Chapter 27 Glossary — Title, Deeds & Conveyances +15California · bất động sản · Tiếng Việt

Một chứng thư chuyển giao quyền sở hữu từ người chuyển nhượng (grantor) sang người nhận chuyển nhượng (grantee). Grant deed là một chứng thư bảo đảm hạn chế, xác nhận rằng không có chuyển nhượng trước đó và quyền sở hữu không có các khoản cản trở do người chuyển nhượng đặt ra. Warranty deed bao gồm các bảo đảm đầy đủ; special warranty deed chỉ bảo đảm chống lại các khiếm khuyết trong thời gian người chuyển nhượng sở hữu. Quitclaim deed từ bỏ mọi quyền lợi mà không có bảo đảm. Gift deed không có đối giá.

• ✓Một chứng thư phải được thực hiện và giao đúng cách để chuyển giao quyền sở hữu
• ✓Grant deed bảo đảm rằng người chuyển nhượng chưa chuyển nhượng trước đó và quyền sở hữu không có các khoản cản trở do người chuyển nhượng đặt ra
• ✓Quitclaim deed chuyển giao mọi quyền lợi mà không có bất kỳ bảo đảm nào về quyền sở hữu

Việc ghi nhận đưa một tài liệu vào hồ sơ tại Văn phòng Ghi chép Quận (County Recorder) để cấp thông báo công khai (mang tính suy đoán/pháp lý). Thứ tự ưu tiên của các yêu cầu nói chung dựa trên thời gian và ngày ghi nhận, trong đó bản ghi nhận sớm nhất được ưu tiên. Hồ sơ công cộng cung cấp thông báo suy đoán về các vấn đề liên quan đến đất đai.

• ✓Việc ghi nhận cấp thông báo suy đoán (pháp lý) cho công chúng
• ✓Thứ tự ưu tiên của quyền cầm giữ (lien) nói chung được xác định theo thời gian và ngày ghi nhận
• ✓Hồ sơ công cộng cung cấp thông báo suy đoán về các vấn đề liên quan đến đất đai

Bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ chủ sở hữu hoặc người cho vay khỏi một số tổn thất nhất định như quyền sở hữu bị khiếm khuyết hoặc không thể chuyển nhượng trên thị trường. Chính sách tiêu chuẩn bao gồm các vấn đề đã được ghi nhận; chính sách ALTA (mở rộng) bao gồm các rủi ro bổ sung như lien của thợ xây chưa được ghi nhận, quyền địa dịch, các dữ kiện khảo sát, quyền về nước/khoáng sản và các bên đang chiếm hữu. Các ngoại lệ là những vấn đề cụ thể bị loại trừ; các khoản loại trừ là những vấn đề chung bị loại trừ.

• ✓Bảo hiểm mở rộng ALTA bảo vệ trước các rủi ro mà một cuộc khảo sát thực địa sẽ phát hiện và các bên đang chiếm hữu
• ✓Chính sách quyền sở hữu tiêu chuẩn không bao gồm các lien chưa được ghi nhận hoặc các vấn đề khảo sát
• ✓Báo cáo quyền sở hữu tiết lộ tình trạng quyền sở hữu trước khi phát hành chính sách

Bản tóm tắt quyền sở hữu tóm lược tất cả các chuyển nhượng và thủ tục pháp lý cho thấy tính liên tục của quyền sở hữu. Chuỗi quyền sở hữu truy nguyên các chuyển nhượng từ văn bằng đất đai gốc. Quyền sở hữu có thể bán được là quyền mà một người mua hợp lý sẽ chấp nhận. Color of title có vẻ tốt nhưng không phải là quyền sở hữu trên thực tế. Cloud on title làm suy yếu quyền sở hữu cho đến khi được xóa bỏ.

• ✓Chuỗi quyền sở hữu truy nguyên quyền sở hữu trở lại văn bằng đất đai gốc
• ✓Quyền sở hữu có thể bán được là quyền mà một người mua hợp lý, được thông tin đầy đủ sẽ chấp nhận
• ✓Cloud on title có thể được xóa bỏ bằng quitclaim deed hoặc vụ kiện xác lập quyền sở hữu

Sự xác nhận là một tuyên bố chính thức trước một viên chức được ủy quyền (công chứng viên) rằng việc ký kết là hành vi tự nguyện của người ký. Công chứng viên nhận sự xác nhận, ký chứng nhận và đóng dấu chính thức. Sự xác minh là lời khai có tuyên thệ về tính chính xác của nội dung một văn bản.

