Listing Agreement - No Deposit Receipt Contract: When Agency Is Executed +8California · bất động sản · Tiếng Việt

Người môi giới được hưởng hoa hồng khi, trong thời hạn của hợp đồng, người môi giới hoàn thành các điều khoản của quan hệ đại lý. Người mua phải sẵn sàng, sẵn lòng và có khả năng theo các điều khoản của chủ sở hữu, chỉ được thể hiện bằng một đề nghị mua thực tế. Việc chỉ đưa một khách hàng tiềm năng đến với bất động sản, hoặc mở các cuộc thương lượng mà không dẫn đến một đề nghị, không cho người môi giới quyền hưởng hoa hồng, ngay cả khi sau đó chủ sở hữu bán cho chính người đó theo các điều khoản ban đầu. Nghĩa vụ của người môi giới là đạt được sự thống nhất ý chí giữa người mua và người bán về giá cả và các điều khoản. Nếu một hợp đồng hợp lệ được giao kết, người môi giới được hưởng hoa hồng ngay cả khi giao dịch mua bán không bao giờ được hoàn tất.

• ✓Sự sẵn sàng và sẵn lòng chỉ có thể được thể hiện bằng một đề nghị mua thực tế
• ✓Việc chỉ giới thiệu một khách hàng tiềm năng hoặc mở thương lượng mà không dẫn đến một đề nghị không mang lại hoa hồng
• ✓Nếu một hợp đồng hợp lệ được giao kết giữa người mua và người bán, người môi giới được hưởng hoa hồng ngay cả khi giao dịch mua bán không bao giờ được hoàn tất

Theo danh sách mở, broker người ĐẦU TIÊN tìm được một người mua sẵn sàng, willing và có khả năng theo danh sách là nguyên nhân tạo ra giao dịch và có quyền nhận hoa hồng. Broker phải thông báo cho chủ thể khi tìm được một người mua. Người bán có thể chấp nhận đề nghị thỏa đáng đầu tiên. Người bán không có trách vụ xác định ai là nguyên nhân tạo ra giao dịch trừ khi người bán biết rằng broker khác là nguyên nhân tạo ra giao dịch. Một người bán chấp nhận đề nghị không phù hợp thường phải chịu trách nhiệm thanh toán cho broker đang trình bày theo các điều khoản của hợp đồng. Chủ sở hữu có thời gian hợp lý để điều tra khả năng tài chính của người mua.

• ✓Theo danh sách mở, broker người đầu tiên tìm được một người mua sẵn sàng, willing và có khả năng là nguyên nhân tạo ra giao dịch
• ✓Broker phải thông báo cho chủ thể khi tìm được một người mua
• ✓Người bán không có trách vụ xác định nguyên nhân tạo ra giao dịch trừ khi có biết rằng broker khác là nguyên nhân tạo ra giao dịch
• ✓Chủ sở hữu có quyền có thời gian hợp lý để điều tra khả năng tài chính của người mua

Người bán thương lượng các điều khoản phải chịu trách nhiệm về hình thức và nội dung của hợp đồng. Người môi giới không mất hoa hồng nếu, sau khi đã tạo ra một người mua sẵn sàng, sẵn lòng và có khả năng theo các điều khoản niêm yết, một hợp đồng không thể thực thi phát sinh do sai sót, sơ suất hoặc thiếu hiểu biết của người bán. Nếu chỉ người bán tự mình đảm nhận việc hoàn tất hợp đồng, người môi giới được giải phóng khỏi trách nhiệm và người bán bị cấm theo nguyên tắc estoppel không được từ chối hoa hồng với lý do hợp đồng không thể thực thi (xem B&P Code § 10147.5).

• ✓Người bán thương lượng hợp đồng phải chịu trách nhiệm về hình thức và nội dung của hợp đồng
• ✓Người môi giới vẫn giữ hoa hồng ngay cả khi sai sót hoặc thiếu hiểu biết của người bán làm cho hợp đồng không thể thực thi
• ✓Khi chỉ người bán hoàn tất hợp đồng, người bán bị cấm theo nguyên tắc estoppel không được từ chối hoa hồng dựa trên việc hợp đồng không thể thực thi

Nếu một người mua được Môi giới A giới thiệu từ chối nhưng sau đó bị Môi giới B (hoặc người khác) thuyết phục tham gia hợp đồng với các điều khoản về cơ bản giống nhau, thì Môi giới A KHÔNG phải là procuring cause. Tuy nhiên, Môi giới A LÀ procuring cause nếu Môi giới A đã đàm phán đạt được meeting of the minds mặc dù hợp đồng bằng văn bản được ký kết thông qua các cuộc đàm phán của Môi giới B.

• ✓Môi giới A mất tư cách procuring cause nếu người mua từ chối và sau đó Môi giới B thuyết phục chính người mua đó
• ✓Môi giới A vẫn là procuring cause nếu Môi giới A đạt được meeting of the minds mặc dù Môi giới B thực hiện hợp đồng bằng văn bản

Trong một open listing, các môi giới cạnh tranh phải được phép hành động tự do và độc lập mà không bị chủ sở hữu can thiệp. Khi có sự tự do đó, chủ sở hữu không nợ gì đối với đại lý không thành công. Tuy nhiên, chủ sở hữu không được tránh hoa hồng bằng cách đích thân thương lượng một hợp đồng với khách hàng tiềm năng do đại lý mang lại theo các điều khoản về cơ bản tương tự.

