Historical Derivations +9California · रियल एस्टेट · हिन्दी

एक फ्रीहोल्ड एस्टेट, फीस एस्टेट या जीवन एस्टेट हो सकती है। फीस सिंपल एब्सोल्यूट एस्टेट कानून द्वारा मान्यता प्राप्त सबसे बड़ी एस्टेट है, जिसमें मालिक संपत्ति के निपटान को नियंत्रित करता है, जिसमें उसे वसीयत करने का अधिकार भी शामिल है। एक फीस एस्टेट किसी शर्त द्वारा योग्य हो सकती है (फीस सिंपल डिफीज़िबल), जिससे अनुदानकर्ता को पुनः प्रवेश करने और शर्त का उल्लंघन होने पर उसे समाप्त करने का अधिकार मिलता है। एक जीवन एस्टेट अनुदानग्राही या किसी अन्य नामित व्यक्ति के जीवन तक चलती है।

• ✓फीस सिंपल एब्सोल्यूट कानून द्वारा मान्यता प्राप्त सबसे बड़ी एस्टेट है
• ✓शर्त का उल्लंघन होने पर फीस सिंपल डिफीज़िबल समाप्त की जा सकती है
• ✓जीवन एस्टेट एक फ्रीहोल्ड है क्योंकि इसकी अवधि समय के संदर्भ में निश्चित नहीं होती

अंग्रेज़ी कॉमन लॉ के अंतर्गत, संपत्ति का अर्थ उस वस्तु से नहीं, बल्कि उन अधिकारों से था जो मालिक के पास थे: कब्ज़ा रखना, उपयोग करना, भार डालना, हस्तांतरण करना, और दूसरों को बाहर रखना। यह “अधिकारों के समूह” की अवधारणा अचल और चल संपत्ति दोनों पर लागू होती है और स्वामित्व को समझने के लिए बुनियादी बनी हुई है।

• ✓ऐतिहासिक रूप से संपत्ति का अर्थ किसी वस्तु में निहित अधिकारों से था, न कि स्वयं उस वस्तु से
• ✓अधिकारों के समूह में शामिल हैं: कब्ज़ा रखना, उपयोग करना, भार डालना, हस्तांतरण करना, और दूसरों को बाहर रखना

सामंतवादी इंग्लैंड में, एस्टेट भूमि में किसी व्यक्ति का स्वामित्व हित था। एक फ्रीहोल्ड एस्टेट अनिश्चित अवधि का होता था और सामंत की सेवकीय अनुषंगी बाध्यताओं के अधीन नहीं था; केवल फ्रीहोल्ड स्वामी ही रियल एक्शन ला सकते थे, इसलिए केवल फ्रीहोल्ड ही रियल प्रॉपर्टी थे। एक लेस-दैन-फ्रीहोल्ड एस्टेट निर्दिष्ट अवधि का होता था।

• ✓फ्रीहोल्ड एस्टेट अनिश्चित अवधि का होता है और रियल प्रॉपर्टी है
• ✓लेस-दैन-फ्रीहोल्ड एस्टेट निर्दिष्ट अवधि का होता है
• ✓केवल फ्रीहोल्ड एस्टेट के स्वामी ही रियल एक्शन ला सकते थे

लेस-दैन-फ्रीहोल्ड एस्टेट्स उन किरायेदारों के अधिकार हैं जो अचल संपत्ति किराए पर लेते हैं या पट्टे पर लेते हैं। ये पट्टाधारी एस्टेट्स चल संपत्ति के रूप में वर्गीकृत हैं, अचल संपत्ति के रूप में नहीं।

• ✓पट्टाधारी/किराये की एस्टेट्स लेस-दैन-फ्रीहोल्ड एस्टेट्स हैं
• ✓लेस-दैन-फ्रीहोल्ड एस्टेट्स को चल संपत्ति के रूप में वर्गीकृत किया गया है

इंग्लिश कॉमन लॉ में, संपत्ति का अर्थ स्वयं वस्तु के बजाय स्वामी के पास निहित अधिकारों से था। ये अधिकार “अधिकारों का समूह” बनाते थे, जिसमें कब्ज़ा रखने, उपयोग करने, भार डालने, हस्तांतरित करने और दूसरों को बाहर रखने का अधिकार शामिल था, तथा यह अचल और व्यक्तिगत दोनों प्रकार की संपत्ति पर लागू होता था।

• ✓ऐतिहासिक रूप से संपत्ति का अर्थ स्वामी के पास मौजूद अधिकारों से था, न कि स्वामित्व वाली वस्तु से।
• ✓अधिकारों के समूह में शामिल हैं: कब्ज़ा रखना, उपयोग करना, भार डालना, हस्तांतरण करना, तथा दूसरों को बाहर रखना।

प्रारंभिक अंग्रेज़ी अदालतों ने उन मुकदमों में अंतर किया जिनमें बेदखल किए गए भूस्वामी को भूमि स्वयं वापस मिल सकती थी (“रियल एक्शन” = अचल संपत्ति) और उन मुकदमों में जिनमें स्वामी केवल मौद्रिक हर्जाना वसूल कर सकता था (“पर्सनल” = चल संपत्ति)।

• ✓एक “रियल एक्शन” वास्तविक भूमि, अर्थात “अचल संपत्ति”, की वसूली की अनुमति देता था
• ✓मौद्रिक हर्जाने का मुकदमा “पर्सनल” था, जिससे “चल संपत्ति” की अवधारणा बनी

प्रारंभिक अंग्रेज़ी अदालतों ने मुकदमों में भेद किया। एक “रियल एक्शन” में भूमि को ही वापस पाने की अनुमति थी (वास्तविक वस्तु/रियल प्रॉपर्टी)। एक “पर्सनल एक्शन” में केवल मौद्रिक हर्जाने की अनुमति थी, और उस सीमित हित को “पर्सनल प्रॉपर्टी” कहा गया।

• ✓एक रियल एक्शन में भूमि को ही वापस पाने की अनुमति थी, इसलिए “रियल प्रॉपर्टी”।
• ✓एक पर्सनल एक्शन में केवल मौद्रिक हर्जाने की अनुमति थी, इसलिए “पर्सनल प्रॉपर्टी”।

सभी रियल एस्टेट लाइसेंसी, चाहे REALTORS हों या नहीं, कैलिफ़ोर्निया डिपार्टमेंट ऑफ़ रियल एस्टेट (DRE) के अधिकार क्षेत्र में आते हैं, जिसकी स्थापना 1917 में देश की पहली राज्य रियल एस्टेट लाइसेंसिंग एजेंसी के रूप में हुई थी।

• ✓कैलिफ़ोर्निया DRE देश की पहली राज्य रियल एस्टेट लाइसेंसिंग एजेंसी थी
• ✓DRE की स्थापना 1917 में हुई थी
• ✓सभी रियल एस्टेट लाइसेंसी, चाहे REALTOR हों या नहीं, DRE के अधिकार क्षेत्र में आते हैं

रियल एस्टेट व्यापार संगठन 1800 के दशक में असंगठित प्रतिस्पर्धा से विकसित हुए। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट एसोसिएशन्स/बोर्ड्स का गठन 1908 में स्थानीय इकाइयों के एकीकरण द्वारा हुआ। इसने 1 जनवरी, 1974 को आधिकारिक रूप से अपना नाम बदलकर NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR) कर लिया। CREA (अब CAR) और लॉस एंजिल्स रियल एस्टेट एसोसिएशन मूल संस्थापक सदस्यों में शामिल थे।

