HUD-1 or HUD-1A Settlement Statement +10California · bất động sản · Tiếng Việt

Tiết lộ thứ ba do RESPA yêu cầu trong một giao dịch cho vay có liên quan đến liên bang là HUD-1 hoặc HUD-1A. HUD-1 được sử dụng khi tài sản bảo đảm đang được mua và bán (liên quan đến cả người đi vay/người mua và người bán). HUD-1A được sử dụng khi mục đích khoản vay là tái cấp vốn hoặc tiếp tục thế chấp thêm tài sản bảo đảm dự định trong các giao dịch một bên không liên quan đến chuyển nhượng quyền sở hữu.

• ✓HUD-1 được yêu cầu trong mọi thủ tục thanh toán/quyết toán có liên quan đến khoản vay thế chấp có liên quan đến liên bang với cả người đi vay và người bán
• ✓HUD-1A được sử dụng cho việc tái cấp vốn hoặc thế chấp thêm mà không có người bán và không chuyển nhượng quyền sở hữu
• ✓Một HUD-1 duy nhất có thể được phân phối cho nhiều người đi vay trong cùng một giao dịch
• ✓Chủ nợ/người cho vay không bắt buộc phải sử dụng một trong hai mẫu đối với HELOC mở nếu tuân thủ các quy định của Regulation Z

Theo định nghĩa liên bang, đại lý tất toán bao gồm chủ nợ/bên cho vay nếu không có bên trung lập nào được chỉ định. Tại California, hành nghề đại lý tất toán/người giữ escrow đòi hỏi phải có giấy phép theo Luật Escrow Công hoặc được miễn trừ. Các thực thể được miễn trừ bao gồm công ty bảo hiểm quyền sở hữu, công ty quyền sở hữu được bảo lãnh phát hành, ngân hàng, hiệp hội tiết kiệm và cho vay, công ty tín thác, luật sư được cấp phép, và nhà môi giới bất động sản là đại lý hoặc các bên trong giao dịch.

• ✓California yêu cầu giấy phép theo Luật Escrow Công hoặc được miễn trừ để hành nghề đại lý tất toán/người giữ escrow (Các điều khoản Bộ luật Tài chính 17003, 17004, 17006)
• ✓Các công ty bảo hiểm quyền sở hữu/công ty quyền sở hữu được bảo lãnh phát hành phải đưa ra đề nghị phát hành đơn bảo hiểm quyền sở hữu như một điều kiện tiên quyết để thực hiện escrow theo diện miễn trừ
• ✓Luật sư được miễn trừ nếu có mối quan hệ ngay tình với một bên ủy quyền và không hành nghề escrow một cách tích cực
• ✓Nhà môi giới bất động sản được miễn trừ khi hành động với vai trò đại lý hoặc bên trong giao dịch thực hiện hành vi cần giấy phép bất động sản

Đại lý quyết toán hoặc tổ chức giữ tiền escrow phải sử dụng HUD-1 hoặc HUD-1A trong mọi giao dịch quyết toán khoản vay thế chấp có liên quan đến liên bang. Các giới hạn dung sai và thay đổi trong hoàn cảnh đặt gánh nặng lên chủ nợ/người cho vay và môi giới thế chấp để đảm bảo HUD-1 nhất quán với các khoản phí quyết toán và chi phí trả trước được công bố trong GFE, cũng như các điều khoản khoản vay trọng yếu được công bố theo Regulation Z của TILA.

• ✓HUD-1 phải nhất quán với các khoản phí quyết toán và chi phí trả trước được công bố trong GFE
• ✓Trong lịch sử, chủ nợ/người cho vay không có trách nhiệm luật định trực tiếp về tính chính xác của HUD-1 khi có đại lý quyết toán riêng tham gia
• ✓Các giới hạn dung sai yêu cầu đảm bảo tính nhất quán giữa GFE và HUD-1 để bảo vệ người tiêu dùng/người đi vay

Khác với hầu hết các đại lý thanh toán/người giữ escrow, người môi giới hoạt động với vai trò người giữ escrow trong giao dịch bất động sản hoặc giao dịch được bảo đảm bằng bất động sản KHÔNG hoạt động như đại lý escrow trung lập. Các ngân hàng thế chấp theo RMLA hoặc người cho vay tài chính theo CFL không được hoạt động với vai trò đại lý thanh toán hoặc người giữ escrow tại California.

• ✓Người môi giới hoạt động với vai trò người giữ escrow không phải là đại lý escrow trung lập (B&P Code 10145, Financial Code 17006)
• ✓Các ngân hàng thế chấp theo RMLA không được hoạt động với vai trò đại lý thanh toán hoặc người giữ escrow tại California
• ✓Người cho vay tài chính theo CFL không được hoạt động với vai trò đại lý thanh toán hoặc người giữ escrow tại California

Khi đại lý thanh toán không phải là chủ nợ/người cho vay, chủ nợ/người cho vay nên lấy một bản sao HUD-1/HUD-1A để bảo đảm tuân thủ các chỉ dẫn, dung sai và các điều khoản khoản vay trọng yếu không thay đổi. Các nhà môi giới thế chấp có thêm gánh nặng: bảo đảm rằng các bản sao đã đối chiếu của chứng thư ủy thác/thế chấp được giao và xác nhận rằng người đi vay đã nhận được một bản sao HUD-1/HUD-1A cuối cùng.

