Exam Construction and Weighting +10California · bất động sản · Tiếng Việt

Vì có sự khác biệt về mức độ và khối lượng kiến thức mà salesperson và broker cần có, các kỳ thi cũng khác nhau về trọng tâm và độ khó. DRE tuân theo hướng dẫn của State Personnel Board và sử dụng các nghiên cứu để định kỳ cập nhật thông số kỹ thuật của bài thi.

• ✓Kỳ thi broker và salesperson khác nhau về trọng tâm và độ khó
• ✓Việc kiểm tra của DRE tuân theo hướng dẫn của State Personnel Board và cơ quan có thẩm quyền về kiểm tra
• ✓Trọng số môn thi chính xác được công bố trong tập sách Instructions to License Applicants

Cơ quan Quản lý Doanh nghiệp Nhỏ (SBA), một cơ quan liên bang, hỗ trợ các doanh nghiệp nhỏ thông qua nhiều chương trình tài chính và tư vấn khác nhau. Cơ quan này đã xây dựng các tiêu chuẩn quy mô điều chỉnh điều kiện vay dựa trên loại hình doanh nghiệp.

• ✓SBA là một cơ quan liên bang hỗ trợ các doanh nghiệp nhỏ bằng các chương trình tài chính và tư vấn
• ✓Các tiêu chuẩn quy mô đủ điều kiện của SBA dựa trên số lượng nhân viên hoặc tổng doanh thu gộp hằng năm tùy theo loại hình doanh nghiệp (sản xuất, bán buôn, bán lẻ, dịch vụ, xây dựng, nông nghiệp)

Ủy viên Đặc trách phải xác minh bằng kỳ thi viết rằng các ứng viên đủ điều kiện. Yêu cầu thi không bao giờ có thể được miễn. Đơn xin dự thi và phí có hiệu lực tối đa hai năm. Không có giới hạn về số lần thi lại. Việc thi đỗ cho phép thí sinh nộp đơn xin giấy phép có thời hạn bốn năm.

• ✓Yêu cầu thi viết không bao giờ có thể được miễn trong bất kỳ trường hợp nào
• ✓Đơn xin dự thi và phí có hiệu lực tối đa hai năm
• ✓Không có giới hạn về số lần thi lại mà một ứng viên có thể tham gia

Thí sinh dự thi salesperson sử dụng mẫu RE 400A; thí sinh dự thi broker sử dụng mẫu RE 400B. Tất cả đơn đăng ký phải được lập trên các mẫu do DRE cung cấp. Đơn xin cấp giấy phép phải bao gồm lệ phí giấy phép hiện hành và bằng chứng về tình trạng hiện diện hợp pháp, và ứng viên phải tuân thủ yêu cầu lấy dấu vân tay.

• ✓Thí sinh dự thi salesperson sử dụng mẫu RE 400A; thí sinh dự thi broker sử dụng mẫu RE 400B
• ✓Đơn xin cấp giấy phép yêu cầu lệ phí giấy phép, bằng chứng về tình trạng hiện diện hợp pháp và dấu vân tay
• ✓Các mẫu đơn phải do DRE cung cấp, có thể lấy trực tuyến, tại các văn phòng DRE hoặc từ Sacramento

Người nộp đơn xin bất kỳ giấy phép bất động sản nào phải nộp một bộ dấu vân tay có thể phân loại được mà DOJ chấp nhận, trừ khi hiện đang được DRE cấp phép hoặc từng có giấy phép đã hết hạn chưa quá hai năm. Dấu vân tay được thực hiện thông qua Chương trình Live Scan của DOJ bằng mẫu RE 237. Lệ phí $51.00 trả cho DRE bao gồm việc xử lý của DOJ.

• ✓Phải nộp dấu vân tay có thể phân loại trừ khi hiện đang được cấp phép hoặc giấy phép đã hết hạn chưa quá hai năm
• ✓Dấu vân tay được nộp thông qua Chương trình Live Scan của DOJ bằng mẫu RE 237
• ✓Cần lệ phí $51.00 trả cho DRE để xử lý dấu vân tay thông qua DOJ

Trong vòng 90 ngày sau khi cấp phép, Ủy viên có thể đình chỉ giấy phép của bất kỳ người nào mà không cần điều trần nếu người đó đã có được giấy phép bằng gian lận, xuyên tạc, hoặc lừa dối, hoặc đã đưa ra bất kỳ tuyên bố sai lệch trọng yếu nào về sự kiện trong đơn đăng ký (Mục 10177.1).

• ✓Trong vòng 90 ngày sau khi cấp phép, Ủy viên có thể đình chỉ mà không cần điều trần
• ✓Các căn cứ là gian lận, xuyên tạc, lừa dối, hoặc tuyên bố sai lệch trọng yếu về sự kiện trong đơn đăng ký

Tất cả ứng viên xin giấy phép phải nộp bằng chứng về hiện diện hợp pháp tại Hoa Kỳ (giấy khai sinh, thẻ thường trú nhân, v.v.) một lần cùng với Mẫu Quyền lợi Công cộng (RE 205). Giấy phép môi giới và nhân viên bán hàng ban đầu được cấp trong bốn năm và có thể được gia hạn mỗi bốn năm với giáo dục thường xuyên.

