Encumbrances/Liens +7California · bất động sản · Tiếng Việt

Quyền cản trở là bất kỳ quyền hoặc lợi ích nào đối với bất động sản do một người không liên quan đến quyền sở hữu nắm giữ, ảnh hưởng đến giá trị quyền sở hữu của chủ sở hữu nhưng không ngăn cản việc hưởng dụng hoặc chuyển nhượng. Có hai loại: loại ảnh hưởng đến quyền sở hữu (các lien) và loại ảnh hưởng đến tình trạng vật lý hoặc việc sử dụng (quyền địa dịch, hạn chế, lấn chiếm).

• ✓Quyền cản trở ảnh hưởng đến giá trị nhưng không ngăn cản việc bán hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu toàn phần (fee title)
• ✓Quyền cản trở ảnh hưởng đến quyền sở hữu là các lien (các khiếu nại bằng tiền)
• ✓Quyền cản trở ảnh hưởng đến tình trạng hoặc việc sử dụng bao gồm quyền địa dịch, hạn chế, phân vùng, lấn chiếm

Lien là một khoản phí áp đặt lên tài sản để bảo đảm cho một yêu cầu tiền tệ hoặc việc thực hiện một hành vi. Lien có thể là tự nguyện (thế chấp nhà) hoặc không tự nguyện (thuế quá hạn), và cụ thể (trust deed, mechanic's lien) hoặc tổng quát (money judgment, income tax lien). Tất cả lien đều là encumbrance, nhưng không phải tất cả encumbrance đều là lien.

• ✓Lien tự nguyện = do chủ sở hữu tạo ra (ví dụ: thế chấp); lien không tự nguyện = do luật áp đặt (ví dụ: lien thuế)
• ✓Lien cụ thể ảnh hưởng đến một tài sản cụ thể; lien tổng quát ảnh hưởng đến tất cả tài sản không được miễn trừ của chủ sở hữu
• ✓Lien bảo đảm một yêu cầu tiền tệ hoặc việc thực hiện một hành vi

Vướng mắc trên quyền sở hữu là bất kỳ khiếu nại hoặc gánh nặng pháp lý còn tồn đọng nào mà, nếu có hiệu lực, sẽ làm suy yếu quyền sở hữu của chủ sở hữu. Khi vướng mắc vẫn còn, chủ sở hữu không thể chuyển nhượng quyền sở hữu có thể bán được. Ví dụ: một deed of trust đã thanh toán nhưng chưa được reconvey; chữ ký của người thừa kế bị thiếu; một lis pendens còn sót lại sau khi vụ án bị bác bỏ.

• ✓Vướng mắc trên quyền sở hữu ngăn cản việc chuyển nhượng quyền sở hữu có thể bán được
• ✓Các ví dụ bao gồm deed of trust đã thanh toán nhưng chưa được reconvey, chữ ký người thừa kế bị thiếu và lis pendens đã cũ
• ✓Việc xóa bỏ có thể làm chậm closing cho đến khi có thể phát hành chính sách bảo hiểm quyền sở hữu sạch

Theo Mục 1624 của Bộ luật Dân sự, các hợp đồng phải được lập thành văn bản và có chữ ký của bên phải chịu trách nhiệm bao gồm: thỏa thuận không thể thực hiện trong vòng một năm; lời hứa trả nợ thay cho người khác; hợp đồng thuê dài hơn một năm hoặc mua bán bất động sản; thỏa thuận thuê người đại diện để mua, bán, hoặc cho thuê bất động sản để nhận thù lao; thỏa thuận không thể thực hiện trong suốt cuộc đời của người hứa; thỏa thuận nhận chịu trách nhiệm nợ thế chấp; và cam kết cho vay trên $100,000 không nhằm mục đích cá nhân.

• ✓Việc mua bán bất động sản hoặc hợp đồng thuê dài hơn một năm phải được lập thành văn bản
• ✓Thỏa thuận thuê môi giới để bán bất động sản để nhận hoa hồng phải được lập thành văn bản và có chữ ký
• ✓Các thỏa thuận không thể thực hiện trong vòng một năm phải được lập thành văn bản
• ✓Thẩm quyền của người đại diện để ký hợp đồng bất động sản cũng phải được lập thành văn bản

Thỏa thuận hoa hồng phải được lập thành văn bản và được bên bị ràng buộc ký để nhà môi giới có thể thu hoa hồng. Điều này áp dụng cho các hợp đồng thuê dài hơn một năm. Các thỏa thuận miệng giữa các nhà môi giới để chia sẻ hoa hồng không thuộc phạm vi điều chỉnh. Các thỏa thuận không thành văn về việc thanh toán khoản nợ thế chấp mà người mua nhận trả là vô hiệu trừ khi việc nhận trả được nêu trong văn bản chuyển nhượng.

• ✓Thỏa thuận hoa hồng của nhà môi giới phải được lập thành văn bản và được bên bị ràng buộc ký
• ✓Các thỏa thuận miệng giữa các nhà môi giới để chia sẻ hoa hồng có thể được thực thi (không thuộc phạm vi của Statute of Frauds)
• ✓Thỏa thuận không thành văn của người mua về việc nhận trả nợ thế chấp là vô hiệu trừ khi được nêu trong văn bản chuyển nhượng

Statute of Frauds liên quan đến biện pháp khắc phục, không phải hiệu lực thực chất. Một hợp đồng không tuân thủ thì không thể cưỡng chế thực hiện, không phải vô hiệu, và vẫn có hiệu lực cho đến khi tính vô hiệu của nó được viện dẫn trong một vụ kiện. Đây chỉ là biện pháp phòng vệ. Việc thực hiện một phần đáng kể có thể miễn trừ yêu cầu phải có văn bản. Một hợp đồng đã được thực hiện hoàn toàn nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Statute of Frauds.

