History +11California · bất động sản · Tiếng Việt

Năm 1943, Sở Địa ốc đã tiến hành một chiến dịch toàn tiểu bang nhằm chấm dứt các hoạt động bán dầu và khí đốt gian lận. Chiến dịch này được thực hiện với sự hỗ trợ của các biện lý quận, Tổng Chưởng lý, Sở Quản lý Công ty, và các sở cảnh sát địa phương. Nhiều người quảng bá đã bị kết án tội trộm cắp lớn, và khoảng 600 nhà điều hành đã mất giấy phép bất động sản thông qua các phiên điều trần chính thức hoặc không gia hạn. Những nỗ lực này đã dẫn đến luật năm 1943.

• ✓Chiến dịch thực thi năm 1943 do Sở Địa ốc lãnh đạo cùng với các cơ quan khác
• ✓Khoảng 600 nhà điều hành đã mất giấy phép bất động sản thông qua các phiên điều trần hoặc không gia hạn
• ✓Nỗ lực thực thi đã trực tiếp dẫn đến luật cấp phép M.O.G. năm 1943

Trước năm 1943, hoạt động đầu cơ quy mô lớn đã diễn ra trong việc bán và cho thuê các khu đất khoáng sản, dầu và khí đốt, đặc biệt là trong thời kỳ Đại Suy thoái (1933-1939). Người ta thực hiện những khoản đầu tư trong tuyệt vọng với hy vọng thu được lợi nhuận khổng lồ, dù hầu hết người mua đều mất toàn bộ khoản đầu tư. Khoảng 1.000 nhân viên bán dầu và khí đốt hoạt động trên toàn tiểu bang, bán các lô đất trong các phân khu dầu khí mới được thành lập ở California và các tiểu bang khác có tiềm năng sản xuất ở vùng xa.

• ✓Hoạt động đầu cơ đạt đỉnh điểm trong thời kỳ Đại Suy thoái 1933 đến 1939
• ✓Khoảng 1.000 nhân viên bán dầu và khí đốt hoạt động trên toàn tiểu bang để bán các lô đất đầu cơ
• ✓Hầu hết người mua các quyền lợi này đều mất toàn bộ số tiền đã đầu tư

Theo thông luật Anh thời kỳ đầu, quyền sở hữu bất động sản được chuyển giao bằng feoffment, vốn đòi hỏi việc giao quyền chiếm hữu được gọi là “livery of seizin.” Không có văn bản hay chứng thư nào được sử dụng; việc chuyển giao được thực hiện bằng cách giao chính mảnh đất hoặc một biểu tượng như cành cây, hòn đá, hoặc một nắm đất. Một phương thức khác là lời tuyên bố bằng miệng trước các nhân chứng trong tầm nhìn của mảnh đất, sau đó là việc người chủ mới vào chiếm giữ.

• ✓Feoffment đòi hỏi việc giao quyền chiếm hữu thực tế được gọi là livery of seizin
• ✓Ban đầu không cần văn bản (văn tự) để chuyển giao đất
• ✓Các quyền vô hình như quyền địa dịch (easements) được chuyển giao bằng một “deed of grant”

Chuyển nhượng bằng release là một chứng thư được dùng để chuyển giao bất động sản hoặc quyền lợi trong đất đai, nhưng livery of seizin không thể được thực hiện cho đến khi chủ sở hữu mới nắm quyền chiếm hữu. Release cũng được dùng để triệt tiêu một quyền đối với đất đai và là tổ tiên của quitclaim deed hiện đại.

• ✓Release là cơ sở lịch sử cho quitclaim deed hiện đại
• ✓Release có thể triệt tiêu một quyền đối với đất đai

Việc chuyển nhượng đất đai ở California dưới sự cai trị của Tây Ban Nha và Mexico tương tự như common law. Tòa án Tối cao California phán quyết rằng đất đai không thể được chuyển nhượng nếu không có văn bản, trừ khi việc chuyển nhượng được thực hiện bằng một hợp đồng đã được thực hiện để giao quyền chiếm hữu thực tế khi bán thông qua việc vào đất và các hành vi mang tính nghi lễ. Ngày nay, livery of seizin cổ xưa được biểu thị bằng việc giao chứng thư (deed), không phải bằng việc giao tài sản.

• ✓Luật Tây Ban Nha/Mexico nói chung yêu cầu một văn bản để chuyển nhượng đất
• ✓Chứng thư (deed) hiện nay là biểu tượng của quyền sở hữu, thay thế livery of seizin

Các thành phố Hoa Kỳ thời kỳ đầu nhỏ gọn, bị giới hạn bởi khoảng cách đi bộ. Công nghiệp hóa, nhập cư và giao thông cơ giới hóa (xe điện vào thập niên 1880, sau đó là ô tô) đã dẫn đến tình trạng quá tải dân cư, đô thị hóa tràn lan, và điều kiện sống suy giảm, tạo ra nhu cầu quy hoạch.

