Lawful Object +13California · bất động sản · Tiếng Việt

Đối giá và đối tượng của hợp đồng đều phải hợp pháp trong việc hình thành và thực hiện. Nếu một đối tượng duy nhất là bất hợp pháp toàn bộ hoặc một phần, hoặc việc thực hiện là không thể, thì hợp đồng vô hiệu. Khi có nhiều đối tượng riêng biệt, hợp đồng có hiệu lực đối với các đối tượng hợp pháp. Pháp luật nói chung không trợ giúp các bên trong một hợp đồng bất hợp pháp.

• ✓Cả đối giá và đối tượng đều phải hợp pháp
• ✓Hợp đồng có một đối tượng bất hợp pháp duy nhất là vô hiệu
• ✓Không bên nào có thể thực thi một hợp đồng bất hợp pháp chưa được thực hiện hoặc hủy bỏ một hợp đồng đã được thực hiện

Các nhà môi giới hoặc nhà thầu không có giấy phép không thể thực thi hợp đồng của họ. Các hạn chế đối với kinh doanh nói chung là vô hiệu (ngoại trừ thỏa thuận không cạnh tranh gắn với lợi thế thương mại trong một khu vực hoặc thời gian giới hạn). Mọi người không thể trốn tránh trách nhiệm đối với gian lận hoặc sơ suất của chính mình bằng hợp đồng. Lãi suất cho vay nặng lãi vượt quá giới hạn hiến định làm vô hiệu phần lãi suất. Nhà môi giới phải tuân thủ Luật Bất động sản.

• ✓Các nhà môi giới và nhà thầu không có giấy phép không thể thực thi hợp đồng của họ
• ✓Hợp đồng nhằm trốn tránh trách nhiệm đối với gian lận hoặc sơ suất của chính mình là vô hiệu
• ✓Lãi suất cho vay nặng lãi vượt quá giới hạn hiến định làm vô hiệu phần lãi suất
• ✓Các hạn chế đối với việc hành nghề kinh doanh nói chung là vô hiệu, ngoại trừ các thỏa thuận không cạnh tranh có giới hạn gắn với lợi thế thương mại

Điều khoản bồi thường thiệt hại ấn định quy định một khoản thiệt hại cố định cho hành vi vi phạm và được suy đoán là có hiệu lực trừ khi bị chứng minh là bất hợp lý tại thời điểm giao kết hợp đồng. Điều khoản này vô hiệu đối với việc mua/thuê của người tiêu dùng bán lẻ và hợp đồng thuê nhà ở. Các quy tắc đặc biệt áp dụng cho việc mua bất động sản nhà ở và một số hợp đồng xây dựng của chính phủ.

• ✓Các điều khoản bồi thường thiệt hại ấn định được suy đoán là có hiệu lực trừ khi bị chứng minh là bất hợp lý tại thời điểm giao kết hợp đồng
• ✓Các điều khoản như vậy vô hiệu đối với việc mua bán lẻ cho người tiêu dùng và hợp đồng thuê nhà ở
• ✓Các quy tắc đặc biệt áp dụng cho hợp đồng mua bất động sản nhà ở

Theo Bộ luật Dân sự California § 2355, quan hệ đại diện thông thường chấm dứt khi hết thời hạn, đối tượng không còn tồn tại, người đại diện qua đời, người đại diện từ bỏ quan hệ đại diện, hoặc người đại diện mất năng lực hành động.

• ✓Bộ luật Dân sự California § 2355 liệt kê năm cách mà quan hệ đại diện thông thường chấm dứt
• ✓Các phương thức chấm dứt bao gồm hết thời hạn, đối tượng không còn tồn tại, người đại diện qua đời, từ bỏ, hoặc mất năng lực hành động

Người ủy quyền có quyền tuyệt đối để thu hồi quan hệ đại lý vào bất cứ lúc nào trừ khi quan hệ đại lý gắn liền với một lợi ích, nhưng có thể phải chịu trách nhiệm về vi phạm nếu thu hồi mà không có lý do chính đáng. Các chứng thư đại lý đã được ghi nhận yêu cầu việc thu hồi phải được lập thành văn bản, có chứng thực và được ghi nhận.

• ✓Người ủy quyền có quyền tuyệt đối để thu hồi trừ khi quan hệ đại lý gắn liền với một lợi ích
• ✓Việc thu hồi một quan hệ đại lý đã được ghi nhận phải được lập thành văn bản, có chứng thực và được ghi nhận
• ✓Quyền của người môi giới được hưởng hoa hồng KHÔNG phải là một lợi ích ngăn cản việc thu hồi

Việc thu hồi có thể cho broker quyền được bồi thường thiệt hại hoặc thanh toán theo thỏa thuận niêm yết. Việc rút tài sản khỏi thị trường trước khi hết hạn niêm yết là một sự thu hồi trên thực tế có thể hỗ trợ yêu cầu hoa hồng.

• ✓Blank v. Borden: điều khoản rút khỏi thị trường trong một niêm yết độc quyền không phải là một hình phạt không thể thực thi
• ✓Việc rút khỏi thị trường trước khi hết hạn là sự thu hồi trên thực tế hỗ trợ yêu cầu hoa hồng
• ✓Niêm yết độc quyền không có ngày chấm dứt xác định là không thể thực thi và là căn cứ để kỷ luật (B&P § 10176(f))

Phải thông báo cho bên thứ ba khi quan hệ đại diện chấm dứt do hết thời hạn, đối tượng không còn tồn tại, hoặc do cái chết/mất năng lực/từ bỏ của người đại diện. Nếu chấm dứt do cái chết, mất năng lực, hoặc thu hồi của người được đại diện, thì có hiệu lực đối với người thứ ba ngay cả khi không có thông báo.

