Historical Derivations +9California · املاک · فارسی

یک مالکیت آزاد می‌تواند یک مالکیت تام (فی) یا یک مالکیت عمری باشد. مالکیت تام مطلق ساده (فی سیمپل ابسولوت) بزرگ‌ترین مالکیت شناخته‌شده در قانون است و مالک بر نحوه انتقال و تصرف آن کنترل دارد، از جمله حق وصیت کردن آن. یک مالکیت تام ممکن است با یک شرط محدود شود (فی سیمپل دیفیزیبل)، به این ترتیب که اگر شرط نقض شود، انتقال‌دهنده می‌تواند دوباره وارد ملک شود و آن را فسخ کند. مالکیت عمری تا پایان عمر دریافت‌کننده یا شخص دیگری که نام برده شده است ادامه دارد.

• ✓مالکیت تام مطلق ساده (فی سیمپل ابسولوت) بزرگ‌ترین مالکیت شناخته‌شده در قانون است
• ✓مالکیت تام ساده قابل ابطال (فی سیمپل دیفیزیبل) در صورت نقض شرط می‌تواند فسخ شود
• ✓مالکیت عمری یک مالکیت آزاد است زیرا مدت آن به لحاظ زمانی ثابت نیست

تحت کامن لا انگلیسی، مالکیت نه به شیء مالک‌شده، بلکه به حقوقی اشاره داشت که مالک دارا بود: حق تصرف، استفاده، بار گذاشتن، انتقال، و منع دیگران. این مفهوم «مجموعه حقوق» برای اموال غیرمنقول و منقول کاربرد دارد و همچنان پایه‌ای برای درک مالکیت است.

• ✓از نظر تاریخی، مالکیت به معنای حقوق نسبت به یک چیز بود، نه خود آن چیز
• ✓مجموعه حقوق شامل موارد زیر است: تصرف، استفاده، بار گذاشتن، انتقال، و منع دیگران

در انگلستان فئودالی، «estate» به منفعت مالکانه‌ای گفته می‌شد که شخص نسبت به زمین داشت. مالکیت فریهولد دارای مدت نامحدود بود و مشمول تکالیف رعیت‌وار ارباب نمی‌شد؛ فقط صاحبان فریهولد می‌توانستند «real action» اقامه کنند، بنابراین تنها فریهولدها «real property» بودند. مالکیت کمتر از فریهولد دارای مدت معین بود.

• ✓مالکیت فریهولد دارای مدت نامحدود است و مال غیرمنقول محسوب می‌شود
• ✓مالکیت کمتر از فریهولد دارای مدت معین است
• ✓فقط صاحبان مالکیت‌های فریهولد می‌توانستند دعوای عینی اقامه کنند

املاک کمتر از فری‌هولد، حقوق مستأجرانی است که اموال غیرمنقول را اجاره یا لیز می‌کنند. این املاک استیجاری به عنوان اموال منقول طبقه‌بندی می‌شوند، نه اموال غیرمنقول.

• ✓املاک استیجاری/اجاره‌ای، املاک کمتر از فری‌هولد هستند
• ✓املاک کمتر از فری‌هولد به عنوان اموال منقول طبقه‌بندی می‌شوند

در کامن‌لا انگلیسی، مال به حقوقی اشاره داشت که مالک داشت، نه خود شیء. این حقوق «مجموعه‌ای از حقوق» را تشکیل می‌دادند که شامل حق تصرف، استفاده، ایجاد بار مالی، انتقال، و منع دیگران بود و برای اموال غیرمنقول و منقول هر دو کاربرد داشت.

• ✓مال در طول تاریخ به حقوقی اشاره می‌کرد که مالک داشت، نه به شیء تحت مالکیت.
• ✓مجموعه حقوق شامل این موارد است: تصرف، استفاده، ایجاد بار مالی، انتقال، و منع دیگران.

دادگاه‌های اولیه انگلیسی میان دعاوی‌ای تمایز قائل می‌شدند که در آن‌ها مالک زمینِ برکنارشده می‌توانست خودِ زمین را بازپس گیرد («دعوای عینی» = مال غیرمنقول) و دعاوی‌ای که در آن‌ها مالک فقط می‌توانست خسارت مالی دریافت کند («شخصی» = مال منقول).

• ✓یک «دعوای عینی» امکان بازیابی خود زمین، یعنی «مال غیرمنقول»، را فراهم می‌کرد
• ✓دعوایی برای خسارت مالی «شخصی» بود و مفهوم «مال منقول» را پدید آورد

دادگاههای اولیه انگلیسی میان دعاوی تفاوت قائل میشدند. «دعوای عینی» امکان بازیابی خود زمین را فراهم میکرد (شیء واقعی/مال غیرمنقول). «دعوای شخصی» تنها خسارات مالی را مجاز میدانست، و آن منفعت محدود «مال منقول» نام گرفت.

• ✓دعوای عینی امکان بازیابی خود زمین را فراهم میکرد، از این رو «مال غیرمنقول».
• ✓دعوای شخصی تنها خسارات مالی را مجاز میدانست، از این رو «مال منقول».

همه دارندگان پروانه املاک، چه REALTORS باشند و چه نباشند، تحت صلاحیت اداره املاک و مستغلات کالیفرنیا (DRE) قرار دارند؛ این اداره در سال ۱۹۱۷ به‌عنوان نخستین آژانس ایالتی صدور پروانه املاک در کشور بنیان‌گذاری شد.

• ✓DRE کالیفرنیا نخستین آژانس ایالتی صدور پروانه املاک در کشور بود
• ✓DRE در سال ۱۹۱۷ تأسیس شد
• ✓همه دارندگان پروانه املاک، چه REALTOR باشند و چه نباشند، تحت صلاحیت DRE هستند

سازمان‌های صنفی املاک و مستغلات از رقابت غیرسازمان‌یافته در دهه ۱۸۰۰ تکامل یافتند. انجمن ملی انجمن‌ها/هیئت‌های املاک و مستغلات در سال ۱۹۰۸ با یکپارچه‌سازی واحدهای محلی تشکیل شد. این سازمان در ۱ ژانویه ۱۹۷۴ رسماً نام خود را به NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR) تغییر داد. CREA (اکنون CAR) و انجمن املاک و مستغلات لس‌آنجلس از اعضای مؤسس اصلی بودند.