• ✓नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट एसोसिएशन्स/बोर्ड्स का गठन 1908 में हुआ था।
• ✓संगठन ने 1 जनवरी, 1974 को अपना नाम बदलकर NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS (NAR) कर लिया।
• ✓Association/Board of REALTORS के सभी सदस्य N.A.R. Code of Ethics का पालन करने के लिए प्रतिबद्ध होते हैं।

कैलिफोर्निया को 9 सितंबर, 1850 को संघ में शामिल किया गया था, और विधानमंडल के पहले कार्यों में से एक ऐसी रिकॉर्डिंग प्रणाली अपनाना था जो स्वामित्व के प्रमाण को सुविधाजनक, सुरक्षित सार्वजनिक स्थान पर एकत्र और बनाए रखे। यह प्रणाली संभावित क्रेताओं और ऋणदाताओं को स्वामित्व और टाइटल की स्थिति के बारे में जानकारी देती है, निर्दोष पक्षों को गुप्त बिक्री और अप्रकट भारों से बचाती है, और टाइटल को स्वतंत्र रूप से हस्तांतरणीय बनाए रखती है।

• ✓कैलिफोर्निया मूल अमेरिकी उपनिवेशों के आधार पर बनी “रेस रिकॉर्डिंग” / “रेस-नोटिस रिकॉर्डिंग” संविधि का उपयोग करता है।
• ✓रिकॉर्डिंग का उद्देश्य रचनात्मक नोटिस देना और टाइटल को स्वतंत्र रूप से हस्तांतरणीय बनाना है।
• ✓यह प्रणाली निर्दोष ऋणदाताओं और क्रेताओं को गुप्त हस्तांतरण और अप्रकट लियनों से बचाती है।

वास्तविक सूचना में किसी तथ्य की स्पष्ट जानकारी होती है। रचनात्मक सूचना सार्वजनिक अभिलेखों द्वारा दी गई सूचना है; लोगों के बारे में माना जाता है कि वे अभिलिखित दस्तावेजों की विषय-वस्तु जानते हैं। किसी दस्तावेज का अभिलेखन उसके अभिलेखन हेतु दाखिल किए जाने के समय से रचनात्मक सूचना देता है (सिविल कोड धारा 2934)।

• ✓वास्तविक सूचना = किसी तथ्य की स्पष्ट जानकारी
• ✓रचनात्मक सूचना = अभिलेखित होने पर सार्वजनिक अभिलेखों से अनुमानित सूचना
• ✓अभिलिखित दस्तावेज सभी व्यक्तियों को दाखिल किए जाने के समय से रचनात्मक सूचना देते हैं

नोटरी पब्लिक के समक्ष निष्पादित या विधिवत साक्षी द्वारा प्रमाणित होने के बाद, अचल संपत्ति के स्वामित्व या कब्ज़े को प्रभावित करने वाला कोई भी लिखत या निर्णय रिकॉर्ड किया जा सकता है। “लिखत” का अर्थ ऐसा लिखित कागज़ है जिस पर कोई व्यक्ति हस्ताक्षर करके स्वामित्व हस्तांतरित करता है, ग्रहणाधिकार देता है, या ऋण या दायित्व का अधिकार देता है (गवर्नमेंट कोड 27279(a))।

• ✓रिकॉर्ड करने से पहले किसी लिखत का प्रमाणन (नोटरीकरण) या विधिवत साक्ष्यांकन होना चाहिए।
• ✓“लिखत” में विलेख, बंधक, पट्टे, भूमि अनुबंध, ट्रस्ट विलेख, और स्वामियों के बीच समझौते शामिल हैं।
• ✓गवर्नमेंट कोड की धाराएँ 27201, 27201.5, 27287, 27288 देखें।

रिकॉर्डिंग कानून स्वामित्व या टाइटल को प्रभावित करने वाले दस्तावेज़ों की रिकॉर्डिंग की अनुमति देते हैं (अनिवार्य नहीं), और उन लोगों को दंडित करते हैं जो रिकॉर्डिंग का लाभ नहीं उठाते। कुछ कानून रिकॉर्डिंग को किसी सार्वजनिक नीति उद्देश्य की पूर्व शर्त बनाते हैं (उदा., सिविल कोड 2932.5 के अनुसार, असाइनी द्वारा विक्रय की शक्ति का प्रयोग करने के लिए असाइनमेंट का विधिवत अभिप्रमाणित और रिकॉर्ड किया जाना आवश्यक है)।

• ✓रिकॉर्डिंग सामान्यतः अनुमत है, अनिवार्य नहीं
• ✓रिकॉर्ड न करने पर प्राथमिकता की हानि हो सकती है
• ✓सिविल कोड 2932.5 के अनुसार, असाइनी द्वारा विक्रय की शक्ति का प्रयोग करने के लिए विधिवत अभिप्रमाणित और रिकॉर्ड किया गया असाइनमेंट आवश्यक है

द्विपक्षीय अनुबंध में वचन के बदले वचन का आदान-प्रदान होता है। एकपक्षीय अनुबंध में वचन के बदले वास्तविक निष्पादन का आदान-प्रदान होता है; दूसरा पक्ष कार्य करने के लिए बाध्य नहीं होता, लेकिन यदि वह कार्य करता है, तो वचन देने वाले को वचन निभाना होगा।

• ✓द्विपक्षीय: वचन के बदले वचन दिया जाता है
• ✓एकपक्षीय: वास्तविक निष्पादन को प्रेरित करने के लिए वचन दिया जाता है (उदा., खोए हुए कुत्ते को वापस लाने के लिए इनाम)
• ✓एकपक्षीय अनुबंधों में, दूसरा पक्ष कार्य करने के लिए बाध्य नहीं होता

शून्य समझौता कोई अनुबंध ही नहीं है और इसका कोई कानूनी प्रभाव नहीं होता (उदा., अपराध करने का समझौता; 18 वर्ष से कम उम्र का नाबालिग अचल संपत्ति के लिए अनुबंध करना)। शून्यकरणीय अनुबंध प्रथमदृष्टया वैध होता है, लेकिन एक या अधिक पक्षकारों द्वारा उसे अस्वीकार किया जा सकता है (उदा., नाबालिग का अनुबंध, धोखाधड़ी का शिकार व्यक्ति)। अप्रवर्तनीय अनुबंध वैध होता है, लेकिन उसे साबित नहीं किया जा सकता या उस पर मुकदमा नहीं चलाया जा सकता (उदा., सीमा अवधि कानून द्वारा वर्जित)। वैध अनुबंध सभी आवश्यक तत्वों के साथ बाध्यकारी और प्रवर्तनीय होता है।

• ✓शून्य: कोई कानूनी प्रभाव नहीं
• ✓शून्यकरणीय: प्रथमदृष्टया वैध लेकिन एक पक्षकार द्वारा अस्वीकार किया जा सकता है
• ✓अप्रवर्तनीय: वैध लेकिन साबित नहीं किया जा सकता या उस पर मुकदमा नहीं चलाया जा सकता
• ✓वैध: सभी आवश्यक तत्वों के साथ बाध्यकारी

