Historical Derivations +9California · bất động sản · Tiếng Việt

Một freehold estate có thể là estate in fee hoặc life estate. Estate in fee simple absolute là loại estate lớn nhất được pháp luật công nhận, trong đó chủ sở hữu kiểm soát việc định đoạt, bao gồm quyền lập di chúc để lại. Một fee estate có thể trở thành qualified bởi một điều kiện (fee simple defeasible), cho phép người chuyển nhượng (grantor) tái nhập và chấm dứt nếu điều kiện bị vi phạm. Life estate kéo dài trong suốt cuộc đời của người nhận chuyển nhượng (grantee) hoặc một người được nêu tên khác.

• ✓Fee simple absolute là loại estate lớn nhất được pháp luật công nhận
• ✓Fee simple defeasible có thể bị chấm dứt nếu một điều kiện bị vi phạm
• ✓Life estate là một freehold vì thời hạn của nó không được cố định theo thời gian

Theo Thông luật Anh, tài sản không đề cập đến vật được sở hữu mà là các quyền mà chủ sở hữu có: quyền chiếm hữu, sử dụng, đặt gánh nặng, chuyển nhượng và loại trừ người khác. Khái niệm “bó quyền” này áp dụng cho cả bất động sản và động sản và vẫn là nền tảng để hiểu về quyền sở hữu.

• ✓Tài sản trong lịch sử có nghĩa là các QUYỀN đối với một vật, không phải chính vật đó
• ✓Bó quyền bao gồm: chiếm hữu, sử dụng, đặt gánh nặng, chuyển nhượng và loại trừ người khác

Trong nước Anh phong kiến, estate là quyền lợi sở hữu mà một người có đối với đất đai. Freehold estate có thời hạn không xác định và không phải chịu các nghĩa vụ phục dịch của lãnh chúa; chỉ chủ sở hữu freehold mới có thể khởi kiện real action, vì vậy chỉ freehold mới là bất động sản. Less-than-freehold estate có thời hạn xác định.

• ✓Freehold estate có thời hạn không xác định và là bất động sản
• ✓Less-than-freehold estate có thời hạn xác định
• ✓Chỉ chủ sở hữu freehold estate mới có thể khởi kiện real action

Bất động sản kém hơn quyền sở hữu toàn phần là quyền của người thuê khi thuê hoặc cho thuê bất động sản. Các bất động sản thuê mướn này được phân loại là động sản, không phải bất động sản.

• ✓Bất động sản thuê mướn/cho thuê là bất động sản kém hơn quyền sở hữu toàn phần
• ✓Bất động sản kém hơn quyền sở hữu toàn phần được phân loại là động sản

Theo Thông luật Anh, tài sản ám chỉ các quyền mà chủ sở hữu nắm giữ chứ không phải bản thân vật thể. Các quyền này tạo thành một “tập hợp các quyền” bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, đặt gánh nặng lên tài sản (encumber), chuyển nhượng và loại trừ người khác, áp dụng cho cả bất động sản và động sản.

• ✓Tài sản trong lịch sử có nghĩa là các quyền mà chủ sở hữu có, không phải vật được sở hữu
• ✓Tập hợp các quyền bao gồm: chiếm hữu, sử dụng, đặt gánh nặng lên tài sản (encumber), chuyển nhượng và loại trừ người khác

Các tòa án Anh thời kỳ đầu phân biệt các vụ kiện mà một chủ đất bị truất quyền có thể thu hồi chính mảnh đất (“real action” = bất động sản) với những vụ kiện mà chủ sở hữu chỉ có thể thu hồi tiền bồi thường thiệt hại (“personal” = động sản).

• ✓Một “real action” cho phép thu hồi chính mảnh đất, tức “real property”
• ✓Một vụ kiện đòi tiền bồi thường thiệt hại là “personal”, tạo ra khái niệm “personal property”

Các tòa án Anh thời kỳ đầu phân biệt các vụ kiện. Một hành động thực cho phép thu hồi chính mảnh đất (vật thực/bất động sản). Một hành động cá nhân chỉ cho phép bồi thường bằng tiền, và quyền lợi hạn chế đó được gọi là động sản.

• ✓Một hành động thực cho phép thu hồi chính mảnh đất, do đó gọi là “bất động sản”
• ✓Một hành động cá nhân chỉ cho phép bồi thường bằng tiền, do đó gọi là “động sản”

Tất cả người được cấp phép hành nghề bất động sản, dù là REALTOR hay không, đều thuộc thẩm quyền của Sở Bất động sản California (DRE), được thành lập vào năm 1917 với tư cách là cơ quan cấp phép hành nghề bất động sản cấp tiểu bang đầu tiên của quốc gia.

• ✓Sở Bất động sản California (DRE) là cơ quan cấp phép hành nghề bất động sản cấp tiểu bang đầu tiên của quốc gia.
• ✓DRE được thành lập vào năm 1917.
• ✓Tất cả người được cấp phép hành nghề bất động sản, dù là REALTOR hay không, đều thuộc thẩm quyền của DRE.

Các tổ chức thương mại bất động sản phát triển từ sự cạnh tranh không có tổ chức vào những năm 1800. Hiệp hội Quốc gia các Hiệp hội/Hội đồng Bất động sản được thành lập vào năm 1908 thông qua việc hợp nhất các đơn vị địa phương. Tổ chức này chính thức đổi tên thành NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR) vào ngày 1 tháng 1 năm 1974. CREA (nay là CAR) và Hiệp hội Bất động sản Los Angeles nằm trong số các thành viên sáng lập ban đầu.