• ✓Chủ nợ/người cho vay phải lấy một bản sao HUD-1 để xác nhận rằng các khoản phí nằm trong dung sai GFE
• ✓MLB/MLO phải bảo đảm rằng các bản sao đã đối chiếu của chứng thư ủy thác/thế chấp được giao (B&P Code 10234.5)
• ✓MLB/MLO phải xác nhận rằng người đi vay đã nhận được một bản sao của Bảng kê thanh toán HUD-1/HUD-1A cuối cùng

Một ngày làm việc trước khi tất toán, đại lý tất toán/người giữ escrow phải cho phép người vay kiểm tra HUD-1/HUD-1A dự thảo. Người vay có thể từ bỏ quyền này bằng văn bản từ bỏ. Không được áp đặt bất kỳ khoản phí hoặc lệ phí nào để chuẩn bị và giao HUD-1/HUD-1A hoặc bất kỳ công bố RESPA/TILA nào.

• ✓Người vay có quyền kiểm tra HUD-1 dự thảo trong ngày làm việc ngay trước khi tất toán.
• ✓Quyền xem xét trước chỉ có thể được từ bỏ bằng văn bản do người vay ký thực hiện.
• ✓Không được áp đặt bất kỳ khoản phí hoặc lệ phí nào để chuẩn bị và giao HUD-1/HUD-1A hoặc các công bố RESPA/TILA.
• ✓HUD-1 được gửi qua bưu điện sẽ được gửi đến địa chỉ trong đơn xin vay trừ khi một địa chỉ khác được cho phép bằng văn bản.

Sale-leaseback (còn gọi là purchase-lease, sale-lease, lease-purchase, hoặc leaseback) phổ biến đối với các công ty có tín dụng xuất sắc. Người bán bán bất động sản và ngay lập tức thuê lại, giải phóng vốn trong khi vẫn giữ quyền sử dụng bất động sản.

• ✓Vốn lưu động không bị giam trong tài sản cố định, và thường có thể huy động được nhiều vốn hơn so với đi vay.
• ✓Vì hợp đồng thuê không được coi là nợ dài hạn, tiền thuê có thể được khấu trừ thuế và bảng cân đối kế toán trông tốt hơn, nâng cao tín dụng.
• ✓Việc khấu trừ thuế đối với các khoản thanh toán tiền thuê thường tốt hơn khấu hao vì đất không thể khấu hao.
• ✓Đối với các hợp đồng chính phủ theo chi phí cộng thêm phí cố định, tiền thuê là chi phí được phép nhưng lãi thế chấp thì không (lý do nhiều nhà máy quốc phòng được thuê).

Có nhiều cách để có được quyền lợi bất động sản mà không sử dụng tài trợ thế chấp. Ngoại trừ hợp đồng mua bán bất động sản, các phương thức này nói chung chỉ dành cho các nhà tài trợ lớn, người thuê có tiềm lực rất mạnh hoặc các tổ chức lớn. Mua bằng toàn bộ tiền mặt là một giải pháp thay thế rõ ràng, nhưng các cá nhân thường gặp khó khăn trong việc huy động các khoản tiền lớn và bảo vệ trước trách nhiệm vô hạn.

• ✓Hầu hết các giải pháp thay thế không thế chấp chỉ dành cho các nhà tài trợ lớn, người thuê có tiềm lực rất mạnh hoặc các tổ chức lớn
• ✓Hợp đồng mua bán bất động sản là ngoại lệ, được áp dụng rộng rãi hơn
• ✓Mua bằng toàn bộ tiền mặt là giải pháp thay thế rõ ràng nhất cho tài trợ thế chấp

Các liên danh mang đến cho nhà đầu tư nhỏ cơ hội đầu tư vào bất động sản có lợi suất cao. Một liên danh cung cấp kiến thức về giá trị và khả năng tìm kiếm, tổ chức và quản lý một dự án thành công, đồng thời gom nguồn lực của nhiều nhà đầu tư.

• ✓Các liên danh cho phép nhà đầu tư nhỏ tham gia vào bất động sản có lợi suất cao
• ✓Một liên danh cung cấp chuyên môn trong việc tìm kiếm, tổ chức và quản lý các dự án đầu tư

Một khoản vay ngân hàng trực tiếp (thương mại) có thể được dùng để mua bất động sản. Người vay nhận được khoản vay dựa trên tín dụng tốt hoặc dựa trên tài sản thế chấp (cổ phiếu, trái phiếu, tài sản cá nhân) không phải chính bất động sản đó. Các tập đoàn lớn, có xếp hạng tốt cũng có thể bán cổ phiếu hoặc trái phiếu nghĩa vụ chung để mua bất động sản mà không cần sử dụng thế chấp.