संविदा दो या अधिक व्यक्तियों के बीच एक समझौता है जिसमें एक वचन या पारस्परिक वचन शामिल होते हैं, जिसे विधि लागू करेगी, या जिसके पालन को विधि एक कर्तव्य के रूप में मान्यता देगी। कैलिफोर्निया सिविल कोड कहता है कि संविदा ‘किसी निश्चित कार्य को करने या न करने का समझौता’ है।

• ✓संविदा के लिए एक प्रवर्तनीय वचन या पारस्परिक वचन आवश्यक है
• ✓कैलिफोर्निया सिविल कोड संविदा को किसी निश्चित कार्य को करने या न करने के समझौते के रूप में परिभाषित करता है

अनुबंध अभिव्यक्त या अंतर्निहित हो सकते हैं। अभिव्यक्त अनुबंध में, पक्षकार शब्दों (मौखिक या लिखित) में शर्तें घोषित करते हैं। अंतर्निहित अनुबंध में, समझौता शब्दों के बजाय कार्यों और आचरण से प्रदर्शित होता है।

• ✓अभिव्यक्त अनुबंध: शब्दों में कही गई शर्तें, मौखिक या लिखित
• ✓अंतर्निहित अनुबंध: कार्यों और आचरण से प्रदर्शित समझौता
• ✓तथ्य में अंतर्निहित अनुबंध, विधि में अंतर्निहित अनुबंध से भिन्न है, जो न्याय के कारणों से विधि द्वारा बनाया जाता है

प्रदर्शन की सीमा के संदर्भ में, निष्पादन-शेष अनुबंध में एक या दोनों पक्षों द्वारा कुछ करना शेष रहता है। पूर्णतः निष्पादित अनुबंध वह होता है जिसमें दोनों पक्षों ने पूरी तरह प्रदर्शन कर लिया हो।

• ✓निष्पादन-शेष: कुछ करना शेष रहता है
• ✓पूर्णतः निष्पादित: दोनों पक्षों ने पूरी तरह प्रदर्शन कर लिया है

एस्क्रो एक छोटी, अल्पकालिक न्यास व्यवस्था है जो अचल संपत्ति हस्तांतरण और अन्य लेन-देनों जैसे विनिमय, पट्टे, चल संपत्ति की बिक्री, प्रतिभूतियाँ, ऋण, और मोबाइलहोम बिक्री के लिए आवश्यक है। कैलिफ़ोर्निया सिविल कोड की धारा 1057 इसे ऐसे अनुदान के रूप में वर्णित करती है जिसे अनुदानकर्ता द्वारा किसी तीसरे व्यक्ति के पास जमा किया जाता है, और किसी शर्त के पूरा होने पर सौंपा जाता है। कैलिफ़ोर्निया वित्तीय कोड की धारा 17003 एस्क्रो को किसी भी ऐसे लेन-देन के रूप में परिभाषित करती है जिसमें एक व्यक्ति लिखित दस्तावेज़, धन, स्वामित्व का प्रमाण, या अन्य मूल्यवान वस्तुएँ किसी तीसरे व्यक्ति के पास सौंपता है ताकि वे किसी निर्दिष्ट घटना के होने या शर्त के पूरा होने तक रखी जाएँ।

• ✓कैलिफ़ोर्निया सिविल कोड की धारा 1057 एस्क्रो को किसी तीसरे व्यक्ति के पास जमा अनुदान के रूप में परिभाषित करती है, जो किसी शर्त के पूरा होने पर सौंपा जाता है
• ✓कैलिफ़ोर्निया वित्तीय कोड की धारा 17003 एस्क्रो को किसी तीसरे व्यक्ति को दस्तावेज़ों, धन, या मूल्य की सुपुर्दगी के रूप में परिभाषित करती है, जो किसी निर्दिष्ट घटना या शर्त के घटित होने तक रखी जाती है
• ✓एस्क्रो मूलतः एक छोटी और अल्पकालिक न्यास व्यवस्था है

एक वैध बिक्री एस्क्रो के लिए दो अनिवार्य तत्व आवश्यक हैं: (1) क्रेता और विक्रेता के बीच एक बाध्यकारी अनुबंध/समझौता, और (2) किसी मूल्यवान वस्तु का एक निष्पक्ष तृतीय पक्ष को सशर्त सौंपना, जिसमें आम तौर पर हस्तांतरण के लिखित दस्तावेज़ (ग्रांट डीड) या भार/अधिभार के लिखित दस्तावेज़ (डीड ऑफ ट्रस्ट) शामिल होते हैं। बाध्यकारी समझौता किसी भी कानूनी रूप में हो सकता है, जिसमें जमा रसीद (आवासीय खरीद समझौता), विक्रय समझौते, विनिमय समझौते, विकल्प समझौते, या द्विपक्षीय/एकपक्षीय एस्क्रो निर्देश शामिल हैं।

• ✓एक वैध बिक्री एस्क्रो के लिए क्रेता और विक्रेता के बीच बाध्यकारी अनुबंध/समझौता आवश्यक है
• ✓एक वैध बिक्री एस्क्रो के लिए किसी मूल्यवान वस्तु का निष्पक्ष तृतीय पक्ष को सशर्त सौंपना आवश्यक है
• ✓बाध्यकारी समझौता किसी भी कानूनी रूप में हो सकता है, जिसमें जमा रसीदें, विनिमय समझौते, या एस्क्रो निर्देश शामिल हैं

पट्टाधीन हित (लीज़होल्ड इंटरेस्ट) को पट्टेदार (किरायेदार) द्वारा निश्चित अवधि के लिए अचल संपत्ति के अनन्य कब्ज़े और उपयोग के अधिकार से परिभाषित किया जाता है। पट्टादाता (मकान मालिक) मूल स्वामित्व (रिवर्ज़न) बनाए रखता है। होटल के मेहमान, लाइसेंसधारक और कर्मचारी जैसे पक्ष स्थान का उपयोग कर सकते हैं, लेकिन उनके पास अनन्य कब्ज़ा नहीं होता, इसलिए वे मकान मालिक-किरायेदार कानून के अंतर्गत नहीं आते।

• ✓पट्टाधीन हित की भेदक विशेषता अनन्य कब्ज़े का अधिकार है
• ✓होटल के मेहमान, लाइसेंसधारक और कर्मचारी किरायेदार नहीं होते क्योंकि उनके पास अनन्य कब्ज़ा नहीं होता
• ✓पट्टा अवधि के दौरान मकान मालिक के पास रिवर्ज़न रहता है

वर्षों की संपदा समझौते द्वारा पहले से निर्धारित निश्चित अवधि तक चलती है। नाम के बावजूद, यह अवधि एक वर्ष से कम हो सकती है, और इसे दिनों, सप्ताहों या महीनों में मापा जा सकता है। यह समाप्ति पर बिना किसी नोटिस के स्वतः समाप्त हो जाती है।

• ✓वर्षों की संपदा की अवधि पहले से निर्धारित निश्चित होती है
• ✓नाम के बावजूद यह अवधि एक वर्ष से छोटी हो सकती है
• ✓समाप्ति पर समाप्त करने के लिए किसी नोटिस की आवश्यकता नहीं होती

