Statute of Limitations +8California · bất động sản · Tiếng Việt

Các hành động phải được khởi kiện trong các khoảng thời gian quy định sau khi nguyên nhân hành động phát sinh: 90 ngày (phục hồi hành lý); 6 tháng (tịch thu của viên chức, các yêu cầu của hạt bị từ chối); 1 năm (phỉ báng, vu khống, thương tích/tử vong, séc giả); 2 năm (hợp đồng miệng); 3 năm (trách nhiệm pháp định, xâm phạm, tổn hại tài sản, gian dối/sai lầm); 4 năm (hợp đồng văn bản, sổ tài khoản); 5 năm (lợi nhuận trung gian, khôi phục bất động sản); 10 năm (các phán quyết).

• ✓Các hành động hợp đồng miệng: 2 năm; các hành động hợp đồng văn bản: 4 năm
• ✓Các hành động gian dối hoặc sai lầm: 3 năm (phát sinh khi phát hiện)
• ✓Các hành động khôi phục bất động sản: 5 năm; các phán quyết: 10 năm
• ✓Một hành động được khởi động khi đơn khiếu nại được nộp cho tòa án có thẩm quyền

Từ “grant” tạo ra các bảo đảm ngầm: người chuyển nhượng (grantor) chưa chuyển nhượng cho người khác và quyền lợi bất động sản (estate) không bị ràng buộc bởi các encumbrance do grantor hoặc những người đòi quyền theo grantor tạo ra hoặc để xảy ra. Grant deed KHÔNG bảo đảm rằng grantor sở hữu tài sản hoặc rằng tài sản không có ràng buộc nào khác. Grant deed chuyển nhượng quyền sở hữu có được sau này (after-acquired title). Những bảo đảm ngầm này thường không được ghi rõ trong biểu mẫu.

• ✓Grant deed ngầm bảo đảm rằng grantor chưa chuyển nhượng trước đó và chưa tạo ra encumbrance nào chưa được tiết lộ.
• ✓Grant deed chuyển nhượng quyền sở hữu có được sau này.
• ✓Grant deed KHÔNG bảo đảm rằng grantor thực sự sở hữu tài sản.

Chứng thư quitclaim chỉ chuyển giao quyền lợi mà người chuyển nhượng (grantor) có tại thời điểm thực hiện, không có bảo đảm ngầm định và không bảo đảm quyền sở hữu. Nó không chuyển giao quyền sở hữu có được sau đó. Về hiệu lực, nó nói rằng “Tôi chuyển giao bất kỳ quyền sở hữu nào tôi có, nếu có.” Nó thường được dùng để xóa một “vết nhơ trên quyền sở hữu”—một khiếm khuyết nhỏ. Chứng thư của người giám hộ, người quản lý di sản và cảnh sát trưởng thường có hiệu lực quitclaim theo lệnh tòa.

• ✓Chứng thư quitclaim không có bảo đảm ngầm định hoặc bảo đảm minh thị
• ✓Chứng thư quitclaim KHÔNG chuyển giao quyền sở hữu có được sau đó
• ✓Chứng thư quitclaim thường được dùng để xóa một vết nhơ trên quyền sở hữu

Trust deed là một công cụ bảo đảm có ba bên, chuyển quyền sở hữu đất đai để bảo đảm cho một nghĩa vụ. Các bên gồm trustor (người vay), beneficiary (người cho vay), và trustee (người giữ quyền sở hữu pháp lý). Trustee có thể bán tài sản khi xảy ra việc không trả nợ đúng hạn và có thể chuyển trả quyền sở hữu lại cho trustor khi giấy nợ được thanh toán. Trustor giữ quyền sở hữu công bằng (equitable title) cùng quyền chiếm hữu miễn là quyền lợi của người cho vay không bị tổn hại.

• ✓Trust deed có ba bên: trustor (người vay), beneficiary (người cho vay), và trustee
• ✓Trustee giữ quyền sở hữu pháp lý và có quyền bán khi xảy ra việc không trả nợ đúng hạn
• ✓Trustor giữ quyền sở hữu công bằng (equitable title) và quyền chiếm hữu
• ✓B&P Code Section 10141.5 yêu cầu người có giấy phép phải ghi vào hồ sơ hoặc giao nộp deed of trust trong vòng một tuần sau khi hoàn tất giao dịch (closing)

Một số chứng thư là vô hiệu và không chuyển giao quyền sở hữu ngay cả cho người mua ngay tình có đền bù: chứng thư từ người bị mất năng lực tư pháp hoặc đang dưới quyền quản lý của người giám hộ (conservator) (CC 40); chứng thư giả mạo (Meley v. Collins); chứng thư từ người chưa được giải phóng dưới 18 tuổi; chứng thư được lập để trống với tên người nhận chuyển nhượng được điền vào mà không có thẩm quyền (Trout v. Taylor); và chứng thư thuần túy mang tính chất di chúc.

