Historical Derivations +9California · العقارات · العربية

يمكن أن تكون الملكية الحرة ملكية رسوم (estate in fee) أو ملكية مدى الحياة (life estate). إن ملكية الرسوم البسيطة المطلقة (fee simple absolute) هي أكبر ملكية يعترف بها القانون، حيث يتحكم المالك في التصرف فيها، بما في ذلك الحق في الوصية بها. قد تصبح ملكية الرسوم مشروطة بشرط (fee simple defeasible)، مما يسمح للمانح (grantor) بإعادة الدخول وإنهائها إذا تم خرق الشرط. تستمر ملكية مدى الحياة طوال حياة الممنوح له (grantee) أو شخص آخر مسمى.

• ✓ملكية الرسوم البسيطة المطلقة (fee simple absolute) هي أكبر ملكية يعترف بها القانون
• ✓ملكية الرسوم البسيطة القابلة للإبطال (fee simple defeasible) يمكن إنهاؤها إذا تم خرق شرط
• ✓ملكية مدى الحياة (life estate) هي ملكية حرة لأن مدتها غير محددة بمعايير زمنية

في ظل القانون العام الإنجليزي، لم تشِر الملكية إلى الشيء المملوك بل إلى الحقوق التي يمتلكها المالك: حق الحيازة، والاستخدام، وإثقال الملكية، والتحويل، واستبعاد الآخرين. وينطبق مفهوم «حزمة الحقوق» هذا على الممتلكات العقارية والمنقولة على حد سواء، ويظل أساسًا لفهم الملكية.

• ✓كان مصطلح الملكية يعني تاريخيًا الحقوق في الشيء، وليس الشيء نفسه
• ✓تشمل حزمة الحقوق: الحيازة، والاستخدام، وإثقال الملكية، والتحويل، واستبعاد الآخرين

في إنجلترا الإقطاعية، كان العقار (estate) هو مصلحة الملكية التي يملكها الشخص في الأرض. كانت الملكية الحرة ذات مدة غير محددة ولا تخضع للالتزامات التبعية للسيد الأعلى؛ ولم يكن بإمكان سوى مالكي الملكية الحرة رفع دعوى عينية، لذلك كانت الملكيات الحرة فقط عقارات. أما الملكية الأقل من الحرة فكانت ذات مدة محددة.

• ✓الملكية الحرة ذات مدة غير محددة وتُعد عقارًا
• ✓الملكية الأقل من الحرة ذات مدة محددة
• ✓فقط مالكو الملكيات الحرة كان بإمكانهم رفع دعوى عينية

العقارات الأقل من الملكية الحرة هي حقوق المستأجرين الذين يستأجرون أو يؤجرون عقارات. وتُصنف هذه العقارات الإيجارية كأملاك شخصية، وليست كعقارات.

• ✓العقارات الإيجارية/المستأجرة هي عقارات أقل من الملكية الحرة
• ✓تُصنف العقارات الأقل من الملكية الحرة كأملاك شخصية

في القانون العام الإنجليزي، كانت الملكية تشير إلى الحقوق التي يمتلكها المالك وليس إلى الشيء نفسه. وتشكل هذه الحقوق «حزمة من الحقوق» تشمل حق الحيازة، والاستعمال، وتحميل الملكية بالأعباء، والنقل، واستبعاد الآخرين، وتنطبق على كل من العقارات والمنقولات.

• ✓كانت الملكية تاريخيًا تعني الحقوق التي يمتلكها المالك، لا الشيء المملوك
• ✓تشمل حزمة الحقوق: الحيازة، والاستعمال، وتحميل الملكية بالأعباء، والنقل، واستبعاد الآخرين

ميزت المحاكم الإنجليزية المبكرة بين الدعاوى التي كان فيها مالك الأرض المُطرد قادرًا على استرداد الأرض نفسها (“real action” = الملكية العقارية) والدعاوى التي كان فيها المالك قادرًا على استرداد التعويضات المالية فقط (“personal” = الملكية الشخصية).

• ✓كان “real action” يسمح باسترداد الأرض الفعلية، أي “real property”
• ✓كانت الدعوى المطالبة بتعويضات مالية “personal”، مما أنشأ مفهوم “personal property”

ميّزت المحاكم الإنجليزية القديمة بين الدعاوى. كانت الدعوى العينية تسمح باسترداد الأرض نفسها (الشيء العيني/العقار). وكانت الدعوى الشخصية تسمح فقط بالتعويضات المالية، وصُنّف ذلك الحق المحدود باسم الممتلكات الشخصية.

• ✓كانت الدعوى العينية تسمح باسترداد الأرض نفسها، ومن هنا جاء مصطلح “العقار”
• ✓كانت الدعوى الشخصية تسمح فقط بالتعويضات المالية، ومن هنا جاء مصطلح “الممتلكات الشخصية”

جميع حاملي تراخيص العقارات، سواء كانوا من REALTORS أم لا، يخضعون لاختصاص إدارة العقارات في كاليفورنيا (DRE)، التي تأسست كأول وكالة حكومية في البلاد لترخيص العقارات في عام 1917.

• ✓كانت إدارة العقارات في كاليفورنيا (DRE) أول وكالة حكومية في البلاد لترخيص العقارات.
• ✓تأسست DRE في عام 1917.
• ✓جميع حاملي تراخيص العقارات، سواء كانوا من REALTORS أم لا، يخضعون لاختصاص DRE.

تطورت المنظمات التجارية العقارية من منافسة غير منظمة في القرن التاسع عشر. تأسست الجمعية الوطنية لجمعيات/مجالس العقارات في عام 1908 من خلال توحيد الوحدات المحلية. غيّرت اسمها رسميًا إلى NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR) في 1 يناير 1974. وكانت CREA (الآن CAR) وجمعية لوس أنجلوس العقارية من بين الأعضاء المؤسسين الأصليين.

