Lease Ingredients +8California · bất động sản · Tiếng Việt

Không đòi hỏi từ ngữ hay hình thức cụ thể nào, nhưng các từ ngữ phải: (1) chứng tỏ ý định tạo lập quan hệ giữa chủ nhà và người thuê, (2) xác định các bên, (3) mô tả mặt bằng cho thuê, (4) nêu rõ thời gian, số tiền và phương thức thanh toán tiền thuê, và (5) thiết lập một thời hạn xác định.

• ✓Hợp đồng thuê phải chứng tỏ ý định tạo lập quan hệ giữa chủ nhà và người thuê
• ✓Hợp đồng thuê phải xác định các bên, mô tả mặt bằng cho thuê, nêu rõ tiền thuê và thiết lập một thời hạn xác định
• ✓Không đòi hỏi từ ngữ hay hình thức cụ thể nào

Với đại lý độc quyền hoặc quyền độc quyền bán, người môi giới không nhất thiết phải đáp ứng các yêu cầu về thực hiện nghĩa vụ áp dụng cho các loại niêm yết khác. Nếu người môi giới bị ngăn cản thực hiện do chủ sở hữu bán, bán qua một đại lý khác, hoặc chủ sở hữu rút tài sản khỏi thị trường, thì người môi giới thông thường được quyền hưởng hoa hồng theo thỏa thuận niêm yết.

• ✓Theo đại lý độc quyền hoặc quyền độc quyền bán, người môi giới có thể được hưởng hoa hồng nếu bị ngăn cản thực hiện bởi hành động của chủ sở hữu
• ✓Việc chủ sở hữu bán, bán qua một đại lý khác, hoặc rút tài sản khỏi thị trường thông thường cho phép người môi giới được hưởng hoa hồng

Đôi khi, lời hứa bằng văn bản duy nhất về việc trả hoa hồng nằm trong hợp đồng mua bán (biên nhận đặt cọc) giữa người mua và người bán. Để bảo vệ quyền được hưởng hoa hồng, người môi giới nên có một thỏa thuận hoa hồng riêng biệt ngay cả khi hợp đồng niêm yết chấm dứt trong vòng vài giờ sau khi có đề nghị. Nếu người bán từ chối, người môi giới phải dựa vào biên nhận đặt cọc. Việc người bán có nghĩa vụ có thể thi hành hay không thường phụ thuộc vào cách diễn đạt của điều khoản hoa hồng. Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp § 10147.5 yêu cầu thông báo về khả năng thương lượng của hoa hồng phải được cung cấp cho người ủy thác khi bất kỳ thỏa thuận nào (niêm yết hoặc biên nhận đặt cọc) xác lập hoặc thay đổi quyền hoa hồng.

• ✓Người môi giới nên có một thỏa thuận hoa hồng riêng để bảo vệ quyền được hưởng hoa hồng
• ✓Khả năng thi hành nghĩa vụ của người bán phụ thuộc vào cách diễn đạt của điều khoản hoa hồng trong biên nhận đặt cọc
• ✓Mọi thỏa thuận xác lập hoặc thay đổi quyền hoa hồng phải có thông báo về khả năng thương lượng theo Bộ luật B&P § 10147.5

Việc người môi giới thu hồi hoa hồng dựa trên hợp đồng lao động (niêm yết). Việc thực hiện hợp đồng bán là quan trọng vì nó chứng minh rằng người đại diện đã tạo ra một đề nghị được chủ sở hữu chấp nhận.

• ✓Việc thu hồi hoa hồng dựa trên hợp đồng lao động (niêm yết)
• ✓Hợp đồng mua bán đã được thực hiện chứng minh rằng người đại diện đã tạo ra một đề nghị được chấp nhận

Đối với bất động sản tạo thu nhập, người cho vay dựa vào dòng tiền của tài sản bảo đảm. NOI được tính: Tổng tiền thuê gộp dự kiến cộng Thu nhập khác bằng Tổng thu nhập gộp; trừ Yếu tố trống bằng Thu nhập gộp hiệu dụng; trừ Chi phí vận hành bằng Thu nhập hoạt động ròng. Tỷ lệ Bao phủ Nợ (DCR) bằng NOI hằng năm chia cho khoản trả nợ thế chấp hằng năm. Người cho vay cho căn hộ có thể yêu cầu 1,15:1,0; bất động sản thương mại có rủi ro cao hơn có thể yêu cầu 1,25:1,0.

• ✓DCR bằng NOI hằng năm chia cho khoản trả nợ thế chấp hằng năm
• ✓DCR 1,15:1,0 nghĩa là $1,15 NOI cho mỗi một đô la trả nợ
• ✓NOI thực tế (từ tiền thuê theo hợp đồng dài hạn) được ưu tiên hơn NOI kinh tế/dự kiến khi tính DCR
• ✓Bất động sản thương mại có rủi ro cao hơn có thể yêu cầu DCR 1,25:1,0

Các khoản vay thương mại đạt chuẩn đầu tư sử dụng bốn nhóm phân tích: Thanh khoản (tài sản ngắn hạn so với nợ ngắn hạn, tỷ lệ 2:1 được chấp nhận), Đòn bẩy (nợ trên vốn chủ sở hữu, nguyên tắc kinh nghiệm 3:1 đến 4:1), Hoạt động (tỷ lệ thu nhập trên tổng tài sản), và Khả năng sinh lời (lợi nhuận trên giá trị ròng, phân tích lợi suất/IRR). Tài sản ngắn hạn bao gồm tiền mặt và các khoản phải thu đến hạn trong vòng một năm; nợ ngắn hạn là các khoản nợ đến hạn trong vòng một năm.

