'exemption multi-prêteurs est énoncée à l'article 10237 et suivants du Business and Professions Code et à l'article 25102.5 du Corporations Code.
• ✓Les participations doivent être offertes par exemption ou par enregistrement/permis délivré par le DOC.

Le courtier (MLB) doit aviser le DRE dans les 30 jours suivant la première opération multi-prêteurs et dans les 30 jours suivant tout changement important. Un agent de gestion des prêts doit aviser dans les 30 jours après avoir commencé à gérer des prêts dont les paiements dépassent 125 000 $ sur trois mois consécutifs ou lorsque les prêteurs ayant droit à des paiements dépassent 120.

• ✓Aviser le DRE dans les 30 jours suivant la première opération multi-prêteurs (B&P 10238(a))
• ✓Aviser dans les 30 jours suivant tout changement important
• ✓La notification de gestion des prêts est déclenchée par 125 000 $ sur 3 mois ou plus de 120 investisseurs (B&P 10238(b))

Le billet à ordre ne peut être vendu à plus de 10 personnes, lesquelles doivent satisfaire aux exigences d’adéquation relatives au revenu ou à la valeur nette. L’investissement ne peut excéder 10 % de la valeur nette (à l’exclusion de la résidence, du mobilier et de l’automobile) ni 10 % du revenu brut ajusté.

• ✓Le billet à ordre ne peut être vendu à plus de 10 personnes
• ✓L’investissement ne peut excéder 10 % de la valeur nette (à l’exclusion de la résidence, du mobilier et de l’automobile)
• ✓L’investissement ne peut excéder 10 % du revenu brut ajusté (B&P 10238(f))

L'article 6 impose des limites de ratio prêt-valeur : 80 % de la juste valeur marchande actuelle pour un bien immobilier amélioré, 50 % pour un bien immobilier non amélioré, et 65 % pour les lots zonés résidentiels unifamiliaux avec améliorations hors site installées. Ces limites peuvent être dépassées avec une justification écrite au dossier.

• ✓Ratio prêt-valeur (LTV) maximal de 80 % pour un bien immobilier amélioré
• ✓Ratio prêt-valeur (LTV) maximal de 50 % pour un bien immobilier non amélioré
• ✓Ratio prêt-valeur (LTV) de 65 % pour les lots zonés résidentiels unifamiliaux avec améliorations hors site (B&P 10238(h))

Le bien immobilier garantissant un prêt multi-prêteurs doit être situé en Californie. Les billets fractionnés et les actes de fiducie ne peuvent pas être subordonnés à tout acte de fiducie créé ultérieurement, et les billets fractionnés ne peuvent pas être des billets promotionnels.

• ✓Le bien servant de garantie doit être situé en Californie
• ✓Les billets ne peuvent, par leurs termes, être subordonnés à des actes de fiducie ultérieurs
• ✓Les billets fractionnés ne peuvent pas être des billets promotionnels (B&P 10238(d)(1) et (d)(2))

Les billets à ordre promotionnels sont garantis par des privilèges ou charges sur des parcelles distinctes d’un lotissement, souscrits sur un bien immobilier non amélioré ou avant la première acquisition d’un bien immobilier amélioré, et qui sont ou peuvent devenir subordonnés. Il existe deux exclusions : les billets à ordre souscrits plus de trois ans avant l’offre, et les prêts de construction garantis par une sûreté de premier rang avec calendriers de décaissement et assurance titre.

• ✓Exclusion 1 : billet à ordre souscrit plus de trois ans avant d’être offert en vente
• ✓Exclusion 2 : prêt de construction garanti par un premier acte de fiducie, avec décaissements selon l’avancement des travaux et assurance titre
• ✓La deuxième exclusion ne s’étend pas aux terrains non améliorés ni aux terrains comportant uniquement des améliorations hors site ou sur site

Les billets à ordre fractionnés doivent être garantis directement par un bien immobilier. Aucune cession de garantie (hypothécation) de billets à ordre fractionnés n'est autorisée, car cela entraînerait la perte de l'exemption d'enregistrement des valeurs mobilières pour placement quasi privé.

• ✓L'hypothécation par cession de garantie entraîne la perte de l'exemption de placement quasi privé
• ✓Les billets à ordre fractionnés doivent être garantis directement par un bien immobilier (B&P 10237 et suivants)

Les valeurs mobilières doivent être émises par un courtier immobilier agréé et vendues par son intermédiaire, agissant à titre de mandataire ou pour compte propre. Aucune opération avec soi-même n'est autorisée, sauf dans deux situations factuelles divulguées impliquant l'acquisition en foreclosure ou la revente d'un inventaire saisi, à condition que l'intérêt du courtier soit divulgué au préalable.

• ✓Aucune opération avec soi-même selon B&P 10231.2, sauf deux exceptions divulguées
• ✓Exception 1 : acquérir un billet ou un bien sous foreclosure pour lequel le courtier est agent de gestion
• ✓Exception 2 : revendre un bien saisi issu d'un inventaire lorsque le courtier était agent de gestion

L’intérêt de chaque investisseur privé/prêteur doit être identique quant aux conditions sous-jacentes, y compris le taux d’intérêt, les frais de service et la répartition des frais de retard/pénalités de remboursement anticipé. Les investisseurs peuvent détenir des pourcentages différents, mais aucun démembrement du principal ou des intérêts n’est autorisé. Les intérêts doivent être attestés par des cessions fractionnaires proportionnelles, et non par des certificats de participation.

