45 chủ đề · Cập nhật 2026-09-17
Động sản là bất kỳ tài sản nào không phải là bất động sản. Nó bao gồm tiền, hàng hóa hoặc động sản có thể di chuyển, chứng cứ nợ, và quyền khởi kiện (choses in action).
Động sản là bất kỳ tài sản nào không phải là bất động sản. Nó bao gồm tiền, hàng hóa hoặc động sản có thể di chuyển, chứng cứ về nợ, và các quyền (vật) kiện đòi (choses in action).
“Chose in action” là quyền thu hồi tiền hoặc động sản khác thông qua một thủ tục tố tụng tư pháp. Quyền này bao gồm quyền thu hồi theo hợp đồng (ví dụ: tiền nợ trên một giấy nợ) và quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với một tort hoặc hành vi sai trái tư nhân.
Bên dịch vụ khoản vay hành động với tư cách là đại lý và người được ủy thác của chủ nợ/bên cho vay. Thỏa thuận dịch vụ bằng văn bản phải mô tả rõ các trách nhiệm và thù lao. Các thỏa thuận bằng văn bản được khuyến nghị trong mọi trường hợp, và ĐƯỢC LUẬT YÊU CẦU khi thực hiện dịch vụ khoản vay theo giấy phép môi giới bất động sản.
Một vấn đề lớn trong dịch vụ cho vay là lũ các khoản thanh toán trong mười ngày đầu tiên của mỗi tháng, được giải quyết bằng xử lý tính toán hoặc thay đổi lịch trình thanh toán. Phần mềm dịch vụ cho vay xác định các khoản nợ quá hạn và cung cấp các thông báo bao gồm thông báo trước của mặc định, thông báo mặc định và thông báo bán của người được chỉ định. Các sửa đổi của California yêu cầu thay đổi phần mềm và hiểu biết về sửa đổi khoản vay, thỏa thuận hoãn lại và thủ tục cưỡng chế.
Chính quyền địa phương giao trách nhiệm quy hoạch bằng sắc lệnh. Các ủy ban quy hoạch xây dựng và duy trì quy hoạch tổng thể, đồng thời đưa ra khuyến nghị với cơ quan lập pháp về các vấn đề phát triển.
Quy định về phân lô và phân vùng triển khai quy hoạch tổng thể. Bản đồ và pháp lệnh phân vùng phải nhất quán với quy hoạch tổng thể đã được thông qua, và quy hoạch này phải bao gồm bảy yếu tố bắt buộc.
Sau khi mua đất, công ty quyền sở hữu phát hành các bảo lãnh sơ bộ, cung cấp các báo cáo sơ bộ theo yêu cầu của DRE, và có thể xử lý tài liệu phân lô.
Sau khi thông qua quy hoạch tổng thể, một đô thị có thể chuẩn bị các quy hoạch cụ thể để thực hiện nó một cách có hệ thống. Các quy hoạch cụ thể liên quan đến một địa điểm hoặc tiểu khu vực cụ thể và bao gồm văn bản cùng sơ đồ trình bày chi tiết các quy định về sử dụng đất và cơ sở hạ tầng, cùng các biện pháp thực hiện.
Các kế hoạch cụ thể ngày càng phổ biến dù tốn kém để chuẩn bị. Chúng nằm trong thứ bậc giữa quy hoạch tổng thể và phân vùng/hướng dẫn thiết kế, đồng thời mang lại những lợi ích rõ rệt so với các công cụ thực hiện khác.
Một văn phòng nhỏ chỉ thành công khi broker vừa là nhân viên bán hàng giỏi vừa là nhà quản lý giỏi. Một công ty quy mô vừa thường được điều hành bởi một “sales manager broker”. Trong một văn phòng lớn, broker thường chỉ có nhiệm vụ điều hành và hành chính, thuê một hoặc nhiều trưởng phòng kinh doanh (sales manager) và nhân viên văn phòng. Bất kể quy mô, broker phải duy trì hồ sơ và tài liệu đúng quy định và giữ văn phòng được tổ chức tốt.
Bảng trả dần cho thấy khoản thanh toán hàng tháng cần thiết để trả dần hoàn toàn khoản vay $1,000 trong một số năm nhất định với một lãi suất nhất định. Các khoản thanh toán giảm khi kỳ hạn kéo dài và tăng khi lãi suất tăng.
