Accounting Records - General Requirements +12California · bất động sản · Tiếng Việt

Người môi giới phải duy trì hồ sơ đầy đủ cho các quỹ tín thác dù tiền được gửi vào, chuyển đến escrow, giữ mà không quy đổi, hay giao lại cho chủ sở hữu. Có hai loại được cho phép: hồ sơ dạng cột (Quy định 2831 và 2831.1) hoặc hồ sơ dựa trên GAAP.

• ✓Hồ sơ phải thể hiện tất cả các khoản thu và các khoản chi theo trình tự thời gian cùng các chi tiết liên quan
• ✓Hồ sơ phải thể hiện số dư tài khoản tín thác và số dư còn nợ đối với từng người thụ hưởng/giao dịch
• ✓Hồ sơ thủ công hoặc hồ sơ vi tính hóa đều được chấp nhận

Người quản lý bất động sản phải hiểu kế toán và kế toán chi phí, đồng thời duy trì hồ sơ tài khoản tín thác phức tạp. Mối quan hệ tín thác giữa người môi giới và chủ sở hữu đòi hỏi một hệ thống kế toán quỹ tín thác đầy đủ với hồ sơ chính xác về tất cả các quỹ tín thác đi qua tay người môi giới. Người quản lý phải tuân thủ luật và quy định về tài khoản tín thác (được thảo luận trong Chương 23).

• ✓Hệ thống kế toán quỹ tín thác đầy đủ là cần thiết do mối quan hệ tín thác
• ✓Phải duy trì hồ sơ chính xác về tất cả các quỹ tín thác đi qua tay người môi giới
• ✓Người quản lý bất động sản phải tuân thủ luật và quy định về tài khoản tín thác
• ✓Trách nhiệm đối với hồ sơ quỹ tín thác thuộc về người môi giới quản lý bất động sản

Khối lượng kinh doanh quyết định số lượng hồ sơ sổ sách cần thiết; văn phòng nhỏ cần hồ sơ đơn giản trong khi hoạt động lớn hơn đòi hỏi phương pháp phức tạp hơn. Cần định kỳ thuê một kế toán bên ngoài để xem xét hệ thống kế toán. Các công ty lớn có thể mua bond cho trợ lý văn phòng chưa có giấy phép để họ có thể hợp pháp xử lý tiền của khách hàng.

• ✓Khối lượng kinh doanh quyết định số lượng và độ phức tạp của hồ sơ sổ sách
• ✓Một kế toán bên ngoài nên định kỳ xem xét hệ thống kế toán
• ✓Trợ lý văn phòng chưa có giấy phép có thể được mua bond để họ hợp pháp xử lý tiền của khách hàng

Khi liên quan đến thuế bán hàng, thuế an sinh xã hội và thuế thất nghiệp, không khoản tiền nào được giải ngân cho người bán cho đến khi người bán cung cấp cho escrow giấy xác nhận từ State Board of Equalization và Department of Benefit Payments. Người mua có thể phải chịu trách nhiệm về các khoản thuế chưa nộp của người tiền nhiệm (trách nhiệm thuế của người kế nhiệm) tối đa bằng số tiền đã trả cho doanh nghiệp. Thuế bán hàng phải được trả trên tài sản cố định gắn liền và đồ nội thất, do người mua trả cho người bán, và được tiểu bang thu thường thông qua escrow.

• ✓Không khoản tiền escrow nào được giải ngân cho người bán cho đến khi cung cấp giấy xác nhận từ State Board of Equalization và Dept. of Benefit Payments
• ✓Người mua có thể phải chịu trách nhiệm về thuế chưa nộp của người tiền nhiệm (trách nhiệm thuế của người kế nhiệm) tối đa bằng giá mua
• ✓Thuế bán hàng phải được trả trên tài sản cố định gắn liền và đồ nội thất, do người mua trả cho người bán và được tiểu bang thu qua escrow
• ✓Người mua thường đưa ra đề nghị có điều kiện phải kiểm tra và chấp thuận hồ sơ sau đó; người mua và người bán thường chia đều chi phí đóng giao dịch

Việc bán một cơ hội kinh doanh nên bắt đầu bằng một thỏa thuận ủy quyền độc quyền để bán đã được hoàn tất đúng cách. Người được cấp phép được khuyến khích sử dụng Bản trình bày công bố thông tin kinh doanh (Business Disclosure Statement, Mẫu C.A.R. BDS), giúp thiết lập giá niêm yết, công bố các sự kiện trọng yếu, đề xuất các mục được bao gồm/loại trừ, liên quan đến hợp đồng mua bán, và cung cấp bảo đảm của chủ sở hữu về tính chính xác và quyền sở hữu có thể chuyển nhượng tốt.