• ✓انجمن ملی انجمن‌ها/هیئت‌های املاک و مستغلات در سال ۱۹۰۸ تشکیل شد.
• ✓این سازمان در ۱ ژانویه ۱۹۷۴ نام خود را به NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR) تغییر داد.
• ✓همه اعضای یک انجمن/هیئت REALTORS متعهد می‌شوند که به N.A.R. Code of Ethics پایبند باشند.

کالیفرنیا در ۹ سپتامبر ۱۸۵۰ به اتحادیه پذیرفته شد، و یکی از نخستین اقدامات قوه مقننه آن تصویب نظام ثبت اسناد برای جمع‌آوری و نگهداری ادله مالکیت در مکانی عمومی، مناسب و ایمن بود. این نظام به خریداران و وام‌دهندگان بالقوه درباره مالکیت و وضعیت سند مالکیت اطلاع می‌دهد، از افراد بی‌گناه در برابر فروش‌های پنهانی و بارهای ملکی افشا‌نشده محافظت می‌کند، و سند مالکیت را آزادانه قابل انتقال نگه می‌دارد.

• ✓کالیفرنیا از قانون ثبت از نوع «ثبت مسابقه‌ای» / «ثبت مسابقه‌ای-اطلاعی» (Race Recording / Race-Notice Recording) استفاده می‌کند که بر اساس مستعمرات اصلی آمریکا الگوبرداری شده است.
• ✓هدف ثبت، اعطای اطلاع فرضی (constructive notice) و امکان انتقال آزادانه سند مالکیت است.
• ✓این نظام از وام‌دهندگان و خریداران بی‌گناه در برابر انتقال‌های پنهانی و لیِن‌های افشا‌نشده محافظت می‌کند.

اطلاع واقعی شامل اطلاعات صریح درباره یک واقعیت است. اطلاع سازنده اطلاعی است که از سوابق عمومی داده می‌شود؛ فرض می‌شود افراد از محتوای اسناد ثبت‌شده آگاه هستند. ثبت یک سند از زمان ارائه آن برای ثبت، اطلاع سازنده ایجاد می‌کند (قانون مدنی کالیفرنیا، ماده ۲۹۳۴).

• ✓اطلاع واقعی = اطلاعات صریح درباره یک واقعیت
• ✓اطلاع سازنده = اطلاعی که پس از ثبت از سوابق عمومی فرض می‌شود
• ✓اسناد ثبت‌شده از زمان ارائه برای ثبت، به همه افراد اطلاع سازنده می‌دهند

پس از تصدیق (تنظیم در حضور سردفتر یا با گواهی صحیح شهود)، هر سند یا حکمی که بر مالکیت یا تصرف در املاک و مستغلات تأثیر بگذارد، ممکن است ثبت شود. «سند» به کاغذ نوشته‌شده اطلاق می‌شود که شخصی آن را امضا کرده و مالکیت را منتقل می‌کند، حق وثیقه اعطا می‌کند، یا حق مربوط به یک بدهی یا تعهد را اعطا می‌کند (قانون دولت، ماده 27279(a)).

• ✓یک سند باید پیش از ثبت، تصدیق (محضری) یا با گواهی صحیح شهود تأیید شده باشد.
• ✓«سند» شامل اسناد مالکیت، رهن‌ها، اجاره‌نامه‌ها، قراردادهای زمین، اسناد امانی، و توافق‌نامه‌های میان مالکان است.
• ✓به مواد 27201، 27201.5، 27287، و 27288 قانون دولت مراجعه کنید.

قوانین ثبت، ثبت اسنادی را که بر مالکیت تأثیر می‌گذارند مجاز می‌دانند (نه الزامی)، و کسانی را که از ثبت بهره نمی‌برند جریمه می‌کنند. برخی قوانین ثبت را پیش‌شرط یک هدف سیاست عمومی قرار می‌دهند (مثلاً، ماده ۲۹۳۲.۵ قانون مدنی کالیفرنیا الزام می‌کند که واگذاری برای اعمال حق فروش توسط منتقل‌الیه، رسماً تصدیق و ثبت شده باشد).

• ✓ثبت عموماً مجاز است، نه الزامی
• ✓عدم ثبت ممکن است به از دست رفتن اولویت منجر شود
• ✓ماده ۲۹۳۲.۵ قانون مدنی کالیفرنیا برای اعمال حق فروش توسط منتقل‌الیه، واگذاری رسماً تصدیق‌شده و ثبت‌شده را الزامی می‌کند

یک قرارداد دوطرفه، وعده را در ازای وعده مبادله می‌کند. یک قرارداد یک‌طرفه، وعده را در ازای اجرای واقعی مبادله می‌کند؛ طرف دوم ملزم به انجام عمل نیست، اما اگر عمل کند، وعده‌دهنده باید به وعده خود پایبند بماند.

• ✓دوطرفه: وعده در ازای وعده داده می‌شود
• ✓یک‌طرفه: وعده برای ترغیب اجرای واقعی داده می‌شود (مثلاً جایزه برای بازگرداندن سگ گمشده)
• ✓در قراردادهای یک‌طرفه، طرف دوم ملزم به انجام عمل نیست

یک توافق باطل اصلاً قرارداد نیست و فاقد اثر قانونی است (مثلاً توافق برای ارتکاب جرم؛ قرارداد شخص زیر ۱۸ سال برای اموال غیرمنقول). یک قرارداد قابل ابطال در ظاهر معتبر است اما ممکن است توسط یک یا چند طرف رد شود (مثلاً قرارداد صغیر، قربانی کلاهبرداری). یک قرارداد غیرقابل اجرا معتبر است اما نمی‌توان آن را اثبات کرد یا بر آن اقامه دعوا کرد (مثلاً مشمول مرور زمان شده است). یک قرارداد معتبر الزام‌آور و قابل اجرا با تمام عناصر ضروری است.

• ✓باطل: هیچ اثر قانونی ندارد
• ✓قابل ابطال: در ظاهر معتبر است اما ممکن است توسط یک طرف رد شود
• ✓غیرقابل اجرا: معتبر است اما نمی‌توان آن را اثبات کرد یا بر آن اقامه دعوا کرد
• ✓معتبر: الزام‌آور با تمام عناصر ضروری

قرارداد توافقی است بین دو یا چند شخص که شامل یک وعده یا وعده‌های متقابل است که قانون آن را اجرا می‌کند، یا قانون انجام آن را به عنوان یک وظیفه به رسمیت می‌شناسد. قانون مدنی کالیفرنیا بیان می‌کند که قرارداد «توافقی برای انجام دادن یا انجام ندادن یک امر معین» است.