Để tìm khoản thanh toán cho bất kỳ khoản vay nào, hãy nhân hệ số trong bảng với số nghìn của khoản vay. Ví dụ, ở mức 6,0% trong 30 năm, hệ số là 6,00 cho mỗi 1.000 đô la, vì vậy một khoản vay 100.000 đô la cần 600 đô la mỗi tháng.
Department of Real Estate xuất bản cuốn Real Estate Law, một cuốn sách bao gồm nhiều điều khoản của Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp điều chỉnh những người được cấp phép hành nghề địa ốc.
Các cân nhắc về pháp lý và thuế tham gia vào quyết định của người mua về hình thức pháp lý của tổ chức kinh doanh, bao gồm doanh nghiệp một chủ, công ty cổ phần, công ty hợp danh, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức liên kết và nhượng quyền thương mại. Khoảng 75% doanh nghiệp Hoa Kỳ là doanh nghiệp một chủ và khoảng 16% là công ty cổ phần, mặc dù các doanh nghiệp thuộc loại công ty cổ phần kiếm được hơn 70% tổng thu nhập.
Vật cố định là các vật thuộc động sản được gắn vào đất theo cách được coi là một phần của bất động sản. Khi động sản trở thành vật cố định, nó được xử lý như bất động sản.
Tòa án sử dụng năm bài kiểm tra để xác định liệu tài sản cá nhân có phải là vật cố định hay không: (1) Phương thức gắn kết/mức độ lâu dài; (2) Khả năng thích nghi cho việc sử dụng thông thường với đất; (3) Mối quan hệ giữa các bên (ví dụ: người mua/người bán, chủ nhà/người thuê); (4) Ý định của người gắn kết nó; (5) Thỏa thuận giữa các bên. Nếu được gắn bằng xi măng/thạch cao, có khả năng là vật cố định; nếu thích nghi tốt với đất, có lẽ là vật cố định.
Vật cố định là những tài sản cá nhân được gắn vào đất đến mức được coi là một phần của bất động sản. Tòa án sử dụng năm bài kiểm tra chung để xác định tình trạng vật cố định: ý định, phương thức gắn kết, khả năng thích ứng, thỏa thuận, và mối quan hệ giữa các bên.
Người mua và người cho vay khi kiểm tra bất động sản để mua hoặc cho vay có cơ sở để giả định rằng bất cứ thứ gì được gắn liền và thiết yếu cho việc sử dụng bất động sản sẽ là một phần của việc chuyển nhượng hoặc tài sản bảo đảm. Mọi ngoại lệ phải được nêu rõ ràng trong hợp đồng.
Người thuê có thể, trong thời hạn thuê, gỡ bỏ bất kỳ vật gì được gắn vào vì mục đích thương mại, sản xuất, trang trí, hoặc sử dụng trong nhà, miễn là việc gỡ bỏ không gây thiệt hại cho mặt bằng. Ngoại lệ này không áp dụng nếu vật đó đã trở thành một phần không thể tách rời của mặt bằng.
Người mua và người cho vay khi kiểm tra bất động sản để mua hoặc để cho vay có thể giả định rằng bất cứ thứ gì gắn liền với đất hoặc tòa nhà và cần thiết cho việc sử dụng nó đều là một phần của việc chuyển nhượng/tài sản bảo đảm. Hợp đồng phải ghi rõ mọi ngoại lệ mong muốn.
Trong thời hạn thuê, người thuê có thể dỡ bỏ bất kỳ vật gì được gắn cố định cho mục đích kinh doanh, sản xuất, trang trí hoặc sử dụng trong gia đình, miễn là việc dỡ bỏ không gây thiệt hại cho mặt bằng. Ngoại lệ này không áp dụng nếu vật đó đã trở thành một phần không thể tách rời của mặt bằng.
Người nộp đơn xin giấy phép broker ban đầu phải từ đủ 18 tuổi trở lên, có kinh nghiệm và học vấn theo yêu cầu, trung thực và chân thật, và vượt qua kỳ thi đủ điều kiện. Người nộp đơn phải có hai năm kinh nghiệm làm nhân viên bán hàng toàn thời gian trong vòng năm năm qua (hoặc tương đương), và hoàn thành tám khóa học cấp đại học theo luật định.