• ✓Sự xác nhận khẳng định rằng người ký đã thực hiện văn bản như hành vi tự nguyện của mình
• ✓Công chứng viên được ủy quyền nhận sự xác nhận và đóng dấu chính thức

Đại lý là mối quan hệ giữa một chủ thể và đại lý phát sinh từ một hợp đồng (rõ ràng hoặc ngụ ý, bằng văn bản hoặc bằng lời nói), trong đó đại lý được thuê để giao dịch với các bên thứ ba. Một đại lý hoạt động thay mặt và có quyền hạn từ chủ thể. Quyền hạn thực tế được chủ thể cấp rõ ràng hoặc theo luật định. Quyền riêng quyết cho phép đại lý đưa ra các quyết định dựa trên nhận xét. Uỷ quyền quyền hạn là việc trao quyền hạn của đại lý cho người khác.

• ✓Đại lý có thể được tạo ra bằng hợp đồng rõ ràng hoặc ngụ ý, bằng văn bản hoặc bằng lời nói
• ✓Quyền hạn thực tế được chủ thể cấp rõ ràng hoặc được quy định bởi luật pháp
• ✓Một đại lý hoạt động thay mặt và có quyền hạn từ chủ thể (người mà đại lý đại diện)

Fiduciary là một người ở vị trí được tin tưởng và có sự tín nhiệm, chẳng hạn như broker với principal. Nghĩa vụ fiduciary yêu cầu đại lý phải hành động với thiện chí cao nhất đối với principal và không được lợi dụng bất kỳ lợi thế nào thông qua bất kỳ sự trình bày sai lệch, che giấu, cưỡng chế hoặc áp lực nào. Một đại lý tình nguyện (không được trả lương) sẽ bị ràng buộc phải hành động một cách trung thành khi bắt đầu đảm nhiệm vai trò đại lý.

• ✓Nghĩa vụ fiduciary yêu cầu thiện chí cao nhất đối với principal
• ✓Đại lý không được lợi dụng bất kỳ ưu điểm nào thông qua sự trình bày sai lệch, che giấu, cưỡng chế hoặc áp lực
• ✓Một đại lý tình nguyện, khi bắt đầu hành động, phải bị ràng buộc để hành động một cách trung thành và tuân thủ các hướng dẫn

Một niêm yết là một hợp đồng lao động giữa chủ thể và đại lý để thực hiện các dịch vụ liên quan đến tài sản. Niêm yết độc quyền (exclusive agency listing) cho phép người môi giới nhận hoa hồng nếu được bán thông qua bất kỳ người môi giới nào, nhưng không nếu chủ sở hữu bán mà không có đại lý. Niêm yết với quyền bán độc quyền (exclusive right to sell listing) cho phép người môi giới nhận hoa hồng nếu được bán trong thời hạn niêm yết bởi bất kỳ người môi giới hoặc chủ sở hữu nào. Hoa hồng là bồi thường của đại lý, thường là một tỷ lệ phần trăm của giá bán.

• ✓Niêm yết với quyền bán độc quyền thanh toán cho người môi giới ngay cả khi chủ sở hữu tự bán tài sản
• ✓Niêm yết độc quyền KHÔNG thanh toán cho người môi giới nếu chủ sở hữu bán mà không có đại lý
• ✓Niêm yết là một hợp đồng lao động cho phép đại lý thực hiện các dịch vụ

Đại diện kép là khi đại lý hoạt động đồng thời cho cả hai bên chính trong một giao dịch. Sự cần thiết tất yếu cấp cho đại lý quyền hạn mở rộng trong tình huống khẩn cấp, bao gồm quyền không tuân theo hướng dẫn khi rõ ràng là vì lợi ích của bên chính và không có thời gian để lấy hướng dẫn. Luật sư thực tế được ủy quyền theo một tờ ủy quyền (giới hạn hoặc toàn bộ).

• ✓Đại diện kép có nghĩa là đại diện cho cả hai bên chính đồng thời trong cùng một giao dịch
• ✓Sự cần thiết tất yếu cho phép đại lý có quyền hạn khẩn cấp mở rộng khi hoạt động vì lợi ích của bên chính
• ✓Luật sư thực tế hoạt động theo tờ ủy quyền có thể là giới hạn hoặc toàn bộ

Một nhà thầu độc lập hoạt động cho người khác nhưng bán kết quả cuối cùng, và các phương pháp của họ để đạt được kết quả không phải chịu sự kiểm soát của người khác. Điều này khác với một đại lý có các hành động và phương pháp có thể được chỉ đạo bởi chủ thể.

• ✓Một nhà thầu độc lập kiểm soát các phương pháp được sử dụng để đạt được kết quả
• ✓Các phương pháp của một đại lý có thể phải chịu sự kiểm soát và chỉ đạo của chủ thể

Giá trị thị trường là mức giá cao nhất tính bằng tiền mà một bất động sản sẽ mang lại trên một thị trường cạnh tranh và mở trong tất cả các điều kiện để thực hiện một giao dịch công bằng, với người mua và người bán hoạt động một cách sáng suốt và am hiểu.