• ✓Giao thông cơ giới hóa (xe điện) vào thập niên 1880 đã thúc đẩy việc chuyển ra vùng ngoại ô và đầu cơ đất đai
• ✓Tình trạng đô thị hóa tràn lan gia tăng khi ô tô trở nên phổ biến rộng rãi

Đến đầu thế kỷ 20, các nhà lãnh đạo cộng đồng nhận thấy nhu cầu cải thiện môi trường đô thị. Phong trào “City Beautiful” nhấn mạnh các công trình công cộng và cải thiện tiện ích công cộng để làm cho các thành phố trở nên dễ sống hơn. Quy hoạch thành phố phát triển thành “quy hoạch tổng thể” thể hiện các mục tiêu của cộng đồng bao gồm cả đất công và đất tư.

• ✓Phong trào City Beautiful nhấn mạnh các công trình công cộng và cải thiện tiện ích công cộng
• ✓Quy hoạch tổng thể giải quyết sự phát triển vật chất của một khu vực đô thị như một phản ứng hợp lý đối với quá trình đô thị hóa

Ngày nay, tài sản được coi là thứ được sở hữu, dù là bất động sản hay động sản. Bất động sản bao gồm: (1) đất; (2) bất cứ thứ gì gắn vào và được coi là phần cố định lâu dài của đất; (3) những gì phụ thuộc hoặc kèm theo đất (incidental or appurtenant); và (4) những gì không thể di dời theo luật.

• ✓Bất động sản có bốn thành phần: đất, các vật gắn liền, các quyền kèm theo đất (appurtenances), và những thứ không thể di dời theo luật
• ✓Tài sản được phân loại là bất động sản hoặc động sản

Đất đai bao gồm đất, đá và các chất khác của trái đất, cùng với không gian trên bề mặt, bên dưới đến tâm trái đất, và bên trên đến đỉnh trời. Tòa án công nhận quyền của công chúng đối với không phận như một “đường cao tốc” nếu việc sử dụng đó không can thiệp một cách bất hợp lý vào quyền hưởng dụng của chủ sở hữu. Chủ sở hữu có thể khoan thẳng đứng để lấy dầu và khí nhưng không được khoan xiên dưới đất của hàng xóm.

• ✓Đất kéo dài bên dưới đến tâm trái đất và bên trên đến bầu trời
• ✓Việc sử dụng không phận của công chúng được cho phép nếu không can thiệp một cách bất hợp lý vào quyền hưởng dụng của chủ sở hữu
• ✓Chủ sở hữu có thể khoan thẳng đứng để lấy dầu/khí nhưng không được khoan xiên dưới đất của hàng xóm

Những thứ gắn liền với đất bao gồm các tòa nhà, cầu, và cây cối, cùng với bất kỳ thứ gì gắn liền với chúng như cửa, tủ được lắp đặt cố định, hoặc thiết bị gia dụng gắn liền. Đây là một phần của bất động sản.

• ✓Tòa nhà, cầu, và cây cối là những vật gắn liền thuộc bất động sản.
• ✓Cửa, tủ gắn liền, và thiết bị gia dụng gắn liền là những vật gắn liền và là một phần của bất động sản.

Bất động sản phụ thuộc bao gồm bất kỳ thứ gì được sử dụng với đất theo quyền để mang lại lợi ích cho đất, chẳng hạn như dòng nước, quyền địa dịch/lối đi qua, và lối đi cho ánh sáng, không khí hoặc nhiệt. Cổ phần trong một công ty cấp nước tương hỗ có thể là phụ thuộc vào đất, nghĩa là nó không thể được chuyển nhượng trừ khi đất được chuyển nhượng cùng với nó.

• ✓Quyền địa dịch và lối đi qua là bất động sản phụ thuộc
• ✓Cổ phần công ty cấp nước tương hỗ, khi là phụ thuộc, không thể được chuyển nhượng riêng khỏi đất

Điều 761 của Bộ luật Dân sự California (ban hành năm 1872) phân loại các quyền sở hữu bất động sản theo thời hạn như sau: (1) quyền sở hữu có thể thừa kế hoặc quyền sở hữu vĩnh viễn; (2) quyền sở hữu trọn đời; (3) quyền sở hữu có thời hạn theo năm; và (4) quyền sở hữu tùy ý.

• ✓Điều 761 Bộ luật Dân sự California liệt kê bốn loại quyền sở hữu bất động sản theo thời hạn
• ✓Các loại quyền sở hữu: thừa kế/vĩnh viễn, trọn đời, theo năm, và tùy ý

Đất bao gồm đất, đá và các chất trong lòng đất cùng với không gian—bề mặt, bên dưới đến tâm Trái Đất và phía trên đến bầu trời. Tòa án công nhận quyền của công chúng đối với không gian phía trên như một “đường cao tốc” nếu việc đó không can thiệp một cách bất hợp lý vào việc hưởng thụ của chủ sở hữu, và công nhận tính chất di chuyển của dầu và khí.