• ✓تأسست الجمعية الوطنية لجمعيات/مجالس العقارات في عام 1908
• ✓غيّرت المنظمة اسمها إلى NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR) في 1 يناير 1974
• ✓يتعهد جميع أعضاء Association/Board of REALTORS بالالتزام بمدونة الأخلاقيات N.A.R.

قُبلت كاليفورنيا في الاتحاد في 9 سبتمبر 1850، وكان أحد أول أعمال الهيئة التشريعية اعتماد نظام تسجيل لجمع وحفظ الأدلة على ملكية العقار في مكان عام ملائم وآمن. يُعلِم النظام المشترين المحتملين والمقرضين بملكية العقار وحالة سند الملكية، ويحمي الأطراف حسنة النية من البيوع السرية والأعباء العقارية غير المعلنة، ويحافظ على قابلية نقل سند الملكية بحرية.

• ✓تستخدم كاليفورنيا قانون Race Recording / Race-Notice Recording على غرار المستعمرات الأمريكية الأصلية
• ✓الغرض من التسجيل هو إعطاء إشعار حكمي والسماح بنقل سند الملكية بحرية
• ✓يحمي النظام المقرضين والمشترين حسني النية من التحويلات السرية والامتيازات غير المعلنة

يتكون الإشعار الفعلي من معلومات صريحة عن واقعة. الإشعار الحكمي هو إشعار مستمد من السجلات العامة؛ يُفترض أن الأشخاص على علم بمحتويات الصكوك المسجلة. تسجيل صك يمنح إشعارًا حكميًا من وقت تقديمه للتسجيل (المادة 2934 من القانون المدني لكاليفورنيا).

• ✓الإشعار الفعلي = معلومات صريحة عن واقعة
• ✓الإشعار الحكمي = إشعار يُفترض من السجلات العامة بمجرد التسجيل
• ✓الصكوك المسجلة تمنح إشعارًا حكميًا لجميع الأشخاص من وقت تقديمها

بعد المصادقة عليها (تحريرها أمام كاتب عدل أو الإشهاد عليها بشكل صحيح)، يجوز تسجيل أي صك أو حكم يؤثر على ملكية العقار أو حيازته. يُقصد بـ “الصك” ورقة مكتوبة يوقّعها شخص ينقل الملكية، أو يمنح حق حجز، أو يمنح حقاً في دين أو التزام (Gov. Code 27279(a)).

• ✓يجب المصادقة على الصك (توثيقه) أو الإشهاد عليه بشكل صحيح قبل تسجيله
• ✓يشمل “الصك” صكوك الملكية، والرهون العقارية، وعقود الإيجار، وعقود الأراضي، وصكوك الائتمان، والاتفاقيات بين المالكين
• ✓انظر مواد قانون الحكومة 27201، 27201.5، 27287، 27288

تسمح قوانين التسجيل (بدلاً من أن تفرض) بتسجيل الصكوك التي تؤثر في سند الملكية، وتعاقب من لا يستفيدون من التسجيل. وتجعل بعض القوانين التسجيل شرطاً مسبقاً لهدف من أهداف السياسة العامة (مثلاً، تشترط المادة 2932.5 من القانون المدني أن تكون الإحالة موثقة ومسجلة حتى يتمكن المحال له من ممارسة سلطة البيع).

• ✓التسجيل مسموح به عموماً وليس مطلوباً
• ✓قد يؤدي عدم التسجيل إلى فقدان الأولوية
• ✓تشترط المادة 2932.5 من القانون المدني إحالة موثقة ومسجلة لكي يمارس المحال له سلطة البيع

العقد الثنائي يبادل وعدًا بوعد. العقد أحادي الجانب يبادل وعدًا بأداء فعلي؛ الطرف الثاني غير ملزم بالتصرف، ولكن إذا تصرف، فعلى الواعد الوفاء بوعده.

• ✓العقد الثنائي: وعد يُقدَّم مقابل وعد
• ✓العقد أحادي الجانب: وعد يُقدَّم لحثّ الأداء الفعلي (مثال: مكافأة مقابل إعادة كلب مفقود)
• ✓في العقود أحادية الجانب، لا يكون الطرف الثاني ملزمًا بالتصرف

الاتفاق الباطل ليس عقدًا على الإطلاق ولا يتمتع بأثر قانوني (مثال: اتفاق على ارتكاب جريمة؛ قاصر دون 18 عامًا يتعاقد على عقار). العقد القابل للإبطال صحيح ظاهريًا ولكن يجوز لأحد الأطراف أو أكثر رفضه (مثال: عقد القاصر، ضحية الاحتيال). العقد غير القابل للتنفيذ صحيح ولكن لا يمكن إثباته أو رفع دعوى عليه (مثال: محظور بسقوط الحق بالتقادم). العقد الصحيح مُلزم وواجب النفاذ بجميع العناصر الجوهرية.

• ✓باطل: لا أثر قانوني على الإطلاق
• ✓قابل للإبطال: صحيح ظاهريًا ولكن يجوز لأحد الأطراف رفضه
• ✓غير قابل للتنفيذ: صحيح ولكن لا يمكن إثباته أو رفع دعوى عليه
• ✓صحيح: مُلزم بجميع العناصر الجوهرية

العقد هو اتفاق بين شخصين أو أكثر يتكوّن من وعد أو وعود متبادلة يفرضها القانون، أو يُعترف بتنفيذها بموجب القانون كواجب. ينص القانون المدني لولاية كاليفورنيا على أن العقد هو «اتفاق على فعل شيء معين أو عدم فعله».

