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자유보유 부동산 권리(Freehold Estate)는 상속 부동산 권리(Estate in Fee) 또는 생애 부동산 권리(Life Estate)일 수 있습니다. 완전 단순 절대 부동산 권리(Fee Simple Absolute)는 법이 인정하는 가장 큰 부동산 권리이며, 소유자가 유언으로 처분할 권리를 포함한 처분을 통제합니다. 상속 부동산 권리(Fee Estate)는 조건에 의해 제한될 수 있으며(조건부 단순 상속 부동산 권리, Fee Simple Defeasible), 조건이 위반되면 양도인이 재진입하여 종료할 수 있습니다. 생애 부동산 권리(Life Estate)는 양수인 또는 지명된 다른 사람의 생존 기간 동안 지속됩니다.

• ✓완전 단순 절대 부동산 권리(Fee Simple Absolute)는 법이 인정하는 가장 큰 부동산 권리입니다
• ✓조건부 단순 상속 부동산 권리(Fee Simple Defeasible)는 조건이 위반되면 종료될 수 있습니다
• ✓생애 부동산 권리(Life Estate)는 그 기간이 시간적 기준으로 고정되어 있지 않기 때문에 자유보유 부동산 권리입니다

영국 보통법(English Common Law)상 재산(property)은 소유된 물건 자체가 아니라 소유자가 보유한 권리, 즉 점유, 사용, 부담 설정(encumber), 양도, 타인 배제의 권리를 의미했다. 이러한 ‘권리의 묶음’ 개념은 부동산과 동산 모두에 적용되며 소유권을 이해하는 근본이 된다.

• ✓역사적으로 재산은 물건 자체가 아니라 물건에 대한 권리를 의미했다
• ✓권리의 묶음에는 점유, 사용, 부담 설정(encumber), 양도, 타인 배제가 포함된다

봉건제 시대 영국에서 부동산(estate)은 개인이 토지에 대해 가진 소유권 이익을 의미했습니다. 자유 보유지(freehold estate)는 기간이 정해지지 않았으며 영주의 예속적 의무의 대상이 아니었습니다. 오직 자유 보유지의 소유자만이 실제 소송을 제기할 수 있었으므로, 자유 보유지만이 진정한 부동산으로 간주되었습니다. 제한된 보유지(less-than-freehold estate)는 정해진 기간만큼만 존속했습니다.

• ✓자유 보유지는 기간이 정해지지 않으며 진정한 부동산입니다
• ✓제한된 보유지는 정해진 기간만큼 존속합니다
• ✓자유 보유지의 소유자만이 실제 소송을 제기할 수 있습니다

비자유보유 부동산 권리는 부동산을 임대하거나 리스하는 임차인의 권리입니다. 이러한 리스홀드 권리는 부동산이 아니라 동산(개인 재산)으로 분류됩니다.

• ✓리스홀드/임대 부동산 권리는 비자유보유 부동산 권리입니다.
• ✓비자유보유 부동산 권리는 동산(개인 재산)으로 분류됩니다.

영미 보통법에서 재산(property)은 물건 자체가 아니라 소유자가 보유한 권리를 의미했습니다. 이러한 권리는 점유, 사용, 담보 설정, 양도, 타인 배제의 권리를 포함하는 “권리의 묶음”을 형성했으며, 부동산과 동산 모두에 적용되었습니다.

• ✓역사적으로 재산은 소유된 물건이 아니라 소유자가 가진 권리를 의미했습니다
• ✓권리의 묶음에는 점유, 사용, 담보 설정, 양도, 타인 배제의 권리가 포함됩니다

초기 영국 법원은 축출된 토지 소유자가 토지 자체를 회복할 수 있었던 소송(‘real action’ = 부동산)과 소유자가 금전적 손해배상만 회복할 수 있었던 소송(‘personal’ = 동산)을 구별했다.

• ✓‘real action’은 실제 토지, 즉 ‘real property’(부동산)의 회복을 허용했다.
• ✓금전적 손해배상을 위한 소송은 ‘personal’이었고, 이로써 ‘personal property’(동산) 개념이 생겨났다.

초기 영국 법원은 소송을 구분했습니다. “대물소송”은 토지 자체(실체/부동산)의 회복을 허용했습니다. “대인소송”은 금전적 손해배상만 허용했으며, 그 제한된 권리는 “동산”으로 불렸습니다.

• ✓“대물소송”은 토지 자체의 회복을 허용했으므로 “부동산”이 되었습니다.
• ✓“대인소송”은 금전적 손해배상만 허용했으므로 “동산”이 되었습니다.

모든 부동산 라이선스 보유자는 REALTOR 여부와 관계없이 캘리포니아 부동산국(California Department of Real Estate, DRE)의 관할 아래에 있습니다. DRE는 1917년에 미국 최초의 주 부동산 라이선스 기관으로 설립되었습니다.

• ✓캘리포니아 DRE는 미국 최초의 주 부동산 라이선스 기관이었습니다
• ✓DRE는 1917년에 설립되었습니다
• ✓모든 부동산 라이선스 보유자는 REALTOR 여부와 관계없이 DRE의 관할 아래에 있습니다

부동산 거래 단체들은 1800년대의 비조직적인 경쟁에서 발전하였다. National Association of Real Estate Associations/Boards는 지역 단위들의 통합으로 1908년에 설립되었다. 이 단체는 1974년 1월 1일 공식적으로 NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR)로 명칭을 변경하였다. CREA(현 CAR)와 Los Angeles Real Estate Association은 최초 창립 회원들 중에 있었다.

