Chapter 27 Glossary — Estates, Ownership & Title +10California · bất động sản · Tiếng Việt

Fee simple (còn gọi là fee simple estate hoặc quyền sở hữu tuyệt đối) là quyền lợi lớn nhất mà một người có thể có đối với bất động sản. Quyền này không bị hạn chế, có thời hạn vô định, được tự do chuyển nhượng và thừa kế, đồng thời cho chủ sở hữu quyền định đoạt vô điều kiện.

• ✓Fee simple là quyền sở hữu đất đai tối đa có thể có
• ✓Fee simple được tự do chuyển nhượng và thừa kế với thời hạn vô định
• ✓Quyền sở hữu tuyệt đối là từ đồng nghĩa với fee simple estate

Joint tenancy là quyền sở hữu không chia của hai người trở lên với các phần bằng nhau và quyền sống sót. Tenancy in common mang lại các quyền lợi không chia nhưng không có quyền sống sót và các quyền lợi không nhất thiết phải bằng nhau. Community property là tài sản mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân. Tenancy by the entireties (ở một số tiểu bang) là quyền sở hữu chung của vợ và chồng với quyền sống sót. Severalty là quyền sở hữu chỉ thuộc về một người.

• ✓Quyền sống sót là đặc điểm phân biệt của joint tenancy
• ✓Tenancy in common không có quyền sống sót và các quyền lợi không nhất thiết phải bằng nhau
• ✓Sở hữu severalty có nghĩa là quyền sở hữu duy nhất thuộc về một người

Một defeasible fee (base fee hoặc qualified fee) là một quyền lợi fee simple absolute có thể bị vô hiệu hoặc chấm dứt khi xảy ra một sự kiện được chỉ định. Fee Simple Defeasible (được gọi là Conditional Estate ở California) được cấp phụ thuộc vào một condition subsequent. Một determinable fee có thể chấm dứt khi xảy ra một sự kiện có thể xảy ra hoặc không thể xảy ra.

• ✓Fee Simple Defeasible được cấp phụ thuộc vào một condition subsequent
• ✓Một conditional estate chấm dứt khi điều kiện được chỉ định xảy ra
• ✓Một determinable fee chấm dứt khi xảy ra một sự kiện có thể xảy ra hoặc không thể xảy ra

Life estate được nắm giữ trong suốt thời gian sống của một người nào đó, bị giới hạn bởi sinh mạng của người nắm giữ hoặc người khác. Freehold estate có thời hạn không xác định (fee simple hoặc life estate). Estate of inheritance có thể được truyền lại cho người thừa kế; tất cả freehold estate đều là estate of inheritance ngoại trừ life estate.

• ✓Life estate kéo dài trong suốt cuộc đời của một người được chỉ định
• ✓Freehold estate bao gồm fee simple và life estate
• ✓Tất cả freehold estate đều là estate of inheritance ngoại trừ estate for life

Bất động sản cho thuê (leasehold estate) là quyền của người thuê chiếm dụng bất động sản trong thời hạn thuê và là một quyền tài sản cá nhân (personal property interest). Estate for years có thời hạn xác định và giới hạn; estate from period to period (thuê định kỳ) không có thời điểm chấm dứt xác định nhưng có chu kỳ trả tiền thuê cố định; estate at will có thể bị chấm dứt bởi một trong hai bên; estate at sufferance phát sinh khi người thuê cố ý lưu lại trái phép sau khi hết hạn thuê.

• ✓Bất động sản cho thuê là một quyền tài sản cá nhân, không phải bất động sản thực (real property)
• ✓Estate for years là trong một khoảng thời gian xác định và có giới hạn
• ✓Estate at sufferance phát sinh khi người thuê cố ý lưu lại trái phép sau khi hết hạn thuê

Bó quyền bao gồm tất cả các quyền sở hữu hợp pháp: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền đặt gánh nặng và quyền định đoạt. Các quyền kèm theo (quyền qua đường, địa dịch, quyền nước, công trình cải tạo) thuộc về và chuyển theo bất động sản trừ khi có ý định trái ngược được thể hiện.

• ✓Bó quyền bao gồm quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền đặt gánh nặng và quyền định đoạt
• ✓Các quyền kèm theo chuyển theo bất động sản trừ khi có ý định trái ngược được thể hiện

Phí đơn giản (còn gọi là quyền sở hữu tuyệt đối hoặc tài sản phí đơn giản) là lợi ích lớn nhất, hoàn toàn nhất mà một người có thể có trong tài sản thực. Nó không có điều kiện, kéo dài vô thời hạn, có thể chuyển nhượng tự do và có thể thừa kế. Phí đơn giản có thể bị hủy (tài sản có điều kiện) phải tuân theo một điều kiện tiếp theo và có thể bị chấm dứt khi xảy ra một sự kiện được chỉ định. Phí có thể xác định kết thúc khi một sự kiện có thể xảy ra hoặc không xảy ra.