Ứng viên Broker phải hoàn thành năm khóa học cụ thể: Real Estate Practice, Legal Aspects of Real Estate, Real Estate Finance, Real Estate Appraisal, và Accounting hoặc Real Estate Economics; cộng thêm ba khóa học từ một nhóm được liệt kê. Nếu hoàn thành cả Accounting và Economics, chỉ cần thêm hai khóa học.
Như một phương án thay thế cho yêu cầu kinh nghiệm, ứng viên có thể nộp bằng chứng tốt nghiệp từ một trường cao đẳng bốn năm được công nhận bởi Western Association of Schools and Colleges (hoặc cơ quan được công nhận tương tự) cùng với việc hoàn thành các khóa học bất động sản bắt buộc.
Kinh nghiệm của nhân viên bán hàng (salesperson) phải được xác minh bởi broker đang tuyển dụng bằng Employment Verification (RE 226). Nếu không có, kinh nghiệm có thể được chứng thực trên Employment Certification (RE 228) bởi ít nhất hai cá nhân trong lĩnh vực bất động sản liên quan. Kinh nghiệm tương đương được xác minh bằng RE 227. Tất cả các khai báo kinh nghiệm đều được Ủy viên (Commissioner) đánh giá riêng.
Ứng viên dự thi Broker nộp mẫu RE 400B kèm bằng chứng về học vấn/kinh nghiệm. Đơn đăng ký có hiệu lực trong hai năm. Cá nhân có thể kết hợp kỳ thi và giấy phép bằng mẫu RE 436, nộp cả hai lệ phí; phải đỗ kỳ thi trong vòng hai năm, nếu không đơn đăng ký sẽ hết hiệu lực. Lệ phí không được hoàn lại hoặc chuyển nhượng.
Hầu hết các hiệp hội vận hành dịch vụ niêm yết nhiều bên (multiple listing service - MLS) như một công cụ tiếp thị. MLS cung cấp phương tiện để các broker tham gia được ủy quyền thiết lập quan hệ pháp lý bằng cách đưa ra lời đề nghị theo hợp đồng đơn phương mang tính bao trùm về thù lao và hợp tác cho các broker tham gia khác. Dịch vụ này tích lũy và phổ biến thông tin niêm yết để người tham gia có thể chuẩn bị định giá và phục vụ khách hàng.
Mục 1087 của Bộ luật Dân sự California định nghĩa MLS là một phương tiện hợp tác giữa các đại lý và thẩm định viên, hoạt động thông qua một trung gian mà bản thân không hành động như một đại lý hay thẩm định viên, qua đó các đại lý thiết lập quan hệ pháp lý với các bất động sản đã niêm yết hoặc chuẩn bị đánh giá thị trường. Các nhà môi giới bất động sản đủ điều kiện và thẩm định viên được chứng nhận/cấp phép là những người tham gia đủ điều kiện; nhân viên bán hàng có quyền truy cập thông qua nhà môi giới của mình.
Quyền Sử Dụng Chung tồn tại khi hai người hoặc nhiều hơn sở hữu các quyền lợi không chia cắt trong chứng chỉ quyền sở hữu. Nó được tạo ra nếu một bản chuyển nhượng cho nhiều người không chỉ định quyền sử dụng chung của vợ chồng, hợp tác, hoặc tài sản cộng đồng. Các quyền lợi có thể không bằng nhau; nếu không được chỉ định, chúng được coi là bằng nhau. Có sự thống nhất về quyền sử dụng. Không có quyền sống sót—quyền lợi của một chủ sở hữu chung đã mất sẽ chuyển cho những người thừa kế hoặc được chỉ định trong di chúc.
Joint tenancy đòi hỏi bốn sự thống nhất về quyền lợi, văn tự, thời điểm và chiếm hữu—cùng quyền lợi, cùng giao dịch chuyển nhượng, cùng thời điểm, cùng chiếm hữu (Civil Code 683). Đặc điểm chính là quyền sống sót (right of survivorship): khi một người qua đời, những joint tenant còn sống nhận toàn bộ tài sản, không thuộc về người thừa kế của người đã mất và không bị ràng buộc bởi các quyền cầm giữ đối với phần quyền lợi của người đã mất.