• ✓National Association of Real Estate Associations/Boards는 1908년에 설립되었다
• ✓이 조직은 1974년 1월 1일 NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR)로 명칭을 변경하였다
• ✓모든 Association/Board of REALTORS 회원은 N.A.R. 윤리 규정(Code of Ethics)을 준수할 것을 약속한다

캘리포니아는 1850년 9월 9일 연방에 가입했으며, 입법부의 첫 번째 행동 중 하나는 편리하고 안전한 공공 장소에서 소유권의 증거를 수집하고 유지하기 위한 등기 제도를 채택하는 것이었다. 이 제도는 예비 구매자와 대출자에게 소유권과 권리 상태에 관한 정보를 제공하고, 무고한 당사자를 비밀 거래 및 공시되지 않은 부담권으로부터 보호하며, 권리를 자유롭게 양도할 수 있도록 유지한다.

• ✓캘리포니아는 미국 초기 식민지를 모델로 한 '레이스 등기' / '레이스-통지 등기' 법령을 사용한다
• ✓등기의 목적은 법정 통지(constructive notice)를 제공하고 권리를 자유롭게 양도할 수 있도록 한다
• ✓이 제도는 무고한 대출자와 구매자를 비밀 양도 및 공시되지 않은 유치권으로부터 보호한다

실제 통지는 어떤 사실에 대한 명시적 정보로 구성된다. 구성적 통지는 공공 기록에 의해 주어지는 통지이며, 사람들은 기록된 증서의 내용을 알고 있는 것으로 추정된다. 증서를 기록하면 기록을 위해 제출된 때부터 구성적 통지가 부여된다(캘리포니아주 민법 제2934조).

• ✓실제 통지 = 어떤 사실에 대한 명시적 정보
• ✓구성적 통지 = 기록된 후 공공 기록에서 추정되는 통지
• ✓기록된 증서는 제출된 때부터 모든 사람에게 구성적 통지를 부여한다

공증인 앞에서 작성되거나 적법하게 증인의 입회를 거쳐 인증된 후에는 부동산의 소유권 또는 점유에 영향을 미치는 모든 문서나 판결을 기록할 수 있습니다. “문서”란 소유권을 이전하거나 유치권을 설정하거나 채무 또는 의무에 대한 권리를 부여하는 사람이 서명한 서면을 의미합니다(정부법 제27279(a)조).

• ✓문서는 기록 전에 인증(공증)을 받거나 적법하게 증인의 입회를 거쳐야 합니다
• ✓“문서”에는 증서, 저당권, 임대차, 토지계약, 신탁증서, 소유자 간 합의가 포함됩니다
• ✓정부법 제27201조, 제27201.5조, 제27287조, 제27288조를 참조하십시오

기록법은 권원에 영향을 미치는 증서의 기록을 요구하기보다는 허용하며, 기록을 이용하지 않는 자에게 불이익을 부과한다. 일부 법률은 기록을 공공정책 목표의 전제조건으로 삼는다(예: 민법 제2932.5조는 양수인이 매각권을 행사하려면 양도가 적법하게 공증되고 기록되어야 한다고 요구한다).

• ✓기록은 일반적으로 허용되며 요구되지 않는다
• ✓기록하지 않으면 우선권을 잃을 수 있다
• ✓민법 제2932.5조는 양수인이 매각권을 행사하려면 적법하게 공증되고 기록된 양도를 요구한다

쌍무계약은 약속을 약속과 교환한다. 일방계약은 약속을 실제 이행과 교환한다. 상대방은 행위할 의무가 없지만, 행위를 하면 약속자는 그 약속을 지켜야 한다.

• ✓쌍무계약: 약속에 대한 대가로 약속을 함
• ✓일방계약: 실제 이행을 유도하기 위해 약속을 함 (예: 잃어버린 개를 돌려주면 보상)
• ✓일방계약에서 상대방은 행위할 의무가 없음

무효 합의는 계약 자체가 아니며 법적 효력이 없습니다(예: 범죄를 저지르기로 한 합의, 18세 미만 미성년자가 부동산을 계약하는 경우). 취소 가능 계약은 표면상 유효하지만 한 명 이상의 당사자가 거부할 수 있습니다(예: 미성년자의 계약, 사기 피해자). 집행 불가 계약은 유효하지만 입증하거나 소송을 제기할 수 없습니다(예: 소멸시효로 소멸된 경우). 유효한 계약은 모든 필수 요소를 갖추고 구속력과 집행 가능성을 가집니다.

• ✓무효: 법적 효력이 전혀 없음
• ✓취소 가능: 표면상 유효하지만 당사자가 거부할 수 있음
• ✓집행 불가: 유효하지만 입증하거나 소송을 제기할 수 없음
• ✓유효: 모든 필수 요소를 갖추어 구속력이 있음

계약은 법이 강제할 수 있는 하나의 약속 또는 상호 약속으로 구성된, 둘 이상의 사람 사이의 합의이며, 그 이행을 법이 의무로 인정하는 것이다. 캘리포니아 민법전은 계약을 “특정한 일을 하거나 하지 않기로 하는 합의”라고 규정한다.