• ✓Đất bao gồm không gian từ tâm Trái Đất đến đỉnh bầu trời
• ✓Công chúng có quyền sử dụng không gian phía trên như một “đường cao tốc” nếu việc đó không can thiệp một cách bất hợp lý vào chủ sở hữu
• ✓Chủ đất có thể khoan thẳng đứng để khai thác dầu/khí nhưng không được khoan xiên dưới lòng đất của hàng xóm

Bất động sản bao gồm các vật gắn liền với đất như tòa nhà, cầu, cây, cửa, tủ được lắp đặt cố định, và thiết bị gia dụng gắn liền. Các khoản phụ thuộc được sử dụng cùng với đất vì lợi ích của đất, chẳng hạn như quyền địa dịch, quyền đi qua, và cổ phần trong công ty cấp nước tương hỗ.

• ✓Các vật gắn liền bao gồm tòa nhà, cầu, cây, thiết bị gia dụng gắn liền, và tủ được lắp đặt cố định
• ✓Các khoản phụ thuộc (quyền địa dịch, quyền đi qua, cổ phần công ty cấp nước tương hỗ) mang lại lợi ích cho đất
• ✓Cổ phần công ty cấp nước tương hỗ phụ thuộc vào đất không thể được chuyển nhượng trừ khi đất được chuyển nhượng cùng với nó

Cây trồng của người thuê, cây trồng công nghiệp đang sinh trưởng, và những thứ gắn liền với hoặc tạo thành một phần của đất mà được thỏa thuận tách rời trước khi bán hoặc theo một hợp đồng mua bán đều được coi là hàng hóa (tài sản cá nhân).

• ✓Cây trồng được thỏa thuận tách rời trước khi bán được coi là hàng hóa/tài sản cá nhân
• ✓Cây trồng công nghiệp đang sinh trưởng được coi là hàng hóa

Luật Bất động sản tồn tại chủ yếu để bảo vệ công chúng trong các giao dịch bất động sản và thế chấp có liên quan đến một người đại diện. Luật đặt ra các tiêu chuẩn năng lực nhằm bảo đảm rằng người môi giới (broker) và nhân viên bán hàng (salesperson) đáp ứng các chuẩn mực về kiến thức, sự trung thực và (đối với người môi giới) kinh nghiệm. Thẩm quyền của Ủy viên không phải là tùy tiện — giấy phép phải được cấp cho những ứng viên đủ điều kiện.

• ✓Luật Bất động sản tồn tại chủ yếu để bảo vệ công chúng trong các giao dịch bất động sản và thế chấp
• ✓Khi ứng viên có các tiêu chuẩn năng lực mà pháp luật yêu cầu, Ủy viên phải cấp giấy phép
• ✓Ủy viên phải có các dữ kiện biện minh cho việc kết luận rằng ứng viên không trung thực và không nói đúng sự thật

Các Mục 10131 và các mục liên quan định nghĩa các hoạt động của broker. Nếu không có giấy phép, một cá nhân không thể nhận thù lao cho các hành vi thuộc phạm vi của broker hoặc salesperson có giấy phép. Có các hình phạt đối với hoạt động không có giấy phép; broker trả thù lao cho người không có giấy phép cho các hành vi được cấp phép có thể bị kỷ luật, và việc trả tiền cho người không có giấy phép cho các dịch vụ đó là một tội nhẹ (misdemeanor).

• ✓Không có giấy phép, một cá nhân không thể nhận thù lao cho các hành vi được cấp phép của broker/salesperson
• ✓Trả thù lao cho người không có giấy phép cho các hành vi được cấp phép là một tội nhẹ (Mục 10138 và 10139)
• ✓Mục 10132 định nghĩa salesperson và yêu cầu phải được một real estate broker thuê làm việc

Vào ngày 4 tháng 8 năm 1943, thẩm quyền theo luật định của DRE được tổ chức thành hai Phần thuộc Bộ phận 4 của Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp. Phần 1 (Các Mục 10000–10580) là Luật Bất động sản (Cấp phép cho Cá nhân). Phần 2 (Các Mục 11000–11288) là Luật Đất được chia nhỏ (Quy định về Giao dịch).

• ✓Phần 1 (Các Mục 10000-10580) có tiêu đề Cấp phép cho Cá nhân - Luật Bất động sản
• ✓Phần 2 (Các Mục 11000-11288) có tiêu đề Quy định về Giao dịch - Luật Đất được chia nhỏ
• ✓Các luật này khác với luật bất động sản (real property law), luật đại lý (agency law) và luật hợp đồng (contract law)

Ủy viên thực thi Luật Bất động sản và Luật Đất được Phân lô để bảo vệ những người giao dịch với người có giấy phép và người mua bất động sản đã được phân lô. Các nhiệm vụ bao gồm xác nhận đủ điều kiện của ứng viên, cấp giấy phép, điều tra khiếu nại và người không có giấy phép, và điều tiết việc bán phân lô. Ủy viên bắt đầu điều tiết đất được phân lô vào năm 1933; tài liệu công bố thông tin bắt buộc được gọi là báo cáo công khai.