• ✓قرارداد نیازمند یک وعده لازم‌الاجرا یا وعده‌های متقابل است
• ✓قانون مدنی کالیفرنیا قرارداد را به عنوان توافقی برای انجام دادن یا انجام ندادن یک امر معین تعریف می‌کند

قراردادها ممکن است صریح یا ضمنی باشند. در قرارداد صریح، طرفین شرایط را با کلمات (شفاهی یا کتبی) اعلام می‌کنند. در قرارداد ضمنی، توافق از طریق اعمال و رفتار، نه کلمات، نشان داده می‌شود.

• ✓قرارداد صریح: شرایط با کلمات، شفاهی یا کتبی، بیان می‌شود
• ✓قرارداد ضمنی: توافق از طریق اعمال و رفتار نشان داده می‌شود
• ✓قرارداد ضمنی در واقع با قرارداد ضمنی در قانون متفاوت است، که به دلایل عدالت توسط قانون ایجاد می‌شود

از نظر میزان اجرا، در قرارداد اجرانشده چیزی برای انجام دادن توسط یک یا هر دو طرف باقی مانده است. قرارداد اجراشده قراردادی است که هر دو طرف کاملاً آن را اجرا کرده‌اند.

• ✓اجرانشده: چیزی برای انجام دادن باقی است
• ✓اجراشده: هر دو طرف کاملاً اجرا کرده‌اند

اسکرو یک ترتیب امانی کوچک و کوتاه‌مدت است که برای انتقال املاک و سایر معاملات مانند معاوضه، اجاره، فروش اموال منقول، اوراق بهادار، وام‌ها و فروش خانه‌های سیار ضروری است. ماده 1057 قانون مدنی کالیفرنیا آن را به‌عنوان یک واگذاری توصیف می‌کند که واگذارنده آن را نزد شخص ثالث سپرده است تا در صورت انجام یک شرط تحویل داده شود. ماده 17003 قانون مالی کالیفرنیا اسکرو را هر معامله‌ای تعریف می‌کند که در آن یک شخص اسناد کتبی، پول، دلیل مالکیت یا سایر چیزهای باارزش را به شخص ثالث تحویل می‌دهد تا زمانی که رویداد مشخصی رخ دهد یا شرطی انجام شود، نگهداری شوند.

• ✓ماده 1057 قانون مدنی کالیفرنیا اسکرو را به‌عنوان یک واگذاری تعریف می‌کند که نزد شخص ثالث سپرده می‌شود و در صورت انجام شرط تحویل داده می‌شود
• ✓ماده 17003 قانون مالی کالیفرنیا اسکرو را به‌عنوان تحویل اسناد، پول یا ارزش به شخص ثالث تعریف می‌کند که تا وقوع رویداد یا شرط مشخص نگهداری می‌شود
• ✓اسکرو اساساً یک ترتیب امانی کوچک و کوتاه‌مدت است

برای یک اسکرو فروش معتبر، دو عنصر ضروری لازم است: (۱) یک قرارداد/توافق الزام‌آور بین خریدار و فروشنده، و (۲) تحویل مشروط چیزی با ارزش به یک شخص ثالث بی‌طرف، که معمولاً شامل اسناد کتبی انتقال (گرنت دید) یا بار/تعهد (دید آف تراست) است. توافق الزام‌آور می‌تواند هر شکل قانونی داشته باشد، از جمله رسید سپرده (قرارداد خرید مسکونی)، قراردادهای فروش، قراردادهای معاوضه، قراردادهای اختیار، یا دستورالعمل‌های اسکرو دوطرفه/یک‌طرفه.

• ✓یک اسکرو فروش معتبر مستلزم یک قرارداد/توافق الزام‌آور بین خریدار و فروشنده است
• ✓یک اسکرو فروش معتبر مستلزم تحویل مشروط چیزی با ارزش به یک شخص ثالث بی‌طرف است
• ✓توافق الزام‌آور می‌تواند به هر شکل قانونی باشد، از جمله رسیدهای سپرده، قراردادهای معاوضه، یا دستورالعمل‌های اسکرو

منافع اجاره‌ای با حق تصرف انحصاری و استفاده از ملک غیرمنقول برای مدت معین که در اختیار مستأجر قرار دارد تعریف می‌شود. موجر (مالک) مالکیت اصلی (حق بازگشت یا ریورژن) را حفظ می‌کند. افرادی مانند مهمانان هتل، دارندگان مجوز و کارکنان ممکن است از فضا استفاده کنند اما تصرف انحصاری ندارند، بنابراین تابع قوانین موجر-مستأجر نیستند.

• ✓ویژگی متمایز منافع اجاره‌ای حق تصرف انحصاری است
• ✓مهمانان هتل، دارندگان مجوز و کارکنان مستأجر نیستند زیرا تصرف انحصاری ندارند
• ✓موجر در طول مدت اجاره حق بازگشت یا ریورژن را دارد

ملکیت برای مدت معین برای دوره‌ای مشخص که پیشاپیش با توافق تعیین شده است ادامه می‌یابد. علی‌رغم نام، این دوره ممکن است کمتر از یک سال باشد و با روز، هفته یا ماه اندازه‌گیری شود. در پایان مدت، بدون اخطار، به‌طور خودکار پایان می‌یابد.

• ✓ملکیت برای مدت معین دارای دوره‌ای مشخص است که پیشاپیش تعیین می‌شود
• ✓علی‌رغم نام، دوره ممکن است کوتاه‌تر از یک سال باشد
• ✓برای خاتمه در زمان انقضا نیازی به اخطار نیست

اجاره دوره‌ای برای دوره‌های متوالی (سال‌به‌سال، ماه‌به‌ماه، یا هفته‌به‌هفته) که طرفین تعیین می‌کنند ادامه می‌یابد. رایج‌ترین اجاره دوره‌ای، ماه‌به‌ماه است.