• ✓Tỷ lệ thanh khoản 2 trên 1 (tài sản ngắn hạn gấp đôi nợ phải trả) được hầu hết người cho vay chấp nhận
• ✓Nguyên tắc kinh nghiệm cho tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu là từ 3:1 đến 4:1
• ✓Phân tích lợi suất lấy tổng lợi nhuận chia cho vốn chủ sở hữu là tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
• ✓Tỷ lệ hòa vốn là 1:1, khi thu nhập hoạt động ròng vừa đủ trang trải chi phí cố định

Đối với bất động sản cho thuê do chủ sở hữu sử dụng, khoản thanh toán chính đến từ kinh doanh của người vay, yêu cầu phân tích dòng tiền toàn cầu về thu nhập kinh doanh và các nguồn khác so với chi phí và nợ cá nhân. Khả năng sinh lợi của doanh nghiệp như một 'going concern' là cần thiết cho các khoản vay được bảo hiểm bởi SBA. Các tòa nhà một người thuê không có quyền nhận hồi đơn đánh giá sức mạnh của người thuê và khả năng sinh lợi lâu dài của họ.

• ✓Phân tích tín dụng bất động sản cho thuê do chủ sở hữu sử dụng sử dụng phân tích dòng tiền toàn cầu
• ✓Khả năng sinh lợi của doanh nghiệp như going concern là cần thiết để đủ điều kiện cho vay được bảo hiểm bởi SBA

Khoản vay thế chấp có Chi phí/Giá cao hơn là một giao dịch tín dụng tiêu dùng được bảo đảm bằng nhà ở chính của người vay với APR vượt quá lãi suất chào cơ bản trung bình cho một giao dịch tương đương. Nó áp dụng nếu lãi suất vượt quá lãi suất chào cơ bản từ 1,5+ điểm phần trăm đối với khoản vay có quyền ưu tiên thứ nhất hoặc từ 3,5+ điểm phần trăm đối với khoản vay có quyền ưu tiên thứ cấp. Bản công bố H-15 của Cục Dự trữ Liên bang cung cấp lãi suất chào cơ bản.

• ✓Quyền ưu tiên thứ nhất: APR cao hơn lãi suất chào cơ bản trung bình từ 1,5 điểm phần trăm trở lên
• ✓Quyền ưu tiên thứ cấp: APR cao hơn lãi suất chào cơ bản trung bình từ 3,5 điểm phần trăm trở lên
• ✓Công bố Thống kê H-15 hàng tuần của FRB là tài liệu tham chiếu cho lãi suất chào cơ bản
• ✓Cũng được đề cập tại Mục 35 của TILA (12 CFR 226.35, Financial Code 4995)

Trước khi thiết lập tài khoản ký quỹ, chủ nợ/người cho vay thực hiện phân tích để số dư mục tiêu thấp nhất vào cuối tháng bằng không. Chủ nợ/người cho vay có thể thu một khoản dự phòng cho các khoản giải ngân không dự kiến, nhưng khoản dự phòng không được vượt quá một phần sáu (1/6) tổng các khoản thanh toán ước tính hằng năm từ tài khoản ký quỹ. Nếu tài liệu khoản vay quy định giới hạn dự phòng thấp hơn, thì các quy định đó được ưu tiên áp dụng.

• ✓Số dư mục tiêu thấp nhất vào cuối tháng được dự kiến cho năm tính toán phải bằng không (-0-)
• ✓Khoản dự phòng không được vượt quá một phần sáu (1/6) tổng các khoản thanh toán ước tính hằng năm từ tài khoản ký quỹ
• ✓Nếu tài liệu khoản vay quy định giới hạn dự phòng thấp hơn, tài liệu khoản vay được ưu tiên áp dụng

Tiền được giữ trong tài khoản ký quỹ phải được duy trì tại các tổ chức nhận tiền gửi được cấp phép tại California và, nếu được đầu tư, chỉ được đầu tư vào nhà ở hoặc cơ sở kinh doanh tại California. Khi người cho vay thực hiện/mua một khoản vay được bảo đảm bằng 1-4 đơn vị nhà ở và tạo lập một tài khoản ký quỹ, phải trả cho người vay mức tối thiểu ít nhất 2% lãi đơn mỗi năm. Không được phép thu phí duy trì/giải ngân. Tiền ký quỹ là quỹ tín thác.

• ✓Tiền ký quỹ phải được duy trì tại các tổ chức nhận tiền gửi được cấp phép tại California (Bộ luật Dân sự 2955)
• ✓Phải trả cho người vay mức tối thiểu 2% lãi đơn mỗi năm trên tiền ký quỹ đối với tài sản 1-4 đơn vị (Bộ luật Dân sự 2954.8)
• ✓Không được phép thu phí duy trì hoặc giải ngân đối với tiền ký quỹ nhận trước
• ✓Miễn trừ lãi suất 2% đối với tài khoản tín thác không sinh lãi không áp dụng cho ngân hàng

Tiết lộ thứ năm mà RESPA yêu cầu là Tuyên bố Tài khoản Ký quỹ (Impound) Ban đầu, mô tả tài khoản ký quỹ do chủ nợ/người cho vay thiết lập cho một khoản vay thế chấp có liên quan đến liên bang. Các tài khoản ký quỹ nói chung dựa trên các tính toán thanh toán và giải ngân hàng tháng trong một năm dương lịch, được điều chỉnh cho các khoản thanh toán hai tuần một lần hoặc định kỳ khác.