• ✓Trong một open listing, chủ sở hữu phải cho phép các môi giới cạnh tranh hành động tự do và độc lập mà không bị can thiệp
• ✓Chủ sở hữu không thể tránh hoa hồng bằng cách đích thân thương lượng với khách hàng tiềm năng của đại lý theo các điều khoản về cơ bản tương tự

California đã hợp nhất việc cấp phép cho các tổ chức cho vay không nhận tiền gửi (non-depository lenders) thành các nhóm giấy phép thống nhất.

• ✓Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 1995, Luật Người cho vay Tài chính (Finance Lender Law) đã tạo ra Người cho vay Tài chính California (CFL), thay thế các nhà môi giới động sản, người cho vay tài chính tiêu dùng và người cho vay tài chính thương mại
• ✓Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 1996, Đạo luật Cho vay Thế chấp Nhà ở (RMLA) đã tạo ra các Người cho vay Thế chấp Nhà ở (RML)
• ✓CFL và RML được cấp phép và quản lý bởi Department of Corporations (DOC); RML không được sử dụng giấy phép REB cho các khoản vay nhà ở

Một thời kỳ bãi bỏ quy định đã giảm bớt các hạn chế điều tiết và tạo sân chơi bình đẳng giữa các tổ chức cấp bang và liên bang.

• ✓Đạo luật Bãi bỏ Quy định đối với Tổ chức Nhận tiền gửi và Kiểm soát Tiền tệ năm 1980 (Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act of 1980)
• ✓Đạo luật về Tổ chức Nhận tiền gửi năm 1982 (Garn-St. Germain Act)
• ✓Đạo luật Cho vay Thế chấp Thay thế năm 1982 đã thay thế luật tiểu bang, cho phép các tổ chức cấp bang thực hiện các khoản vay theo luật liên bang

Việc tái điều tiết bắt đầu với FIRREA vào năm 1989 nhằm giải quyết các khoản lỗ của ngành tiết kiệm và cho vay.

• ✓FIRREA (1989) được thiết kế để giải cứu ngành tiết kiệm và cho vay/ngân hàng tiết kiệm vì FSLIC thiếu dự trữ.
• ✓OTS được cơ cấu như một văn phòng trong Fed, thay thế FHLBB.
• ✓FSLIC được tái cơ cấu thành SAIF như một bộ phận của FDIC.

Quốc hội đã quay trở lại với việc bãi bỏ quy định bằng cách tái cấu trúc các quỹ bảo hiểm tiền gửi.

• ✓FIRRA (Đạo luật Giảm thiểu Giấy tờ năm 1996) đã chấm dứt SAIF, chuyển chức năng bảo hiểm sang BIF.
• ✓Đạo luật Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang năm 2006 đã hợp nhất BIF và các quỹ khác vào Quỹ Bảo hiểm Tiền gửi (DIF), có hiệu lực từ ngày 31 tháng 3 năm 2006.
• ✓Đạo luật Cải cách năm 2006 đã đặt phạm vi dự trữ vốn từ 1,15% đến 1,50% (Tỷ lệ Dự trữ Được Chỉ định/DRR).

Năm 1996, California đã hợp nhất việc quản lý các tổ chức nhận tiền gửi vào một sở mới.

• ✓Năm 1996, DFI đã thay thế Department of Banking và Department of Savings and Loans
• ✓DFI tiếp nhận quyền giám sát các tổ chức tiết kiệm và cho vay được cấp phép bởi tiểu bang (các công ty cho vay công nghiệp) và các liên hiệp tín dụng từ DOC

Các lực lượng thị trường không ổn định đã làm giảm lợi nhuận của các tổ chức nhận tiền gửi khi các tổ chức phi ngân hàng hút tiền gửi đi bằng các công cụ lãi suất cao hơn.

• ✓Đến cuối năm 1980, lãi suất ưu đãi đạt 21,5%.
• ✓Vào ngày 14 tháng 9 năm 1981, lãi suất cho vay mua nhà một hộ gia đình của FHA và VA đạt 17,5%.
• ✓Các tổ chức phi ngân hàng đã sử dụng quỹ thị trường tiền tệ không được bảo hiểm, thương phiếu và quỹ đầu cơ để thu hút tiền gửi.

Đạo luật Gramm-Leach-Bliley năm 1999 đã bãi bỏ Glass-Steagall, cho phép tích hợp các hoạt động ngân hàng, đầu tư và bảo hiểm.

• ✓Việc bãi bỏ cho phép các ngân hàng tích hợp với các ngân hàng đầu tư và công ty bảo hiểm cũng như phát hành chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp và các công cụ phái sinh.
• ✓Công cụ phái sinh là một công cụ tài chính dựa trên biến động giá tương lai của một tài sản cơ sở, không phải là một giao dịch trao đổi đồng thời hiện tại.
• ✓Các công cụ phái sinh phổ biến bao gồm hoán đổi, hợp đồng tương lai và quyền chọn có thể giao dịch trên các thị trường mở.