• ✓Yêu cầu một thị trường cạnh tranh và mở
• ✓Người mua và người bán hoạt động một cách sáng suốt, am hiểu, và tự do khỏi áp lực không đáng có
• ✓Được phân biệt với giá thị trường, được trả bất kể áp lực, động cơ, hoặc trí thông minh

Phương pháp dữ liệu thị trường là một trong ba phương pháp định giá, so sánh các bất động sản loại tương tự đã bán gần đây với bất động sản được định giá. Nó thường được sử dụng cho bất động sản dân cư.

• ✓Một trong ba phương pháp định giá
• ✓So sánh các bất động sản loại tương tự đã bán gần đây với bất động sản được định giá
• ✓Thường được sử dụng để so sánh các bất động sản dân cư

Chi phí thay thế là chi phí để thay thế một cấu trúc bằng một cấu trúc có tiện ích tương đương sử dụng vật liệu hiện đại và tiêu chuẩn hiện tại. Chi phí tái tạo là chi phí để sao chép chính xác đối tượng với cùng chất lượng và thiết kế.

• ✓Chi phí thay thế sử dụng vật liệu hiện đại và tiêu chuẩn hiện tại
• ✓Chi phí tái tạo tạo ra một bản sao chính xác với cùng kỹ thuật và thiết kế

Xuống cấp vật lý là mất giá trị do mòn và lão hóa (có thể sửa chữa và không thể sửa chữa). Lỗi thời là mất giá trị do mong muốn giảm từ thiết kế cũ kỹ và có thể là chức năng hoặc kinh tế.

• ✓Xuống cấp vật lý xuất phát từ mòn, lão hóa, sử dụng và các yếu tố môi trường
• ✓Lỗi thời có thể là chức năng hoặc kinh tế
• ✓Khấu hao theo đường thẳng giảm giá theo tỷ lệ không đổi trong suốt thời gian sử dụng hữu ích

Plottage là giá trị tăng lên của hai hoặc nhiều lô đất liền kề khi được gộp lại dưới quyền sở hữu duy nhất để sử dụng như một lô đất lớn hơn; còn được gọi là assemblage. Plottage increment là sự tăng giá trị được tạo ra bằng cách gộp quyền sở hữu.

• ✓Plottage yêu cầu các lô đất liền kề được gộp dưới quyền sở hữu duy nhất
• ✓Còn được gọi là assemblage
• ✓Plottage increment là sự tăng giá trị từ việc gộp quyền sở hữu

Các nguyên tắc định giá chính: thay thế xác định giá trị tối đa theo chi phí của một sự thay thế tương đương; sự tiến bộ nâng cao giá trị tài sản kém hơn gần các tài sản có giá trị cao hơn; cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị; năng suất dư thừa xác định giá trị đất.

• ✓Nguyên Tắc Thay Thế: Giá trị được xác định theo chi phí của sự thay thế mong muốn tương đương
• ✓Nguyên Tắc Tiến Bộ: Tài sản kém hơn được nâng cao bởi các hàng xóm có giá trị cao hơn
• ✓Nguyên Tắc Năng Suất Dư Thừa: Thu nhập ròng sau lao động, tổ chức và vốn được gán cho đất

Đánh giá tường thuật là một bản tóm tắt của tất cả các tài liệu thực tế, kỹ thuật và phương pháp được sử dụng để đưa ra kết luận giá trị. Khảo sát số lượng là một phương pháp ước tính chi phí có tính kỹ thuật cao (price take-off) chi tiết các vật liệu thô và chi phí lắp đặt.

• ✓Đánh giá tường thuật tóm tắt tất cả các tài liệu thực tế và phương pháp
• ✓Khảo sát số lượng được gọi là phương pháp price take-off
• ✓Khảo sát số lượng chi tiết các số lượng và giá của vật liệu thô cộng với chi phí lắp đặt

Hiệp hội/hội đồng bất động sản là một tổ chức tự nguyện có các thành viên tham gia vào một giai đoạn nào đó của hoạt động kinh doanh bất động sản. Tư cách thành viên tại một hiệp hội/hội đồng địa phương tự động đưa một người trở thành thành viên của CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS và NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS. Đây được gọi là thỏa thuận ba bên. Tư cách thành viên liên kết dành cho các tổ chức tài chính, công ty tín thác, công ty quyền sở hữu (title) và công ty ký quỹ (escrow).