• ✓Chứng thư vô hiệu không chuyển giao quyền sở hữu ngay cả cho người mua ngay tình có đền bù
• ✓Chứng thư giả mạo và chứng thư từ người bị mất năng lực tư pháp là vô hiệu
• ✓Chứng thư từ người chưa thành niên chưa được giải phóng dưới 18 tuổi là vô hiệu
• ✓Chứng thư thuần túy mang tính chất di chúc (chỉ có hiệu lực khi chết) là vô hiệu

Chứng thư bảo hành bao gồm các giao ước minh thị về quyền sở hữu. Chứng thư bảo hành không phổ biến ở California vì gần như mọi trường hợp đều dựa vào bảo hiểm quyền sở hữu để chứng minh quyền sở hữu có thể chuyển nhượng.

• ✓Chứng thư bảo hành bao gồm các giao ước minh thị về quyền sở hữu
• ✓Chứng thư bảo hành không phổ biến ở California do dựa vào bảo hiểm quyền sở hữu

Chứng thư tái chuyển nhượng chuyển quyền sở hữu từ trustee trở lại cho trustor khi tín thác chấm dứt, thường xảy ra khi promissory note được thanh toán đầy đủ. Beneficiary phát hành Yêu cầu Tái chuyển nhượng Toàn phần, và sau đó trustee thực hiện việc tái chuyển nhượng cho người vay.

• ✓Chứng thư tái chuyển nhượng hoàn trả quyền sở hữu từ trustee cho trustor khi thanh toán đầy đủ
• ✓Beneficiary phải phát hành Yêu cầu Tái chuyển nhượng Toàn phần để kích hoạt việc này

Chứng thư của Sheriff được cấp cho một bên khi phát mại tài sản theo phán quyết phát mại đối với một khoản thế chấp hoặc phán quyết tiền tệ chống lại chủ sở hữu. Quyền sở hữu được chuyển giao chỉ là quyền sở hữu mà tiểu bang hoặc Sheriff có được theo thủ tục phát mại và không kèm theo bất kỳ bảo đảm hoặc tuyên bố nào.

• ✓Chứng thư của Sheriff phát sinh từ một vụ phát mại hoặc bán tài sản theo phán quyết tiền tệ
• ✓Chứng thư của Sheriff không kèm theo bất kỳ bảo đảm hoặc tuyên bố nào

Người chuyển nhượng (grantor) có thể tặng cho tài sản bằng mẫu chứng thư chuyển nhượng (grant deed) hoặc chứng thư từ bỏ quyền (quitclaim deed), và có thể ghi rõ rằng việc chuyển nhượng là vì tình yêu thương và quý mến. Chứng thư tặng cho được lập nhằm lừa dối chủ nợ có thể bị hủy bỏ nếu khiến người chuyển nhượng mất khả năng thanh toán hoặc góp phần vào hành vi gian lận, theo Luật Chuyển nhượng Gian lận Thống nhất (Uniform Fraudulent Transfer Act) (Các Điều 3439–3439.12 của Bộ luật Dân sự).

• ✓Chứng thư tặng cho có thể sử dụng mẫu chứng thư chuyển nhượng (grant deed) hoặc chứng thư từ bỏ quyền (quitclaim deed)
• ✓Chứng thư tặng cho có thể bị hủy bỏ theo Luật Chuyển nhượng Gian lận Thống nhất nếu nó lừa dối chủ nợ

Chứng thư có thể bị hủy bỏ chuyển giao quyền sở hữu nhưng có thể bị vô hiệu hóa trong các thủ tục tư pháp thích hợp: một chứng thư từ người có tâm trí không lành mạnh mà tình trạng mất năng lực chưa được tòa án xác định (Hughes v. Grandy); và trước ngày 4 tháng 3 năm 1972, một chứng thư từ người trên 18 và dưới 21 tuổi, ngoại trừ người đã kết hôn hợp pháp từ 18 tuổi trở lên. Bộ luật Gia đình Mục 6701(b) giới hạn quyền giao kết hợp đồng liên quan đến bất động sản của người chưa thành niên.

• ✓Chứng thư có thể bị hủy bỏ chuyển giao quyền sở hữu nhưng có thể bị vô hiệu hóa trong các thủ tục tư pháp
• ✓Chứng thư từ người có tâm trí không lành mạnh chưa được tòa án xác định là có thể bị hủy bỏ
• ✓Người đã kết hôn hợp pháp từ 18 tuổi trở lên được coi là người trưởng thành đối với các giao dịch bất động sản

Trong hợp đồng thuê nhà ở, mọi khoản đặt cọc bất kể tên gọi đều là tiền đặt cọc bảo đảm có thể hoàn lại; mọi sự từ bỏ quyền được hoàn lại đều vô hiệu. Ngoài tiền thuê tháng đầu tiên, chủ nhà có thể yêu cầu tối đa hai tháng tiền thuê (không có nội thất) hoặc ba tháng tiền thuê (có nội thất). Đối với hợp đồng thuê từ sáu tháng trở lên, chủ nhà có thể thu một khoản trả trước không ít hơn 6 tháng tiền thuê.

• ✓Mức đặt cọc tối đa: hai tháng tiền thuê đối với nhà không có nội thất, ba tháng tiền thuê đối với nhà có nội thất
• ✓Mọi khoản đặt cọc nhà ở đều có thể hoàn lại bất kể thuật ngữ được sử dụng
• ✓Mọi sự từ bỏ quyền được hoàn lại tiền đặt cọc bảo đảm đều vô hiệu

Trong vòng ba tuần sau khi người thuê dọn ra và trả lại nhà, chủ nhà phải cung cấp một bảng kê chi tiết theo từng mục (bằng cách giao trực tiếp hoặc gửi thư hạng nhất) thể hiện căn cứ và số tiền đặt cọc được giữ lại, đồng thời hoàn trả phần còn lại. Bảng kê chi tiết phải bao gồm bản sao các tài liệu thể hiện chi phí sửa chữa hoặc vệ sinh (theo CC 1950.5).