एक आवधिक किरायेदारी पक्षों द्वारा निर्दिष्ट क्रमिक अवधियों (वर्ष-दर-वर्ष, महीने-दर-महीने, या सप्ताह-दर-सप्ताह) के लिए जारी रहती है। सबसे सामान्य आवधिक किरायेदारी महीने-दर-महीने होती है।

• ✓एक आवधिक किरायेदारी निर्दिष्ट क्रमिक अवधियों के लिए जारी रहती है
• ✓महीने-दर-महीने सबसे सामान्य आवधिक किरायेदारी है
• ✓समाप्त करने के लिए उचित नोटिस आवश्यक है

यद्यपि पट्टेदार का अचल संपत्ति में हित होता है, फिर भी पट्टा सम्पदा को चैटल रियल के रूप में वर्गीकृत किया जाता है - जो व्यक्तिगत संपत्ति का एक रूप है। यह अचल संपत्ति पर नहीं, बल्कि व्यक्तिगत संपत्ति पर लागू कानूनों द्वारा शासित होती है।

• ✓पट्टा सम्पदा चैटल रियल (व्यक्तिगत संपत्ति) होती है
• ✓पट्टा सम्पदाएँ व्यक्तिगत संपत्ति पर लागू कानूनों द्वारा शासित होती हैं

एस्टेट एट विल किसी भी पक्ष के एकपक्षीय निर्णय से, बिना किसी निर्धारित अवधि के, समाप्त किया जा सकता है। ये असामान्य होते हैं क्योंकि मकान मालिक द्वारा आवधिक किराया स्वीकार करने से यह आवधिक किरायेदारी में बदल जाता है (सिविल कोड धारा 1946)। कैलिफ़ोर्निया में समाप्ति की 30-दिन पूर्व सूचना आवश्यक है।

• ✓एस्टेट एट विल की कोई निर्धारित अवधि नहीं होती और इसे किसी भी पक्ष द्वारा समाप्त किया जा सकता है
• ✓आवधिक किराया स्वीकार करने से यह आवधिक किरायेदारी में बदल जाता है (सीसी 1946)
• ✓कैलिफ़ोर्निया में समाप्ति की 30-दिन पूर्व सूचना आवश्यक है

एस्टेट एट सफरेंस तब उत्पन्न होती है जब कोई किरायेदार जो वैध रूप से कब्जे में आया था, अवधि समाप्त होने के बाद भी कब्जा बनाए रखता है (होल्डओवर किरायेदार)। सफरेंस पर किरायेदार नोटिस का हकदार नहीं होता।

• ✓एस्टेट एट सफरेंस लीज़ समाप्त होने के बाद होल्डओवर किरायेदार से उत्पन्न होती है
• ✓किरायेदार मूल रूप से वैध रूप से कब्जे में आया था
• ✓सफरेंस पर किरायेदार समाप्ति की नोटिस का हकदार नहीं होता

एजेंट वह होता है जो तीसरे व्यक्तियों के साथ लेन-देन में किसी अन्य व्यक्ति का, जिसे प्रिंसिपल कहा जाता है, प्रतिनिधित्व करता है। एजेंसी संबंध में, प्रिंसिपल एजेंट को अपनी ओर से कार्य करने और कुछ हद तक विवेकाधिकार का प्रयोग करने का अधिकार सौंपता है। रियल एस्टेट ब्रोकर आमतौर पर विशेष एजेंट होते हैं जो प्रिंसिपल की ओर से ग्राहक जुटाने और मोल-भाव करने तक सीमित होते हैं।

• ✓सिविल कोड § 2295 (1872 में अधिनियमित): एक एजेंट तीसरे व्यक्तियों के साथ लेन-देन में प्रिंसिपल का प्रतिनिधित्व करता है
• ✓रियल एस्टेट ब्रोकर विशेष एजेंट होते हैं जो आम तौर पर अपने प्रिंसिपलों को बाध्य नहीं कर सकते या उनकी जगह कार्य नहीं कर सकते
• ✓बिज़नेस एंड प्रोफेशन्स कोड § 10131 et seq. ब्रोकरों की विशेष एजेंसी को नियंत्रित करता है

एक एजेंसी संबंध एजेंसी के कार्य-क्षेत्र और दायरे के भीतर एजेंट द्वारा प्रिंसिपल के प्रति देय प्रत्ययी कर्तव्य उत्पन्न करता है। अदालतें इस कर्तव्य की तुलना ट्रस्टी द्वारा ट्रस्ट लाभार्थियों के प्रति देय कर्तव्य से करती हैं। ये कर्तव्य लाइसेंसधारियों के विरुद्ध अधिकांश लापरवाही और प्रत्ययी कर्तव्य भंग के दावों का स्रोत हैं।

• ✓प्रत्ययी कर्तव्यों में निष्ठा, गोपनीयता, परम सावधानी, महत्वपूर्ण तथ्यों का पूर्ण प्रकटीकरण, लेखांकन, और ईमानदार व्यवहार शामिल हैं।
• ✓इस कर्तव्य में प्रकटीकरणों के बारे में “समझाना” और “परामर्श देना” शामिल है ताकि प्रिंसिपल सूचित निर्णय ले सके।
• ✓कैलिफ़ोर्निया सिविल कोड § 2322 और कैलिफ़ोर्निया प्रोबेट कोड §§ 16000-16105 ब्रोकर के कर्तव्य की तुलना ट्रस्टी के कर्तव्य से करते हैं।

एक रियल एस्टेट सेल्सपर्सन, कर्मचारी या स्वतंत्र ठेकेदार स्थिति के बावजूद, रियल एस्टेट ब्रोकर का एजेंट होता है। ब्रोकर सेल्सपर्सन के लिए जिम्मेदार होता है। सेल्सपर्सन के कर्तव्य ब्रोकर के कर्तव्यों के बराबर होते हैं। ब्रोकर एसोसिएट, सेल्सपर्सन की तरह, जिम्मेदार ब्रोकर के एजेंट के रूप में कार्य करते हैं।

• ✓सिविल कोड § 2079.13(b): सेल्सपर्सन पर जो कर्तव्य होते हैं, वे उस ब्रोकर पर होने वाले कर्तव्यों के बराबर होते हैं जिसके लिए सेल्सपर्सन कार्य करता है
• ✓ब्रोकर उन सेल्सपर्सनों के लिए जिम्मेदार होता है जो ब्रोकर के एजेंट के रूप में कार्य करते हैं

कमीशन का हकदार होने के लिए, ब्रोकर को या तो (1) ऐसा खरीदार प्रस्तुत करना होगा जो विक्रेता द्वारा निर्धारित शर्तों और कीमत पर खरीदने के लिए तैयार, इच्छुक और सक्षम हो, या (2) संभावित खरीदार से ऐसा बाध्यकारी अनुबंध प्राप्त करना होगा जिसे विक्रेता बाद में स्वीकार करे। लिस्टिंग के अंतर्गत पारिश्रमिक का ब्रोकर का अधिकार लिखित रोजगार अनुबंध पर आधारित होता है और इसके लिए ब्रोकर का प्रोक्योरिंग कॉज़ होना आवश्यक है। एक ‘तैयार और इच्छुक’ खरीदार बाध्यकारी बिना शर्त अनुबंध में प्रवेश करने के लिए तैयार होता है; एक ‘सक्षम’ खरीदार के पास उचित समय पर लेन-देन पूरा करने के लिए आवश्यक धन प्राप्त करने की वित्तीय क्षमता होती है।