• ✓اجاره دوره‌ای برای دوره‌های متوالی تعیین‌شده ادامه می‌یابد
• ✓ماه‌به‌ماه رایج‌ترین اجاره دوره‌ای است
• ✓برای خاتمه، اعلان مناسب لازم است

اگرچه مستأجر در ملک غیرمنقول منفعت دارد، اما مالکیت استیجاری به عنوان چتل رئال طبقه‌بندی می‌شود - نوعی از اموال شخصی. این مالکیت تابع قوانین مربوط به اموال شخصی است، نه اموال غیرمنقول.

• ✓مالکیت استیجاری چتل رئال (اموال شخصی) است
• ✓مالکیت‌های استیجاری تابع قوانین مربوط به اموال شخصی هستند

مالکیت به اراده با تصمیم یک‌جانبهٔ هر یک از طرفین و بدون مدت تعیین‌شده قابل فسخ است. این نوع مالکیت غیرمعمول است زیرا پذیرش اجاره‌بهای دوره‌ای توسط موجر آن را به اجاره‌داری دوره‌ای تبدیل می‌کند (قانون مدنی کالیفرنیا، ماده ۱۹۴۶). کالیفرنیا برای فسخ، اخطار ۳۰ روزهٔ پیشاپیش را الزامی می‌داند.

• ✓مالکیت به اراده هیچ مدت تعیین‌شده‌ای ندارد و توسط هر یک از طرفین قابل فسخ است
• ✓پذیرش اجاره‌بهای دوره‌ای آن را به اجاره‌داری دوره‌ای تبدیل می‌کند (CC 1946)
• ✓کالیفرنیا برای فسخ، اخطار ۳۰ روزهٔ پیشاپیش را الزامی می‌داند

اجاره تحملی زمانی ایجاد می‌شود که مستأجری که به‌طور قانونی تصرف را آغاز کرده بود، پس از پایان مدت، تصرف را حفظ کند (مستأجر باقی‌مانده). مستأجر تحملی مستحق دریافت اخطار نیست.

• ✓اجاره تحملی پس از انقضای اجاره از مستأجر باقی‌مانده ایجاد می‌شود
• ✓مستأجر در ابتدا به‌طور قانونی تصرف را آغاز کرده بود
• ✓مستأجر تحملی مستحق اخطار خاتمه نیست

نماینده کسی است که در معاملات با اشخاص ثالث از طرف شخص دیگری، که اصیل (principal) نامیده می‌شود، نمایندگی می‌کند. در رابطه نمایندگی، اصیل حق اقدام از طرف خود و اعمال درجه‌ای از اختیار را به نماینده واگذار می‌کند. کارگزاران املاک معمولاً نمایندگان خاص هستند که محدود به جلب مشتری و مذاکره از طرف اصیل هستند.

• ✓قانون مدنی § 2295 (تصویب‌شده در 1872): نماینده در معاملات با اشخاص ثالث از اصیل نمایندگی می‌کند
• ✓کارگزاران املاک نمایندگان خاص هستند که عموماً نمی‌توانند اصیل‌های خود را متعهد کنند یا به جای آن‌ها اقدام کنند
• ✓قانون مشاغل و حرفه‌ها § 10131 et seq. بر نمایندگی خاص کارگزاران حاکم است

رابطه نمایندگی، یک وظیفه امانی ایجاد می‌کند که نماینده در جریان و محدوده نمایندگی به اصیل بدهکار است. دادگاه‌ها این وظیفه را با وظیفه‌ای که امین به ذی‌نفعان تراست بدهکار است مقایسه می‌کنند. این وظایف منشأ بیشتر دعاوی سهل‌انگاری و نقض وظیفه امانی علیه دارندگان مجوز هستند.

• ✓وظایف امانی شامل وفاداری، محرمانگی، نهایت مراقبت، افشای کامل حقایق مهم، حسابداری، و برخورد صادقانه است.
• ✓این وظیفه شامل «توضیح دادن» و «مشاوره دادن» درباره افشاهاست تا اصیل بتواند تصمیم‌های آگاهانه بگیرد.
• ✓قانون مدنی کالیفرنیا § 2322 و قانون پروبیت کالیفرنیا §§ 16000-16105 وظیفه کارگزار را با وظیفه امین مقایسه می‌کنند.

یک فروشنده املاک، صرف‌نظر از وضعیت کارمند یا پیمانکار مستقل، نماینده کارگزار املاک است. کارگزار در قبال فروشنده مسئول است. وظایف فروشنده با وظایف کارگزار برابر است. کارگزاران همکار، مانند فروشندگان، به‌عنوان نماینده کارگزار مسئول عمل می‌کنند.

• ✓قانون مدنی § 2079.13(b): وظیفه‌ای که بر عهده فروشنده است با وظیفه‌ای که بر عهده کارگزاری است که فروشنده برای او عمل می‌کند برابر است
• ✓کارگزار در قبال فروشندگانی که به‌عنوان نماینده کارگزار عمل می‌کنند مسئول است

برای اینکه کارگزار مستحق کمیسیون باشد، باید یا (۱) خریداری را معرفی کند که آماده، مایل و توانا به خرید با شرایط و قیمت تعیین‌شده توسط فروشنده باشد، یا (۲) از خریدار بالقوه یک قرارداد الزام‌آور با شرایطی که فروشنده متعاقباً می‌پذیرد، تحصیل کند. حق کارگزار برای دریافت حق‌الزحمه تحت یک لیستینگ بر قرارداد استخدامی کتبی استوار است و مستلزم آن است که کارگزار علت تحصیل (procuring cause) باشد. خریدار «آماده و مایل» برای ورود به قرارداد الزام‌آور و بدون قید و شرط آماده است؛ خریدار «توانا» توانایی مالی لازم برای تأمین وجوه مورد نیاز جهت انجام معامله در زمان مقتضی را دارد.