• ✓Không tuân thủ khiến hợp đồng không thể cưỡng chế thực hiện, không phải vô hiệu
• ✓Statute of Frauds chỉ là biện pháp phòng vệ và không thể là cơ sở cho yêu cầu khởi kiện
• ✓Việc thực hiện một phần đáng kể có thể miễn trừ yêu cầu phải có văn bản
• ✓Hợp đồng đã được thực hiện hoàn toàn không thuộc phạm vi điều chỉnh của Statute of Frauds

Văn bản bắt buộc có thể ở bất kỳ hình thức nào (kể cả một chuỗi thư từ) nhưng phải chứa tất cả các điều khoản trọng yếu để tòa án có thể xác định thỏa thuận, và phải có chữ ký của bên bị buộc trách nhiệm. Bên khởi kiện có thể bổ sung chữ ký của họ sau.

• ✓Bản ghi nhớ phải chứa tất cả các điều khoản trọng yếu của hợp đồng
• ✓Bản ghi nhớ phải được ký bởi bên bị buộc trách nhiệm
• ✓Bên khởi kiện có thể bổ sung chữ ký của họ sau

Việc ghi nhận không ảnh hưởng đến tính hợp lệ của chứng thư nhưng cực kỳ quan trọng vì việc ghi nhận bảo vệ người nhận chuyển nhượng. Nếu người nhận chuyển nhượng không ghi nhận và một tài liệu khác được ghi nhận, người nhận chuyển nhượng đầu tiên gặp rủi ro. Hệ thống ghi nhận cho thấy trình tự các lần chuyển nhượng. Việc chiếm hữu tài sản cũng tạo thông báo về quyền của những người đang chiếm hữu, vì vậy người mua nên điều tra những người cư ngụ thay vì chỉ dựa vào bảo hiểm quyền sở hữu.

• ✓Việc ghi nhận không ảnh hưởng đến tính hợp lệ nhưng bảo vệ người nhận chuyển nhượng trước các tài liệu được ghi nhận sau đó
• ✓Hệ thống ghi nhận xác lập trình tự các lần chuyển nhượng ảnh hưởng đến tài sản
• ✓Việc chiếm hữu tạo thông báo về quyền của người chiếm hữu; người mua nên điều tra những người cư ngụ

Luật California bảo vệ chủ sở hữu khỏi các quyền cản trở bất động sản không được phép. Hầu hết các văn bản ảnh hưởng đến bất động sản phải được chủ sở hữu lập và công nhận hoặc chứng minh trước khi ghi vào hồ sơ. Các văn bản thuộc phạm vi bao gồm chuyển nhượng, thế chấp, chứng thư tín thác, hợp đồng mua bán, hợp đồng quyền chọn, biên nhận tiền đặt cọc, biên nhận hoa hồng và bản khai có tuyên thệ liên quan đến chúng. Bất kỳ văn bản nào chuyển nhượng hoặc tạo quyền cản trở lên tài sản chung của vợ chồng đều phải do cả hai vợ chồng lập.

• ✓Hầu hết các văn bản về bất động sản phải được chủ sở hữu công nhận hoặc chứng minh trước khi ghi vào hồ sơ
• ✓Bất kỳ văn bản nào chuyển nhượng hoặc tạo quyền cản trở lên tài sản chung của vợ chồng đều phải do cả hai vợ chồng lập

Hồ sơ quyền sở hữu đầy đủ đòi hỏi có mối liên hệ trực tiếp về tên giữa các chủ sở hữu trong chuỗi quyền sở hữu. Bất kỳ sự khác biệt đáng kể nào giữa tên của người nhận chuyển nhượng trong một văn bản và tên của người chuyển nhượng trong văn bản tiếp theo đều làm cho quyền sở hữu bị khiếm khuyết, ngay cả khi danh tính có thể được chứng minh ngoài hồ sơ. Tên hợp pháp gồm một tên riêng và một họ; việc bỏ sót hoặc thêm tên đệm/chữ cái đầu thường không quan trọng, nhưng sự khác biệt có thể làm cho quyền sở hữu bị khiếm khuyết.

• ✓Sự khác biệt đáng kể về tên trong chuỗi quyền sở hữu làm cho quyền sở hữu trên hồ sơ bị khiếm khuyết
• ✓Việc bỏ sót hoặc thêm tên đệm nói chung là không quan trọng, nhưng sự khác biệt có thể gây ra khiếm khuyết
• ✓Một văn bản tiếp theo có tên khác biệt không thể tạo ra thông báo suy đoán

Trừ một số ngoại lệ hạn chế, người đã thay đổi tên sau khi nhận quyền sở hữu phải, trong một văn bản chuyển nhượng, ghi rõ tên mà quyền sở hữu đã được nhận (ví dụ: “Mary Doe Smith, trước đây là Mary Doe”). Văn bản chuyển nhượng không đáp ứng điều này không tạo ra thông báo mang tính suy đoán cho những người mua/người có quyền cầm cố sau này, nhưng vẫn có hiệu lực giữa các bên và những người có thông báo thực tế. Có thể xóa bỏ khiếm khuyết quyền sở hữu thông qua một hành động đặc biệt theo Bộ luật Tố tụng Dân sự Mục 770.020.

• ✓Người chuyển nhượng phải ghi rõ tên mà quyền sở hữu ban đầu đã được nhận
• ✓Các văn bản chuyển nhượng không tuân thủ không tạo ra thông báo suy đoán nhưng vẫn có hiệu lực giữa các bên
• ✓Các tên sai có thể được xóa bỏ theo Bộ luật Tố tụng Dân sự Mục 770.020

Chứng thư chuyển nhượng cho một người hoàn toàn hư cấu (giả hoặc bịa đặt) là vô hiệu, nhưng chứng thư cho một người có thật dưới một tên hư cấu mà họ sử dụng hoặc tự nhận là có hiệu lực. Người nhận chuyển nhượng bị ghi sai tên có thể được sửa chữa bằng một chứng thư thứ hai dưới tên đúng. Người nhận chuyển nhượng phải là một người tự nhiên hoặc pháp nhân đang tồn tại và có khả năng nhận quyền sở hữu; chứng thư cho người đã chết là vô hiệu, và chứng thư cho di sản của người đã chết là đáng ngờ.