• ✓يتطلب العقد وعدًا قابلًا للتنفيذ أو وعودًا متبادلة
• ✓يعرّف القانون المدني لولاية كاليفورنيا العقد بأنه اتفاق على فعل شيء معين أو عدم فعله

قد تكون العقود صريحة أو ضمنية. في العقد الصريح، يعلن الأطراف عن الشروط بكلمات (شفوية أو مكتوبة). في العقد الضمني، يظهر الاتفاق من خلال الأفعال والسلوك وليس من خلال الكلمات.

• ✓العقد الصريح: تُذكر الشروط بكلمات، شفوية أو مكتوبة
• ✓العقد الضمني: يظهر الاتفاق من خلال الأفعال والسلوك
• ✓يختلف العقد الضمني الواقعي عن العقد الضمني القانوني، الذي ينشئه القانون لأسباب تتعلق بالعدالة

فيما يتعلق بمدى التنفيذ، يكون العقد غير المنفذ عقدًا لا يزال هناك شيء يتعين على أحد الطرفين أو كليهما القيام به. أما العقد المنفذ فهو العقد الذي قام فيه الطرفان بالتنفيذ الكامل.

• ✓غير منفذ: لا يزال هناك شيء يتعين القيام به
• ✓منفذ: قام الطرفان بالتنفيذ الكامل

الإسكرو هو ترتيب ائتماني صغير قصير الأجل وضروري لنقل الملكية العقارية وغيرها من المعاملات مثل المبادلات والإيجارات ومبيعات الممتلكات المنقولة والأوراق المالية والقروض ومبيعات المنازل المتنقلة. تصفه المادة 1057 من القانون المدني بأنه منحة يودعها المانح لدى شخص ثالث، لتُسلَّم عند تنفيذ شرط. تعرّف المادة 17003 من القانون المالي الإسكرو بأنه أي معاملة يسلّم فيها شخص صكوكًا مكتوبة أو مالًا أو دليل ملكية أو أشياء أخرى ذات قيمة إلى شخص ثالث لحفظها حتى حدوث حدث محدد أو تنفيذ شرط.

• ✓تعرّف المادة 1057 من القانون المدني الإسكرو بأنه منحة مودعة لدى شخص ثالث، تُسلَّم عند تنفيذ شرط
• ✓تعرّف المادة 17003 من القانون المالي الإسكرو بأنه تسليم صكوك أو مال أو قيمة إلى شخص ثالث تُحفظ حتى حدوث حدث أو شرط محدد
• ✓الإسكرو هو في جوهره ترتيب ائتماني صغير وقصير الأجل

يلزم عنصران أساسيان لإسكرو بيع صالح: (1) عقد/اتفاق ملزم بين المشتري والبائع، و(2) تسليم مشروط لطرف ثالث محايد لشيء ذي قيمة، يتضمن عادةً صكوكاً مكتوبة لنقل الملكية (grant deed) أو لترتيب عبء/تقييد (deed of trust). ويمكن أن يتخذ الاتفاق الملزم أي شكل قانوني، بما في ذلك إيصال إيداع (اتفاق شراء سكني)، أو اتفاقيات بيع، أو اتفاقيات تبادل، أو اتفاقيات خيار، أو تعليمات إسكرو ثنائية/أحادية.

• ✓يتطلب إسكرو بيع صالح عقداً/اتفاقاً ملزماً بين المشتري والبائع
• ✓يتطلب إسكرو بيع صالح تسليماً مشروطاً لشيء ذي قيمة إلى طرف ثالث محايد
• ✓يمكن أن يظهر الاتفاق الملزم بأي شكل قانوني بما في ذلك إيصالات الإيداع، أو اتفاقيات التبادل، أو تعليمات إسكرو

تُعرَّف المصلحة الإيجارية بأنها الحق في الحيازة والاستخدام الحصريين للعقار لمدة محددة يحوزها المستأجر. ويحتفظ المؤجر (المالك) بالملكية الأساسية (حق الاسترداد). وقد يستخدم أطراف مثل نزلاء الفنادق والمرخّص لهم والموظفون المساحة لكنهم يفتقرون إلى الحيازة الحصرية، لذلك لا يخضعون لقانون المالك والمستأجر.

• ✓السمة المميزة للمصلحة الإيجارية هي الحق في الحيازة الحصرية
• ✓نزلاء الفنادق والمرخّص لهم والموظفون ليسوا مستأجرين لأنهم يفتقرون إلى الحيازة الحصرية
• ✓يحتفظ المالك بحق الاسترداد خلال مدة الإيجار

يستمر حق الإيجار لمدة سنوات لفترة محددة يتم تحديدها مسبقًا بالاتفاق. على الرغم من الاسم، قد تكون الفترة أقل من سنة، وتُقاس بالأيام أو الأسابيع أو الأشهر. وينتهي تلقائيًا عند انتهاء المدة دون إشعار.

• ✓يتمتع حق الإيجار لمدة سنوات بفترة محددة يتم تحديدها مسبقًا
• ✓قد تكون الفترة أقصر من سنة على الرغم من الاسم
• ✓لا يلزم إشعار للإنهاء عند انتهاء المدة

يستمر الإيجار الدوري لفترات متتالية (من سنة إلى سنة، أو من شهر إلى شهر، أو من أسبوع إلى أسبوع) وفقًا لما يحدده الأطراف. أكثر أنواع الإيجار الدوري شيوعًا هو الإيجار من شهر إلى شهر.

