Sale to Broker's Prospect After Termination of Listing +12California · bất động sản · Tiếng Việt

Để được bồi thường theo danh sách niêm yết, môi giới phải tạo ra một đề nghị đáp ứng các điều kiện của danh sách niêm yết trong thời hạn quy định. Các cuộc đàm phán trong quá trình niêm yết với người mua sau đó không tự động cấp quyền cho môi giới nhận hoa hồng. Tuy nhiên, những hoàn cảnh đặc biệt có thể yêu cầu thanh toán — ví dụ, khi việc bán được hoàn thành trực tiếp bởi người mua và người bán sau khi hết hạn theo các điều khoản tương tự (hoặc chỉ có giảm giá cho người mua), cho thấy môi giới là nguyên nhân tạo ra giao dịch. Các môi giới tự bảo vệ mình bằng cách sử dụng 'điều khoản bảo vệ' hoặc 'điều khoản an toàn/tiết kiệm' theo đó người bán đồng ý thanh toán hoa hồng nếu tài sản được bán trong số ngày quy định sau khi hết hạn cho một người mà môi giới đã đàm phán trong quá trình niêm yết. Những điều khoản như vậy thường yêu cầu môi giới phải cung cấp cho chủ sở hữu một danh sách các khách hàng tiềm năng trong số ngày quy định sau khi hết hạn.

• ✓Môi giới phải tạo ra một đề nghị phù hợp trong thời hạn niêm yết quy định để được bồi thường theo hợp đồng
• ✓Điều khoản bảo vệ/an toàn buộc ng��ời bán phải thanh toán nếu tài sản được bán trong một khoảng thời gian quy định sau khi hết hạn cho một khách hàng tiềm năng được đăng ký của môi giới
• ✓Các điều khoản an toàn thường yêu cầu môi giới phải cung cấp cho chủ sở hữu một danh sách các khách hàng tiềm năng trong số ngày quy định sau khi hết hạn

Ngay cả khi nhà môi giới không thương lượng với bất kỳ ai trong thời hạn listing, người bán có thể từ bỏ việc hết hạn bằng cách khuyến khích nhà môi giới tiếp tục nỗ lực. Nếu nhà môi giới tiếp tục dựa trên sự từ bỏ đó và tìm được người mua mà tài sản được bán cho người đó, nhà môi giới có thể kiếm được hoa hồng mà không cần tuân thủ nguyên văn các điều khoản của listing. Điều này đặt ra vấn đề từ bỏ ngày chấm dứt so với việc tuân thủ Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp § 10176(f).

• ✓Người bán có thể từ bỏ việc hết hạn của listing bằng cách khuyến khích nhà môi giới tiếp tục nỗ lực
• ✓Nhà môi giới hành động dựa trên sự từ bỏ đó và tìm được người mua có thể kiếm được hoa hồng bất chấp việc không tuân thủ nguyên văn
• ✓Vấn đề từ bỏ được đánh giá so với việc tuân thủ Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp § 10176(f)

Đạo luật Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing Act năm 2008 đã thiết lập các tiêu chuẩn quốc gia cho người khởi tạo khoản vay thế chấp.

• ✓SAFE Act (Chương V của P.L. 110-289) được ban hành ngày 30 tháng 7 năm 2008; các tiểu bang có một năm để tuân thủ, nếu không HUD sẽ tiếp quản việc quản lý
• ✓Yêu cầu giấy phép MLO tại California để thực hiện/thu xếp các khoản vay chủ yếu cho mục đích cá nhân, gia đình hoặc hộ gia đình được bảo đảm bằng 1 đến 4 đơn vị nhà ở (B&P Code 10166.01(d))
• ✓SAFE Act đã thiết lập Hệ thống và Cơ quan đăng ký cấp phép thế chấp toàn quốc (NMLS); DRE là một cơ quan tham gia

Ứng viên xin chứng thực MLO phải đáp ứng các yêu cầu về lý lịch tư pháp, thi cử, tài chính và giáo dục.

• ✓Mỗi ứng viên MLO phải trải qua kiểm tra lý lịch tư pháp và lý lịch nền, bao gồm việc xem xét các tiền án trọng tội liên quan đến gian lận, không trung thực, vi phạm tín nhiệm hoặc rửa tiền
• ✓Ứng viên phải vượt qua kỳ thi viết đủ điều kiện, chứng minh trách nhiệm tài chính và đáp ứng các yêu cầu giáo dục (B&P 10166.03-.06)
• ✓Nhân viên xử lý khoản vay và nhân viên thẩm định khoản vay phải là nhân viên của broker hoặc được cấp phép riêng nếu là nhà thầu độc lập
• ✓Chứng thực giấy phép MLO có thời hạn một năm, yêu cầu các báo cáo gia hạn hàng năm

Các vi phạm luật MLO phải chịu hình phạt tiền theo ngày.