• ✓Chứng thư cho một người hoàn toàn hư cấu là vô hiệu
• ✓Chứng thư cho một người có thật dưới tên hư cấu được dùng hoặc tự nhận là có hiệu lực
• ✓Chứng thư cho người đã chết là vô hiệu; chứng thư cho di sản của người đã chết là đáng ngờ

Các chỉ thị escrow phải có tính tương hỗ, phản ánh sự hiểu biết và ý định của các bên giao kết. Các chỉ thị phải rõ ràng và chắc chắn. Bên giữ escrow không có và không được thực hiện thẩm quyền tùy ý; bên đó hành động thay mặt, chứ không thay thế, các bên giao kết. Chính các bên giao kết phải thực hiện hợp đồng escrow.

• ✓Các chỉ thị escrow phải có tính tương hỗ phản ánh sự hiểu biết và ý định của các bên giao kết
• ✓Bên giữ escrow không được có hoặc thực hiện thẩm quyền tùy ý
• ✓Bên giữ escrow hành động thay mặt, chứ không thay thế, các bên giao kết

Bên giữ tiền ký quỹ (escrow holder) không hành động như người hòa giải hoặc trọng tài và không tham gia vào các tranh chấp giữa các bên giao dịch hoặc các bên liên quan. Bên này bị cấm đưa ra tư vấn pháp lý và phải đề nghị các bên bất đồng tham khảo ý kiến luật sư (hoặc môi giới bất động sản khi vấn đề thuộc phạm vi giấy phép). Bên giữ tiền ký quỹ có thể đưa ra tư vấn trong phạm vi và khuôn khổ các chỉ thị.

• ✓Bên giữ tiền ký quỹ không hành động như người hòa giải hoặc phân xử tranh chấp giữa các bên giao dịch
• ✓Bên giữ tiền ký quỹ bị cấm đưa ra tư vấn pháp lý và phải giới thiệu các bên bất đồng đến luật sư hoặc môi giới
• ✓Bên giữ tiền ký quỹ chỉ có thể đưa ra tư vấn trong phạm vi và khuôn khổ các chỉ thị escrow

Escrow là một mối quan hệ đại diện đặc biệt/hạn chế được quản lý bởi nội dung của các hướng dẫn escrow. Là đại diện cho cả hai bên chính (và đôi khi là người cho vay), người giữ escrow chỉ hoạt động theo các hướng dẫn viết cụ thể. Khi escrow được hoàn thành/hoàn hảo và đóng, người giữ escrow trở thành đại diện cho từng bên chính đối với những thứ mà mỗi bên có quyền được hưởng.

• ✓Escrow là một mối quan hệ đại diện đặc biệt/hạn chế được quản lý bởi các hướng dẫn escrow
• ✓Người giữ escrow chỉ hoạt động theo các hướng dẫn viết cụ thể của các bên chính
• ✓Khi escrow đóng, người giữ escrow trở thành đại diện cho từng bên chính đối với các mục mà mỗi bên có quyền được hưởng

Người giữ escrow phải tránh các điều khoản mơ hồ hoặc không rõ ràng. Người này phải ngay lập tức chuyển các chứng thư có thể đăng ký cho công ty bảo hiểm quyền sở hữu và cung cấp bản sao cho các bên chính/bên liên quan. Nếu không được ủy quyền, người giữ escrow chỉ có thể chấp nhận các khiếu nại, yêu cầu, chứng thư và tiền được quy định trong hướng dẫn. Tài khoản tín thác escrow phải được duy trì với sự cẩn trọng tối đa; các tài khoản thấu chi (số dư nợ) bị nghiêm cấm.

• ✓Người giữ escrow phải ngay lập tức chuyển các chứng thư có thể đăng ký cho công ty bảo hiểm quyền sở hữu
• ✓Nếu không được ủy quyền, người giữ escrow chỉ có thể chấp nhận các mục được quy định trong hướng dẫn
• ✓Các tài khoản tín thác escrow thấu chi (số dư nợ) bị nghiêm cấm

Escrow là đặc quyền và bảo mật; người giữ escrow không được cung cấp thông tin cho bên thứ ba (không phải bên chính) nếu không có sự chấp thuận của các bên chính. Với tư cách đại lý, các sự kiện mà đại lý escrow biết được được quy cho các bên chính, vì vậy người giữ escrow có nghĩa vụ thông báo những sự kiện trọng yếu có được trong phạm vi đại lý có thể ảnh hưởng đến quyết định của một bên chính. Mọi thông tin trọng yếu mới hoặc bất lợi chưa được tiết lộ phải được tiết lộ cho các bên chính để xin chỉ thị.

• ✓Escrow là đặc quyền và bảo mật — không cung cấp thông tin cho người không phải bên chính nếu không có sự chấp thuận của bên chính
• ✓Các sự kiện mà đại lý escrow biết được được quy cho các bên chính
• ✓Người giữ escrow phải thông báo những sự kiện trọng yếu ảnh hưởng đến quyết định của một bên chính

Người giữ tài khoản escrow (escrow holder) phải giữ thái độ trung lập tuyệt đối, không thiên vị bất kỳ bên giao dịch nào kể cả bên cho vay, và tránh các hành động gây lợi cho một bên giao dịch nhưng gây thiệt hại cho bên khác. Người này phải duy trì hồ sơ và tập tin gọn gàng, ngăn nắp kèm theo các bảng kiểm tra. Trước khi kết thúc giao dịch (closing), người giữ escrow phải kiểm toán hồ sơ và hạch toán tất cả các mục bao gồm cả tiền đã được xác nhận thanh toán. Không được giải ngân tiền cho đến khi tất cả séc/hối phiếu đã được thanh toán xong và trở nên có thể rút ra như một quyền tự động — thời gian giữ tiền từ 1 đến 10 ngày tùy theo tổ chức tài chính.