• ✓Tài sản phí đơn giản là lợi ích lớn nhất mà một người có thể có trong tài sản thực — không có điều kiện, vô thời hạn, có thể chuyển nhượng và có thể thừa kế
• ✓Tài sản phí đơn giản có thể bị hủy/có điều kiện chấm dứt khi xảy ra một điều kiện tiếp theo
• ✓Phí có thể xác định có thể kết thúc khi xảy ra một sự kiện có thể xảy ra hoặc không xảy ra
• ✓Phí là một tài sản có tính chất thừa kế trong tài sản thực

Co-tenancy có nghĩa là quyền sở hữu của nhiều hơn một người (ví dụ: tenancy in common, joint tenancy). Joint tenancy là quyền sở hữu chung với các phần bằng nhau và quyền sống sót. Community property là tài sản được vợ/chồng mua lại trong thời gian hôn nhân mà không được giữ riêng biệt; mỗi vợ/chồng có quyền quản lý, chuyển nhượng và quyền xử lý di chúc bằng nhau.

• ✓Joint tenancy bao gồm quyền sống sót và yêu cầu các phần bằng nhau
• ✓Community property được mua lại trong hôn nhân; mỗi vợ/chồng có quyền quản lý và di chúc bằng nhau
• ✓Co-tenancy = quyền sở hữu lợi ích của nhiều hơn một người

Một freehold estate là một estate có thời hạn không xác định (fee simple hoặc life estate). Một life estate (estate for life) là một possessory freehold estate tồn tại trong suốt cuộc đời của một số người; nó có thể được tính bằng cuộc đời của người nắm giữ hoặc cuộc đời của người khác. Các estates of inheritance có thể chuyển cho những người thừa kế; tất cả freehold estates là estates of inheritance ngoại trừ life estates.

• ✓Freehold estate = thời hạn không xác định; bao gồm fee simple và life estate
• ✓Life estate tồn tại trong suốt cuộc đời của một người và không thể kế thừa
• ✓Tất cả freehold estates là estates of inheritance ngoại trừ estates for life

Leasehold estate là quyền của người thuê chiếm dụng bất động sản trong thời gian lease và là lợi ích tài sản cá nhân. Estate for years là cho một khoảng thời gian xác định, hạn chế. Estate from period to period (periodic tenancy) không có ngày kết thúc xác định với thời kỳ thuê cố định. Estate at sufferance phát sinh khi người thuê bất hợp pháp chiếm dụng quá lâu. Estate at will là chiếm dụng cho một thời gian không xác định có thể kết thúc bởi bất kỳ bên nào. Chattel real là một estate liên quan đến bất động sản như lease.

• ✓Leasehold estate là lợi ích tài sản cá nhân, không phải bất động sản thực
• ✓Estate for years có thời hạn xác định, hạn chế; periodic tenancy không có ngày kết thúc cố định
• ✓Estate at sufferance phát sinh khi người thuê bất hợp pháp chiếm dụng quá lâu sau khi hết thời gian lease
• ✓Estate at will có thể được kết thúc bởi một hoặc cả hai bên

Bó quyền bao gồm tất cả các quyền pháp lý liên quan đến quyền sở hữu: sử dụng, sở hữu, tạo thế chấp và nhượng quyền. Tiện ích đi kèm là các quyền và cải tiến thuộc về và đi kèm với tài sản (quyền đi lại, địa役, quyền nước). Các mục tiện ích đi kèm sẽ chuyển sang chủ sở hữu mới khi chuyển nhượng trừ khi có ý định khác được thể hiện.

• ✓Bó quyền = sử dụng, sở hữu, tạo thế chấp và nhượng quyền
• ✓Tiện ích đi kèm chuyển sang với đất đai khi chuyển nhượng trừ khi có ý định khác được thể hiện
• ✓Tiện ích đi kèm điển hình bao gồm địa役, quyền đi lại và quyền nước

Tóm tắt quyền sở hữu là một bản tóm tắt của tất cả các chuyển nhượng, chuyển giao và thủ tục pháp lý cho thấy sự liên tục của quyền sở hữu và các yếu tố làm suy yếu quyền sở hữu. Chuỗi quyền sở hữu là lịch sử chuyển giao/gánh nặng từ bằng sáng chế gốc. Giấy chứng nhận quyền sở hữu là ý kiến bằng văn bản của một luật sư về quyền sở hữu. Quyền sở hữu biểu kiến có vẻ là quyền sở hữu tốt nhưng không phải là quyền sở hữu thực tế. Khiếu nại về quyền sở hữu là một yêu cầu làm suy yếu quyền sở hữu cho đến khi được loại bỏ (ví dụ: bằng chứng từ bỏ hoặc hành động yên tĩnh).