• ✓Hiệp hội Quốc gia các Hiệp hội/Hội đồng Bất động sản được thành lập vào năm 1908
• ✓Tổ chức đổi tên thành NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR) vào ngày 1 tháng 1 năm 1974
• ✓Tất cả thành viên của một Association/Board of REALTORS cam kết tuân thủ N.A.R. Code of Ethics

California được gia nhập Liên bang vào ngày 9 tháng 9 năm 1850, và một trong những hành động đầu tiên của Cơ quan Lập pháp là thông qua một hệ thống ghi nhận để thu thập và lưu giữ bằng chứng về quyền sở hữu tại một nơi công cộng thuận tiện và an toàn. Hệ thống này cung cấp thông tin cho người mua tiềm năng và người cho vay về quyền sở hữu và tình trạng quyền sở hữu, bảo vệ các bên ngay tình khỏi các giao dịch mua bán bí mật và các encumbrance chưa được công bố, và giữ cho quyền sở hữu có thể chuyển nhượng tự do.

• ✓California sử dụng đạo luật Race Recording / Race-Notice Recording được mô phỏng theo các Thuộc địa Mỹ ban đầu
• ✓Mục đích của việc ghi nhận là cung cấp constructive notice và cho phép quyền sở hữu được chuyển nhượng tự do
• ✓Hệ thống bảo vệ người cho vay và người mua ngay tình khỏi các chuyển nhượng bí mật và các lien chưa được công bố

Thông báo thực tế bao gồm thông tin minh thị về một sự kiện. Thông báo suy đoán là thông báo được đưa ra bởi hồ sơ công cộng; mọi người được suy đoán là biết nội dung của các văn thư đã được ghi nhận. Việc ghi nhận một văn thư tạo ra thông báo suy đoán kể từ thời điểm văn thư đó được nộp để ghi nhận (Mục 2934 Bộ luật Dân sự California).

• ✓Thông báo thực tế = thông tin minh thị về một sự kiện
• ✓Thông báo suy đoán = thông báo được suy đoán từ hồ sơ công cộng sau khi được ghi nhận
• ✓Văn thư được ghi nhận tạo ra thông báo suy đoán cho mọi người kể từ thời điểm được nộp

Sau khi được chứng nhận (được lập trước Công chứng viên hoặc có người làm chứng hợp lệ), bất kỳ văn bản hoặc phán quyết nào ảnh hưởng đến quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu bất động sản đều có thể được ghi vào hồ sơ. “Văn bản” có nghĩa là một giấy tờ viết có chữ ký của một người chuyển nhượng quyền sở hữu, lập quyền cầm giữ, hoặc trao quyền đối với một khoản nợ hoặc nghĩa vụ (Gov. Code 27279(a)).

• ✓Một văn bản phải được chứng nhận (công chứng) hoặc có người làm chứng hợp lệ trước khi ghi vào hồ sơ
• ✓“Văn bản” bao gồm chứng thư, thế chấp, hợp đồng thuê, hợp đồng đất, chứng thư tín thác và các thỏa thuận giữa các chủ sở hữu
• ✓Xem các Mục 27201, 27201.5, 27287, 27288 của Bộ luật Chính phủ

Các luật đăng bộ cho phép (thay vì yêu cầu) việc đăng bộ các văn tự ảnh hưởng đến quyền sở hữu, và xử phạt những người không tận dụng việc đăng bộ. Một số luật biến việc đăng bộ thành điều kiện tiên quyết cho một mục tiêu chính sách công (ví dụ: Bộ luật Dân sự 2932.5 yêu cầu việc chuyển nhượng phải được chứng thực và đăng bộ để bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện quyền bán).

• ✓Việc đăng bộ nói chung được cho phép, không bắt buộc
• ✓Không đăng bộ có thể dẫn đến mất quyền ưu tiên
• ✓Bộ luật Dân sự 2932.5 yêu cầu việc chuyển nhượng phải được chứng thực và đăng bộ để bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện quyền bán

Hợp đồng song phương trao đổi một lời hứa để lấy một lời hứa. Hợp đồng đơn phương trao đổi một lời hứa để lấy việc thực hiện thực tế; bên thứ hai không bị ràng buộc phải hành động, nhưng nếu họ hành động, bên đưa ra lời hứa phải giữ lời hứa.

• ✓Song phương: lời hứa được đưa ra để đổi lấy một lời hứa
• ✓Đơn phương: lời hứa được đưa ra để thúc đẩy việc thực hiện thực tế (ví dụ: phần thưởng cho việc trả lại con chó bị mất)
• ✓Trong hợp đồng đơn phương, bên thứ hai không có nghĩa vụ phải hành động

Thỏa thuận vô hiệu hoàn toàn không phải là hợp đồng và không có hiệu lực pháp lý (ví dụ: thỏa thuận thực hiện tội phạm; người chưa thành niên dưới 18 tuổi ký kết hợp đồng bất động sản). Hợp đồng có thể hủy bỏ là hợp lệ trên bề mặt nhưng có thể bị một hoặc nhiều bên từ chối (ví dụ: hợp đồng của người chưa thành niên, nạn nhân gian lận). Hợp đồng không thể thi hành là hợp lệ nhưng không thể chứng minh hoặc kiện đòi (ví dụ: bị cấm bởi thời hiệu khởi kiện). Hợp đồng hợp lệ có tính ràng buộc và có thể thi hành với tất cả các yếu tố thiết yếu.

• ✓Vô hiệu: hoàn toàn không có hiệu lực pháp lý
• ✓Có thể hủy bỏ: hợp lệ trên bề mặt nhưng có thể bị một bên từ chối
• ✓Không thể thi hành: hợp lệ nhưng không thể chứng minh hoặc kiện đòi
• ✓Hợp lệ: có tính ràng buộc với tất cả các yếu tố thiết yếu

Hợp đồng là một thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều người bao gồm một lời hứa hoặc các lời hứa đối ứng mà pháp luật sẽ thực thi, hoặc việc thực hiện những lời hứa đó sẽ được pháp luật công nhận là một nghĩa vụ. Bộ luật Dân sự California quy định hợp đồng là “một thỏa thuận để làm hoặc không làm một điều gì đó nhất định.”

• ✓Hợp đồng đòi hỏi một lời hứa có thể thực thi hoặc các lời hứa đối ứng
• ✓Bộ luật Dân sự California định nghĩa hợp đồng là một thỏa thuận để làm hoặc không làm một điều gì đó nhất định

Hợp đồng có thể là minh thị hoặc ngầm định. Trong hợp đồng minh thị, các bên tuyên bố các điều khoản bằng lời nói (bằng miệng hoặc bằng văn bản). Trong hợp đồng ngầm định, thỏa thuận được thể hiện qua hành vi và ứng xử thay vì lời nói.