• ✓Khoản vay thương mại được bảo đảm bằng tín dụng hoặc tài sản thế chấp không phải bất động sản
• ✓Các tập đoàn lớn có xếp hạng tốt có thể bán cổ phiếu hoặc trái phiếu nghĩa vụ chung để mua bất động sản mà không cần thế chấp

Thuê dài hạn là một cách tiếp cận tốt nếu tài sản có thể sử dụng được trong tình trạng hiện tại. Nếu bên thuê chỉ thuê đất và phải trả chi phí xây dựng các cải tạo, tổng vốn đầu tư bằng tiền mặt có thể sẽ lớn hơn so với việc mua tài sản đã được cải tạo bằng thế chấp. Nó mang lại lợi thế cho bên thuê nhưng tạo ra rủi ro cho chủ cho thuê.

• ✓Tiền thuê có thể được khấu trừ như một khoản chi phí; nếu sở hữu, chỉ các cải tạo mới có thể được khấu hao (đất không thể khấu hao)
• ✓Tiền được giải phóng cho các mục đích sử dụng khác có thể được dùng có lợi hơn và tổng gánh nặng nợ của bên thuê không tăng
• ✓Rủi ro của chủ cho thuê bao gồm tín dụng của bên thuê xấu đi, các cải tạo cho mục đích đặc biệt bị theo sau bởi phá sản, và các yêu cầu quyền cầm giữ của thợ xây từ công trình xây dựng chưa hoàn thành

Người mua/bên cho thuê có được một khoản đầu tư dài hạn, nhàn hạ với tiềm năng tăng giá. Các khoản thanh toán thuê có thể cao hơn các khoản thanh toán thế chấp, giúp bên cho thuê trong khi vẫn giữ quyền sở hữu tài sản.

• ✓Các khoản thanh toán thuê có thể cao hơn các khoản thanh toán thế chấp và giúp trả hết mọi khoản thế chấp trong khi bên cho thuê vẫn giữ quyền sở hữu
• ✓Khoản đầu tư sẽ không được trả hết trước hạn như các khoản thế chấp thường bị trả hết thông qua tái cấp vốn
• ✓Các điều khoản thuê thường cho bên cho thuê quyền đòi đối với các tài sản khác của bên thuê trong trường hợp bên thuê vỡ nợ

Việc mua bán hoặc trao đổi bất động sản có thể là một giải pháp thay thế cho tài trợ thế chấp nếu sự chênh lệch về định giá giữa các bất động sản có thể được dung hòa và việc trao đổi được thực hiện mà không gặp khó khăn về tài chính.

• ✓Việc trao đổi có hiệu lực nếu những chênh lệch định giá giữa các bất động sản có thể được dung hòa
• ✓Việc trao đổi phải được thực hiện mà không gặp khó khăn về tài chính để có thể thay thế cho thế chấp

Syndication bất động sản là một thuật ngữ mô tả (không có ý nghĩa pháp lý chính xác) để chỉ một tổ chức hoặc sự kết hợp của các nhà đầu tư cùng góp vốn để đầu tư vào bất động sản. Nó dẫn vốn tiết kiệm tư nhân vào các khoản đầu tư bất động sản mà các nguồn tài trợ khác không có sẵn và đã phổ biến để tài trợ cho các bất động sản ở phân khúc giá cao hơn. Trách nhiệm, nghĩa vụ và mối quan hệ của đơn vị syndication đối với nhóm và giữa các nhà đầu tư được xác định chủ yếu bởi hình thức tổ chức.

• ✓Thuật ngữ “syndication” không có ý nghĩa pháp lý chính xác
• ✓Syndication tập hợp vốn từ nhiều nhà đầu tư để đầu tư bất động sản
• ✓Các mối quan hệ và nghĩa vụ được xác định bởi hình thức tổ chức được chọn

Việc lựa chọn hình thức tổ chức bao gồm các cân nhắc thực tiễn, pháp lý và thuế. Hình thức công ty bảo đảm quản lý tập trung và trách nhiệm hữu hạn nhưng ít được sử dụng trong các syndicate hiện đại do các đặc điểm thuế tiêu cực (đánh thuế hai lần). Hợp danh chung (liên doanh) tránh đánh thuế hai lần nhưng có trách nhiệm vô hạn và không có quản lý tập trung. Hợp danh hữu hạn kết hợp các ưu điểm của cả hai: trách nhiệm hữu hạn, quản lý tập trung và cách xử lý thuế của hợp danh.

• ✓Hình thức công ty: quản lý tập trung và trách nhiệm hữu hạn nhưng có đặc điểm thuế tiêu cực (đánh thuế hai lần)
• ✓Hợp danh chung (liên doanh): tránh đánh thuế hai lần nhưng có trách nhiệm vô hạn và không có quản lý tập trung
• ✓Hợp danh hữu hạn: kết hợp trách nhiệm hữu hạn, quản lý tập trung và các ưu điểm thuế của hợp danh

LLC là một thực thể kinh doanh lai kết hợp các khía cạnh của công ty cổ phần với quan hệ đối tác. Nó cho phép các thành viên tham gia tích cực vào việc quản lý và kiểm soát cùng với trách nhiệm hữu hạn tương tự (với một số ngoại lệ) như các cổ đông công ty. Nếu được thành lập và vận hành đúng cách, LLC có thể được đánh thuế như một quan hệ đối tác và tránh một số vấn đề thuế công ty. Điều quan trọng là LLC với tư cách là một thực thể không thể giữ giấy phép bất động sản.