• ✓Các khoản phạt được áp dụng ở mức 50 đô la mỗi ngày trong 30 ngày đầu tiên sau khi bị đánh giá, sau đó là 100 đô la mỗi ngày, tối đa là 10.000 đô la (B&P 10166.02)
• ✓Các vi phạm bao gồm không thông báo cho DRE về hoạt động MLO hoặc không có được chứng thực bắt buộc

MLO làm việc cho các tổ chức nhận tiền gửi được bảo hiểm đăng ký thay vì xin giấy phép tiểu bang.

• ✓MLO làm việc cho tổ chức nhận tiền gửi được bảo hiểm hoặc các công ty con do tổ chức đó kiểm soát phải đăng ký với NMLS nhưng không cần giấy phép hoặc kỳ thi cấp tiểu bang
• ✓Đạo luật SAFE yêu cầu MLO được cấp phép bởi tiểu bang phải nộp dấu vân tay cho NMLS để FBI kiểm tra lý lịch tư pháp và cho phép kiểm tra báo cáo tín dụng

Sự lỗi thời chức năng do sự thiếu hụt hoặc vượt quá mức cần thiết gây ra và có thể khắc phục được hoặc không thể khắc phục được. Có thể khắc phục nghĩa là chi phí sửa chữa thấp hơn mức mà thị trường sẽ trả. Sự lỗi thời bên ngoài đến từ các yếu tố nằm ngoài bất động sản và không thể khắc phục được.

• ✓Sự lỗi thời chức năng do sự thiếu hụt hoặc vượt quá mức cần thiết gây ra; có thể khắc phục được hoặc không thể khắc phục được
• ✓Có thể khắc phục = chi phí khắc phục thấp hơn mức thị trường trả cho nó
• ✓Sự lỗi thời bên ngoài do các yếu tố bên ngoài gây ra và KHÔNG thể khắc phục được
• ✓Ví dụ về vượt quá mức cần thiết: hồ bơi $60,000 trong khi thị trường chỉ trả $10,000

Giá trị được tạo ra, duy trì, sửa đổi và bị phá hủy bởi bốn thế lực: Đặc điểm môi trường/vật chất, Lý tưởng và tiêu chuẩn xã hội, Ảnh hưởng kinh tế, và Các quy định chính trị/chính phủ. Những thế lực này đan xen và luôn biến đổi.

• ✓Bốn thế lực: Vật chất/Môi trường, Xã hội, Kinh tế, và Chính trị/Chính phủ
• ✓Bốn thế lực đan xen và ở trong trạng thái biến đổi không ngừng
• ✓Các thế lực chính trị bao gồm quy hoạch phân vùng, quy chuẩn xây dựng, kiểm soát giá thuê, và chính sách tài khóa/tiền tệ

Vị trí đặc biệt quan trọng và phải liên quan đến sử dụng cao nhất và tốt nhất. Các yếu tố khác bao gồm kích thước, ảnh hưởng của góc phố, hình dạng, điều kiện đường phố, sự tiếp xúc, plottage/assemblage, và địa hình/đất. Plottage làm tăng giá trị khi các thửa đất được kết hợp để có tính hữu dụng lớn hơn.

• ✓Vị trí ảnh hưởng đến nhu cầu và phải liên quan đến sử dụng cao nhất và tốt nhất
• ✓Plottage/assemblage = giá trị gia tăng khi các thửa đất được kết hợp để có tính hữu dụng lớn hơn
• ✓Các lô đất có hình dạng không đều thường không thể được phát triển có lợi như các lô đất hình chữ nhật

Tổng thu nhập gộp tiềm năng được tính bằng cách nhân số căn với tiền thuê hàng tháng nhân 12, sau đó cộng thêm thu nhập khác (ví dụ: bãi đỗ xe và giặt ủi). Tổng thu nhập gộp hiệu dụng là tổng thu nhập gộp tiềm năng trừ đi tổn thất do phòng trống và thất thu. Ví dụ: 30 căn hộ hai phòng ngủ ở mức $600 cộng với 20 căn hộ một phòng ngủ ở mức $475 cộng với $1,200/tháng thu nhập khác = $344,400 tổng gộp tiềm năng; trừ 5% phòng trống = $327,180 tổng gộp hiệu dụng.