• ✓Tuyên bố Tài khoản Ký quỹ Ban đầu là tiết lộ thứ năm mà RESPA yêu cầu
• ✓Các tài khoản ký quỹ dựa trên các tính toán thanh toán/giải ngân hàng tháng trong một năm dương lịch
• ✓Các tài khoản thanh toán hai tuần một lần hoặc định kỳ khác phải được điều chỉnh cho phù hợp

Chủ nợ/người cho vay bị cấm cấp một khoản vay có quyền cầm giữ thứ nhất được bảo đảm bằng nhà ở chính của người tiêu dùng nếu khoản vay đó là Khoản Vay Thế Chấp có Chi phí/Giá Cao hơn, trừ khi một tài khoản ký quỹ (escrow) được thiết lập cho thuế tài sản và phí bảo hiểm. Điều này áp dụng cho các đơn đăng ký đủ điều kiện nhận được vào hoặc sau ngày 1 tháng 4 năm 2010.

• ✓Cần có tài khoản ký quỹ (escrow) đối với các khoản vay có quyền cầm giữ thứ nhất có Chi phí/Giá cao hơn trên nhà ở chính
• ✓Yêu cầu này áp dụng cho các đơn đăng ký nhận được vào hoặc sau ngày 1 tháng 4 năm 2010
• ✓Tài khoản ký quỹ bao gồm thuế tài sản và phí bảo hiểm liên quan đến thế chấp/tài sản (12 CFR 226.35, 24 CFR 3500.17)

Tài khoản escrow không cần được thiết lập cho bảo hiểm trừ khi người cho vay/lender yêu cầu (ví dụ: bảo hiểm động đất hoặc bảo hiểm bảo vệ nợ là các tùy chọn, không phải yêu cầu). Không cần escrow bảo hiểm cho các khoản vay được bảo đảm bằng cổ phần hợp tác xã hoặc các đơn vị condoiti nơi hiệp hội chủ sở hữu duy trì một chính sách chính. Tuy nhiên, escrow cho các khoản thuế tài sản được đánh giá riêng lẻ trên mỗi đơn vị condoiti vẫn được yêu cầu. Escrow nhà ở được sản xuất không được yêu cầu cho đến ngày 1 tháng 10 năm 2010.

• ✓Không cần escrow bảo hiểm trừ khi người cho vay/lender yêu cầu bảo hiểm
• ✓Không cần escrow bảo hiểm cho các đơn vị co-op/condoiti có chính sách chính của hiệp hội, nhưng escrow thuế vẫn được yêu cầu
• ✓Escrow nhà ở được sản xuất không được yêu cầu cho đến ngày 1 tháng 10 năm 2010

Chủ nợ/người cho vay thực hiện phân tích escrow ban đầu và gửi bảng kê tại thời điểm tất toán hoặc trong vòng 45 ngày dương lịch kể từ ngày tất toán. Bảng kê này có thể được đưa vào HUD-1/HUD-1A hoặc được gửi riêng. Bảng kê bao gồm tổng khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, phần dành cho thuế và bảo hiểm, bản liệt kê chi tiết các khoản phí ước tính và ngày giải ngân, số tiền đệm (cushion amount), và số dư chạy thử (trial running balance).

• ✓Phải được gửi tại thời điểm tất toán hoặc trong vòng 45 ngày dương lịch kể từ ngày tất toán/đóng escrow
• ✓Có thể được đưa vào HUD-1/HUD-1A hoặc được gửi dưới dạng tài liệu riêng
• ✓Phải bao gồm phân tích khoản thanh toán hàng tháng, các khoản phí ước tính được liệt kê chi tiết, số tiền đệm (cushion amount), và số dư chạy thử (trial running balance)

Vào cuối mỗi năm tính toán escrow, chủ nợ/người cho vay tiến hành phân tích để xác định thặng dư, thiếu hụt hoặc thâm hụt và lập bảng sao kê tài khoản escrow hằng năm. Các khoản được lập hóa đơn với tần suất dài hơn hằng năm (ví dụ: bảo hiểm lũ lụt ba năm một lần) được thu thành các khoản tiền hằng tháng bằng nhau (36 cho khoản ba năm). Khi dịch vụ quản lý khoản vay được chuyển giao và phương thức thanh toán/hạch toán thay đổi, đơn vị quản lý khoản vay mới phải cung cấp bảng sao kê escrow ban đầu trong vòng 60 ngày kể từ ngày chuyển giao.

• ✓Phải tiến hành phân tích escrow khi kết thúc mỗi năm tính toán escrow
• ✓Bảo hiểm lũ lụt ba năm một lần được thu thành 36 khoản tiền hằng tháng bằng nhau
• ✓Đơn vị quản lý khoản vay mới thay đổi phương thức thanh toán/hạch toán phải cung cấp bảng sao kê ban đầu trong vòng 60 ngày kể từ ngày chuyển giao

Theo UCC, một Bản khai tài trợ được nộp đúng cách sẽ hoàn thiện quyền lợi bảo đảm. Nếu không nộp, những người mua sau không có hiểu biết thực tế có thể nhận tài sản mà không bị ràng buộc bởi quyền lợi bảo đảm trước đó. Bên nhận bảo đảm nộp hồ sơ thường được bảo vệ trước những người mua sau. Hồ sơ được lập chỉ mục theo tên thật của con nợ.

• ✓Bản khai tài trợ được nộp đúng cách sẽ hoàn thiện quyền lợi bảo đảm
• ✓Nếu không có bản khai được nộp, những người mua sau không có hiểu biết thực tế có thể nhận tài sản mà không bị ràng buộc bởi quyền lợi trước đó
• ✓Hồ sơ UCC được lập chỉ mục theo tên thật của con nợ

Nơi thích hợp để hoàn thiện quyền lợi bảo đảm phụ thuộc vào loại tài sản bảo đảm: hàng tiêu dùng thì nộp tại cơ quan ghi lục quận nơi người mắc nợ cư trú; hoa màu, gỗ, khoáng sản, dầu/khí hoặc một số tài khoản nhất định thì nộp tại nơi thế chấp bất động sản sẽ được ghi lục; và trong mọi trường hợp khác thì nộp tại văn phòng Secretary of State.