• ✓Bằng chứng về hiện diện hợp pháp chỉ phải được nộp một lần cùng với Mẫu Quyền lợi Công cộng (RE 205)
• ✓Giấy phép môi giới và nhân viên bán hàng ban đầu được cấp trong thời hạn bốn năm
• ✓Giấy phép bị thu hồi, bị từ chối hoặc bị đình chỉ theo Mục 17520 của Bộ luật Gia đình thì không được gia hạn

Bao gồm luật, định nghĩa và bản chất của các quan hệ đại lý, các loại hình đại lý và người đại lý, việc hình thành quan hệ đại lý và các thỏa thuận đại lý, trách nhiệm của người đại lý đối với người bán/người mua với tư cách là người ủy thác (principal), việc công bố quan hệ đại lý, công bố việc hành động với tư cách người ủy thác hoặc lợi ích khác, chấm dứt quan hệ đại lý, và hoa hồng và phí.

• ✓Công bố quan hệ đại lý và công bố việc hành động với tư cách người ủy thác là những chủ đề bắt buộc
• ✓Việc hình thành và chấm dứt quan hệ đại lý được kiểm tra trong kỳ thi
• ✓Trách nhiệm của người đại lý đối với người ủy thác bao gồm các nghĩa vụ ủy thác (fiduciary duties)

Bao gồm các khái niệm chung, các loại khoản vay, nguồn tài trợ, giao dịch với người cho vay, các chương trình của chính phủ, thế chấp/deed of trust/giấy hẹn trả nợ, luật tài chính/tín dụng và môi giới khoản vay.

• ✓Bao gồm các chương trình cho vay của chính phủ như FHA và VA
• ✓Bao gồm luật tài chính và tín dụng như Truth-in-Lending
• ✓Bao gồm thế chấp, deed of trust và giấy hẹn trả nợ

Bao gồm quản lý tài khoản tín thác, luật nhà ở công bằng, sự thật trong quảng cáo, lưu trữ hồ sơ, giám sát đại lý, các hoạt động được phép của trợ lý bán hàng chưa có giấy phép, thẩm quyền và biện pháp kỷ luật của DRE, cấp phép và giáo dục thường xuyên, Quỹ Phục hồi Bất động sản California, đạo đức chung, công nghệ, quản lý bất động sản/quyền của chủ nhà và người thuê, bất động sản thương mại/thu nhập, các lĩnh vực chuyên biệt, Tuyên bố Tiết lộ Chuyển nhượng, Tuyên bố Tiết lộ Nguy cơ Tự nhiên, các sự kiện trọng yếu và nhu cầu kiểm tra.

• ✓Bao gồm Tuyên bố Tiết lộ Chuyển nhượng và Tuyên bố Tiết lộ Nguy cơ Tự nhiên
• ✓Bao gồm quản lý tài khoản tín thác và tuân thủ luật nhà ở công bằng
• ✓Bao gồm thẩm quyền của DRE, các biện pháp kỷ luật và Quỹ Phục hồi

Bao gồm các khái niệm hợp đồng chung, thỏa thuận niêm yết, thỏa thuận người mua/môi giới, đề nghị/hợp đồng mua bán, đề nghị đối ứng/nhiều đề nghị đối ứng, hợp đồng thuê, thỏa thuận, và kỳ phiếu/chứng khoán.

• ✓Bao gồm thỏa thuận niêm yết và thỏa thuận người mua/môi giới
• ✓Bao gồm đề nghị, hợp đồng mua bán và đề nghị đối ứng
• ✓Bao gồm hợp đồng thuê và kỳ phiếu

Bao gồm các loại bất động sản, đặc điểm bất động sản, các hạn chế quyền sở hữu (encumbrances), các hình thức sở hữu, mô tả bất động sản, quyền của chính phủ đối với đất đai, các biện pháp kiểm soát công cộng, các mối nguy và quy định về môi trường, các biện pháp kiểm soát tư nhân, quyền về nước, và các loại đất đặc biệt.

• ✓Bao gồm quyền của chính phủ đối với đất như quyền trưng dụng (eminent domain), quyền cưỡng chế (police power), quyền đánh thuế và quyền sung công tài sản vô chủ (escheat)
• ✓Bao gồm cả kiểm soát công cộng (zoning) và kiểm soát tư nhân (deed restrictions)
• ✓Bao gồm các hạn chế quyền sở hữu (encumbrances), quyền về nước và các mối nguy về môi trường

Bao gồm giá trị và các phương pháp ước tính giá trị, bao gồm phương pháp so sánh, chi phí và thu nhập để thẩm định giá.