• ✓Việc bán cơ hội kinh doanh nên bắt đầu bằng một thỏa thuận ủy quyền độc quyền để bán
• ✓Mẫu C.A.R. BDS (Business Disclosure Statement) công bố các sự kiện trọng yếu và bao gồm bảo đảm của chủ sở hữu về tính chính xác và quyền sở hữu có thể chuyển nhượng
• ✓BDS cung cấp thông tin tài chính cho năm hiện tại đến ngày hiện tại và ba năm trước đó

Thỏa thuận Niêm yết Doanh nghiệp (Mẫu C.A.R. BLA) cung cấp một niêm yết độc quyền và bao gồm BDS, tài liệu, một niêm yết bất động sản riêng nếu có, các điều khoản bán, thù lao, lựa chọn ký quỹ/thẩm định doanh nghiệp, MLS, đại diện quyền sở hữu, các cam đoan của chủ sở hữu, nghĩa vụ của môi giới và chủ sở hữu, các quan hệ đại diện, và các điều khoản giải quyết tranh chấp.

• ✓Cần có một thỏa thuận niêm yết bất động sản riêng nếu bất động sản được bao gồm trong giao dịch bán
• ✓Chủ sở hữu cam đoan có quyền sở hữu tốt và có thể chuyển nhượng đối với doanh nghiệp và động sản
• ✓Môi giới đồng ý sử dụng nỗ lực hợp lý và thẩm định kỹ lưỡng; chủ sở hữu đồng ý cung cấp các tiết lộ, duy trì bảo hiểm, và bồi thường cho môi giới
• ✓Chủ sở hữu và môi giới đồng ý hòa giải các tranh chấp trước khi trọng tài hoặc tòa án, và có thể ký tắt để đồng ý trọng tài

Mọi tuyên bố liên quan đến một doanh nghiệp phải là của chủ sở hữu/người bán, và người môi giới có thể phải chịu trách nhiệm về các tuyên bố hoặc dự phóng mang tính cá nhân. Người bán phải đảm bảo tất cả thiết bị hoạt động tốt khi người mua nhận quyền chiếm hữu, trừ khi có thỏa thuận khác, và phải bảo đảm các giấy xác nhận cần thiết từ chính phủ. Mọi giao dịch mua bán đều phụ thuộc vào việc người mua nhận được tất cả giấy phép, giấy cho phép và giấy xác nhận cần thiết.

• ✓Người môi giới có thể phải chịu trách nhiệm về các tuyên bố hoặc dự phóng cá nhân mà mình đưa ra
• ✓Người bán phải đảm bảo thiết bị hoạt động tốt vào ngày người mua nhận quyền chiếm hữu, trừ khi có thỏa thuận khác
• ✓Giao dịch mua bán phụ thuộc vào việc người mua nhận được tất cả giấy phép, giấy cho phép và giấy xác nhận cần thiết

Quyền lực cảnh sát cho phép Nhà nước ban hành luật vì trật tự công cộng, an toàn, sức khỏe, đạo đức và phúc lợi (ví dụ: quy hoạch phân vùng). Quyền trưng thu là quyền của chính phủ được lấy tài sản tư nhân cho mục đích công cộng với khoản bồi thường chính đáng (Tu chính án thứ năm). Escheat đưa tài sản trở lại Nhà nước khi không có người thừa kế. Thuế khóa là quyền lực thứ tư của chính phủ.

• ✓Quyền trưng thu đòi hỏi khoản bồi thường chính đáng khi lấy tài sản tư nhân cho mục đích công cộng
• ✓Quyền lực cảnh sát cho phép quy hoạch phân vùng và quy định vì sức khỏe, an toàn và phúc lợi công cộng
• ✓Escheat đưa tài sản trở lại Nhà nước khi không có người thừa kế

Quy hoạch phân vùng quy định các mục đích sử dụng tài sản được phép trong từng khu vực. Mục đích sử dụng không phù hợp (nonconforming use) có trước quy hoạch phân vùng hiện hành và được phép tồn tại. Các quy chuẩn xây dựng, pháp lệnh khoảng lùi (setback), tuyến xây dựng và hạn chế trong chứng thư (CC&Rs) giới hạn việc phát triển. Khu phát triển theo quy hoạch (PUD) cho phép bố trí tập trung khác với quy hoạch phân vùng thông thường.

• ✓Mục đích sử dụng không phù hợp được phép vì có trước pháp lệnh quy hoạch phân vùng hiện hành
• ✓CC&Rs và hạn chế trong chứng thư là những hạn chế riêng đối với việc sử dụng tài sản
• ✓Quy hoạch phân vùng là hạn chế công; hạn chế trong chứng thư/CC&Rs là hạn chế tư nhân

Quyền địa dịch là quyền hạn chế đối với đất của người khác cho một mục đích cụ thể. Prescription làm phát sinh quyền địa dịch thông qua việc sử dụng lâu dài liên tục. Xâm lấn là hành vi xâm nhập trái pháp luật vào bất động sản liền kề bằng các công trình cải tạo. Quyền ven sông cho phép các chủ đất liền kề sử dụng nước một cách hợp lý. Appropriation là việc chuyển hướng nước cho mục đích sử dụng có lợi.