• ✓Người đại diện cũ vẫn là người đại diện bề ngoài đối với bên thứ ba khi không có thông báo (các trường hợp chấm dứt theo § 2355)
• ✓Việc chấm dứt do cái chết/mất năng lực/thu hồi của người được đại diện có hiệu lực mà không cần thông báo cho bên thứ ba
• ✓§ 2356 có mâu thuẫn rõ ràng liên quan đến hợp đồng do bên thứ ba giao kết mà không có hiểu biết thực tế

Bộ luật Dân sự cấm các hành vi khác nhau liên quan đến hợp đồng mua bán bất động sản. Hợp đồng mua bán bất động sản (còn gọi là hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng mua đất trả góp) được định nghĩa là một thỏa thuận chuyển nhượng quyền sở hữu đất khi đáp ứng các điều kiện quy định, mà không yêu cầu việc chuyển nhượng trong vòng một năm kể từ khi giao kết.

• ✓Hợp đồng mua bán bất động sản được định nghĩa theo CC 2985
• ✓Đây là một thỏa thuận chuyển nhượng quyền sở hữu khi đáp ứng các điều kiện quy định
• ✓Nó không yêu cầu chuyển nhượng trong vòng một năm kể từ khi giao kết hợp đồng

Bộ luật Dân sự liệt kê các hành vi bị cấm của người bán theo hợp đồng mua bán. Những quy định này bảo vệ người mua trong hợp đồng đất trả góp bằng cách hạn chế việc tạo lập gánh nặng lên đất và yêu cầu áp dụng đúng các khoản thanh toán đã nhận.

• ✓Người bán không được tạo lập gánh nặng lên đất vượt quá số dư hợp đồng hiện tại nếu không có sự đồng ý của người mua theo hợp đồng chưa được ghi nhận (CC 2985.2)
• ✓Người bán phải áp dụng các khoản thanh toán của người mua vào các nghĩa vụ được bảo đảm bằng đất, không vì mục đích khác (CC 2985.3)
• ✓Người bán phải giữ trong tín thác và áp dụng đúng các khoản thanh toán thuế và bảo hiểm theo tỷ lệ nhận được từ người mua (CC 2985.4)

Khi khoản thế chấp không có quyền bán được thanh toán đầy đủ, bên nhận thế chấp phải ghi nhận giấy chứng nhận giải chấp trong vòng 30 ngày. Đối với chứng thư tín thác, người thụ hưởng giao tài liệu cho người được tín thác, và người này phải ghi nhận việc chuyển nhượng lại toàn phần trong vòng 21 ngày dương lịch kể từ khi nhận đủ mọi tài liệu và lệ phí cần thiết.

• ✓Bên nhận thế chấp phải ghi nhận việc giải chấp trong vòng 30 ngày kể từ khi thanh toán đầy đủ (Bộ luật Dân sự 2941)
• ✓Người được tín thác phải ghi nhận việc chuyển nhượng lại trong vòng 21 ngày dương lịch kể từ khi nhận tài liệu
• ✓Bản sao việc chuyển nhượng lại được giao cho người thụ hưởng hoặc đại lý dịch vụ nếu biết

Việc không tuân thủ Bộ luật Dân sự 2941 khiến người vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cộng với khoản phạt tịch thu 500 đô la. Vi phạm cố ý là tội tiểu hình (phạt từ 50 đến 400 đô la hoặc tù đến 6 tháng). Lệ phí dịch vụ chuyển nhượng lại được giới hạn ở mức 45 đô la cộng với lệ phí chính thức và không được thu sớm hơn 60 ngày trước khi tất toán.

• ✓Vi phạm 2941 khiến bên vi phạm bị phạt tịch thu 500 đô la cộng với thiệt hại
• ✓Vi phạm cố ý là tội tiểu hình (Bộ luật Dân sự 2941.5)
• ✓Lệ phí chuyển nhượng lại được giới hạn ở mức 45 đô la cộng với lệ phí chính thức

Nếu việc chuyển nhượng lại quyền sở hữu không được ghi vào hồ sơ trong vòng 21 ngày kể từ khi nhận được hoặc trong vòng 75 ngày dương lịch kể từ khi tất toán, một công ty bảo hiểm quyền sở hữu có thể chuẩn bị và ghi vào hồ sơ một văn bản giải phóng, được coi là tương đương với việc chuyển nhượng lại quyền sở hữu. Công ty quyền sở hữu phải gửi thông báo ý định đến các bên ít nhất 10 ngày trước đó.

• ✓Công ty quyền sở hữu có thể ghi vào hồ sơ văn bản giải phóng trong vòng 75 ngày nếu việc chuyển nhượng lại quyền sở hữu chưa được phát hành
• ✓Văn bản giải phóng được coi là tương đương với việc chuyển nhượng lại quyền sở hữu khi được ghi vào hồ sơ
• ✓Công ty quyền sở hữu phải gửi thông báo trước 10 ngày cho các bên

Các yêu cầu của luật tiểu bang không nhất quán với các Chương 1-4 của TILA bị luật liên bang chế ngự trong phạm vi không nhất quán, và việc chế ngự này mở rộng đến Regulation Z. Một luật tiểu bang là không nhất quán nếu luật đó yêu cầu các công bố/hành động trái với luật liên bang, sử dụng cùng một thuật ngữ cho ý nghĩa/số tiền khác, hoặc sử dụng thuật ngữ khác cho cùng một mục.