• ✓Ủy viên bắt đầu điều tiết việc bán hoặc cho thuê đất được phân lô vào năm 1933
• ✓Tài liệu công bố thông tin về phân lô được cung cấp cho người mua được gọi là báo cáo công khai
• ✓Ủy viên điều tiết bất động sản khoáng sản/dầu/khí và Dịch vụ Niêm yết Cho thuê Trả trước

Một số đối tượng được miễn trừ yêu cầu giấy phép, bao gồm quản lý căn hộ cư trú và nhân viên của họ, đại lý cho thuê ngắn hạn (nghỉ dưỡng, dưới 30 ngày), nhân viên của một số tổ chức cho vay, một số hiệp hội nông nghiệp, cơ quan quản lý nghĩa trang và nhân viên hành chính.

• ✓Quản lý căn hộ cư trú và nhân viên của họ được miễn trừ
• ✓Đại lý cho thuê nghỉ dưỡng ngắn hạn (cho thuê dưới 30 ngày) được miễn trừ
• ✓Một số nhân viên tổ chức cho vay và nhân viên hành chính được miễn trừ (Mục 10131.01, 10133 et seq.)

Các lợi ích của một đạo luật về đăng ký KHÔNG dành cho người nhận quyền sở hữu khi có thông báo thực tế về một văn kiện đã được lập trước đó nhưng chưa được đăng ký. Việc chiếm hữu bởi người không phải là người bán là thông báo thực tế đặt ra nghĩa vụ phải điều tra. Người mua cẩn trọng nên kiểm tra bất động sản và hỏi những người đang chiếm hữu.

• ✓Các lợi ích của việc đăng ký không dành cho người mua có thông báo thực tế về một văn kiện chưa đăng ký trước đó
• ✓Việc chiếm hữu bởi người không phải người bán đặt ra nghĩa vụ phải hỏi về yêu cầu đó
• ✓Luật đăng ký không bảo vệ trước các quyền lợi chưa đăng ký có thể phát hiện bằng kiểm tra thực tế (ví dụ: quyền địa dịch, quyền cầm giữ của thợ xây/mechanics' lien rights)

Một chứng thư được ghi vào sổ bộ khi đã được công nhận/xác nhận hợp lệ và được nộp cho viên chức có thẩm quyền với dấu “đã nộp để ghi vào sổ bộ.” Viên chức đăng bộ đánh số theo thứ tự nhận, bao gồm năm, tháng, ngày, giờ và phút, chuyển nội dung vào sổ sách, và trả lại bản gốc. Các tài liệu được lập chỉ mục theo thứ tự chữ cái theo người chuyển nhượng/người nhận chuyển nhượng và theo ngày ghi vào sổ bộ.

• ✓Thứ tự ưu tiên thông thường được xác định theo thời điểm ghi vào sổ bộ (năm, tháng, ngày, giờ, phút)
• ✓Chứng thư được ghi vào sổ bộ trước tiên trong chuỗi quyền sở hữu thường đạt được quyền ưu tiên
• ✓Nếu bất động sản nằm ở nhiều hơn một quận, phải ghi vào sổ bộ ở mỗi quận để tạo thông báo mang tính suy đoán

Theo Bộ luật Dân sự California, một hợp đồng yêu cầu: các bên có năng lực giao kết hợp đồng; sự đồng thuận của các bên; mục đích hợp pháp; và đối giá đầy đủ. Yêu cầu thứ năm chỉ hiện diện trong một số hợp đồng nhất định là văn bản viết đúng quy cách.

• ✓Bắt buộc: các bên có năng lực, đồng thuận song phương, mục đích hợp pháp, đối giá đầy đủ
• ✓Văn bản viết đúng quy cách là yêu cầu thứ năm đối với một số hợp đồng (Statute of Frauds)

Người chưa thành niên là người dưới 18 tuổi. Người chưa thành niên chưa được giải phóng không thể ủy quyền, giao kết hợp đồng liên quan đến bất động sản, hoặc giao kết hợp đồng đối với động sản không thuộc quyền chiếm hữu ngay tức thì. Người chưa thành niên có thể hủy bỏ hợp đồng trong thời gian chưa thành niên hoặc trong một thời gian hợp lý sau khi đủ tuổi thành niên. Người chưa thành niên không thể chỉ định người đại diện, do đó giấy ủy quyền là vô hiệu. Môi giới không thể làm người đại diện cho người chưa thành niên; việc thương lượng với người chưa thành niên hoặc thay mặt người đó đòi hỏi phải có người giám hộ do tòa án chỉ định và có sự chấp thuận của tòa án.

• ✓Người chưa thành niên là người dưới 18 tuổi
• ✓Người chưa thành niên không thể giao kết hợp đồng liên quan đến bất động sản
• ✓Người chưa thành niên có thể hủy bỏ hợp đồng trong thời gian chưa thành niên hoặc trong một thời gian hợp lý sau khi đủ tuổi thành niên
• ✓Việc ủy quyền (giấy ủy quyền) của người chưa thành niên là vô hiệu
• ✓Môi giới không thể làm người đại diện cho người chưa thành niên để mua hoặc bán

Theo Bộ luật Gia đình, Mục 7000 và các mục tiếp theo, người chưa thành niên được giải phóng có thể giao kết các hợp đồng ràng buộc để mua, bán, thuê, đặt gánh nặng lên, trao đổi hoặc chuyển nhượng bất động sản hoặc động sản. Một người chưa thành niên được giải phóng bằng hôn nhân hợp pháp (kể cả khi đã chấm dứt), nghĩa vụ quân sự tại ngũ, hoặc tuyên bố giải phóng của tòa án.