• ✓LLC là thực thể lai kết hợp các đặc điểm của công ty cổ phần và quan hệ đối tác
• ✓LLC cung cấp trách nhiệm hữu hạn trong khi cho phép thành viên quản lý và đánh thuế như quan hệ đối tác
• ✓LLC với tư cách là một thực thể không thể giữ giấy phép bất động sản

Theo Đạo luật Hợp danh Hữu hạn Sửa đổi California, một thành viên hữu hạn không phải chịu trách nhiệm như thành viên chung trừ khi thành viên hữu hạn đó cũng được nêu tên là thành viên chung trong giấy chứng nhận hợp danh hữu hạn hoặc thành viên hữu hạn tham gia kiểm soát hoạt động kinh doanh (Mục 15632 Bộ luật Công ty). Nếu thỏa thuận hợp danh hữu hạn đáp ứng một số yêu cầu về thuế, nó được đánh thuế như hợp danh thay vì như một hiệp hội bị đánh thuế như công ty.

• ✓Thành viên hữu hạn nói chung không phải chịu trách nhiệm như thành viên chung (Mục 15632 Bộ luật Công ty)
• ✓Trách nhiệm phát sinh nếu thành viên hữu hạn được nêu tên là thành viên chung hoặc tham gia kiểm soát hoạt động kinh doanh
• ✓Hợp danh hữu hạn đủ điều kiện được đánh thuế như hợp danh, không phải như công ty

Một hoạt động syndication bất động sản điển hình kết hợp tiền của các nhà đầu tư cá nhân với sự quản lý của một nhà tài trợ và tuân theo chu kỳ ba giai đoạn. Giai đoạn khởi tạo (Origination) bao gồm lập kế hoạch, mua bất động sản, tuân thủ các quy định về đăng ký và công bố thông tin, và tiếp thị. Giai đoạn vận hành (Operation) là khi nhà tài trợ thường quản lý cả tổ chức syndicate và bất động sản. Thanh lý hoặc hoàn tất (Liquidation or completion) là việc bán lại bất động sản.

• ✓Khởi tạo (Origination): lập kế hoạch, mua bất động sản, đăng ký/công bố thông tin, tiếp thị
• ✓Vận hành (Operation): nhà tài trợ quản lý tổ chức syndicate và bất động sản
• ✓Thanh lý/hoàn tất (Liquidation/completion): bán lại bất động sản

Việc hợp vốn cho phép một nhà đầu tư quy mô nhỏ góp chung các nguồn lực hạn chế với những người khác để tham gia vào việc sở hữu và vận hành bất động sản quá đắt để tự mình xử lý hoặc xử lý trong một liên doanh nhỏ. Hình thức này cũng cung cấp dịch vụ quản lý chuyên nghiệp, điều mà nếu không thì có thể không khả thi về mặt kinh tế đối với nhà đầu tư nhỏ. Quản lý chuyên nghiệp là sản phẩm cơ bản mà nhà tổ chức hợp vốn cung cấp và rất quan trọng đối với sự thành công của việc hợp vốn.

• ✓Việc góp chung nguồn lực cho phép các nhà đầu tư nhỏ tiếp cận những bất động sản lớn hơn, đắt tiền hơn
• ✓Quản lý chuyên nghiệp là sản phẩm cơ bản của nhà tổ chức hợp vốn và rất quan trọng đối với thành công
• ✓Cho phép người có giấy phép hành nghề chuyển các thương vụ không thể quản lý thành các giao dịch sinh lời

Thẩm định giá là hành vi hoặc quá trình phát triển ý kiến về giá trị. Giá trị là giá trị hiện tại của tất cả các quyền đối với lợi ích trong tương lai phát sinh từ quyền sở hữu bất động sản. Báo cáo thẩm định giá thường là một tuyên bố bằng văn bản về ý kiến của thẩm định viên về giá trị của một bất động sản được mô tả đầy đủ tính đến một ngày xác định, là kết quả của việc nghiên cứu và phân tích dữ liệu thực tế và có liên quan.

• ✓Thẩm định giá có nghĩa là hành vi hoặc quá trình phát triển ý kiến về giá trị (USPAP)
• ✓Báo cáo thẩm định giá thường được viết bằng văn bản nhưng có thể được truyền đạt bằng lời nói
• ✓Giá trị bằng giá trị hiện tại của tất cả các quyền đối với lợi ích trong tương lai
• ✓Tất cả thẩm định viên được cấp phép và chứng nhận ở California phải tuân thủ USPAP

Giá trị thị trường là mức giá có khả năng xảy ra cao nhất mà bất động sản sẽ mang lại nếu được chào bán tự do trên thị trường mở với cả người mua sẵn lòng và người bán sẵn lòng. Đây là mục tiêu của hầu hết các nhiệm vụ thẩm định giá.