• ✓Hợp đồng minh thị: các điều khoản được nêu bằng lời nói, bằng miệng hoặc bằng văn bản
• ✓Hợp đồng ngầm định: thỏa thuận được thể hiện qua hành vi và ứng xử
• ✓Hợp đồng ngầm định trên thực tế khác với hợp đồng ngầm định theo luật, được luật tạo ra vì lý do công lý

Về mức độ thực hiện, hợp đồng executory là hợp đồng vẫn còn một phần nghĩa vụ mà một hoặc cả hai bên phải thực hiện. Hợp đồng executed là hợp đồng mà cả hai bên đã thực hiện đầy đủ.

• ✓Executory: vẫn còn phần phải thực hiện
• ✓Executed: cả hai bên đã thực hiện đầy đủ

Escrow là một thỏa thuận tín thác nhỏ, ngắn hạn, thiết yếu cho việc chuyển nhượng bất động sản và các giao dịch khác như trao đổi, cho thuê, bán động sản, chứng khoán, khoản vay và bán nhà di động. Mục 1057 của Bộ luật Dân sự mô tả nó là một văn bản chuyển nhượng được người chuyển nhượng ký gửi cho một người thứ ba, để được giao khi một điều kiện được thực hiện. Mục 17003 của Bộ luật Tài chính định nghĩa escrow là bất kỳ giao dịch nào mà một người giao các văn tự, tiền, bằng chứng về quyền sở hữu, hoặc tài sản có giá trị khác cho một người thứ ba để giữ cho đến khi một sự kiện cụ thể xảy ra hoặc một điều kiện được thực hiện.

• ✓Mục 1057 của Bộ luật Dân sự định nghĩa escrow là một văn bản chuyển nhượng được ký gửi cho người thứ ba, được giao khi thực hiện một điều kiện
• ✓Mục 17003 của Bộ luật Tài chính định nghĩa escrow là việc giao các văn tự, tiền, hoặc giá trị cho người thứ ba được giữ cho đến khi sự kiện hoặc điều kiện cụ thể xảy ra
• ✓Escrow về bản chất là một thỏa thuận tín thác nhỏ và ngắn hạn

Hai yếu tố thiết yếu được yêu cầu cho một escrow bán hàng hợp lệ: (1) một hợp đồng/thỏa thuận ràng buộc giữa người mua và người bán, và (2) việc giao có điều kiện một thứ có giá trị cho một bên thứ ba trung lập, thường bao gồm các chứng thư bằng văn bản về việc chuyển nhượng (grant deed) hoặc về quyền cản trở/gánh nặng (deed of trust). Thỏa thuận ràng buộc có thể dưới bất kỳ hình thức pháp lý nào, bao gồm biên nhận đặt cọc (hợp đồng mua nhà ở), hợp đồng mua bán, hợp đồng trao đổi, hợp đồng quyền chọn, hoặc chỉ thị escrow song phương/đơn phương.

• ✓Một escrow bán hàng hợp lệ yêu cầu một hợp đồng/thỏa thuận ràng buộc giữa người mua và người bán
• ✓Một escrow bán hàng hợp lệ yêu cầu việc giao có điều kiện một thứ có giá trị cho một bên thứ ba trung lập
• ✓Thỏa thuận ràng buộc có thể xuất hiện dưới bất kỳ hình thức pháp lý nào bao gồm biên nhận đặt cọc, hợp đồng trao đổi, hoặc chỉ thị escrow

Quyền lợi thuê được định nghĩa bởi quyền chiếm hữu và sử dụng độc quyền bất động sản trong một thời hạn cố định do bên thuê (người thuê) nắm giữ. Bên cho thuê (chủ nhà) giữ quyền sở hữu cơ bản (quyền thu hồi). Các bên như khách ở khách sạn, người được cấp phép và nhân viên có thể sử dụng không gian nhưng không có quyền chiếm hữu độc quyền, vì vậy họ không chịu sự điều chỉnh của pháp luật về quan hệ chủ nhà và người thuê.

• ✓Đặc điểm phân biệt của quyền lợi thuê là quyền chiếm hữu độc quyền
• ✓Khách ở khách sạn, người được cấp phép và nhân viên KHÔNG phải là người thuê vì họ không có quyền chiếm hữu độc quyền
• ✓Chủ nhà giữ quyền thu hồi trong suốt thời hạn thuê

Quyền thuê bất động sản theo thời hạn kéo dài trong một khoảng thời gian xác định được ấn định trước bằng thỏa thuận. Dù có tên như vậy, khoảng thời gian này có thể ngắn hơn một năm, được tính bằng ngày, tuần hoặc tháng. Nó tự động chấm dứt khi hết hạn mà không cần thông báo.

• ✓Quyền thuê bất động sản theo thời hạn có một khoảng thời gian xác định được ấn định trước
• ✓Khoảng thời gian có thể ngắn hơn một năm bất chấp tên gọi
• ✓Không cần thông báo để chấm dứt khi hết hạn

Quyền thuê định kỳ tiếp diễn theo các thời kỳ kế tiếp nhau (từng năm, từng tháng hoặc từng tuần) như được các bên quy định. Loại quyền thuê định kỳ phổ biến nhất là thuê từng tháng.

• ✓Quyền thuê định kỳ tiếp diễn theo các thời kỳ kế tiếp nhau đã được chỉ định
• ✓Thuê từng tháng là loại quyền thuê định kỳ phổ biến nhất
• ✓Cần có thông báo hợp lệ để chấm dứt

Mặc dù người thuê (lessee) có quyền lợi trong bất động sản, leasehold estate được phân loại là chattel real - một dạng tài sản cá nhân. Nó được điều chỉnh bởi các luật áp dụng cho tài sản cá nhân, không phải bất động sản.