• ✓Tổng thu nhập gộp hiệu dụng = Tổng thu nhập gộp tiềm năng trừ đi tổn thất do phòng trống và thất thu
• ✓Bao gồm mọi thu nhập khác (bãi đỗ xe, giặt ủi) vào tổng thu nhập gộp tiềm năng
• ✓Quy đổi tiền thuê hàng tháng thành hàng năm bằng cách nhân với 12

Khi xác định thu nhập ròng, các khoản khấu trừ không đúng phải được loại bỏ. Cải tạo vốn, khấu hao và chi phí giải trí/cá nhân KHÔNG phải là chi phí hoạt động được phép. Các loại được phép là chi phí cố định (thuế, bảo hiểm, giấy phép), chi phí biến đổi và quỹ dự phòng thay thế. Thu nhập ròng = tổng thu nhập hiệu dụng trừ tổng chi phí được phép.

• ✓Cải tạo vốn và khấu hao không phải là khoản khấu trừ chi phí hoạt động được phép
• ✓Chi phí giải trí/cá nhân là các khoản khấu trừ không đúng
• ✓Thu nhập ròng = tổng thu nhập hiệu dụng trừ chi phí đã tái cấu trúc (được phép)

Giá trị bất động sản được ước tính bằng cách chia thu nhập ròng cho tỷ lệ vốn hóa tổng thể. Ví dụ: thu nhập ròng $239,080 ÷ tỷ lệ vốn hóa 0.095 = $2,516,632, làm tròn thành $2,500,000. Tỷ lệ vốn hóa thấp hơn tạo ra giá trị cao hơn và ngược lại.

• ✓Giá trị = Thu nhập hoạt động ròng ÷ Tỷ lệ vốn hóa
• ✓Tỷ lệ vốn hóa cao hơn tạo ra giá trị thấp hơn; tỷ lệ vốn hóa thấp hơn tạo ra giá trị cao hơn

Luật Phân lô Đất đai yêu cầu Ủy viên Địa ốc từ chối báo cáo công khai trừ khi các tiêu chuẩn khẳng định về tính phù hợp và giao dịch công bằng được đáp ứng.

• ✓Hai khía cạnh chính: tính phù hợp cho mục đích sử dụng dự kiến và giao dịch công bằng trong bán hoặc cho thuê
• ✓Các chào bán nhà ở phải bao gồm lối vào cho xe cộ, nguồn nước uống được, tiện ích sẵn có và cải tạo ngoài khu đất
• ✓Các tiêu chuẩn giao dịch công bằng bao gồm bảo đảm tiền đặt cọc của người mua, xóa bỏ quyền cầm giữ của nhà thầu, giải phóng khỏi các khoản cầm cố bao trùm và chuyển nhượng quyền sở hữu hợp lệ
• ✓Ủy viên Địa ốc phải từ chối báo cáo công khai nếu chào bán không phù hợp với mục đích sử dụng được đề xuất

Một bản sao của báo cáo công khai phải được giao cho người mua tiềm năng cùng với thời gian để đọc trước khi bất kỳ đề nghị nào được đưa ra, và phải lưu giữ biên nhận đã ký.

• ✓Báo cáo phải được giao và người mua phải được cho thời gian để đọc trước bất kỳ đề nghị mua hoặc thuê nào.
• ✓Người mua tiềm năng ký biên nhận trên mẫu do Ủy viên phê duyệt.
• ✓Người phân lô phải lưu giữ biên nhận trong ba năm để Ủy viên kiểm tra.
• ✓Thông báo dán tại văn phòng bán hàng phải nêu rằng báo cáo có sẵn cho bất kỳ thành viên nào của công chúng khi có yêu cầu.

Trước khi đất đã phân lô có thể được chào bán, một Thông báo Ý định kết hợp với Bảng câu hỏi và Đơn đăng ký phải được nộp cho Ủy viên trên các mẫu do DRE cung cấp.

• ✓Thông báo Ý định phải được nộp trước khi đất đã phân lô được chào bán hoặc cho thuê
• ✓Thông báo này được kết hợp với Bảng câu hỏi và Đơn đăng ký trên các mẫu do DRE cung cấp
• ✓Thông thường chủ sở hữu nộp hồ sơ; bất kỳ ai nộp thay phải cung cấp văn bản ủy quyền từ chủ sở hữu

Hành vi cố ý vi phạm các điều khoản cụ thể của Bộ luật là một tội phạm, có thể bị phạt tiền và phạt tù, do các biện lý quận truy tố.

• ✓Mức phạt tiền tối đa không vượt quá $10,000, hoặc tù đến một năm tại nhà tù quận hoặc nhà tù tiểu bang, hoặc cả hai.
• ✓Biện lý quận của mỗi quận có trách nhiệm truy tố những người vi phạm.
• ✓Ủy viên cũng có thể áp dụng các biện pháp kỷ luật đối với người được cấp giấy phép.