• ✓يستمر الإيجار الدوري لفترات متتالية محددة
• ✓الإيجار من شهر إلى شهر هو أكثر أنواع الإيجار الدوري شيوعًا
• ✓يتطلب إشعارًا مناسبًا للإنهاء

على الرغم من أن المستأجر لديه مصلحة في العقار الحقيقي، تُصنَّف الملكية الإيجارية على أنها منقول حقيقي - وهو شكل من أشكال الممتلكات الشخصية. وتخضع للقوانين المطبقة على الممتلكات الشخصية، وليس العقارات.

• ✓الملكية الإيجارية هي منقول حقيقي (ممتلكات شخصية)
• ✓تخضع الملكيات الإيجارية للقوانين المطبقة على الممتلكات الشخصية

الحيازة بحسب المشيئة قابلة للإنهاء بقرار أحادي من أي من الطرفين دون مدة محددة. وهي غير شائعة لأن قبول المالك للإيجار الدوري يحولها إلى إيجار دوري (قانون المدني المادة 1946). تشترط كاليفورنيا إشعارًا مسبقًا مدته 30 يومًا للإنهاء.

• ✓الحيازة بحسب المشيئة ليس لها مدة محددة ويمكن إنهاؤها من أي من الطرفين
• ✓قبول الإيجار الدوري يحولها إلى إيجار دوري (CC 1946)
• ✓تشترط كاليفورنيا إشعارًا مسبقًا مدته 30 يومًا للإنهاء

تنشأ الحيازة بالتسامح عندما يستمر مستأجر دخل في الحيازة بشكل مشروع في حيازته بعد انتهاء مدة الإيجار (مستأجر باقٍ بعد انتهاء المدة). ولا يحق للمستأجر الحائز بالتسامح الحصول على إشعار.

• ✓تنشأ الحيازة بالتسامح من مستأجر باقٍ بعد انتهاء الإيجار.
• ✓كان المستأجر قد دخل في الحيازة بشكل مشروع في الأصل.
• ✓لا يحق للمستأجر الحائز بالتسامح الحصول على إشعار بالإنهاء.

الوكيل هو من ينوب عن شخص آخر، يسمى الموكِّل، في التعاملات مع أطراف ثالثة. في علاقة الوكالة، يفوّض الموكِّل الوكيل الحق في التصرف نيابة عنه وممارسة قدر من السلطة التقديرية. عادةً ما يكون وسطاء العقارات وكلاء خاصين تقتصر مهمتهم على التماس والتفاوض نيابة عن الموكِّل.

• ✓قانون المدني § 2295 (سُنّ عام 1872): ينوب الوكيل عن الموكِّل في التعاملات مع أطراف ثالثة
• ✓وسطاء العقارات وكلاء خاصون لا يمكنهم عادةً إلزام موكّليهم أو التصرف بدلاً منهم
• ✓ينظّم قانون الأعمال والمهن § 10131 وما يليه الوكالة الخاصة للوسطاء

تخلق علاقة الوكالة واجبًا ائتمانيًا يدين به الوكيل للموكل ضمن نطاق ومجال الوكالة. تقارن المحاكم هذا الواجب بالواجب الذي يدين به الأمين للمستفيدين من الصندوق الائتماني. هذه الواجبات هي مصدر معظم المطالبات المتعلقة بالإهمال وانتهاك الواجب الائتماني ضد المرخص لهم.

• ✓تشمل الواجبات الائتمانية الولاء، والسرية، وبذل أقصى درجات العناية، والإفصاح الكامل عن الحقائق الجوهرية، والمحاسبة، والتعامل بأمانة
• ✓يتضمن الواجب «شرح» و«تقديم المشورة» بشأن الإفصاحات حتى يتمكن الموكل من اتخاذ قرارات مستنيرة
• ✓تقارن المادة 2322 من القانون المدني والمواد 16000-16105 من قانون الوصايا والتركات واجب الوسيط بواجب الأمين

مندوب المبيعات العقارية هو وكيل الوسيط العقاري بغض النظر عن كونه موظفًا أو متعاقدًا مستقلًا. الوسيط مسؤول عن مندوب المبيعات. الواجبات المترتبة على مندوب المبيعات تساوي الواجب المترتب على الوسيط. يعمل الوسطاء المنتسبون كوكلاء للوسيط المسؤول مثل مندوبي المبيعات.

• ✓القانون المدني § 2079.13(b): الواجب المترتب على مندوب المبيعات يساوي الواجب المترتب على الوسيط الذي يعمل مندوب المبيعات لحسابه
• ✓الوسيط مسؤول عن مندوبي المبيعات الذين يعملون كوكلاء للوسيط

لكي يستحق الوسيط العمولة، يجب عليه إما (1) أن يأتي بمشترٍ مستعد وراغب وقادر على الشراء وفقًا للشروط والسعر الذي يحدده البائع، أو (2) أن يحصل من المشتري المحتمل على عقد ملزم بشروط يقبلها البائع لاحقًا. ويستند حق الوسيط في التعويض بموجب اتفاقية الإدراج إلى عقد العمل المكتوب ويشترط أن يكون الوسيط هو السبب المفضي إلى الصفقة (procuring cause). المشتري “المستعد والراغب” يكون مستعدًا لإبرام عقد ملزم غير مشروط؛ أما المشتري “القادر” فيمتلك القدرة المالية على الحصول على الأموال اللازمة لإتمام المعاملة في الوقت المناسب.