• ✓Thí sinh phải biết các phương pháp ước tính giá trị
• ✓Thí sinh phải hiểu các khái niệm về giá trị trong bất động sản

Bao gồm bảo hiểm quyền sở hữu, chứng thư, escrow, báo cáo, các khía cạnh thuế và các quy trình đặc biệt liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

• ✓Bao gồm bảo hiểm quyền sở hữu và các loại chứng thư khác nhau
• ✓Bao gồm các thủ tục escrow và các báo cáo bắt buộc
• ✓Bao gồm các khía cạnh thuế của các giao dịch bất động sản

Các thuật ngữ REALTOR, REALTORS và REALTOR-ASSOCIATE, cùng logo REALTOR, là các nhãn hiệu tập thể về tư cách thành viên do NAR sở hữu. Chỉ thông qua tư cách thành viên NAR mới được cấp quyền sử dụng thuật ngữ REALTOR. REALTOR là người hành nghề bất động sản, là thành viên của hiệp hội địa phương và tiểu bang, và do đó là thành viên NAR, phải tuân theo các quy tắc của NAR và tuân thủ các tiêu chuẩn hành xử của NAR.

• ✓Các nhãn hiệu REALTOR là nhãn hiệu tập thể về tư cách thành viên do NAR sở hữu
• ✓Chỉ tư cách thành viên NAR mới cấp quyền sử dụng thuật ngữ REALTOR
• ✓Một REALTOR phải là thành viên của các hiệp hội địa phương, tiểu bang và quốc gia
• ✓Không phải tất cả người có giấy phép đều là REALTOR; thuật ngữ này chỉ áp dụng cho thành viên

Theo Mục 10140.6 của Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp California, người được cấp phép hành nghề bất động sản phải thể hiện trong quảng cáo rằng họ đang thực hiện các hành vi cần có giấy phép. Các danh xưng phù hợp bao gồm agent, broker, REALTOR, và loan correspondent (hoặc các từ viết tắt như bro., agt.). Chỉ các hiệp hội địa phương trực thuộc NAR mới được nhận diện là Associations/Boards of REALTORS.

• ✓Mục 10140.6 của Bộ luật B&P yêu cầu quảng cáo phải thể hiện tình trạng được cấp phép
• ✓Các danh xưng được chấp nhận: agent, broker, REALTOR, loan correspondent (hoặc bro., agt.)
• ✓Người được cấp phép sử dụng REALTOR phải viết đầy đủ từ này theo hướng dẫn nhãn hiệu của N.A.R.
• ✓Chỉ các ban/hội đồng trực thuộc NAR mới được tự gọi mình là Hiệp hội/Ban của REALTORS

Các đạo luật về ghi nhận khuyến khích việc ghi nhận kịp thời và cấm sử dụng học thuyết thông báo suy đoán để hỗ trợ cho hành vi gian lận đã được chứng minh; luật chỉ bảo vệ những bên vô tội. Các khoản thế chấp mua tài sản/chứng thư tín thác mua tài sản có quyền ưu tiên hơn các quyền cầm giữ khác được tạo ra đối với người mua (Bộ luật Dân sự 2898). Không phải mọi quyền cầm giữ đều được xếp hạng theo ngày ghi nhận—thông báo thực tế có thể đánh bại một quyền cầm giữ có ngày sau nhưng được ghi nhận trước.

• ✓Các đạo luật ghi nhận chỉ bảo vệ những bên vô tội, không bảo vệ hành vi gian lận đã được chứng minh
• ✓Các khoản thế chấp mua tài sản có quyền ưu tiên hơn tất cả các quyền cầm giữ khác đối với người mua (Bộ luật Dân sự 2898)
• ✓Một quyền cầm giữ được ghi nhận trước sẽ mất quyền ưu tiên nếu bên đó có thông báo thực tế về quyền cầm giữ trước đó trước khi ghi nhận

Luật California coi thế chấp (mortgage) và chứng thư ủy thác (deed of trust) là những tương đương chức năng. Những khác biệt lịch sử (lý thuyết quyền cầm giữ so với quyền sở hữu hợp pháp; việc sử dụng người được ủy thác bên thứ ba) đã được bãi bỏ vào năm 1986 bởi Bộ luật Dân sự California Mục 2920. Tất cả quyền cầm giữ (lien) đều là gánh nặng (encumbrance), nhưng không phải tất cả gánh nặng đều là quyền cầm giữ.

• ✓Thế chấp và chứng thư ủy thác là những tương đương chức năng ở California (Bộ luật Dân sự California 2920)
• ✓Tất cả quyền cầm giữ đều là gánh nặng, nhưng không phải tất cả gánh nặng đều là quyền cầm giữ (ví dụ: quyền sử dụng đất easement)
• ✓Chứng thư ủy thác sử dụng người được ủy thác bên thứ ba; thế chấp cổ điển thì không

Quyền cầm giữ của nhà thầu có hiệu lực hồi tố về thời điểm bắt đầu công việc nói chung. Quyền cầm giữ thuế và đánh giá cao hơn bất kỳ mortgage/deed of trust nào bất kể ngày ghi nhận. Người có quyền ưu tiên có thể từ bỏ quyền đó thông qua thỏa thuận xếp hạng dưới (subordination agreement) (ví dụ: khoản vay người bán mang lại được xếp dưới khoản vay xây dựng).