• ✓Leasehold estate là chattel real (tài sản cá nhân)
• ✓Các leasehold estate được điều chỉnh bởi các luật áp dụng cho tài sản cá nhân

Quyền thuê tùy ý là loại thuê có thể bị chấm dứt theo quyết định đơn phương của một trong hai bên mà không có thời hạn ấn định. Loại này không phổ biến vì việc bên cho thuê chấp nhận tiền thuê định kỳ sẽ chuyển nó thành hợp đồng thuê định kỳ (Bộ luật Dân sự Điều 1946). California yêu cầu thông báo trước 30 ngày để chấm dứt.

• ✓Quyền thuê tùy ý không có thời hạn ấn định và có thể bị chấm dứt bởi một trong hai bên
• ✓Việc chấp nhận tiền thuê định kỳ chuyển nó thành hợp đồng thuê định kỳ (CC 1946)
• ✓California yêu cầu thông báo trước 30 ngày để chấm dứt

Quyền chiếm hữu do dung thứ phát sinh khi người thuê đã chính đáng vào chiếm hữu vẫn tiếp tục chiếm hữu sau khi hết hạn hợp đồng (người thuê lưu cư). Người thuê được dung thứ không được quyền nhận thông báo.

• ✓Quyền chiếm hữu do dung thứ phát sinh từ người thuê lưu cư sau khi hết hạn thuê.
• ✓Người thuê ban đầu đã vào chiếm hữu một cách chính đáng.
• ✓Người thuê được dung thứ không được quyền nhận thông báo chấm dứt.

Một đại lý là người đại diện cho một người khác, được gọi là bên giao đại diện, trong các giao dịch với người thứ ba. Trong quan hệ đại lý, bên giao đại diện giao cho đại lý quyền hành động thay mặt mình và thực hiện một mức độ quyết định nhất định. Các nhà môi giới bất động sản thường là đại lý đặc biệt chỉ giới hạn trong việc chào mời và thương lượng thay mặt cho bên giao đại diện.

• ✓Civil Code § 2295 (ban hành năm 1872): Một đại lý đại diện cho bên giao đại diện trong các giao dịch với người thứ ba
• ✓Các nhà môi giới bất động sản là đại lý đặc biệt, thường không thể ràng buộc bên giao đại diện của họ hoặc hành động thay họ
• ✓Business and Professions Code § 10131 et seq. điều chỉnh quan hệ đại lý đặc biệt của các nhà môi giới

Một quan hệ đại diện tạo ra nghĩa vụ tín thác mà người đại diện phải gánh vác đối với người giao đại diện trong phạm vi và quá trình hoạt động đại diện. Tòa án so sánh nghĩa vụ này với nghĩa vụ mà một người được tín thác phải gánh vác đối với những người thụ hưởng tín thác. Những nghĩa vụ này là nguồn gốc của hầu hết các khiếu nại về sơ suất và vi phạm nghĩa vụ tín thác chống lại người được cấp phép.

• ✓Nghĩa vụ tín thác bao gồm lòng trung thành, bảo mật, sự cẩn trọng tối đa, tiết lộ đầy đủ các sự kiện trọng yếu, hạch toán, và giao dịch trung thực
• ✓Nghĩa vụ bao gồm việc “giải thích” và “tư vấn” về các tiết lộ để người giao đại diện có thể đưa ra quyết định có đầy đủ thông tin
• ✓Bộ luật Dân sự § 2322 và Bộ luật Probate §§ 16000-16105 so sánh nghĩa vụ của người môi giới với nghĩa vụ của một người được tín thác

Một nhân viên bán hàng bất động sản là người đại diện của người môi giới bất động sản bất kể tình trạng là nhân viên hay nhà thầu độc lập. Người môi giới chịu trách nhiệm về nhân viên bán hàng. Các nghĩa vụ mà nhân viên bán hàng phải gánh chịu ngang bằng với nghĩa vụ mà người môi giới phải gánh chịu. Các cộng sự môi giới hành động như người đại diện của người môi giới chịu trách nhiệm giống như nhân viên bán hàng.

• ✓Bộ luật Dân sự § 2079.13(b): nghĩa vụ mà nhân viên bán hàng phải gánh chịu ngang bằng với nghĩa vụ mà người môi giới, người mà nhân viên bán hàng đại diện, phải gánh chịu
• ✓Người môi giới chịu trách nhiệm về những nhân viên bán hàng hành động như người đại diện của người môi giới

Để được hưởng hoa hồng, nhà môi giới phải hoặc (1) tạo ra một người mua sẵn sàng, thiện chí và có khả năng mua theo các điều khoản và giá do người bán quy định, hoặc (2) bảo đảm từ người mua tiềm năng một hợp đồng ràng buộc theo các điều khoản mà người bán sau đó chấp nhận. Quyền được thù lao của nhà môi giới theo một thỏa thuận niêm yết dựa trên hợp đồng lao động bằng văn bản và đòi hỏi nhà môi giới phải là nguyên nhân mang lại giao dịch (procuring cause). Người mua “sẵn sàng và thiện chí” là người chuẩn bị ký một hợp đồng ràng buộc vô điều kiện; người mua “có khả năng” có năng lực tài chính để có được các khoản tiền cần thiết nhằm hoàn tất giao dịch đúng thời hạn.

• ✓Hoa hồng đòi hỏi phải tạo ra một người mua sẵn sàng, thiện chí và có khả năng HOẶC bảo đảm một hợp đồng ràng buộc mà người bán chấp nhận
• ✓Nhà môi giới phải là nguyên nhân mang lại giao dịch (procuring cause) của một đề nghị theo thỏa thuận niêm yết
• ✓Người mua “có khả năng” phải có năng lực tài chính để hoàn tất giao dịch; người mua “sẵn sàng và thiện chí” phải chuẩn bị ký một hợp đồng ràng buộc vô điều kiện

Việc thanh toán hoa hồng theo hợp đồng niêm yết có thể được lập để phụ thuộc vào bất kỳ điều kiện hợp pháp nào. Người bán có thể được miễn nghĩa vụ thanh toán nếu ngôn từ của hợp đồng cho thấy việc thanh toán đã phụ thuộc vào một điều kiện không xảy ra. Nghĩa vụ chứng minh thuộc về người môi giới nhằm xác lập rằng tất cả các điều kiện đã được hoàn thành. Tuy nhiên, nếu việc hoàn thành một điều kiện bị ngăn cản bởi hành vi gian lận, bất thiện chí, hoặc thông đồng của người bán với người khác, người môi giới vẫn có thể thu hồi hoa hồng ngay cả khi điều kiện đó không được đáp ứng.