• ✓계약에는 강제 가능한 약속 또는 상호 약속이 필요하다
• ✓캘리포니아 민법전은 계약을 특정한 일을 하거나 하지 않기로 하는 합의로 정의한다

계약은 명시적 계약 또는 묵시적 계약일 수 있습니다. 명시적 계약에서는 당사자가 계약 조건을 구두 또는 서면의 말로 명시합니다. 묵시적 계약에서는 합의가 말이 아니라 행위와 품행에 의해 나타납니다.

• ✓명시적 계약: 조건을 구두 또는 서면의 말로 명시
• ✓묵시적 계약: 합의가 행위와 품행으로 나타남
• ✓사실상 묵시적 계약은 법률상 묵시적 계약과 다르며, 법률상 묵시적 계약은 정의의 이유로 법에 의해 창설됨

이행 범위와 관련하여, 미이행 계약(executory contract)은 일방 또는 양 당사자가 아직 해야 할 일이 남아 있는 계약입니다. 이행 완료 계약(executed contract)은 양 당사자가 완전히 이행한 계약입니다.

• ✓미이행: 해야 할 일이 남아 있음
• ✓이행 완료: 양 당사자가 완전히 이행함

에스크로우는 부동산 이전 및 교환, 임차, 개인 재산 판매, 증권, 대출, 모빌홈 판매 등의 기타 거래에 필수적인 소규모의 단기 신탁 약정입니다. 민법(Civil Code) 제1057조는 에스크로우를 양도인이 제3자에게 맡긴 조건이 이행될 때 인도되는 증여로 정의합니다. 금융법(Financial Code) 제17003조는 에스크로우를 어떤 사람이 서면 문서, 금전, 소유권 증거 또는 기타 가치 있는 물품을 제3자에게 지정된 사건이 발생하거나 조건이 이행될 때까지 보유하도록 인도하는 모든 거래로 정의합니다.

• ✓민법(Civil Code) 제1057조는 에스크로우를 조건 이행 시 인도되는 제3자에게 맡긴 증여로 정의합니다
• ✓금융법(Financial Code) 제17003조는 에스크로우를 지정된 사건 발생 또는 조건 이행까지 제3자에게 보유되는 문서, 금전 또는 가치 있는 물품의 인도로 정의합니다
• ✓에스크로우는 본질적으로 소규모의 단기 신탁 약정입니다

유효한 판매 에스크로에는 두 가지 필수 요소가 필요합니다: (1) 구매자와 판매자 간의 구속력 있는 계약/협의, (2) 중립적인 제3자에게 가치 있는 것의 조건부 인도(일반적으로 양도 증서(그랜트 디드) 또는 담보권(신탁 디드) 등 서면 증서 포함). 구속력 있는 협의는 예치금 영수증(주택 구매 협의), 판매 협의, 교환 협의, 선택권 협의, 쌍무/편무 에스크로 지시서를 포함하여 어떤 법적 형태든 가능합니다.

• ✓유효한 판매 에스크로는 구매자와 판매자 간의 구속력 있는 계약/협의가 필요합니다
• ✓유효한 판매 에스크로는 중립적인 제3자에게 가치 있는 것의 조건부 인도가 필요합니다
• ✓구속력 있는 협의는 예치금 영수증, 교환 협의 또는 에스크로 지시서를 포함한 어떤 법적 형태로든 나타날 수 있습니다

임차권(leasehold interest)은 임차인(세입자)이 일정 기간 동안 부동산을 배타적으로 점유하고 사용할 권리에 의해 정의됩니다. 임대인(집주인)은 기본 소유권(복귀권, reversion)을 보유합니다. 호텔 투숙객, 라이선시, 직원 등은 공간을 사용할 수 있지만 배타적 점유가 없으므로 임대인-임차인 법의 적용을 받지 않습니다.

• ✓임차권의 구별되는 특징은 배타적 점유에 대한 권리입니다
• ✓호텔 투숙객, 라이선시, 직원은 배타적 점유가 없으므로 임차인이 아닙니다
• ✓임대인은 임대 기간 동안 복귀권을 보유합니다

기간부동산은 계약에 의해 사전에 정해진 확정 기간 동안 지속됩니다. 명칭에도 불구하고, 그 기간은 1년 미만일 수 있으며 일, 주 또는 월 단위로 측정될 수 있습니다. 기간이 만료되면 통지 없이 자동으로 종료됩니다.

• ✓기간부동산은 사전에 정해진 확정 기간을 가진다
• ✓명칭에도 불구하고 기간은 1년보다 짧을 수 있다
• ✓만료 시 종료하기 위해 통지가 필요하지 않다

정기 임대차는 당사자가 지정한 연속적인 기간(1년 단위, 1개월 단위 또는 1주 단위) 동안 계속됩니다. 가장 일반적인 정기 임대차는 월 단위 임대차입니다.