• ✓Chuỗi quyền sở hữu truy vết các chuyển giao từ bằng sáng chế gốc để xác định quyền lợi hiện tại
• ✓Khiếu nại về quyền sở hữu có thể được loại bỏ bằng bằng chứng từ bỏ hoặc hành động yên tĩnh
• ✓Giấy chứng nhận quyền sở hữu là ý kiến của luật sư, không phải là đảm bảo
• ✓Quyền sở hữu biểu kiến có vẻ hợp lệ nhưng không phải là quyền sở hữu thực tế

Chính sách quyền sở hữu ALTA (American Land Title Association) mở rộng các rủi ro vượt quá chính sách tiêu chuẩn để bao gồm các đặc quyền cơ khí chưa được ghi nhận, các quyền thửa đất chưa được ghi nhận, những sự thật mà khảo sát sẽ tiết lộ, quyền về nước/khoáng sản, và quyền của các bên hiện đang chiếm hữu. Chính sách chủ sở hữu ALTA cung cấp cho những người mua/chủ sở hữu cùng một sự bảo vệ mà ALTA cung cấp cho những nhà cho vay. Ngoại lệ là những vấn đề được loại trừ khỏi phạm vi bảo hiểm của một lô đất cụ thể; loại trừ là những vấn đề chung được loại trừ khỏi phạm vi bảo hiểm.

• ✓Chính sách ALTA bao gồm các đặc quyền chưa được ghi nhận, quyền thửa đất, những sự thật về khảo sát, và quyền của các bên hiện đang chiếm hữu
• ✓Chính sách tiêu chuẩn cung cấp phạm vi bảo hiểm ít hơn so với phạm vi bảo hiểm mở rộng ALTA
• ✓Ngoại lệ là những vấn đề riêng biệt đối với từng lô đất; loại trừ là những vấn đề chung được loại trừ khỏi phạm vi bảo hiểm

Sở hữu bất lợi là việc mua lại quyền sở hữu thông qua sở hữu trong một khoảng thời gian được quy định bởi luật pháp dưới những điều kiện nhất định của một người không phải là chủ sở hữu được ghi nhận. Accession là sự bổ sung cho tài sản bởi con người hoặc các lực lượng tự nhiên; accretion là accession bởi các lực lượng tự nhiên (alluvium). Avulsion là sự mất mát bất ngờ của đất đai do tác động của nước. Erosion là sự mài mòn dần dần của đất đai. Escheat là sự chuyển quyền sở hữu trở lại cho Nhà nước khi không có người thừa kế.

• ✓Sở hữu bất lợi đòi hỏi sở hữu trong khoảng thời gian được quy định bởi luật pháp dưới các điều kiện được chỉ định
• ✓Accretion bổ sung đất đai dần dần bằng các lực lượng tự nhiên; avulsion là sự mất mát bất ngờ của đất đai
• ✓Escheat chuyển tài sản cho Nhà nước khi thiếu người thừa kế
• ✓Sự bỏ bỏ (không chiếm cứ/sử dụng) có thể dẫn đến mất quyền

Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản là phần trăm của giá trị tài sản mà người cho vay có thể hoặc được phép cho vay cho người vay.

• ✓Tỷ lệ 80% có nghĩa là người cho vay có thể cho vay 80% giá trị đánh giá
• ✓Dựa trên giá trị đánh giá của tài sản

Khấu hao âm xảy ra khi các khoản thanh toán hàng tháng không đủ để trả lãi suất phát sinh trên số dư gốc, do đó lãi suất chưa thanh toán được thêm vào số dư gốc phải trả.

• ✓Xảy ra khi các khoản thanh toán không bao gồm lãi suất phát sinh
• ✓Lãi suất chưa thanh toán được thêm vào số dư gốc
• ✓Có thể là kết quả từ giới hạn thanh toán trên thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh

Mortgagor là người cấp thế chấp trên tài sản của họ để bảo đảm khoản vay (người vay). Mortgagee là người nhận thế chấp (người cho vay hoặc chủ nợ).

• ✓Mortgagor = người vay cấp thế chấp
• ✓Mortgagee = người cho vay/chủ nợ nhận thế chấp

Quản lý khoản vay (còn được gọi là phục vụ khoản vay) đề cập đến việc xử lý khoản vay từ lúc phát hành cho đến khi đáo hạn bởi các nhà cấp vốn thế chấp, những người vừa phát hành khoản vay vừa phục vụ chúng.

• ✓Phục vụ bao gồm xử lý các khoản thanh toán khoản vay, nợ quá hạn, quỹ dự trữ, thanh toán toàn bộ và giải phóng
• ✓Các nhà cấp vốn thế chấp vừa phát hành VÀ phục vụ khoản vay
• ✓Còn được gọi là phục vụ khoản vay

Đơn xin vay là nguồn thông tin mà người cho vay sử dụng để quyết định có cấp vay hay không. Nó xác định các điều khoản vay và mô tả người vay và tài sản bất động sản sẽ được thế chấp.