• ✓Việc thanh toán hoa hồng có thể được lập để phụ thuộc vào bất kỳ điều kiện hợp pháp nào
• ✓Nghĩa vụ chứng minh thuộc về người môi giới rằng tất cả các điều kiện của hợp đồng đã được hoàn thành
• ✓Nếu hành vi gian lận, bất thiện chí hoặc thông đồng của người bán ngăn cản việc hoàn thành một điều kiện, người môi giới vẫn có thể thu hồi hoa hồng

Số tiền hoặc tỷ lệ thù lao không được là một phần của thỏa thuận in sẵn hoặc mẫu đơn để bán bất động sản nhà ở có bốn đơn vị hoặc ít hơn hoặc bán nhà di động. Các thỏa thuận như vậy phải có thông báo in đậm cỡ 10 point rằng hoa hồng môi giới bất động sản không do luật định và có thể được thương lượng. Nội dung từ ngữ bắt buộc được quy định tại Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp § 10147.5.

• ✓Tỷ lệ hoa hồng không được in sẵn trong thỏa thuận mẫu cho bất động sản nhà ở có 4 đơn vị hoặc ít hơn hoặc bán nhà di động
• ✓Thỏa thuận phải có thông báo in đậm cỡ 10 point rằng hoa hồng không do luật định và có thể thương lượng (Bộ luật B&P § 10147.5)

Việc thu hồi sự ủy quyền không thể tước đi thù lao của người môi giới nếu, trong thời hạn niêm yết, người môi giới đã tìm được người mua sẵn sàng, mong muốn và có khả năng mua theo giá và điều khoản đã niêm yết. Bên giao quyền không thể trốn tránh trách nhiệm bằng cách tùy tiện từ chối hoàn tất giao dịch. Bên giao quyền không thể sa thải người đại diện trong quá trình đàm phán rồi sau đó bán cho chính khách hàng đó mà không phát sinh trách nhiệm. Khi hợp đồng niêm yết có thời hạn xác định kèm một khoản đối giá có giá trị (ví dụ: cam kết thực hiện sự cần mẫn thích đáng), nó ràng buộc người bán ngay khi được ký kết. Có sự phân biệt quan trọng giữa QUYỀN LỰC thu hồi và QUYỀN thu hồi: bên giao quyền luôn có quyền lực thu hồi bất cứ lúc nào, nhưng việc thu hồi sai trái là vi phạm hợp đồng và có thể tạo ra trách nhiệm pháp lý.

• ✓Bên giao quyền có QUYỀN LỰC thu hồi quyền đại diện bất cứ lúc nào nhưng không hẳn có QUYỀN thu hồi mà không phát sinh trách nhiệm
• ✓Việc thu hồi sai trái vi phạm hợp đồng niêm yết và có thể khiến bên giao quyền phải chịu trách nhiệm về hoa hồng hoặc thiệt hại
• ✓Bên giao quyền không thể sa thải người đại diện trong quá trình đàm phán rồi sau đó bán cho chính khách hàng đó mà không phát sinh trách nhiệm
• ✓Bên giao quyền có thể thu hồi mà không phát sinh trách nhiệm nếu người đại diện không thực hiện sự cần mẫn thích đáng hoặc vi phạm nghĩa vụ tín thác

Hợp đồng niêm yết hướng đến kết quả. Quyền được hưởng hoa hồng của người môi giới không phụ thuộc vào khối lượng công việc đã thực hiện. Ngay cả khi người môi giới không dành thời gian hay nỗ lực nhưng tạo ra được một người mua sẵn sàng, sẵn lòng và có khả năng mua theo các điều khoản niêm yết, thì người môi giới đã kiếm được thù lao. Ngược lại, dù nỗ lực nhiều mà không tạo ra được người mua như vậy thì người môi giới cũng không kiếm được gì.

• ✓Quyền được hưởng hoa hồng của người môi giới không phụ thuộc vào khối lượng công việc đã thực hiện
• ✓Việc tạo ra một người mua sẵn sàng, sẵn lòng và có khả năng theo các điều khoản niêm yết sẽ mang lại hoa hồng bất kể nỗ lực đã bỏ ra

Người môi giới hoặc người được ủy thác khác mà gian lận chiếm đoạt hoặc che giấu quỹ tín thác là phạm tội. Điều này nhấn mạnh nghĩa vụ ủy thác mà người có giấy phép phải thực hiện khi xử lý tiền của khách hàng.

• ✓Việc người môi giới hoặc người được ủy thác gian lận chiếm đoạt hoặc che giấu quỹ tín thác là một tội (PC 506).
• ✓Người môi giới hoặc đại lý mà che giấu thông tin với người ủy nhiệm (principal), hoặc lập báo cáo kế toán sai, thì phạm tội nhẹ (PC 536, 536a).

Người có giấy phép hành nghề bất động sản phải hiểu sự phân biệt giữa các tội trộm cắp vì tội phạm có thể do khách hàng hoặc người khác mà họ giao dịch thực hiện. Tội trộm cắp lớn (khác với trộm cắp nhỏ) thường xảy ra khi giá trị tiền, công sức lao động, hoặc bất động sản hay động sản bị lấy đi vượt quá $400. Tuy nhiên, việc trộm cắp một số loại cây trồng nông trại, vật nuôi nông trại, và bất động sản bị tách khỏi đất được định nghĩa là trộm cắp lớn ngay cả khi giá trị dưới $400.