Hồ sơ phân lô được nộp tại văn phòng khu vực DRE phụ trách địa điểm của khu phân lô, với các văn phòng phân lô ở Sacramento và Los Angeles.

• ✓Các văn phòng phân lô nằm ở Sacramento và Los Angeles
• ✓Các khu phân lô có quyền lợi chưa phân chia, một số hợp tác xã nhà ở có vốn sở hữu hạn chế đủ điều kiện nhất định, và các chào bán quyền sở hữu theo thời gian phải được nộp tại văn phòng Sacramento
• ✓Ủy viên phải tổ chức một phiên điều trần ít nhất mỗi năm một lần để xem xét phí nộp hồ sơ phân lô

Tại California, các quận và thành phố theo luật chung không được cấp use variance cho phép mục đích sử dụng đất mà không được cho phép trong một khu vực quy hoạch.

• ✓Các quận và thành phố theo luật chung bị cấm cấp use variance
• ✓Zoning variance không thể miễn trừ một hạn chế sử dụng (ví dụ: cho phép cửa hàng bán lẻ trong khu dân cư một gia đình)

Khi kích thước, hình dạng, địa hình hoặc vị trí của một thửa đất khiến cho không thể đáp ứng một tiêu chuẩn quy hoạch, chủ sở hữu có thể nộp đơn xin miễn áp dụng nghiêm ngặt (biệt lệ). Một biệt lệ được chấp thuận mang lại các quyền phát triển giống như, nhưng không nhiều hơn, các thửa đất lân cận.

• ✓Biệt lệ miễn áp dụng nghiêm ngặt một tiêu chuẩn quy hoạch (ví dụ: khoảng lùi) do các điều kiện đặc thù của thửa đất
• ✓Biệt lệ mang lại các quyền phát triển giống như, nhưng không nhiều hơn, các thửa đất lân cận trong cùng khu vực quy hoạch

Quy định Liên bang về Công bố và Thông báo Bất động sản yêu cầu chủ sở hữu nhà ở dân dụng được xây dựng trước năm 1978 (nhà ở mục tiêu) phải công bố sự hiện diện của sơn có chì và các mối nguy hiểm, đồng thời cung cấp thông tin/báo cáo đã biết. Sơn có chì đã bị cấm sử dụng cho nhà ở dân dụng vào năm 1978.

• ✓Áp dụng cho nhà ở dân dụng được xây dựng trước năm 1978 (nhà ở mục tiêu)
• ✓Sơn có chì đã bị cấm sử dụng cho nhà ở dân dụng vào năm 1978
• ✓Chủ sở hữu phải công bố sự hiện diện của sơn có chì và cung cấp các báo cáo/hồ sơ đã biết
• ✓Vi phạm có thể dẫn đến các hình phạt dân sự và/hoặc hình sự

Bên bán/bên cho thuê phải giao tờ rơi EPA “Protect Your Family From Lead In Your Home” trước khi hợp đồng được hình thành (giao muộn sẽ phát sinh quyền hủy bỏ) và phải đề nghị người mua một khoảng thời gian 10 ngày để kiểm tra sơn có chì. Quy tắc không yêu cầu bên bán chi trả cho việc kiểm tra hoặc loại bỏ các nguy cơ. Mẫu FLD thường được sử dụng.

• ✓Tờ rơi EPA phải được giao trước khi hợp đồng được hình thành
• ✓Người mua phải được đề nghị một thời hạn kiểm tra 10 ngày (có thể tăng, giảm hoặc từ bỏ bằng thỏa thuận bằng văn bản)
• ✓Quy tắc không yêu cầu bên bán chi trả cho việc kiểm tra hoặc loại bỏ các nguy cơ do chì
• ✓Tài liệu công bố phải được lưu giữ trong ba năm kể từ khi hoàn tất việc bán/cho thuê
• ✓Mẫu FLD là mẫu công bố về chì điển hình của C.A.R.

Target Housing không bao gồm nhà ở được xây trước năm 1978 được bán trong thủ tục tịch thu thế chấp (foreclosure) (tuy nhiên các giao dịch bán sau đó vẫn thuộc diện điều chỉnh), nhà ở không có phòng ngủ, nhà ở được thuê từ 100 ngày trở xuống mà không gia hạn, nhà ở cho người cao tuổi/người khuyết tật trừ khi có trẻ em cư trú tại đó, các hợp đồng thuê được gia hạn đáp ứng Quy tắc, hoặc nhà ở đã được kiểm tra và xác nhận không có sơn chứa chì.