• ✓کمیسیون مستلزم معرفی خریدار آماده، مایل و توانا است یا تحصیل قرارداد الزام‌آوری که فروشنده آن را می‌پذیرد
• ✓کارگزار باید علت تحصیل (procuring cause) یک پیشنهاد تحت قرارداد لیستینگ باشد
• ✓خریدار «توانا» باید توانایی مالی برای تکمیل معامله داشته باشد؛ خریدار «آماده و مایل» باید برای ورود به قرارداد الزام‌آور و بدون قید و شرط آماده باشد

پرداخت کمیسیون تحت یک قرارداد لیستینگ ممکن است به هر شرط قانونی وابسته شود. فروشنده ممکن است از پرداخت معاف شود اگر متن قرارداد نشان دهد که پرداخت منوط به شرطی بوده است که محقق نشده است. بار اثبات بر عهده بروکر است تا ثابت کند همه شرایط قرارداد برآورده شده‌اند. با این حال، اگر ایفای یک شرط توسط تقلب، سوءنیت، یا تبانی فروشنده با دیگران جلوگیری شود، بروکر ممکن است حتی اگر شرط محقق نشده باشد، حق‌الزحمه را وصول کند.

• ✓پرداخت کمیسیون ممکن است به هر شرط قانونی وابسته شود
• ✓بار اثبات بر عهده بروکر است تا ثابت کند همه شرایط قرارداد برآورده شده‌اند
• ✓اگر تقلب، سوءنیت، یا تبانی فروشنده مانع ایفای یک شرط شود، بروکر همچنان می‌تواند حق‌الزحمه را وصول کند

میزان یا نرخ حق‌الزحمه نمی‌تواند بخشی از یک قرارداد چاپی یا فرم‌قرارداد برای فروش املاک مسکونی با چهار واحد یا کمتر یا فروش خانه سیار باشد. چنین قراردادهایی باید شامل اطلاعیه‌ای با قلم ۱۰ پوینت و حروف پررنگ باشند که کمیسیون‌های املاک توسط قانون تعیین نمی‌شوند و قابل مذاکره هستند. متن الزامی در کد کسب‌وکار و حرفه‌ها § 10147.5 تعیین شده است.

• ✓نرخ کمیسیون را نمی‌توان در قراردادهای فرم برای املاک مسکونی چهار واحد یا کمتر یا فروش خانه سیار از پیش چاپ کرد
• ✓قراردادها باید شامل اطلاعیه‌ای با قلم ۱۰ پوینت و حروف پررنگ باشند که کمیسیون‌ها توسط قانون تعیین نمی‌شوند و قابل مذاکره هستند (B&P Code § 10147.5)

لغو اختیار نمی‌تواند بروکر را از دریافت کمیسیون محروم کند، اگر بروکر در مدت زمان لیستینگ، خریداری آماده، مایل و قادر را با قیمت و شرایط اعلام‌شده در لیستینگ پیدا کرده باشد. اصیل نمی‌تواند با امتناع خودسرانه از نهایی کردن فروش، از مسئولیت فرار کند. اصیل نمی‌تواند در طول مذاکرات نماینده را برکنار کند و سپس بدون مسئولیت به همان مشتری بفروشد. هنگامی که لیستینگ برای مدت معین و با عوض باارزش باشد (مثلاً وعده انجام بررسی دقیق)، در زمان امضا فروشنده را متعهد می‌کند. تمایز کلیدی بین قدرت لغو و حق لغو وجود دارد: اصیل همیشه قدرت لغو در هر زمان را دارد، اما لغو غیرموجه نقض قرارداد است و ممکن است مسئولیت ایجاد کند.

• ✓اصیل در هر زمان قدرت لغو نمایندگی را دارد، اما لزوماً حق لغو بدون مسئولیت را ندارد
• ✓لغو غیرموجه، لیستینگ را نقض می‌کند و ممکن است اصیل را در قبال کمیسیون یا خسارات مسئول کند
• ✓اصیل نمی‌تواند در طول مذاکرات نماینده را برکنار کند و سپس بدون مسئولیت به همان مشتری بفروشد
• ✓اگر نماینده بررسی دقیق را انجام نداده باشد یا وظایف امانی را نقض کرده باشد، اصیل می‌تواند بدون مسئولیت لغو کند

قرارداد لیستینگ نتیجه‌محور است. حق دریافت کمیسیون بروکر به میزان کاری که انجام می‌شود بستگی ندارد. حتی اگر بروکر هیچ زمانی یا تلاشی صرف نکند اما خریداری آماده، مایل و توانا برای خرید با شرایط لیستینگ معرفی کند، بروکر مستحق دریافت پاداش شده است. در مقابل، تلاش فراوان بدون معرفی چنین خریداری هیچ چیزی به همراه ندارد.

• ✓حق دریافت کمیسیون بروکر به میزان کار انجام‌شده بستگی ندارد
• ✓معرفی خریدار آماده، مایل و توانا برای خرید با شرایط لیستینگ، بدون توجه به میزان تلاش، موجب کسب کمیسیون می‌شود

یک کارگزار یا امین دیگر (fiduciary) که وجوه امانی را به‌طور متقلبانه تصاحب یا پنهان می‌کند، مرتکب جرم می‌شود. این بر وظیفه امانت‌داری‌ای تأکید می‌کند که دارندگان پروانه هنگام رسیدگی به پول مشتری بر عهده دارند.

• ✓تصاحب یا پنهان‌کردن متقلبانه وجوه امانی توسط کارگزار یا امین جرم است (PC 506)
• ✓کارگزار یا نماینده‌ای که نسبت به موکل خود پنهان‌کاری متقلبانه می‌کند، یا صورت حساب نادرست ارائه می‌دهد، مرتکب جنحه (misdemeanor) می‌شود (PC 536, 536a)

دارندگان مجوز املاک باید تمایزهای سرقت را درک کنند، زیرا ممکن است جرائمی توسط مشتریان یا دیگرانی که با آن‌ها تعامل دارند انجام شود. سرقت بزرگ (در مقابل سرقت کوچک) عموماً زمانی رخ می‌دهد که ارزش پول، کار، یا اموال غیرمنقول یا منقول گرفته‌شده بیش از ۴۰۰ دلار باشد. با این حال، سرقت برخی محصولات کشاورزی، حیوانات مزرعه، و اموال غیرمنقول جدا شده از زمین، حتی با ارزش کمتر از ۴۰۰ دلار، به عنوان سرقت بزرگ تعریف می‌شود.