• ✓Quyền địa dịch là quyền hạn chế đối với đất của người khác cho một mục đích cụ thể
• ✓Quyền địa dịch theo thời hiệu được xác lập thông qua việc sử dụng lâu dài liên tục trong thời hạn luật định
• ✓Quyền ven sông cho phép các chủ đất liền kề sử dụng nước một cách hợp lý

Adverse possession có được quyền sở hữu thông qua việc chiếm hữu trong một thời hạn luật định theo những điều kiện nhất định bởi người không phải chủ sở hữu trên hồ sơ. Accession bổ sung tài sản bằng công sức con người hoặc lực lượng tự nhiên; accretion là sự bồi tụ dần dần do lực lượng tự nhiên (phù sa); avulsion là sự mất đất đột ngột do nước; erosion là sự xói mòn dần dần.

• ✓Adverse possession đòi hỏi việc chiếm hữu trong thời hạn luật định theo các điều kiện được quy định
• ✓Accretion là sự bồi tụ đất dần dần do lực lượng tự nhiên; avulsion là sự mất đất đột ngột

Vật cố định (fixtures) là những phần phụ gắn liền với đất hoặc các công trình xây dựng và trở thành bất động sản. Vật cố định thương mại (trade fixtures) là động sản của người thuê kinh doanh và vẫn có thể tháo dỡ. Động sản (personal property/chattels) là mọi tài sản không phải bất động sản. Việc gắn kết (annexation) gắn động sản vào để trở thành vật cố định.

• ✓Vật cố định trở thành bất động sản; vật cố định thương mại vẫn là động sản có thể tháo dỡ của người thuê kinh doanh
• ✓Bất động sản bao gồm đất và những thứ gắn liền; động sản là mọi thứ khác

Giới hạn thanh toán hạn chế mức tăng của gốc hàng tháng và lãi suất tại ngày điều chỉnh thanh toán và có thể gây ra khấu hao âm. Giới hạn lãi suất định kỳ hạn chế mức thay đổi lãi suất ghi chú tại mỗi lần điều chỉnh.

• ✓Giới hạn thanh toán hạn chế mức tăng P&I và có thể gây ra khấu hao âm
• ✓Giới hạn lãi suất định kỳ hạn chế mức tăng/giảm lãi suất ghi chú tại mỗi lần điều chỉnh
• ✓Giới hạn thanh toán thường nằm trong lựa chọn của người vay

Đối với một khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh, ngày điều chỉnh lãi suất là thời điểm lãi suất ghi chú có thể thay đổi, trong khi ngày điều chỉnh thanh toán là thời điểm thanh toán gốc và lãi suất hàng tháng của người vay có thể thay đổi.

• ✓Ngày điều chỉnh lãi suất: lãi suất ghi chú có thể thay đổi
• ✓Ngày điều chỉnh thanh toán: thanh toán gốc và lãi suất hàng tháng có thể thay đổi

Thế chấp lãi suất thay đổi dao động tăng và giảm trong suốt kỳ hạn vay dựa trên các điều kiện của thị trường tiền tệ. Thế chấp lãi suất có thể tái đàm phán cho phép tái đàm phán lãi suất tại các khoảng thời gian được xác định trước (biến động tối đa 5% trong suốt vòng đời vay).

• ✓Lãi suất thay đổi biến động theo các điều kiện của thị trường tiền tệ
• ✓Thế chấp lãi suất có thể tái đàm phán cho phép tái đàm phán tại các khoảng thời gian được xác định
• ✓Biến động tối đa của lãi suất có thể tái đàm phán là năm phần trăm trong suốt vòng đời khoản vay

Subsidy buydown là quỹ thường được cung cấp bởi nhà xây dựng hoặc người bán để tạm thời giảm khoản thanh toán tiền gốc và lãi hàng tháng của người vay. Payment rate là tỷ lệ mà người vay hoàn trả, phản ánh các buydown hoặc giới hạn thanh toán.

• ✓Subsidy buydown tạm thời giảm khoản thanh toán P&I của người vay
• ✓Thường được cung cấp bởi nhà xây dựng hoặc người bán
• ✓Payment rate phản ánh các buydown hoặc giới hạn thanh toán

Chủ nhà cho thuê nhà ở có thể phải chịu trách nhiệm về sơ suất đơn giản đối với thương tích do các điều kiện nguy hiểm tồn tại vào thời điểm cho thuê mà một cuộc kiểm tra hợp lý sẽ phát hiện (ví dụ: bồn tắm hoặc cầu thang trơn trượt); chỉ cảnh báo thôi là không đủ. Đối với các điều kiện phát sinh sau đó, chủ nhà phải sửa chữa sau khi nhận được thông báo từ người thuê.