• ✓Người chưa thành niên được giải phóng có thể giao kết hợp đồng liên quan đến bất động sản như thể họ đã trên tuổi thành niên
• ✓Việc giải phóng xảy ra bằng hôn nhân hợp pháp, nghĩa vụ quân sự tại ngũ, hoặc tuyên bố của tòa án

Sau khi tình trạng mất năng lực của một người có trí óc không lành mạnh được xác định bởi tòa án, không hợp đồng nào có thể được giao kết cho đến khi người đó được phục hồi năng lực. Một người hoàn toàn không có khả năng hiểu biết, dù chưa bị tuyên bố mất năng lực bởi tòa án, cũng không có quyền giao kết hợp đồng. Giao dịch với người mất năng lực liên quan đến bất động sản đòi hỏi phải chỉ định người giám hộ và có sự chấp thuận của tòa án.

• ✓Không hợp đồng nào có thể được giao kết với người đã bị tuyên bố mất năng lực bởi tòa án cho đến khi năng lực được phục hồi
• ✓Giao dịch với người mất năng lực đòi hỏi phải chỉ định người giám hộ và có sự chấp thuận của tòa án
• ✓Người chưa thành niên và người mất năng lực vẫn có thể có được quyền sở hữu bằng tặng cho hoặc thừa kế

Một quan hệ đối tác là hai hoặc nhiều người cùng kinh doanh với tư cách đồng sở hữu. Bất động sản có thể được đứng tên dưới tên quan hệ đối tác, các thành viên đối tác riêng lẻ, hoặc một người được ủy thác bên thứ ba. Nếu đứng tên quan hệ đối tác, mẫu GP-1 phải được nộp cho Secretary of State và được ghi nhận trước khi chuyển nhượng. Uniform Partnership Act of 1994 (Corporations Code 16100 et seq.) điều chỉnh các quan hệ đối tác kể từ ngày 1 tháng 1 năm 1999.

• ✓Không được chuyển nhượng tài sản của quan hệ đối tác cho đến khi mẫu GP-1 được nộp và ghi nhận
• ✓Các quan hệ đối tác kể từ ngày 1 tháng 1 năm 1999 được điều chỉnh bởi Uniform Partnership Act of 1994
• ✓Trong một quan hệ đối tác hữu hạn, ít nhất một thành viên phải là thành viên đối tác chung với trách nhiệm vô hạn

Một công ty là một pháp nhân nhân tạo phải hoạt động thông qua các đại diện con người, với quyền kiểm soát nằm ở hội đồng quản trị. Các nghị quyết của hội đồng quản trị ủy quyền cho các chức danh điều hành xử lý tài sản của công ty. Vì công ty có sự tồn tại vĩnh viễn, công ty không thể đứng tên sở hữu theo hình thức đồng sở hữu với quyền sống sót (joint tenancy with right of survivorship).

• ✓Các giao dịch tài sản của công ty yêu cầu nghị quyết của hội đồng quản trị ủy quyền cho các chức danh điều hành
• ✓Công ty không thể đứng tên sở hữu theo hình thức đồng sở hữu với quyền sống sót
• ✓Trách nhiệm của cổ đông thường được giới hạn trong số tiền đầu tư của họ

Một di chúc có thể chỉ định người thi hành di chúc (executor/executrix). Nếu một người chết không để lại di chúc hoặc không chỉ định người thi hành di chúc, tòa án chứng thực di chúc sẽ chỉ định người quản lý di sản. Các hành vi của những viên chức này nói chung phải chịu sự giám sát của tòa án, và các đại lý gặp họ khi bán tài sản thuộc di sản.

• ✓Người thi hành di chúc được chỉ định trong di chúc; người quản lý di sản do tòa án chỉ định khi không có di chúc hoặc không có người thi hành di chúc
• ✓Các hành vi của người đại diện cá nhân nói chung phải chịu sự giám sát của tòa án

Tại California, người nước ngoài cư trú hoặc không cư trú về cơ bản có cùng quyền tài sản như công dân (Bộ luật Dân sự Mục 671), phải tuân theo một số hạn chế của liên bang. Người bị kết án không bị mất tài sản; họ có thể nhận được tài sản bằng tặng cho, thừa kế hoặc di chúc và có thể chuyển nhượng tài sản.