• ✓Tư cách thành viên hiệp hội địa phương tự động mang lại tư cách thành viên CAR và NAR (thỏa thuận ba bên)
• ✓Tư cách thành viên liên kết dành cho các công ty tài chính, tín thác, quyền sở hữu (title) và ký quỹ (escrow)
• ✓Người có giấy phép hành nghề đáp ứng các yêu cầu về tư cách thành viên đủ điều kiện trở thành thành viên REALTOR hoặc REALTOR-ASSOCIATE

Hiệp hội thương mại là một tổ chức phi lợi nhuận tự nguyện gồm các đơn vị kinh doanh độc lập và cạnh tranh trong cùng một ngành hoặc lĩnh vực thương mại, được thành lập nhằm giải quyết các vấn đề của ngành, thúc đẩy tiến bộ của ngành và nâng cao chất lượng dịch vụ.

• ✓Hiệp hội thương mại là một tổ chức phi lợi nhuận tự nguyện
• ✓Thành viên của hiệp hội là các đơn vị kinh doanh độc lập và cạnh tranh trong cùng một ngành

Hiệp hội Bất động sản California (California Real Estate Association) được thành lập tại Los Angeles vào năm 1905, và chính thức đổi tên thành CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS vào ngày 1 tháng 1 năm 1975. Các tổ chức tiên phong tại California bao gồm San Diego Realty Board (1887) và San Jose Real Estate Board (1896). Mục đích của CAR là phục vụ các hội viên, thúc đẩy doanh nghiệp tự do, và bảo vệ quyền sở hữu bất động sản.

• ✓California Real Estate Association được thành lập tại Los Angeles vào năm 1905
• ✓Tên được đổi thành CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS vào ngày 1 tháng 1 năm 1975
• ✓San Diego Realty Board (1887) là tổ chức bất động sản tiên phong tại California
• ✓CAR cung cấp dịch vụ vận động lập pháp, dịch vụ pháp lý, biểu mẫu chuẩn, và các chương trình bảo hiểm

Một thỏa thuận giữa các môi giới hợp tác trong việc bán bất động sản để chia phí không phải là bất hợp pháp cũng không trái với chính sách công và được thực thi như các hợp đồng khác không bắt buộc phải lập thành văn bản. Không tạo ra quan hệ đối tác hay liên doanh. Một môi giới hợp tác là nguyên nhân mang lại giao dịch (procuring cause) có thể đòi lại phần của môi giới bán từ môi giới niêm yết. Môi giới ban đầu không thể tước đi phần của môi giới hợp tác bằng cách dàn xếp với người ủy thác (principal) với mức thấp hơn. Có một bảo đảm ngầm rằng chủ sở hữu sẽ trả khoản hoa hồng đã quy định, và môi giới ban đầu phải chịu trách nhiệm với môi giới hợp tác bất kể việc dàn xếp thấp hơn, trừ khi môi giới hợp tác đồng ý. Môi giới niêm yết chỉ chịu trách nhiệm với môi giới hợp tác nếu môi giới niêm yết thực sự đã nhận được hoa hồng từ người bán.

• ✓Các thỏa thuận chia hoa hồng giữa môi giới với môi giới là hợp pháp và có thể thực thi, không tạo ra quan hệ đối tác hay liên doanh
• ✓Một môi giới hợp tác là nguyên nhân mang lại giao dịch có thể đòi lại phần của mình từ môi giới niêm yết
• ✓Môi giới niêm yết chỉ chịu trách nhiệm với môi giới hợp tác nếu môi giới niêm yết thực sự đã nhận được hoa hồng từ người bán
• ✓Việc môi giới hợp tác từ bỏ thỏa thuận chia hoa hồng giải phóng môi giới niêm yết khỏi trách nhiệm đối với một phần chia

Theo niêm yết mở, việc chủ sở hữu bán cho một người không do người môi giới giới thiệu không vi phạm niêm yết và không tạo ra trách nhiệm. Khi niêm yết mở không có ngày chấm dứt, chủ sở hữu không được lợi dụng sự thất bại của người môi giới bằng cách giao dịch trực tiếp với khách hàng tiềm năng của người đại lý. Hợp đồng đại lý không thể hủy ngang trong một thời hạn cố định không ngăn cản chủ sở hữu bán trong thời hạn đó cho một người mà người đại lý chưa từng thương lượng trước đó.

• ✓Theo niêm yết mở, chủ sở hữu có thể bán cho người mua không được người môi giới giới thiệu mà không phải trả hoa hồng
• ✓Chủ sở hữu không được giao dịch trực tiếp với khách hàng tiềm năng của người đại lý để trốn tránh việc trả hoa hồng
• ✓Hợp đồng đại lý không thể hủy ngang trong thời hạn cố định không cấm chủ sở hữu bán cho những người mà người đại lý chưa từng thương lượng

Số tiền hoa hồng được ấn định trong hợp đồng thuê dịch vụ môi giới. Trừ trường hợp không có khả năng đọc hoặc có gian lận khiến không thể hiểu được, bên ký kết bị ràng buộc bởi các điều khoản minh thị. Thù lao thường là một tỷ lệ phần trăm của giá mua. Nếu không có số tiền nào được nêu, pháp luật ngụ ý một cam kết trả khoản hoa hồng thông thường hoặc theo phong tục được tính trong khu vực cho các dịch vụ tương tự. Nếu chủ sở hữu chấp nhận một đề nghị dưới giá niêm yết, bản niêm yết và biên nhận đặt cọc thường quy định rõ việc thanh toán hoa hồng.