• ✓Chủ nhà phải hoàn trả tiền đặt cọc và bảng kê chi tiết trong vòng ba tuần (21 ngày)
• ✓Bảng kê chi tiết phải bao gồm tài liệu chứng minh chi phí sửa chữa/vệ sinh
• ✓Thông báo có thể được đưa ra không sớm hơn 60 ngày trước khi hợp đồng thuê có thời hạn cố định hết hạn

Tiền đặt cọc bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người thuê. Nó có thể là tiền mặt, thư tín dụng, hoặc chứng chỉ tiền gửi (CDs). Các loại bao gồm: tiền thuê trả trước, tiền đặt cọc có thể bị tịch thu, tiền đặt cọc không thể bị tịch thu, hoặc tiền thưởng không hoàn lại. Khoản đặt cọc được giữ vì lợi ích của người thuê và được ưu tiên hơn tất cả các chủ nợ của chủ nhà, ngoại trừ người được ủy thác phá sản.

• ✓Tiền đặt cọc bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ thuê của người thuê
• ✓Yêu cầu của người thuê đối với khoản đặt cọc được ưu tiên hơn tất cả các chủ nợ của chủ nhà, ngoại trừ người được ủy thác phá sản
• ✓Tiền đặt cọc có thể là tiền thuê trả trước, có thể bị tịch thu, không thể bị tịch thu, hoặc tiền thưởng không hoàn lại

Nếu chủ nhà giữ lại bất kỳ khoản tiền đặt cọc nào một cách không thiện chí, chủ nhà phải chịu trách nhiệm về thiệt hại thực tế cộng với hình phạt theo luật lên tới gấp đôi số tiền bảo đảm. Khi bán hoặc chuyển nhượng, chủ nhà có thể chuyển giao tiền đặt cọc (sau khi trừ các khoản khấu trừ) kèm thông báo bằng văn bản nêu rõ người kế nhiệm, hoặc trả lại cho người thuê. Nếu chủ nhà không tuân thủ, cả chủ nhà ban đầu và chủ nhà kế nhiệm vẫn phải chịu trách nhiệm cá nhân.

• ✓Giữ lại tiền đặt cọc không thiện chí khiến chủ nhà phải chịu hình phạt lên tới gấp đôi số tiền bảo đảm
• ✓Khi chuyển nhượng, chủ nhà phải thông báo bằng văn bản nêu rõ người kế nhiệm hoặc trả lại tiền đặt cọc
• ✓Không tuân thủ khiến cả chủ nhà ban đầu và chủ nhà kế nhiệm phải chịu trách nhiệm cá nhân

Luật về tiền đặt cọc thương mại ít khắt khe hơn đối với chủ nhà. Các khoản khấu trừ chỉ giới hạn ở tiền thuê chưa trả, thiệt hại do người thuê gây ra và việc dọn dẹp. Nếu yêu cầu bồi thường chỉ liên quan đến tiền thuê và tiền đặt cọc không vượt quá một tháng tiền thuê cộng với tiền thuê tháng cuối, phần còn lại được hoàn trả không muộn hơn 30 ngày. Việc không hoàn trả do thiếu thiện chí đi kèm khoản phạt theo luật định là 200 đô la cộng với thiệt hại thực tế.

• ✓Các khoản khấu trừ tiền đặt cọc thương mại chỉ giới hạn ở việc không trả tiền thuê, thiệt hại do người thuê gây ra và việc dọn dẹp
• ✓Việc không hoàn trả tiền đặt cọc thương mại do thiếu thiện chí đi kèm khoản phạt theo luật định là 200 đô la cộng với thiệt hại thực tế
• ✓Thời hạn hoàn trả nói chung là trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận lại quyền chiếm hữu

Việc trình bày sai có thể là gian lận hoặc sơ suất, cả hai đều tạo ra trách nhiệm dân sự và có thể bị kỷ luật. Một số trình bày sai là gian lận thực tế ngay cả khi không có ý định xấu. Gian lận cấu thành là vi phạm nghĩa vụ nhằm thu lợi bằng cách gây nhầm lẫn cho người khác.

• ✓Những khẳng định dứt khoát không được thông tin bảo đảm là gian lận thực tế ngay cả khi được tin là đúng.
• ✓Gian lận cấu thành là vi phạm nghĩa vụ gây nhầm lẫn cho người khác mà không có ý định gian lận thực tế.
• ✓Gian lận cho phép áp dụng thiệt hại trừng phạt; phán quyết dân sự về gian lận có thể làm căn cứ cho việc kỷ luật (California Real Estate Loans v. Wallace).
• ✓Người môi giới không được đưa ra bất kỳ tuyên bố nào mà không có cơ sở hợp lý, không được nói nửa sự thật, và không được đưa ra những kết hợp sự thật gây nhầm lẫn.