• ✓정기 임대차는 지정된 연속 기간 동안 계속된다
• ✓월 단위 임대차가 가장 일반적인 정기 임대차이다
• ✓종료하려면 적절한 통지가 필요하다

임차인은 부동산에 대한 이익을 가지지만, 임차권은 채텔 리얼, 즉 개인 재산(동산)의 한 형태로 분류된다. 이는 부동산이 아니라 개인 재산에 적용되는 법률의 적용을 받는다.

• ✓임차권은 채텔 리얼(개인 재산/동산)이다
• ✓임차권은 개인 재산에 적용되는 법률의 적용을 받는다

수의계약 부동산은 당사자 중 한쪽의 일방적 결정으로 언제든지 해지할 수 있으며 정해진 기간이 없습니다. 집주인이 정기적인 임차료를 수용하면 정기임차(Periodic Tenancy)로 전환되므로(캘리포니아 민법 1946조) 실제로는 드뭅니다. 캘리포니아에서는 해지 30일 전에 통지해야 합니다.

• ✓수의계약 부동산은 정해진 기간이 없으며 당사자 중 누구나 해지할 수 있습니다
• ✓정기적인 임차료의 수용은 이를 정기임차로 전환합니다(캘리포니아 민법 1946조)
• ✓캘리포니아에서는 해지 30일 전에 통지해야 합니다

묵인부동산권은 적법하게 점유를 시작한 임차인이 임대차 기간 만료 후에도 점유를 유지하는 경우(계속 점유 임차인)에 발생합니다. 묵인부동산권의 임차인은 통지받을 권리가 없습니다.

• ✓묵인부동산권은 임대차 기간 만료 후 계속 점유하는 임차인으로부터 발생합니다
• ✓임차인은 원래 적법하게 점유를 시작했습니다
• ✓묵인부동산권의 임차인은 종료 통지를 받을 권리가 없습니다

대리인은 본인이라고 불리는 다른 사람을 제3자와의 거래에서 대표하는 사람입니다. 대리 관계에서 본인은 대리인에게 자신을 대신하여 행위하고 어느 정도 재량을 행사할 권리를 위임합니다. 부동산 중개업자는 일반적으로 본인을 위해 권유하고 협상하는 데 국한된 특별 대리인입니다.

• ✓캘리포니아 민법전 § 2295 (1872년 제정): 대리인은 제3자와의 거래에서 본인을 대표한다
• ✓부동산 중개업자는 특별 대리인으로서 일반적으로 본인을 구속하거나 본인을 대신하여 행위할 수 없다
• ✓상업 및 직업법 § 10131 이하에서는 중개업자의 특별 대리권을 규율한다

대리 관계는 대리인이 대리 권한의 과정과 범위 내에서 본인에게 부담하는 신인의무를 발생시킨다. 법원은 이 의무를 수탁자가 신탁 수익자에게 부담하는 의무에 비견한다. 이러한 의무는 면허 보유자에 대한 대부분의 과실 및 신인의무 위반 청구의 근원이다.

• ✓신인의무에는 충성의 의무, 비밀유지, 최고 수준의 주의, 중요 사실의 완전한 공개, 회계, 정직한 거래가 포함된다
• ✓이 의무에는 본인이 정보에 입각한 결정을 내릴 수 있도록 공개 사항에 관해 ‘설명’하고 ‘조언’하는 것이 포함된다
• ✓캘리포니아 민법전 § 2322 및 캘리포니아 유언검인법전 §§ 16000-16105는 브로커의 의무를 수탁자의 의무에 비교한다

부동산 세일즈퍼슨은 직원 신분이든 독립 계약자 신분이든 관계없이 부동산 브로커의 대리인이다. 브로커는 세일즈퍼슨에 대해 책임을 진다. 세일즈퍼슨이 부담하는 의무는 브로커가 부담하는 의무와 동일하다. 브로커 어소시에이트는 세일즈퍼슨과 마찬가지로 책임 브로커의 대리인으로 활동한다.

• ✓캘리포니아 민법전 § 2079.13(b): 세일즈퍼슨이 부담하는 의무는 해당 세일즈퍼슨이 활동하는 브로커가 부담하는 의무와 동일하다
• ✓브로커는 브로커의 대리인으로 활동하는 세일즈퍼슨에 대해 책임을 진다

커미션을 받을 자격이 있으려면, 브로커는 (1) 매도인이 정한 조건과 가격으로 구매할 준비가 되어 있고 의사와 능력이 있는 구매자를 데려오거나, (2) 잠재적 구매자로부터 매도인이 이후 수락하는 조건으로 구속력 있는 계약을 확보해야 합니다. 리스팅에 따른 브로커의 보상 청구권은 서면 고용 계약에 근거하며, 브로커가 거래 성사 원인(procuring cause)이어야 함을 요구합니다. ‘준비되고 의사가 있는’ 구매자는 구속력 있는 무조건 계약을 체결할 준비가 된 사람이고, ‘능력이 있는’ 구매자는 적절한 시기에 거래를 완결하는 데 필요한 자금을 마련할 재정 능력이 있는 사람입니다.