• ✓Hoa hồng được ấn định trong hợp đồng thuê dịch vụ môi giới; bên ký kết bị ràng buộc nếu không có gian lận hoặc mất năng lực
• ✓Nếu không có số tiền nào được nêu, pháp luật ngụ ý việc thanh toán khoản hoa hồng thông thường/theo phong tục cho các dịch vụ tương tự trong khu vực
• ✓Việc chấp nhận một đề nghị dưới giá niêm yết vẫn thường buộc phải thanh toán hoa hồng theo bản niêm yết và biên nhận đặt cọc

Các MLB đã trở thành một nguồn đáng kể trong việc khởi tạo khoản vay thế chấp nhà ở. Thuật ngữ originate đã được mở rộng theo thời gian.

• ✓Trước cuộc khủng hoảng 2007-2008, các MLB đã khởi tạo từ 50 đến 70% các khoản vay thế chấp nhà ở (được bảo đảm bằng 1 đến 4 đơn vị nhà ở)
• ✓Trước đây, originate có nghĩa là cấp vốn hoặc tạo ra một khoản vay; hiện nay nó bao gồm cả việc thu xếp khoản vay cho người cho vay và nhân viên đại diện khoản vay
• ✓Các MLB và đại diện người cho vay được tái phân loại thành Mortgage Loan Originators (MLOs) theo Đạo luật SAFE liên bang năm 2008

Các nhà môi giới cho vay thế chấp (MLB) tại California thực hiện và thu xếp các khoản vay dựa vào nguồn vốn từ nhà đầu tư/người cho vay tư nhân, theo truyền thống dựa trên vốn chủ sở hữu của bất động sản.

• ✓Theo truyền thống, các khoản vay này tài trợ cho 1 đến 4 đơn vị nhà ở dựa trên vốn chủ sở hữu thay vì trên giao dịch mua.
• ✓Các khoản vay này chủ yếu dựa vào vốn chủ sở hữu trong tài sản bảo đảm và ít dựa hơn vào mức độ tín nhiệm của người vay.

Các khoản vay xây dựng theo chiều dọc yêu cầu tài liệu bổ sung ngoài quy trình xử lý khoản vay tiêu chuẩn: báo cáo sơ bộ hiện hành có cập nhật ngày (date-down), khảo sát đất (cho bảo hiểm mở rộng ALTA), báo cáo đất, báo cáo nguy cơ địa chất, báo cáo tác động môi trường hoặc tuyên bố tiêu cực, sơ yếu lý lịch nhà thầu và hợp đồng xây dựng kèm phân tích chi phí, hợp đồng của chuyên gia thiết kế và hồ sơ dự thầu của nhà thầu phụ, phê duyệt của chính phủ (ví dụ: Ủy ban Duyên hải), thẩm định giá thể hiện giá trị “as is” và “as completed” theo USPAP, bằng chứng tuân thủ Luật Đất được phân chia, và các hợp đồng bảo hiểm.

• ✓Các thẩm định giá xây dựng phải ước tính giá trị “as is” và “as completed” theo USPAP.
• ✓Có thể yêu cầu khảo sát đất cho bảo hiểm mở rộng ALTA để thể hiện vị trí chính xác của các công trình cải tạo.
• ✓Các dự án phân chia đất phải tuân thủ Đạo luật Bản đồ Phân chia với bản đồ lô hoặc thửa đất cuối cùng hợp lệ.

Các tài liệu khoản vay bảo đảm cho khoản vay phát triển đất hoặc xây dựng có tính đặc thù và bao gồm thỏa thuận khoản vay xây dựng và bảo đảm, hồ sơ UCC-1, việc chuyển nhượng hợp đồng với nhà thầu/nhà thầu phụ/chuyên gia thiết kế, và việc chuyển nhượng bản vẽ, thông số kỹ thuật và giấy phép xây dựng. Những tài liệu này nên được xem xét bởi cố vấn pháp lý am hiểu trước khi tiến hành.

• ✓Khoản vay xây dựng yêu cầu hồ sơ UCC-1 và việc chuyển nhượng hợp đồng và bản vẽ
• ✓Tài liệu khoản vay cho xây dựng nên được xem xét bởi cố vấn pháp lý trước khi tiến hành

Chủ nợ/người cho vay phải lưu giữ bằng chứng về việc tuân thủ TILA và Quy định Z (ngoài các yêu cầu quảng cáo theo Mục 226.16 và 226.24) trong hai năm sau khi các tiết lộ phải được thực hiện hoặc hành động phải được thực hiện. Các cơ quan thực thi có thể yêu cầu lưu giữ lâu hơn.