• ✓سرقت بزرگ زمانی محقق می‌شود که ارزش مال گرفته‌شده بیش از ۴۰۰ دلار باشد (PC 484, 487, 488)
• ✓سرقت محصولات کشاورزی، حیوانات مزرعه، و اموال غیرمنقول جدا شده از زمین، حتی با ارزش کمتر از ۴۰۰ دلار، سرقت بزرگ است (PC 487a-487g)
• ✓اگر تردید وجود داشته باشد که معامله‌ای شامل جرم است، دارنده مجوز باید مشاوره حقوقی دریافت کند

تنظیم یا ثبت سندی با علم به اینکه تنظیم‌کننده آن هیچ مالکیتی ندارد، یا طرف یک انتقال متقلبانه زمین بودن، جرم است. فروش دو بار یک زمین به افراد مختلف نیز جرم است.

• ✓تنظیم یا ثبت سندی با علم به اینکه تنظیم‌کننده آن مالکیتی ندارد، جرم است (PC 531a)
• ✓فروش دو بار یک زمین به افراد مختلف جرم است (PC 533)
• ✓پنهان‌کاری عمدی توسط شخص متأهل نسبت به نیاز به موافقت همسر در فروش یا رهن زمین، جرم است (PC 534)

ساختن یا تهیه صورت مالی نادرست برای دریافت اعتبار برای خود یا دیگری جرم است. امضای نام شخص دیگر یا شخص ساختگی بدون اختیار، یا جعل یا تغییر اسنادی مانند اجاره‌نامه‌ها، قباله‌ها یا چک‌ها با قصد تقلب، جعل است.

• ✓ساختن یا تهیه صورت مالی نادرست برای دریافت اعتبار جرم است (PC 532a)
• ✓جعل، تغییر یا ساختن اجاره‌نامه، قباله یا چک تقلبی با قصد تقلب جرم است (PC 470, 473)

رشوه دادن به وام‌دهنده برای دریافت اعتبار، و پذیرفتن چنین رشوه‌ای، هر دو جرم هستند. پذیرفتن غرامت از شرکت تایتل یا اسکرو به‌عنوان مشوق برای ارجاع کسب‌وکار تایتل ممنوع است.

• ✓رشوه دادن به وام‌دهنده برای دریافت اعتبار، و پذیرفتن رشوه، جرم هستند (PC 639, 639a)
• ✓پذیرفتن غرامت از شرکت تایتل یا اسکرو به‌عنوان مشوق برای ارجاع کسب‌وکار تایتل جرم است (PC 641.4)

منحرف کردن وجوه ساخت‌وساز از هدف مورد نظرشان، یا استفاده از ووچر جعلی برای دریافت وجوه وام ساخت‌وساز، جرم است. پرداخت کیک‌بک از وجوه ساخت‌وساز نیز جرم است.

• ✓انحراف وجوه ساخت‌وساز یا استفاده از ووچر جعلی برای دریافت وجوه وام ساخت‌وساز، جرم است (PC 484b, 484c)
• ✓پرداخت کیک‌بک از وجوه ساخت‌وساز جرم است (PC 532e)

گرفتن مال دیگری از طریق اخاذی — با استفاده از زور یا تهدید به آسیب رساندن به شخص، مال، یا اعتبار — جرم است. سایر جرایم مرتبط با ملک شامل برداشتن سازه‌ها از ملک رهن‌شده با قصد کلاهبرداری است.

• ✓اخاذی (زور یا تهدید به آسیب رساندن به شخص، مال، یا اعتبار) برای گرفتن مال، جرم است (PC 518, 519)
• ✓برداشتن یک سازه از ملک رهن‌شده یا از ملک پس از فورکلوزر با قصد کلاهبرداری جرم است (PC 502.5)

نصب تابلوهای تبلیغاتی در املاک عمومی یا خصوصی بدون اجازه (بهجز نصب اطلاعیههای قانونی) جرم است. کپیبرداری از اسناد شرکت عنوان بدون اجازه و با قصد استفاده از آنها نیز ممنوع است.

• ✓نصب تابلوهای تبلیغاتی در ملک بدون اجازه جرم است، بهجز اطلاعیههای قانونی (PC 556, 556.1, 556.2)
• ✓کپیبرداری از اسناد شرکت عنوان بدون اجازه و با قصد استفاده از آنها جرم است (PC 496c)

بدهکاری که مال تحت پوشش یک قرارداد وثیقه را می‌فروشد و در پرداخت مبلغ بدهی (یا عواید فروش، هر کدام که کمتر باشد) به طرف دارای وثیقه کوتاهی می‌کند، مرتکب جرم می‌شود.

• ✓کوتاهی بدهکار در پرداخت به طرف دارای وثیقه هنگام فروش مال وثیقه‌شده یک جرم است (PC 504b)
• ✓مبلغ بدهی، مبلغ قابل پرداخت تحت قرارداد وثیقه یا عواید فروش است، هر کدام که کمتر باشد.

هنگامی که یک وام توسط بیش از یک سرمایه‌گذار/وام‌دهنده خصوصی تأمین مالی می‌شود یا یک سفته توسط بیش از یک سرمایه‌گذار/وام‌دهنده خصوصی خریداری می‌شود، آن معامله یک وام «چند‌وام‌دهنده» یا «تقسیم‌شده» است. این سفته‌ها اوراق بهاداری هستند که تحت قانون املاک (Real Estate Law) و قانون اوراق بهادار شرکت‌ها مصوب ۱۹۶۸ (Corporate Securities Law of 1968) تنظیم می‌شوند. کارگزار باید عرضه را از طریق معافیت یا ثبت، واجد شرایط کند.

• ✓ماده ۲۵۰۱۹ قانون شرکت‌ها، سفته‌ها را اوراق بهادار توصیف می‌کند مگر اینکه معاف باشند.
• ✓معافیت چند‌وام‌دهنده در ماده ۱۰۲۳۷ و پس از آنِ قانون مشاغل و حرفه‌ها (Business and Professions Code) و ماده ۲۵۱۰۲.۵ قانون شرکت‌ها مقرر شده است.
• ✓منافع باید از طریق معافیت یا با ثبت/مجوز از DOC عرضه شوند.

کارگزار (MLB) باید ظرف ۳۰ روز پس از نخستین معامله چندوام‌دهنده و ظرف ۳۰ روز پس از هر تغییر عمده به DRE اطلاع دهد. نماینده خدمات‌دهی باید ظرف ۳۰ روز پس از خدمات‌دهی به وام‌هایی که پرداخت‌های آن‌ها در هر ۳ ماه متوالی از ۱۲۵٬۰۰۰ دلار فراتر می‌رود، یا زمانی که تعداد وام‌دهندگان مستحق پرداخت از ۱۲۰ فراتر می‌رود، اطلاع دهد.