• ✓Chủ nhà cho thuê nhà ở phải chịu trách nhiệm về sơ suất đối với các khuyết điểm mà một cuộc kiểm tra hợp lý sẽ phát hiện
• ✓Chỉ cảnh báo cho người thuê không bảo vệ chủ nhà khỏi trách nhiệm pháp lý
• ✓Chủ nhà phải sửa chữa những điều kiện nguy hiểm phát sinh về sau khi đã nhận được thông báo

Becker v. IRM Corp. (1985) quy định chủ nhà cho thuê phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt đối với thương tích do khuyết tật tiềm ẩn gây ra (cửa buồng tắm bằng kính không cường lực bị vỡ). Peterson v. Superior Court (1995) đã đảo ngược quy định này, khôi phục nguyên tắc rằng chủ nhà cho thuê chỉ phải chịu trách nhiệm nếu có sơ suất trong việc không phát hiện và sửa chữa khuyết tật.

• ✓Peterson v. Superior Court đã đảo ngược nguyên tắc trách nhiệm nghiêm ngặt của Becker
• ✓Chủ nhà cho thuê hiện chỉ phải chịu trách nhiệm về khuyết tật tiềm ẩn nếu có sơ suất trong việc phát hiện/sửa chữa chúng

Chủ cho thuê bất động sản phi dân cư nói chung không chịu trách nhiệm đối với thương tích do khiếm khuyết, nhưng chịu trách nhiệm nếu hợp đồng thuê áp đặt nghĩa vụ bảo trì cho chủ cho thuê, có giao ước sửa chữa khẳng định, hoặc trao cho chủ cho thuê quyền kiểm soát khu vực bị khiếm khuyết. Chủ cho thuê cũng chịu trách nhiệm nếu theo nghĩa vụ sửa chữa luật định, biết về khiếm khuyết tiềm ẩn và không tiết lộ hoặc sửa chữa, hoặc sửa chữa cẩu thả.

• ✓Trách nhiệm của chủ cho thuê bất động sản phi dân cư phát sinh khi hợp đồng thuê áp đặt nghĩa vụ bảo trì hoặc quyền kiểm soát
• ✓Chủ cho thuê chịu trách nhiệm khi không tiết lộ khiếm khuyết tiềm ẩn đã biết
• ✓Việc sửa chữa cẩu thả hoặc nghĩa vụ sửa chữa luật định tạo ra trách nhiệm cho chủ cho thuê

HMDA (Quy định C, 1975) yêu cầu các chủ nợ thu thập và công khai thông tin về các khoản vay liên quan đến nhà ở và người nộp đơn để xác định liệu người cho vay có đáp ứng nhu cầu tín dụng của cộng đồng hay không và để nhận diện các mô hình phân biệt đối xử. Các tổ chức phải báo cáo khi các khoản vay mua nhà bằng hoặc vượt quá 10% khối lượng cho vay, ít nhất 25 triệu đô la cho các khoản vay tiền mua nhà, 10 triệu đô la tài sản, hoặc ít nhất 100 khoản vay mua nhà.

• ✓HMDA yêu cầu thu thập và công khai dữ liệu cho vay nhà ở để nhận diện các mô hình phân biệt đối xử
• ✓Nhà ở bao gồm nhà nghỉ dưỡng hoặc nhà thứ hai, nhà cho thuê, nhà nhiều căn hộ, nhà từ 1 đến 4 hộ gia đình, căn hộ chung cư và nhà di động
• ✓HMDA loại trừ các khoản vay đối với đất chưa cải tạo, các khoản vay chỉ để xây dựng và tài trợ tạm thời
• ✓Việc báo cáo áp dụng cho các tổ chức có 10 triệu đô la tài sản hoặc 100 khoản vay mua nhà trở lên

Mục 11911 cho phép một quận hoặc thành phố ban hành thuế chuyển nhượng chứng từ đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Thuế được tính theo mức cố định trên đối giá, với một số giao dịch chuyển nhượng được miễn, và các thành phố có thể ban hành thuế riêng bằng một nửa mức thuế của quận.

• ✓Mức thuế là 55 xu cho mỗi $500 đối giá (hoặc phần nhỏ hơn của số đó)
• ✓Được miễn nếu quyền cầm giữ/gánh nặng còn lại làm giảm đối giá chịu thuế (phải được ghi rõ)
• ✓Các giao dịch chuyển nhượng được miễn: quà tặng giữa người còn sống, chuyển nhượng do chết, chuyển nhượng theo tỷ lệ vào quan hệ đối tác cùng sở hữu
• ✓Thuế thành phố có thể được ban hành bằng một nửa mức thuế quận; quận chuyển một nửa cho thành phố
• ✓Thông báo nộp thuế được ghi trên mặt chứng thư hoặc trên giấy tờ đã ghi nhận riêng

Mọi thay đổi trọng yếu trong phân khu hoặc hoạt động tiếp thị của phân khu đó sau khi nộp hồ sơ/ban hành phải được báo cáo cho Ủy viên để báo cáo công khai phản ánh đúng tình trạng thực tế.