• ✓Người nước ngoài có thể nhận, nắm giữ và định đoạt tài sản tại California (Bộ luật Dân sự 671)
• ✓Luật liên bang có thể áp đặt một số hạn chế đối với quyền tài sản của người nước ngoài
• ✓Người bị kết án không bị mất tài sản

Đạo luật Beverly-Killea LLC (Bộ luật Doanh nghiệp 17000–17705) cho phép thành lập LLC. Hai hoặc nhiều người phải ký kết thỏa thuận điều hành và nộp điều lệ tổ chức cho Tổng thư ký Tiểu bang. Tên phải chứa “limited liability company” hoặc “LLC.” LLC không được tiến hành hoạt động ngân hàng, bảo hiểm hoặc ủy thác.

• ✓Việc thành lập yêu cầu một thỏa thuận điều hành và nộp điều lệ tổ chức cho Tổng thư ký Tiểu bang
• ✓Tên phải bao gồm “limited liability company” hoặc “LLC”
• ✓LLC không được tham gia hoạt động kinh doanh ngân hàng, bảo hiểm hoặc công ty ủy thác

Người California thường chuyển quyền sở hữu bất động sản bằng chứng thư grant, một công cụ bằng văn bản đơn giản. Từ “grant” được luật quy định rõ ràng (Mục 1092 của Bộ luật Dân sự) là một từ dùng để chuyển nhượng. Một hình thức phổ biến thứ hai là chứng thư quitclaim, tương tự như việc chuyển nhượng theo thông luật bằng hình thức release.

• ✓Từ “grant” là một từ chuyển nhượng theo luật định theo Mục 1092 của Bộ luật Dân sự
• ✓Chứng thư grant là công cụ chuyển nhượng phổ biến nhất ở California
• ✓Các chứng thư khác bao gồm warranty, trust, reconveyance, sheriff’s và gift deed

Bên giữ tiền ký quỹ (escrow holder) là đại lý và bên nhận giữ (bên thứ ba trung lập/khách quan) giữ tiền, chứng từ, tài liệu hoặc vật có giá trị cho đến khi các sự kiện cụ thể xảy ra hoặc các điều kiện được đáp ứng. Khi các điều kiện được thỏa mãn hoặc được miễn trừ tuân thủ nghiêm ngặt theo chỉ thị, bên giữ tiền ký quỹ (hoạt động như đại lý escrow) đã hoàn thành nghĩa vụ chính của mình. Bên giữ tiền ký quỹ là đại lý và người có nghĩa vụ tín thác của các bên giao dịch (principals) và phải thực hiện sự cẩn trọng hợp lý, lòng trung thành và thiện chí. Nghĩa vụ tín thác của bên này nói chung chỉ giới hạn ở việc thực hiện trung thành các chỉ thị do các bên giao dịch đưa ra (Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co.).

• ✓Bên giữ tiền ký quỹ là bên thứ ba trung lập/khách quan và là người có nghĩa vụ tín thác đối với các bên giao dịch
• ✓Bên giữ tiền ký quỹ phải thực hiện sự cẩn trọng hợp lý, lòng trung thành và thiện chí đối với các bên giao dịch
• ✓Nghĩa vụ tín thác của bên giữ tiền ký quỹ nói chung chỉ giới hạn ở việc thực hiện trung thành các chỉ thị escrow (Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co., 2002)

Bên giữ escrow là đại lý kép — đại lý và người được ủy thác của cả người mua và người bán, và của (các) bên cho vay nếu có. Khi hoàn tất và đóng escrow, bên giữ escrow trở thành đại lý cho mỗi bên ủy thác để giao các bảng kê, chứng thư, tiền, tài liệu và bảo hiểm quyền sở hữu mà mỗi bên được hưởng theo chỉ dẫn escrow. Bên giữ escrow có thể phối hợp hoạt động của các nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp như bên cho vay, công ty quyền sở hữu và môi giới trong phạm vi chỉ dẫn.

• ✓Bên giữ escrow là đại lý kép của cả người mua và người bán (và bên cho vay nếu có)
• ✓Khi đóng escrow, bên giữ escrow hành động như đại lý cho mỗi bên ủy thác để giao những gì mỗi bên được hưởng
• ✓Bên giữ escrow có thể phối hợp bên cho vay, công ty quyền sở hữu và môi giới trong phạm vi chỉ dẫn

Hợp đồng thuê có hai đặc tính pháp lý, mỗi đặc tính có các quyền và nghĩa vụ riêng: (1) việc chuyển nhượng một quyền sở hữu bất động sản (estate in real property) (tạo ra privity of estate), và (2) một hợp đồng điều chỉnh việc giao tài sản, bảo trì, chiếm hữu, sử dụng và thanh toán (tạo ra privity of contract).

• ✓Hợp đồng thuê vừa là sự chuyển nhượng (privity of estate) vừa là hợp đồng (privity of contract)
• ✓Privity of estate phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản
• ✓Privity of contract điều chỉnh các nghĩa vụ giao tài sản, bảo trì và thanh toán

Đại lý tổng quát được ủy quyền thực hiện một loạt giao dịch có tính liên tục về dịch vụ và là một bộ phận không thể tách rời của doanh nghiệp (ví dụ: quản lý chi nhánh). Đại lý đặc biệt thực hiện một giao dịch hoặc một loạt giao dịch không có tính liên tục về dịch vụ. Người môi giới bất động sản thường là đại lý đặc biệt.