• ✓Lưu giữ bằng chứng tuân thủ trong hai (2) năm sau khi các tiết lộ/hành động được yêu cầu
• ✓Các yêu cầu quảng cáo theo Mục 226.16 và 226.24 được miễn trừ khỏi quy tắc chung này
• ✓Các cơ quan có thể yêu cầu lưu giữ lâu hơn để thực hiện việc cưỡng chế theo Mục 108 của TILA

Chủ nợ/người cho vay phải cho phép cơ quan chịu trách nhiệm thực thi TILA và Regulation Z kiểm tra các hồ sơ liên quan của mình nhằm mục đích tuân thủ.

• ✓Chủ nợ/người cho vay phải cho phép cơ quan thực thi kiểm tra hồ sơ
• ✓Việc kiểm tra nhằm mục đích xác minh sự tuân thủ

Việc sử dụng ngày càng tăng các syndicate đã dẫn đến Đạo luật Real Estate Syndicate (Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp Mục 10250 và tiếp theo) vào năm 1969, có hiệu lực từ ngày 2 tháng 1 năm 1970. Luật này chỉ áp dụng cho các syndicate phi công ty được sở hữu hưởng lợi bởi 100 người trở xuống, được thành lập với mục đích duy nhất là đầu tư vào bất động sản. Thẩm quyền đối với các đợt chào bán này được chuyển từ Sở Doanh nghiệp sang Sở Bất động sản, trong khi các đợt chào bán syndicate khác (ví dụ: dầu khí) vẫn thuộc Sở Doanh nghiệp.

• ✓Đạo luật Real Estate Syndicate được ban hành năm 1969 (Bộ luật B&P 10250 và tiếp theo), có hiệu lực từ ngày 2 tháng 1 năm 1970
• ✓Chỉ áp dụng cho các syndicate phi công ty có từ 100 người trở xuống được thành lập chỉ để đầu tư vào bất động sản
• ✓Thẩm quyền được chuyển sang DRE; dầu khí và các syndicate khác vẫn thuộc Sở Doanh nghiệp

Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 1978, Đạo luật Real Estate Syndicate Act đã bị bãi bỏ và việc quản lý tất cả các đợt chào bán quyền lợi syndicate bất động sản lại được giao cho Department of Corporations. Một hình thức kinh doanh góp vốn đầu tư cụ thể có thể cấu thành một đợt chào bán chứng khoán mà các nhà tổ chức phải xin giấy phép hoặc miễn trừ từ Department of Corporations.

• ✓Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 1978, Đạo luật Real Estate Syndicate Act đã bị bãi bỏ
• ✓Việc quản lý các đợt chào bán syndicate được trả lại cho Department of Corporations
• ✓Một syndicate có thể là một đợt chào bán chứng khoán yêu cầu giấy phép hoặc miễn trừ từ Department of Corporations

Luật năm 1977 đã bổ sung Mục 25206 của Bộ luật Công ty, cho phép người môi giới bất động sản bán một số loại lợi ích chứng khoán mà không cần lấy giấy phép môi giới-kinh doanh từ Sở Doanh nghiệp. Luật này cũng bổ sung một điều khoản vào Luật Bất động sản, biến việc vi phạm một số quy định của Bộ luật Công ty hoặc quy định của Ủy viên Doanh nghiệp trong các giao dịch liên quan đến bán, trao đổi hoặc mua bán các lợi ích trong tổ chức đầu tư bất động sản thành căn cứ để xử lý kỷ luật. Người môi giới nên tham khảo Thông cáo số 62-C của Sở Doanh nghiệp (ngày 2 tháng 7 năm 1980).

• ✓Mục 25206 của Bộ luật Công ty cho phép người môi giới bán một số lợi ích chứng khoán mà không cần giấy phép môi giới-kinh doanh
• ✓Vi phạm các quy định của Bộ luật Công ty trong giao dịch lợi ích của tổ chức đầu tư bất động sản là căn cứ để xử lý kỷ luật
• ✓Người môi giới nên tham khảo Thông cáo số 62-C của Sở Doanh nghiệp (ngày 2 tháng 7 năm 1980)

Báo cáo thẩm định giá phải bao gồm: ý kiến giá trị cuối cùng bằng đô la; ngày giá trị (quá khứ, hiện tại hoặc tương lai); mô tả tài sản đầy đủ bao gồm mô tả pháp lý; phạm vi lập luận; dữ liệu thị trường và dữ liệu thực tế; và chữ ký/chứng nhận bao gồm số giấy phép. Các yêu cầu được nêu trong Tiêu chuẩn 1 và 2 của USPAP.