• ✓تتطلب العمولة إيجاد مشترٍ مستعد وراغب وقادر أو الحصول على عقد ملزم يقبله البائع
• ✓يجب أن يكون الوسيط هو السبب المفضي إلى الصفقة (procuring cause) لعرض ما بموجب اتفاقية الإدراج
• ✓يجب أن يمتلك المشتري “القادر” القدرة المالية لإتمام المعاملة؛ ويجب أن يكون المشتري “المستعد والراغب” مستعدًا لإبرام عقد ملزم غير مشروط

يجوز أن يكون دفع العمولة بموجب عقد الإدراج مشروطًا بأي شرط قانوني. يجوز إعفاء البائع من الدفع إذا أظهرت لغة العقد أن الدفع كان مشروطًا بشرط لم يتحقق. يقع عبء الإثبات على الوسيط لإثبات أن جميع الشروط قد استوفيت. ومع ذلك، إذا حال غش البائع أو سوء نيته أو تواطؤه مع آخرين دون تحقق شرط ما، فقد يستطيع الوسيط استرداد العمولة حتى لو لم يتحقق الشرط.

• ✓يجوز أن يكون دفع العمولة مشروطًا بأي شرط قانوني
• ✓يقع عبء الإثبات على الوسيط لإثبات أن جميع شروط العقد قد استوفيت
• ✓إذا حال غش البائع أو سوء نيته أو تواطؤه دون تحقق شرط ما، فقد يظل الوسيط قادرًا على استرداد العمولة

لا يجوز أن يكون مقدار التعويض أو معدله جزءًا من اتفاقية مطبوعة أو نموذج اتفاقية لبيع عقار سكني لا يزيد عن أربع وحدات أو بيع منزل متنقل. يجب أن تتضمن هذه الاتفاقيات إشعارًا بخط عريض بحجم 10 نقاط بأن عمولات العقارات ليست محددة بموجب القانون ويمكن التفاوض عليها. الصيغة المطلوبة منصوص عليها في قانون الأعمال والمهن § 10147.5.

• ✓لا يجوز طباعة معدل العمولة مسبقًا في اتفاقيات النماذج للعقارات السكنية التي لا تزيد عن 4 وحدات أو مبيعات المنازل المتنقلة
• ✓يجب أن تتضمن الاتفاقيات إشعارًا بخط عريض بحجم 10 نقاط بأن العمولات ليست محددة بموجب القانون وقابلة للتفاوض (قانون B&P § 10147.5)

لا يمكن أن يؤدي إلغاء التفويض إلى حرمان الوسيط من التعويض إذا وجد الوسيط، خلال مدة الإدراج، مشتريًا جاهزًا وراغبًا وقادرًا بالثمن والشروط المدرجة. لا يمكن للموكّل أن يتفادى المسؤولية عبر الرفض المتقلب لإتمام البيع. لا يمكن للموكّل أن يعزل الوكيل أثناء المفاوضات ثم يبيع لذلك العميل نفسه دون مسؤولية. عندما يكون الإدراج لمدة محددة مقابل عوض ذي قيمة (مثل الوعد بالعناية الواجبة)، فإنه يُلزم البائع عند التوقيع. يوجد تمييز جوهري بين السلطة على الإلغاء والحق في الإلغاء: يملك الموكّل دائمًا السلطة على الإلغاء في أي وقت، لكن الإلغاء غير المشروع يخالف العقد وقد ينشئ مسؤولية.

• ✓للموكّل السلطة على إلغاء الوكالة في أي وقت، ولكن ليس بالضرورة الحق في الإلغاء دون مسؤولية
• ✓الإلغاء غير المشروع يخالف عقد الإدراج وقد يجعل الموكّل مسؤولًا عن العمولة أو التعويضات
• ✓لا يمكن للموكّل أن يعزل الوكيل أثناء المفاوضات ثم يبيع للعميل نفسه دون مسؤولية
• ✓يجوز للموكّل الإلغاء دون مسؤولية إذا فشل الوكيل في بذل العناية الواجبة أو أخل بالواجبات الائتمانية

اتفاقية الإدراج موجهة نحو النتائج. لا يعتمد حق الوسيط في العمولة على مقدار العمل المنجز. حتى لو لم يبذل الوسيط أي وقت أو جهد لكنه جلب مشتريًا مستعدًا وراغبًا وقادرًا على الشراء وفقًا لشروط الإدراج، فإن الوسيط قد استحق التعويض. وعلى العكس، لا يحقق الوسيط شيئًا من جهد كبير إذا لم يجلب مثل هذا المشتري.

• ✓لا يعتمد حق الوسيط في العمولة على مقدار العمل المنجز
• ✓جلب مشترٍ مستعد وراغب وقادر وفقًا لشروط الإدراج يمنح العمولة بغض النظر عن الجهد المبذول

الوسيط العقاري أو أي أمين ائتماني آخر يستولي على الأموال الائتمانية أو يخفيها عن طريق الاحتيال يرتكب جريمة. وهذا يؤكد الواجب الائتماني الذي يقع على عاتق المرخّص لهم عند التعامل مع أموال العملاء.

• ✓الاستيلاء الاحتيالي على الأموال الائتمانية أو إخفاؤها من جانب وسيط عقاري أو أمين ائتماني يُعد جريمة (PC 506).
• ✓الوسيط العقاري أو الوكيل الذي يكتم معلومات عن الموكل، أو يقدم حسابات كاذبة، يرتكب جنحة (PC 536, 536a).

يجب على المرخّصين في المجال العقاري فهم الفروق بين أنواع السرقة لأن الجرائم قد يرتكبها العملاء أو غيرهم ممن يتفاعلون معهم. تحدث السرقة الكبرى (على عكس السرقة البسيطة) عمومًا عندما تتجاوز قيمة المال أو العمل أو الممتلكات العقارية أو الشخصية المأخوذة 400 دولار. ومع ذلك، فإن سرقة محاصيل زراعية معينة، وحيوانات مزرعة، وممتلكات عقارية مفصولة عن الأرض تُعرّف بأنها سرقة كبرى حتى عند قيم أقل من 400 دولار.