• ✓Giá trị thị trường = mức giá có khả năng xảy ra cao nhất với người mua sẵn lòng và người bán sẵn lòng trên thị trường mở
• ✓Giá trị thị trường là mục tiêu của hầu hết các nhiệm vụ thẩm định giá
• ✓Thẩm định viên phải phân biệt giữa động sản và bất động sản

Có ba phương pháp định giá bất động sản: Phương pháp So sánh giá bán (Dữ liệu thị trường), Phương pháp Chi phí, và Phương pháp Thu nhập. Mỗi phương pháp đưa ra một chỉ dấu riêng về giá trị, tất cả đều có mối tương quan với nhau, và tất cả đều sử dụng các kỹ thuật so sánh thị trường. Cả ba đều được xem xét nhưng không phải lúc nào cũng được sử dụng.

• ✓Ba phương pháp là: So sánh giá bán, Chi phí, và Thu nhập
• ✓Cả ba phương pháp đều được xem xét trong mỗi nhiệm vụ thẩm định hoàn chỉnh
• ✓Không phải lúc nào cả ba cũng được sử dụng, tùy thuộc vào loại bất động sản và thỏa thuận với khách hàng

Các quyền tài sản trong bất động sản được gọi là “Bó quyền”, bao gồm quyền chiếm hữu và sử dụng, bán toàn bộ hoặc một phần, để lại thừa kế, và cho thuê. Nó cũng hàm ý quyền KHÔNG thực hiện bất kỳ hành động nào trong số này. Những quyền này bị giới hạn bởi quyền lực của chính phủ.

• ✓Bó quyền bao gồm: quyền chiếm hữu/sử dụng, bán, để lại thừa kế, và cho thuê
• ✓Các quyền bị giới hạn bởi thuế, quyền trưng thu (eminent domain), quyền cảnh sát (police power), và escheat
• ✓Các quyền tài sản thường được thẩm định theo Giá trị thị trường
• ✓Các thẩm định viên chủ yếu thẩm định quyền sở hữu tuyệt đối (fee simple estate) thay vì giá trị lợi ích từng phần

Thẩm định viên có giấy phép hoặc chứng nhận cung cấp cho khách hàng ý kiến khách quan của bên thứ ba về giá trị, đạt được mà không chịu áp lực hay thành kiến. Thẩm định viên không được để thành phần sắc tộc, tôn giáo hoặc thiểu số trong khu vực lân cận làm giảm tính khách quan của đánh giá. USPAP được thông qua năm 1989 và OREA thực thi các yêu cầu giáo dục thường xuyên.

• ✓Thẩm định viên cung cấp ý kiến khách quan của bên thứ ba về giá trị
• ✓Thẩm định viên không được để thành phần sắc tộc, tôn giáo hoặc thiểu số ảnh hưởng đến việc định giá
• ✓OREA (Office of Real Estate Appraisers) thực thi yêu cầu giáo dục thường xuyên cho thẩm định viên California
• ✓USPAP do Appraisal Foundation ban hành, được thông qua năm 1989

Vào tháng 6 năm 1978, cử tri California đã thông qua Dự luật 13, sửa đổi Hiến pháp Bang nhằm giới hạn thuế tài sản hàng năm tối đa ở mức một phần trăm “giá trị tiền mặt đầy đủ” (giá trị thị trường) tính đến ngày mua hoặc ngày hoàn thành xây dựng, cộng với mức điều chỉnh lạm phát hàng năm tối đa 2% dựa trên CPI.

• ✓Thuế tài sản hàng năm tối đa là 1% của giá trị tiền mặt đầy đủ (giá trị thị trường)
• ✓Mức tăng lạm phát hàng năm được giới hạn ở 2% dựa trên Chỉ số giá tiêu dùng (CPI)
• ✓Tài sản được đánh thuế theo giá trị (ad valorem) tính đến ngày mua hoặc ngày hoàn thành xây dựng mới
• ✓Khoản nợ bổ sung yêu cầu hai phần ba phiếu thuận của cư dân bị ảnh hưởng

Thuế tài sản trở thành quyền cầm giữ vào ngày 1 tháng 1 của năm trước năm tài chính (1 tháng 7 - 30 tháng 6). Thuế được thanh toán thành hai kỳ với ngày đến hạn và ngày quá hạn cụ thể, và việc quá hạn sẽ phát sinh tiền phạt.

• ✓Thuế trở thành quyền cầm giữ vào ngày 1 tháng 1 trước năm tài chính (1 tháng 7-30 tháng 6)
• ✓Kỳ thanh toán thứ nhất đến hạn vào ngày 1 tháng 11, quá hạn sau 5 giờ chiều ngày 10 tháng 12
• ✓Kỳ thanh toán thứ hai đến hạn vào ngày 1 tháng 2, quá hạn sau 5 giờ chiều ngày 10 tháng 4
• ✓Phạt 10% áp dụng cho kỳ thanh toán quá hạn
• ✓Nếu ngày quá hạn rơi vào cuối tuần hoặc ngày lễ, được gia hạn đến ngày làm việc tiếp theo

Việc thông qua Proposition 39 vào năm 2000 cho phép phát hành trái phiếu để sửa chữa, xây dựng hoặc thay thế cơ sở vật chất trường học và lớp học nếu được chấp thuận bởi 55% phiếu bầu địa phương cho các dự án được các trường học, khu học chánh cao đẳng cộng đồng và văn phòng giáo dục quận đánh giá về an toàn, sĩ số lớp học và nhu cầu công nghệ thông tin.