• ✓Bán trong thủ tục tịch thu thế chấp (foreclosure) được miễn trừ nhưng giao dịch bán sau đó vẫn thuộc diện điều chỉnh
• ✓Nhà ở không có phòng ngủ (loft/efficiency/studio) được miễn trừ
• ✓Hợp đồng thuê từ 100 ngày trở xuống mà không gia hạn được miễn trừ
• ✓Nhà ở cho người cao tuổi/người khuyết tật được miễn trừ trừ khi có trẻ em cư trú hoặc dự kiến sẽ cư trú

Bộ luật B&P Mục 10145 và Quy định 2832 yêu cầu tài khoản tín thác phải đáp ứng các tiêu chí cụ thể về chỉ định, địa điểm và tình trạng hưởng lãi.

• ✓Phải được chỉ định là tài khoản tín thác dưới tên của broker với tư cách người được tín thác
• ✓Phải được duy trì tại một ngân hàng hoặc tổ chức lưu ký được công nhận có trụ sở tại California
• ✓Không được là tài khoản hưởng lãi yêu cầu thông báo bằng văn bản trước khi rút tiền (có ngoại lệ)
• ✓Tài khoản tín thác ngoài tiểu bang được cho phép nếu được FDIC bảo hiểm và được sử dụng để phục vụ các khoản vay cấp một theo Mục 10145(a)(2)

Nên sử dụng một escrow holder chuyên về chuyển nhượng hàng loạt doanh nghiệp cho mọi giao dịch cơ hội kinh doanh. Escrow holder bảo đảm tuân thủ Bulk Sales Law (Bộ luật Thương mại, Mục 6101 và tiếp theo) và các đạo luật về Giao dịch bảo đảm (Secured Transactions) (Bộ luật Thương mại, Mục 9101 và tiếp theo).

• ✓Escrow holder thực hiện tìm kiếm quyền cầm giữ và công bố/nộp lưu/gửi thư Thông báo cho Chủ nợ về Bulk Transfer
• ✓Escrow holder thu thập giấy xác nhận thuế từ các cơ quan chính phủ có thể áp đặt trách nhiệm thuế kế thừa
• ✓Escrow holder đóng vai trò trung tâm thanh toán cho tiền và tài liệu và cung cấp kế toán khi kết thúc
• ✓IRS không cấp xác nhận thuế; bảo hiểm quyền cầm giữ thuế có thể có ở một số nơi tại California

Không cần giấy phép môi giới bất động sản cho một số hoạt động M.O.G. nhất định: làm tổ chức lưu ký theo hợp đồng thuê dầu và/hoặc khí nếu không nhằm mục đích bán; tham gia giao dịch theo lệnh tòa; hành nghề khoan hoặc khai thác dầu hoặc khí, hoặc khai mỏ hoặc sản xuất khoáng sản; đàm phán hoặc giao kết hợp đồng thuê/thỏa thuận giữa chủ sở hữu đất M.O.G. và các doanh nghiệp sản xuất được chỉ định; và giao dịch quyền khoáng sản hoặc đất (không phải dầu hoặc khí) với tư cách là chủ sở hữu quyền hoặc đất.

• ✓Làm tổ chức lưu ký theo hợp đồng thuê dầu/khí không nhằm mục đích bán được miễn
• ✓Khoan hoặc khai thác dầu, khí hoặc khoáng sản được miễn giấy phép
• ✓Đàm phán hợp đồng thuê giữa chủ sở hữu và doanh nghiệp sản xuất thay mặt chủ sở hữu được miễn
• ✓Giao dịch quyền khoáng sản hoặc đất (không phải dầu/khí) với tư cách chủ sở hữu được miễn

Quy đổi diện tích: 1 foot vuông = 144 inch vuông; 1 yard vuông = 9 foot vuông; 1 rod vuông = 30 1/4 yard vuông; 1 acre = 10 chain vuông, 160 rod vuông, 4,840 yard vuông, hoặc 43,560 foot vuông. Một acre dưới dạng hình vuông có cạnh khoảng 208.71 foot.

• ✓1 acre = 43,560 foot vuông = 4,840 yard vuông = 160 rod vuông
• ✓1 yard vuông = 9 foot vuông; 1 foot vuông = 144 inch vuông
• ✓Một acre dưới dạng hình vuông có cạnh khoảng 208.71 foot

Mô tả đất đai của chính phủ: một section = 1 dặm vuông hoặc 640 mẫu Anh; một township = 36 dặm vuông; một quarter section = 160 mẫu Anh. Diện tích hình vuông hoặc hình chữ nhật = chiều dài × chiều rộng theo đơn vị đo chiều dài được sử dụng.