• ✓Luật tiểu bang không nhất quán bị chế ngự trong phạm vi không nhất quán (12 CFR 226.28)
• ✓Luật tiểu bang là mâu thuẫn nếu luật đó sử dụng cùng một thuật ngữ cho số tiền/ý nghĩa khác hoặc thuật ngữ khác cho cùng một mục
• ✓Việc chế ngự mở rộng đến Regulation Z

Khi luật tiểu bang cho thời gian nộp thông báo lâu hơn mức Reg Z cho phép và thời hạn Reg Z đã hết, người vay phải nhận được thông báo rằng việc dựa vào thời hạn tiểu bang dài hơn có thể dẫn đến mất các quyền liên bang quan trọng được bảo toàn bằng cách hành động nhanh chóng hơn theo luật liên bang.

• ✓Người vay phải được thông báo rằng việc dựa vào khung thời gian tiểu bang dài hơn có thể gây mất các quyền liên bang.
• ✓Chủ nợ, tiểu bang, hoặc bên có quyền lợi có thể yêu cầu FRB xác định sự không nhất quán.
• ✓Sau khi FRB xác định luật tiểu bang không nhất quán, chủ nợ không được sử dụng điều khoản hoặc mẫu không nhất quán hoặc thực hiện hành động mâu thuẫn.

Nếu FRB thấy rằng tiết lộ do tiểu bang yêu cầu có ý nghĩa về cơ bản giống với tiết lộ liên bang (ngoại trừ phí tài chính, APR, hoặc tiết lộ về khoản vay thế chấp chi phí cao theo 226.32), tiết lộ của tiểu bang có thể được dùng thay cho tiết lộ liên bang. Một tiểu bang có thể đăng ký với FRB để miễn trừ một nhóm giao dịch nếu luật tiểu bang về cơ bản tương tự (hoặc, đối với lập hóa đơn tín dụng, mang lại sự bảo vệ cao hơn) và có biện pháp thực thi đầy đủ.

• ✓Các tiết lộ tương đương của tiểu bang có thể thay thế cho tiết lộ liên bang, ngoại trừ phí tài chính, APR và tiết lộ chi phí cao theo 226.32
• ✓Miễn trừ của tiểu bang yêu cầu luật về cơ bản tương tự và điều khoản thực thi đầy đủ (226.29)
• ✓Đối với lập hóa đơn tín dụng, luật tiểu bang phải mang lại sự bảo vệ cao hơn cho người vay để đủ điều kiện

Nhà ở nhiều hộ gia đình quy mô nhỏ thường có từ hai đến bốn đơn vị nhà ở. Ví dụ bao gồm nhà bungalow đôi hoặc duplex, bungalow ba căn hoặc triplex, các khu nhà nhỏ hoặc nhiều nhà trên một lô đất, và nhà bốn căn hoặc fourplex.

• ✓Nhà ở nhiều hộ gia đình quy mô nhỏ có từ hai đến bốn đơn vị nhà ở
• ✓Bao gồm duplex, triplex, fourplex và các khu nhà nhỏ

Có ba loại bất động sản nhà ở: nhà một gia đình do chủ sở hữu tự sử dụng (mối quan tâm chính là các tiện ích của việc sở hữu; chi phí là yếu tố thứ yếu; vị trí và thiết kế đem lại niềm tự hào), nhà nhiều gia đình nhỏ/nhà một gia đình cho thuê (được mua vì kết hợp giữa tiện ích sở hữu và thu nhập, lợi ích thuế, và để bù đắp các chi phí như thuế, bảo hiểm, bảo trì và thế chấp), và nhà nhiều gia đình lớn tạo thu nhập (trên 10-15 đơn vị, được mua chủ yếu để có dòng thu nhập, thu nhập ròng/có thể chi tiêu là quan trọng nhất, tiện ích ít ảnh hưởng, và người mua tìm kiếm biện pháp phòng ngừa lạm phát, sự tăng giá và lợi ích thuế).

• ✓Người mua nhà một gia đình do chủ sở hữu tự sử dụng ưu tiên tiện ích và niềm tự hào sở hữu hơn chi phí
• ✓Người mua nhà nhiều gia đình nhỏ cân nhắc cả tiện ích sở hữu lẫn thu nhập/lợi ích thuế
• ✓Người mua nhà nhiều gia đình lớn (trên 10-15 đơn vị) tập trung chủ yếu vào thu nhập ròng/có thể chi tiêu

Các đơn vị nhà nhiều hộ gia đình quy mô nhỏ được thẩm định giá gần như tương tự như nhà ở một hộ gia đình khi có đủ dữ liệu cho thuê để áp dụng phương pháp thu nhập. Chi phí, khấu hao và giá trị đất được tính toán giống như nhà ở một hộ gia đình. Các đơn vị nhỏ thường sử dụng hệ số tổng thu nhập hàng tháng thay vì vốn hóa thu nhập. Phương pháp so sánh giá bán khác biệt ở chỗ ít nhấn mạnh hơn vào niềm tự hào về quyền sở hữu/tiện ích, tinh chỉnh đơn vị so sánh (theo từng đơn vị hoặc từng phòng), và xem xét sức hấp dẫn đối với người thuê.