• ✓Bao gồm tên người vay, công việc, lương, tài khoản ngân hàng và các tài liệu tín dụng tham khảo
• ✓Mô tả tài sản bất động sản sẽ được thế chấp
• ✓Quy định số tiền vay được yêu cầu và các điều khoản hoàn trả

Đóng cửa khoản vay xảy ra khi tất cả các điều kiện đã được đáp ứng và cán bộ vay phê duyệt ghi lại hợp thư tin tưởng hoặc thế chấp; việc giải ngân quỹ tương tự như đóng cửa escrow bán hàng bất động sản.

• ✓Người vay nhận được ít hơn số tiền vay do các khoản phí về tiêu đề, ghi lại, dịch vụ và các khoản phí khác bị giữ lại
• ✓Còn được gọi là 'cấp vốn' cho khoản vay
• ✓Cán bộ vay phê duyệt ghi lại khi tất cả các điều kiện đã được đáp ứng

Loan commitment là cam kết hợp đồng của người cho vay để cấp khoản vay dựa trên đánh giá và thẩm định.

• ✓Dựa trên đánh giá và thẩm định
• ✓Là cam kết hợp đồng của người cho vay

Giấy tờ (giấy nợ) là một công cụ bằng văn bản được ký kết thừa nhận khoản nợ và hứa sẽ thanh toán. Lãi suất giấy tờ xác định lãi suất hàng năm được tính; giấy tờ straight thanh toán gốc một lần khi đáo hạn.

• ✓Lãi suất giấy tờ còn được gọi là lãi suất tích lũy, lãi suất hợp đồng hoặc lãi suất coupon
• ✓Giấy nợ thiết lập trách nhiệm cá nhân và là bằng chứng của khoản nợ
• ✓Giấy tờ straight thanh toán gốc một lần khi đáo hạn với lãi được thanh toán theo từng kỳ hoặc khi đáo hạn

Một khoản thế chấp mở cho phép người vay có thể vay thêm tiền sau khi khoản vay đã giảm mà không cần viết lại hợp đồng thế chấp. Một khoản thế chấp gói bao gồm bất động sản, cải tiến và thiết bị/vật dụng có thể di động.

• ✓Khoản thế chấp mở cho phép vay lại mà không cần viết lại hợp đồng thế chấp
• ✓Khoản thế chấp gói bao gồm bất động sản cộng với thiết bị/vật dụng có thể di động

California đã thông qua luật cấp phép hành nghề bất động sản đầu tiên của quốc gia vào năm 1917, nhưng luật này bị tuyên bố là vi hiến. Đạo luật Bất động sản năm 1919 sau đó đã được thông qua và được Tòa án Tối cao tiểu bang giữ nguyên như một việc thực thi hợp lý quyền lực của tiểu bang nhằm điều chỉnh hành vi của công dân vì lợi ích công cộng.

• ✓California đã thông qua luật cấp phép hành nghề bất động sản đầu tiên của quốc gia vào năm 1917
• ✓Luật năm 1917 bị tuyên bố là vi hiến; Đạo luật Bất động sản năm 1919 đã thay thế luật này và được giữ nguyên
• ✓Cả 50 tiểu bang và Đặc khu Columbia đều có luật cấp phép hành nghề bất động sản

Việc chính phủ quản lý các đại lý bất động sản có nền tảng từ quyền lực cảnh sát — quyền của tiểu bang ban hành luật trong giới hạn hiến pháp nhằm thúc đẩy trật tự, an toàn, sức khỏe, đạo đức và phúc lợi chung. Luật phải cần thiết và thích hợp cho lợi ích công cộng chính đáng và không được áp đặt gánh nặng bất hợp lý.

• ✓Quyền lực cảnh sát là quyền của tiểu bang ban hành luật nhằm thúc đẩy trật tự, an toàn, sức khỏe, đạo đức và phúc lợi chung
• ✓Các luật dựa trên quyền lực cảnh sát phải cần thiết và thích hợp để bảo vệ hoặc thúc đẩy lợi ích công cộng chính đáng
• ✓Cả chính quyền tiểu bang lẫn chính quyền địa phương đều không được áp đặt gánh nặng nặng nề, bất hợp lý hoặc không cần thiết

Mục 10153 của Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp yêu cầu các kỳ thi bất động sản phải kiểm tra kiến thức về tiếng Anh, số học dùng trong bất động sản, hiểu biết về các nguyên tắc chuyển nhượng, nghĩa vụ đại lý và kiến thức về Luật Bất động sản, Luật Đất được chia nhỏ và Quy định của Ủy viên. DRE không được miễn yêu cầu thi viết.

• ✓DRE không được miễn yêu cầu thi viết đối với bất kỳ người dự định xin giấy phép nào
• ✓Mục 10153 của Bộ luật B&P bắt buộc kiểm tra kiến thức về tiếng Anh, số học, chuyển nhượng, đại lý và luật bất động sản
• ✓Các kỳ thi kiểm tra sự hiểu biết về nghĩa vụ giữa người ủy thác và đại lý cũng như các chuẩn mực đạo đức kinh doanh

Các kỳ thi kiểm tra hiệu lực pháp lý chung của hợp đồng đại lý, biên nhận tiền đặt cọc, chứng thư, thế chấp, chứng thư tín thác, thế chấp động sản, giấy bán tài sản, hợp đồng mua bán đất và hợp đồng thuê, cùng với các nguyên tắc kinh doanh và kinh tế đất đai và thẩm định giá.