Tịch thu tài sản thế chấp chấm dứt quyền của người vay bằng cách bán tài sản. Văn tự thế chấp không có quyền bán chỉ có thể bị tịch thu theo thủ tục tư pháp. Văn tự ủy thác có quyền bán có thể bị tịch thu ngoài tư pháp thông qua bán đấu giá của người được ủy thác. Hầu hết các văn tự tại California đều bao gồm quyền bán.

• ✓Văn tự thế chấp không có quyền bán yêu cầu tịch thu theo thủ tục tư pháp
• ✓Văn tự ủy thác có quyền bán cho phép tịch thu ngoài tư pháp (Bộ luật Dân sự 2924)
• ✓Tịch thu theo thủ tục tư pháp được yêu cầu khi tìm kiếm phán quyết chống thiếu hụt

Quy tắc một hành động của California yêu cầu bên cho vay trước tiên phải tịch thu tài sản bảo đảm trước khi tìm kiếm phán quyết tiền mặt cá nhân chống lại bên vay. Có các ngoại lệ khi tài sản bảo đảm vô giá trị về mặt pháp lý, không tồn tại, hoặc có gian lận, cho phép khởi kiện trực tiếp theo giấy nợ.

• ✓Bên cho vay phải tịch thu tài sản bảo đảm trước khi tìm kiếm phán quyết tiền mặt (CCP 726)
• ✓Chỉ sau khi tài sản bảo đảm đã được khai thác hết, bên cho vay mới có thể tìm kiếm phán quyết cá nhân
• ✓Ngoại lệ đối với tài sản bảo đảm vô giá trị về mặt pháp lý hoặc gian lận cho phép khởi kiện trực tiếp theo giấy nợ

Theo một chứng thư tín thác (deed of trust), bên lập tín thác (trustor) và một số người khác có thể phục hồi khoản vay bằng cách khắc phục tình trạng vỡ nợ vào bất kỳ thời điểm nào cho đến năm ngày làm việc trước phiên bán của người được ủy thác (trustee's sale) hoặc phiên bán bị hoãn. Việc phục hồi yêu cầu thanh toán các khoản quá hạn cộng với phí. Vi phạm điều khoản due-on-sale là tình trạng vỡ nợ không thể khắc phục.

• ✓Được phép phục hồi tối đa 5 ngày làm việc trước phiên bán của người được ủy thác
• ✓Yêu cầu thanh toán tất cả các khoản quá hạn cộng với phí và chi phí được ủy quyền
• ✓Vi phạm due-on-sale/further encumbrance là tình trạng vỡ nợ không thể khắc phục

Chỉ con nợ bị phán quyết hoặc người kế thừa mới có thể chuộc lại sau một vụ bán tư pháp (các chủ sở hữu quyền cầm giữ cấp dưới bị loại bỏ kể từ ngày 1 tháng 7 năm 1983). Thời hạn chuộc lại là ba tháng nếu số tiền thu được từ vụ bán đủ để trả nợ, hoặc một năm nếu không đủ. Không có quyền chuộc lại sau vụ bán của trustee (phi tư pháp).

• ✓Chuộc lại trong 3 tháng nếu số tiền thu được từ vụ bán đủ trả nợ (CCP 729.030)
• ✓Chuộc lại trong 1 năm nếu số tiền thu được không đủ
• ✓Không có quyền chuộc lại sau vụ bán của trustee; vụ bán là tuyệt đối
• ✓Không có quyền chuộc lại nếu phán quyết thiếu hụt được từ bỏ hoặc bị cấm (CCP 726(e))

Phán quyết thiếu hụt là phán quyết cá nhân đối với phần chênh lệch giữa khoản nợ và số tiền thu được từ bán tài sản. Phát mại tài sản thế chấp không qua tòa án (quyền bán) tự động ngăn cản phán quyết thiếu hụt (CCP 580d). CCP 580b cấm phán quyết thiếu hụt đối với các khoản vay mua bất động sản (purchase money loans). Các biện pháp bảo vệ chống thiếu hụt nói chung là không thể từ bỏ.

• ✓Phát mại tài sản thế chấp không qua tòa án ngăn cản phán quyết thiếu hụt (CCP 580d)
• ✓Các khoản vay mua bất động sản (purchase money loans) cấm phán quyết thiếu hụt (CCP 580b)
• ✓Các biện pháp bảo vệ chống thiếu hụt là chính sách công không thể từ bỏ (Civil Code 1667)
• ✓Ngoại lệ Spangler v. Memel đối với các khoản vay xây dựng mua bất động sản có thứ tự ưu tiên thấp hơn (subordinated purchase money construction loans)

Việc phát mại theo first deed of trust sẽ xóa bỏ các quyền cầm cố cấp dưới (lien cleansing) ngoại trừ các super lien. Người giữ quyền cầm cố cấp dưới trở thành sold out. Một người giữ quyền cầm cố cấp dưới thuộc loại purchase money đã sold out không thể kiện để xin phán quyết buộc trả tiền, nhưng một người giữ quyền cầm cố cấp dưới thuộc loại non-purchase money đã sold out có thể theo đuổi vụ kiện như vậy.