• ✓Thay đổi trọng yếu là bất kỳ điều gì khiến báo cáo công khai hoặc bảng câu hỏi không phản ánh đúng sự thật/tình trạng thực tế.
• ✓Chủ sở hữu phải báo cáo việc bán từ năm lô/đơn vị trở lên cho một người mua duy nhất.
• ✓Các sửa đổi đối với tài liệu quản lý ảnh hưởng trọng yếu đến quyền của chủ sở hữu là vô hiệu nếu không có sự đồng ý trước bằng văn bản của Ủy viên trong một thời gian giới hạn (Mục 11018.7 của Bộ luật).
• ✓Việc không báo cáo có thể tạo cơ sở để hủy bỏ việc mua thông qua hành động tại tòa án.

Ủy viên có thể ban hành Lệnh D&R để ngăn chặn các vi phạm hoặc việc bán hàng không đúng quy định. Người được nêu tên có thể yêu cầu một phiên điều trần trong vòng 30 ngày, với các quy tắc thời gian nghiêm ngặt để hủy bỏ lệnh.

• ✓Người được nêu tên có thể nộp đơn yêu cầu phiên điều trần bằng văn bản trong vòng 30 ngày sau khi nhận được
• ✓Nếu phiên điều trần không được bắt đầu trong vòng 15 ngày sau khi yêu cầu, lệnh D&R được coi là đã bị hủy bỏ
• ✓Nếu quyết định của Ủy viên không được ban hành trong vòng 30 ngày sau khi kết thúc các phiên điều trần, lệnh D&R được coi là đã bị hủy bỏ
• ✓Các yêu cầu được chuyển đến Văn phòng Điều trần Hành chính

Ủy viên từ chối một báo cáo công khai nếu có các căn cứ luật định; không được thực hiện bất kỳ giao dịch bán nào cho đến khi các điều kiện được khắc phục. Mục 11018 liệt kê các căn cứ.

• ✓Các căn cứ từ chối được liệt kê trong Mục 11018 của Bộ luật
• ✓Mục 11018.5 chỉ áp dụng cho các phân khu đồng sở hữu và buộc phải cấp báo cáo nếu đáp ứng các tiêu chuẩn và không có căn cứ nào khác
• ✓Người phân lô phản đối việc từ chối có thể yêu cầu một phiên điều trần theo Mục 11018.3

Các nhà phát triển chào bán quyền lợi phân khu ngoài tiểu bang tại California phải đăng ký (nếu thuộc Hoa Kỳ) hoặc kèm theo tuyên bố miễn trách nhiệm, với các quy định khác nhau đối với các phân khu nước ngoài.

• ✓Quyền lợi nằm ngoài California nhưng trong Hoa Kỳ phải được đăng ký với DRE cùng các tuyên bố miễn trách nhiệm bắt buộc (trừ timeshare)
• ✓Quyền lợi nằm ngoài Hoa Kỳ không cần đăng ký với DRE nhưng phải kèm theo tuyên bố miễn trách nhiệm
• ✓Tuyên bố miễn trách nhiệm nêu rằng DRE chưa kiểm tra chào bán này và khuyến nghị người mua tham khảo ý kiến luật sư am hiểu luật địa phương

Cơ sở chi phí là số tiền đô la được gán cho tài sản tại thời điểm mua lại để tính toán lợi nhuận, tổn thất và khấu hao. Cơ sở chi phí đã điều chỉnh là cơ sở chi phí cộng với cải tiến trừ đi khấu hao. Lợi nhuận vốn là số tiền mà doanh thu ròng vượt quá cơ sở chi phí đã điều chỉnh; lợi nhuận là ngắn hạn hoặc dài hạn và thường được đánh thuế ở mức thấp hơn so với thu nhập thông thường.

• ✓Cơ sở chi phí đã điều chỉnh = cơ sở chi phí + cải tiến − khấu hao
• ✓Lợi nhuận vốn = doanh thu ròng − cơ sở chi phí đã điều chỉnh
• ✓Lợi nhuận vốn dài hạn thường được đánh thuế ở mức thấp hơn so với thu nhập thông thường

Ad valorem có nghĩa là 'theo giá trị' và được sử dụng trong thuế bất động sản. Assessment là đánh giá giá trị tài sản để thu thuế hoặc số tiền thuế; cũng bao gồm các khoản thanh toán HOA. Một người đánh giá xác định các giá trị được đánh giá. Một khoản nợ chung gắn liền với tất cả tài sản của người nợ; các khoản nợ không tự nguyện bao gồm thuế và đánh giá đặc biệt.