• ✓Thí sinh phải hiểu mục đích chung và hiệu lực pháp lý của chứng thư, thế chấp, chứng thư tín thác và hợp đồng thuê.
• ✓Thí sinh phải hiểu các nguyên tắc kinh tế đất đai và thẩm định giá.
• ✓Thí sinh phải hiểu giấy bán tài sản, thế chấp động sản và hợp đồng mua bán đất.

Tài chính bất động sản đến từ các tổ chức nhận tiền gửi và các nguồn phi ngân hàng. Hiểu rõ những phân biệt này là điều cơ bản đối với các nhà môi giới và nhà môi giới cho vay thế chấp.

• ✓Các tổ chức nhận tiền gửi bao gồm hiệp hội tiết kiệm và cho vay, ngân hàng tiết kiệm, ngân hàng thương mại, tổ chức tiết kiệm và cho vay, và liên minh tín dụng.
• ✓Các tổ chức phi ngân hàng bao gồm ngân hàng thế chấp, tổ chức cho vay tài chính, cá nhân/tổ chức tư nhân, quỹ hưu trí, quỹ tín thác thế chấp, quỹ tín thác đầu tư và quỹ đầu cơ.
• ✓Các công ty bảo hiểm không phải là tổ chức nhận tiền gửi cũng không phải là tổ chức phi ngân hàng; họ đầu tư tiền phí bảo hiểm vào cổ phần bất động sản và các khoản vay thế chấp.

Sự mở rộng của các tổ chức cho vay phi nhận tiền gửi đã dẫn đến sự phát triển của thị trường thứ cấp thông qua việc chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp thành chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp.

• ✓Chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp được đủ điều kiện bằng đăng ký đối với chào bán nội bang và bằng phối hợp đối với chào bán công chúng liên tiểu bang.
• ✓Chứng khoán có thể được đủ điều kiện bằng miễn trừ với tư cách là phát hành riêng lẻ theo luật liên bang và luật tiểu bang.
• ✓Thị trường thế chấp thứ cấp đã vượt qua các nguồn vay truyền thống vốn chiếm ưu thế trước thập niên 1990.

Các công ty bảo hiểm nhân thọ và sức khỏe đầu tư nguồn lực đáng kể vào các khoản cho vay được bảo đảm bằng bất động sản.

• ✓Ngành bảo hiểm nhân thọ và sức khỏe đầu tư từ 9,85% đến 10,87% tổng tài sản vào các khoản cho vay thế chấp
• ✓Trong khoảng 30 năm qua, các công ty này đã chuyển sang bất động sản tạo thu nhập (thương mại) thay vì bất động sản nhà ở

Khi có đơn xin vay, một báo cáo sơ bộ được lấy từ công ty quyền sở hữu để mô tả các điều khoản của đề nghị bảo hiểm quyền sở hữu. Báo cáo này xác định tài sản (APN, địa chỉ đường phố, mô tả pháp lý), quyền sở hữu hiện tại (chủ sở hữu theo hồ sơ), và tiết lộ các ngoại lệ dự kiến của chính sách quyền sở hữu như thuế, quyền cầm giữ, quyền địa dịch, và các gánh nặng. Khi tất cả các phản đối về quyền sở hữu được giải quyết, phải có chính sách quyền sở hữu của người cho vay bảo hiểm quyền lợi của người cho vay khi khoản vay được giải ngân.

• ✓Báo cáo sơ bộ xác định tài sản, quyền sở hữu hiện tại, và các ngoại lệ dự kiến của chính sách quyền sở hữu
• ✓Chính sách quyền sở hữu của người cho vay thông thường phải được lấy vào thời điểm khoản vay được giải ngân
• ✓Công ty bảo hiểm quyền sở hữu đồng ý bảo vệ và bồi thường cho người cho vay trước các tổn thất từ khiếm khuyết quyền sở hữu đã biết hoặc có thể phát hiện được khi phát hành

Nhân viên thẩm định hoặc thẩm định viên độc lập thu phí sẽ kiểm tra bất động sản để ước tính giá trị thị trường hiện tại và các xu hướng trong tương lai. Tỷ lệ loan-to-value (LTV) là mối quan hệ giữa số tiền vay và giá trị thị trường hợp lý. Hầu hết người cho vay dựa số tiền cho vay trên giá mua hoặc giá trị thẩm định, tùy theo mức nào thấp hơn. Việc thẩm định xác định giá trị thị trường hiện tại, mô tả/tình trạng đất và các công trình cải tạo, quy hoạch phân vùng áp dụng, điều kiện khu dân cư, và tính chất sử dụng.