• ✓Hàng tiêu dùng: nộp tại văn phòng cơ quan ghi lục quận ở quận nơi người mắc nợ cư trú
• ✓Hoa màu, gỗ, khoáng sản (bao gồm dầu và khí), hoặc một số tài khoản nhất định: nộp tại nơi thế chấp bất động sản sẽ được ghi lục
• ✓Tất cả các trường hợp khác: nộp tại văn phòng Secretary of State
• ✓Hồ sơ đăng ký tài sản gắn liền được nộp tại nơi thế chấp bất động sản sẽ được ghi lục; nơi cư trú của một tổ chức là địa điểm kinh doanh của tổ chức đó (hoặc văn phòng điều hành chính nếu có nhiều hơn một)

Bản khai Tài trợ có hiệu lực trong năm năm kể từ ngày nộp. Để gia hạn, bên được bảo đảm phải nộp Bản khai Tiếp tục trong khoảng thời gian sáu tháng trước khi hết hạn; các Bản khai Tiếp tục kế tiếp có thể được nộp theo cùng cách.

• ✓Bản khai Tài trợ có hiệu lực trong năm năm kể từ ngày nộp
• ✓Bản khai Tiếp tục phải được nộp trong khoảng thời gian sáu tháng trước khi hết hạn để gia hạn hiệu lực
• ✓Việc nộp hồ sơ xảy ra khi xuất trình bản khai, nộp lệ phí nộp hồ sơ và được viên chức chấp nhận

Điều 9 UCC trao quyền cầm giữ cho các nhà cung cấp và nhà lắp đặt tài sản gắn liền. Chủ nợ có bảo đảm đăng ký trước thường có ưu tiên bất kể khiếu nại phát sinh khi nào, nhưng lợi ích bảo đảm tiền mua được hưởng ưu tiên đặc biệt khi được hoàn thiện trong vòng 10 ngày kể từ khi người mua nhận quyền chiếm hữu.

• ✓Lợi ích bảo đảm đã hoàn thiện của nhà cung cấp đối với tài sản gắn liền có ưu tiên hơn các quyền lợi xung đột của chủ sở hữu và những người có quyền cầm giữ sau đó (Mục 9313(4))
• ✓Người đầu tiên đăng ký hợp lệ có ưu tiên bất kể khiếu nại phát sinh khi nào
• ✓Lợi ích bảo đảm tiền mua được hưởng ưu tiên đặc biệt khi được hoàn thiện trong vòng 10 ngày kể từ khi người mua nhận quyền chiếm hữu (Các Mục 9301(2), 9312(4))

Division 9 (Secured Transactions, Sale of Accounts, Contract Rights and Chattel Paper) cung cấp một kế hoạch thống nhất, toàn diện để điều chỉnh việc bán, tạo và ưu tiên của các lien và quyền lợi bảo đảm trong tài sản cá nhân. Nó cấp cho bên được bảo đảm quyền tịch thu và áp dụng doanh thu bán hàng nếu người vay không tuân thủ.

• ✓Bao gồm bất kỳ giao dịch nào nhằm tạo ra quyền lợi bảo đảm trong tài sản cá nhân—hàng hóa, chứng chỉ, chattel paper, các khoản phải thu, quyền hợp đồng
• ✓Mục đích là cung cấp một cấu trúc đơn giản, thống nhất cho nhiều loại giao dịch tài chính được bảo đảm
• ✓Quyền lợi bảo đảm cho phép tịch thu và áp dụng doanh thu bán hàng cho nghĩa vụ được bảo đảm khi người vay không tuân thủ

Việc nộp hồ sơ với thiện chí tại một địa điểm không phù hợp, hoặc không tại tất cả các địa điểm được yêu cầu, vẫn có hiệu lực đối với tài sản bảo đảm khi việc nộp đó tuân thủ và đối kháng với bất kỳ ai biết nội dung của hồ sơ. Việc nộp hồ sơ tại đúng địa điểm vẫn có hiệu lực ngay cả khi nơi cư trú, địa điểm kinh doanh, hoặc địa điểm tài sản bảo đảm của người mắc nợ sau đó thay đổi.

• ✓Việc nộp hồ sơ với thiện chí tại một địa điểm không phù hợp có hiệu lực đối với tài sản bảo đảm mà việc nộp đó tuân thủ và đối kháng với những người biết nội dung
• ✓Việc nộp hồ sơ đúng địa điểm vẫn có hiệu lực bất chấp sự thay đổi sau đó về nơi cư trú, địa điểm kinh doanh, hoặc địa điểm tài sản bảo đảm của người mắc nợ
• ✓Các hồ sơ tiếp theo (Gia hạn, Chấm dứt, Giải phóng, Chuyển nhượng, Sửa đổi) phải được nộp tại cùng địa điểm như hồ sơ gốc

Các mẫu chuẩn UCC-1 (Bản khai tài trợ) và UCC-2 (Chấm dứt) được sử dụng; viên chức lưu hồ sơ ghi số hồ sơ, ngày và giờ rồi trả lại một bản sao đã được xác nhận. Secretary of State cấp chứng nhận các Bản khai tài trợ còn hiệu lực khi có yêu cầu bằng mẫu UCC-3 Request for Information or Copies.