• ✓Việc phát mại theo first deed of trust sẽ xóa bỏ các quyền cầm cố cấp dưới (lien cleansing)
• ✓Người giữ quyền cầm cố cấp dưới thuộc loại purchase money đã sold out không thể kiện để xin phán quyết buộc trả tiền
• ✓Người giữ quyền cầm cố cấp dưới thuộc loại non-purchase money đã sold out có thể kiện theo khế ước nhận nợ

Một deed of trust có ba bên: trustor (người vay), trustee (bên thứ ba), beneficiary (người cho vay). Một mortgage có power of sale có mortgagor, trustee, mortgagee. Quyền sở hữu kỹ thuật được chuyển cho trustee là một hypothecation/pledge; California là tiểu bang theo thuyết lien.

• ✓Deed of trust: trustor, trustee, beneficiary
• ✓Trustee chuyển trả lại quyền sở hữu khi tất toán và có thể foreclose thông qua power of sale
• ✓California theo thuyết lien chứ không phải thuyết quyền sở hữu

Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2011, SB 931 đã sửa đổi CCP 580e để một bên cho vay đang giữ chứng thư ủy thác thứ nhất đối với nhà ở không quá 4 đơn vị không thể có được phán quyết về khoản thiếu hụt trong một short sale nếu bên cho vay đồng ý bằng văn bản chấp nhận số tiền thu được từ bán tài sản như thanh toán đầy đủ. Gian lận hoặc waste cho phép yêu cầu bồi thường thiệt hại.

• ✓Bên cho vay giữ chứng thư ủy thác thứ nhất không thể có được phán quyết thiếu hụt trong short sale nếu đồng ý bằng văn bản (CCP 580e)
• ✓Áp dụng cho nhà ở không quá 4 đơn vị
• ✓Gian lận hoặc waste của người vay cho phép bên cho vay yêu cầu bồi thường thiệt hại

Người bảo lãnh bên thứ ba có thể từ bỏ các quyền thế vị, quyền hoàn trả và các quyền phòng vệ bao gồm CCP 580a, 580b, 580d và 726. Việc từ bỏ phải được thực hiện một cách khẳng định bằng ngôn ngữ mà Civil Code 2856 yêu cầu, được gọi là từ bỏ Gradsky. Người vay không thể bảo lãnh cho khoản nợ của chính mình.

• ✓Người bảo lãnh có thể từ bỏ các quyền phòng vệ theo CCP 580a, 580b, 580d, 726
• ✓Việc từ bỏ yêu cầu ngôn ngữ từ bỏ Gradsky theo Civil Code 2856
• ✓Người vay/người lập không thể bảo lãnh cho khoản nợ của chính mình

Bộ luật Tài chính 7460 cho phép các tổ chức nhận tiền gửi yêu cầu bồi thường thiệt hại do gian lận không quá 50% thiệt hại thực tế, trừ khi bất động sản do chủ sở hữu cư trú và khoản vay từ 150.000 đô la trở xuống (được điều chỉnh hằng năm theo CPI). Tài sản bảo đảm không có giá trị không bao gồm việc giảm giá trị thị trường hoặc kinh tế.

• ✓Thiệt hại do gian lận được giới hạn ở 50% thiệt hại thực tế đối với các tổ chức nhận tiền gửi
• ✓Ngoại lệ cho nhà ở do chủ sở hữu cư trú với khoản vay từ 150.000 đô la trở xuống
• ✓Tài sản bảo đảm không có giá trị không bao gồm việc giảm giá trị thị trường hoặc kinh tế

Thị trường thứ cấp truyền thống (Fannie Mae, Freddie Mac) đã quy định các tỷ lệ underwriting tiêu chuẩn. Tỷ lệ front-end (28%) là chi phí nhà ở (PITI cộng với phí HOA trong CID) không vượt quá 28% thu nhập gộp hàng tháng. Tỷ lệ back-end (36%) bao gồm chi phí nhà ở cộng với nợ trả góp dài hạn khác (còn hơn 10 tháng thanh toán), nợ quay vòng và nghĩa vụ cấp dưỡng, không vượt quá 36% thu nhập gộp hàng tháng.

• ✓Tỷ lệ front-end giới hạn chi phí nhà ở (PITI) ở mức 28% thu nhập gộp hàng tháng
• ✓Tỷ lệ back-end giới hạn tổng nghĩa vụ hàng tháng ở mức 36% thu nhập gộp hàng tháng
• ✓Nợ trả góp dài hạn được định nghĩa là các nghĩa vụ còn hơn 10 tháng thanh toán
• ✓Khi cơ cấu lại nợ hiện có, tỷ lệ front-end có thể chấp nhận được lên tới 38%

Người thẩm định đánh giá rủi ro và đề xuất liệu có nên phê duyệt khoản vay hay không, đồng thời bảo đảm tuân thủ luật pháp và chính sách của người cho vay. Phần phân tích đánh giá khả năng/khả năng chi trả và thiện chí/mong muốn trả nợ của người vay, cùng với tính đầy đủ của tài sản bảo đảm. Khoản vay có thể được phê duyệt, bị từ chối, hoặc bị đóng lại vì hồ sơ không đầy đủ.