• ✓커미션을 받으려면 준비되고 의사와 능력이 있는 구매자를 데려오거나 매도인이 수락하는 구속력 있는 계약을 확보해야 합니다
• ✓리스팅 계약에 따라 브로커는 제안의 거래 성사 원인(procuring cause)이어야 합니다
• ✓‘능력이 있는’ 구매자는 거래를 완결할 재정 능력이 있어야 하고, ‘준비되고 의사가 있는’ 구매자는 구속력 있는 무조건 계약을 체결할 준비가 되어 있어야 합니다

리스팅 계약에 따른 수수료 지급은 모든 적법한 조건에 종속될 수 있습니다. 매도자는 계약 문구가 지급이 발생하지 않은 조건에 달려 있었음을 보여주는 경우 지급을 면제받을 수 있습니다. 모든 조건이 충족되었음을 입증할 책임은 브로커에게 있습니다. 그러나 매도자의 사기, 악의 또는 타인과의 공모로 인해 조건의 충족이 방해된 경우에는 조건이 충족되지 않았더라도 브로커는 보수를 회수할 수 있습니다.

• ✓수수료 지급은 모든 적법한 조건에 종속될 수 있다
• ✓계약의 모든 조건이 충족되었음을 입증할 책임은 브로커에게 있다
• ✓매도자의 사기, 악의 또는 타인과의 공모가 조건 충족을 방해한 경우, 브로커는 여전히 보수를 회수할 수 있다

보상 금액 또는 요율은 4세대 이하의 주거용 부동산 매매 또는 이동식 주택 매매를 위한 인쇄 계약서나 양식 계약서의 일부가 될 수 없습니다. 그러한 계약서에는 부동산 중개 수수료가 법으로 고정되어 있지 않으며 협상할 수 있다는 10포인트 굵은 글씨체 고지가 포함되어야 합니다. 요구되는 문구는 Business and Professions Code § 10147.5에 규정되어 있습니다.

• ✓4세대 이하의 주거용 부동산 또는 이동식 주택 매매를 위한 양식 계약서에는 중개 수수료율을 미리 인쇄할 수 없습니다
• ✓계약서에는 중개 수수료가 법으로 고정되어 있지 않고 협상 가능하다는 10포인트 굵은 글씨체 고지가 포함되어야 합니다 (B&P Code § 10147.5)

중개인이 리스팅 기간 내에 명시된 가격과 조건에서 구매 의사가 있고 능력 있는 구매자를 발견했다면, 위임권 취소로 중개인의 수수료를 박탈할 수 없습니다. 위임인은 자의적으로 거래 완료를 거부하여 책임을 회피할 수 없습니다. 위임인은 협상 중에 중개인을 해임한 후 동일한 고객에게 판매하여 책임을 피할 수 없습니다. 리스팅이 명확한 기간과 가치 있는 대가(예: 성실한 노력의 약속)로 이루어진 경우, 체결 시 판매인을 구속합니다. 취소 권한(POWER)과 취소 권리(RIGHT) 사이에는 핵심적인 구별이 있습니다: 위임인은 언제든지 취소할 권한은 항상 있지만, 부당한 취소는 계약을 위반하고 책임을 야기할 수 있습니다.

• ✓위임인은 언제든지 중개인을 해임할 권한(POWER)은 있지만 반드시 책임 없이 해임할 권리(RIGHT)가 있는 것은 아닙니다
• ✓부당한 취소는 리스팅을 위반하며 위임인이 수수료 또는 손해배상 책임을 질 수 있습니다
• ✓위임인은 협상 중에 중개인을 해임한 후 동일한 고객에게 판매하여 책임을 피할 수 없습니다
• ✓중개인이 성실한 노력을 다하지 못했거나 신탁 의무를 위반한 경우 위임인은 책임 없이 취소할 수 있습니다

리스팅 계약은 결과 지향적입니다. 브로커의 수수료에 대한 권리는 수행한 업무량에 좌우되지 않습니다. 브로커가 시간이나 노력을 전혀 들이지 않았더라도 리스팅 조건에 따라 구매할 준비가 되어 있고 의사와 능력이 있는 매수자를 데려오면, 브로커는 보수를 획득한 것입니다. 반대로, 그러한 매수자를 데려오지 못한 채 많은 노력을 들여도 아무것도 얻지 못합니다.

• ✓브로커의 수수료에 대한 권리는 수행한 업무량에 좌우되지 않는다
• ✓리스팅 조건에 따라 구매할 준비가 되어 있고 의사와 능력이 있는 매수자를 데려오면, 들인 노력과 관계없이 수수료를 획득한다

브로커 또는 기타 신인의무자가 신탁 자금을 사기적으로 횡령하거나 은닉하는 것은 범죄입니다. 이는 면허 소지자가 고객의 돈을 취급할 때 부담하는 신인의무를 강조합니다.

• ✓브로커 또는 신인의무자가 신탁 자금을 사기적으로 횡령하거나 은닉하는 것은 범죄입니다 (PC 506).
• ✓브로커 또는 에이전트가 본인에게 숨기거나 허위 회계를 제출하면 경범죄를 저지릅니다 (PC 536, 536a).

부동산 중개인은 의뢰인이나 거래 상대방이 범죄를 저지를 수 있으므로 절도죄의 구분을 이해해야 합니다. 대절도죄(소절도죄와 대비)는 일반적으로 취득한 금전, 노동력, 또는 동산이나 부동산의 가치가 400달러를 초과할 때 성립합니다. 그러나 특정 농작물, 가축, 그리고 토지에서 분리된 부동산의 절도는 400달러 미만의 가치에서도 대절도죄로 정의됩니다.