• ✓Bộ luật Dân sự § 2295: Đại lý tổng quát thực hiện một loạt giao dịch có tính liên tục về dịch vụ
• ✓Bộ luật Dân sự § 2297: Đại lý đặc biệt thực hiện một giao dịch mà không có tính liên tục về dịch vụ
• ✓Sự phân biệt này quan trọng để xác định thẩm quyền ràng buộc người ủy quyền

Người sử dụng lao động/người ủy thác có thể phải chịu trách nhiệm cho hành vi sơ suất của nhân viên/đại lý trong phạm vi và quá trình làm việc. Nghĩa vụ giám sát của broker đã được xác lập rõ ràng, kể cả đối với người có giấy phép hành nghề đang hành động với tư cách là principal. Các quy định của DRE yêu cầu có chính sách và hệ thống để giám sát hành vi.

• ✓10 CCR Chương 6 § 2725 yêu cầu broker giám sát thiết lập các chính sách, quy tắc và hệ thống để giám sát hành vi.
• ✓Broker phải chịu trách nhiệm gián tiếp cho các hành vi sơ suất bất kể phân loại là nhân viên/IC (B&P § 10032; Bộ luật Dân sự § 2079.13(b)).
• ✓Broker phải chịu trách nhiệm cho các tort cố ý/hành vi sai trái hình sự nếu được phê chuẩn hoặc nếu có thể dự đoán hợp lý (Alhino v. Starr).

Người có giấy phép có thể hành động với tư cách là principal trong một giao dịch cho tài khoản của chính mình. Ngay cả khi hành động với tư cách là principal, người có giấy phép vẫn có nghĩa vụ với principal kia, bao gồm sự trung thực, công bằng, thiện chí và không gian lận hoặc lừa dối. Các quyền chọn, niêm yết ròng và bán có bảo đảm là hợp pháp ở California chỉ khi có công bố đầy đủ.

• ✓Người có giấy phép hành động với tư cách là principal phải công bố tình trạng có giấy phép của mình cho principal kia (B&P Code § 10177(o))
• ✓Phải công bố đầy đủ về sự tham gia của người có giấy phép và hậu quả pháp lý của quyền chọn, niêm yết ròng và bán có bảo đảm
• ✓Người thu xếp tín dụng theo Civil Code §§ 2956-2957 phải chuẩn bị và giao bản công bố tài trợ của người bán (seller financing disclosure statement)
• ✓Việc thay đổi tư cách từ đại lý sang principal phải được công bố bằng văn bản (Civil Code § 2079.17, B&P § 10176(a) và (d))

Khi một broker được thuê để tìm người mua cũng nắm giữ quyền chọn mua bất động sản, broker đó mang hai tư cách: đại lý và người mua. Broker không thể thực hiện quyền chọn mà không công bố đầy đủ thông tin về triển vọng bán cho người khác.

• ✓Broker có quyền chọn mua phải từ bỏ các nghĩa vụ đại lý bằng cách công bố đầy đủ trước khi thực hiện quyền chọn.
• ✓Chỉ nên lấy quyền chọn từ những principal am hiểu hoặc được đại diện độc lập, với sự công bố đầy đủ.

Trước khi giao dịch với người ủy thác (principal) vì lợi ích của chính mình, đại lý không được đưa ra bất kỳ tuyên bố sai lệch nào và phải công bố đầy đủ mọi sự kiện liên quan. Điều này bao gồm việc công bố rằng đại lý đang hành động vì lợi ích của chính mình cùng với mọi sự kiện ảnh hưởng đến tính mong muốn của giao dịch. Bắt buộc phải công bố đầy đủ mọi khoản thù lao, hoa hồng hoặc lợi nhuận.

• ✓Restatement (Second) of Agency § 390 yêu cầu công bố đầy đủ mọi sự kiện liên quan trước khi tự giao dịch (self-dealing).
• ✓B&P Code § 10176(g) yêu cầu công bố mọi khoản thù lao, hoa hồng hoặc lợi nhuận được yêu cầu hoặc đã nhận.

Một nhân viên thực hiện các dịch vụ cá nhân dưới sự chỉ đạo và kiểm soát của người sử dụng lao động. Một nhân viên là người đại diện, nhưng không phải mọi người đại diện đều là nhân viên. Một broker là người đại diện của người ủy quyền, không phải nhân viên. Quan hệ giữa broker và người được cấp phép là quan hệ giữa người ủy quyền, người đại diện và nhân viên.

• ✓Mọi nhân viên đều là người đại diện, nhưng không phải mọi người đại diện đều là nhân viên
• ✓Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp §§ 10032 và 10132 và Bộ luật Dân sự § 2079.13(b) điều chỉnh quan hệ giữa broker và người được cấp phép
• ✓Nhân viên bán hàng của broker doanh nghiệp là người đại diện/nhân viên của doanh nghiệp, không phải cá nhân broker đủ điều kiện (Walters v. Marler)

Một nhà thầu độc lập thực hiện công việc độc lập và chỉ chịu trách nhiệm về kết quả, tự quyết định phương pháp làm việc. Nhân viên bán hàng/cộng sự môi giới thường là nhà thầu độc lập cho mục đích thuế và bồi thường cho người lao động nhưng vẫn là đại lý/nhân viên khi giao dịch với công chúng.