Trách nhiệm pháp lý do không tiết lộ thông tin phát sinh khi người môi giới biết các sự kiện ảnh hưởng trọng yếu đến giá trị, mức độ mong muốn hoặc mục đích sử dụng dự kiến mà người mua không biết. Người có nghĩa vụ ủy thác có thể phải chịu trách nhiệm về gian lận cấu thành ngay cả khi không có hành vi gian lận thực tế.

• ✓Người môi giới và người bán phải tiết lộ các khuyết tật tiềm ẩn ảnh hưởng trọng yếu đến giá trị/mức độ mong muốn/mục đích sử dụng dự kiến (gian lận tiêu cực).
• ✓Salahutdin v. Valley of Cal.: gian lận cấu thành là bất kỳ hành vi vi phạm nghĩa vụ nào gây thiệt hại ngay cả khi không có gian lận.
• ✓Nghĩa vụ áp dụng khi người mua không biết và các sự kiện không nằm trong sự chú ý/kiểm tra cẩn trọng.

Người đại diện hành động với thẩm quyền sẽ ràng buộc người giao quyền. Người đại diện hành động không có thẩm quyền hoặc vượt quá thẩm quyền có thể phải chịu trách nhiệm về việc vi phạm bảo đảm ngụ ý về thẩm quyền. Người đại diện không bảo đảm năng lực giao kết hợp đồng của người giao quyền.

• ✓Người đại diện hành động vượt quá thẩm quyền có thể phải chịu trách nhiệm về việc vi phạm bảo đảm ngụ ý về thẩm quyền
• ✓Người đại diện không bảo đảm năng lực của người giao quyền trừ khi được bảo đảm rõ ràng hoặc gian lận bị che giấu
• ✓Để bảo vệ khỏi trách nhiệm pháp lý, người đại diện nên tiết lộ sự không chắc chắn hoặc giới hạn thẩm quyền cho bên thứ ba

Người đại diện ký kết hợp đồng dưới tên của người ủy thác thông thường không phải chịu trách nhiệm thực hiện. Người đại diện phải chịu trách nhiệm cá nhân nếu thiếu thẩm quyền hoặc không có niềm tin thiện chí, hoặc không tiết lộ tên của người ủy thác hoặc tư cách đại diện. Tên của người ủy thác phải xuất hiện trên hợp đồng.

• ✓Người đại diện phải chịu trách nhiệm cá nhân nếu không tiết lộ tên của người ủy thác hoặc tư cách đại diện
• ✓Tên của người ủy thác phải xuất hiện trên mặt hợp đồng để tránh trách nhiệm cá nhân
• ✓Ký tên của người ủy thác, sau đó là từ by và tên người đại diện, để tiết lộ cả tư cách đại diện và danh tính của người ủy thác
• ✓Bộ luật Dân sự § 1558 và Jackson v. Grant: các bên phải có khả năng nhận diện nhau thì hợp đồng mới tồn tại

Người đại diện phải chịu trách nhiệm về các hành vi sai phạm của chính mình bất kể bên ủy quyền có phải chịu trách nhiệm hay không, ngay cả khi tuân theo chỉ dẫn của bên ủy quyền. Việc trình bày sai thẩm quyền có thể làm phát sinh trách nhiệm do hành vi sai phạm đối với bên thứ ba đã tin tưởng và bị thiệt hại.

• ✓Người đại diện phải chịu trách nhiệm về các hành vi sai phạm của chính mình bất kể trách nhiệm của bên ủy quyền
• ✓Việc trình bày sai thẩm quyền có thể làm phát sinh trách nhiệm do hành vi sai phạm đối với bên thứ ba tin tưởng và bị thiệt hại
• ✓Những trình bày trọng yếu về sự kiện sai sự thật hoặc gây nhầm lẫn có thể làm phát sinh trách nhiệm của người môi giới (B&P § 10176(a))

Người môi giới là đại diện độc quyền của người bán mà trình bày sai mức giá thấp nhất có thể chấp nhận cho người mua thì thường không có căn cứ khởi kiện vì đó không phải là tình tiết trọng yếu. Việc trình bày về giá mà không có sự đồng ý của người bán có thể là căn cứ để người bán khởi kiện.

• ✓Đại diện của người bán không nên trình bày giá cho người mua khi chưa có sự biết và đồng ý của người bán
• ✓Việc đại diện của người mua trình bày sai về giá thường là căn cứ để người mua khởi kiện
• ✓Đại diện kép phát hành BPO nên cung cấp BPO đó cho người mua khi có sự đồng ý của người bán

Những tuyên bố từng chỉ là ý kiến đơn thuần hoặc “puffing” ngày càng được tòa án coi là trình bày về tình tiết trọng yếu, vì những người mua thiếu kinh nghiệm dựa vào chúng. Tuyên bố rằng một ngôi nhà “trong tình trạng hoàn hảo” đã được xem là tình tiết trọng yếu.

• ✓Tòa án ngày càng coi những tuyên bố “tốt nhất trên phố” hoặc “lợi nhuận hấp dẫn” là tình tiết trọng yếu
• ✓Sự tin cậy của những người có chuyên môn hạn chế nâng puffing lên thành trình bày trọng yếu
• ✓“Trong tình trạng hoàn hảo” đã được xem là trình bày về tình tiết trọng yếu

Một broker hỗ trợ người mua trong đơn xin vay mà không thu phí là đại lý vô thù lao cho mục đích đó. Việc không sử dụng sự cẩn trọng hợp lý với tư cách đại lý vô thù lao có thể tạo ra trách nhiệm pháp lý nếu người mua bị thiệt hại.