• ✓Tội trộm cắp lớn được thực hiện khi giá trị bị lấy đi vượt quá $400 (PC 484, 487, 488)
• ✓Việc trộm cắp cây trồng nông trại, vật nuôi nông trại, và bất động sản bị tách khỏi đất là trộm cắp lớn khi dưới $400 (PC 487a-487g)
• ✓Nếu có nghi ngờ liệu một giao dịch có liên quan đến tội phạm hay không, người có giấy phép nên tìm tư vấn pháp lý

Việc lập hoặc ghi nhận một chứng thư trong khi biết rằng người lập không có quyền sở hữu, hoặc là một bên trong việc chuyển nhượng đất đai gian lận, là tội phạm. Việc bán cùng một thửa đất hai lần cho những người khác nhau cũng là tội phạm.

• ✓Việc lập hoặc ghi nhận một chứng thư khi biết người lập không có quyền sở hữu là tội phạm (PC 531a)
• ✓Việc bán cùng một thửa đất hai lần cho những người khác nhau là tội phạm (PC 533)
• ✓Việc một người đã kết hôn cố ý che giấu yêu cầu phải có sự đồng ý của vợ hoặc chồng trong việc bán hoặc thế chấp đất đai là tội phạm (PC 534)

Việc lập hoặc thu xếp một báo cáo tài chính giả mạo để có được tín dụng cho bản thân hoặc người khác là một tội phạm. Ký tên của người khác hoặc người không có thật mà không có thẩm quyền, hoặc làm giả/sửa đổi các tài liệu như hợp đồng thuê, chứng thư, hoặc séc với ý định lừa đảo, là hành vi làm giả.

• ✓Việc lập hoặc thu xếp một báo cáo tài chính giả mạo để có được tín dụng là một tội phạm (PC 532a)
• ✓Làm giả, sửa đổi, hoặc tạo giả các hợp đồng thuê, chứng thư, hoặc séc với ý định lừa đảo là một tội phạm (PC 470, 473)

Hối lộ người cho vay để có được tín dụng, và nhận hối lộ như vậy, đều là tội phạm. Việc nhận thù lao từ công ty title hoặc escrow như một sự dụ dỗ để giới thiệu công việc title bị cấm.

• ✓Hối lộ người cho vay để có được tín dụng, và nhận hối lộ, là tội phạm (PC 639, 639a)
• ✓Nhận thù lao từ công ty title hoặc escrow như sự dụ dỗ để giới thiệu công việc title là tội phạm (PC 641.4)

Việc chuyển hướng quỹ xây dựng khỏi mục đích dự định, hoặc sử dụng chứng từ giả để lấy quỹ cho vay xây dựng, là một tội phạm. Việc đưa tiền lại quả từ quỹ xây dựng cũng là một tội phạm.

• ✓Chuyển hướng quỹ xây dựng hoặc sử dụng chứng từ giả để lấy quỹ cho vay xây dựng là tội phạm (PC 484b, 484c)
• ✓Đưa tiền lại quả từ quỹ xây dựng là tội phạm (PC 532e)

Việc lấy tài sản của người khác bằng hành vi tống tiền — sử dụng vũ lực hoặc đe dọa gây thương tích cho người, tài sản hoặc danh tiếng — là một tội phạm. Các tội phạm khác liên quan đến tài sản bao gồm việc tháo dỡ các công trình khỏi tài sản đã thế chấp với ý định lừa đảo.

• ✓Tống tiền (dùng vũ lực hoặc đe dọa gây thương tích cho người, tài sản hoặc danh tiếng) để lấy tài sản là một tội phạm (PC 518, 519)
• ✓Tháo dỡ một công trình khỏi tài sản đã thế chấp hoặc sau khi tịch thu tài sản thế chấp với ý định lừa đảo là một tội phạm (PC 502.5)

Việc đặt biển quảng cáo trên tài sản công cộng hoặc tư nhân mà không được phép (ngoại trừ việc đăng thông báo pháp lý) là một tội. Việc sao chép tài liệu của công ty quyền sở hữu mà không được phép và với ý định sử dụng chúng cũng bị cấm.

• ✓Việc đặt biển quảng cáo trên tài sản mà không được phép là một tội, ngoại trừ thông báo pháp lý (PC 556, 556.1, 556.2)
• ✓Việc sao chép tài liệu của công ty quyền sở hữu mà không được phép và với ý định sử dụng là một tội (PC 496c)

Một bên mắc nợ bán tài sản thuộc phạm vi hợp đồng bảo đảm và không thanh toán cho bên nhận bảo đảm số tiền đến hạn (hoặc số tiền thu được từ việc bán, tùy theo mức nào thấp hơn) thì phạm tội.

• ✓Việc bên mắc nợ không thanh toán cho bên nhận bảo đảm khi bán tài sản bảo đảm là một tội (PC 504b)
• ✓Số tiền phải trả là số tiền đến hạn theo hợp đồng bảo đảm hoặc số tiền thu được từ việc bán, tùy theo mức nào thấp hơn

Khi một khoản vay được tài trợ hoặc một giấy nợ (promissory note) được mua bởi nhiều hơn một nhà đầu tư hoặc người cho vay tư nhân, giao dịch đó là khoản vay nhiều bên cho vay hoặc khoản vay chia phần. Những giấy nợ này là chứng khoán được điều chỉnh bởi Luật Bất động sản và Luật Chứng khoán Doanh nghiệp năm 1968. Người môi giới phải làm cho đợt chào bán đủ điều kiện bằng miễn trừ hoặc đăng ký.

• ✓Bộ luật Doanh nghiệp Mục 25019 mô tả giấy nợ là chứng khoán trừ khi được miễn trừ.
• ✓Miễn trừ nhiều bên cho vay được quy định tại Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp Mục 10237 và các mục tiếp theo và Bộ luật Doanh nghiệp Mục 25102.5.
• ✓Các quyền lợi phải được chào bán theo miễn trừ hoặc theo đăng ký hoặc giấy phép từ DOC.