• ✓Người giữ escrow phải giữ thái độ trung lập tuyệt đối và tránh thiên vị bất kỳ bên giao dịch nào
• ✓Trước khi kết thúc giao dịch, người giữ escrow phải kiểm toán hồ sơ và hạch toán tiền đã được xác nhận thanh toán
• ✓Không được giải ngân tiền cho đến khi các mục đã được thanh toán xong (thời gian giữ tiền từ 1 đến 10 ngày)

Khi tất cả các bên giao dịch chính ký các chỉ thị chung (phù hợp), escrow trở nên hoàn thiện. Nếu chỉ một bên giao dịch chính đã ký, bên đó có thể chấm dứt escrow dự kiến bất cứ lúc nào trước khi bên kia ký các chỉ thị phù hợp. Người cho vay thường bảo lưu quyền rút lại các chỉ thị, chứng thư, tiền và tài liệu của họ nếu chỉ thị của người mua/người bán không phù hợp với chỉ thị của người cho vay.

• ✓Escrow trở nên hoàn thiện khi tất cả các bên giao dịch chính ký các chỉ thị chung/phù hợp
• ✓Một bên giao dịch chính đã ký duy nhất có thể chấm dứt escrow trước khi bên kia ký các chỉ thị phù hợp
• ✓Người cho vay bảo lưu quyền rút lại nếu chỉ thị của người mua/người bán không phù hợp với chỉ thị của người cho vay

Nếu các bên không xác định thời hạn, các giả định theo luật sẽ được áp dụng: đối với nhà ở/nơi cư trú/bất động sản dân cư, thời hạn bằng kỳ thanh toán tiền thuê (được giả định là một tháng nếu không được đề cập - CC 1944); đối với bất động sản nông nghiệp hoặc chăn thả, một năm; đối với tất cả bất động sản khác không có tập quán, một tháng trừ khi được ấn định khác bằng văn bản (CC 1943).

• ✓Thời hạn thuê dân cư mặc định theo kỳ thanh toán tiền thuê, được giả định là một tháng (CC 1944)
• ✓Thời hạn thuê bất động sản nông nghiệp/chăn thả mặc định là một năm
• ✓Thời hạn thuê bất động sản khác mặc định là một tháng trừ khi được ấn định bằng văn bản (CC 1943)

Các hạn chế theo luật định có hiệu lực cao hơn các điều khoản đã nêu: hợp đồng thuê nông nghiệp/làm vườn không được vượt quá 51 năm; lô đất trong thị trấn hoặc thành phố không được vượt quá 99 năm; hợp đồng thuê để khai thác khoáng sản/dầu/khí không được vượt quá 99 năm; hợp đồng thuê tài sản thuộc sở hữu của một trẻ vị thành niên đã được giải phóng hoặc một người không có năng lực không được vượt quá mức mà tòa án chứng thực di chúc cho phép. Hợp đồng thuê bắt đầu vào một sự kiện trong tương lai là vô hiệu nếu thời hạn không bắt đầu trong vòng 30 năm kể từ khi hợp đồng được ký kết đầy đủ.

• ✓Hợp đồng thuê nông nghiệp/làm vườn không được vượt quá 51 năm
• ✓Lô đất trong thị trấn hoặc thành phố và hợp đồng thuê khoáng sản/dầu/khí không được vượt quá 99 năm
• ✓Hợp đồng thuê theo sự kiện tương lai là vô hiệu nếu thời hạn không bắt đầu trong vòng 30 năm kể từ khi ký kết

Việc làm mới hợp đồng thuê tạo ra một quan hệ thuê mới và riêng biệt - các bên nên lập một văn bản mới. Việc gia hạn hợp đồng thuê là sự tiếp tục theo hợp đồng thuê ban đầu và có thể xảy ra khi người thuê ở lại sau khi hết hạn với sự cho phép. Nếu người thuê ở lại sau khi hết hạn và chủ nhà chấp nhận tiền thuê, các bên được suy đoán là đã làm mới theo từng tháng (nếu tiền thuê trả theo tháng), không bao giờ dài hơn một năm.

• ✓Việc làm mới tạo ra một quan hệ thuê mới; việc gia hạn tiếp tục hợp đồng thuê ban đầu
• ✓Việc ở lại sau hạn với sự chấp nhận tiền thuê của chủ nhà được suy đoán là làm mới theo từng tháng
• ✓Việc làm mới do suy đoán từ hành vi ở lại sau hạn không bao giờ kéo dài hơn một năm

Một hợp đồng thuê nhà ở có điều khoản tự động gia hạn/gia hạn thêm có thể bị bên không soạn thảo hợp đồng tuyên bố vô hiệu, TRỪ KHI điều khoản đó được in bằng chữ đậm cỡ 8 điểm VÀ một lời xác nhận (recital) xuất hiện bằng chữ đậm cỡ 8 điểm ngay phía trên dòng chữ ký. Các quyền chọn gia hạn phải đủ cụ thể một cách hợp lý với các điều khoản trọng yếu; cụm “to be mutually agreed upon” là không thể thi hành.