• ✓Broker hỗ trợ miễn phí đơn xin vay của người mua là đại lý vô thù lao của người mua
• ✓Việc không sử dụng sự cẩn trọng hợp lý với tư cách đại lý vô thù lao có thể tạo ra trách nhiệm pháp lý cho broker
• ✓Tiêu chuẩn ngành: hoa hồng không được coi là đến hạn và phải thanh toán cho đến khi kết thúc escrow

Các sản phẩm cho vay dị biệt và rủi ro chồng lớp đã dẫn đến sự sụp đổ nhà ở vào giữa năm 2007.

• ✓Các khoản vay Option ARM, cho vay khai báo thu nhập/khai báo tài sản và tài trợ 100% đã chồng lớp việc không trả trước, khấu hao âm và tăng lãi suất vào cùng một khoản vay
• ✓Lãi suất mồi từ 1% trở xuống đã che giấu cú sốc thanh toán; người cho vay xét duyệt người vay dựa trên lãi suất ban đầu thay vì lãi suất đã điều chỉnh đầy đủ
• ✓Tại California, việc tái tài trợ đã chuyển thế chấp tiền mua nhà (không có phán quyết thiếu hụt) thành thế chấp không phải tiền mua nhà mang theo trách nhiệm thiếu hụt cá nhân

Các yêu cầu dự trữ vốn của FIRREA đã định hướng lại dòng vốn sang hoạt động cho vay nhà ở vào đầu những năm 1990.

• ✓Dự trữ vốn cho các khoản vay nhà ở từ 1 đến 4 đơn vị dao động từ 2% đến 4% tùy thuộc vào bảo hiểm/bồi thường liên bang.
• ✓Các yêu cầu dự trữ đối với bất động sản thương mại đã tăng vọt lên tới 8%, khiến người cho vay ưu tiên các khoản vay nhà ở.

Thị trường thế chấp sơ cấp bao gồm những người cho vay tài trợ các khoản vay trực tiếp cho người đi vay.

• ✓Những người tham gia thị trường sơ cấp bao gồm các hiệp hội tiết kiệm và cho vay, ngân hàng tiết kiệm, ngân hàng thương mại, tổ chức tiết kiệm và cho vay, liên minh tín dụng, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm và ngân hàng thế chấp.
• ✓Các bên tham gia tái bổ sung vốn bằng cách bán các khoản vay sang thị trường thứ cấp.
• ✓Trong lịch sử, các khoản vay được bán vào thị trường thứ cấp là khoản vay được FHA bảo hiểm hoặc được VA bảo lãnh/đền bù.

Các cơ quan liên bang và tiểu bang bảo hiểm, bồi thường hoặc hỗ trợ các khoản vay nhà ở.

• ✓FHA bảo hiểm các khoản vay do những người cho vay/bên nhận thế chấp đã được phê duyệt thực hiện.
• ✓VA bồi thường các khoản vay dành cho cựu chiến binh để mua nhà ở, trang trại hoặc doanh nghiệp.
• ✓California DVA mua bất động sản và bán lại cho cựu chiến binh thông qua các hợp đồng đất đai theo Bộ luật Quân sự và Cựu chiến binh, không bán trên thị trường thứ cấp.

Các nhà ngân hàng thế chấp là các công ty thuộc sở hữu tư nhân khởi tạo các khoản vay bằng vốn tự có hoặc hạn mức tín dụng của họ.

• ✓Các nhà ngân hàng thế chấp thường hoạt động như người đại lý cho vay (đại lý/người đại diện của các tổ chức nhận tiền gửi).
• ✓Các nhà ngân hàng thế chấp ở California được cấp phép là RML hoặc CFL; nhiều đơn vị nắm giữ giấy phép REB cho các khoản vay thương mại.
• ✓Các nhà ngân hàng thế chấp có thể giữ dịch vụ quản lý khoản vay, chuyển giao dịch vụ đó trong một giao dịch bán toàn bộ khoản vay, hoặc bán riêng dịch vụ quản lý khoản vay.

Tiền đóng vai trò là phương tiện trao đổi; tiết kiệm là nguồn chính của vốn cho vay và nguồn cung vốn có hạn.

• ✓Thuật ngữ “Creditor” chỉ những người cho vay trong luật liên bang; tín dụng được cấp dựa trên niềm tin rằng khoản vay sẽ được hoàn trả.
• ✓Khi tiền cho vay thế chấp khan hiếm, lãi suất tăng; việc chính phủ vay do thâm hụt làm giảm vốn sẵn có cho đầu tư tư nhân.

TILA có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 1969 nhằm thúc đẩy việc sử dụng tín dụng tiêu dùng có hiểu biết bằng cách tăng cường hiểu biết của người tiêu dùng về chi phí thực sự của việc tài trợ. Hội đồng Dự trữ Liên bang (FRB) đã ban hành Quy định Z để thực thi TILA. TILA yêu cầu người cho vay công bố chi phí tín dụng dưới dạng số tiền đô la (phí tài chính) và dưới dạng tỷ lệ phần trăm hằng năm (APR), đồng thời cung cấp quyền hủy bỏ các khoản vay được bảo đảm bằng nhà ở chính.