• ✓Người thẩm định đánh giá cả khả năng (năng lực) và thiện chí (mong muốn) trả nợ của người vay
• ✓Người thẩm định bảo đảm tuân thủ luật pháp hiện hành và chính sách của người cho vay
• ✓Hồ sơ khoản vay có thể bị đóng lại vì không đầy đủ nếu các tài liệu bắt buộc không được cung cấp

Fannie Mae đã từ bỏ các tỷ lệ nhà ở riêng biệt để chuyển sang tỷ lệ nợ chuẩn tổng hợp từ 36% đến 38%, được xem xét cùng với các yếu tố khác trong đánh giá rủi ro toàn diện. Tỷ lệ dưới 30% làm giảm rủi ro tổng thể; tỷ lệ trên 42% làm tăng rủi ro tổng thể. Thu nhập ròng khả dụng cho các nghĩa vụ chung và chi phí sinh hoạt (thuế, thực phẩm, tiện ích, đi lại) cũng được xem xét.

• ✓Tỷ lệ chuẩn là 36% đến 38%, được coi là hướng dẫn cùng với các yếu tố khác
• ✓Tỷ lệ dưới 30% có thể làm giảm rủi ro; tỷ lệ trên 42% có thể làm tăng rủi ro

Báo cáo tín dụng đo lường thiện chí/mong muốn trả nợ của người vay. Hầu hết người cho vay dựa vào điểm tín dụng để tóm tắt hồ sơ tín dụng của người vay. Thông báo vỡ nợ (Notice of Default), phá sản, hoặc phán quyết vì không thanh toán có khả năng sẽ yêu cầu thư giải trình. Điểm số dao động từ 300–850, điểm càng cao thể hiện rủi ro càng thấp.

• ✓Điểm tín dụng dao động từ 300 đến 850, điểm càng cao thể hiện rủi ro càng thấp
• ✓Thông báo vỡ nợ (Notice of Default), phá sản, hoặc phán quyết sẽ có khả năng yêu cầu thư giải trình
• ✓Báo cáo tín dụng đo lường thiện chí/mong muốn trả nợ của người vay

Thẩm định tự động của Fannie Mae thông qua Desktop Underwriter (DU), một công cụ dựa trên tri thức để đánh giá rủi ro và xác định tính đủ điều kiện để Fannie Mae mua lại. Các MLB/MLO truy cập DU thông qua Desktop Originator (DO) để đưa ra quyết định tại điểm bán. Điểm tín dụng dựa trên ba kho lưu trữ quốc gia: Experian, TransUnion và Equifax. Freddie Mac cung cấp Loan Prospector (LP) hoạt động tương tự.

• ✓Điểm tín dụng bắt nguồn từ ba kho lưu trữ: Experian, TransUnion và Equifax
• ✓Fannie Mae sử dụng Desktop Underwriter (DU); MLO truy cập hệ thống này qua Desktop Originator (DO)
• ✓Hệ thống tự động của Freddie Mac là Loan Prospector (LP)

Phân tích thống kê cho thấy một trong 39 người tiêu dùng có điểm 660–679 sẽ bị chậm thanh toán 90+ ngày. Điểm từ 700 trở lên là rất tốt và đủ điều kiện cho hầu hết các chương trình. Các mốc chuẩn chung được sử dụng là 620, 650 và 680. Điểm dưới 650 có khả năng dẫn đến lãi suất cao hơn; điểm trên 680 có khả năng dẫn đến lãi suất ưu đãi thấp hơn.

• ✓Điểm tín dụng dưới 650 sẽ có khả năng dẫn đến lãi suất cao hơn
• ✓Điểm tín dụng trên 680 sẽ có khả năng dẫn đến lãi suất ưu đãi thấp hơn
• ✓Các mốc chuẩn chung được các tổ chức cho vay sử dụng là 620, 650 và 680

Các tiết lộ TILA/Reg Z có thể được thực hiện bằng một ngôn ngữ không phải tiếng Anh nếu được cung cấp bằng tiếng Anh theo yêu cầu của người vay (quy tắc cung cấp tiếng Anh khi được yêu cầu này không áp dụng cho quảng cáo theo Mục 226.16, 226.24, 226.27). Theo luật California, khi một giao dịch được thương lượng bằng tiếng Tây Ban Nha, tiếng Trung, tiếng Tagalog, tiếng Việt hoặc tiếng Hàn, các tiết lộ và tài liệu giao dịch phải được cung cấp bằng ngôn ngữ đó.

• ✓Cho phép tiết lộ bằng ngôn ngữ không phải tiếng Anh nếu có bản tiếng Anh khi người vay yêu cầu
• ✓Quy tắc cung cấp tiếng Anh khi được yêu cầu không áp dụng cho quảng cáo theo Mục 226.16, 226.24, 226.27
• ✓Bộ luật Dân sự California 1632 yêu cầu tài liệu bằng ngôn ngữ thương lượng: tiếng Tây Ban Nha, tiếng Trung, tiếng Tagalog, tiếng Việt hoặc tiếng Hàn

Thỏa thuận bảo đảm tạo ra quyền lợi bảo đảm đối với động sản, tương tự như cách một trust deed hoặc thế chấp ràng buộc bất động sản. Để hoàn thiện quyền lợi đó trước các chủ nợ và người mua khác, thông thường phải nộp Bản khai tài chính (UCC-1). Không nên nhầm Bản khai tài chính với chính thỏa thuận bảo đảm.