• ✓Các điều khoản tự động gia hạn phải bằng chữ đậm cỡ 8 điểm với một lời xác nhận phía trên dòng chữ ký
• ✓Các quyền chọn gia hạn yêu cầu các điều khoản trọng yếu cụ thể; cụm “to be mutually agreed” là không thể thi hành
• ✓Một quyền chọn chưa được thực hiện không tạo ra quyền tài sản nào cho đến khi được thực hiện đúng theo các điều khoản của nó

Trộn lẫn (commingling) xảy ra khi người được cấp phép gửi tiền của người khác vào tài khoản không phải tài khoản tín thác (trust) hoặc kết hợp tài sản không đúng cách. Tiền phải được đặt vào tài khoản tín thác, escrow trung lập, hoặc giao cho principal trong vòng ba ngày làm việc.

• ✓Tiền phải được đặt vào tài khoản tín thác, escrow trung lập, hoặc giao cho principal trong vòng 3 ngày làm việc (B&P §§ 10145, 10146)
• ✓Tài khoản tín thác là tài khoản của broker, không dành cho salesperson; salesperson phải giao tiền ngay lập tức cho broker
• ✓Broker có thể giữ tối đa $200 tiền của chính mình cho phí dịch vụ mà không bị coi là trộn lẫn (10 CCR § 2835)
• ✓Tiền đồng sở hữu phải được giải ngân không muộn hơn 25 ngày sau khi gửi nếu không có tranh chấp
• ✓Cần hồ sơ riêng cho mỗi người thụ hưởng (10 CCR § 2831.1); bảo hiểm FDIC mở rộng theo từng người thụ hưởng được nhận diện

Thẩm quyền của người đại diện có thể là thực tế (minh thị) hoặc bề ngoài (biểu kiến/ngụ ý). Thẩm quyền thực tế được trao một cách có chủ ý; thẩm quyền bề ngoài là điều mà người ủy quyền khiến người thứ ba tin rằng người đại diện có. Thẩm quyền của người đại diện chỉ giới hạn trong những gì đã được trao trên thực tế hoặc bề ngoài.

• ✓Bộ luật Dân sự California § 2315: người đại diện có thẩm quyền mà người ủy quyền trao trên thực tế hoặc bề ngoài
• ✓Bộ luật Dân sự California § 2316: thẩm quyền thực tế được trao một cách có chủ ý hoặc được để cho người đại diện tin là có
• ✓Bộ luật Dân sự California § 2317: thẩm quyền bề ngoài là điều mà người ủy quyền khiến người thứ ba tin
• ✓Bộ luật Dân sự California § 2319: người đại diện có thể làm mọi việc thích hợp hoặc thông thường để đạt được mục đích của quan hệ đại diện

Thẩm quyền minh thị xác định chính xác các hoạt động được phép. Thẩm quyền mặc thị là mức cần thiết một cách hợp lý để hoàn thành công việc đại diện và không được xung đột với thẩm quyền minh thị. Thẩm quyền biểu kiến phụ thuộc vào kỳ vọng hợp lý của bên thứ ba khiến họ tin rằng người đại diện có thẩm quyền.

• ✓Thẩm quyền minh thị mang tính chính xác; người đại diện được ủy quyền mua ở mức $100,000 không thể mua ở mức $105,000
• ✓Thẩm quyền mặc thị là mức cần thiết một cách hợp lý để đạt được các mục tiêu nhưng không được xung đột với thẩm quyền minh thị
• ✓Thẩm quyền biểu kiến buộc người giao đại diện không được phủ nhận khi các hành động tạo ra vẻ ngoài về thẩm quyền và bên thứ ba dựa vào đó một cách hợp lý
• ✓Những hạn chế không được thông báo đối với thẩm quyền thông thường thường không ràng buộc bên thứ ba

Người đại diện có quyền hạn mở rộng trong trường hợp khẩn cấp, bao gồm quyền không tuân theo chỉ dẫn khi rõ ràng vì lợi ích của người ủy quyền và không có thời gian để xin chỉ dẫn. Người đại diện không bao giờ có quyền lừa dối người ủy quyền và nói chung không thể hành động dưới tên riêng của mình.

• ✓Trường hợp khẩn cấp mở rộng quyền hạn (ví dụ: người quản lý bất động sản thực hiện sửa chữa khẩn cấp)
• ✓Người đại diện không bao giờ có quyền thực hiện hành vi gian lận đối với người ủy quyền (Bộ luật Dân sự § 2315 et seq.)
• ✓Quyền đại diện để bán không cho phép sửa đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng mua bán sau khi hợp đồng đã được giao kết
• ✓Người môi giới bất động sản đàm phán một khoản vay nói chung không có quyền thu các khoản thanh toán nếu không có văn bản ủy quyền quản lý khoản vay

Người ủy nhiệm có thể phê chuẩn một hành vi không được ủy quyền và trở nên bị ràng buộc. Việc phê chuẩn đòi hỏi người đại diện đã tuyên bố rằng mình đại diện cho người ủy nhiệm, người ủy nhiệm có năng lực ở cả hai thời điểm, biết tất cả các sự kiện trọng yếu, phê chuẩn toàn bộ hành vi, và đã làm như vậy trước khi bên thứ ba rút lại.

• ✓Bộ luật Dân sự §§ 2310 và các điều tiếp theo: năm điều kiện để phê chuẩn
• ✓Việc phê chuẩn trong các giao dịch bất động sản nói chung phải bằng văn bản
• ✓Sau khi được phê chuẩn, hậu quả giống như thể hành vi đó được ủy quyền ban đầu

Giấy ủy quyền là một văn bản trao quyền cho một người đại diện (người được ủy quyền thực tế). POA đặc biệt ủy quyền cho các hành vi được quy định; POA chung ủy quyền cho mọi công việc kinh doanh. Người môi giới không nên được cấp POA trong cùng vấn đề mà họ là người đại diện được trả thù lao.