• ✓Tỷ lệ loan-to-value là mối quan hệ giữa số tiền vay và giá trị thị trường hợp lý của tài sản bảo đảm
• ✓Hầu hết người cho vay dựa số tiền cho vay trên giá mua hoặc giá trị thẩm định, tùy theo mức nào thấp hơn
• ✓Việc thẩm định phải xác minh tính nhất quán của quy hoạch phân vùng với các mục đích sử dụng hiện tại

Tùy theo tình huống thực tế, người cho vay xử lý các vấn đề về tài sản bao gồm khiếu nại quyền sở hữu của người cư ngụ, giá bán và điều khoản mua, dữ liệu khởi tạo khoản vay tái cấp vốn, các khoản đánh giá bổ sung, thu nhập hoạt động lịch sử/dự phóng đối với tài sản tạo thu nhập, và liệu công việc có được thực hiện trong vòng 90 ngày qua có thể dẫn đến quyền cầm giữ của nhà thầu xây dựng hay không.

• ✓Người cho vay phải xác định liệu có công việc nào đã diễn ra trong vòng 90 ngày qua có thể dẫn đến quyền cầm giữ của nhà thầu xây dựng hay không
• ✓Đối với tài sản tạo thu nhập, phải đánh giá thu nhập hoạt động ròng lịch sử và dự phóng hỗ trợ nghĩa vụ trả nợ

Khi APR của một khoản vay thế chấp lãi suất thay đổi có thể tăng sau khi hoàn tất giao dịch (consummation), quảng cáo phải nêu rõ sự thật đó. Ví dụ, APR ban đầu 6% có thể thay đổi không giới hạn có thể được quảng cáo là “APR 6%, có thể tăng sau khi settlement.” Xu hướng quản lý có thể áp đặt một “ví dụ trường hợp xấu nhất” khi thực hiện các công bố như vậy.

• ✓Nếu APR có thể tăng sau khi hoàn tất giao dịch, quảng cáo phải nêu rõ sự thật đó
• ✓Giao dịch lãi suất thay đổi liên quan đến các mức lãi suất tương lai chưa biết tại thời điểm settlement
• ✓Xem lại các sửa đổi mới nhất của Regulation Z và Official Staff Commentaries trước khi quảng cáo

Các khoản vay thế chấp trả góp theo bậc với lãi suất cố định, các chương trình buydown lãi suất cố định, và các khoản vay thế chấp step-rate KHÔNG phải là các khoản vay thế chấp có lãi suất thay đổi. Những khoản này liên quan đến các mức lãi suất khác nhau đã được biết tại thời điểm settlement hoặc đóng khoản vay, trong khi các giao dịch lãi suất thay đổi liên quan đến lãi suất tương lai chưa được biết tại thời điểm settlement.

• ✓Buydown lãi suất cố định và các khoản vay thế chấp step-rate không phải là các khoản vay thế chấp có lãi suất thay đổi
• ✓Không được sử dụng ngôn ngữ công bố lãi suất thay đổi cho các khoản vay thế chấp trả góp theo bậc với lãi suất cố định
• ✓Tất cả các mức lãi suất trong khoản vay thế chấp step-rate đều được biết tại thời điểm settlement/closing

Người bán hoặc chủ nợ/người cho vay có thể quảng cáo mức lãi suất đơn giản được giảm do buydown nếu quảng cáo thể hiện thời hạn giới hạn mà mức lãi suất giảm được áp dụng, mức lãi suất đơn giản cho phần còn lại của thời hạn, và APR được xác định theo Bình luận đối với 12 CFR 226.17(c). Khi có nhiều hơn một mức lãi suất giảm được áp dụng, phải thể hiện từng mức lãi suất và thời hạn tương ứng.

• ✓Phải thể hiện thời hạn giới hạn của mức lãi suất giảm, lãi suất đơn giản cho phần còn lại của thời hạn, và APR
• ✓Khi có nhiều hơn một mức lãi suất giảm được áp dụng, thể hiện từng mức lãi suất và thời hạn tương ứng
• ✓Có thể thể hiện ảnh hưởng của buydown đối với lịch thanh toán mà không kích hoạt các tiết lộ bổ sung theo 226.24(c)

Các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) thường có mức “chiết khấu” hoặc “ưu đãi” trong năm đầu, khi lãi suất ban đầu được giảm đáng kể (thường thì biên độ/chênh lệch không được cộng vào năm đầu). Quảng cáo cho chương trình như vậy có thể thể hiện lãi suất đơn trong thời gian chiết khấu miễn là quảng cáo đó cũng thể hiện APR. Khác với buydown, có thể không cần thể hiện lãi suất đơn sau thời gian chiết khấu. Ví dụ: “Tài trợ 6% năm đầu. APR 8,41%; APR có thể tăng sau khi hoàn tất giao dịch.”