• ✓Quyền cầm giữ thuế bất động sản và đánh giá có quyền ưu tiên trên tất cả các quyền cầm giữ khác bất kể ngày ghi nhận (Rev. & Tax. Code 2192.1)
• ✓Quyền cầm giữ của nhà thầu có hiệu lực hồi tố về thời điểm bắt đầu công việc cải tạo (Civil Code 3134)
• ✓Thỏa thuận xếp hạng dưới cho phép chủ nợ có quyền cầm giữ cấp cao từ bỏ quyền ưu tiên để nhường cho quyền cầm giữ cấp thấp hơn; các yêu cầu công bố theo luật định áp dụng cho các khoản vay từ $25,000 trở xuống (Civil Code 2953.1 et seq.)

Khi một senior deed of trust buộc người cho vay phải thực hiện các future advance (ví dụ: các khoản thanh toán tiến độ của construction loan), những “obligatory advance” đó có cùng mức ưu tiên như khoản vay ban đầu bất kể các intervening lien. Các “optional advance” có mức ưu tiên tính từ thời điểm được thực hiện, trừ khi người cho vay không có thông báo về các intervening lien. Các khoản ứng trước HELOC nói chung là tùy chọn (Civil Code 2884).

• ✓Các obligatory advance giữ nguyên mức ưu tiên cấp cao bất kể các intervening lien (Civil Code 2884)
• ✓Các optional advance chỉ được ưu tiên kể từ thời điểm khoản ứng trước được thực hiện, nếu không có thông báo về các intervening lien
• ✓Các khoản ứng trước HELOC nói chung là các “optional” advance

Sự đồng thuận lẫn nhau được chứng minh bằng đề nghị và chấp nhận. Đề nghị phải được thông báo cho bên được đề nghị và thể hiện ý định giao kết hợp đồng. Các bên bị ràng buộc bởi những ý định thể hiện ra bên ngoài, rõ ràng, không phải những ý định bí mật. Sự chấp thuận phải chân thực và tự nguyện; nếu bị che khuất bởi gian lận hoặc sai lầm, nó có thể bị vô hiệu hóa.

• ✓Đề nghị phải được thông báo cho bên được đề nghị và thể hiện ý định giao kết hợp đồng
• ✓Các bên bị ràng buộc bởi những ý định thể hiện ra bên ngoài, không phải những ý định bí mật
• ✓Không cần có sự gặp gỡ ý chí thực sự, chỉ cần ý định rõ ràng

Đề nghị phải xác định và chắc chắn; các hành vi chính xác phải có thể xác định rõ ràng. Tòa án không thể lập hợp đồng thay cho các bên. Đề nghị phải không mang tính hư ảo và ràng buộc bên đề nghị khi được chấp nhận. Các điều khoản dự phòng khoản vay phải nêu rõ số tiền, lãi suất, các khoản trả hàng tháng, bảo đảm, loại (FHA/VA/thông thường), nỗ lực tốt nhất của người mua và sự hợp tác của người bán.

• ✓Các điều khoản phải xác định và chắc chắn để có thể thi hành
• ✓Đề nghị phải không mang tính hư ảo và ràng buộc bên đề nghị khi được chấp nhận
• ✓Các điều khoản dự phòng khoản vay phải nêu rõ số tiền vay, lãi suất, các khoản thanh toán và loại

Một đề nghị chấm dứt do: (1) hết thời hạn; (2) thông báo việc thu hồi trước khi chấp nhận (trừ khi đã trả tiền cho một quyền chọn); (3) bên được đề nghị không thực hiện một điều kiện hoặc chấp nhận có điều kiện (đề nghị đối ứng); (4) bên được đề nghị từ chối; và (5) cái chết hoặc tình trạng mất trí của bên đề nghị hoặc bên được đề nghị.

• ✓Đề nghị chấm dứt do hết thời hạn, thu hồi, điều kiện không được đáp ứng/đề nghị đối ứng, từ chối, hoặc chết/mất trí
• ✓Đề nghị đối ứng chấm dứt và hủy bỏ đề nghị ban đầu
• ✓Việc thu hồi có hiệu lực bất cứ lúc nào trước khi chấp nhận trừ khi đã trả tiền cho một quyền chọn
• ✓Quyền chọn đã trả tiền buộc bên đề nghị phải giữ đề nghị luôn mở

Chấp nhận phải do bên được đề nghị thực hiện với hiểu biết về đề nghị, phải tuyệt đối và vô điều kiện, và phải được thông báo. Một sửa đổi trọng yếu trở thành đề nghị đối ứng. Im lặng nói chung không phải là chấp nhận. Việc chấp nhận theo cách thức đã quy định sẽ chi phối; nếu không, bất kỳ phương thức hợp lý nào đều có hiệu lực. Hợp đồng được hình thành khi chấp nhận được đưa vào quá trình truyền gửi, ngay cả khi bị thất lạc.