Người môi giới (MLB) phải thông báo cho DRE trong vòng 30 ngày sau giao dịch có nhiều người cho vay đầu tiên và trong vòng 30 ngày kể từ bất kỳ thay đổi trọng yếu nào. Đại lý dịch vụ (servicing agent) phải thông báo trong vòng 30 ngày sau khi phục vụ các khoản vay có các khoản thanh toán vượt quá $125,000 trong bất kỳ 3 tháng liên tiếp nào hoặc khi số người cho vay được quyền nhận thanh toán vượt quá 120.

• ✓Thông báo cho DRE trong vòng 30 ngày sau giao dịch có nhiều người cho vay đầu tiên (B&P 10238(a))
• ✓Thông báo trong vòng 30 ngày kể từ bất kỳ thay đổi trọng yếu nào
• ✓Thông báo dịch vụ được kích hoạt bởi mức $125,000 trong 3 tháng hoặc hơn 120 nhà đầu tư (B&P 10238(b))

Không được bán giấy nợ cho hơn 10 người; những người này phải đáp ứng các yêu cầu về tính phù hợp của thu nhập hoặc giá trị ròng. Khoản đầu tư không được vượt quá 10% giá trị ròng (không bao gồm nhà ở, đồ đạc nội thất, ô tô) hoặc 10% thu nhập gộp đã điều chỉnh.

• ✓Không được bán giấy nợ cho hơn 10 người
• ✓Khoản đầu tư không được vượt quá 10% giá trị ròng (không bao gồm nhà ở, đồ đạc nội thất, ô tô)
• ✓Khoản đầu tư không được vượt quá 10% thu nhập gộp đã điều chỉnh (B&P 10238(f))

Điều 6 quy định các giới hạn loan-to-value: 80% giá trị thị trường hợp lý hiện tại đối với bất động sản đã cải tạo, 50% đối với bất động sản chưa cải tạo, và 65% đối với các lô đất một hộ gia đình được quy hoạch cho mục đích dân cư có cải tạo ngoại vi đã lắp đặt. Các giới hạn có thể được vượt quá nếu có giải trình bằng văn bản trong hồ sơ.

• ✓Mức LTV tối đa 80% đối với bất động sản thực đã cải tạo
• ✓Mức LTV tối đa 50% đối với bất động sản chưa cải tạo
• ✓LTV 65% đối với các lô đất một hộ gia đình được quy hoạch dân cư có cải tạo ngoại vi (B&P 10238(h))

Bất động sản bảo đảm cho khoản vay từ nhiều bên cho vay phải được đặt tại California. Các giấy nợ phân đoạn (fractionalized notes) và chứng thư ủy thác (deeds of trust) không thể bị đặt dưới quyền thứ cấp (subordination) so với bất kỳ chứng thư ủy thác nào được tạo lập sau đó, và không được là giấy nợ quảng cáo (promotional notes).

• ✓Tài sản bảo đảm phải được đặt tại California
• ✓Các giấy nợ, theo các điều khoản của chúng, không được chịu quyền thứ cấp so với các chứng thư ủy thác được tạo lập sau đó
• ✓Các giấy nợ phân đoạn không được là giấy nợ quảng cáo (B&P 10238(d)(1) và (d)(2))

Promotional notes được bảo đảm bằng các quyền cầm giữ (liens) trên các thửa đất riêng biệt trong một phân khu, được lập trên bất động sản chưa cải tạo hoặc trước lần mua đầu tiên bất động sản đã cải tạo, mà đang hoặc có thể trở thành cấp dưới (subordinate). Có hai trường hợp ngoại lệ: giấy nợ được lập hơn ba năm trước khi chào bán, và các khoản vay xây dựng có quyền cầm giữ thứ nhất với lịch giải ngân và bảo hiểm quyền sở hữu.

• ✓Ngoại lệ 1: giấy nợ được lập quá ba năm trước khi được đưa ra bán
• ✓Ngoại lệ 2: khoản vay xây dựng bằng first deed of trust với các đợt giải ngân theo tiến độ và bảo hiểm quyền sở hữu
• ✓Ngoại lệ thứ hai không áp dụng cho đất chưa cải tạo hoặc đất chỉ có cải tạo offsite/onsite

Các giấy nợ được chia nhỏ phải được bảo đảm trực tiếp bằng bất động sản. Không được phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm (hypothecation) đối với các giấy nợ được chia nhỏ, vì điều này sẽ làm mất quyền miễn trừ chào bán riêng lẻ bán tư nhân (quasi-private placement) khỏi đăng ký chứng khoán.

• ✓Việc hypothecation thông qua chuyển nhượng tài sản bảo đảm làm mất quyền miễn trừ chào bán riêng lẻ bán tư nhân (quasi-private placement)
• ✓Các giấy nợ được chia nhỏ phải được bảo đảm trực tiếp bằng bất động sản (B&P 10237 và tiếp theo)

Chứng khoán phải được phát hành bởi và bán thông qua một người môi giới bất động sản được cấp phép hoạt động với tư cách đại lý hoặc bên chính. Không được phép tự giao dịch, ngoại trừ hai tình huống thực tế đã được tiết lộ liên quan đến việc mua lại tài sản bị xiết nợ hoặc bán lại hàng tồn kho tài sản đã bị xiết nợ, với điều kiện lợi ích của người môi giới phải được tiết lộ trước.

• ✓Không tự giao dịch theo B&P 10231.2 ngoại trừ hai ngoại lệ đã được tiết lộ
• ✓Ngoại lệ 1: mua lại giấy nợ/tài sản đang bị xiết nợ mà người môi giới là đại lý phục vụ
• ✓Ngoại lệ 2: bán lại từ hàng tồn kho tài sản đã bị xiết nợ mà người môi giới là đại lý phục vụ

Quyền lợi của mỗi nhà đầu tư/người cho vay tư nhân phải đồng nhất về các điều khoản cơ bản bao gồm lãi suất, phí dịch vụ và phân phối phí trả chậm/phạt trả trước. Nhà đầu tư có thể nắm giữ tỷ lệ phần trăm khác nhau nhưng không được phép tách gốc hoặc lãi. Quyền lợi phải được chứng minh bằng các chuyển nhượng chia nhỏ theo tỷ lệ, không phải bằng chứng chỉ tham gia.