• ✓Một section = 1 dặm vuông = 640 mẫu Anh
• ✓Một township = 36 dặm vuông
• ✓Một quarter section = 160 mẫu Anh

Các chuyển đổi tuyến tính chính: một foot = 12 inch; một yard = 3 foot hoặc 36 inch; một rod = 16 1/2 foot hoặc 5 1/2 yard; một furlong = 40 rod; 100 foot = 6.6 rod; một dặm = 5,280 foot, 1,760 yard, 320 rod, hoặc 80 chain.

• ✓Một rod = 16 1/2 foot hoặc 5 1/2 yard
• ✓Một dặm = 5,280 foot = 1,760 yard = 320 rod = 80 chain
• ✓Một furlong = 40 rod; một yard = 3 foot

Các phép đo của người khảo sát thời xưa: 1 link = 7.92 inch; 1 rod = 25 link; 1 chain = 4 rod hoặc 66 feet. Người khảo sát hiện đại sử dụng xích thép dạng thước cuộn của kỹ sư dài 100 feet với các mắt dài một foot, nên một dặm đo được 52.8 xích hiện đại.

• ✓1 link = 7.92 inch; 1 rod = 25 link
• ✓1 chain = 4 rod hoặc 66 feet
• ✓Xích của kỹ sư hiện đại = 100 feet; một dặm = 52.8 xích hiện đại

Phép đo khối = chiều dài × chiều rộng × chiều cao: 1 foot khối = 1.728 inch khối; 1 yard khối = 27 foot khối. Diện tích hình tam giác = đáy × 1/2 chiều cao.

• ✓1 foot khối = 1.728 inch khối; 1 yard khối = 27 foot khối
• ✓Diện tích hình tam giác = đáy × 1/2 chiều cao
• ✓Phép đo khối = chiều dài × chiều rộng × chiều cao

Định giá là một ước tính/ý kiến về giá trị từ phân tích các sự kiện. Phương pháp chi phí ước tính chi phí thay thế của các cải tiến trừ đi khấu hao lũy kế cộng với giá trị đất. Phương pháp thu nhập (vốn hóa) áp dụng cho bất động sản cho thu nhập: tìm thu nhập ròng hàng năm, đặt tỷ lệ vốn hóa, sau đó chia thu nhập ròng cho tỷ lệ. Phương pháp so sánh (thị trường) so sánh đối tượng với các bất động sản tương đương. Tương quan (hòa giải) giải thích cả ba để đạt được một giá trị duy nhất.

• ✓Phương pháp chi phí = chi phí thay thế - khấu hao lũy kế + giá trị đất
• ✓Phương pháp thu nhập: giá trị = thu nhập ròng hàng năm ÷ tỷ lệ vốn hóa
• ✓Phương pháp so sánh/thị trường sử dụng các bài bán tương đương
• ✓Tương quan (hòa giải) hòa giải ba phương pháp thành một giá trị duy nhất

Mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất là việc sử dụng tạo ra lợi nhuận ròng lớn nhất theo thời gian và là điểm khởi đầu cho việc định giá. Nguyên tắc kỳ vọng: giá trị được tạo ra bởi các lợi ích tương lai kỳ vọng. Nguyên tắc phù hợp: giá trị tối đa với sự đồng nhất hợp lý. Nguyên tắc đóng góp: một thành phần được định giá theo sự đóng góp của nó cho toàn bộ. Nguyên tắc thay đổi: tương lai có tầm quan trọng hàng đầu trong việc ước tính giá trị.

• ✓Mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất tạo ra lợi nhuận ròng lớn nhất và là điểm khởi đầu cho việc định giá
• ✓Kỳ vọng cho rằng giá trị được tạo ra bởi các lợi ích tương lai kỳ vọng
• ✓Phù hợp cho rằng giá trị tối đa phát sinh với sự đồng nhất hợp lý của các cải tiến
• ✓Đóng góp định giá một thành phần theo sự đóng góp của nó cho toàn bộ tài sản

Khấu hao là mất giá trị do tuổi tác, giảm sút vật chất hoặc lỗi thời chức năng/kinh tế. Khấu hao tích lũy là sự chênh lệch giữa chi phí thay thế mới và giá trị định giá hiện tại. Lỗi thời chức năng là mất giá trị từ các yếu tố bất lợi trong cấu trúc. Lỗi thời kinh tế là mất giá trị từ các yếu tố bên ngoài tài sản. Khấu hao có thể sửa chữa được thường được chủ sở hữu thận trọng sửa chữa.