• ✓ظرف ۳۰ روز پس از نخستین معامله چندوام‌دهنده به DRE اطلاع دهید (B&P 10238(a))
• ✓ظرف ۳۰ روز پس از هر تغییر عمده اطلاع دهید
• ✓اطلاع‌رسانی خدمات‌دهی با ۱۲۵٬۰۰۰ دلار در ۳ ماه یا بیش از ۱۲۰ سرمایه‌گذار فعال می‌شود (B&P 10238(b))

این سفته را نمی‌توان به بیش از ۱۰ نفر فروخت؛ این افراد باید الزامات تناسب درآمد یا ارزش خالص را برآورده کنند. سرمایه‌گذاری نمی‌تواند از ۱۰٪ ارزش خالص (به‌جز خانه، اثاثیه، خودرو) یا ۱۰٪ درآمد ناخالص تعدیل‌شده بیشتر شود.

• ✓سفته را نمی‌توان به بیش از ۱۰ نفر فروخت.
• ✓سرمایه‌گذاری نمی‌تواند از ۱۰٪ ارزش خالص (به‌جز خانه، اثاثیه، خودرو) بیشتر باشد.
• ✓سرمایه‌گذاری نمی‌تواند از ۱۰٪ درآمد ناخالص تعدیل‌شده بیشتر باشد (B&P 10238(f)).

ماده ۶ محدودیت‌های نسبت وام به ارزش را اعمال می‌کند: ۸۰٪ ارزش بازار منصفانه فعلی برای ملک دارای بهسازی، ۵۰٪ برای ملک فاقد بهسازی، و ۶۵٪ برای قطعات تک‌خانواری مسکونی منطقه‌بندی‌شده با بهسازی‌های خارج از محل نصب‌شده. می‌توان با توجیه کتبی در پرونده از این محدودیت‌ها فراتر رفت.

• ✓حداکثر ۸۰٪ LTV برای اموال غیرمنقول دارای بهسازی
• ✓حداکثر ۵۰٪ LTV برای ملک فاقد بهسازی
• ✓۶۵٪ LTV برای قطعات مسکونی تک‌خانواری منطقه‌بندی‌شده با بهسازی‌های خارج از محل (B&P 10238(h))

مال غیرمنقولی که وام چند وام‌دهنده را تضمین می‌کند باید در کالیفرنیا واقع باشد. سفته‌های تقسیم‌شده و اسناد امانی نمی‌توانند طبق شرایط خود مشمول تبعیت نسبت به هر سند امانی که بعداً ایجاد می‌شود باشند و نمی‌توانند سفته‌های تبلیغاتی باشند.

• ✓ملک وثیقه باید در کالیفرنیا واقع باشد
• ✓سفته‌ها نمی‌توانند طبق شرایط خود مشمول تبعیت نسبت به اسناد امانی بعدی باشند
• ✓سفته‌های تقسیم‌شده نمی‌توانند سفته‌های تبلیغاتی باشند (B&P 10238(d)(1) و (d)(2))

یادداشت‌های تبلیغاتی با حق وثیقه بر قطعات جداگانه در یک تقسیم‌بندی تضمین می‌شوند، بر ملک غیربهسازی‌شده یا پیش از نخستین خرید ملک بهسازی‌شده تنظیم می‌شوند، و در رتبه پایین‌تر قرار دارند یا ممکن است قرار بگیرند. دو استثنا وجود دارد: یادداشت‌هایی که بیش از سه سال پیش از عرضه تنظیم شده‌اند، و وام‌های ساخت‌وساز با وثیقه اول که برنامه‌های پرداخت و بیمه عنوان دارند.

• ✓استثنای 1: یادداشتی که بیش از سه سال پیش از عرضه برای فروش تنظیم شده باشد
• ✓استثنای 2: وام ساخت‌وساز با سند امانی اول، همراه با پرداخت‌های مرحله‌ای پیشرفت و بیمه عنوان
• ✓استثنای دوم به زمین غیربهسازی‌شده یا زمینی که تنها بهسازی‌های خارج از محل/داخل محل دارد، تسری نمی‌یابد

سفته‌های تقسیم‌شده باید مستقیماً توسط اموال غیرمنقول تضمین شوند. هیچ واگذاری وثیقه‌ای (هیپوتک) سفته‌های تقسیم‌شده مجاز نیست، زیرا این امر موجب از دست رفتن معافیت عرضه شبه‌خصوصی از ثبت اوراق بهادار می‌شود.

• ✓هیپوتک از طریق واگذاری وثیقه‌ای باعث از دست رفتن معافیت عرضه شبه‌خصوصی می‌شود
• ✓سفته‌های تقسیم‌شده باید مستقیماً توسط اموال غیرمنقول تضمین شوند (B&P 10237 et seq.)

اوراق بهادار باید توسط یک کارگزار املاک دارای مجوز که به‌عنوان نماینده یا اصل عمل می‌کند صادر شود و از طریق او فروخته شود. خودمعامله‌گری مجاز نیست، مگر در دو وضعیت واقعی افشاشده شامل تحصیل در فرآیند توقیف یا فروش مجدد موجودی املاک توقیف‌شده، به‌شرط آنکه منفعت کارگزار ابتدا افشا شده باشد.

• ✓طبق B&P 10231.2 خودمعامله‌گری ممنوع است، مگر دو استثنای افشاشده
• ✓استثنای ۱: تحصیل سفته/ملک تحت توقیف که کارگزار نماینده خدمات‌دهی آن است
• ✓استثنای ۲: فروش مجدد از موجودی املاک توقیف‌شده که کارگزار نماینده خدمات‌دهی آن بود

منفعت هر سرمایه‌گذار/وام‌دهنده خصوصی باید در شرایط پایه یکسان باشد، از جمله نرخ بهره، کارمزد خدمات، و توزیع جریمه‌های تأخیر/پیش‌پرداخت. سرمایه‌گذاران می‌توانند درصدهای متفاوتی داشته باشند، اما جدا کردن اصل یا بهره مجاز نیست. منافع باید با واگذاری‌های کسری متناسب اثبات شود، نه با گواهی‌های مشارکت.