• ✓Báo cáo phải nêu ý kiến giá trị cuối cùng bằng đô la cho bất động sản
• ✓Ngày hiệu lực của giá trị khác với ngày thẩm định giá (lập/giao báo cáo)
• ✓Báo cáo phải được ký, bao gồm số giấy phép, và nêu rõ không có lợi ích hiện tại hoặc đang dự tính
• ✓Thời điểm kiểm tra thường được lấy làm ngày hiệu lực của giá trị trừ khi được thông báo khác

Báo cáo dạng thư là Báo cáo Sử dụng Hạn chế (Restricted Use Report) (Quy tắc Tiêu chuẩn 2-2(c)) dành cho khách hàng quen thuộc với khu vực. Báo cáo dạng mẫu là Báo cáo Tóm tắt (Summary Report) (Quy tắc Tiêu chuẩn 2-2(b)) được người cho vay sử dụng, ví dụ: URAR và SRIPAR. Báo cáo dạng tường thuật là Báo cáo Tự chứa (Self-Contained Report) (Quy tắc Tiêu chuẩn 2-2(a)), tài liệu đầy đủ cho tòa án và khách hàng ngoài thành phố.

• ✓Báo cáo dạng thư = Báo cáo Sử dụng Hạn chế, chịu sự điều chỉnh của Quy tắc Tiêu chuẩn 2-2(c)
• ✓Báo cáo dạng mẫu = Báo cáo Tóm tắt, chịu sự điều chỉnh của Quy tắc Tiêu chuẩn 2-2(b)
• ✓Báo cáo dạng tường thuật = Báo cáo Tự chứa, chịu sự điều chỉnh của Quy tắc Tiêu chuẩn 2-2(a)
• ✓Nội dung và độ sâu thảo luận, không phải định dạng, quyết định loại báo cáo theo thuật ngữ USPAP
• ✓URAR = Báo cáo Thẩm định Nhà ở Đồng nhất (Uniform Residential Appraisal Report); SRIPAR = Báo cáo Thẩm định Bất động sản Thu nhập Nhà ở Quy mô nhỏ (Small Residential Income Property Appraisal Report)

Thẩm định giá được sử dụng cho việc chuyển nhượng quyền sở hữu, tài trợ và tín dụng, thuế (ad valorem), trưng thu, bảo hiểm, và các lý do khác như gian lận, thiệt hại, và các vụ phân chia di sản. Chỉ có các công trình xây dựng gắn liền với đất mới có thể được khấu hao, không phải đất, cho mục đích thuế.

• ✓Thẩm định giá được sử dụng cho chuyển nhượng, tài trợ, thuế, trưng thu, và bảo hiểm
• ✓Thông thường chỉ có các công trình xây dựng gắn liền với đất mới có thể được khấu hao, không phải đất
• ✓Thẩm định giá bảo hiểm chủ yếu dựa trên chi phí thay thế
• ✓Các vụ phân chia di sản bao gồm di chúc, ly hôn, và các bên tranh chấp quyền lợi

Phải kiểm tra hồ sơ công khai để xác minh mô tả pháp lý của bất động sản, địa chỉ đường phố chính xác, diện tích/kích thước lô đất, vị trí so với đường giao cắt gần nhất, mọi quyền địa dịch/hạn chế/bảo lưu, Số thửa đất của Cơ quan Định giá, giá trị được định giá và thuế, cùng mọi thay đổi về quy hoạch phân vùng hoặc bố cục đường phố.

• ✓Xác minh mô tả pháp lý hợp lệ, địa chỉ đường phố và kích thước lô đất
• ✓Kiểm tra các quyền địa dịch, hạn chế, bảo lưu hoặc các quyền lợi khác ảnh hưởng đến bất động sản
• ✓Xác nhận Số thửa đất của Cơ quan Định giá, giá trị được định giá, thuế và mọi thay đổi về quy hoạch phân vùng

Để hỗ trợ thẩm định giá, cần thu thập và xác minh các giao dịch bán lô đất trống dành cho nhà ở một gia đình, và ghi nhận các giao dịch bán nhà ở một gia đình đã có công trình xây dựng trong cùng khu dân cư để phục vụ mục đích so sánh.

• ✓Thu thập và xác minh các giao dịch bán lô đất trống dành cho nhà ở một gia đình
• ✓Ghi nhận các giao dịch bán nhà ở một gia đình đã có công trình xây dựng trong cùng khu dân cư

Cả hai luật đều có chung một định nghĩa cốt lõi về phân chia đất là việc chia đất đã được cải tạo hoặc chưa được cải tạo nhằm mục đích bán, cho thuê hoặc tài trợ, dù là ngay lập tức hay trong tương lai.