• ✓UCC-1 là Bản khai tài trợ và UCC-2 là Bản khai chấm dứt
• ✓Mẫu UCC-3 Request for Information or Copies được nộp cho Secretary of State để có được thông tin hồ sơ
• ✓Chứng nhận của Secretary of State thể hiện các bản khai còn hiệu lực, ngày/giờ nộp hồ sơ, và tên cùng địa chỉ của bên nhận bảo đảm

Nếu một Bản Khai Tài Chính không được nộp, những người mua kế tiếp và các bên có quyền bảo đảm mà không có kiến thức thực tế sẽ chiếm hữu quyền lợi trước đó miễn phí, mặc dù Khoản 9201 giữ cho thỏa thuận bảo đảm không hoàn hảo có hiệu lực giữa người vay nợ và bên có quyền bảo đảm. Một Bản Khai Tài Chính có thể được nộp sớm—trước khi thỏa thuận được thực hiện hoặc quyền lợi gắn kết—thường được thực hiện trong escrow để hoàn hảo hóa quyền lợi tiền mua hàng của người bán.

• ✓Không có nộp tờ khai, những người mua kế tiếp hoặc bên có quyền bảo đảm mà không có kiến thức thực tế sẽ chiếm hữu quyền lợi miễn phí, nhưng Khoản 9201 giữ cho thỏa thuận có hiệu lực giữa các bên
• ✓Một Bản Khai Tài Chính có thể được nộp trước khi thỏa thuận bảo đảm được thực hiện hoặc trước khi quyền lợi gắn kết
• ✓Trong escrow, chủ sở hữu escrow có thể nộp sớm để hoàn hảo hóa quyền lợi tiền mua hàng của người bán; nếu escrow thất bại, Bản Khai Chấm Dứt UCC-2 sẽ loại bỏ UCC-1

Quyền lợi bảo đảm đối với các fixture có thể được tạo lập bằng các điều khoản cụ thể trong trust deed/mortgage hoặc bằng hồ sơ đăng ký fixture dưới hình thức Financing Statement; cả hai đều phải được ghi vào hồ sơ tại quận nơi bất động sản tọa lạc. Vật liệu xây dựng thông thường sẽ được đưa vào một tòa nhà không được coi là fixture.

• ✓Hồ sơ đăng ký fixture có thể được tạo lập bằng điều khoản trong trust deed/mortgage hoặc bằng Financing Statement, cả hai đều được ghi vào hồ sơ tại quận nơi bất động sản tọa lạc
• ✓Hồ sơ đăng ký fixture phải bao gồm: mô tả hàng hóa, mô tả pháp lý về bất động sản, tuyên bố rằng hàng hóa là hoặc sẽ là fixture, và xác nhận rằng hồ sơ sẽ được ghi tại quận của bất động sản
• ✓Vật liệu xây dựng thông thường sẽ được đưa vào một tòa nhà không được coi là fixture

Việc đăng ký tài sản gắn liền với tư cách là Financing Statement là một lien trong 5 năm trừ khi được gia hạn bằng Continuation Statement thêm 5 năm; việc đăng ký tài sản gắn liền trong trust deed hoặc mortgage có hiệu lực chừng nào chứng thư đó vẫn còn là một lien. Các phương án thực thi khác nhau tùy theo mẫu được sử dụng.

• ✓Việc đăng ký tài sản gắn liền theo Financing Statement là một lien trong 5 năm, có thể gia hạn thêm 5 năm thông qua Continuation Statement
• ✓Việc đăng ký tài sản gắn liền trong trust deed/mortgage có hiệu lực chừng nào chứng thư đó vẫn còn là một lien
• ✓Việc đăng ký tài sản gắn liền theo Financing Statement được thực thi theo các quy định của UCC về động sản; việc đăng ký tài sản gắn liền trong trust deed/mortgage có thể được thực thi theo UCC hoặc bằng cách phát mại cả bất động sản và động sản
• ✓Một bản sao của thỏa thuận bảo đảm có chữ ký của con nợ là đủ để làm Financing Statement nếu nó chứa tất cả thông tin mà Section 9402 yêu cầu

Các REIT được phân loại thành quỹ tín thác vốn cổ phần, quỹ tín thác thế chấp (ngắn hạn hoặc dài hạn), hoặc quỹ tín thác hỗn hợp. REIT vốn cổ phần là phổ biến nhất và chủ yếu kiếm tiền từ tiền thuê thu được trên bất động sản của mình; khác với các công ty bất động sản khác, nó phải mua và phát triển bất động sản chủ yếu để vận hành thay vì bán lại. Nó có thể mua hoặc xây dựng tòa nhà, phát triển dự án, cho thuê để có thu nhập từ tiền thuê, và cho vay thế chấp. REIT thế chấp cho các chủ sở hữu vay tiền trực tiếp và đầu tư vào các khoản thế chấp hiện có được bảo đảm bằng bất động sản, tạo thu nhập từ lãi suất thế chấp (tương tự quỹ tương hỗ trái phiếu). REIT hỗn hợp kết hợp cả hai bằng cách sở hữu hoặc vận hành bất động sản tạo thu nhập và đầu tư vào các khoản thế chấp.