• ✓POA đặc biệt = các hành vi được quy định; POA chung = mọi công việc kinh doanh của người ủy quyền
• ✓POA được giải thích chặt chẽ; thẩm quyền chung bị giới hạn trong việc hoàn thành các mục đích cụ thể
• ✓Người môi giới không nên giữ POA trong cùng vấn đề được trả thù lao (tránh giao dịch tự lợi)

Một broker chỉ giới hạn trong việc tìm người mua thì không có thẩm quyền nhận tiền đặt cọc từ người mua; nếu làm vậy, broker hành động với tư cách đại diện của người mua. Hầu hết các mẫu niêm yết đều trao cho broker thẩm quyền rõ ràng để nhận tiền đặt cọc thiện chí (earnest money deposit) thay cho người bán.

• ✓Nếu không có thẩm quyền, broker nhận tiền đặt cọc hành động như đại diện của người mua (tổn thất do người mua gánh chịu)
• ✓Hầu như tất cả các mẫu niêm yết đều trao thẩm quyền rõ ràng để nhận tiền đặt cọc thiện chí thay cho người bán
• ✓Khi người bán chấp nhận hợp đồng mua bán, quyền sở hữu đối với tiền trả trước thuộc về người bán
• ✓Tiền đặt cọc theo điều khoản bồi thường thiệt hại ấn định hợp lệ nói chung không thể được người mua vi phạm hợp đồng đòi lại (Civil Code §§ 1057.3, 1671)

Séc được giữ theo chỉ dẫn bằng văn bản của người mua không được chuyển nhượng cho đến khi chấp nhận, nhưng người bán phải được thông báo bằng văn bản không muộn hơn thời điểm trình bày đề nghị. Séc ghi ngày trong tương lai không nên được chấp nhận vì chúng giống với giấy nhận nợ.

• ✓Người bán phải được thông báo bằng văn bản rằng séc của người mua đang được giữ và không được chuyển nhượng (B&P § 10176(a))
• ✓Thông báo phải được người bán xác nhận trước hoặc cùng lúc với việc chấp nhận
• ✓Người môi giới phải ghi việc nhận séc vào hồ sơ quỹ tín thác và giữ séc an toàn (10 CCR §§ 2831, 2832)
• ✓Séc ghi ngày trong tương lai có thể bị coi là giấy nhận nợ và không nên được chấp nhận nếu không tiết lộ

Người môi giới (broker) ngầm ám chỉ rằng đã nhận tiền mặt trong khi chấp nhận một giấy nhận nợ không thể chuyển nhượng (non-negotiable promissory note) là vi phạm Luật Bất động sản. Việc sử dụng giấy nhận nợ làm tiền đặt cọc thiện chí (earnest money) cần được luật sư xem xét trước.

• ✓Ngụ ý đã nhận tiền mặt khi một giấy nhận nợ được chấp nhận là vi phạm Luật Bất động sản
• ✓Cần công bố đầy đủ cho người bán về hình thức tiền đặt cọc thiện chí
• ✓Người môi giới có nghĩa vụ chủ động công bố mọi sự kiện trọng yếu ảnh hưởng đến quyết định của người ủy thác

Khi tiền đặt cọc thiện chí được trả vào escrow trung lập, người mua chuyển giao số tiền một cách có điều kiện. Bên giữ escrow thường sẽ không hoàn trả khoản đặt cọc nếu không có sự đồng ý của người bán. Escrow được định nghĩa theo luật.

• ✓Bộ luật Tài chính § 17003 và Bộ luật Dân sự § 1057 định nghĩa escrow
• ✓Việc không thực hiện các tài liệu hoàn trả (khi không có tranh chấp thiện chí) có thể dẫn đến thiệt hại lên tới $1000 cộng với phí luật sư (Bộ luật Dân sự § 1057.3)
• ✓Khi hoàn thành đầy đủ, bên giữ escrow trở thành đại lý của người bán đối với tiền và đại lý của người mua đối với chứng thư
• ✓Bên giữ escrow có thể nộp đơn kiện interpleader đối với tranh chấp về tiền đặt cọc

Bên thứ ba giao dịch với người đại diện có nghĩa vụ xác minh sự thật, mục đích và phạm vi của quan hệ đại diện. Người giao đại diện không phải chịu trách nhiệm cho các hành vi vượt quá thẩm quyền thực tế hoặc thẩm quyền biểu kiến của người đại diện.

• ✓La Malfa v. Piombo Bros.: bên thứ ba phải tự chịu rủi ro trong việc xác minh quan hệ đại diện và thẩm quyền
• ✓Nghĩa vụ chứng minh thẩm quyền thuộc về bên khẳng định có thẩm quyền đó
• ✓Người giao đại diện không chịu trách nhiệm cho các hành vi vượt quá thẩm quyền thực tế hoặc thẩm quyền biểu kiến của người đại diện

ARM cho phép điều chỉnh lãi suất khi lãi suất thị trường thay đổi, được gắn với một chỉ số cộng với biên độ.

• ✓California cho phép ARMs vào năm 1981; các bên cho vay được yêu cầu cung cấp khoản vay thế chấp lãi suất cố định như một lựa chọn
• ✓Các chỉ số chính bao gồm Lãi suất Cơ bản/Tham chiếu, LIBOR, Lợi suất Kho bạc Kỳ hạn Không đổi (TCM), và Chi phí Nguồn vốn Quận 11 (COFI)
• ✓Người vay nên chọn biên độ thấp và mức trần hợp lý; một số ARM bao gồm sàn lãi suất và rủi ro khấu hao âm
• ✓HELOC là một hạn mức tín dụng quay vòng thường được gắn với Lãi suất Cơ bản

Thế chấp ngược cho phép chủ nhà cao tuổi tiếp cận vốn chủ sở hữu; sản phẩm hiện nay là Home Equity Conversion Mortgage được FHA bảo hiểm.