• ✓Chấp nhận phải tuyệt đối và vô điều kiện; thay đổi trọng yếu là đề nghị đối ứng
• ✓Chỉ bên được đề nghị có hiểu biết mới có thể chấp nhận
• ✓Hợp đồng hình thành khi chấp nhận được đưa vào quá trình truyền gửi (quy tắc hộp thư)
• ✓Im lặng nói chung không phải là chấp nhận

Sự ưng thuận chân thật có thể bị vô hiệu bởi gian lận, nhầm lẫn, đe dọa, cưỡng ép, hoặc ảnh hưởng bất chính. Nếu có các yếu tố này, hợp đồng có thể bị hủy bỏ và bên đó có thể yêu cầu hủy hợp đồng, bồi thường thiệt hại bằng tiền, hoặc sửa đổi hợp đồng.

• ✓Các trở ngại đối với sự ưng thuận chân thật: gian lận, nhầm lẫn, đe dọa, cưỡng ép, ảnh hưởng bất chính
• ✓Các biện pháp khắc phục bao gồm hủy hợp đồng, bồi thường thiệt hại, hoặc sửa đổi hợp đồng

Gian lận thực tế (Bộ luật Dân sự California, Điều 1572) bao gồm: gợi ý một sự kiện mà mình không tin là đúng; tuyên bố khẳng định không được thông tin bảo đảm; che giấu sự thật; lời hứa đưa ra mà không có ý định thực hiện; hoặc bất kỳ hành vi nào khác nhằm lừa dối. Gian lận suy đoán là vi phạm nghĩa vụ để thu lợi bằng cách gây nhầm lẫn cho người khác, mà không có ý đồ lừa dối. Gian lận trong việc dụ dỗ giao kết (fraud in the inducement) làm hợp đồng có thể bị hủy bỏ; gian lận ngay từ lúc hình thành hoặc thực hiện (inception/execution) làm hợp đồng vô hiệu.

• ✓Điều 1572 Bộ luật Dân sự liệt kê năm hành vi cấu thành gian lận thực tế
• ✓Gian lận trong việc dụ dỗ giao kết làm hợp đồng có thể bị hủy bỏ; gian lận ngay từ lúc hình thành làm hợp đồng vô hiệu
• ✓Điều khoản từ bỏ tuyên bố (no-representations waiver) không được xem xét khi có gian lận trong việc dụ dỗ giao kết
• ✓Trình bày sai do sơ suất là một loại gian lận

Hợp đồng phải có mô tả bất động sản hoặc đặc điểm riêng để có thể xác định chính xác. Việc tham chiếu đến số đơn bảo hiểm của công ty bảo hiểm quyền sở hữu là được chấp nhận. Chứng cứ miệng có thể nhận dạng một mô tả nhưng không thể cung cấp mô tả còn thiếu hoặc quá không chắc chắn.

• ✓Hợp đồng phải có mô tả đầy đủ để nhận dạng bất động sản
• ✓Chứng cứ miệng có thể nhận dạng nhưng không thể cung cấp mô tả còn thiếu
• ✓Địa chỉ đường phố thường là đủ trừ khi người bán sở hữu các lô đất liền kề hoặc nhiều tòa nhà

Sự nhầm lẫn của cả hai bên về danh tính của đối tượng hợp đồng làm hợp đồng vô hiệu. Một sự nhầm lẫn trọng yếu về một sự kiện quan trọng có thể làm cho hợp đồng có thể bị hủy bỏ. Lỗi về sự kiện là sự không biết hoặc quên một sự kiện quan trọng không phải do sự cẩu thả trong nghĩa vụ pháp lý. Lỗi về pháp luật phát sinh từ việc tất cả các bên hiểu sai luật.

• ✓Nhầm lẫn song phương về danh tính đối tượng hợp đồng có nghĩa là không có hợp đồng.
• ✓Sự nhầm lẫn trọng yếu về một sự kiện quan trọng có thể khiến hợp đồng có thể bị hủy bỏ.
• ✓Chỉ đơn thuần không đọc thỏa thuận là sự cẩu thả nghiêm trọng khiến không được hưởng biện pháp khắc phục.

Cưỡng ép (duress) bao gồm việc giam giữ trái pháp luật hoặc tước đoạt ý chí tự do (kể cả cưỡng ép kinh tế). Đe dọa (menace) là lời đe dọa sẽ thực hiện hành vi cưỡng ép hoặc gây thương tích bạo lực. Ảnh hưởng không chính đáng (undue influence) là việc lợi dụng không công bằng của một người có sự tín nhiệm hoặc quyền lực, thường trong các mối quan hệ tin cậy (người được ủy thác/người thụ hưởng, broker/principal, luật sư/khách hàng, v.v.).