• ✓Lãi suất, phí dịch vụ và phân phối phí phải đồng nhất giữa các nhà đầu tư
• ✓Không được tách gốc hoặc lãi (các dòng thu nhập hoặc chênh lệch lợi suất)
• ✓Quyền lợi phải là các chuyển nhượng chia nhỏ theo tỷ lệ, không phải chứng chỉ tham gia (Corp Code 25100(s))

Người môi giới phải thông báo cho nhà đầu tư về quyền của họ đối với một cuộc thẩm định giá độc lập hoặc đánh giá của MLB. Các khoản vay xây dựng/cải tạo yêu cầu một thẩm định viên đủ điều kiện OREA và thẩm định giá tuân thủ USPAP với giá trị ‘as is’ và ‘as completed’. Bảy biện pháp bảo vệ được áp dụng và khoản vay không được vượt quá $2,500,000.

• ✓Phải cung cấp thẩm định giá độc lập hoặc đánh giá của MLB (có thể từ bỏ bằng văn bản).
• ✓Thẩm định viên cho khoản vay xây dựng phải được OREA cấp phép và tuân thủ USPAP.
• ✓Khoản vay xây dựng/cải tạo không được vượt quá $2,500,000 (B&P 10230(h)(4)).
• ✓Yêu cầu escrow trung lập độc lập, tài trợ đầy đủ, lịch giải ngân và kiểm tra độc lập.

Tài liệu phải yêu cầu rằng việc vỡ nợ đối với bất kỳ quyền lợi nào là vỡ nợ đối với tất cả các quyền lợi, và rằng những người nắm giữ hơn 50% quyền lợi thụ hưởng chi phối các hành động ràng buộc tất cả người nắm giữ. Bản tuyên thệ hành động đa số loại trừ người môi giới hoặc đơn vị liên kết đã phát hành hoặc phục vụ khoản vay.

• ✓Vỡ nợ đối với bất kỳ quyền lợi nào là vỡ nợ đối với tất cả các quyền lợi
• ✓Hơn 50% quyền lợi thụ hưởng chi phối các hành động (bản tuyên thệ hành động đa số)
• ✓Người môi giới/đơn vị liên kết phát hành hoặc phục vụ khoản vay bị loại trừ khỏi việc xác định đa số (Bộ luật Dân sự 2941.9)

Các MLB phải sử dụng bản công bố thông tin của người cho vay/người mua do DRE công bố trước khi nhận tiền. Mẫu 851A (khởi tạo), 851B (bán giấy nợ hiện hữu), 851C (cầm cố, bị cấm trong giao dịch nhiều người cho vay), và 851D (nhiều bất động sản/blanket encumbrance). Các MLB không được tự lập mẫu riêng nếu không có sự cho phép của DRE từ ít nhất 25 threshold broker.

• ✓Bốn mẫu DRE: 851A, 851B, 851C, 851D cho các giao dịch có thể phân biệt
• ✓Các cầm cố ở Mẫu 851C bị cấm trong giao dịch nhiều người cho vay
• ✓Các MLB không được tự lập mẫu riêng nếu không có sự cho phép của DRE đối với 25+ threshold broker

Tất cả các khoản tiền nhận được từ nhà đầu tư là quỹ tín thác được xử lý theo B&P 10145. MLB phải nộp báo cáo quý và báo cáo năm do CPA lập nếu các khoản thanh toán đến hạn trong bất kỳ giai đoạn 3 tháng nào vượt quá $125,000 hoặc số người được quyền hưởng vượt quá 120. Tiêu chí của Điều 6 áp dụng cho các khoản thanh toán ĐẾN HẠN trong khi Điều 5 áp dụng cho các khoản thanh toán ĐÃ THU.

• ✓Tiền của nhà đầu tư là quỹ tín thác (B&P 10145, 10CCR 2830.1)
• ✓Cần có báo cáo CPA nếu các khoản thanh toán đến hạn vượt quá $125,000 trong 3 tháng hoặc 120+ nhà đầu tư
• ✓Điều 6 sử dụng các khoản thanh toán ĐẾN HẠN; Điều 5 sử dụng các khoản thanh toán ĐÃ THU

Cần có thỏa thuận dịch vụ bằng văn bản để thực hiện dịch vụ cho các khoản vay. Bài kiểm tra hợp đồng đầu tư (Howey/Turner) yêu cầu: đầu tư tiền, kỳ vọng lợi nhuận, doanh nghiệp chung, và chỉ dựa vào nỗ lực quản lý của người xúc tiến/bên thứ ba. Các khoản thanh toán phải được chuyển theo tỷ lệ pro-rata trong vòng 25 ngày kể từ khi nhận được.

• ✓Yêu cầu thỏa thuận dịch vụ bằng văn bản (B&P 10233, 10238(k))
• ✓Các khoản thanh toán phải được chuyển theo tỷ lệ pro-rata trong vòng 25 ngày kể từ khi nhận được
• ✓Dịch vụ khoản vay để nhận thù lao yêu cầu giấy phép môi giới bất động sản trừ khi được miễn trừ

Khi có yêu cầu, người môi giới phải cung cấp cho các nhà đầu tư tên và địa chỉ của những người mua khác. Người môi giới không được có bất kỳ quyền chọn nào để có được quyền lợi được chia nhỏ của nhà đầu tư hoặc tài sản bảo đảm, trừ khi được cho phép (ví dụ: phát mại với sự đồng ý đồng thời).

• ✓Người môi giới phải cung cấp tên/địa chỉ của người mua khi có yêu cầu (B&P 10238(m))
• ✓Người môi giới không được có quyền trong tương lai để có được quyền lợi của nhà đầu tư, trừ khi được cho phép (B&P 10238(n))
• ✓Người môi giới có thể có được quyền lợi trong bối cảnh phát mại với sự đồng ý đồng thời