• ✓가치가 400달러를 초과할 때 대절도죄가 성립합니다(PC 484, 487, 488)
• ✓농작물, 가축, 그리고 토지에서 분리된 부동산의 절도는 400달러 미만에서도 대절도죄입니다(PC 487a-487g)
• ✓거래가 범죄를 포함하는지에 대해 의문이 있으면 중개인은 법률 조언을 받아야 합니다

작성자가 소유권이 없다는 사실을 알면서 증서를 작성하거나 등록하는 행위, 또는 토지의 사기적 양도에 가담하는 행위는 범죄입니다. 동일한 토지를 서로 다른 사람에게 두 번 판매하는 것도 범죄입니다.

• ✓작성자가 소유권이 없음을 알면서 증서를 작성하거나 등록하는 것은 범죄입니다 (PC 531a)
• ✓동일한 토지를 서로 다른 사람에게 두 번 판매하는 것은 범죄입니다 (PC 533)
• ✓기혼자가 토지의 매매 또는 저당권 설정에 배우자의 동의가 필요하다는 사실을 고의로 숨기는 것은 범죄입니다 (PC 534)

자신이나 타인의 신용을 얻기 위해 허위 재무제표를 작성하거나 조달하는 것은 범죄입니다. 권한 없이 타인 또는 가상 인물의 이름에 서명하거나, 사기할 의도로 임대차계약서, 증서, 수표 등의 문서를 위조/변조하는 것은 위조죄입니다.

• ✓신용을 얻기 위해 허위 재무제표를 작성하거나 조달하는 것은 범죄입니다 (PC 532a)
• ✓사기할 의도로 임대차계약서, 증서, 수표를 위조, 변조 또는 모조하는 것은 범죄입니다 (PC 470, 473)

대출을 받기 위해 대출기관에 뇌물을 제공하는 행위와 그러한 뇌물을 받는 행위는 모두 범죄입니다. 타이틀 또는 에스크로 회사로부터 타이틀 업무 소개에 대한 유인으로 보상을 받는 것은 금지됩니다.

• ✓대출을 받기 위해 대출기관에 뇌물을 제공하는 행위와 그 뇌물을 받는 행위는 범죄입니다 (PC 639, 639a)
• ✓타이틀 업무 소개에 대한 유인으로 타이틀 또는 에스크로 회사로부터 보상을 받는 것은 범죄입니다 (PC 641.4)

건설 자금을 원래 목적에서 유용하거나, 허위 증빙을 사용하여 건설 대출 자금을 받는 것은 범죄입니다. 건설 자금의 리베이트를 제공하는 것도 범죄입니다.

• ✓건설 자금의 유용 또는 대출 자금을 받기 위한 허위 증빙 사용은 범죄입니다 (PC 484b, 484c)
• ✓건설 자금의 리베이트 제공은 범죄입니다 (PC 532e)

타인으로부터 공갈로 재산을 취득하는 것, 즉 사람, 재산 또는 명예에 대한 폭력이나 해를 입히겠다는 위협을 사용하는 것은 범죄입니다. 기타 재산 범죄에는 사기를 목적으로 저당된 재산에서 구조물을 제거하는 행위가 포함됩니다.

• ✓재산을 취득하기 위한 공갈(사람, 재산 또는 명예에 대한 폭력이나 해를 입히겠다는 위협)은 범죄입니다 (PC 518, 519)
• ✓사기를 목적으로 저당된 재산 또는 담보권 실행 후 재산에서 구조물을 제거하는 것은 범죄입니다 (PC 502.5)

허가 없이 공공 또는 사유 재산에 광고 표지판을 설치하는 행위(법적 공고 게시는 제외)는 범죄입니다. 허가 없이 타이틀 회사 문서를 복사하고 이를 사용할 의도가 있는 행위도 금지됩니다.

• ✓허가 없이 재산에 광고 표지판을 설치하는 것은 법적 공고(PC 556, 556.1, 556.2)를 제외하고 범죄입니다.
• ✓허가 없이 타이틀 회사 문서를 복사하고 사용할 의도가 있는 것은 범죄입니다(PC 496c).

담보계약이 적용되는 재산을 매도하고 담보권자에게 지급해야 할 금액(또는 매각대금 중 적은 금액)을 지급하지 않는 채무자는 범죄를 저지른다.

• ✓채무자가 담보재산을 매각할 때 담보권자에게 지급하지 않는 것은 범죄이다(PC 504b)
• ✓지급해야 할 금액은 담보계약에 따라 지급해야 할 금액 또는 매각대금 중 적은 금액이다.

둘 이상의 개인 투자자/대출자에 의해 대출이 자금 조달되거나 약속어음이 매입되는 경우, 그 거래는 「다중 대출자」또는 「분할된」대출입니다. 이러한 어음은 부동산법 및 1968년 기업증권법에 의해 규제되는 증권입니다. 중개인은 면제 또는 등록을 통해 해당 공모를 적격 대상으로 지정해야 합니다.