• ✓REIT vốn cổ phần: phổ biến nhất, kiếm thu nhập từ tiền thuê; phải vận hành thay vì bán lại bất động sản
• ✓REIT thế chấp: cho chủ sở hữu vay và đầu tư vào thế chấp, kiếm thu nhập từ lãi (tương tự quỹ tương hỗ trái phiếu)
• ✓REIT hỗn hợp: kết hợp các đặc điểm của REIT vốn cổ phần và REIT thế chấp

REITs có thể được giao dịch công khai hoặc không giao dịch trên sàn; cả hai đều nộp hồ sơ với SEC, nhưng chỉ REITs giao dịch công khai mới có cổ phần được giao dịch trên các sở giao dịch chứng khoán quốc gia. REITs tư nhân không được giao dịch tự do và không đăng ký với SEC. Nhà đầu tư trả một mức giá cố định cho mỗi đơn vị và kỳ vọng cổ tức định kỳ từ tiền thuê hoặc lãi thế chấp. REITs tư nhân thường chỉ giao dịch trong một số cửa sổ mua lại nhất định theo điều khoản do tổ chức phát hành đặt ra, có thể tạm ngừng mua lại, thiếu các yêu cầu công bố thông tin của các REITs khác, và thường không có dữ liệu hiệu suất công khai hoặc độc lập.

• ✓REITs giao dịch công khai và REITs không giao dịch trên sàn đều nộp hồ sơ với SEC; chỉ những REITs giao dịch công khai mới được giao dịch trên các sở giao dịch quốc gia
• ✓REITs tư nhân không đăng ký với SEC và không được giao dịch tự do
• ✓REITs tư nhân có thể tạm ngừng mua lại và thiếu các yêu cầu công bố thông tin cũng như dữ liệu hiệu suất độc lập

Các nguồn vốn tăng trưởng nội bộ của một equity trust là tái cấp vốn cho khoản nợ thế chấp của mình và giữ lại lãi vốn khi bất động sản được bán. Các nguồn bên ngoài là bán chứng khoán của mình ra công chúng, mua lại bất động sản để đổi lấy chứng khoán của mình, và các khoản vay ngân hàng ngắn hạn.

• ✓Nguồn vốn nội bộ: tái cấp vốn cho nợ thế chấp và giữ lại lãi vốn từ việc bán bất động sản
• ✓Nguồn vốn bên ngoài: bán chứng khoán ra công chúng, mua lại bất động sản để đổi lấy chứng khoán, và các khoản vay ngân hàng ngắn hạn

Giống như các khoản đầu tư khác, REIT có rủi ro mất vốn đầu tư và có thể là một sản phẩm đầu tư phức tạp. Nhiều quy định kỹ thuật được quy định rõ trong luật liên bang, các phán quyết của IRS và các quy định của California Corporations Commissioner. Các quy tắc thuế có thể phức tạp, vì vậy người được cấp phép nên liên hệ với IRS để biết luật thuế mới nhất và tham khảo tất cả các nguồn liên quan để được thông tin đầy đủ.

• ✓REIT có rủi ro mất vốn và là sản phẩm đầu tư phức tạp
• ✓Các quy tắc điều chỉnh đến từ luật liên bang, các phán quyết của IRS và các quy định của California Corporations Commissioner
• ✓Người được cấp phép nên liên hệ với IRS để biết luật thuế REIT hiện hành và tham khảo tất cả các nguồn liên quan

Giá trị Thị trường là mức giá có khả năng cao nhất mà một bất động sản sẽ mang lại trong một thị trường cạnh tranh mở, trong các điều kiện của một giao dịch mua bán công bằng, với các bên thận trọng và hiểu biết, và không bị kích thích không đáng có. Năm điều kiện phải được đáp ứng, bao gồm động cơ thông thường, thời gian tiếp xúc thị trường, và thanh toán tương đương tiền mặt.

• ✓Người mua và người bán có động cơ thông thường và được thông tin đầy đủ
• ✓Một khoảng thời gian hợp lý được cho phép để tiếp xúc thị trường
• ✓Thanh toán bằng tiền mặt hoặc các điều khoản tài chính tương đương
• ✓Giá không bị ảnh hưởng bởi tài trợ đặc biệt hoặc sáng tạo hoặc các nhượng bộ bán hàng

Chi phí là số tiền cần thiết để tạo/sản xuất/có được một bất động sản (dữ kiện hoặc ước tính). Giá là số tiền được yêu cầu, chào hoặc thanh toán (là dữ kiện một khi đã được nêu). Giá trị là mối quan hệ tiền tệ giữa bất động sản và người mua/người bán (luôn là ý kiến, không bao giờ là dữ kiện). Người môi giới tập trung vào giá.

• ✓Chi phí = số tiền cần thiết để tạo/sản xuất/có được một bất động sản
• ✓Giá = số tiền được yêu cầu, chào hoặc thanh toán; khi đã được nêu thì là dữ kiện
• ✓Giá trị = luôn là ý kiến, không bao giờ là dữ kiện, và phải luôn được nêu kèm điều kiện/giới hạn
• ✓Người môi giới/nhân viên bán hàng tập trung vào giá (niêm yết, chào, hợp đồng, BPO)

Bốn yếu tố thiết yếu: Tính hữu dụng, Tính khan hiếm, Nhu cầu (cùng với sức mua), và Khả năng chuyển nhượng. Tất cả đều phải hiện diện để tạo ra giá trị; không yếu tố nào tự nó tạo ra giá trị.

• ✓Bốn yếu tố: Tính hữu dụng, Tính khan hiếm, Nhu cầu (cùng với khả năng tài chính), và Khả năng chuyển nhượng
• ✓Cả bốn yếu tố đều phải hiện diện để đạt được giá trị; không yếu tố nào tự nó tạo ra giá trị
• ✓Nhu cầu phải được hỗ trợ bởi sức mua để trở nên hữu hiệu

Giá trị Công dụng hướng tới một mục đích sử dụng cụ thể (giá trị chủ quan). Giá trị Thị trường là số tiền mà một bất động sản có thể được bán trong các điều kiện hiện hành (giá trị khách quan). Các loại giá trị bao gồm Giá trị Thanh lý, Giá trị Thị trường, Giá trị Đầu tư và Giá trị Đánh giá.