• ✓कमीशन के लिए तैयार, इच्छुक और सक्षम खरीदार प्रस्तुत करना या विक्रेता द्वारा स्वीकार किया जाने वाला बाध्यकारी अनुबंध प्राप्त करना आवश्यक है
• ✓लिस्टिंग अनुबंध के अंतर्गत ब्रोकर को किसी ऑफ़र का प्रोक्योरिंग कॉज़ होना चाहिए
• ✓एक ‘सक्षम’ खरीदार के पास लेन-देन पूरा करने की वित्तीय क्षमता होनी चाहिए; एक ‘तैयार और इच्छुक’ खरीदार को बाध्यकारी बिना शर्त अनुबंध में प्रवेश करने के लिए तैयार होना चाहिए

लिस्टिंग अनुबंध के अंतर्गत कमीशन का भुगतान किसी भी वैध शर्त पर निर्भर किया जा सकता है। यदि अनुबंध की भाषा से यह पता चलता है कि भुगतान किसी ऐसी शर्त पर निर्भर था जो पूरी नहीं हुई, तो विक्रेता को भुगतान करने से छूट मिल सकती है। यह सिद्ध करने का भार ब्रोकर पर होता है कि सभी शर्तें पूरी हुई थीं। हालांकि, यदि किसी शर्त की पूर्ति विक्रेता की धोखाधड़ी, बदनीयती, या दूसरों के साथ मिलीभगत से रोकी जाती है, तो शर्त पूरी न होने पर भी ब्रोकर मुआवज़ा वसूल कर सकता है।

• ✓कमीशन का भुगतान किसी भी वैध शर्त पर निर्भर किया जा सकता है
• ✓अनुबंध की सभी शर्तें पूरी हुई थीं, यह सिद्ध करने का भार ब्रोकर पर है
• ✓यदि विक्रेता की धोखाधड़ी, बदनीयती, या मिलीभगत किसी शर्त की पूर्ति को रोकती है, तो ब्रोकर फिर भी मुआवज़ा वसूल कर सकता है

चार इकाइयों या उससे कम की आवासीय अचल संपत्ति या मोबाइल होम की बिक्री के लिए मुद्रित या फॉर्म अनुबंध में मुआवज़े की राशि या दर शामिल नहीं हो सकती। ऐसे अनुबंधों में 10-पॉइंट बोल्डफेस टाइप में सूचना होनी चाहिए कि रियल एस्टेट कमीशन कानून द्वारा निर्धारित नहीं हैं और उन पर बातचीत की जा सकती है। आवश्यक शब्दावली बिजनेस एंड प्रोफेशन्स कोड § 10147.5 में दी गई है।

• ✓चार इकाइयों या उससे कम की आवासीय संपत्ति या मोबाइल होम की बिक्री के फॉर्म अनुबंधों में कमीशन दर पहले से मुद्रित नहीं की जा सकती
• ✓अनुबंधों में 10-पॉइंट बोल्डफेस सूचना होनी चाहिए कि कमीशन कानून द्वारा निर्धारित नहीं हैं और बातचीत योग्य हैं (B&P Code § 10147.5)

यदि लिस्टिंग की समयावधि के भीतर ब्रोकर ने लिस्ट किए गए मूल्य और शर्तों पर एक तैयार, इच्छुक और सक्षम खरीदार खोज लिया, तो प्राधिकरण का रद्द किया जाना ब्रोकर को मुआवज़े से वंचित नहीं कर सकता। एक प्रिंसिपल मनमाने ढंग से बिक्री को पूरा करने से इनकार करके दायित्व से बच नहीं सकता। एक प्रिंसिपल बातचीत के दौरान एजेंट को बर्खास्त करके, फिर उसी ग्राहक को बेचकर दायित्व से मुक्त नहीं हो सकता। जब लिस्टिंग एक निश्चित अवधि के लिए मूल्यवान प्रतिफल (उदाहरण के लिए, उचित परिश्रम का वादा) के साथ होती है, तो यह निष्पादन पर विक्रेता को बाध्य करती है। रद्द करने की शक्ति और रद्द करने के अधिकार के बीच एक मुख्य अंतर है: प्रिंसिपल के पास हमेशा किसी भी समय रद्द करने की शक्ति होती है, लेकिन अनुचित रद्द करने से अनुबंध का उल्लंघन होता है और दायित्व उत्पन्न हो सकता है।

• ✓प्रिंसिपल के पास किसी भी समय एजेंसी रद्द करने की शक्ति होती है, लेकिन दायित्व के बिना रद्द करने का अधिकार जरूरी नहीं होता
• ✓अनुचित रद्द करना लिस्टिंग का उल्लंघन करता है और प्रिंसिपल को कमीशन या हर्जाने के लिए उत्तरदायी बना सकता है
• ✓प्रिंसिपल बातचीत के दौरान एजेंट को बर्खास्त करके फिर उसी ग्राहक को बेचने पर दायित्व से मुक्त नहीं रह सकता
• ✓यदि एजेंट ने उचित परिश्रम नहीं किया या फिड्यूशियरी कर्तव्यों का उल्लंघन किया, तो प्रिंसिपल बिना दायित्व के रद्द कर सकता है

लिस्टिंग समझौता परिणामोन्मुख होता है। ब्रोकर का कमीशन पाने का अधिकार किए गए कार्य की मात्रा पर निर्भर नहीं होता। भले ही ब्रोकर कोई समय या प्रयास न लगाए, लेकिन लिस्टिंग की शर्तों पर खरीदने के लिए तैयार, इच्छुक और सक्षम खरीदार प्रस्तुत कर दे, तो ब्रोकर ने पारिश्रमिक अर्जित कर लिया है। इसके विपरीत, ऐसा खरीदार प्रस्तुत किए बिना बहुत अधिक प्रयास करने पर कुछ भी अर्जित नहीं होता।

• ✓ब्रोकर का कमीशन पाने का अधिकार किए गए कार्य की मात्रा पर निर्भर नहीं होता
• ✓लिस्टिंग की शर्तों पर तैयार, इच्छुक और सक्षम खरीदार प्रस्तुत करने पर, खर्च किए गए प्रयास की परवाह किए बिना, कमीशन अर्जित होता है

एक ब्रोकर या अन्य विश्वासी (fiduciary) जो ट्रस्ट फंडों को धोखाधड़ी से हड़पता या गुप्त रूप से छिपाता है, अपराध करता है। यह उस विश्वासी कर्तव्य को रेखांकित करता है जो लाइसेंसधारी ग्राहक के धन का संचालन करते समय निभाते हैं।

• ✓ब्रोकर या विश्वासी द्वारा ट्रस्ट फंडों का धोखाधड़ीपूर्ण हड़पना या गुप्त रूप से छिपाना अपराध है (PC 506)
• ✓ब्रोकर या एजेंट जो किसी प्रधान (principal) के प्रति कपटपूर्ण तरीके से छिपाता है, या झूठा लेखा-जोखा प्रस्तुत करता है, मिस्डिमीनर (misdemeanor) करता है (PC 536, 536a)