• ✓Cưỡng ép, đe dọa và ảnh hưởng không chính đáng tước đoạt ý chí tự do của nạn nhân và làm cho hợp đồng có thể bị hủy bỏ (voidable)
• ✓Ảnh hưởng không chính đáng thường xảy ra trong các mối quan hệ tin cậy như broker và principal
• ✓Đe dọa là lời đe dọa sẽ thực hiện hành vi cưỡng ép hoặc gây thương tích bạo lực trái pháp luật

Khi được lập, giao và chấp nhận đúng cách, một chứng thư sẽ chuyển quyền sở hữu từ người chuyển nhượng (grantor) sang người nhận chuyển nhượng (grantee). Việc chuyển nhượng có thể tự nguyện hoặc không tự nguyện do hành vi pháp luật như bán đấu giá phát mại. Bảy yếu tố thiết yếu phải được đáp ứng để một chứng thư hợp lệ, và điều khoản habendum (“to have and to hold”), nhân chứng, và con dấu KHÔNG bắt buộc.

• ✓Chứng thư phải được lập bằng văn bản với các bên được mô tả đúng cách.
• ✓Các bên phải có năng lực chuyển nhượng và có khả năng nhận chuyển nhượng.
• ✓Tài sản phải được mô tả để phân biệt với các thửa đất khác.
• ✓Phải có điều khoản chuyển nhượng (granting clause) với các từ ngữ chuyển nhượng có hiệu lực.
• ✓Chứng thư phải được người chuyển nhượng ký và phải được giao và chấp nhận.
• ✓Điều khoản habendum, nhân chứng, con dấu, và ngày tháng KHÔNG bắt buộc để có tính hợp lệ.

Chứng thư thường được lập để đổi lấy đối giá, nhưng đối giá không thiết yếu cho một chuyển nhượng hợp lệ và không cần được nêu trong chứng thư. Tuy nhiên, việc thiếu đối giá có thể ảnh hưởng đến quyền của người nhận chuyển nhượng đối với bên thứ ba vì các đạo luật đăng ký bảo vệ người mua ngay tình. Việc chuyển nhượng không có đối giá do người chuyển nhượng mất khả năng thanh toán là gian lận đối với các chủ nợ và có thể bị hủy bỏ.

• ✓Đối giá không thiết yếu cho việc chuyển nhượng bằng chứng thư hợp lệ
• ✓Việc chuyển nhượng không có đối giá do người chuyển nhượng mất khả năng thanh toán là gian lận đối với các chủ nợ
• ✓Các đạo luật đăng ký nhằm bảo vệ người mua ngay tình

Trong một escrow bán bất động sản, những bên chính bao gồm người mua, người bán, và nếu có thể là các nhà cho vay (nếu áp dụng) cấp khoản vay mua hàng. Những bên chính là những người thực hiện và tuân theo các hướng dẫn escrow và thực hiện các bàn giao có điều kiện. Các nhà cho vay là những bên chính vì họ cung cấp hướng dẫn bằng văn bản cộng với các công cụ tạo thế chấp và các tài liệu vay. Không phải tất cả các bên liên quan đều là những bên chính. Những bên không chính (những bên mà không có trách vụ fiduciary) bao gồm những người khiếu nại về quyền sở hữu, những người yêu cầu thanh toán, và những người gửi báo cáo/thanh tra; với những người này, người giữ escrow hoạt động như người giám sát chỉ có trách vụ lương thiện và tiêu chuẩn chăm sóc thích hợp.

• ✓Những bên chính bao gồm người mua, người bán, và các nhà cho vay (nếu áp dụng) cấp khoản vay mua hàng
• ✓Những bên chính là những người thực hiện và tuân theo các hướng dẫn escrow và thực hiện các bàn giao có điều kiện
• ✓Với những bên không chính, người giữ escrow hoạt động như người giám sát chỉ có trách vụ lương thiện và tiêu chuẩn chăm sóc thích hợp, không phải trách vụ fiduciary

Hợp đồng thuê từ một năm trở xuống có thể được lập bằng lời nói, nhưng mọi hợp đồng thuê đều nên được lập thành văn bản. Statute of Frauds của California yêu cầu hợp đồng thuê phải được lập thành văn bản nếu có thời hạn dài hơn một năm, HOẶC có thời hạn dưới một năm nhưng hết hạn hơn một năm sau khi đạt được thỏa thuận. Ví dụ: hợp đồng thuê 10 tháng bắt đầu 3 tháng sau khi thỏa thuận (thời hạn 13 tháng) phải được lập thành văn bản.

• ✓Hợp đồng thuê dài hơn một năm phải được lập thành văn bản
• ✓Hợp đồng thuê dưới một năm nhưng hết hạn hơn một năm sau khi thỏa thuận phải được lập thành văn bản
• ✓Hợp đồng thuê từ một năm trở xuống có thể được lập bằng lời nói

Các hợp đồng thuê không bằng văn bản dài hơn một năm, hoặc hết hạn sau hơn một năm kể từ khi thỏa thuận, là không thể thực thi. Nếu người thuê vào chiếm hữu theo một hợp đồng thuê không thể thực thi, người thuê trở thành người thuê tùy ý.