• ✓Các đơn vị nhỏ thường được thẩm định bằng hệ số tổng thu nhập hàng tháng, không phải vốn hóa thu nhập
• ✓Các yếu tố chi phí, khấu hao và giá trị đất được tính giống như nhà ở một hộ gia đình
• ✓Phương pháp so sánh giá bán có thể được tinh chỉnh theo từng đơn vị hoặc từng phòng

Người thuê coi trọng khoảng cách đến các trung tâm việc làm, giao thông công cộng, khoảng cách đến khu mua sắm tốt, công viên và giải trí, khoảng cách đến các mối phiền toái, mức tiền thuê, niềm tự hào về quyền sở hữu, và chỗ đậu xe đầy đủ ngoài lòng đường. Chủ sở hữu xem xét bảo vệ cảnh sát/cứu hỏa và thu gom rác, tỷ lệ nhà trống trong khu vực, số tiền thuế, và các quy định kiểm soát tiền thuê có thể có.

• ✓Người thuê coi trọng các yếu tố vị trí, mức tiền thuê, và chỗ đậu xe đầy đủ ngoài lòng đường
• ✓Chủ sở hữu xem xét tỷ lệ nhà trống, thuế, và các quy định kiểm soát tiền thuê có thể có

Để thiết lập bảng giá thuê, người quản lý bất động sản phải thực hiện phân tích khu vực lân cận một cách kỹ lưỡng bằng cách khảo sát tiền thuê của các tòa nhà tương đương. Mức tiền thuê thường dựa trên sự khan hiếm và khả năng so sánh của các giá trị. Người quản lý phải hiểu rõ tòa nhà, đánh giá các giá trị của nó một cách khách quan, sau đó khảo sát các tòa nhà cạnh tranh và phân tích nhiều yếu tố về khu vực lân cận và kinh tế.

• ✓Mức tiền thuê được thiết lập dựa trên sự khan hiếm và khả năng so sánh của các giá trị
• ✓Cần có khảo sát thị trường về tiền thuê của các tòa nhà tương đương
• ✓Phân tích phải bao gồm đặc điểm khu vực lân cận, mức kinh tế, giao thông, các ngành công nghiệp, xu hướng dân số và điều kiện thị trường nhà ở
• ✓Mục tiêu là một bảng giá thuê mang lại thu nhập tối đa phù hợp với kinh tế tốt

Người được cấp giấy phép nên quen thuộc với: phong cách kiến trúc; chi phí mỗi foot vuông theo chất lượng; các loại cửa sổ và cơ chế; vật liệu sàn và chi phí/độ bền; vật liệu bề mặt bên ngoài; hệ thống sưởi ấm/làm mát; tiêu chuẩn cách nhiệt cho cửa sổ, mái, tường, dưới sàn; phòng chống mối/mục khô/nấm; độ dốc và vật liệu mái (phân biệt mái hip với mái gable và yêu cầu chống cháy); rèm che cửa sổ để chống nắng/nước xâm nhập; sơ đồ mặt bằng và bố trí phòng; vật liệu đường ống nước được chấp thuận (PVC, đồng, mạ kẽm); vật liệu điện được chấp thuận và thiết bị bảo vệ quá tải; điều kiện đất (đất đắp, sạt lở, đất trương nở, thoát nước); và các hạn chế gắn liền với bất động sản.

• ✓Người được cấp giấy phép nên nhận biết các phong cách kiến trúc, các loại mái (mái hip so với mái gable), và yêu cầu chống cháy của mái.
• ✓Vật liệu đường ống nước được chấp thuận bao gồm PVC, đồng và mạ kẽm; hệ thống điện cần có thiết bị bảo vệ quá tải.
• ✓Điều kiện đất (đất đắp, sạt lở, đất trương nở, thoát nước) có thể đe dọa tính toàn vẹn kết cấu.

Các chi tiết về phương pháp xây dựng, hệ thống lắp đặt đặc biệt, và giá cả/chất lượng vật liệu nói chung nằm ngoài vai trò của người được cấp phép. Tuy nhiên, người được cấp phép nên quen thuộc với các lĩnh vực chung của việc xây dựng nhà ở. Các câu trả lời cho những câu hỏi chính thay đổi tùy theo từng cộng đồng và ngay cả trong cùng một cộng đồng.

• ✓Các phương pháp xây dựng chi tiết và chất lượng vật liệu nói chung nằm ngoài vai trò của người được cấp phép
• ✓Người được cấp phép vẫn nên quen thuộc với các khái niệm xây dựng chung
• ✓Các câu trả lời về xây dựng thay đổi giữa các cộng đồng và trong nội bộ cộng đồng

Theo Bộ Luật Kinh Doanh và Nghề Nghiệp Phần 10131.6(c), một nhà di động là một cấu trúc có thể vận chuyển gồm một hoặc nhiều phần được thiết kế để chứa không quá hai đơn vị nhà ở, được sử dụng với hoặc không có nền tảng.

• ✓Được xác định trong B&P Code Section 10131.6(c)
• ✓Được thiết kế cho không quá hai đơn vị nhà ở
• ✓Không bao gồm phương tiện giải trí, xe khách thương mại hoặc nhà được chế tạo tại nhà máy

Mô-đun là một hệ thống xây dựng liên quan đến lắp ráp tại chỗ các bộ phận được sản xuất hàng loạt (các mô-đun). Một ngôi nhà được chế tạo sẵn được sản xuất và đôi khi được lắp ráp một phần trước khi giao đến địa điểm xây dựng.