रियल एस्टेट लाइसेंसधारियों को चोरी के भेदों को समझना चाहिए क्योंकि अपराध ग्राहकों या उनके संपर्क में आने वाले अन्य लोगों द्वारा किए जा सकते हैं। ग्रैंड थेफ्ट (मामूली चोरी के विपरीत) सामान्यतः तब होती है जब लिए गए धन, श्रम, या अचल या चल संपत्ति का मूल्य $400 से अधिक हो। हालाँकि, कुछ कृषि फसलों, कृषि पशुओं, और भूमि से पृथक की गई अचल संपत्ति की चोरी को $400 से कम मूल्य पर भी ग्रैंड थेफ्ट के रूप में परिभाषित किया गया है।

• ✓ग्रैंड थेफ्ट तब होती है जब लिया गया मूल्य $400 से अधिक हो (PC 484, 487, 488)
• ✓कृषि फसलों, कृषि पशुओं, और भूमि से पृथक की गई अचल संपत्ति की चोरी $400 से कम मूल्य पर भी ग्रैंड थेफ्ट है (PC 487a-487g)
• ✓यदि संदेह हो कि किसी लेन-देन में अपराध शामिल है, तो लाइसेंसी को कानूनी सलाह लेनी चाहिए

किसी विलेख को इस जानकारी के साथ बनाना या रिकॉर्ड कराना कि विलेख बनाने वाले का कोई स्वामित्व नहीं है, या भूमि के धोखाधड़ीपूर्ण हस्तांतरण में पक्षकार होना, अपराध है। एक ही भूमि को दो अलग-अलग व्यक्तियों को दो बार बेचना भी अपराध है।

• ✓विलेख बनाने वाले को यह जानते हुए कि उसका कोई स्वामित्व नहीं है, विलेख बनाना या रिकॉर्ड कराना अपराध है (PC 531a)
• ✓एक ही भूमि को दो अलग-अलग व्यक्तियों को बेचना अपराध है (PC 533)
• ✓भूमि की बिक्री या बंधक में जीवनसाथी की सहमति की आवश्यकता को विवाहित व्यक्ति द्वारा जानबूझकर छिपाना अपराध है (PC 534)

स्वयं या किसी अन्य के लिए क्रेडिट प्राप्त करने हेतु मिथ्या वित्तीय विवरण बनाना या कराना अपराध है। बिना अधिकार के किसी अन्य व्यक्ति या काल्पनिक व्यक्ति के नाम पर हस्ताक्षर करना, या धोखाधड़ी के आशय से पट्टों, विलेखों या चेकों जैसे दस्तावेज़ों को जाली बनाना या बदलना जालसाजी है।

• ✓क्रेडिट प्राप्त करने के लिए मिथ्या वित्तीय विवरण बनाना या कराना अपराध है (PC 532a)
• ✓धोखाधड़ी के आशय से पट्टों, विलेखों या चेकों को जाली बनाना, बदलना या नकली बनाना अपराध है (PC 470, 473)

क्रेडिट प्राप्त करने के लिए ऋणदाता को रिश्वत देना, और ऐसी रिश्वत स्वीकार करना, दोनों अपराध हैं। टाइटल या एस्क्रो कंपनी से टाइटल व्यवसाय के रेफ़रल के लिए प्रलोभन के रूप में मुआवज़ा स्वीकार करना निषिद्ध है।

• ✓क्रेडिट प्राप्त करने के लिए ऋणदाता को रिश्वत देना, और रिश्वत स्वीकार करना, अपराध हैं (PC 639, 639a)
• ✓टाइटल या एस्क्रो कंपनी से टाइटल व्यवसाय के रेफ़रल के लिए प्रलोभन के रूप में मुआवज़ा स्वीकार करना अपराध है (PC 641.4)

निर्माण निधियों को उनके इच्छित उद्देश्य से अन्यत्र विनियोजित करना, या निर्माण ऋण निधि प्राप्त करने के लिए फर्जी वाउचर का उपयोग करना, अपराध है। निर्माण निधियों का किकबैक देना भी अपराध है।

• ✓निर्माण निधियों का अन्यत्र विनियोजन या ऋण निधि प्राप्त करने के लिए फर्जी वाउचर का उपयोग अपराध है (PC 484b, 484c)
• ✓निर्माण निधियों का किकबैक देना अपराध है (PC 532e)

किसी अन्य से जबरन वसूली द्वारा संपत्ति प्राप्त करना — यानी व्यक्ति, संपत्ति या प्रतिष्ठा को चोट पहुँचाने की धमकी या बल का उपयोग करना — एक अपराध है। अन्य संपत्ति-अपराधों में धोखा देने के इरादे से बंधक संपत्ति से संरचनाएँ हटाना शामिल है।

• ✓संपत्ति प्राप्त करने के लिए जबरन वसूली (व्यक्ति, संपत्ति या प्रतिष्ठा को चोट पहुँचाने की धमकी या बल) एक अपराध है (पीसी 518, 519)
• ✓धोखा देने के इरादे से बंधक संपत्ति से या फोरक्लोज़र के बाद संपत्ति से संरचना हटाना एक अपराध है (पीसी 502.5)

सार्वजनिक या निजी संपत्ति पर बिना अनुमति विज्ञापन चिह्न लगाना (कानूनी सूचनाएँ लगाने को छोड़कर) अपराध है। बिना अनुमति टाइटल कंपनी के दस्तावेज़ों की प्रतिलिपि बनाना और उन्हें उपयोग करने का इरादा रखना भी निषिद्ध है।

• ✓संपत्ति पर बिना अनुमति विज्ञापन चिह्न लगाना अपराध है, कानूनी सूचनाएँ लगाने को छोड़कर (PC 556, 556.1, 556.2)
• ✓बिना अनुमति टाइटल कंपनी के दस्तावेज़ों की प्रतिलिपि बनाना और उन्हें उपयोग करने का इरादा रखना अपराध है (PC 496c)

कोई ऋणी जो प्रतिभूति समझौते के अंतर्गत आने वाली संपत्ति बेचता है और सुरक्षित पक्षकार को देय राशि (या विक्रय आय, जो भी कम हो) का भुगतान करने में विफल रहता है, अपराध करता है।

• ✓ऋणी द्वारा सुरक्षित संपत्ति की बिक्री पर सुरक्षित पक्षकार को भुगतान करने में विफलता एक अपराध है (PC 504b)
• ✓बकाया राशि प्रतिभूति समझौते के अंतर्गत देय राशि या विक्रय आय में से जो कम हो, वह है।

जब किसी ऋण को एक से अधिक निजी निवेशक/ऋणदाता द्वारा वित्तपोषित किया जाता है या कोई प्रॉमिसरी नोट एक से अधिक निजी निवेशक/ऋणदाता द्वारा खरीदा जाता है, तो वह लेनदेन ‘बहु-ऋणदाता’ या ‘खंडीकृत’ ऋण होता है। ये नोट्स प्रतिभूतियाँ हैं जो रियल एस्टेट लॉ (Real Estate Law) और 1968 के कॉर्पोरेट सिक्योरिटीज़ लॉ (Corporate Securities Law of 1968) के अंतर्गत विनियमित हैं। ब्रोकर को छूट या पंजीकरण के द्वारा प्रस्ताव को अर्हित करना होता है।