• ✓TILA có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 1969 và được thực thi bởi Quy định Z
• ✓TILA yêu cầu công bố phí tài chính (số tiền đô la) và APR (lãi suất hiệu dụng)
• ✓TILA cung cấp quyền hủy bỏ đối với một số khoản vay được bảo đảm bằng nhà ở chính
• ✓Đạo luật Đơn giản hóa và Cải cách Truth in Lending năm 1980 trở thành bắt buộc vào ngày 1 tháng 10 năm 1982

Chủ nợ cung cấp các công bố TILA. Quy định Z định nghĩa chủ nợ là người cấp tín dụng tiêu dùng hơn 25 lần mỗi năm, hoặc hơn 5 lần đối với các giao dịch được bảo đảm bằng nhà ở, với tên của chủ nợ trên giấy nợ với tư cách là người được thanh toán ban đầu, phải chịu phí tài chính hoặc phải trả trong hơn bốn kỳ trả góp. Định nghĩa được mở rộng để bao gồm bất kỳ ai khởi tạo từ hai khoản vay thế chấp Section 32 hoặc thế chấp đảo ngược trở lên trong 12 tháng.

• ✓Chủ nợ cấp tín dụng tiêu dùng hơn 25 lần mỗi năm, hoặc hơn 5 lần đối với các giao dịch được bảo đảm bằng nhà ở
• ✓Tín dụng phải chịu phí tài chính hoặc phải trả theo thỏa thuận bằng văn bản trong hơn bốn kỳ trả góp
• ✓Tên của chủ nợ phải xuất hiện trên giấy nợ với tư cách là người được thanh toán ban đầu
• ✓Định nghĩa bao gồm bất kỳ ai khởi tạo từ hai khoản vay thế chấp Section 32 hoặc thế chấp đảo ngược trở lên trong bất kỳ khoảng thời gian 12 tháng nào

Đạo luật Đơn giản hóa và Cải cách năm 1980 (Garn-St. Germain, 1982) đã xóa “arranger of credit” khỏi định nghĩa chủ nợ. Các nhà môi giới thế chấp (MLBs/MLOs) với vai trò người thu xếp tín dụng KHÔNG phải là chủ nợ cho các mục đích của TILA/Quy định Z và được miễn cung cấp các công bố TILA. Tuy nhiên, với tư cách là người có nghĩa vụ tín thác tại California, họ phải luôn nắm rõ thông tin và phải công bố và giải thích các điều khoản cho vay trọng yếu, đồng thời hoàn thành/giao nộp California MLDS và RESPA GFE.

• ✓MLB/MLO là người thu xếp tín dụng và không phải là “chủ nợ” cho các mục đích công bố TILA/Quy định Z
• ✓Trách nhiệm công bố TILA chủ yếu thuộc về chủ nợ/người cho vay, không phải nhà môi giới
• ✓Với tư cách là người có nghĩa vụ tín thác tại California, MLB/MLO phải công bố và giải thích các điều khoản cho vay trọng yếu
• ✓MLB/MLO phải hoàn thành và giao nộp California MLDS và thông thường là RESPA GFE

Có ba loại giao dịch được miễn trừ: (1) tín dụng cho mục đích kinh doanh, thương mại, nông nghiệp hoặc tổ chức; (2) tín dụng trên $25,000 (trừ khi được bảo đảm bằng bất động sản được dùng làm nhà ở chính của người tiêu dùng); và (3) giao dịch chứng khoán/hàng hóa của công ty môi giới-kinh doanh đã đăng ký với SEC. Nếu 51% hoặc hơn số tiền vay được dùng cho mục đích kinh doanh, khoản vay thường được miễn trừ.

• ✓Tín dụng cho mục đích kinh doanh, thương mại, nông nghiệp và tổ chức được miễn trừ khỏi TILA
• ✓Tín dụng trên $25,000 được miễn trừ trừ khi được bảo đảm bằng nhà ở chính của người tiêu dùng
• ✓Nếu 51% hoặc hơn số tiền vay được dùng cho mục đích kinh doanh, khoản vay thường được miễn trừ
• ✓Các giao dịch của công ty môi giới-kinh doanh đã đăng ký với SEC được miễn trừ; các công ty môi giới-kinh doanh trên thực tế chưa đăng ký thì không được miễn trừ

TILA định nghĩa nhà ở là cấu trúc dân cư hoặc nhà di động có 1-4 đơn vị gia đình hoặc đơn vị condo/co-op, tạo ra giả định về mục đích tiêu dùng. Các yếu tố phân biệt mục đích kinh doanh bao gồm mối quan hệ với nghề nghiệp chính, mức độ quản lý cá nhân, tỷ lệ thu nhập, quy mô giao dịch và việc sử dụng vốn vay. Nếu người vay chiếm dụng bất động sản hơn 14 ngày trong một năm dương lịch, bất động sản đó do chủ sở hữu cư trú và không đủ điều kiện hưởng miễn trừ mục đích kinh doanh.