• ✓Mô-đun liên quan đến lắp ráp tại chỗ các mô-đun được sản xuất hàng loạt
• ✓Nhà được chế tạo sẵn được sản xuất trước khi giao đến địa điểm

Một phán quyết năm 2007 của Tòa án Tối cao Hoa Kỳ đã ảnh hưởng đến việc mua lại các công ty được cấp phép cấp tiểu bang bởi các tổ chức nhận tiền gửi liên bang.

• ✓Watters v. Wachovia Bank (ngày 17 tháng 4 năm 2007) phán quyết rằng các công ty con của các tổ chức nhận tiền gửi được cấp phép liên bang không cần giấy phép cấp tiểu bang
• ✓Phán quyết này bãi bỏ một phần ý kiến của Tổng chưởng lý California 84-903 (tháng 10 năm 1985) liên quan đến các miễn trừ cấp phép cấp tiểu bang
• ✓Các ý kiến của Tổng chưởng lý vẫn yêu cầu giấy phép riêng cho các thực thể cấp vốn hoặc cho vay, mua giấy nợ, hoặc phục vụ các khoản vay

Việc hợp nhất giữa những người được cấp phép có thể tạo ra các mối quan hệ kinh doanh liên kết đòi hỏi phải công bố.

• ✓Các mối quan hệ kinh doanh đòi hỏi sự xác nhận và công bố các Thỏa thuận Kinh doanh Liên kết (ABAs).
• ✓Việc quy định lại ở cấp liên bang và tiểu bang có thể buộc các công ty nhỏ phải sáp nhập hoặc trở thành công ty con/chi nhánh của các tổ chức nhận tiền gửi.

Để có thể được thi hành, một thỏa thuận bán bất động sản thông thường phải được lập thành văn bản và có chữ ký của bên bị ràng buộc. Một thỏa thuận bán động sản phải được lập thành văn bản nếu số tiền hoặc giá trị vượt quá $500.

• ✓Các thỏa thuận bán bất động sản phải được lập thành văn bản và có chữ ký của bên bị ràng buộc
• ✓Các thỏa thuận bán động sản phải được lập thành văn bản nếu giá trị vượt quá $500

Một thỏa thuận bán tài sản bất động sản thường phải được viết bằng văn bản và ký bởi bên có thể bị yêu cầu. Một thỏa thuận bán tài sản cá nhân phải được viết bằng văn bản nếu giá trị vượt quá $500.

• ✓Các thỏa thuận bán tài sản bất động sản phải được viết bằng văn bản và ký bởi bên có thể bị yêu cầu
• ✓Các thỏa thuận về tài sản cá nhân phải được viết bằng văn bản nếu giá trị vượt quá $500

Các luật của tiểu bang nơi có situs (vị trí) thường điều chỉnh việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, trong khi các giao dịch mua bán thương mại động sản phải tuân theo luật liên bang và luật tiểu bang. Tiểu bang cung cấp một hệ thống để ghi nhận các tài liệu ảnh hưởng đến quyền sở hữu hoặc lợi ích đối với bất động sản. Luật thuế thường phân biệt giữa bất động sản và động sản.

• ✓Luật của tiểu bang nơi có situs điều chỉnh việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản
• ✓Tiểu bang cung cấp hệ thống ghi nhận cho các tài liệu về quyền sở hữu bất động sản
• ✓Luật thuế phân biệt giữa bất động sản và động sản

Luật của tiểu bang nơi có situs (vị trí) nói chung điều chỉnh việc chuyển nhượng quyền sở hữu đối với bất động sản, trong khi việc mua bán thương mại động sản phải tuân theo luật liên bang và tiểu bang. Tiểu bang cung cấp hệ thống đăng ký các tài liệu ảnh hưởng đến quyền sở hữu bất động sản, và luật thuế thường phân biệt giữa bất động sản và động sản.

• ✓Luật của tiểu bang nơi có situs (vị trí) điều chỉnh việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản
• ✓Việc mua bán thương mại động sản phải tuân theo luật liên bang và tiểu bang
• ✓Tiểu bang cung cấp hệ thống đăng ký cho các tài liệu ảnh hưởng đến quyền sở hữu bất động sản
• ✓Luật thuế phân biệt giữa bất động sản và động sản

Một viên chức tiếp nhận xác nhận không nên có lợi ích tài chính trực tiếp trong giao dịch. Một công cụ được ghi lại tiết lộ xung đột như vậy không cấp thông báo mang tính xây dựng. Một viên chức không thể xác nhận chữ ký của chính mình, một thế chấp đặt tên mình làm người thế chấp, hoặc một bản ghi đăng ký đặt tên mình làm người được tặng. Một công chứng viên là một trong số nhiều người được tặng có thể xác nhận chữ ký của những người được tặng khác nhưng không phải chính mình.