• ✓कॉर्पोरेशन्स कोड की धारा 25019 में नोट्स को प्रतिभूतियाँ बताया गया है, जब तक कि वे छूट-प्राप्त न हों।
• ✓बहु-ऋणदाता छूट बिज़नेस एंड प्रोफेशन्स कोड की धारा 10237 एवं उसके आगे की धाराओं तथा कॉर्पोरेशन्स कोड की धारा 25102.5 में दी गई है।
• ✓हितों को छूट द्वारा या DOC से पंजीकरण/परमिट द्वारा प्रस्तुत किया जाना चाहिए।

ब्रोकर (एमएलबी) को पहले मल्टी-लेंडर लेन-देन के बाद 30 दिनों के भीतर और किसी भी महत्वपूर्ण परिवर्तन के 30 दिनों के भीतर डीआरई को सूचित करना होगा। सर्विसिंग एजेंट को किसी भी लगातार 3 महीनों में $125,000 से अधिक भुगतान वाले ऋणों की सर्विसिंग के बाद 30 दिनों के भीतर या जब भुगतान के हकदार ऋणदाताओं की संख्या 120 से अधिक हो जाए, तब सूचित करना होगा।

• ✓पहले मल्टी-लेंडर लेन-देन के बाद 30 दिनों के भीतर डीआरई को सूचित करें (B&P 10238(a))
• ✓किसी भी महत्वपूर्ण परिवर्तन के 30 दिनों के भीतर सूचित करें
• ✓3 महीनों में $125,000 या 120 से अधिक निवेशकों से सर्विसिंग सूचना ट्रिगर होती है (B&P 10238(b))

यह नोट 10 से अधिक व्यक्तियों को बेचा नहीं जा सकता; उन व्यक्तियों को आय या नेट वर्थ उपयुक्तता आवश्यकताओं को पूरा करना होगा। निवेश नेट वर्थ के 10% (घर, घरेलू सामान, ऑटोमोबाइल को छोड़कर) या समायोजित सकल आय के 10% से अधिक नहीं हो सकता।

• ✓नोट 10 से अधिक व्यक्तियों को बेचा नहीं जा सकता।
• ✓निवेश नेट वर्थ के 10% से अधिक नहीं हो सकता (घर, घरेलू सामान, ऑटो को छोड़कर)।
• ✓निवेश समायोजित सकल आय के 10% से अधिक नहीं हो सकता (B&P 10238(f))।

अनुच्छेद 6 ऋण-मूल्य सीमाएँ लागू करता है: सुधारित संपत्ति के लिए वर्तमान उचित बाज़ार मूल्य का 80%, असुधारित संपत्ति के लिए 50%, और स्थापित ऑफसाइट सुधारों वाले एकल-परिवार आवासीय ज़ोनिंग वाले भूखंडों के लिए 65%। फ़ाइल में लिखित औचित्य के साथ सीमाओं को पार किया जा सकता है।

• ✓सुधारित अचल संपत्ति के लिए अधिकतम 80% LTV
• ✓असुधारित संपत्ति के लिए अधिकतम 50% LTV
• ✓स्थापित ऑफसाइट सुधारों वाले एकल-परिवार आवासीय ज़ोनिंग वाले भूखंडों के लिए 65% LTV (B&P 10238(h))

बहु-ऋणदाता ऋण को सुरक्षित करने वाली अचल संपत्ति कैलिफ़ोर्निया में स्थित होनी चाहिए। फ्रैक्शनलाइज़्ड नोट्स और डीड्स ऑफ ट्रस्ट किसी भी बाद में बनाए गए डीड ऑफ ट्रस्ट के प्रति अधीनता के अधीन नहीं हो सकते, और प्रोमोशनल नोट्स नहीं हो सकते।

• ✓प्रतिभूति संपत्ति कैलिफ़ोर्निया में स्थित होनी चाहिए
• ✓नोट्स अपनी शर्तों के अनुसार बाद के डीड्स ऑफ ट्रस्ट के प्रति अधीनता के अधीन नहीं हो सकते
• ✓फ्रैक्शनलाइज़्ड नोट्स प्रोमोशनल नोट्स नहीं हो सकते (B&P 10238(d)(1) और (d)(2))

प्रोमोशनल नोट्स किसी सबडिवीज़न में अलग-अलग पार्सलों पर लियन द्वारा सुरक्षित होते हैं, जो अविकसित संपत्ति पर या विकसित संपत्ति की पहली खरीद से पहले निष्पादित किए जाते हैं, और जो अधीनस्थ हैं या हो सकते हैं। दो अपवर्जन हैं: ऑफर किए जाने से तीन वर्ष से अधिक पहले निष्पादित नोट्स, और भुगतान अनुसूचियों तथा टाइटल बीमा सहित प्रथम-लियन निर्माण ऋण।

• ✓अपवर्जन 1: बिक्री के लिए पेश किए जाने से तीन वर्ष से अधिक पहले निष्पादित नोट
• ✓अपवर्जन 2: प्रगति संवितरण और टाइटल बीमा सहित प्रथम डीड ऑफ ट्रस्ट निर्माण ऋण
• ✓दूसरा अपवर्जन अविकसित भूमि या केवल ऑफसाइट/ऑनसाइट सुधारों वाली भूमि तक विस्तारित नहीं होता

फ्रैक्शनलाइज्ड नोट्स को सीधे अचल संपत्ति से सुरक्षित किया जाना चाहिए। फ्रैक्शनलाइज्ड नोट्स के संपार्श्विक समनुदेशन (हाइपोथिकेशन) की अनुमति नहीं है, क्योंकि इससे प्रतिभूति पंजीकरण से अर्ध-निजी प्लेसमेंट छूट समाप्त हो जाएगी।

• ✓संपार्श्विक समनुदेशन के माध्यम से हाइपोथिकेशन अर्ध-निजी प्लेसमेंट छूट को समाप्त कर देता है
• ✓फ्रैक्शनलाइज्ड नोट्स को सीधे अचल संपत्ति से सुरक्षित किया जाना चाहिए (B&P 10237 et seq.)

प्रतिभूतियाँ लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट ब्रोकर द्वारा जारी की जानी चाहिए और उसके माध्यम से बेची जानी चाहिए, जो एजेंट या प्रिंसिपल के रूप में कार्य करता है। कोई स्व-लेन-देन अनुमत नहीं है, सिवाय दो प्रकट तथ्य स्थितियों के, जिनमें फोरक्लोज़र अधिग्रहण या फोरक्लोज़ की गई इन्वेंट्री की पुनः बिक्री शामिल है, बशर्ते ब्रोकर का हित पहले प्रकट किया गया हो।

• ✓B&P 10231.2 के अनुसार, दो प्रकट अपवादों को छोड़कर कोई स्व-लेन-देन नहीं
• ✓अपवाद 1: ऐसा नोट/संपत्ति अर्जित करना जो फोरक्लोज़र के अधीन हो और जिसके लिए ब्रोकर सर्विसिंग एजेंट है
• ✓अपवाद 2: फोरक्लोज़ की गई संपत्ति को इन्वेंट्री से पुनः बेचना, जहाँ ब्रोकर सर्विसिंग एजेंट था