• ✓تُرتكب السرقة الكبرى عندما تتجاوز القيمة المأخوذة 400 دولار (PC 484، 487، 488)
• ✓سرقة المحاصيل الزراعية، وحيوانات المزرعة، والممتلكات العقارية المفصولة عن الأرض تُعد سرقة كبرى حتى عند أقل من 400 دولار (PC 487a-487g)
• ✓إذا وُجد شك في ما إذا كانت المعاملة تتضمن جريمة، فينبغي للمرخّص له الحصول على مشورة قانونية

يعد جريمة إنشاء صك أو تسجيله مع العلم بأن منشئه لا يملك حق الملكية، أو أن يكون طرفًا في نقل احتيالي لملكية أرض. كما يعد بيع الأرض نفسها مرتين لأشخاص مختلفين جريمة.

• ✓إنشاء صك أو تسجيله مع العلم بأن منشئه لا يملك حق الملكية يعد جريمة (PC 531a)
• ✓بيع الأرض نفسها مرتين لأشخاص مختلفين يعد جريمة (PC 533)
• ✓إخفاء الشخص المتزوج بشكل متعمد للحاجة إلى موافقة الزوج أو الزوجة في بيع الأرض أو رهنها يعد جريمة (PC 534)

يُعد إنشاء أو استحصال بيان مالي مزيف للحصول على ائتمان للنفس أو لشخص آخر جريمة. كما يُعد التوقيع باسم شخص آخر أو شخص وهمي دون تفويض، أو تزوير أو تعديل مستندات مثل عقود الإيجار أو الصكوك أو الشيكات بقصد الاحتيال، جريمة تزوير.

• ✓يُعد إنشاء أو استحصال بيان مالي مزيف للحصول على ائتمان جريمة (PC 532a)
• ✓يُعد تزوير أو تعديل أو تقليد عقود الإيجار أو الصكوك أو الشيكات بقصد الاحتيال جريمة (PC 470, 473)

تقديم رشوة إلى مُقرِض للحصول على ائتمان، وقبول هذه الرشوة، كلاهما جريمة. يُحظر قبول تعويض من شركة سند ملكية أو شركة إسكرو كإغراء للإحالة على أعمال سند الملكية.

• ✓تقديم رشوة إلى مُقرِض للحصول على ائتمان، وقبول الرشوة، جريمة (PC 639, 639a)
• ✓قبول تعويض من شركة سند ملكية أو شركة إسكرو كإغراء للإحالة على أعمال سند الملكية جريمة (PC 641.4)

يُعد تحويل أموال البناء عن الغرض المقصود منها، أو استخدام سند مزيف للحصول على أموال قرض البناء، جريمة. كما يُعد إعطاء عمولة مرتجعة من أموال البناء جريمة.

• ✓تحويل أموال البناء أو استخدام سند مزيف للحصول على أموال القرض جريمة (PC 484b، 484c)
• ✓إعطاء عمولة مرتجعة من أموال البناء جريمة (PC 532e)

الحصول على ممتلكات من شخص آخر عن طريق الابتزاز — باستخدام القوة أو التهديد بإلحاق ضرر بالشخص أو الممتلكات أو السمعة — جريمة. تشمل الجرائم الأخرى المتعلقة بالممتلكات إزالة المنشآت من الممتلكات المرهونة بقصد الاحتيال.

• ✓الابتزاز (القوة أو التهديد بإلحاق ضرر بالشخص أو الممتلكات أو السمعة) للحصول على ممتلكات جريمة (PC 518، 519)
• ✓إزالة منشأة من ممتلكات مرهونة أو بعد الحجز على الممتلكات المرهونة بقصد الاحتيال جريمة (PC 502.5)

يُعد وضع اللافتات الإعلانية على الممتلكات العامة أو الخاصة دون إذن (باستثناء نشر الإشعارات القانونية) جريمة. كما يُحظر نسخ مستندات شركة سند الملكية دون إذن وبقصد استخدامها.

• ✓يُعد وضع اللافتات الإعلانية على الممتلكات دون إذن جريمة، باستثناء الإشعارات القانونية (PC 556، 556.1، 556.2)
• ✓يُعد نسخ مستندات شركة سند الملكية دون إذن وبقصد استخدامها جريمة (PC 496c)

المدين الذي يبيع ممتلكات مشمولة باتفاقية ضمان ولا يدفع للطرف المضمون المبلغ المستحق (أو حصيلة البيع، أيهما أقل) يرتكب جريمة.

• ✓إخفاق المدين في الدفع للطرف المضمون عند بيع الممتلكات المضمونة جريمة (PC 504b)
• ✓المبلغ المستحق هو المبلغ الواجب دفعه بموجب اتفاقية الضمان أو حصيلة البيع، أيهما أقل

عندما يتم تمويل قرض أو شراء سند إذني (promissory note) من قبل أكثر من مستثمر أو مقرض خاص واحد، فإن المعاملة تكون قرضًا متعدد المقرضين أو مجزأ. هذه السندات الإذنية هي أوراق مالية منظمة بموجب قانون العقارات وقانون الأوراق المالية للشركات لعام 1968. يجب على الوسيط تأهيل الطرح عن طريق الإعفاء أو التسجيل.

• ✓يصف القسم 25019 من قانون الشركات السندات الإذنية بأنها أوراق مالية ما لم تكن معفاة.
• ✓يتم النص على إعفاء تعدد المقرضين في القسم 10237 وما يليه من قانون الأعمال والمهن والقسم 25102.5 من قانون الشركات.
• ✓يجب تقديم المصالح عن طريق الإعفاء أو عن طريق التسجيل أو التصريح من DOC.