• ✓Thỏa thuận bảo đảm tạo ra quyền lợi bảo đảm; Bản khai tài chính (UCC-1) hoàn thiện quyền lợi đó
• ✓Quyền lợi bảo đảm được hoàn thiện khi nó đã gắn kết và đã được nộp đúng cách cho viên chức nộp hồ sơ thích hợp
• ✓Thông thường cần có thỏa thuận bảo đảm bằng văn bản do bên mắc nợ ký và mô tả tài sản bảo đảm, trừ khi tài sản bảo đảm là tài sản cầm cố do bên nhận bảo đảm nắm giữ

Quyền lợi bảo đảm gắn kết khi ba điều kiện được đáp ứng, và sau khi được hoàn thiện, quyền lợi của bên có quyền bảo đảm được bảo vệ trước các chủ nợ khác của con nợ. Việc hoàn thiện thường đòi hỏi sự gắn kết cùng với việc nộp hồ sơ đúng cách.

• ✓Quyền lợi bảo đảm gắn kết khi: các bên đồng ý rằng nó gắn kết, giá trị đã được trao, và con nợ đã có được các quyền đối với tài sản bảo đảm
• ✓Việc hoàn thiện đòi hỏi sự gắn kết cùng với việc nộp hồ sơ đúng cách cho viên chức thích hợp (Secretary of State hoặc cơ quan lưu trữ quận)
• ✓Sau khi được hoàn thiện, quyền lợi của bên có quyền bảo đảm được bảo vệ trước các chủ nợ khác của con nợ

Các đại lý trong các giao dịch liên quan đến cả tài sản cá nhân và bất động sản phải hiểu rõ về chuyển nhượng/thế chấp tài sản cá nhân. Vì thường khó xác định xem một vật phẩm có phải là vật cố định hay không, các nghĩa vụ phải được bảo đảm bằng cả giấy chứng thực/thế chấp và công cụ bảo mật tài sản cá nhân (bảo mật hỗn hợp). Giới hạn chống thiếu hụt khác nhau giữa các cuộc tịch biên bất động sản và tài sản cá nhân.

• ✓Vì trạng thái vật cố định thường không rõ ràng, hãy sử dụng cả giấy chứng thực/thế chấp và công cụ bảo mật tài sản cá nhân (bảo mật hỗn hợp)
• ✓Các phần 580(b), 580(d) và 726 của Bộ Luật Tố Tụng Dân Sự ngăn chặn hoặc giới hạn các bản án thiếu hụt trong tịch biên bất động sản
• ✓Trừ khi được nêu rõ ràng trong hợp đồng, không có giới hạn chống thiếu hụt trong tịch biên tài sản cá nhân

Các nhà môi giới cơ hội kinh doanh thường tham gia vào các giao dịch tài sản cá nhân phải tuân thủ Luật Bán hàng loạt (UCC Division 6) và các đạo luật giao dịch bảo đảm (UCC Division 9). Tài sản kinh doanh thường được dùng làm tài sản bảo đảm để tạo quyền lợi bảo đảm cho người bán hoặc người cho vay.

• ✓Các giao dịch cơ hội kinh doanh phải tuân thủ Luật Bán hàng loạt (UCC Division 6)
• ✓Các giao dịch cơ hội kinh doanh phải tuân thủ các đạo luật giao dịch bảo đảm (UCC Division 9)
• ✓Tài sản kinh doanh thường được dùng làm tài sản bảo đảm để tạo quyền lợi bảo đảm

Đạo luật Tín thác Đầu tư Bất động sản năm 1960 đã cung cấp một cấu trúc đầu tư vào bất động sản tương tự như những gì quỹ tương hỗ cung cấp cho cổ phiếu. REIT là các thực thể sở hữu và trong hầu hết trường hợp vận hành bất động sản tạo thu nhập hoặc tài sản liên quan—trung tâm mua sắm, tòa nhà văn phòng, khách sạn, căn hộ và các khoản vay thế chấp được bảo đảm bằng bất động sản. Một số REIT tập trung vào một loại bất động sản hoặc một vùng của đất nước.

• ✓Đạo luật Tín thác Đầu tư Bất động sản được ban hành năm 1960
• ✓REIT hoạt động tương tự quỹ tương hỗ nhưng dành cho đầu tư bất động sản
• ✓REIT sở hữu và vận hành bất động sản tạo thu nhập như trung tâm mua sắm, văn phòng, khách sạn, căn hộ và các khoản thế chấp

Nếu một REIT phân phối 90% hoặc hơn thu nhập của mình hằng năm cho các cổ đông và đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của IRS, REIT được phép chỉ bị đánh thuế theo thuế suất doanh nghiệp trên phần lợi nhuận giữ lại. Các cổ đông có thể bị đánh thuế đối với cổ tức nhận được từ REIT và bất kỳ khoản lãi vốn nào. Một REIT nhận được ưu đãi thuế đặc biệt vì phần lớn thu nhập của nó đến từ bất động sản và được phân phối cho các cổ đông.