• ✓Proposition 39 (2000) chỉ yêu cầu 55% phiếu bầu địa phương cho trái phiếu cơ sở vật chất trường học
• ✓Áp dụng cho việc sửa chữa, xây dựng hoặc thay thế cơ sở vật chất trường học hoặc lớp học

Tuyên ngôn Quyền của Người nộp thuế tài sản Morgan (Mục 5900 và tiếp theo) và sửa đổi đối với khoản (e) của Mục 408 yêu cầu viên định giá phải cho phép, khi có yêu cầu của người bị đánh thuế hoặc người đại diện, việc kiểm tra và sao chụp các tài liệu bao gồm giấy tờ làm việc của kiểm toán viên liên quan đến thẩm định giá và đánh giá thuế.

• ✓Viên định giá phải cho phép kiểm tra/sao chụp tài liệu đánh giá khi có yêu cầu
• ✓Thông tin về quyền của người nộp thuế có sẵn từ State Board of Equalization, Văn phòng Người bênh vực Quyền của Người nộp thuế

California điều chỉnh việc phân lô đất thông qua hai đạo luật chính: Đạo luật Bản đồ Phân lô (Subdivision Map Act) và Đạo luật Đất đai được Phân lô (Subdivided Lands Law). Mỗi luật phục vụ các mục đích riêng biệt và được quản lý bởi các cơ quan khác nhau.

• ✓Đạo luật Bản đồ Phân lô (Subdivision Map Act) được quy định tại Bộ luật Chính phủ (Government Code), các Mục 66410 và các mục tiếp theo.
• ✓Đạo luật Đất đai được Phân lô (Subdivided Lands Law) được quy định tại Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp (Business and Professions Code), các Mục 11000-11200.
• ✓Đạo luật Bản đồ Phân lô (Subdivision Map Act) điều chỉnh thiết kế vật lý và sự kiểm soát của chính quyền địa phương.
• ✓Đạo luật Đất đai được Phân lô (Subdivided Lands Law) bảo vệ người mua khỏi gian lận trong các giao dịch bán ban đầu.

Subdivision Map Act quy định các điều kiện để phê duyệt bản đồ phân lô và yêu cầu các sắc lệnh phân lô địa phương trao cho chính quyền địa phương quyền kiểm soát trực tiếp đối với các dự án phân lô và các cải tạo bắt buộc.

• ✓Mục tiêu 1: Phối hợp thiết kế phân lô (các lô, đường phố, thoát nước, cống rãnh) với quy hoạch cộng đồng
• ✓Mục tiêu 2: Bảo đảm người phân lô hoàn thành đúng cách các khu vực dành cho mục đích công cộng để chúng không trở thành gánh nặng cho người nộp thuế
• ✓Yêu cầu việc ban hành các sắc lệnh phân lô bởi chính quyền địa phương

Ủy viên Bất động sản quản lý Luật Đất được Phân lô để bảo vệ người mua khỏi gian lận, xuyên tạc, hoặc lừa dối trong lần bán đầu tiên tài sản đã được phân lô thông qua yêu cầu báo cáo công khai.

• ✓Không một khu phân lô nào có thể được chào bán tại California cho đến khi Ủy viên phát hành báo cáo công khai về khu phân lô (có một vài ngoại lệ).
• ✓Ủy viên không phát hành báo cáo công khai cuối cùng cho đến khi người phân lô đáp ứng tất cả các yêu cầu luật định.
• ✓Các yêu cầu bao gồm các thỏa thuận tài chính để bảo đảm hoàn thành các hạng mục cải tạo và chứng minh rằng các lô đất có thể được sử dụng cho mục đích dự kiến.
• ✓Báo cáo công khai bao gồm thông tin quan trọng và các tiết lộ về đợt chào bán.

Hoạt động môi giới bất động sản bao gồm quan hệ đại lý được thực hiện để nhận thù lao, chủ yếu hướng đến việc bán, trao đổi, cho thuê, thuê, tài trợ vốn, hoặc quản lý bất động sản hay một cơ hội kinh doanh. Toàn bộ ngành kinh doanh bất động sản bao gồm sản xuất, tiếp thị và tài trợ vốn cho bất động sản.

• ✓Hoạt động môi giới đòi hỏi phải có quan hệ đại lý được thực hiện để nhận thù lao.
• ✓Các hoạt động môi giới bao gồm bán, trao đổi, cho thuê, thuê, tài trợ vốn, hoặc quản lý bất động sản hay một cơ hội kinh doanh.

Người môi giới thường xuyên làm việc với các chuyên gia khác, bao gồm thẩm định viên, nhân viên khảo sát, kỹ sư, tổ chức tài chính, công ty title, đại lý escrow, kiến trúc sư, nhà thầu, thanh tra kiểm soát côn trùng, cơ quan báo cáo tín dụng, luật sư và kế toán. Người môi giới nên thiết lập và duy trì mối quan hệ làm việc tốt với những chuyên gia này.