• ✓Các hợp đồng thuê dài hạn không bằng văn bản vi phạm Statute of Frauds là không thể thực thi
• ✓Người thuê vào theo một hợp đồng thuê không thể thực thi trở thành người thuê tùy ý

Một quan hệ đại lý có thể được hình thành bằng thỏa thuận (đại lý thực tế), bằng phê chuẩn, bằng estoppel, hoặc bằng hành vi của các bên (đại lý bề ngoài/ngầm hiểu). Người môi giới với tư cách là đại lý đặc biệt thường được hình thành bằng thỏa thuận rõ ràng.

• ✓Đại lý thực tế được hình thành bằng thỏa thuận rõ ràng (Bộ luật Dân sự § 2299)
• ✓Nghĩa vụ hiểu rõ quan hệ đại lý đang được thiết lập được đặt chủ yếu lên người môi giới
• ✓Đại lý cũng có thể phát sinh bằng phê chuẩn, estoppel, hoặc hành vi (đại lý bề ngoài/ngầm hiểu)

Thỏa thuận đại lý phải được lập thành văn bản để người đại lý có thể thực thi khiếu nại hoa hồng theo lý thuyết vi phạm hợp đồng. Điều này áp dụng cho các hợp đồng niêm yết và các thỏa thuận đại lý khác. Ngay cả các nhà môi giới khoản vay cũng nên có thỏa thuận bằng văn bản.

• ✓Bộ luật Dân sự § 1624(d) và Phillippe v. Shapell Industries: cần có thỏa thuận bằng văn bản đã ký để thu hồi hoa hồng
• ✓Mọi gia hạn và sửa đổi cũng phải bằng văn bản để có thể được thực thi
• ✓Nếu không có thỏa thuận thù lao bằng văn bản, nhà môi giới nói chung không thể thu hồi bất kể dịch vụ đã thực hiện

Một broker chỉ được thuê hoặc trả thù lao cho các broker hoặc salesperson có giấy phép được cấp dưới quyền broker đó. Một salesperson chỉ có thể được trả tiền bởi broker mà mình được cấp phép. Việc trả tiền cho người không có giấy phép cho các hành vi cần giấy phép là bất hợp pháp, nhưng các khoản rebate cho một principal được phép nếu có tiết lộ.

• ✓B&P Code § 10137: bất hợp pháp khi trả thù lao cho người không có giấy phép cho các hành vi yêu cầu giấy phép
• ✓Một broker có thể trả hoa hồng cho một broker ngoài tiểu bang
• ✓Khoản rebate hoa hồng cho người mua phải được tiết lộ cho người bán đã trả hoa hồng (B&P §§ 10138, 10139, 10139.5)

Một hợp đồng niêm yết hợp lệ phải bao gồm các điều khoản thiết yếu cụ thể. Các niêm yết bất động sản nhà ở do chủ sở hữu tự ở phải ghi rõ rằng hoa hồng có thể thương lượng và không do luật quy định, bằng chữ in đậm cỡ mười điểm.

• ✓Các điều khoản thiết yếu: tên các bên, nhận dạng tài sản, các điều khoản/điều kiện bán/cho thuê/cho vay, số tiền hoa hồng, ngày hết hạn và chữ ký
• ✓Niêm yết nhà ở do chủ sở hữu tự ở phải có tuyên bố in đậm cỡ mười điểm rằng hoa hồng có thể thương lượng
• ✓Tuyên bố hoa hồng có thể thương lượng được khuyến nghị trong tất cả các giao dịch thù lao được cấp phép

Bốn loại niêm yết chính là open, exclusive agency, exclusive right to sell, và net listing. Multiple listing không phải là một thỏa thuận niêm yết mà là một cơ chế phổ biến thông tin. Các niêm yết độc quyền phải có ngày chấm dứt xác định.

• ✓Open listing: chủ sở hữu có thể thu hồi, tự bán, hoặc niêm yết với người khác; việc chủ sở hữu tự bán làm mất quyền hưởng hoa hồng
• ✓Exclusive agency: chủ sở hữu có thể tự bán và làm mất quyền hưởng hoa hồng, nhưng không được dùng môi giới khác
• ✓Exclusive right to sell: môi giới được hưởng hoa hồng bất kể ai bán trong thời hạn niêm yết
• ✓Các niêm yết độc quyền phải có ngày chấm dứt xác định (B&P § 10176(f))
• ✓Net listing: hoa hồng của môi giới là mọi khoản tiền nhận được vượt quá giá bán ròng của người bán

Một broker không có thỏa thuận hoa hồng bằng văn bản có thể thu hồi theo lý thuyết tort về hành vi cố ý can thiệp vào lợi thế kinh tế tiềm năng, như trong Buckaloo v. Johnson, nơi người bán và người mua thông đồng để tránh trả hoa hồng cho broker là nguyên nhân mang lại giao dịch (procuring cause).