يجب على الوسيط (MLB) إخطار DRE خلال 30 يومًا بعد أول معاملة متعددة المقرضين وخلال 30 يومًا من أي تغيير جوهري. ويجب على وكيل الخدمة (servicing agent) الإخطار خلال 30 يومًا بعد خدمة قروض تتجاوز مدفوعاتها 125,000 دولار في أي 3 أشهر متتالية أو عندما يتجاوز عدد المقرضين المستحقين للمدفوعات 120.

• ✓إخطار DRE خلال 30 يومًا بعد أول معاملة متعددة المقرضين (B&P 10238(a))
• ✓الإخطار خلال 30 يومًا من أي تغيير جوهري
• ✓يُفعّل إشعار الخدمة عند بلوغ 125,000 دولار في 3 أشهر أو عندما يتجاوز عدد المستثمرين 120 (B&P 10238(b))

لا يجوز بيع سند الدين لأكثر من 10 أشخاص، ويجب أن يستوفوا متطلبات الملاءمة المتعلقة بالدخل أو صافي الثروة. لا يجوز أن يتجاوز الاستثمار 10% من صافي الثروة (باستثناء المنزل والأثاث والسيارة) أو 10% من الدخل الإجمالي المعدّل.

• ✓لا يجوز بيع سند الدين لأكثر من 10 أشخاص
• ✓لا يجوز أن يتجاوز الاستثمار 10% من صافي الثروة (باستثناء المنزل والأثاث والسيارة)
• ✓لا يجوز أن يتجاوز الاستثمار 10% من الدخل الإجمالي المعدّل (B&P 10238(f))

تفرض المادة 6 حدودًا لنسبة القرض إلى القيمة: 80% من القيمة السوقية العادلة الحالية للعقار المحسّن، و50% للعقار غير المحسّن، و65% لقطع الأراضي المخصصة سكنيًا لأسرة واحدة مع تحسينات خارج الموقع مركّبة. يجوز تجاوز الحدود بوجود تبرير مكتوب في الملف.

• ✓حد أقصى 80% لنسبة القرض إلى القيمة للعقار العقاري المحسّن
• ✓حد أقصى 50% لنسبة القرض إلى القيمة للعقار غير المحسّن
• ✓نسبة قرض إلى قيمة 65% لقطع الأراضي المخصصة سكنيًا لأسرة واحدة مع تحسينات خارج الموقع (B&P 10238(h))

يجب أن يكون العقار الحقيقي الضامن لقرض متعدد المقرضين موجودًا في كاليفورنيا. لا يجوز أن تخضع السندات المجزأة وسندات الائتمان للتبعية لأي سند ائتمان منشأ لاحقًا، ولا يجوز أن تكون سندات ترويجية.

• ✓يجب أن يقع العقار الضامن في كاليفورنيا
• ✓لا يجوز أن تكون السندات، بحسب شروطها، خاضعة للتبعية لسندات ائتمان لاحقة
• ✓لا يجوز أن تكون السندات المجزأة سندات ترويجية (B&P 10238(d)(1) و(d)(2))

السندات الإذنية الترويجية مضمونة بامتيازات على قطع منفصلة في تقسيم فرعي، وتُحرَّر على عقار غير محسّن أو قبل أول شراء لعقار محسّن، وتكون أو قد تصبح تابعة. يوجد استثناءان: السندات المحررة قبل أكثر من ثلاث سنوات من العرض، وقروض البناء ذات الامتياز الأول مع جداول صرف وتأمين ملكية.

• ✓الاستثناء 1: سند مُحرَّر قبل أكثر من ثلاث سنوات من عرضه للبيع
• ✓الاستثناء 2: قرض بناء بموجب أول صك ائتمان مع دفعات صرف حسب تقدم العمل وتأمين ملكية
• ✓الاستثناء الثاني لا يمتد إلى الأرض غير المحسّنة أو الأرض التي لا تحتوي إلا على تحسينات خارج الموقع/داخل الموقع

يجب أن تكون السندات الإذنية المجزأة مضمونة مباشرة بعقار. لا يُسمح بالإحالات الضمانية (الرهن) للسندات الإذنية المجزأة، لأن ذلك يؤدي إلى فقدان الإعفاء من الطرح شبه الخاص من تسجيل الأوراق المالية.

• ✓الرهن من خلال الإحالة الضمانية يؤدي إلى فقدان الإعفاء من الطرح شبه الخاص
• ✓يجب أن تكون السندات الإذنية المجزأة مضمونة مباشرة بعقار (B&P 10237 وما يليها)

يجب أن تصدر الأوراق المالية وتُباع من خلال وسيط عقاري مرخّص يعمل بصفته وكيلًا أو أصيلًا. لا يُسمح بالتعامل الذاتي إلا في حالتين واقعيتين مُفصح عنهما تتعلقان بالاستحواذ في إجراءات الرهن أو إعادة بيع مخزون العقارات المحجوزة، بشرط الإفصاح عن مصلحة الوسيط أولًا.

• ✓لا يُسمح بالتعامل الذاتي وفقًا للمادة B&P 10231.2 باستثناء استثناءين مُفصح عنهما
• ✓الاستثناء 1: الاستحواذ على سند/عقار في إجراءات الرهن يكون الوسيط فيه وكيل خدمة
• ✓الاستثناء 2: إعادة بيع عقار محجوز من المخزون كان الوسيط فيه وكيل خدمة

يجب أن تكون مصلحة كل مستثمر/مقرض خاص متطابقة في الشروط الأساسية بما في ذلك سعر الفائدة، ورسوم الخدمة، وتوزيع رسوم التأخير/غرامات السداد المسبق. يجوز للمستثمرين امتلاك نسب مئوية مختلفة ولكن لا يُسمح بفصل أصل الدين أو الفائدة. يجب إثبات المصالح من خلال إحالات مجزأة نسبية، وليس شهادات مشاركة.