• ✓Quảng cáo có thể thể hiện lãi suất đơn trong thời gian chiết khấu chỉ khi quảng cáo đó cũng thể hiện APR
• ✓APR trong các chương trình chiết khấu là một con số tổng hợp phản ánh lãi suất năm đầu, lãi suất các năm sau và chi phí tín dụng
• ✓Có thể thể hiện tác động của chiết khấu lên lịch thanh toán trong thời gian chiết khấu mà không làm phát sinh các công bố khác

Trong một số giao dịch (đặc biệt là các khoản vay thanh toán tăng dần), các khoản thanh toán trong những năm đầu có thể dựa trên một mức lãi suất thấp hơn mức mà người vay phải chịu, tạo ra ‘khấu hao âm.’ Quảng cáo có chứa lãi suất hiệu dụng phải bao gồm: (1) lãi suất hiệu dụng/thanh toán; (2) thời hạn của các khoản thanh toán giảm; (3) lãi suất ghi trong giấy nợ mà tại đó lãi thực sự đang tích lũy; và (4) APR.

• ✓Quảng cáo lãi suất hiệu dụng phải tiết lộ lãi suất hiệu dụng/thanh toán, thời hạn thanh toán giảm, lãi suất ghi trong giấy nợ và APR
• ✓APR được quảng cáo phải phản ánh khoản lãi mà người vay phải chịu ngay cả khi khoản đó không được trả trong thời gian thanh toán giảm
• ✓Quảng cáo cho lãi suất hiệu dụng/thanh toán KHÔNG được hiển thị các khoản thanh toán hàng tháng mà không kích hoạt các tiết lộ theo Mục 226.24(d)

Khi thẩm định giá, người kiểm tra đánh giá liệu ngôi nhà và các công trình phụ có diện mạo hài hòa và được đặt đúng vị trí trên lô đất hay không. Người thẩm định phải xét đoán liệu ngôi nhà có được xây quá lớn hay quá nhỏ so với khu đất và liệu nó có được định hướng đúng để tận dụng các điều kiện khí hậu hay không.

• ✓Xác định liệu ngôi nhà có quá lớn (xây quá lớn) hay quá nhỏ (xây quá nhỏ) so với khu đất
• ✓Đánh giá định hướng đúng của ngôi nhà trên lô đất để tận dụng lợi thế khí hậu
• ✓Các công trình xây dựng phải có diện mạo hài hòa trên khu đất

Người thẩm định kiểm tra bên ngoài để xác định chất lượng xây dựng và khả năng chống chịu hao mòn và các yếu tố thời tiết. Việc này bao gồm kiểm tra móng, tường và mái, kiểm tra máng xối và ống thoát nước, xác minh phần nhô ra của mái, đo kích thước bên ngoài để có diện tích, và mô tả các cải tạo sân vườn để ước tính giá trị.

• ✓Kiểm tra móng, tường và mái để xác định chất lượng xây dựng
• ✓Xác minh máng xối, ống thoát nước và phần nhô ra của mái đầy đủ để bảo vệ kết cấu
• ✓Đo kích thước bên ngoài để có diện tích xây dựng

Việc kiểm tra nội thất xác định độ bền của tòa nhà, cách bố trí mặt bằng, tính hấp dẫn của thiết kế, cấp độ và chất lượng vật liệu, cùng mức độ đầy đủ của thiết bị sưởi, nấu ăn, điện và cấp thoát nước. Thẩm định viên ghi chú kích thước phòng, vị trí cửa sổ để lấy ánh sáng và thông gió, đánh giá liệu luồng di chuyển có phù hợp về mặt chức năng hay không, và xác nhận ngôi nhà có các tiện nghi hiện đại cần thiết cho phân khúc giá của nó.

• ✓Đánh giá độ bền, mặt bằng, thiết kế, vật liệu và mức độ đầy đủ của thiết bị
• ✓Đánh giá liệu luồng di chuyển có phù hợp về mặt chức năng hay không
• ✓Xác nhận ngôi nhà có các tiện nghi hiện đại cần thiết cho phân khúc giá của nó

Một giao dịch mua bán nhà ở diễn ra qua việc kết thúc giao dịch mua bán (người mua và người bán đồng ý các điều khoản bằng thỏa thuận đã được ký kết đầy đủ và chỉ thị escrow chung), chuyển nhượng quyền sở hữu hợp pháp (bảo hiểm quyền sở hữu được cung cấp, escrow có đủ tiền để thanh toán giá trị vốn chủ sở hữu của người bán, các văn tự được lập và ghi vào sổ), và hoàn tất tài chính với bảng kết toán cuối cùng (giải ngân tiền và bảng kế toán bằng văn bản cho tất cả các bên).