प्रत्येक निजी निवेशक/ऋणदाता का हित अंतर्निहित शर्तों में समान होना चाहिए, जिनमें ब्याज दर, सर्विसिंग शुल्क, और विलंब शुल्क/पूर्वभुगतान जुर्माने का वितरण शामिल है। निवेशक अलग-अलग प्रतिशत धारण कर सकते हैं, लेकिन मूलधन या ब्याज को अलग करने की अनुमति नहीं है। हितों को समानुपातिक आंशिक हस्तांतरणों द्वारा प्रमाणित किया जाना चाहिए, सहभागिता प्रमाणपत्रों द्वारा नहीं।

• ✓निवेशकों के बीच ब्याज दर, सर्विसिंग शुल्क, और शुल्कों का वितरण समान होना चाहिए
• ✓मूलधन या ब्याज को अलग करना निषिद्ध है (आय धाराएँ या यील्ड स्प्रेड)
• ✓हितों को समानुपातिक आंशिक हस्तांतरणों द्वारा प्रमाणित किया जाना चाहिए, सहभागिता प्रमाणपत्रों द्वारा नहीं (कॉर्प कोड 25100(s))

ब्रोकरों को निवेशकों को स्वतंत्र मूल्यांकन या MLB के मूल्यांकन के उनके अधिकार के बारे में सलाह देनी चाहिए। निर्माण/पुनर्वास ऋणों के लिए OREA-योग्य मूल्यांकनकर्ता और USPAP-अनुरूप मूल्यांकन आवश्यक है, जिसमें “as is” (वर्तमान स्थिति) और “as completed” (पूर्ण होने पर) मूल्य शामिल हों। सात सुरक्षा उपाय लागू होते हैं और ऋण $2,500,000 से अधिक नहीं हो सकता।

• ✓स्वतंत्र मूल्यांकन या MLB का मूल्यांकन प्रस्तावित किया जाना चाहिए (लिखित रूप में छूट दी जा सकती है)
• ✓निर्माण ऋण मूल्यांकनकर्ता OREA-लाइसेंस प्राप्त और USPAP-अनुरूप होना चाहिए
• ✓निर्माण/पुनर्वास ऋण $2,500,000 से अधिक नहीं हो सकता (B&P 10230(h)(4))
• ✓स्वतंत्र तटस्थ एस्क्रो, पूर्ण वित्तपोषण, निकासी अनुसूची, और स्वतंत्र निरीक्षण आवश्यक हैं

दस्तावेज़ीकरण में यह अनिवार्य होना चाहिए कि किसी भी हित पर चूक सभी हितों पर चूक मानी जाए, और 50% से अधिक लाभकारी हितों के धारक सभी धारकों को बाध्य करने वाली कार्रवाइयों को नियंत्रित करते हैं। बहुमत कार्रवाई शपथ-पत्र उस ब्रोकर या संबद्ध इकाई को बाहर रखता है जिसने ऋण जारी किया या उसकी सर्विसिंग करता है।

• ✓किसी भी हित पर चूक सभी हितों पर चूक है
• ✓50% से अधिक लाभकारी हित कार्रवाइयों को नियंत्रित करते हैं (बहुमत कार्रवाई शपथ-पत्र)
• ✓ऋण जारी करने या उसकी सर्विसिंग करने वाला ब्रोकर/संबद्ध इकाई बहुमत निर्धारित करने से बाहर है (सिविल संहिता 2941.9)

मॉर्गेज लोन ब्रोकर्स (MLBs) को धन स्वीकार करने से पहले DRE-प्रकाशित ऋणदाता/क्रेता प्रकटीकरण कथनों का उपयोग करना होता है। फॉर्म 851A (ऋण सृजन), 851B (मौजूदा नोट की बिक्री), 851C (हाइपोथिकेशन, मल्टी-लेंडर में निषिद्ध), और 851D (कई संपत्तियां/ब्लैंकेट एनकम्ब्रेंस)। MLBs कम से कम 25 थ्रेशोल्ड ब्रोकर्स के लिए DRE अनुमति के बिना अपने स्वयं के फॉर्म नहीं बना सकते।

• ✓चार DRE फॉर्म: 851A, 851B, 851C, 851D विभेदनीय लेनदेनों के लिए
• ✓फॉर्म 851C हाइपोथिकेशन मल्टी-लेंडर लेनदेनों में निषिद्ध हैं
• ✓MLBs 25+ थ्रेशोल्ड ब्रोकर्स के लिए DRE अनुमति के बिना अपने स्वयं के फॉर्म नहीं बना सकते

निवेशकों से प्राप्त सभी फंड ट्रस्ट फंड हैं, जिन्हें B&P 10145 के अनुसार संभाला जाता है। MLB को CPA द्वारा तैयार त्रैमासिक और वार्षिक रिपोर्टें फाइल करनी होती हैं, यदि किसी भी 3-माह की अवधि में देय भुगतान $125,000 से अधिक हों या हकदार व्यक्तियों की संख्या 120 से अधिक हो। अनुच्छेद 6 के मानदंड देय (DUE) भुगतानों पर लागू होते हैं, जबकि अनुच्छेद 5 संग्रहित (COLLECTED) भुगतानों पर लागू होता है।

• ✓निवेशकों के फंड ट्रस्ट फंड हैं (B&P 10145, 10CCR 2830.1)
• ✓CPA रिपोर्टें आवश्यक हैं यदि 3 महीनों में देय भुगतान $125,000 से अधिक हों या 120+ निवेशक हों
• ✓अनुच्छेद 6 देय (DUE) भुगतानों का उपयोग करता है; अनुच्छेद 5 संग्रहित (COLLECTED) भुगतानों का उपयोग करता है

ऋणों की सर्विसिंग के लिए लिखित सर्विसिंग समझौता आवश्यक है। निवेश अनुबंध परीक्षण (हॉवे/टर्नर) के लिए निम्नलिखित आवश्यक हैं: धन का निवेश, लाभ की अपेक्षा, साझा उद्यम, और प्रवर्तक/तीसरे पक्ष के प्रबंधन प्रयासों पर पूर्ण निर्भरता। भुगतान प्राप्ति के 25 दिनों के भीतर समानुपातिक रूप से हस्तांतरित किए जाने चाहिए।

• ✓लिखित सर्विसिंग समझौता आवश्यक (B&P 10233, 10238(k))
• ✓भुगतान प्राप्ति के 25 दिनों के भीतर समानुपातिक रूप से हस्तांतरित किए जाने चाहिए
• ✓पारिश्रमिक के बदले ऋण सर्विसिंग के लिए रियल एस्टेट ब्रोकर का लाइसेंस आवश्यक है, जब तक कि छूट न हो

अनुरोध पर, ब्रोकर को निवेशकों को अन्य क्रेताओं के नाम और पते देने होंगे। ब्रोकर को निवेशकों के आंशिकीकृत हितों या प्रतिभूति संपत्ति को अर्जित करने का कोई विकल्प अधिकार नहीं हो सकता, सिवाय इसके कि अधिकृत हो (उदा., समवर्ती सहमति के साथ फौजदारी)।

• ✓ब्रोकर को अनुरोध पर क्रेताओं के नाम/पते प्रदान करने होंगे (B&P 10238(m))
• ✓ब्रोकर के पास भविष्य में निवेशक हितों को अर्जित करने का अधिकार नहीं हो सकता, सिवाय इसके कि अधिकृत हो (B&P 10238(n))
• ✓ब्रोकर समवर्ती सहमति के साथ फौजदारी की स्थिति में हित अर्जित कर सकता है