• ✓Một REIT phân phối từ 90% thu nhập trở lên hằng năm chỉ bị đánh thuế trên lợi nhuận giữ lại
• ✓Các cổ đông bị đánh thuế đối với cổ tức nhận được và bất kỳ khoản lãi vốn nào
• ✓Ưu đãi thuế đặc biệt phát sinh do thu nhập có nguồn gốc từ bất động sản và được phân phối cho các cổ đông

REIT có những nhược điểm, đặc biệt là về thuế. Cổ tức từ REIT hiện đang bị đánh thuế ở mức cao hơn cổ tức từ các cổ phiếu khác. Khoản đầu tư vào REIT không thể được sử dụng để hoãn thuế lợi tức vốn theo quy định IRS Section 1031 Like-Kind Exchange. Ngoài ra, REIT không thể chuyển lỗ thuế cho các nhà đầu tư của mình như có thể xảy ra trong một số khoản đầu tư bất động sản khác.

• ✓Cổ tức REIT bị đánh thuế ở mức cao hơn cổ tức từ các cổ phiếu khác
• ✓REIT không thể được sử dụng để hoãn thuế lợi tức vốn theo IRS Section 1031 Like-Kind Exchange
• ✓REIT không thể chuyển lỗ thuế cho các nhà đầu tư của mình

Để đủ điều kiện được hưởng ưu đãi thuế đặc biệt, một REIT phải đáp ứng các điều kiện và hạn chế của IRS, bao gồm việc được cấu trúc dưới dạng công ty, quỹ tín thác hoặc hiệp hội do hội đồng quản trị hoặc người được ủy thác quản lý; có cổ phần hoặc chứng chỉ lợi ích có thể chuyển nhượng; là một thực thể chịu thuế như một công ty; không phải là tổ chức tài chính hoặc công ty bảo hiểm; được đồng sở hữu bởi ít nhất 100 người; phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế hằng năm; và đáp ứng các bài kiểm tra khác nhau về tài sản và thu nhập. Hình phạt thông thường khi không đáp ứng điều kiện là mất tư cách REIT.

• ✓Phải là công ty/quỹ tín thác/hiệp hội do các giám đốc hoặc người được ủy thác quản lý, với cổ phần có thể chuyển nhượng
• ✓Phải được sở hữu bởi ít nhất 100 người; không quá 50% cổ phần do 5 cá nhân trở xuống nắm giữ trong nửa cuối năm (quy tắc 5/50)
• ✓Ít nhất 75% tài sản là bất động sản; ít nhất 75% tổng thu nhập đến từ tiền thuê hoặc lãi vay thế chấp; không quá 25% tài sản nằm trong cổ phần của công ty con REIT chịu thuế; phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế; hình phạt khi không tuân thủ là mất tư cách REIT

Các ưu điểm của REIT bao gồm: góp chung vốn để tận dụng các cơ hội đầu tư lớn; đa dạng hóa trên nhiều bất động sản khác nhau; các REIT được giao dịch công khai có thể được giao dịch hoặc bán để lấy tiền mặt một cách dễ dàng; lợi suất cổ phiếu REIT trong lịch sử có mức tương quan thấp với các cổ phiếu hoặc trái phiếu khác (mặc dù không phải trong cuộc khủng hoảng tài chính gần đây); và các REIT được giao dịch công khai phải công bố thông tin chi tiết và nộp báo cáo tài chính định kỳ lên SEC, mang lại mức độ minh bạch cao hơn.

• ✓REIT cung cấp việc góp vốn chung, đa dạng hóa và tính thanh khoản cho các cổ phần được giao dịch công khai
• ✓Trong lịch sử, mức tương quan thấp với các cổ phiếu và trái phiếu khác (ngoại trừ trong cuộc khủng hoảng gần đây)
• ✓Các REIT giao dịch công khai phải nộp hồ sơ công bố thông tin chi tiết và báo cáo SEC định kỳ

Cơ sở của quá trình thẩm định giá. Giá trị có xu hướng được xác lập bởi chi phí có được một tài sản thay thế có mức độ mong muốn tương đương. Người mua sẽ không trả nhiều hơn, và người bán sẽ không kỳ vọng ít hơn, so với giá của một tài sản thay thế tương đương.

• ✓Giá trị được xác lập bởi chi phí có được một tài sản thay thế có mức độ mong muốn tương đương
• ✓Nguyên tắc thay thế là cơ sở của quá trình thẩm định giá
• ✓Nguyên tắc này làm nền tảng cho phương pháp So sánh giá bán và phương pháp Chi phí

Cách sử dụng tốt nhất của một thửa đất là cách tạo ra lợi nhuận ròng lớn nhất trong một khoảng thời gian nhất định. Có bốn bài kiểm tra: được pháp luật cho phép, khả thi về mặt vật lý, khả thi về mặt kinh tế và sinh lợi cao nhất. Có thể có hai cách sử dụng cao nhất và tốt nhất (đất trống so với đất đã được cải tạo).

• ✓Bốn bài kiểm tra: được pháp luật cho phép, khả thi về mặt vật lý, khả thi về mặt kinh tế, cách sử dụng sinh lợi cao nhất
• ✓Sử dụng cao nhất và tốt nhất tạo ra lợi nhuận ròng lớn nhất cho thửa đất
• ✓Có thể có hai cách sử dụng: một với đất trống và một với đất đã được cải tạo

Tiến triển: giá trị của một bất động sản có giá trị thấp hơn được nâng cao nhờ liên kết với các bất động sản có giá trị cao hơn. Thoái bộ: giá trị của một bất động sản có giá trị cao hơn bị giảm do liên kết với các bất động sản có giá trị thấp hơn. Sự phù hợp: giá trị tối đa khi các mục đích sử dụng đất tương thích và hài hòa về kiến trúc.