• ✓캘리포니아 법령 기업법 제25019조는 면제되지 않는 한 어음을 증권으로 규정합니다
• ✓다중 대출자 면제는 영업 및 직업 법전 제10237조 이하 및 기업법 제25102.5조에 명시되어 있습니다
• ✓이익은 면제로 또는 DOC의 등록/허가로 제시되어야 합니다

브로커(MLB)는 최초 다중 대출기관 거래 후 30일 이내에 그리고 모든 중대한 변경이 있을 경우 30일 이내에 DRE에 통지해야 합니다. 서비스 에이전트는 3개월 연속 기간 중 지급액이 $125,000를 초과하는 대출을 서비스한 후 30일 이내에, 또는 지급받을 권리가 있는 대출기관의 수가 120을 초과할 때 통지해야 합니다.

• ✓최초 다중 대출기관 거래 후 30일 이내에 DRE에 통지 (B&P 10238(a))
• ✓모든 중대한 변경이 있을 경우 30일 이내에 통지
• ✓3개월 내 $125,000 초과 또는 투자자 120명 초과 시 서비스 통지 의무 발생 (B&P 10238(b))

해당 어음은 소득 또는 순자산 적합성 요건을 충족해야 하는 10인을 초과하는 사람에게 판매할 수 없습니다. 투자 금액은 주택, 가구, 자동차를 제외한 순자산의 10% 또는 조정 총소득의 10%를 초과할 수 없습니다.

• ✓어음은 10인을 초과하는 사람에게 판매할 수 없다
• ✓투자 금액은 주택, 가구, 자동차를 제외한 순자산의 10%를 초과할 수 없다
• ✓투자 금액은 조정 총소득의 10%를 초과할 수 없다 (B&P 10238(f))

제6조는 대출가치비율 제한을 규정합니다: 개선된 부동산의 현재 공정시장가치의 80%, 미개선 부동산의 50%, 그리고 오프사이트 개선시설이 설치된 단독주택 용도 지정 부지의 65%. 파일에 서면 정당화가 있으면 한계를 초과할 수 있습니다.

• ✓개선된 부동산에 대한 80% LTV 최대치
• ✓미개선 부동산에 대한 50% LTV 최대치
• ✓오프사이트 개선시설이 설치된 단독주택 용도 지정 부지의 65% LTV (B&P 10238(h))

복수 대출자 대출을 담보하는 부동산은 캘리포니아에 소재해야 합니다. 분할된 약속어음과 신탁증서는 이후에 설정된 신탁증서에 대한 후순위화의 대상이 될 수 없으며, 판촉용 약속어음이어서는 안 됩니다.

• ✓담보 부동산은 캘리포니아에 소재해야 함
• ✓약속어음은 그 조건에 따라 이후의 신탁증서에 대한 후순위화 대상이 될 수 없음
• ✓분할된 약속어음은 판촉용 약속어음일 수 없음(B&P 10238(d)(1) 및 (d)(2))

판촉용 어음은 세분화 구역 내의 개별 필지에 대한 유치권으로 담보되며, 미개량 부동산에 대해 또는 개량 부동산의 최초 구매 전에 작성되고, 후순위이거나 후순위가 될 수 있는 어음입니다. 두 가지 예외가 있습니다: 매각 제공 전 3년을 초과하여 작성된 어음, 그리고 지급 일정과 권원보험이 있는 1순위 건설 대출입니다.

• ✓예외 1: 판매 제공 전 3년을 초과하여 작성된 어음
• ✓예외 2: 진행 지급과 권원보험이 있는 1순위 신탁증서 건설 대출
• ✓두 번째 예외는 미개량 토지 또는 부지 외/부지 내 개량만 있는 토지에는 적용되지 않습니다.

분할된 어음은 부동산으로 직접 담보되어야 합니다. 분할된 어음의 담보 양도(저당 설정)는 허용되지 않으며, 이는 증권 등록에서의 준사모 배치 면제를 상실하게 하기 때문입니다.

• ✓담보 양도를 통한 저당 설정은 준사모 배치 면제의 상실을 초래함
• ✓분할된 어음은 부동산으로 직접 담보되어야 함 (B&P 10237 et seq.)

증권은 대리인 또는 본인 자격으로 행동하는 면허를 받은 부동산 브로커에 의해 발행되어야 하며, 그러한 브로커를 통해 판매되어야 합니다. 압류 매입 또는 압류된 재고의 재판매와 관련된 두 가지 공개된 사실 상황을 제외하고는 자기거래가 허용되지 않으며, 이 경우에도 브로커의 이익이 먼저 공개되어야 합니다.

• ✓B&P 10231.2에 따라 두 가지 공개된 예외를 제외하고는 자기거래 금지
• ✓예외 1: 브로커가 서비스 대리인인 압류 대상 약속어음/부동산 취득
• ✓예외 2: 브로커가 서비스 대리인이었던 압류 부동산을 재고에서 재판매

각 민간 투자자/대출자의 지분은 이자율, 서비스 수수료, 연체료/조기 상환 위약금의 분배를 포함한 기초 조건에서 동일해야 합니다. 투자자는 서로 다른 비율을 보유할 수 있지만 원금 또는 이자의 스트리핑은 허용되지 않습니다. 지분은 참여 증서가 아니라 비례적 분할 양도로 입증되어야 합니다.