• ✓Thuế ad valorem được áp dụng 'theo giá trị'
• ✓Các khoản nợ không tự nguyện bao gồm thuế, đánh giá đặc biệt và khoản nợ thuế thu nhập
• ✓Một khoản nợ chung gắn liền với tất cả tài sản của người nợ

Hệ Thống Phục Hồi Chi Phí Tăng Tốc (ACRS) tính toán phục hồi chi phí cho tài sản bất động sản có thể khấu hao được đưa vào sử dụng sau ngày 1 tháng 1 năm 1981. Khấu hao tăng tốc cho phép các khoản khấu trừ lớn hơn trong những năm đầu. Khấu hao số dư giảm dần (khấu hao số dư giảm dần kép là phổ biến) là một phương pháp tăng tốc được IRS cho phép, được tính bằng gấp đôi tỷ lệ đường thẳng.

• ✓Khấu hao tăng tốc cung cấp các khoản khấu trừ lớn hơn trong những năm đầu tiên của quyền sở hữu
• ✓Khấu hao số dư giảm dần kép được tính bằng gấp đôi tỷ lệ đường thẳng
• ✓ACRS áp dụng cho tài sản bất động sản có thể khấu hao được đưa vào sử dụng sau ngày 1 tháng 1 năm 1981

Đòn bẩy là sử dụng tài trợ bằng nợ để tối đa hóa lợi nhuận trên mỗi đô la vốn chủ sở hữu. Dòng tiền mặt là thu nhập ròng trước khấu hao và các chi phí không phải tiền mặt khác. Vốn chủ sở hữu là giá trị mà chủ sở hữu có vượt quá các khoản nợ. Tích lũy vốn chủ sở hữu tăng lên thông qua giảm tiền gốc và tăng giá trị. Một công ty hợp danh giới hạn có các đối tác chung quản lý và các đối tác giới hạn chỉ chịu trách nhiệm tối đa vốn đầu tư của họ.

• ✓Đòn bẩy sử dụng nợ để tối đa hóa lợi nhuận trên vốn đầu tư
• ✓Trách nhiệm của các đối tác giới hạn bị giới hạn trong vốn đầu tư của họ
• ✓Vốn chủ sở hữu là lợi ích của chủ sở hữu vượt quá các khoản nợ đối với tài sản

Một thỏa thuận niêm yết, giống như bất kỳ hợp đồng nào, phải chứa các yếu tố của một hợp đồng hợp lệ bao gồm các bên có năng lực, mục đích hợp pháp và đối giá hợp pháp đầy đủ. Mục đích bất hợp pháp hoặc đối giá không được xác định sẽ làm hợp đồng vô hiệu, và không cần công chứng.

• ✓Một hợp đồng hợp lệ đòi hỏi các bên có năng lực, mục đích hợp pháp, đối giá và sự đồng thuận của các bên.
• ✓Hợp đồng dựa trên đối giá bất hợp pháp là vô hiệu.
• ✓Các thỏa thuận niêm yết không cần công chứng để có hiệu lực.

Quitclaim deed chỉ chuyển nhượng quyền, quyền sở hữu và lợi ích hiện tại của người chuyển nhượng, mà không có bất kỳ bảo đảm nào.

• ✓Quitclaim deed chỉ chuyển nhượng lợi ích hiện tại của người chuyển nhượng.
• ✓Quitclaim deed không cung cấp bất kỳ bảo đảm nào về quyền sở hữu.

Một Grant Deed được ghi vào sổ tại quận nơi bất động sản tọa lạc, cung cấp thông báo suy đoán.

• ✓Một chứng thư được ghi vào sổ tại quận nơi bất động sản tọa lạc
• ✓Việc ghi vào sổ cung cấp thông báo suy đoán cho mọi người

Với tư cách là một đại lý trung lập, bên giữ escrow được ủy quyền yêu cầu giải ngân số tiền vay của người mua. Bên giữ escrow không đặt lịch kiểm tra mối, không tư vấn về tài chính, cũng không tự ý sửa đổi hướng dẫn hoa hồng.

• ✓Bên giữ escrow là bên thứ ba trung lập hành động theo hướng dẫn bằng văn bản.
• ✓Bên giữ escrow có thể yêu cầu giải ngân số tiền vay của người mua.
• ✓Bên giữ escrow không được đưa ra lời khuyên tài chính hoặc sửa đổi hướng dẫn một cách đơn phương.

Đơn bảo hiểm quyền sở hữu theo mẫu tiêu chuẩn California bảo hiểm chống lại tổn thất do giả mạo trong chuỗi quyền sở hữu đã được ghi nhận. Đơn này không bao gồm các quyền cầm giữ chưa được ghi nhận, quyền của các bên đang chiếm hữu, hoặc quy định của chính phủ về việc sử dụng—những điều đó cần phạm vi bảo hiểm mở rộng.