Quyền sở hữu chung có thể được tạo lập theo quy định pháp luật (ví dụ, chủ sở hữu duy nhất sang chính mình và những người khác; những người thuê chung sang chính họ và những người khác; cho những người thực thi di chúc/quản lý). Một cộng đồng sở hữu chung có thể chấm dứt bằng cách chuyển nhượng lợi ích của họ cho bên thứ ba hoặc cộng đồng, tạo ra quyền sở hữu chung cho lợi ích đó. Những ch债权人của một cộng đồng sở hữu chung ĐANG SỐNG có thể buộc bán hành chính, chấm dứt quyền sở hữu chung.
Tài sản chung nói chung là tất cả tài sản mà vợ chồng có được trong một cuộc hôn nhân hợp pháp, ngoại trừ tài sản riêng. Tài sản riêng bao gồm tài sản sở hữu trước hôn nhân, được tặng cho hoặc thừa kế, tiền thuê/lợi nhuận từ tài sản riêng, thu nhập trong thời gian sống ly thân hoặc riêng biệt, và tài sản được chuyển nhượng giữa vợ chồng với ý định rằng đó là tài sản riêng. Tài sản riêng phải được giữ rõ ràng có thể nhận diện và không bị hòa lẫn.
Mỗi người phối ngẫu có quyền quản lý và kiểm soát bình đẳng đối với tài sản cộng đồng. Không ai được tặng cho tài sản cộng đồng nếu không có sự đồng ý, và cả hai phải cùng tham gia vào bất kỳ việc bán, chuyển nhượng, đặt gánh nặng, hoặc cho thuê bất động sản cộng đồng. Mỗi người phối ngẫu có thể lập di chúc định đoạt một nửa phần của mình; nếu không có di chúc, một nửa phần của người đã chết sẽ chuyển cho người phối ngẫu còn sống.
Sở hữu duy nhất (riêng) có nghĩa là quyền sở hữu của một người, người này hưởng mọi lợi ích và chịu mọi gánh nặng như thuế. Theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu duy nhất có thể tự do định đoạt tài sản, và thông thường chỉ cần chữ ký của chủ sở hữu duy nhất trên chứng thư chuyển nhượng (Civil Code 681).
Khi một joint tenant qua đời, quyền sử dụng chung sẽ tự động chấm dứt, nhưng để mục đích ghi chép chứng thư quyền sở hữu, các tài liệu như giấy chứng tử được chứng thực hoặc phán quyết của tòa án (thường kèm theo lời tuyên thệ xác định người qua đời là joint tenant) phải được ghi chép trong quận nơi tài sản được đặt.
Ưu điểm: đơn giản trong việc chuyển quyền sở hữu cho người sống sót, tránh sự chậm trễ của thủ tục probate (có thể kéo dài đến sáu tháng hoặc hơn), tránh phí người thực thi di chúc/luật sư, người sống sót nhận tài sản không bị ràng buộc bởi các khoản nợ/quyền cầm giữ của người đã mất. Nhược điểm: có thể phát sinh thêm thuế, mất khả năng định đoạt quyền lợi bằng di chúc, có thể gây bất công cho chủ nợ. Việc tư vấn cách nắm giữ quyền sở hữu là hành nghề luật không được phép nếu do người không phải luật sư thực hiện.
Vợ chồng có thể mua nhà bằng quỹ community property nhưng nhận quyền sở hữu “as joint tenants”, tạo ra sự mơ hồ vì hậu quả khác nhau. Tòa án California cho rằng ý định thực sự của vợ chồng chi phối hơn record title. Community property không cho phép lợi ích riêng để dùng làm bảo đảm—cần cả hai chữ ký. Một joint tenant chỉ có thể thế chấp phần lợi ích của mình nhưng việc foreclosure khi còn sống sẽ chấm dứt quyền joint tenancy.
Công nhận (Acknowledgment) là một tuyên bố chính thức trước một viên chức được ủy quyền hợp lệ (chẳng hạn như công chứng viên) do một người đã lập một văn kiện rằng việc lập đó là hành vi và chứng thư của chính họ. Viên chức này lập Giấy chứng nhận Công nhận. Công nhận chứng minh việc ký kết, bảo vệ chống lại giả mạo và mạo danh sai sự thật, và cho phép tài liệu được đưa vào bằng chứng mà không cần chứng minh thêm về việc lập.