• ✓Xác nhận của một viên chức có lợi ích không cấp thông báo mang tính xây dựng
• ✓Một viên chức không thể xác nhận một tài liệu đặt tên mình làm người được tặng, người thế chấp hoặc chủ thể
• ✓Một công chứng viên đồng chủ sở hữu có thể xác nhận chữ ký của những người khác nhưng không phải chính mình
• ✓Các Phần Luật Chính Phủ 822 và 8224.1 (có hiệu lực ngày 1 tháng 1 năm 1978) cấm các công chứng viên có lợi ích tài chính trực tiếp hành động

Một công chứng viên bang California phải giữ một con dấu chính thức thể hiện tên công chứng viên, Con dấu Bang, “Notary Public,” quận nơi nộp bảo lãnh và lời tuyên thệ, cùng ngày hết hạn ủy nhiệm, cộng với số ủy nhiệm và mã số nhà sản xuất. Con dấu phải có thể sao chụp bằng ảnh. Công chứng viên phải giữ một sổ nhật ký tuần tự đang hoạt động cho tất cả các hành vi, được khóa và dưới sự kiểm soát độc quyền. (Bộ luật Chính phủ Mục 8206)

• ✓Con dấu công chứng viên phải có thể sao chụp bằng ảnh, khiến con dấu cao su gần như phổ biến.
• ✓Sổ nhật ký phải tuần tự, chỉ một sổ hoạt động tại một thời điểm, và được khóa dưới sự kiểm soát độc quyền.
• ✓Sổ nhật ký ghi ngày, giờ, loại hành vi, tính chất chứng thư, chữ ký, bằng chứng nhận dạng, và phí.

Nếu tài liệu cần được công chứng là chứng thư, chứng thư quitclaim, chứng thư tín thác ảnh hưởng đến bất động sản, hoặc giấy ủy quyền, công chứng viên phải yêu cầu người ký đặt dấu vân tay ngón cái bên phải vào sổ nhật ký. Điều 8206 của Bộ luật Chính phủ quy định các phương án thay thế nếu không thể lấy dấu vân tay ngón cái bên phải.

• ✓Phải có dấu vân tay ngón cái bên phải trong sổ nhật ký đối với chứng thư, chứng thư quitclaim, chứng thư tín thác và giấy ủy quyền
• ✓Điều 8206 của Bộ luật Chính phủ cung cấp các phương án thay thế khi không thể lấy dấu vân tay ngón cái bên phải

Là một hợp đồng, hợp đồng thuê đòi hỏi: (1) sự đồng thuận của các bên (đề nghị và chấp nhận), (2) tính tương hỗ của nghĩa vụ (không có quyền rút lui không hạn chế), (3) năng lực pháp lý (loại trừ người chưa thành niên, người có trí óc không minh mẫn, người bị tước quyền công dân), và (4) mục đích hợp pháp. Các điều khoản của hợp đồng thuê vi phạm chính sách công (ví dụ: từ bỏ quyền thủ tục của người thuê hoặc quyền đối với tiền đặt cọc bảo đảm) là vô hiệu.

• ✓Một hợp đồng thuê hợp lệ đòi hỏi sự đồng thuận của các bên, tính tương hỗ của nghĩa vụ, năng lực pháp lý và mục đích hợp pháp
• ✓Các điều khoản từ bỏ quyền thủ tục hoặc quyền đối với tiền đặt cọc bảo đảm của người thuê là vô hiệu vì trái với chính sách công
• ✓Người chưa thành niên và người có trí óc không minh mẫn không có năng lực giao kết hợp đồng

Các điều khoản chưa thực hiện (executory) không được sửa đổi bằng lời nói - chúng phải được sửa đổi bằng văn bản có chữ ký của tất cả các bên. Các nghĩa vụ đã được thực hiện đầy đủ có thể được sửa đổi dưới dạng sửa đổi đã thực hiện (executed modifications). Khi một hợp đồng thuê cho một đơn vị nhà ở được thương lượng bằng tiếng Tây Ban Nha, hợp đồng đó phải được viết bằng tiếng Tây Ban Nha.

• ✓Các điều khoản hợp đồng thuê chưa thực hiện phải được sửa đổi bằng văn bản có chữ ký của tất cả các bên.
• ✓Hợp đồng thuê nhà ở được thương lượng bằng tiếng Tây Ban Nha phải được viết bằng tiếng Tây Ban Nha.

Một hợp đồng thuê thường phải được ký kết, giao và chấp nhận thì mới có thể thi hành. Hợp đồng thuê do bên cho thuê ký và giao có thể được bên thuê thi hành ngay cả khi bên thuê không ký. Nếu bên thuê nhận quyền chiếm hữu hoặc trả tiền thuê mà không ký, thì việc chấp nhận được suy đoán. Tuy nhiên, hợp đồng thuê phải được ký kết đầy đủ trước khi bên cho thuê có thể thi hành các giao ước hợp đồng đặc biệt (ví dụ: giao ước sửa chữa).

• ✓Hợp đồng thuê do bên cho thuê ký có thể được bên thuê thi hành ngay cả khi không có chữ ký của bên thuê
• ✓Việc bên thuê nhận quyền chiếm hữu hoặc trả tiền thuê được suy đoán là chấp nhận
• ✓Các giao ước hợp đồng đặc biệt yêu cầu phải được ký kết đầy đủ để có thể thi hành đối với bên thuê

Một hợp đồng thuê hoặc bản ghi nhớ có thể được ghi nhận tại quận nơi bất động sản cho thuê tọa lạc. Hợp đồng thuê không được ghi nhận vẫn có thể được thi hành giữa các bên và chống lại bất kỳ người nào có thông báo về việc thuê. Nếu hợp đồng thuê dài hơn một năm, không được ghi nhận, và việc chiếm hữu không tạo thông báo, thì quan hệ thuê trở thành thứ cấp so với người mua ngay tình.