• ✓Việc chuyển nhượng quyền sở hữu và chuyển tiền được coi là các hành vi đồng thời
• ✓Bên giữ escrow lập bảng kết toán cho các bên chính để chứng minh các chỉ thị escrow đã được thực hiện đầy đủ
• ✓Một giao dịch bắt đầu khi một broker có được listing (hợp đồng đại lý) từ chủ sở hữu bất động sản

C.A.R. cung cấp các mẫu chuẩn hóa được sử dụng trong các giao dịch điển hình. Các mẫu chính bao gồm AD (Disclosure Regarding Real Estate Relationships), RLA (Residential Listing Agreement Exclusive), RPA-CA (Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions), TDS (Real Estate Transfer Disclosure Statement), CR (Contingency Removal), FLD (Lead Based Paint Hazards), NHD (Natural Hazard Disclosure), và SSA (Short Sale Addendum).

• ✓Mẫu niêm yết là RLA; hợp đồng mua là RPA-CA.
• ✓Việc viết lại nhiều lần các mẫu chuẩn có thể bị coi là hành nghề luật không được phép.
• ✓C.A.R. giúp bảo vệ trước các khiếu nại rằng một điều khoản in sẵn của mẫu C.A.R. hiện hành là trái pháp luật.

Chủ sở hữu tham gia một hợp đồng niêm yết (RLA) với môi giới niêm yết sau khi nhận được mẫu AD. Danh sách niêm yết được đưa lên MLS trừ khi người bán sử dụng mẫu SEL để loại trừ nó. Môi giới bán tìm được người mua, một đề nghị được đưa ra (có AD trước đó), thương lượng và được chấp nhận tạo thành hợp đồng (RPA-CA). Các mối quan hệ đại diện phải được xác nhận.

• ✓Mẫu AD phải được đưa cho người bán trước khi tham gia niêm yết
• ✓RLA cho phép 5 ngày để ban quản lý phê duyệt việc hủy
• ✓Nếu tồn tại dual agency, các đại lý phải tiết lộ mối quan hệ trong thời gian sớm nhất có thể
• ✓Mẫu SEL được sử dụng nếu người bán không muốn tài sản trên MLS

IREM được thành lập vào năm 1933 bởi các công ty quản lý bất động sản nhằm thúc đẩy tính chuyên nghiệp và cung cấp nguồn dữ liệu kinh nghiệm quản lý. Tư cách thành viên yêu cầu các công ty phải tuân thủ các hướng dẫn đạo đức cụ thể. Năm 1938, IREM chuyển trọng tâm sang chứng nhận cá nhân thay vì công ty, vì chỉ một người mới có thể đủ điều kiện để có 'năng lực.'

• ✓IREM được thành lập vào năm 1933 để thúc đẩy tính chuyên nghiệp trong quản lý bất động sản
• ✓Các công ty thành viên ban đầu phải duy trì các tài khoản ngân hàng riêng biệt cho quỹ của chính họ và quỹ của khách hàng, không được trộn lẫn
• ✓Các thành viên phải có một bảo lãnh trung thực (fidelity bond) thỏa đáng cho tất cả nhân viên xử lý quỹ
• ✓Các thành viên không được nhận chiết khấu hoặc hoa hồng từ các khoản chi của khách hàng nếu không công bố đầy đủ cho chủ sở hữu bất động sản và không được chủ sở hữu cho phép

Sau năm 1938, IREM giới hạn tư cách thành viên cho các cá nhân đáp ứng yêu cầu về giáo dục và kinh nghiệm. Certified Property Manager (CPM) là danh hiệu chính; Accredited Residential Manager (ARM) yêu cầu mức độ đào tạo và kinh nghiệm tại chỗ thấp hơn. Một công ty sử dụng ít nhất một CPM có thể đạt được danh hiệu Accredited Management Organization (AMO).

• ✓CPM (Certified Property Manager) được cấp cho các cá nhân đáp ứng yêu cầu về giáo dục và kinh nghiệm
• ✓ARM (Accredited Residential Manager) yêu cầu mức độ đào tạo và kinh nghiệm tại chỗ thấp hơn
• ✓AMO (Accredited Management Organization) là danh hiệu của công ty, yêu cầu ít nhất một CPM
• ✓Chỉ cá nhân, không phải công ty, mới có thể được chứng nhận là người quản lý bất động sản đủ điều kiện

NARPM ra đời vào cuối thập niên 1980 để phục vụ các nhà quản lý bất động sản thu phí của nhà ở một hộ gia đình, và đã tổ chức hội nghị quốc gia đầu tiên vào tháng 11 năm 1989. Tổ chức này cung cấp các chứng chỉ nghề nghiệp và thúc đẩy đạo đức, tính chuyên nghiệp và các thực hành nhà ở công bằng thông qua Quy tắc Đạo đức và Tiêu chuẩn Chuyên nghiệp của mình.

• ✓NARPM được thành lập vào cuối thập niên 1980 với hội nghị đầu tiên vào tháng 11 năm 1989
• ✓RMP (Residential Management Professional) và MPM (Master Property Manager) là các chứng chỉ cá nhân
• ✓CRMC (Certified Residential Management Company) dành cho các công ty quản lý nhà ở một hộ gia đình
• ✓CSS (Certified Support Specialist) là một chứng chỉ dành cho nhân viên hỗ trợ