• ✓Buckaloo v. Johnson (1975): lý thuyết tort về can thiệp vào lợi thế kinh tế có thể hỗ trợ yêu cầu đòi hoa hồng
• ✓Yêu cầu theo tort vẫn tồn tại ngay cả khi thỏa thuận hoa hồng bằng lời nói thất bại theo Statute of Frauds
• ✓Các broker vẫn được khuyến nghị có được các thỏa thuận thù lao bằng văn bản

Đôi khi broker phải chứng minh rằng mình là procuring cause — nguyên nhân khởi nguồn cho một chuỗi sự kiện liên tục dẫn đến việc hoàn thành mục đích của quan hệ đại lý. Điều này quan trọng với các broker hợp tác hoặc open listing.

• ✓Procuring cause = nguyên nhân khởi động một chuỗi sự kiện không bị gián đoạn dẫn đến việc bán (Pass v. Industrial Asphalt).
• ✓Một broker giới thiệu các bên mà sau đó họ tự lập thỏa thuận riêng thì có thể vẫn là procuring cause.
• ✓Việc chứng minh procuring cause có thể khó thực hiện trên thực tế.

Trong các giao dịch khoản vay Sheltered do các broker thu xếp theo Điều 7 của B&P Code, thẩm quyền độc quyền để mời gọi người cho vay nhằm thu xếp một khoản vay bị giới hạn trong 45 ngày.

• ✓B&P Code § 10243: thẩm quyền độc quyền để mời gọi người cho vay bị giới hạn trong 45 ngày
• ✓Áp dụng cho các khoản vay theo Điều 7 bắt đầu từ B&P § 10240

MLS phân phối thông tin niêm yết cho những người tham gia. Việc nộp một niêm yết có thể được chấp nhận tại tòa án trong một khiếu nại về trình bày sai. Một broker hợp tác trở thành đại lý phụ của người bán trừ khi quan hệ đại lý được phân tách bằng văn bản và giới hạn broker chỉ là đại lý của người mua.

• ✓Thông tin hồ sơ MLS có thể được chấp nhận làm trình bày sai tại tòa án
• ✓Broker hợp tác trở thành đại lý phụ của người bán trừ khi được phân tách bằng văn bản (Bộ luật Dân sự §§ 2079, 2349, 2350, 2351)
• ✓Các quy tắc MLS hiện đại dẫn đến đề nghị đơn phương về thù lao, không phải quan hệ đại lý phụ tự động

Đối giá không cần thiết để tạo lập quan hệ đại diện; người đại diện không thù lao vẫn phải tuân theo các tiêu chuẩn của đại diện. Người đại diện không thù lao không cần giấy phép, nhưng giấy phép được yêu cầu bất cứ khi nào có kỳ vọng về thù lao.

• ✓Người đại diện không thù lao vẫn phải chịu các tiêu chuẩn tín thác nhưng không cần giấy phép
• ✓Giấy phép được yêu cầu khi có bất kỳ kỳ vọng nào về thù lao (B&P § 10131 et seq.)
• ✓Thù lao được xem xét theo nghĩa rộng, bao gồm lợi ích từ liên doanh hoặc chi phí chung được chia sẻ (Stickel v. Harris)

Một thỏa thuận đơn phương (ví dụ: open listing) có một lời hứa thúc đẩy việc thực hiện, trong đó bên kia có thể hành động hoặc không. Một thỏa thuận song phương (ví dụ: exclusive right to sell) bao gồm việc trao đổi các lời hứa.

• ✓Open listing là đơn phương: broker không có nghĩa vụ thực hiện
• ✓Exclusive right to sell là song phương: broker có nghĩa vụ rõ ràng hoặc ngụ ý phải sử dụng sự siêng năng và nỗ lực tốt nhất
• ✓Thỏa thuận bằng văn bản là thiết yếu để thù lao có thể được thực thi (Civil Code § 1624(a)(3); Phillippe)

Người môi giới hành động với tư cách người môi giới thế chấp khi chào mời/thương lượng các khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản. Họ là đại lý và người có nghĩa vụ tín thác của người vay và/hoặc người cho vay. Việc hành động cho cả hai bên giao đại lý khiến họ trở thành đại lý kép. Các quan hệ đại lý phải được công bố và có sự đồng ý bằng văn bản.

• ✓Người môi giới thế chấp nói chung phải là đại lý và người có nghĩa vụ tín thác của ít nhất một bên giao đại lý (không chỉ là bên trung gian thuần túy)
• ✓Người môi giới thế chấp phải đặt lợi ích kinh tế của người vay lên trên lợi ích của chính họ
• ✓Các quan hệ đại lý phải được công bố và có sự đồng ý bằng văn bản trước khi hành động (B&P § 10176(d))
• ✓Các khoản vay thế chấp nhà ở = tín dụng tiêu dùng được bảo đảm bằng 1-4 đơn vị nhà ở (Civil Code § 2923.1(b)(4))