• ✓Tiến triển = bất động sản có giá trị thấp hơn được nâng cao nhờ các bất động sản lân cận có giá trị cao hơn
• ✓Thoái bộ = bất động sản có giá trị cao hơn bị giảm do các bất động sản lân cận có giá trị thấp hơn
• ✓Sự phù hợp = giá trị tối đa khi các mục đích sử dụng đất tương thích; quy hoạch phân vùng giúp thiết lập các tiêu chuẩn

Cung và cầu: giá thay đổi trực tiếp với cầu và nghịch với cung. Kỳ vọng: giá trị được tạo ra bởi các lợi ích tương lai được dự kiến (cơ sở của phương pháp thu nhập). Đóng góp: một thành phần được định giá theo mức đóng góp của nó vào toàn bộ. Thay đổi: bất động sản luôn ở trạng thái biến động không ngừng.

• ✓Giá thay đổi trực tiếp với cầu, nghịch với cung
• ✓Kỳ vọng là cơ sở của phương pháp thu nhập để định giá
• ✓Đóng góp đo lường giá trị của một phần bằng mức độ nó làm tăng thêm cho toàn bộ
• ✓Thay đổi phản ánh sự biến động không ngừng ảnh hưởng đến bất động sản và khu dân cư

Cạnh tranh được tạo ra ở nơi có lợi nhuận đáng kể, điều này có thể dẫn đến cung vượt cầu. Cân bằng: giá trị được tạo ra khi các yếu tố đối lập ở trạng thái cân bằng. Chu kỳ sống bốn giai đoạn: tăng trưởng, ổn định, suy thoái và phục hồi.

• ✓Cạnh tranh phát sinh ở nơi tồn tại lợi nhuận đáng kể, có khả năng gây ra cung vượt cầu
• ✓Cân bằng = trạng thái cân bằng của các yếu tố tương phản hoặc đối lập tạo ra giá trị
• ✓Chu kỳ sống bốn giai đoạn: tăng trưởng, ổn định, suy thoái và phục hồi

Phương pháp chi phí ước tính chi phí của tất cả các cải tạo trên đất dựa trên kiểm tra, kích thước, chất lượng và phân loại chi phí, sau đó cộng thêm giá trị đất được ước tính từ các giao dịch bán lô đất trống. Khi các cải tạo còn mới và thể hiện mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất, giá trị theo phương pháp chi phí bằng giá trị đất cộng với chi phí cải tạo mới.

• ✓Giá trị = giá trị đất cộng với chi phí cải tạo mới khi các cải tạo còn mới và là mục đích sử dụng cao nhất/tốt nhất
• ✓Giá trị đất được ước tính từ việc tra cứu hồ sơ các lô đất trống tương tự
• ✓Chi phí cải tạo được suy ra từ kích thước, chất lượng và phân loại chi phí

Phương pháp so sánh giá bán so sánh các giao dịch bán nhà tương tự với bất động sản thẩm định theo thời gian, vị trí và đặc điểm vật lý. Các điều chỉnh cần thiết được thực hiện giữa các giao dịch so sánh và bất động sản thẩm định để đưa ra ước tính sơ bộ về giá trị.

• ✓So sánh các giao dịch bán tương tự với bất động sản thẩm định theo thời gian, vị trí và đặc điểm vật lý
• ✓Thực hiện các điều chỉnh cần thiết giữa các giao dịch bán và bất động sản thẩm định
• ✓So sánh thị trường được cho trọng số cao nhất đối với bất động sản mới trong một khu vực gồm các ngôi nhà tương tự

Phương pháp thu nhập, được áp dụng khi có nhà cho thuê trong khu vực lân cận, ước tính tiền thuê thị trường thông qua kinh nghiệm và so sánh, thu thập và phân tích các hệ số nhân thu nhập gộp hàng tháng của các bất động sản tương tự để rút ra một hệ số nhân cho bất động sản chủ thể, và đưa ra ước tính sơ bộ về giá trị.

• ✓Ước tính tiền thuê thị trường bằng kinh nghiệm và so sánh
• ✓Rút ra một hệ số nhân thu nhập gộp hàng tháng từ các bất động sản tương tự để áp dụng cho bất động sản chủ thể
• ✓Chỉ áp dụng khi có các khoản thuê có thể so sánh trong khu vực lân cận

Mỗi phương pháp được cân nhắc và so sánh để đạt một giá trị cuối cùng. Đối với bất động sản mới, phương pháp chi phí thường phù hợp hơn so với bất động sản cũ vì khó ước tính khấu hao lũy kế. Nếu đối tượng mới nằm trong một khu gồm các ngôi nhà tương tự, phương pháp so sánh thị trường được cho trọng số cao nhất.

• ✓Mỗi phương pháp được cân nhắc và so sánh trước khi đặt ra một giá trị cuối cùng
• ✓Phương pháp chi phí phù hợp hơn với bất động sản mới do khó ước tính khấu hao lũy kế đối với bất động sản cũ
• ✓Phương pháp so sánh thị trường nhận được trọng số cao nhất đối với nhà mới trong một khu gồm các ngôi nhà tương tự