Nhiều văn bản không thể được ghi vào sổ đăng bộ trừ khi được công nhận. Trừ khi luật quy định việc công nhận là bắt buộc, văn bản vẫn có hiệu lực giữa các bên và những người có thông báo thực tế ngay cả khi không được công nhận. Thời điểm công nhận nói chung không quan trọng trừ khi quyền của người thứ ba ngay tình can thiệp.
Ở bất kỳ nơi nào trong tiểu bang, xác nhận có thể được thực hiện trước một thẩm phán, thẩm phán đã nghỉ hưu, hoặc thư ký của Tòa án Tối cao hoặc Tòa phúc thẩm Quận, một thẩm phán tòa án cấp cao hoặc thẩm phán đã nghỉ hưu, hoặc (sau ngày 17 tháng 9 năm 1959) một chứng thực viên công chứng. Trong một khu vực chỉ định, các chính quyền khác như thư ký tòa án, thư ký quận, cán bộ ủy thác, và thẩm phán địa phương có thể thực hiện xác nhận. Các phó chủ tịch và một số sĩ quan quân đội cũng được phép. (Civil Code Sections 1181, 1183.5)
Một chứng nhận được thực hiện ngoài California phải tuân thủ các mẫu đơn và luật của California, hoặc phải đính kèm giấy chứng nhận từ thư ký tòa án, lãnh sự Hoa Kỳ, hoặc thẩm phán nước ngoài nêu rằng chứng nhận đó tuân thủ luật hiện hành và viên chức đã được ủy quyền. “Apostille” có thể được sử dụng ở California để xác thực một chứng thư chứng nhận được lập tại một quốc gia nước ngoài.
Một giấy chứng nhận công nhận đầy đủ không bị vô hiệu bởi lỗi ngày tháng hoặc thiếu ngày nếu ngày xuất hiện ở nơi khác trong văn bản. Nếu không có bằng chứng ngược lại, việc công nhận được giả định là được thực hiện vào ngày ký kết hoặc ít nhất trước khi ghi vào sổ bộ. Khi ngày của chứng thư muộn hơn ngày công nhận, ngày muộn hơn có thể là ngày thực sự của chứng thư. Giấy chứng nhận phải được xác thực bằng chữ ký và tên chức danh của viên chức, cùng con dấu chính thức nếu được yêu cầu.
Hướng dẫn escrow đi kèm với việc chuyển giao có điều kiện và cho phép bên giữ escrow giao các chứng thư, tiền và tài liệu khi xảy ra các sự kiện hoặc điều kiện được chỉ định. California sử dụng hai hình thức: song phương (được cả người mua và người bán ký kết và ràng buộc cả hai) và đơn phương (các hướng dẫn riêng biệt do người mua và người bán ký kết, ràng buộc mỗi bên). Các hướng dẫn thực thi và bổ sung cho hợp đồng ban đầu, và cả hai được giải thích cùng nhau. Nếu hướng dẫn xung đột với hợp đồng ban đầu, hợp đồng sau (hướng dẫn) thường chi phối. Sau khi hướng dẫn chung/song phương được ký, không bên chính nào được đơn phương thay đổi chúng; các thay đổi cần có thỏa thuận chung, và một bên chính có thể từ bỏ các điều kiện nếu không gây bất lợi cho bên kia.
Bên giữ escrow trung lập có thể phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các chỉ dẫn bằng văn bản, bao gồm vi phạm nghĩa vụ ủy thác trong phạm vi các chỉ dẫn. Tuy nhiên, bên giữ escrow chỉ là một bên giữ tài sản trung lập, không quan tâm đến các tranh chấp giữa các bên chính. Bên này có thể khởi kiện yêu cầu interpleader và yêu cầu tuyên bố tư pháp để đề nghị tòa án giải quyết các tranh chấp và chỉ dẫn cách thức tiến hành.
Kiểm tra kiến thức với câu hỏi luyện tập theo dạng đề thi bất động sản California.
Bắt đầu miễn phí →