• ✓이자율, 서비스 수수료 및 수수료 분배는 투자자 간에 동일해야 합니다
• ✓원금 또는 이자의 스트리핑(수익 흐름 또는 수익률 스프레드)은 허용되지 않습니다
• ✓지분은 참여 증서가 아니라 비례적 분할 양도여야 합니다 (캘리포니아 법인법 제25100(s)조)

브로커는 투자자에게 독립 감정평가 또는 MLB 평가를 받을 권리를 알려야 합니다. 건설/개보수 대출에는 OREA 자격을 갖춘 감정평가사와 USPAP 준수 감정평가가 필요하며, 현재 상태 가치와 완공 후 가치를 포함해야 합니다. 일곱 가지 보호조치가 적용되며 대출금은 $2,500,000을 초과할 수 없습니다.

• ✓독립 감정평가 또는 MLB 평가를 제공해야 함 (서면으로 포기 가능)
• ✓건설 대출 감정평가사는 OREA 면허를 보유하고 USPAP을 준수해야 함
• ✓건설/개보수 대출은 $2,500,000을 초과할 수 없음 (B&P 10230(h)(4))
• ✓독립적 중립 에스크로, 전액 자금 조달, 인출 일정, 독립 점검이 필요함

문서는 어떤 지분에 대한 채무불이행이 모든 지분에 대한 채무불이행이 되도록 요구해야 하며, 수익적 지분의 50%를 초과하여 보유한 자가 모든 보유자를 구속하는 조치를 지배해야 한다. 다수결 조치 선서진술서는 대출을 발행하거나 서비스하는 브로커 또는 계열사를 제외한다.

• ✓어떤 지분에 대한 채무불이행은 모든 지분에 대한 채무불이행이다
• ✓수익적 지분의 50% 초과 보유자가 조치를 지배한다(다수결 조치 선서진술서)
• ✓대출을 발행하거나 서비스하는 브로커/계열사는 다수결 결정에서 제외된다(민법 2941.9)

MLB는 자금을 수령하기 전에 DRE가 발행한 대출기관/구매자 공시 명세서를 사용해야 합니다. 양식 851A(개설), 851B(기존 어음 판매), 851C(담보 설정, 다중 대출기관에서는 금지), 851D(다중 자산/일괄 담보). MLB는 DRE의 허가 없이 자신의 양식을 구성할 수 없으며, 최소 25개 이상의 임계값 브로커로부터 승인을 받아야 합니다.

• ✓네 가지 DRE 양식: 구별되는 거래를 위한 851A, 851B, 851C, 851D
• ✓양식 851C 담보 설정은 다중 대출기관 거래에서 금지됨
• ✓MLB는 25개 이상의 임계값 브로커에 대한 DRE 허가 없이 자신의 양식을 구성할 수 없음

투자자로부터 수령한 모든 자금은 B&P 10145에 따라 처리되는 신탁 자금입니다. MLB는 어느 3개월 기간에 지급해야 할 금액이 $125,000를 초과하거나 지급받을 권리가 있는 사람이 120명을 초과하는 경우 CPA가 작성한 분기 및 연간 보고서를 제출해야 합니다. Article 6 기준은 지급해야 할 금액(DUE)에 적용되고, Article 5는 징수한 금액(COLLECTED)에 적용됩니다.

• ✓투자자 자금은 신탁 자금입니다(B&P 10145, 10CCR 2830.1)
• ✓3개월 내 지급해야 할 금액이 $125,000를 초과하거나 투자자가 120명 이상이면 CPA 보고서가 필요합니다
• ✓Article 6은 지급해야 할 금액(DUE)에 적용되고, Article 5는 징수한 금액(COLLECTED)에 적용됩니다

대출을 서비스하려면 서면 서비스 계약이 필요합니다. 투자 계약 테스트(Howey/Turner)는 금전 투자, 이익 기대, 공동 기업, 그리고 프로모터/제3자의 경영 노력에 전적으로 의존할 것을 요구합니다. 지급금은 수령 후 25일 이내에 비례 배분으로 송금되어야 합니다.

• ✓서면 서비스 계약 필요(B&P 10233, 10238(k))
• ✓지급금은 수령 후 25일 이내에 비례 배분으로 송금되어야 함
• ✓보상을 받는 대출 서비스는 면제되지 않는 한 부동산 브로커 면허가 필요함

요청이 있으면 브로커는 투자자에게 다른 구매자의 성명과 주소를 제공해야 합니다. 브로커는 권한이 부여된 경우(예: 동시 동의가 있는 담보권 실행(포클로저))를 제외하고 투자자의 분할 지분 또는 담보 부동산을 취득할 수 있는 옵션 권리를 가질 수 없습니다.

• ✓브로커는 요청이 있으면 구매자의 성명/주소를 제공해야 함(B&P 10238(m))
• ✓브로커는 권한이 부여된 경우를 제외하고 투자자 지분을 취득할 장래 권리를 가질 수 없음(B&P 10238(n))
• ✓브로커는 동시 동의가 있는 담보권 실행(포클로저) 상황에서 지분을 취득할 수 있음