• ✓Hợp đồng thuê hoặc bản ghi nhớ có thể được ghi nhận tại quận nơi bất động sản cho thuê tọa lạc
• ✓Hợp đồng thuê không được ghi nhận vẫn có thể được thi hành đối với các bên có thông báo về việc thuê
• ✓Hợp đồng thuê không được ghi nhận dài hơn một năm mà không có thông báo sẽ trở thành thứ cấp so với người mua ngay tình

Với tư cách là đại lý của bên ủy quyền, người môi giới có nghĩa vụ chăm sóc tối đa, chính trực, trung thực, trung thành và bảo mật. Đối với bên ủy quyền kia, người môi giới có nghĩa vụ kỹ năng và sự chăm sóc hợp lý, giao dịch trung thực và công bằng, thiện chí, và tiết lộ các sự kiện trọng yếu.

• ✓Người môi giới có nghĩa vụ ủy thác (chăm sóc tối đa, trung thành, bảo mật) đối với bên ủy quyền
• ✓Người môi giới có nghĩa vụ chăm sóc hợp lý, trung thực, công bằng và tiết lộ sự kiện trọng yếu đối với bên kia
• ✓Nghĩa vụ tiết lộ bao gồm các sự kiện ảnh hưởng trọng yếu đến giá trị, mức độ mong muốn hoặc mục đích sử dụng dự kiến của bất động sản

Người bán và môi giới của người bán không cần phải giải thích hiệu lực pháp lý của các công bố thông tin về bất động sản. Tuy nhiên, môi giới của người ủy nhiệm (principal) mà các công bố thông tin được thực hiện cho người đó phải ‘giải thích’ ý nghĩa và ‘tư vấn’ cho người ủy nhiệm để đưa ra các quyết định sáng suốt.

• ✓Sweat v. Hollister: môi giới của người bán không cần giải thích hiệu lực pháp lý của các công bố thông tin cho bên kia
• ✓Môi giới của người mua/người ủy nhiệm phải giải thích và tư vấn về các công bố thông tin (Field v. Century 21; Salahutdin)
• ✓Tư vấn bao gồm việc tiến hành hoặc đề xuất việc điều tra/tìm hiểu

Bộ luật Dân sự § 2079.13 thiết lập định dạng công bố quan hệ đại lý cho bất động sản nhà ở có 1-4 đơn vị, bao gồm bán hoặc cho thuê dài hơn một năm. Phải sử dụng các mẫu theo luật định có chứa toàn văn § 2079.16.

• ✓Áp dụng cho bất động sản nhà ở có 1-4 đơn vị nhà ở, và các hợp đồng thuê dài hơn một năm
• ✓“Bán” bao gồm trao đổi hoặc hợp đồng mua bán bất động sản (Bộ luật Dân sự § 2985)
• ✓Mẫu công bố phải chứa toàn bộ văn bản của Bộ luật Dân sự § 2079.16

Môi giới niêm yết phải giao mẫu cho người bán trước khi ký kết thỏa thuận niêm yết. Môi giới bán phải giao cho người bán trước khi trình bày đề nghị và cho người mua trước khi đề nghị được ký. “As soon as practical” có nghĩa là vào thời điểm thỏa thuận niêm yết được ký.

• ✓Môi giới niêm yết giao cho người bán trước khi ký kết thỏa thuận niêm yết (Bộ luật Dân sự California § 2079.14)
• ✓Môi giới bán giao cho người mua ngay khi có thể trong thực tế trước khi ký đề nghị mua
• ✓“As soon as practical” có nghĩa là vào thời điểm môi giới niêm yết có được chữ ký của người bán (Huijers v. DeMarrais)
• ✓Nếu đề nghị không do môi giới bán chuẩn bị, mẫu được giao cho người mua không muộn hơn ngày làm việc kế tiếp sau khi nhận được đề nghị

Người môi giới phải lấy biên nhận từ người ủy thác (trừ khi được gửi bằng thư bảo đảm). Nếu một bên từ chối ký, người môi giới phải ghi rõ, ký và ghi ngày vào bản tuyên bố bằng văn bản về việc từ chối. Việc xác nhận quan hệ đại diện không được muộn hơn hợp đồng mua bán.

• ✓Bộ luật Dân sự § 2079.15: lấy biên nhận; nếu bị từ chối, lập bản tuyên bố bằng văn bản về các tình tiết của việc từ chối
• ✓Ba phương án: đại lý niêm yết (người bán), đại lý bán (người mua), hoặc đại lý kép (cả hai)
• ✓Việc công bố và đồng ý tạo ra suy đoán có thể bác bỏ về các quan hệ đại diện thực tế (Huijers v. DeMarrais)

Bộ luật Dân sự § 2079.13 et seq. đặt ra các giới hạn: broker niêm yết đồng thời là broker bán là đại lý kép; thù lao không quyết định ai là người ủy thác; đại lý kép không được tiết lộ khả năng linh động về giá nếu không có sự đồng ý bằng văn bản; và broker niêm yết có thể bán cho người mua không có đại diện mà không trở thành đại lý kép.

• ✓Bộ luật Dân sự § 2079.18: broker niêm yết đồng thời là broker bán là đại lý kép, không chỉ là đại lý của người mua
• ✓Bộ luật Dân sự § 2079.19: việc thanh toán thù lao không quyết định ai là người ủy thác
• ✓Bộ luật Dân sự § 2079.21: đại lý kép không được tiết lộ việc người bán sẵn sàng nhận ít hơn hoặc việc người mua sẵn sàng trả nhiều hơn nếu không có sự đồng ý bằng văn bản
• ✓Bộ luật Dân sự § 2079.22: broker niêm yết có thể bán cho người mua không có đại diện mà không trở thành đại lý kép

Mặc dù Bộ luật Dân sự § 2079.13 chỉ áp dụng cho các đơn vị nhà ở 1-4, Bộ luật B&P § 10176(d) buộc phải công bố đại diện kép trong tất cả các giao dịch bất động sản và giao dịch bảo đảm bằng bất động sản. Cụm từ “knowledge or consent” phải được đọc theo nghĩa liên kết (conjunctive).