• ✓Người môi giới phối hợp với thẩm định viên, nhân viên khảo sát, công ty title, đại lý escrow và luật sư
• ✓Duy trì mối quan hệ làm việc tốt với các đồng nghiệp chuyên môn là điều thiết yếu đối với hoạt động môi giới

Quỹ tín thác là tiền hoặc những thứ có giá trị khác mà người môi giới (broker) hoặc nhân viên bán hàng (salesperson) nhận được thay mặt cho người ủy thác (principal) hoặc bất kỳ người nào khác, được giữ vì lợi ích của người khác khi thực hiện các hành vi đòi hỏi phải có giấy phép bất động sản. Chúng tạo ra trách nhiệm nghĩa vụ ủy thác đối với chủ sở hữu quỹ.

• ✓Quỹ tín thác có thể là tiền mặt hoặc các khoản không phải tiền mặt (séc, giấy nợ cá nhân, giấy chứng nhận quyền sở hữu xe hơi được đưa làm tiền đặt cọc).
• ✓Séc đặt cọc mua hàng là quỹ tín thác bất kể được trả cho broker hay cho công ty escrow/title.
• ✓Việc xử lý không đúng quỹ tín thác là nguyên nhân khiến giấy phép bị thu hồi hoặc đình chỉ.

Người được cấp phép phải phân biệt quỹ tín thác với quỹ phi tín thác vì quỹ tín thác đòi hỏi cách xử lý đặc biệt. Quỹ phi tín thác bao gồm hoa hồng bất động sản, quỹ hoạt động chung, và tiền thuê/tiền đặt cọc từ bất động sản do broker sở hữu.

• ✓Quỹ phi tín thác không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Bất động sản và Quy định của Ủy viên miễn là không bị trộn lẫn với quỹ tín thác
• ✓DRE vẫn có thể điều tra các giao dịch liên quan đến quỹ phi tín thác trong một số trường hợp nhất định

Một số nhà phát triển chuyên chuyển đất thô thành các lô hoàn thiện để người xây dựng mua; nhà phát triển đất thường lắp đặt các cải thiện ngoài khu chính và cơ sở hạ tầng (đường sá và tiện ích). Các nhà phát triển-xây dựng khác lập kế hoạch và hoàn thành toàn bộ khu chia lô từ đất thô qua xây dựng và bán. Nhà phát triển có thể là toàn quốc, khu vực hoặc địa phương. Quan trọng, KHÔNG có yêu cầu cấp phép tiểu bang đối với nhà phát triển hoặc người chia lô.

• ✓Nhà phát triển đất có thể chuyển đất thô thành các lô hoàn thiện và lắp đặt cải thiện ngoài khu (đường sá, tiện ích)
• ✓Nhà phát triển-xây dựng xử lý toàn bộ quá trình từ đất thô đến bán nhà
• ✓Không có yêu cầu cấp phép tiểu bang đối với nhà phát triển hoặc người chia lô

Các nhà phát triển bất động sản tạo ra các khu đất dân cư, thương mại hoặc công nghiệp dưới dạng các phân khu lô đất trống hoặc các phân khu đã hoàn thiện/hoàn thiện một phần. Mục tiêu của họ là cung cấp loại sản phẩm và khoảng giá đáp ứng nhu cầu thị trường.

• ✓Nhà phát triển tạo ra các khu đất dân cư, thương mại hoặc công nghiệp
• ✓Sản phẩm có thể là các phân khu lô đất trống hoặc các phân khu đã hoàn thiện/hoàn thiện một phần
• ✓Mục tiêu của nhà phát triển là khớp loại sản phẩm và khoảng giá với nhu cầu thị trường

Trong kinh doanh, chủ đầu tư thường nắm giữ tồn kho đất thô và sản phẩm bán thành phẩm/thành phẩm trong thời gian dài qua nhiều dự án tách biệt, cả “spec” (để bán) và custom (bán trước). Chủ đầu tư sử dụng vốn cá nhân hoặc đàm phán các khoản vay từ người bán đất, đối tác liên doanh, hoặc tổ chức tài chính, và chịu rủi ro lớn từ những bất định trong quy hoạch đất và đánh giá sai thị trường dẫn đến chậm trễ và thua lỗ do lãi vay, chi phí lưu giữ và chi phí chung.

• ✓Bất động sản “spec” được xây để bán; bất động sản custom được bán trước.
• ✓Chủ đầu tư tài trợ qua vốn cá nhân, người bán đất, đối tác liên doanh, hoặc tổ chức tài chính.
• ✓Chủ đầu tư chịu rủi ro lớn từ bất định quy hoạch và đánh giá sai thị trường gây chậm trễ, lãi vay và chi phí lưu giữ.

Phát triển bất động sản cung cấp một phần hàng tồn kho mà người môi giới sử dụng trong kinh doanh. Giống như các nhà bán lẻ dự trữ sản phẩm, người môi giới dự trữ danh sách niêm yết bất động sản, liên tục thay thế các danh sách đã bán hoặc hết hạn bằng danh sách mới, một số đến từ các nhà phát triển như “nhà ở hoặc lô đất mới”. Các nhà phát triển hoạt động trong một lĩnh vực kinh doanh lớn hơn người môi giới.