• ✓Chính sách title tiêu chuẩn bao gồm các khiếm khuyết đã được ghi nhận như giả mạo trong chuỗi quyền sở hữu
• ✓Chính sách này không bao gồm các quyền cầm giữ chưa ghi nhận, các bên đang chiếm hữu, hoặc hành động phân vùng/chính phủ
• ✓Cần bảo hiểm mở rộng (ALTA) cho các rủi ro ngoài hồ sơ

Một hợp đồng dựa trên đối giá bất hợp pháp là vô hiệu—nó không có hiệu lực pháp lý và không thể được thi hành.

• ✓Hợp đồng có đối giá bất hợp pháp là vô hiệu, không chỉ là có thể hủy bỏ
• ✓Hợp đồng vô hiệu là không thể thi hành được

Hợp đồng thuê lại là một chứng thư thường chuyển giao quyền chiếm hữu bất động sản nhưng không chuyển giao quyền sở hữu.

• ✓Hợp đồng thuê/cho thuê lại chuyển giao quyền chiếm hữu nhưng không chuyển giao quyền sở hữu.
• ✓Chứng thư ủy thác (trust deed) và việc cấp quyền địa dịch (easement) không chuyển giao quyền chiếm hữu như hợp đồng thuê.

Khi một điều kiện dự phòng được đưa vào hợp đồng, điều quan trọng là phải nêu rõ bản chất của điều kiện dự phòng, thời hạn của nó và phương thức để loại bỏ điều kiện đó.

• ✓Các điều kiện dự phòng phải nêu rõ bản chất, thời hạn và phương thức loại bỏ
• ✓Các điều kiện dự phòng mơ hồ tạo ra tranh chấp và có thể làm vô hiệu điều khoản hợp đồng

Hầu hết các hợp đồng giữa người bán và broker để bán bất động sản đều có hình thức là thỏa thuận bằng văn bản (niêm yết), không phải giấy ủy quyền, novation, hay chuyển nhượng.

• ✓Hợp đồng niêm yết giữa người bán và broker là các thỏa thuận bằng văn bản.
• ✓Các thỏa thuận niêm yết phải được lập bằng văn bản để có thể thi hành theo statute of frauds.

Khi một Realtist chấp nhận niêm yết, người đó phải đưa ra đánh giá trung thực và toàn diện về giá trị thị trường hợp lý cho chủ sở hữu. Realtist phải công bằng với tất cả các bên trong khi thúc đẩy lợi ích của khách hàng. Realtist không được mua tài sản đã niêm yết hoặc quyền lợi trong đó mà không nêu rõ sự thật cho khách hàng bằng văn bản trước khi mua, và không được nhận hoa hồng hoặc khoản hoàn tiền trên các khoản chi tiêu mà không có sự cho phép trước bằng văn bản.

• ✓Realtist phải đưa ra định giá thị trường hợp lý trung thực và toàn diện cho chủ sở hữu
• ✓Realtist không được mua tài sản đã niêm yết mà không tiết lộ trước bằng văn bản cho khách hàng
• ✓Không được nhận hoa hồng hoặc khoản hoàn tiền trên các khoản chi tiêu quản lý nếu không có sự cho phép trước bằng văn bản của khách hàng

Nên khuyến khích các niêm yết độc quyền bằng văn bản để tránh hiểu lầm và đảm bảo dịch vụ tốt nhất, trừ khi điều đó trái với lợi ích tốt nhất của chủ sở hữu. Nếu không thể cung cấp dịch vụ, Realtist nên thông báo cho các bên và trả lại niêm yết. Trong thẩm định giá, Realtist nên đưa ra ý kiến bằng văn bản, có thể thu phí, và phải đưa ra ý kiến mà không có lợi ích cá nhân trong kết quả bán/cho thuê; công việc tiềm năng không được ảnh hưởng đến số tiền thẩm định hoặc tính trung thực của ý kiến.

• ✓Nên khuyến khích các niêm yết độc quyền bằng văn bản để tránh hiểu lầm
• ✓Realtist không thể cung cấp dịch vụ nên thông báo cho các bên, hủy bỏ và trả lại niêm yết
• ✓Các ý kiến thẩm định phải được đưa ra bằng văn bản mà không có lợi ích cá nhân trong kết quả
• ✓Công việc tiềm năng không được ảnh hưởng đến số tiền thẩm định hoặc tính trung thực của ý kiến

Việc sử dụng từ 'grant' trong một chuyển nhượng quyền sở hữu (fee conveyance) ngụ ý các giao ước rằng người chuyển nhượng chưa chuyển nhượng bất động sản đó và bất động sản không có các quyền cản trở (encumbrance) chưa được tiết lộ do người chuyển nhượng tạo ra. Một grant deed được suy đoán là chuyển nhượng quyền sở hữu tuyệt đối (fee simple), và quyền sở hữu có được sau đó (after-acquired title) tự động chuyển cho người nhận chuyển nhượng.