• ✓Khấu hao là kết quả của tuổi tác, giảm sút vật chất hoặc lỗi thời chức năng/kinh tế
• ✓Lỗi thời chức năng xuất phát từ bên trong cấu trúc; lỗi thời kinh tế xuất phát từ các yếu tố bên ngoài
• ✓Khấu hao có thể sửa chữa được có giá trị kinh tế xứng đáng để sửa chữa

Giá trị thị trường công bằng là giá mà một tài sản có thể đem lại trên thị trường mở trong một khoảng thời gian hợp lý với những người mua và bán có thông tin và không bị áp lực. Hệ số nhân tiền thuê tổng (GRM) nhân với thu nhập tổng tạo ra ước tính giá trị. Vốn hóa xác định giá trị bằng cách chia thu nhập ròng hàng năm cho tỷ lệ vốn hóa. Định giá được đánh giá được đặt bởi một cơ quan công quyền làm cơ sở để tính thuế.

• ✓Giá trị thị trường công bằng giả định người mua và bán có thông tin hoạt động mà không có áp lực
• ✓GRM × thu nhập tổng = ước tính giá trị tài sản
• ✓Vốn hóa: giá trị = thu nhập ròng hàng năm ÷ tỷ lệ vốn hóa
• ✓Định giá được đánh giá là cơ sở để đánh thuế tài sản

Quy trình thẩm định giá sử dụng ba phương pháp: phương pháp chi phí (chi phí thay thế trừ khấu hao lũy kế cộng giá trị đất), phương pháp thị trường/so sánh (so sánh các bất động sản tương tự đã bán gần đây), và phương pháp thu nhập/vốn hóa (thu nhập ròng chia cho tỷ suất vốn hóa). Tương quan/đối chiếu diễn giải cả ba để đi đến một giá trị duy nhất.

• ✓Phương pháp chi phí = chi phí thay thế trừ khấu hao lũy kế cộng giá trị đất
• ✓Phương pháp thu nhập chia thu nhập ròng cho tỷ suất vốn hóa để tìm giá trị
• ✓Tương quan (đối chiếu) diễn giải ba phương pháp thành một kết luận giá trị duy nhất

Giá trị thị trường là mức giá cao nhất bằng tiền mà một bất động sản sẽ mang lại trong một thị trường cạnh tranh, mở, với người mua và người bán khôn ngoan, hiểu biết và không bị áp lực quá đáng. Giá thị trường là mức giá thực tế được trả bất kể áp lực hay động cơ. Giá trị thị trường hợp lý giả định rằng cả hai bên đều biết tất cả các mục đích sử dụng và không bên nào bị áp lực.

• ✓Giá trị thị trường giả định có một người mua và người bán sẵn lòng, hành động hiểu biết và không bị áp lực quá đáng
• ✓Giá thị trường là mức giá thực tế được trả bất kể động cơ hay áp lực

Khấu hao là sự mất giá do tuổi tác, hư hỏng vật chất, hoặc lỗi thời về chức năng/kinh tế. Hư hỏng vật chất là hao mòn và hư hỏng (có thể khắc phục/không thể khắc phục). Lỗi thời chức năng phát sinh từ các yếu tố bất lợi bên trong kết cấu. Lỗi thời kinh tế (bên ngoài) là do các yếu tố bên ngoài tài sản. Khấu hao lũy kế là chênh lệch giữa chi phí thay thế mới và giá trị hiện tại.

• ✓Lỗi thời chức năng phát sinh từ các yếu tố bên trong kết cấu
• ✓Lỗi thời kinh tế do các yếu tố bên ngoài/cách xa tài sản
• ✓Khấu hao lũy kế là chi phí thay thế mới trừ đi giá trị thẩm định hiện tại

Các nguyên tắc định giá chính bao gồm: anticipation (giá trị từ lợi ích tương lai), substitution (giá trị được xác lập bởi chi phí của một sản phẩm thay thế tương đương), conformity (tính đồng nhất tối đa hóa giá trị), progression (bất động sản kém hơn được nâng cao nhờ các hàng xóm có giá trị cao hơn), contribution, competition, change, và supply and demand.

• ✓Nguyên tắc substitution cho rằng giá trị được xác lập bởi chi phí của một vật thay thế có mức độ mong muốn tương đương.
• ✓Nguyên tắc highest and best use tạo ra lợi nhuận ròng lớn nhất cho đất và công trình.
• ✓Nguyên tắc conformity cho rằng giá trị tối đa là kết quả của tính đồng nhất hợp lý của các cải tạo.