• ✓Le taux d’intérêt, les frais de service et la répartition des frais doivent être identiques entre les investisseurs
• ✓Aucun démembrement du principal ou des intérêts (flux de revenus ou écarts de rendement)
• ✓Les intérêts doivent être des cessions fractionnaires proportionnelles, et non des certificats de participation (Corp Code 25100(s))

Les courtiers doivent informer les investisseurs de leur droit à une évaluation indépendante ou à l’évaluation du MLB. Les prêts de construction/de réhabilitation exigent un évaluateur qualifié par l’OREA et une évaluation conforme aux USPAP avec les valeurs « en l’état » et « une fois achevé ». Sept garanties s’appliquent et le prêt ne peut pas dépasser 2 500 000 $.

• ✓Une évaluation indépendante ou l’évaluation du MLB doit être offerte (renonçable par écrit)
• ✓L’évaluateur du prêt de construction doit être titulaire d’une licence de l’OREA et conforme aux USPAP
• ✓Le prêt de construction/de réhabilitation ne peut pas dépasser 2 500 000 $ (B&P 10230(h)(4))
• ✓Exige un séquestre neutre et indépendant, un financement intégral, un calendrier de décaissements et des inspections indépendantes

La documentation doit exiger qu’un défaut sur tout intérêt constitue un défaut sur tous les intérêts, et que les détenteurs de plus de 50 % des intérêts bénéficiaires régissent les actions liant tous les détenteurs. L’affidavit d’action majoritaire exclut le courtier ou l’affilié qui a émis ou assure le service du prêt.

• ✓Un défaut sur tout intérêt constitue un défaut sur tous les intérêts
• ✓Plus de 50 % des intérêts bénéficiaires régissent les actions (affidavit d’action majoritaire)
• ✓Le courtier ou l’affilié qui émet ou assure le service du prêt est exclu de la détermination de la majorité (Code civil de Californie 2941.9)

Les courtiers en prêts hypothécaires (MLB) doivent utiliser les déclarations de divulgation prêteur/acheteur publiées par le DRE avant d'accepter des fonds. Formulaires 851A (origination du prêt), 851B (vente de billet à ordre existant), 851C (hypothécations, interdites dans les opérations multi-prêteurs) et 851D (biens multiples/charge globale). Les MLB ne peuvent pas élaborer leurs propres formulaires sans l'autorisation du DRE pour au moins 25 courtiers seuils.

• ✓Quatre formulaires du DRE : 851A, 851B, 851C et 851D pour des transactions distinctes
• ✓Les hypothécations du formulaire 851C sont interdites dans les opérations multi-prêteurs
• ✓Les MLB ne peuvent pas élaborer leurs propres formulaires sans l'autorisation du DRE pour 25 courtiers seuils ou plus

Tous les fonds reçus des investisseurs sont des fonds en fiducie traités conformément à B&P 10145. Le MLB doit déposer des rapports trimestriels et annuels préparés par un CPA si les paiements dus au cours d’une période de 3 mois dépassent 125 000 $ ou si le nombre d’ayants droit dépasse 120. Les critères de l’article 6 s’appliquent aux paiements DUS, tandis que l’article 5 s’applique aux paiements ENCAISSÉS.

• ✓Les fonds des investisseurs sont des fonds en fiducie (B&P 10145, 10CCR 2830.1).
• ✓Des rapports CPA sont exigés si les paiements dus dépassent 125 000 $ sur 3 mois ou s’il y a 120 investisseurs ou plus.
• ✓L’article 6 utilise les paiements DUS ; l’article 5 utilise les paiements ENCAISSÉS.

Une convention écrite de service des prêts est exigée pour assurer le service des prêts. Le test du contrat d'investissement (Howey/Turner) exige : un investissement d'argent, une attente de profits, une entreprise commune et une dépendance exclusive aux efforts de gestion d'un promoteur ou d'un tiers. Les paiements doivent être transmis au prorata dans les 25 jours suivant leur réception.

• ✓Convention écrite de service des prêts exigée (B&P 10233, 10238(k))
• ✓Les paiements doivent être transmis au prorata dans les 25 jours suivant leur réception
• ✓Le service de prêts à titre onéreux exige une licence de courtier immobilier, sauf exemption

Sur demande, le courtier doit communiquer aux investisseurs les noms et adresses des autres acquéreurs. Le courtier ne peut détenir aucun droit d'option lui permettant d'acquérir les intérêts fractionnés des investisseurs ou le bien affecté en garantie, sauf si cela est autorisé (par exemple, une saisie immobilière avec consentement concomitant).

• ✓Le courtier doit fournir les noms et adresses des acquéreurs sur demande (B&P 10238(m))
• ✓Le courtier ne peut avoir de droit futur d'acquérir les intérêts des investisseurs, sauf si cela est autorisé (B&P 10238(n))
• ✓Le courtier peut acquérir des intérêts dans le cadre d'une saisie immobilière avec consentement concomitant