• ✓Theo HECM, chủ nhà không phải trả bất kỳ khoản thanh toán khoản vay nào và nhận thu nhập hàng tháng hoặc một khoản tiền một lần.
• ✓Điều kiện đủ dựa trên vốn chủ sở hữu/giá trị của tài sản bảo đảm và tuổi thọ dự kiến của chủ nhà, không dựa trên thu nhập hưu trí hay uy tín tín dụng.
• ✓HECM đến hạn và phải được thanh toán khi người vay cuối cùng rời khỏi tài sản vĩnh viễn, qua đời, hoặc bán tài sản.
• ✓Bảo hiểm FHA bảo vệ dòng tiền tiếp tục nếu người cho vay mất khả năng thanh toán và chi trả phần thiếu hụt nếu số dư vượt quá giá trị tài sản.
• ✓Các khoản thế chấp hiện có phải được thanh toán đầy đủ tại thời điểm khởi tạo; phí cao khiến việc sử dụng ngắn hạn không được khuyến khích.

Trong các nền kinh tế ổn định, khoản vay thông thường dài hạn có lãi suất cố định là phương tiện tài trợ nhà ở điển hình.

• ✓Các công cụ tài trợ thay thế đã chuyển rủi ro lãi suất thị trường từ người cho vay sang người đi vay.
• ✓Các khoản vay được FHA bảo hiểm/VA bồi thường cùng với Fannie Mae và Freddie Mac đã duy trì sự sẵn có của các khoản vay thế chấp lãi suất cố định.

California đã cho phép VRM và RRM như các công cụ thế chấp thay thế.

• ✓VRM được cho phép vào năm 1970; lãi suất thay đổi trong một phạm vi khi chỉ số biến động.
• ✓RRM được cho phép vào năm 1980; một khoản vay dài hạn (tối đa 30 năm) gồm các khoản vay ngắn hạn có thể gia hạn theo từng khoảng thời gian (ví dụ: 3-5 năm), và người cho vay được yêu cầu phải cung cấp một lựa chọn lãi suất cố định.
• ✓Nếu người đi vay từ chối gia hạn RRM, số dư còn lại cộng với lãi suất đã tích lũy sẽ đến hạn thanh toán.

GPMs cung cấp các khoản thanh toán gốc được hoãn một phần vào đầu kỳ hạn khoản vay.

• ✓Các khoản thanh toán tăng đáng kể sau năm năm đầu tiên để trả hết khoản vay trong thời hạn còn lại (ví dụ: 25 năm).
• ✓GPMs có thể có khấu hao âm; việc bán sớm có thể đòi hỏi phải trả nhiều hơn số gốc ban đầu.

Người được cấp phép giới thiệu các sản phẩm cho vay thay thế hoặc phi truyền thống phải hiểu rõ các rủi ro và hành động trong phạm vi nghĩa vụ ủy thác của mình.

• ✓MLB/MLO phải giải thích lợi ích và rủi ro trong suốt thời hạn cho vay dự kiến trong phạm vi nghĩa vụ ủy thác của họ đối với người vay
• ✓Các kỹ thuật tài trợ đổi mới hoặc sáng tạo nói chung nên tránh nếu không có cố vấn pháp lý am hiểu

ROM (được sử dụng rộng rãi ở Canada) là các khoản vay được đàm phán lại với việc điều chỉnh lãi suất định kỳ.

• ✓Lãi suất và khoản thanh toán hàng tháng thường được đàm phán lại năm năm một lần
• ✓Các khoản thanh toán được khấu hao trên cơ sở 25 hoặc 30 năm, trong khi thời hạn giảm dần theo từng mốc năm năm

Một SAM cho người cho vay một tỷ lệ phần trăm của phần tăng giá trị bất động sản để đổi lấy lãi suất dưới mức thị trường.

• ✓Người cho vay nhận được tỷ lệ phần trăm đã thỏa thuận của phần tăng giá trị thị trường khi bán lại.
• ✓Các SAM thường không khả dụng ở những nơi bất động sản không tăng giá trị.

Khi có quyền bán (power of sale), bên thụ hưởng (beneficiary) chỉ đạo người được ủy thác (trustee) ghi nhận Thông báo vỡ nợ (Notice of Default) sau khi có hành vi vi phạm. Người được ủy thác hành động như một đại diện có giới hạn. Bất kỳ một bên thụ hưởng nào trong một chứng thư ủy thác đã được phân chia (fractionalized deed of trust) đều có thể viện dẫn quyền bán, tùy thuộc vào các thỏa thuận nguyên tắc đa số theo Bộ luật Dân sự 2941.9.

• ✓Bên thụ hưởng chỉ đạo người được ủy thác ghi nhận Thông báo vỡ nợ sau khi vi phạm
• ✓Người được ủy thác hành động như một đại diện có giới hạn (Bộ luật Dân sự 2924c, 2934a)
• ✓Tịch thu tài sản thế chấp không qua tòa án là luật thủ tục không có hành vi nhà nước
• ✓Bất kỳ một bên thụ hưởng nào cũng có thể viện dẫn quyền bán nếu không có thỏa thuận trái ngược

Thông Báo Mặc Định phải nêu rõ sự lựa chọn của người thụ hưởng để tuyên bố toàn bộ khoản nợ đến hạn. Nó được ghi lại ít nhất ba tháng trước Thông Báo Bán. Trong vòng mười ngày kể từ khi ghi lại, các bản sao phải được gửi qua thư đến những người yêu cầu thông báo và người đứng đầu. Trong vòng một tháng, thông báo được gửi đến các bên được liệt kê trong Bộ Luật Dân Sự 2924b.