• ✓Nhà ở là cấu trúc dân cư có 1-4 đơn vị gia đình hoặc các đơn vị condo/co-op riêng lẻ
• ✓1-4 đơn vị dân cư tạo ra giả định về mục đích tiêu dùng
• ✓Việc cư trú hơn 14 ngày trong một năm dương lịch khiến bất động sản do chủ sở hữu cư trú, làm mất hiệu lực miễn trừ mục đích kinh doanh
• ✓Việc tái cấp vốn sau đó đối với khoản vay mục đích kinh doanh cho mục đích tiêu dùng có thể tái phân loại khoản vay đó thành tín dụng tiêu dùng

Giấy phép thẩm định viên bất động sản có hiệu lực trong hai năm; tuy nhiên, bằng chứng về 56 giờ giáo dục thường xuyên bắt buộc được nộp bốn năm một lần.

• ✓Giấy phép thẩm định viên có hiệu lực trong hai năm
• ✓Bằng chứng về 56 giờ giáo dục thường xuyên được nộp bốn năm một lần

Người được cấp phép phải hoàn thành trung bình 14 giờ giáo dục thường xuyên mỗi năm của thời hạn giấy phép (tổng cộng 56 giờ trong bốn năm). USPAP: mỗi người được cấp phép phải hoàn thành Khóa cập nhật USPAP Quốc gia kéo dài 7 giờ hai năm một lần và nộp bằng chứng hai năm một lần, do Giảng viên USPAP được chứng nhận AQB giảng dạy. Luật và Quy định: hoàn thành khóa học Luật và Quy định Liên bang và Tiểu bang kéo dài 4 giờ trong chu kỳ bốn năm, hoặc tự chứng nhận đã đọc/hiểu các luật áp dụng (việc tự chứng nhận không được tính tín chỉ CE).

• ✓Trung bình 14 giờ CE mỗi năm; tổng cộng 56 giờ mỗi chu kỳ bốn năm
• ✓Hoàn thành Khóa cập nhật USPAP Quốc gia kéo dài 7 giờ hai năm một lần kèm bằng chứng
• ✓Hoàn thành khóa học Luật và Quy định kéo dài 4 giờ mỗi chu kỳ bốn năm; tự chứng nhận không được tính tín chỉ

Theo Đạo luật Thuế Đầu tư Nước ngoài vào Bất động sản, người mua phải khấu trừ và gửi cho IRS 10% tổng giá bán nếu người bán là “người nước ngoài.” Các trường hợp miễn trừ bao gồm bản khai có tuyên thệ không phải người nước ngoài với mã số người nộp thuế Hoa Kỳ, tuyên bố đủ điều kiện của IRS, hoặc giá bán không vượt quá $300,000 với người mua có ý định cư trú tại đó.

• ✓Người mua phải khấu trừ 10% tổng giá bán nếu người bán là người nước ngoài
• ✓Miễn trừ: bản khai có tuyên thệ không phải người nước ngoài của người bán và mã số người nộp thuế Hoa Kỳ
• ✓Miễn trừ: giá bán không quá $300,000 và người mua có ý định cư trú tại bất động sản
• ✓Tham khảo IRS do có nhiều trường hợp miễn trừ và yêu cầu

Trong một số giao dịch nhất định, người mua phải khấu trừ 3 1/3% tổng giá bán làm thuế thu nhập tiểu bang cho Franchise Tax Board; bên giữ escrow phải thông báo cho người mua. Quy định này áp dụng khi người bán cung cấp địa chỉ ngoài tiểu bang, giá bán vượt quá $100,000, và người bán không chứng nhận tình trạng cư trú California hoặc không chứng nhận rằng bất động sản là nhà ở cá nhân của họ.

• ✓Người mua phải khấu trừ 3 1/3% tổng giá bán cho Franchise Tax Board
• ✓Bên giữ escrow được luật yêu cầu phải thông báo cho người mua
• ✓Áp dụng khi giá bán vượt quá $100,000 và người bán cung cấp địa chỉ ngoài tiểu bang hoặc không chứng nhận tình trạng cư trú California
• ✓Việc không khấu trừ có thể dẫn đến hình phạt đối với người mua; việc bên giữ escrow không thông báo có thể dẫn đến hình phạt đối với bên escrow

Chủ sở hữu (không phải là người phân lô) của một phần quyền lợi riêng trong một Common Interest Development phải cung cấp cho người mua tiềm năng các tài liệu quản lý, tuyên bố hạn chế độ tuổi nếu có, các tài liệu HOA gần đây bao gồm báo cáo tài chính, ngân sách, bảo hiểm (Bộ luật Dân sự 1365), tuyên bố về các khoản đánh giá và quyền cầm giữ hiện tại hoặc chưa thanh toán, và thông tin về các thay đổi đã được phê duyệt trong tương lai.

• ✓Chủ sở hữu phải cung cấp tài liệu quản lý của khu phát triển
• ✓Phải cung cấp báo cáo tài chính, ngân sách và bảo hiểm HOA gần đây theo Mục 1365 Bộ luật Dân sự
• ✓Phải cung cấp tuyên bố về các khoản đánh giá hiện tại, đặc biệt và chưa thanh toán cùng các quyền cầm giữ
• ✓Phải công bố các thay đổi đã được phê duyệt đối với các khoản đánh giá chưa đến hạn

Trong một escrow để mua bán/trao đổi mà không có bảo hiểm quyền sở hữu nào được cấp, người mua (hoặc cả hai bên trao đổi) nhận và xác nhận bằng cách ký một thông báo theo luật định rằng có thể là nên mua bảo hiểm quyền sở hữu vì có thể có các quyền cầm giữ và gánh nặng đã được đăng ký trước đó.