• ✓Người môi giới dự trữ danh sách niêm yết làm hàng tồn kho, tương tự nhà bán lẻ dự trữ sản phẩm
• ✓Nhà phát triển cung cấp nhà ở và lô đất mới để trở thành hàng tồn kho của người môi giới
• ✓Nhà phát triển hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh lớn hơn người môi giới

Việc sáp nhập theo luật định giữa giấy phép bất động sản và giấy phép cơ hội kinh doanh diễn ra vào năm 1966. Kể từ đó, phải có giấy phép bất động sản để hành nghề với tư cách đại lý trong việc bán hoặc cho thuê cơ hội kinh doanh. Luật Bất động sản định nghĩa cơ hội kinh doanh là việc bán hoặc cho thuê doanh nghiệp và lợi thế thương mại của một doanh nghiệp hoặc cơ hội kinh doanh hiện hữu.

• ✓Phải có giấy phép bất động sản để bán hoặc cho thuê cơ hội kinh doanh kể từ lần sáp nhập năm 1966
• ✓Cơ hội kinh doanh được định nghĩa là việc bán hoặc cho thuê doanh nghiệp và lợi thế thương mại của một doanh nghiệp hiện hữu
• ✓Việc bán có thể chỉ liên quan đến động sản và thường bao gồm hàng tồn kho, tài sản gắn liền, thỏa thuận không cạnh tranh, chuyển nhượng hợp đồng thuê và lợi thế thương mại

Trong hầu hết các giao dịch cơ hội kinh doanh, người có giấy phép bất động sản hoạt động như một đại lý kép với sự đồng ý được thông báo của cả hai bên chính, tạo ra mối quan hệ tin tưởng với cả người mua và người bán. Người môi giới phải lấy được sự ủy quyền bằng văn bản từ chủ sở hữu tài sản kinh doanh trước khi lấy chữ ký của người mua tiềm năng trên thỏa thuận nguyên nhân mua.

• ✓Người có giấy phép thường hoạt động như đại lý kép với sự đồng ý được thông báo của cả hai bên chính
• ✓Các nhiệm vụ tin tưởng được nợ cho cả người mua và người bán
• ✓Người môi giới phải lấy được sự ủy quyền bằng văn bản từ chủ sở hữu trước khi đảm bảo chữ ký của người mua trên thỏa thuận nguyên nhân mua
• ✓Sự không lấy được sự ủy quyền bằng văn bản là cơ sở để hủy bỏ hoặc tạm đình chỉ theo Mã B&P Mục 10176(j)

Nếu có bất động sản liên quan trong một giao dịch bán cơ hội kinh doanh, đại lý thường coi việc bán doanh nghiệp và việc bán đất/tòa nhà là hai giao dịch riêng biệt và đồng thời với hai escrow đồng thời và có điều kiện.

• ✓Bất động sản trong giao dịch bán doanh nghiệp được xử lý như một giao dịch riêng biệt với giao dịch bán doanh nghiệp
• ✓Hai escrow đồng thời và có điều kiện được sử dụng khi có bất động sản

Lãi đơn được tính bằng cách nhân số tiền gốc (số tiền ghi trên giấy nợ) với lãi suất để có tiền lãi cho một năm. Lãi suất được biểu thị dưới dạng số thập phân với hai vị trí thập phân từ bên phải (ví dụ: .06 = 6%, .09 = 9%).

• ✓Tiền lãi = Tiền gốc × Lãi suất × Thời gian
• ✓Lãi suất là số thập phân với hai vị trí thập phân từ bên phải (.06 = 6%)
• ✓Nhân tiền gốc với lãi suất cho ra tiền lãi cho một năm đầy đủ

Mặc dù một năm có 12 tháng hoặc 365 ngày, con số 365 ngày tạo ra một mẫu số bất tiện. Thực tiễn kinh doanh tiêu chuẩn giả định 12 tháng, mỗi tháng 30 ngày, tổng cộng 360 ngày một năm, để đơn giản hóa các phép tính.

• ✓Giả định 12 tháng, mỗi tháng 30 ngày
• ✓Sử dụng 360 ngày một năm để tính lãi
• ✓Quy ước này tránh các phân số cồng kềnh

Đối với các khoảng thời gian dưới một năm, sử dụng phân số nhỏ hơn 1 (ngày/360). Đối với các khoảng thời gian hơn một năm, sử dụng phân số lớn hơn 1. Ví dụ: lãi trên 4.650 đô la trong 75 ngày ở mức 10% = 4650 × .10 × 75/360 = 96,88 đô la.

• ✓Dùng phân số nhỏ hơn 1 cho thời hạn dưới một năm
• ✓Dùng phân số lớn hơn 1 cho thời hạn hơn một năm
• ✓Đổi tháng thành ngày: 30 ngày mỗi tháng trên cơ sở năm 360 ngày

Bảng lãi suất hiển thị cơ sở $1, $100 hoặc $1,000 cho các mức lãi suất và khoảng thời gian khác nhau. Xác định hệ số từ bảng và nhân với số đơn vị cơ sở (ví dụ: hàng nghìn). Ví dụ: $4,650 = $4.65 trên mỗi $1,000; nhân hệ số với 4.65.

• ✓Bảng sử dụng cơ sở $1, $100 hoặc $1,000
• ✓Cộng các hệ số ngày để đạt tổng số ngày mong muốn
• ✓Nhân tổng hệ số với số đơn vị cơ sở