• ✓يجب أن يكون سعر الفائدة ورسوم الخدمة وتوزيعات الرسوم متطابقة بين المستثمرين
• ✓لا يجوز فصل أصل الدين أو الفائدة (تدفقات الدخل أو فروق العائد)
• ✓يجب أن تكون المصالح إحالات مجزأة نسبية، وليس شهادات مشاركة (Corp Code 25100(s))

يجب على الوسطاء العقاريين إبلاغ المستثمرين بحقهم في تقييم مستقل أو تقييم MLB. تتطلب قروض الإنشاء/إعادة التأهيل مُقيّمًا مؤهلًا من OREA وتقييمًا متوافقًا مع USPAP بقيمتي «كما هو» و«كما سيكون عند الاكتمال». تنطبق سبعة ضمانات ولا يجوز أن يتجاوز القرض 2,500,000 دولار.

• ✓يجب تقديم تقييم مستقل أو تقييم MLB (قابل للتنازل عنه كتابيًا).
• ✓يجب أن يكون مُقيّم قرض الإنشاء مرخصًا من OREA ومتوافقًا مع USPAP.
• ✓لا يجوز أن يتجاوز قرض الإنشاء/إعادة التأهيل 2,500,000 دولار (B&P 10230(h)(4)).
• ✓يتطلب حساب ضمان محايد مستقل، وتمويلًا كاملًا، وجدول سحب، وعمليات تفتيش مستقلة.

يجب أن تشترط الوثائق أن التخلف عن السداد في أي مصلحة يُعد تخلفًا عن السداد في جميع المصالح، وأن حاملي أكثر من 50% من المصالح النفعية يتحكمون في الإجراءات الملزمة لجميع الحاملين. تستثني إفادة إجراء الأغلبية الوسيط أو الجهة التابعة التي أصدرت القرض أو تتولى خدمته.

• ✓التخلف عن السداد في أي مصلحة يُعد تخلفًا عن السداد في جميع المصالح
• ✓أكثر من 50% من المصالح النفعية تتحكم في الإجراءات (إفادة إجراء الأغلبية)
• ✓يُستثنى الوسيط/الجهة التابعة التي أصدرت القرض أو تتولى خدمته من تحديد الأغلبية (القانون المدني 2941.9)

يجب على وسطاء القروض العقارية (MLBs) استخدام بيانات الإفصاح الخاصة بالمُقرِض/المشتري التي تنشرها DRE قبل قبول الأموال. النموذج 851A (نشأة القرض)، و851B (بيع سند قائم)، و851C (الرهون الحيازية، محظورة في معاملات تعدد المُقرِضين)، و851D (عقارات متعددة/عبء شامل). لا يجوز لـ MLBs إنشاء نماذج خاصة بهم دون إذن من DRE من 25 وسيطًا عتبة على الأقل.

• ✓أربعة نماذج من DRE: 851A و851B و851C و851D للمعاملات القابلة للتمييز
• ✓الرهون الحيازية في النموذج 851C محظورة في معاملات تعدد المُقرِضين
• ✓لا يجوز لـ MLBs إنشاء نماذج خاصة بهم دون إذن من DRE لـ 25+ من وسطاء العتبة

جميع الأموال المستلمة من المستثمرين هي أموال استئمانية يتم التعامل معها وفقًا لـ B&P 10145. يجب على MLB تقديم تقارير ربع سنوية وسنوية معدة من CPA إذا تجاوزت المدفوعات المستحقة في أي فترة 3 أشهر 125,000 دولار أو تجاوز عدد الأشخاص المستحقين 120. تنطبق معايير المادة 6 على المدفوعات المستحقة بينما تنطبق المادة 5 على المدفوعات المحصلة.

• ✓أموال المستثمرين هي أموال استئمانية (B&P 10145, 10CCR 2830.1)
• ✓تُطلب تقارير CPA إذا تجاوزت المدفوعات المستحقة 125,000 دولار في 3 أشهر أو 120 مستثمرًا أو أكثر
• ✓تستخدم المادة 6 المدفوعات المستحقة؛ وتستخدم المادة 5 المدفوعات المحصلة

يلزم اتفاق خدمة مكتوب لخدمة القروض. يتطلب اختبار عقد الاستثمار (Howey/Turner) ما يلي: استثمار المال، وتوقع الأرباح، ومشروع مشترك، والاعتماد حصراً على الجهود الإدارية لمروّج/طرف ثالث. يجب تحويل المدفوعات بالتناسب (pro-rata) خلال 25 يوماً من الاستلام.

• ✓يلزم اتفاق خدمة مكتوب (B&P 10233, 10238(k))
• ✓يجب تحويل المدفوعات بالتناسب (pro-rata) خلال 25 يوماً من الاستلام
• ✓تتطلب خدمة القروض مقابل تعويض ترخيص وسيط عقاري ما لم يكن معفى

عند الطلب، يجب على الوسيط تقديم أسماء وعناوين المشترين الآخرين للمستثمرين. لا يجوز للوسيط أن يكون لديه أي حق خيار لحيازة المصالح المجزأة للمستثمرين أو العقار الضامن، إلا وفقًا لما هو مسموح به (مثل: البيع الجبري مع موافقة متزامنة).

• ✓يجب على الوسيط تقديم أسماء/عناوين المشترين عند الطلب (B&P 10238(m))
• ✓لا يجوز للوسيط أن يكون لديه حق مستقبلي لحيازة مصالح المستثمر إلا وفقًا لما هو مسموح به (B&P 10238(n))
• ✓يجوز للوسيط حيازة مصالح في سياق البيع الجبري مع موافقة متزامنة