• ✓Cần có thông báo về tính đáng khuyến nghị của bảo hiểm quyền sở hữu đã ký khi không có bảo hiểm quyền sở hữu nào sẽ được cấp
• ✓Người mua xác nhận đã nhận bằng cách ký tên
• ✓Có liên quan đến các broker thực hiện escrow theo miễn trừ trong Mục 17006(a)(4) của Bộ luật Tài chính

Trong vòng một tháng sau khi đóng escrow đối với việc chuyển nhượng quyền sở hữu (hoặc bán cơ hội kinh doanh) thông qua một đại lý bất động sản, đại lý phải thông báo bằng văn bản cho người mua và người bán về giá bán. Đối với các giao dịch trao đổi, phải bao gồm mô tả tài sản và khoản tiền bổ sung. Bảng tất toán từ một đơn vị giữ escrow bên thứ ba được ủy quyền đáp ứng luật này.

• ✓Đại lý phải thông báo bằng văn bản cho người mua và người bán về giá bán trong vòng một tháng sau khi đóng escrow
• ✓Đối với giao dịch trao đổi, phải bao gồm mô tả tài sản và khoản tiền bổ sung
• ✓Bảng tất toán từ một đơn vị giữ escrow được ủy quyền đáp ứng yêu cầu

Luật tiểu bang quy định các tiêu chuẩn tối thiểu về bảo tồn năng lượng cho công trình xây dựng mới. Các pháp lệnh địa phương có thể yêu cầu cải tạo năng lượng như một điều kiện bán, và điều này phải được người bán và/hoặc đại lý công bố cho người mua. Luật liên bang yêu cầu người bán “nhà mới” phải công bố trong hợp đồng mua bán loại, độ dày và chỉ số R của vật liệu cách nhiệt.

• ✓Sự tồn tại và các yêu cầu của pháp lệnh năng lượng địa phương phải được công bố cho người mua
• ✓Luật liên bang yêu cầu người bán nhà mới công bố loại, độ dày và chỉ số R của vật liệu cách nhiệt trong hợp đồng mua bán
• ✓Nếu người mua nhận được Sổ tay Chương trình Đánh giá Năng lượng Nhà ở, thì không cần thêm thông tin nào khác

Điều 1102.6a của Bộ luật Dân sự cho phép bất kỳ thành phố hoặc quận nào yêu cầu một bản công bố thông tin địa phương bổ sung tập trung vào một điều kiện địa phương ảnh hưởng đến việc sử dụng và hưởng thụ. Các pháp lệnh địa phương liên quan đến quyền cư trú, phân vùng, quy chuẩn xây dựng và an toàn có thể được áp dụng; Điều 2079.3 của Bộ luật Dân sự giới hạn nghĩa vụ kiểm tra của đại lý để loại trừ các khu vực ngoài địa điểm và hồ sơ công cộng khi không có các tình huống đặc biệt.

• ✓Điều 1102.6a của Bộ luật Dân sự cho phép các bản công bố thông tin về lựa chọn địa phương
• ✓Điều 2079.3 của Bộ luật Dân sự giới hạn nghĩa vụ kiểm tra của đại lý (loại trừ các khu vực ngoài địa điểm và hồ sơ công cộng khi không có các tình huống đặc biệt)

Tiền thuộc về người được cấp phép không được trộn lẫn với quỹ tín thác. Việc trộn lẫn quỹ là căn cứ để thu hồi hoặc đình chỉ giấy phép theo Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp (B&P Code) Mục 10176(e).

• ✓Gửi tiền cá nhân/công ty vào tài khoản tín thác là trộn lẫn quỹ ngay cả khi có lưu giữ hồ sơ riêng.
• ✓Gửi quỹ tín thác vào tài khoản cá nhân/tổng hợp vi phạm cả quy tắc trộn lẫn quỹ và Mục 10145 (và 10177(d)).
• ✓Để tiền hoa hồng/phí đã kiếm được trong tài khoản tín thác quá 25 ngày kể từ ngày kiếm được là trộn lẫn quỹ.
• ✓Gửi tiền thuê/tiền đặt cọc đối với bất động sản thuộc sở hữu của broker vào tài khoản tín thác là trộn lẫn quỹ.

Quy định 2835 xác định các tình huống không cấu thành việc trộn lẫn tiền (commingling): cho phép một lượng tiền hạn chế của broker cho phí ngân hàng và việc giữ tạm thời các khoản phí đã kiếm được.

• ✓Có thể gửi tối đa $200 để trang trải phí/chi phí dịch vụ ngân hàng.
• ✓Hoa hồng, phí và thu nhập kiếm được khác có thể được giữ tối đa 25 ngày sau khi gửi.
• ✓Broker không được thanh toán các nghĩa vụ cá nhân từ tài khoản tín thác ngay cả khi là khoản rút trước từ hoa hồng.
• ✓Các phần của broker đang tranh chấp không được rút ra cho đến khi tranh chấp được giải quyết.