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là việc sử dụng tạo ra lợi nhuận ròng lớn nhất trong một khoảng thời gian; đây là điểm khởi đầu cho việc thẩm định giá. Plottage (tập hợp thửa đất) làm tăng giá trị khi các lô đất liền kề được kết hợp lại. Cải tạo vượt mức, cải tạo dưới mức và cải tạo sai vị trí không phải là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

• ✓Sử dụng cao nhất và tốt nhất tạo ra lợi nhuận ròng lớn nhất và là điểm khởi đầu cho việc thẩm định giá
• ✓Gia tăng plottage là phần giá trị tăng thêm từ việc kết hợp các lô nhỏ hơn thành một lô
• ✓Cải tạo vượt mức vượt quá mức sử dụng cao nhất và tốt nhất của khu đất

Lấy hệ số nhân tiền thuê gộp nhân với thu nhập gộp để ước tính giá trị bất động sản. Vốn hóa xác định giá trị bằng cách chia thu nhập ròng cho tỷ lệ vốn hóa, tỷ lệ này phản ánh lợi nhuận hợp lý cộng với khoản thu hồi đối với các cải tiến đang khấu hao.

• ✓Giá trị = thu nhập gộp × hệ số nhân tiền thuê gộp
• ✓Giá trị theo phương pháp vốn hóa = thu nhập ròng hằng năm ÷ tỷ lệ vốn hóa

Bản Kê Khai Cho Vay Thế Chấp là một biểu mẫu được Ủy viên Bất động sản phê duyệt mà một nhà môi giới cho vay thế chấp phải cung cấp cho người vay tiềm năng cho các khoản vay được quy định theo pháp luật trước khi người vay trở thành có nghĩa vụ.

• ✓Biểu mẫu được Ủy viên Bất động sản phê duyệt
• ✓Bắt buộc phải cung cấp bởi nhà môi giới cho vay thế chấp
• ✓Phải được cung cấp trước khi người vay trở thành có nghĩa vụ hoàn thành khoản vay

Thị trường thứ cấp là nơi các nhà cho vay bán các khoản vay hiện có (deeds of trust và promissory notes) cho các cơ quan marketing thứ cấp lớn (FNMA, FHLMC, GNMA) hoặc các nhà đầu tư khác, khác với thị trường chính nơi các nhà cho vay cho tiền vay cho những người vay.

• ✓Thị trường chính: các nhà cho vay cho tiền vay cho những người vay
• ✓Thị trường thứ cấp: các nhà cho vay bán các khoản vay hiện có cho các cơ quan hoặc nhà đầu tư
• ✓Các cơ quan bao gồm FNMA, FHLMC, và GNMA

Kinh doanh chính của một ngân hàng thế chấp là khởi tạo, tài chính, đóng cửa, bán và phục vụ các khoản vay được bảo đảm bằng tài sản bất động sản cho các tổ chức cho vay. Một công ty đầu tư thế chấp mua các khoản thế chấp để đầu tư.

• ✓Ngân hàng thế chấp khởi tạo, tài chính, đóng cửa, bán và phục vụ các khoản vay cho các tổ chức cho vay
• ✓Công ty đầu tư thế chấp mua các khoản thế chấp cho mục đích đầu tư

Bảo hiểm mortgage guaranty bảo vệ các nhà cho vay mortgage khỏi mất mát tài chính thông qua các công ty bảo hiểm mortgage tư nhân (PMICs). Bảo hiểm mortgage tư nhân (PMI) có sẵn cho các nhà cho vay thông thường trên phần có rủi ro cao của khoản vay.

• ✓Bảo hiểm mortgage guaranty bảo vệ các nhà cho vay khỏi mất mát
• ✓PMI áp dụng cho các nhà cho vay thông thường trên phần rủi ro cao đầu tiên của khoản vay
• ✓Được cung cấp bởi các công ty bảo hiểm mortgage tư nhân

Kiểm soát tiền tệ là những công cụ của Cục Dự Trữ Liên Bang dùng để điều chỉnh sự sẵn có của tiền và tín dụng nhằm ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế, chẳng hạn như điều chỉnh lãi suất chiết khấu và yêu cầu dự trữ.

• ✓Các công cụ của Cục Dự Trữ Liên Bang điều chỉnh sự sẵn có của tiền và tín dụng
• ✓Bao gồm điều chỉnh lãi suất chiết khấu và yêu cầu dự trữ

Các ngân hàng tiết kiệm lẫn nhau là các tổ chức tài chính được sở hữu bởi các người gửi tiền với quyền nhận lợi tức ròng tỷ lệ với tiền gửi. Công ty nước lẫn nhau cung cấp nguồn cung cấp nước cho người dùng, phát hành cổ phiếu cho người dùng nước.

• ✓Các ngân hàng tiết kiệm lẫn nhau được sở hữu bởi các người gửi tiền
• ✓Công ty nước lẫn nhau phát hành cổ phiếu cho người dùng nước