• ✓Thông Báo Mặc Định được ghi lại ít nhất ba tháng trước Thông Báo Bán
• ✓Bản sao được gửi qua thư trong vòng 10 ngày đến các bên yêu cầu và người đứng đầu
• ✓Thông báo được gửi qua thư trong vòng một tháng đến những người kế vị, chủ nợ cấp thấp hơn, Bộ Kiểm soát Viên Chức và IRS

Thông báo Bán ấn định ngày bán không sớm hơn 20 ngày sau khi ghi nhận. Phải được ghi nhận ít nhất 14 ngày và được gửi qua bưu điện ít nhất 20 ngày trước khi bán. Phải được công bố mỗi tuần một lần trong ít nhất 20 ngày (ba lần công bố, cách nhau không quá 7 ngày) và được niêm yết ít nhất 20 ngày.

• ✓Ngày bán không sớm hơn 20 ngày sau khi ghi nhận Thông báo Bán
• ✓Được ghi nhận ít nhất 14 ngày và được gửi qua bưu điện ít nhất 20 ngày trước khi bán
• ✓Được công bố mỗi tuần một lần trong 20 ngày (ba lần công bố, cách nhau tối đa 7 ngày)
• ✓Được niêm yết ít nhất 20 ngày tại một nơi công cộng và trên bất động sản

Việc bán là một cuộc đấu giá công khai từ 9 giờ sáng đến 5 giờ chiều vào một ngày làm việc. Khôi phục lại được phép cho đến năm ngày làm việc trước khi bán; sau đó thanh toán cho đến khi bắt đầu đấu giá. Chỉ người thụ hưởng nợp có thể sử dụng quyền đấu giá tín dụng. Làm chậm quá trình đấu giá là bất hợp pháp. Người được ủy thác phải công bố những sự thật có trọng yếu.

• ✓Khôi phục lại cho đến năm ngày làm việc trước khi bán; thanh toán cho đến khi bắt đầu đấu giá
• ✓Chỉ người thụ hưởng nợ có thể sử dụng quyền đấu giá tín dụng lên đến số tiền còn nợ
• ✓Làm chậm quá trình đấu giá là bất hợp pháp (Civil Code 2924h(g))
• ✓Việc hoãn lại hơn 365 ngày tổng cộng yêu cầu một Thông Báo Bán mới

Người đấu giá thành công nhận được chứng thư của trustee với các lời ghi đặc biệt, không bảo đảm, quyền sở hữu hồi tố về ngày chứng thư tín thác được ký. Đấu giá bằng toàn bộ tín dụng xóa bỏ khoản nợ. Các quyền cầm giữ cấp dưới bị hủy bỏ; quyền cầm giữ cấp trên vẫn còn. Không có quyền chuộc lại sau phiên bán của trustee.

• ✓Chứng thư của trustee hồi tố về ngày chứng thư tín thác được ký
• ✓Đấu giá bằng toàn bộ tín dụng xóa bỏ khoản nợ và các nghĩa vụ
• ✓Quyền cầm giữ cấp dưới bị hủy bỏ; quyền cầm giữ cấp trên và quyền cầm giữ siêu ưu tiên vẫn còn
• ✓Không có quyền chuộc lại sau phiên bán của trustee

Người đấu giá thành công có quyền chiếm hữu và có thể trục xuất thông qua Unlawful Detainer sau Notice to Quit ba ngày. Người thuê theo hợp đồng thuê có mức ưu tiên thấp hơn quyền cầm giữ đã bị phát mãi thường cần Notice to Vacate 60 ngày. Người thuê thuộc diện kiểm soát giá thuê có thể không bị xóa bỏ. Có thể hủy bỏ trong vòng hai năm nếu đã lợi dụng lợi thế vô lương tâm.

• ✓Người sở hữu đang cư trú bị trục xuất sau Notice to Quit 3 ngày và Unlawful Detainer
• ✓Người thuê theo hợp đồng thuê thứ cấp cần Notice to Vacate 60 ngày
• ✓Có thể hủy bỏ trong vòng hai năm nếu đã lợi dụng lợi thế vô lương tâm (Civil Code 1695.14)

Người được ủy thác (trustee) phân phối tiền thu được: (1) phí/chi phí/các khoản phí tổn của trustee; (2) toàn bộ số tiền còn nợ phải trả cho người thụ hưởng (beneficiary); (3) các bên giữ quyền thế chấp thứ cấp (junior lien holders) theo thứ tự ưu tiên; (4) số tiền thừa cho người vay (borrower). Các tranh chấp được giải quyết bằng Đơn kiện yêu cầu Interpleader và Declaratory Relief.

• ✓Thứ tự: phí của trustee, người thụ hưởng, các quyền thế chấp thứ cấp theo thứ tự ưu tiên, số tiền thừa cho người vay
• ✓Các quyền thế chấp thứ cấp được thanh toán bất kể khoản nợ của họ đã đáo hạn hay chưa
• ✓Các tranh chấp được giải quyết bằng Interpleader và Declaratory Relief

Bên cho vay có thể đặt giá thầu thấp hơn khi dự kiến có hành động pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp vì gian lận, lãng phí hoặc phá hoại có chủ ý, hoặc khi có tổn thất do tai nạn được bảo hiểm chi trả. Việc không đặt giá thầu thấp hơn có thể dẫn đến việc bị từ chối yêu cầu bồi thường bảo hiểm (Alliance Mortgage Co. v. Rothwell). Các quyết định đặt giá thầu thấp hơn cần có tư vấn pháp lý.

• ✓Đặt giá thầu thấp hơn bảo toàn hành động pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp vì gian lận hoặc lãng phí
• ✓Cần đặt giá thầu thấp hơn để bảo toàn yêu cầu bồi thường bảo hiểm tổn thất do tai nạn (Alliance Mortgage v. Rothwell)
• ✓Đặt giá thầu bằng toàn bộ tín dụng có thể từ bỏ quyền khôi phục yêu cầu bồi thường bảo hiểm