• ✓Bộ luật B&P § 10176(d): người được cấp phép không được đại diện cho nhiều hơn một bên nếu không có kiến thức VÀ sự đồng ý của cả hai bên.
• ✓§ 10176(d) áp dụng cho tất cả giao dịch, không chỉ các đơn vị nhà ở 1-4.
• ✓Bộ luật Dân sự § 2079.17 yêu cầu quan hệ đại lý/thay đổi quan hệ đại lý phải được lập thành văn bản và có sự đồng ý của tất cả các bên ủy thác.

Quan hệ đại diện có thể phát sinh từ hành vi của các bên mà không cần thỏa thuận rõ ràng. Broker niêm yết phải tránh vô tình trở thành đại diện của người mua. Đại diện kép không được tiết lộ có thể dẫn đến kỷ luật, mất hoa hồng và hủy bỏ hợp đồng.

• ✓Bộ luật Dân sự §§ 2300, 2307, 2308: quan hệ đại diện có thể phát sinh từ hành vi của các bên
• ✓Thương lượng thay mặt hoặc bênh vực lợi ích của người mua có khả năng tạo ra quan hệ đại diện cho người mua
• ✓Đại diện kép không được tiết lộ có thể khiến broker bị kỷ luật và các bên giao đại diện bị hủy bỏ hợp đồng (B&P § 10176(a),(d))

Đại diện kép phát sinh khi broker niêm yết cũng trở thành đại diện của người mua. Broker chỉ có thể đại diện cho tất cả người ủy thác khi có sự hiểu biết và đồng ý của tất cả. Khi hai người có giấy phép của cùng một broker đại diện cho các bên đối lập, broker là đại diện kép.

• ✓Đại diện kép chỉ được hành động khi có sự hiểu biết và đồng ý của tất cả người ủy thác (B&P §§ 10176(a),(d), 10177.6)
• ✓Bộ luật Dân sự § 2079.21: đại diện kép không thể thương lượng giá/điều khoản ngoài việc trình bày các đề nghị nếu không có sự đồng ý bằng văn bản
• ✓Bộ luật Dân sự § 2079.13(b): hai người có giấy phép của cùng một broker đại diện cho các bên đối lập = broker là đại diện kép
• ✓Đại diện kép không được tiết lộ cho phép hủy bỏ hợp đồng mà không cần chứng minh thiệt hại (Culver v. Jaoudi; Glenn v. Rice)

Người ủy thác có thể cho phép người môi giới chỉ định một đại lý phụ, tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người ủy thác và đại lý phụ. Nếu không có quyền đó, người môi giới hợp tác sẽ trở thành đại lý của người môi giới niêm yết. Đại lý phụ quy trách nhiệm theo nguyên tắc respondeat superior.

• ✓Bộ luật Dân sự California § 2351: người môi giới được chỉ định với quyền của người ủy thác trở thành đại lý phụ của người ủy thác
• ✓Bộ luật Dân sự California § 2350: người môi giới được chỉ định mà không có sự đồng ý của người ủy thác trở thành đại lý của người môi giới niêm yết
• ✓Johnston v. Seargeants: người bán phải chịu trách nhiệm về hành vi gian lận của đại lý phụ hợp tác ngay cả khi không biết
• ✓Thực tiễn ngành phổ biến hiện nay tránh đại lý phụ (Bộ luật Dân sự California § 2079.19)

Người đại diện có thể chuyển giao một số nghĩa vụ trừ khi bị người ủy quyền cấm. Tuy nhiên, broker có nghĩa vụ không thể chuyển giao là đưa ra kết luận về giá trị cho nhà đầu tư chứng thư ủy thác tư nhân. Người đại diện ban đầu vẫn phải chịu trách nhiệm đối với công việc đã chuyển giao.

• ✓Bộ luật Dân sự § 2349 giới hạn các quyền được chuyển giao: hành vi máy móc, nhiệm vụ mà người đại diện không thể tự làm một mình, việc chuyển giao theo thông lệ/được ủy quyền
• ✓Barry v. Raskov: broker phải chịu trách nhiệm về sự sơ suất của thẩm định viên (nghĩa vụ định giá không thể chuyển giao)
• ✓B&P § 10232.6: broker có thể chuyển giao việc ước tính giá trị cho thẩm định viên được cấp phép/chứng nhận
• ✓Respondeat superior khiến broker phải chịu trách nhiệm cho các hành vi sơ suất/cố ý có thể lường trước của người được cấp phép

Các đại lý thương mại và giao dịch cho vay cũng phải chuẩn bị và giao các tuyên bố tiết lộ quan hệ đại lý và có được sự đồng ý có hiểu biết. Việc không làm vậy có thể dẫn đến mất hoa hồng và cho phép hủy bỏ.

• ✓Đại lý thương mại/cho vay phải giao các tuyên bố tiết lộ quan hệ đại lý và có được sự đồng ý có hiểu biết
• ✓Việc không có được sự đồng ý có hiểu biết có thể dẫn đến mất hoa hồng và cho phép hủy bỏ (Culver v. Jaoudi)
• ✓Hợp đồng trả thù lao của một đại lý kép không được tiết lộ là không thể thi hành bất kể mức độ công bằng thực tế