• ✓Bộ luật Bảo hiểm Thất nghiệp § 650 và 26 USC § 3508 cho phép tư cách IC cho mục đích thuế/lao động.
• ✓Tư cách IC cho mục đích thuế không làm giảm trách nhiệm của người môi giới đối với hành vi của người được cấp phép.
• ✓Resnik v. Anderson & Miles: một nhân viên bán hàng không thể được phân loại là IC so với người môi giới về trách nhiệm pháp lý.

Mọi real estate broker phải có thỏa thuận bằng văn bản với từng salesperson hoặc broker associate. Thỏa thuận bằng văn bản là bắt buộc nếu licensee được cho quyền rút tiền từ trust accounts của broker.

• ✓Commissioner’s Regulation 2726 yêu cầu thỏa thuận bằng văn bản với từng salesperson/broker associate
• ✓10 CCR Chương 6 § 2834: yêu cầu thỏa thuận bằng văn bản nếu licensee có thể rút tiền từ trust accounts
• ✓Thỏa thuận không có hiệu lực trong phạm vi xung đột với Real Estate Law

Theo Mục 13004.1, một cá nhân không phải là nhân viên để tính thuế thu nhập tiểu bang nếu có giấy phép, thực hiện hoạt động môi giới theo hoa hồng, thù lao gắn với kết quả đầu ra, và có thỏa thuận IC bằng văn bản. Việc phân loại sai có thể dẫn đến các khoản ấn định thuế, tiền phạt và lãi từ IRS.

• ✓Mục 13004.1 liệt kê ba điều kiện để có tư cách IC: có giấy phép/hoa hồng, trả thù lao theo kết quả đầu ra, và thỏa thuận bằng văn bản
• ✓Tư cách IC cho mục đích thuế không ảnh hưởng đến trách nhiệm dân sự và trước công chúng của broker đối với hành vi sai trái của người được cấp phép
• ✓Bộ luật Bảo hiểm Thất nghiệp § 650 loại trừ các broker/nhân viên bán hàng chỉ hưởng hoa hồng khỏi định nghĩa nhân viên

Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp California (California Business and Professions Code), các Điều 6125 và 6126, cấm những người không phải là thành viên đang hoạt động của State Bar hành nghề luật. Hành nghề luật bao gồm thực hiện các dịch vụ tại tòa án, đưa ra lời khuyên và tư vấn pháp lý, và soạn thảo các văn bản pháp lý và hợp đồng để bảo đảm các quyền pháp lý, ngay cả ngoài tòa án.

• ✓Các Điều 6125 và 6126 của Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp (B&P) cấm những người không phải là thành viên đang hoạt động của State Bar hành nghề luật
• ✓Hành nghề luật bao gồm lời khuyên pháp lý, tư vấn, và soạn thảo các văn bản pháp lý bảo đảm quyền pháp lý (People v. Sipper)

Trong People v. Sipper (1943), một người môi giới đã tư vấn cho khách hàng nên thực hiện văn bản pháp lý nào để bảo đảm một khoản vay và thu 15 đô la (sau đó 10 đô la) để soạn trust deed và mortgage. Tòa án cho rằng đây là hành nghề luật vì ông ta làm nhiều hơn công việc thư ký. Điều quan trọng là, nếu ông ta chỉ điền vào chỗ trống trên một mẫu tiêu chuẩn bằng thông tin được cung cấp, hoặc chỉ đóng vai trò người sao chép, thì ông ta sẽ KHÔNG bị coi là có tội.

• ✓Tư vấn cho khách hàng nên dùng văn bản pháp lý nào và thu một khoản phí riêng cấu thành hành vi hành nghề luật trái phép
• ✓Chỉ điền vào chỗ trống trên một mẫu tiêu chuẩn hoặc đóng vai trò người chép giấy tờ không cấu thành hành nghề luật
• ✓Việc thu phí vượt quá công việc thư ký cho thấy người môi giới đã làm nhiều hơn dịch vụ thư ký

California Jurisprudence và bài viết của Lancefield công nhận rằng người môi giới và đại lý bảo hiểm có thể soạn thảo một số thỏa thuận trong các giao dịch mà họ tham gia một cách chuyên nghiệp. Những hành vi này là phù hợp khi đáp ứng ba điều kiện. Việc lựa chọn và sử dụng biểu mẫu đôi khi vẫn có thể cần sự trợ giúp của luật sư.

• ✓Việc soạn thảo là phù hợp khi văn kiện đơn giản hoặc được tiêu chuẩn hóa
• ✓Việc soạn thảo là phù hợp khi không thu phí riêng (ngoài hoa hồng thông thường)
• ✓Việc soạn thảo là phù hợp khi đó là hoạt động phụ trợ cho các hoạt động giao dịch khác của người môi giới