• ✓'Grant' ngụ ý rằng người chuyển nhượng chưa chuyển nhượng và không có encumbrance chưa được tiết lộ do người chuyển nhượng tạo ra
• ✓Một grant deed được suy đoán là chuyển nhượng fee simple trừ khi xuất hiện một quyền sở hữu thấp hơn
• ✓After-acquired title chuyển giao theo quy định của pháp luật cho người nhận chuyển nhượng

Các hạn chế dựa trên chủng tộc, màu da, giới tính, tôn giáo, tổ tiên, nguồn gốc quốc gia, tuổi tác, khuyết tật, xu hướng tính dục, tình trạng hôn nhân, tình trạng gia đình hoặc nguồn thu nhập đều không thể thi hành theo luật tiểu bang và liên bang. Các tài liệu có giao kèo như vậy phải có trang bìa/con dấu nêu rõ chúng là bất hợp pháp, và một “Restrictive Covenant Modification” có thể được ghi vào hồ sơ (Gov. Code 12955, 12956.1, 12956.2).

• ✓Các giao kèo hạn chế mang tính phân biệt đối xử là bất hợp pháp và không thể thi hành (Gov. Code 12955)
• ✓Tài liệu phải có trang bìa/con dấu tuyên bố những giao kèo như vậy là bất hợp pháp và không thể thi hành
• ✓Người ghi hồ sơ, công ty quyền sở hữu, escrow, hoặc người có giấy phép cung cấp tài liệu như vậy phải đưa ra thông báo theo luật về tính bất hợp pháp

Các hạn chế giới hạn quyền sử dụng đất tự do của chủ sở hữu, thường là CC&Rs hoặc một bản tuyên bố. Covenant là một lời hứa thực hiện hoặc không thực hiện điều gì đó; condition xác định bất động sản được cấp. Các điều kiện có thể là điều kiện tiên quyết (phải xảy ra trước khi bất động sản có hiệu lực) hoặc điều kiện tiếp theo (vi phạm cho phép người cấp chấm dứt bất động sản—một forfeiture).

• ✓Covenant là một lời hứa; condition xác định bất động sản và có thể gây ra forfeiture
• ✓Biện pháp khắc phục vi phạm covenant = bồi thường hoặc lệnh cấm; vi phạm condition = khả năng mất quyền sở hữu
• ✓Vì pháp luật không chấp nhận forfeitures, các tòa án diễn giải các điều khoản mơ hồ là covenants trừ khi ý định tạo ra condition rõ ràng

Các giao ước thông thường không ràng buộc người kế thừa trừ khi chúng “gắn liền với đất”; các điều kiện gắn liền với đất bị hạn chế vô thời hạn trừ khi bị từ bỏ. Các giao ước/điều kiện trái pháp luật, bất khả thi, hoặc hạn chế việc chuyển nhượng một cách bất hợp lý đều vô hiệu (ví dụ: điều kiện chống kết hôn, hoặc yêu cầu có sự đồng ý của người chuyển nhượng để chuyển nhượng).

• ✓Một số giao ước “gắn liền với đất” và ràng buộc người kế thừa; các điều kiện tồn tại vô thời hạn cùng với đất
• ✓Điều kiện hạn chế việc chuyển nhượng (ví dụ: không được chuyển nhượng nếu không có sự đồng ý của người chuyển nhượng) là vô hiệu
• ✓Nếu một điều kiện tiếp theo bị vô hiệu, quyền sở hữu được chuyển giao mà không kèm theo điều kiện đó; một điều kiện tiên quyết bất khả thi/sai trái sẽ ngăn cản việc chuyển giao quyền sở hữu

Các nhà phát triển ghi vào hồ sơ một “tuyên bố hạn chế” khi tạo lập một phân khu (khu phát triển lợi ích chung); sau đó, các chủ sở hữu lô đất có thể cùng nhau thực thi các hạn chế này. Các hiệp hội chủ nhà có thể sửa đổi các hạn chế phù hợp với luật. Các hạn chế chấm dứt do hết hạn, tự nguyện hủy bỏ, hợp nhất, hành động của chính phủ hoặc các điều kiện thay đổi.

• ✓Tuyên bố hạn chế được ghi vào hồ sơ khi phân khu được tạo lập và có thể được thực thi giữa các chủ sở hữu lô đất.
• ✓Các hạn chế chấm dứt do hết hạn, tự nguyện hủy bỏ, hợp nhất, hành động của chính phủ hoặc các điều kiện thay đổi.
• ✓Các sửa đổi của HOA phải phù hợp với các điều kiện của chính quyền địa phương và luật áp dụng.