• ✓Giá trị Công dụng = giá trị chủ quan cho một mục đích sử dụng hoặc một người cụ thể
• ✓Giá trị Thị trường = giá trị khách quan, dựa trên người mua sẵn lòng/người bán sẵn lòng
• ✓Các loại bao gồm Giá trị Thanh lý, Giá trị Thị trường, Giá trị Đầu tư và Giá trị Đánh giá

Theo Bộ luật Tố tụng Dân sự California Điều 1263.320, Giá trị thị trường hợp lý là mức giá cao nhất vào ngày định giá mà một người bán sẵn lòng (nhưng không bắt buộc) và một người mua sẵn sàng, mong muốn, có khả năng (nhưng không bắt buộc) đồng ý, mỗi bên đều có hiểu biết đầy đủ về các mục đích sử dụng và mục đích.

• ✓Được định nghĩa tại Bộ luật Tố tụng Dân sự California Điều 1263.320
• ✓Giá trị thị trường hợp lý là mức giá cao nhất vào ngày định giá
• ✓Không bên nào ở trong tình trạng có nhu cầu cụ thể hoặc cấp bách phải bán hoặc mua

USPAP định nghĩa khách hàng là bên thuê thẩm định viên. Mục Bảo mật của Quy tắc Đạo đức yêu cầu thẩm định viên bảo vệ tính bảo mật của mối quan hệ thẩm định viên-khách hàng và không tiết lộ kết quả cho bất kỳ ai ngoài khách hàng hoặc các bên được ủy quyền.

• ✓Khách hàng = bên thuê thẩm định viên bằng việc tuyển dụng hoặc hợp đồng
• ✓Thẩm định viên không được tiết lộ thông tin bảo mật cho bất kỳ ai ngoài khách hàng hoặc các bên được ủy quyền
• ✓Các cơ quan quản lý thẩm định viên cấp tiểu bang và các bên được pháp luật cho phép có thể có được thông tin
• ✓Thẩm định viên không được cung cấp bản sao cho đại lý/người vay trừ khi họ là khách hàng

Theo Mục 75 và các mục tiếp theo (từ năm 1983), các thẩm định viên định giá tài sản theo giá trị tiền mặt đầy đủ khi có thay đổi quyền sở hữu hoặc hoàn thành xây dựng mới tính đến ngày xảy ra sự kiện. Thuế bổ sung trở thành đến hạn vào ngày xảy ra sự kiện thông qua đánh giá bổ sung được thêm vào sổ thuế bổ sung.

• ✓Được kích hoạt bởi thay đổi quyền sở hữu hoặc hoàn thành xây dựng mới
• ✓Giá trị được xác định trở thành giá trị năm cơ sở mới
• ✓Việc đánh giá lại từ ngày 1 tháng 1 đến ngày 31 tháng 5 tạo ra hai đánh giá bổ sung (hai hóa đơn)
• ✓Việc đánh giá lại từ ngày 1 tháng 6 đến ngày 31 tháng 12 tạo ra một đánh giá bổ sung
• ✓Mỗi lần xảy ra tạo ra đánh giá bổ sung riêng của nó

Theo Mục 75.12, công trình xây dựng mới được loại trừ khỏi đánh giá bổ sung nếu chủ sở hữu sẽ không cư trú mà có ý định tiếp thị phần cải tạo và thông báo cho thẩm định viên bằng văn bản trước hoặc trong vòng 30 ngày kể từ khi bắt đầu xây dựng. Việc đánh giá được thực hiện khi phần cải tạo được chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê.

• ✓Chủ thầu xây dựng phải thông báo cho thẩm định viên bằng văn bản trước hoặc trong vòng 30 ngày kể từ khi bắt đầu xây dựng
• ✓Việc đánh giá bổ sung được hoãn lại cho đến khi phần cải tạo được chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê

Mục 480 yêu cầu bất kỳ ai có được quyền lợi đối với bất động sản (hoặc nhà lắp ghép được đánh thuế như bất động sản) phải nộp tờ khai thay đổi quyền sở hữu cho cơ quan ghi nhận hồ sơ quận hoặc cơ quan thẩm định giá quận. Thời hạn và hình phạt khác nhau tùy theo trường hợp.

• ✓Nộp vào thời điểm ghi nhận, hoặc trong vòng 45 ngày nếu không được ghi nhận
• ✓Không nộp trong vòng 45 ngày kể từ yêu cầu bằng văn bản của cơ quan thẩm định: hình phạt là 100 đô la hoặc 10% thuế áp dụng, tùy mức nào cao hơn
• ✓Tử vong không có probate: người nhận chuyển nhượng có 150 ngày kể từ ngày tử vong để nộp
• ✓Tử vong có probate: nộp trước hoặc khi bản kiểm kê và định giá được nộp lên tòa án
• ✓Báo cáo Thay đổi Quyền sở hữu Sơ bộ - phí ghi nhận bổ sung 20 đô la nếu không được nộp đồng thời

Điều 532 và Điều 75.11(d) quy định thời hiệu để ghi nhận đánh giá sót và đánh giá bổ sung, thay đổi tùy theo việc che giấu hoặc không nộp hồ sơ, và gian lận làm cho thời hạn không giới hạn.