• ✓نرخ بهره، کارمزد خدمات، و توزیع کارمزدها باید در میان سرمایه‌گذاران یکسان باشد
• ✓جدا کردن اصل یا بهره (جریان‌های درآمدی یا اختلاف بازده) مجاز نیست
• ✓منافع باید با واگذاری‌های کسری متناسب اثبات شود، نه با گواهی‌های مشارکت (قانون شرکت‌ها 25100(s))

کارگزاران باید سرمایه‌گذاران را از حقشان برای ارزیابی مستقل یا ارزیابی MLB مطلع کنند. وام‌های ساخت‌وساز/بازسازی نیازمند ارزیاب واجد شرایط OREA و ارزیابی منطبق با USPAP با ارزش‌های «as is» (در وضعیت فعلی) و «as completed» (پس از تکمیل) هستند. هفت تدبیر حفاظتی اعمال می‌شود و وام نمی‌تواند از $2,500,000 فراتر رود.

• ✓ارزیابی مستقل یا ارزیابی MLB باید ارائه شود (قابل اسقاط به‌صورت کتبی)
• ✓ارزیاب وام ساخت‌وساز باید دارای مجوز OREA و منطبق با USPAP باشد
• ✓وام ساخت‌وساز/بازسازی نمی‌تواند از $2,500,000 فراتر رود (B&P 10230(h)(4))
• ✓نیازمند حساب امانی مستقل و بی‌طرف، تأمین مالی کامل، برنامه برداشت، و بازرسی‌های مستقل است

مستندات باید الزام کنند که نکول در هر منفعت، نکول در همه منافع است، و دارندگان بیش از ۵۰٪ منافع ذی‌نفعانه بر اقدامات الزام‌آور برای همه دارندگان حاکم هستند. سوگندنامه اقدام اکثریت، کارگزار یا شرکت وابسته‌ای را که وام را صادر کرده یا خدمات آن را ارائه می‌دهد، حذف می‌کند.

• ✓نکول در هر منفعت، نکول در همه منافع است
• ✓بیش از ۵۰٪ منافع ذی‌نفعانه بر اقدامات حاکم هستند (سوگندنامه اقدام اکثریت)
• ✓کارگزار/شرکت وابسته‌ای که وام را صادر یا خدمات آن را ارائه می‌دهد، از تعیین اکثریت مستثنی است (قانون مدنی ۲۹۴۱.۹)

کارگزاران وام مسکن (MLB‌ها) باید پیش از پذیرش وجوه، از بیانیه‌های افشای وام‌دهنده/خریدار منتشرشده توسط DRE استفاده کنند. فرم‌های 851A (ایجاد وام)، 851B (فروش سند بدهی موجود)، 851C (هایپوتکاسیون‌ها، در چندوام‌دهنده ممنوع)، و 851D (چندین ملک/وثیقه فراگیر). MLB‌ها نمی‌توانند بدون اجازه DRE برای دست‌کم ۲۵ کارگزار آستانه، فرم‌های خود را بسازند.

• ✓چهار فرم DRE: 851A، 851B، 851C، 851D برای معاملات قابل تفکیک
• ✓هایپوتکاسیون‌های فرم 851C در معاملات چندوام‌دهنده ممنوع هستند
• ✓MLB‌ها نمی‌توانند بدون اجازه DRE برای ۲۵ کارگزار آستانه یا بیشتر، فرم‌های خود را بسازند

همه وجوهی که از سرمایهگذاران دریافت میشود، وجوه امانی هستند که طبق B&P 10145 اداره میشوند. MLB باید گزارشهای فصلی و سالانهٔ تهیهشده توسط CPA را تسلیم کند اگر پرداختهای سررسیدشده در هر دوره ۳ماهه از $125,000 فراتر رود یا تعداد افراد ذیحق از ۱۲۰ بیشتر باشد. معیار ماده ۶ برای پرداختهای DUE اعمال میشود، در حالی که ماده ۵ برای پرداختهای COLLECTED اعمال میشود.

• ✓وجوه سرمایهگذاران وجوه امانی هستند (B&P 10145, 10CCR 2830.1)
• ✓گزارشهای CPA لازم است اگر پرداختهای سررسیدشده در ۳ ماه از $125,000 فراتر رود یا ۱۲۰+ سرمایهگذار وجود داشته باشد
• ✓ماده ۶ از پرداختهای DUE استفاده میکند؛ ماده ۵ از پرداختهای COLLECTED استفاده میکند

برای خدمات‌رسانی به وام‌ها، توافق‌نامه خدمات‌رسانی کتبی لازم است. آزمون قرارداد سرمایه‌گذاری (هاوی/ترنر) مستلزم موارد زیر است: سرمایه‌گذاری پول، انتظار سود، بنگاه مشترک، و اتکای صرف به تلاش‌های مدیریتی یک مروج/شخص ثالث. پرداخت‌ها باید ظرف ۲۵ روز از دریافت، به‌نسبت ارسال شوند.

• ✓توافق‌نامه خدمات‌رسانی کتبی لازم است (B&P 10233, 10238(k))
• ✓پرداخت‌ها باید ظرف ۲۵ روز از دریافت، به‌نسبت ارسال شوند
• ✓خدمات‌رسانی وام در ازای دریافت مزد مستلزم داشتن پروانه کارگزار املاک و مستغلات است، مگر اینکه معاف باشد

کارگزار باید به درخواست، نام‌ها و نشانی‌های سایر خریداران را به سرمایه‌گذاران ارائه کند. کارگزار نمی‌تواند هیچ حق اختیاری برای تملک منافع کسری سرمایه‌گذاران یا ملک وثیقه داشته باشد، مگر در موارد مجاز (مثلاً اجرای وثیقه با رضایت همزمان).

• ✓کارگزار باید در صورت درخواست، نام‌ها و نشانی‌های خریداران را ارائه دهد (B&P 10238(m))
• ✓کارگزار نمی‌تواند حق آینده برای تملک منافع سرمایه‌گذاران داشته باشد، مگر در موارد مجاز (B&P 10238(n))
• ✓کارگزار می‌تواند در زمینه اجرای وثیقه با رضایت همزمان، منافع را تملک کند