• ✓Tiêu chuẩn: 4 năm để ghi nhận đánh giá sót/đánh giá bổ sung (Điều 532, 75.11(d))
• ✓8 năm trong các trường hợp che giấu hoặc không nộp hồ sơ đối với thay đổi quyền sở hữu chưa được ghi nhận
• ✓Không giới hạn khi tờ khai thay đổi quyền sở hữu không được nộp đối với thay đổi đã được ghi nhận / trong các trường hợp gian lận
• ✓Hình phạt gian lận: 75% giá trị đánh giá bổ sung (Điều 504)
• ✓Thời hiệu không bắt đầu cho đến ngày 1 tháng 7 của năm đánh giá mà sự kiện xảy ra

Trong các phân khu lợi ích chung, người mua sở hữu một lợi ích riêng cộng với lợi ích không phân chia/quyền lợi thành viên trong các khu vực chung. Bốn loại là chung cư (condominium), khu phát triển theo quy hoạch, hợp tác xã cổ phần và dự án căn hộ cộng đồng.

• ✓Bốn loại: chung cư (condominium), khu phát triển theo quy hoạch, hợp tác xã cổ phần và dự án căn hộ cộng đồng
• ✓Người mua sở hữu hoặc thuê một lô/đơn vị/lợi ích riêng cộng với lợi ích không phân chia trong khu vực chung
• ✓Hiệp hội chủ sở hữu thường quản lý khu vực chung

Phân khu tiêu chuẩn không có khu vực chung. Các phân khu có địa dịch tương hỗ cùng với HOA có thể thi hành các quyền cầm giữ do đánh giá phí thì không phải là phân khu tiêu chuẩn.

• ✓Phân khu tiêu chuẩn là phân khu không có khu vực chung
• ✓Các phân khu có địa dịch tương hỗ cùng với HOA có thể thi hành quyền cầm giữ do đánh giá phí theo Mục 1367/1367.1 của Bộ luật Dân sự California thì KHÔNG phải là phân khu tiêu chuẩn

Chung cư (condominium) là một quyền lợi chung không chia trong bất động sản, đi kèm với quyền lợi riêng biệt đối với không gian được gọi là căn hộ (unit), mà ranh giới được mô tả trên bản đồ đã ghi sổ hoặc sơ đồ chung cư.

• ✓Chủ sở hữu chung cư thường sở hữu quyền sở hữu tuyệt đối (fee simple) đối với không gian trên không, cộng với quyền lợi chung không chia.
• ✓Chung cư có thể là tài sản thừa kế/tài sản vĩnh viễn, tài sản trọn đời, hoặc tài sản có thời hạn (quyền thuê).
• ✓Ranh giới được mô tả trên bản đồ chung cuối cùng đã ghi sổ, bản đồ thửa đất, hoặc sơ đồ chung cư.
• ✓Một hiệp hội và ban quản trị được bầu thực hiện các chức năng quản lý.

Khu phát triển theo quy hoạch có các lô đất thuộc sở hữu riêng biệt cùng với các khu vực thuộc sở hữu chung. Hợp tác xã cổ phần là một công ty nắm giữ quyền sở hữu nơi các cổ đông nhận quyền chiếm hữu độc quyền.

• ✓Khu phát triển theo quy hoạch (Civil Code 1351(b),(k)): các lô đất thuộc sở hữu riêng biệt cùng với các khu vực thuộc sở hữu chung cho các chủ sở hữu lô đất
• ✓Hợp tác xã cổ phần (Civil Code 1351(m)): công ty nắm giữ quyền sở hữu nơi các cổ đông nhận quyền chiếm hữu độc quyền chỉ có thể chuyển nhượng cùng với cổ phần
• ✓Trong một hợp tác xã cổ phần, quyền chiếm hữu chỉ được chuyển nhượng đồng thời với việc chuyển nhượng phần cổ phần

Trong một dự án căn hộ cộng đồng (Bộ luật Dân sự 1351(d)), người mua nhận được phần quyền sở hữu chưa phân chia đối với đất cùng với quyền chiếm hữu độc quyền một căn hộ nằm trên đó.

• ✓Người mua nhận được phần quyền sở hữu chưa phân chia đối với đất cùng với quyền chiếm hữu độc quyền một căn hộ
• ✓Các chủ sở hữu bầu ra một ban quản trị để vận hành và bảo trì dự án

Quyền lợi chưa phân chia là quyền lợi một phần/phân số trong toàn bộ một thửa đất, trong đó quyền sở hữu, không phải bản thân đất, được phân chia. Tạo từ năm quyền lợi trở lên đòi hỏi phải có báo cáo công khai.

• ✓Đất không bị phân chia, nhưng quyền sở hữu đối với đất được phân chia
• ✓Việc tạo từ năm quyền lợi chưa phân chia trở lên để bán/cho thuê/tài trợ vốn cấu thành một phân khu cần báo cáo công khai
• ✓Mục 11000.1(b) miễn trừ các giao dịch mua của người có quan hệ huyết thống/hôn nhân hoặc của mười người được thông báo trở xuống không mua để bán lại và từ bỏ các biện pháp bảo vệ

Hợp tác xã nhà ở có vốn cổ phần hạn chế đáp ứng các tiêu chí của hợp tác xã cổ phần cùng với các điều kiện tại Mục 33007.5 của Bộ luật Y tế và An toàn để cung cấp nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp và trung bình.

• ✓Việc bán lại một căn hộ không được vượt quá khoản đền bù ban đầu cộng với giá trị cải tạo được ủy quyền cộng với mức gia tăng lạm phát không quá 10% mỗi năm
• ✓Tài liệu quản lý chỉ có thể được sửa đổi bằng biểu quyết của ít nhất 2/3 chủ sở hữu
• ✓Vốn cổ phần của công ty chỉ có thể được sử dụng vì lợi ích của công ty hoặc cho mục đích từ thiện
• ✓Mục 11003.4(b) quy định miễn trừ khỏi Luật Phân chia Đất đai trong các điều kiện cụ thể