• ✓Định nghĩa chung: chia đất đã được cải tạo hoặc chưa được cải tạo để bán, cho thuê hoặc tài trợ, dù là ngay lập tức hay trong tương lai
• ✓Hai luật khác nhau về ngưỡng số lượng thửa đất và các trường hợp miễn trừ khác nhau

Luật Đất được Phân lô (Subdivided Lands Law) và Luật Bản đồ Phân lô (Subdivision Map Act) khác biệt đáng kể về ngưỡng số thửa, các trường hợp miễn trừ, và phạm vi áp dụng đối với nhiều loại bất động sản.

• ✓Luật Đất được Phân lô: 5 lô/đơn vị/thửa trở lên; Luật Bản đồ Phân lô: 2 trở lên
• ✓Luật Đất được Phân lô không có yêu cầu liền thửa; Luật Bản đồ Phân lô yêu cầu đất phải liền kề
• ✓Luật Đất được Phân lô miễn trừ các thửa 160 mẫu Anh và lớn hơn được chỉ định bởi khảo sát chính phủ; Luật Bản đồ Phân lô không có ngoại lệ này
• ✓Luật Đất được Phân lô bao gồm các quyền lợi không phân chia; Luật Bản đồ Phân lô thì không
• ✓Luật Đất được Phân lô miễn trừ các phân khu công nghiệp/thương mại đã được phân vùng rõ ràng; Luật Bản đồ Phân lô bao gồm chúng
• ✓Hợp tác xã cổ phần: Luật Đất được Phân lô bao gồm chúng; Luật Bản đồ Phân lô chỉ bao gồm việc chuyển đổi 5 đơn vị nhà ở hiện hữu trở lên

Đối với việc bán bất động sản, hoạt động môi giới có thể được chia thành: giành được các hợp đồng niêm yết (phát triển nguồn hàng) thông qua khách hàng tiềm năng, giới thiệu và tiếp thị trực tiếp; tìm kiếm người mua thông qua quảng cáo; đàm phán hoặc đưa người mua và người bán đến sự đồng thuận; và hỗ trợ hoàn tất giao dịch (chuyển nhượng bất động sản bằng các văn kiện theo yêu cầu). Các công ty cạnh tranh để có được niêm yết và hợp tác với các nhà môi giới khác để tìm người mua.

• ✓Bốn yếu tố là: giành được hợp đồng niêm yết, tìm kiếm người mua, đàm phán và hỗ trợ hoàn tất giao dịch
• ✓Các công ty môi giới cạnh tranh để có được niêm yết nhưng hợp tác với các nhà môi giới khác để tìm người mua

Có ba loại người quản lý bất động sản. Người quản lý bất động sản cá nhân là một nhà môi giới bất động sản, người quản lý bất động sản cho một hoặc nhiều chủ sở hữu. Người quản lý tòa nhà cá nhân được thuê bởi một người quản lý bất động sản hoặc chủ sở hữu và thường quản lý một bất động sản lớn duy nhất. Người quản lý thường trú được thuê bởi một nhà môi giới, đại lý quản lý, hoặc chủ sở hữu để quản lý một tòa nhà chung cư theo bán thời gian hoặc toàn thời gian.

• ✓Người quản lý bất động sản cá nhân là một nhà môi giới bất động sản quản lý bất động sản cho một hoặc nhiều chủ sở hữu
• ✓Người quản lý tòa nhà cá nhân thường quản lý một bất động sản lớn duy nhất
• ✓Người quản lý thường trú quản lý một tòa nhà chung cư theo bán thời gian hoặc toàn thời gian
• ✓Người quản lý tài sản đưa ra các quyết định ở cấp chủ sở hữu về thay đổi mục đích sử dụng, tái cấp vốn và bán, và thường giám sát những người quản lý bất động sản khác

Điều kiện đủ tiêu chuẩn của một cá nhân quản lý bất động sản hoặc tòa nhà đối với danh hiệu CPM được xác định bởi đào tạo, kinh nghiệm và số lượng đơn vị được quản lý. Danh hiệu ARM còn xem xét quy mô của bất động sản cùng với đào tạo và kinh nghiệm.

• ✓Điều kiện đủ tiêu chuẩn cho CPM dựa trên đào tạo, kinh nghiệm và số lượng đơn vị được quản lý
• ✓Điều kiện đủ tiêu chuẩn cho ARM bổ sung quy mô bất động sản vào các tiêu chí đào tạo và kinh nghiệm

Đạo luật năm 1943 yêu cầu những người hành nghề môi giới hoặc nhân viên bán hàng khoáng sản, dầu và khí phải có giấy phép Mineral, Oil and Gas (M.O.G.) từ Sở. Năm 1967, giấy phép nhân viên bán hàng M.O.G. đã bị ngừng do mức độ phổ biến giảm, nhưng phân loại môi giới vẫn được giữ lại. Các nhà môi giới bất động sản không cần giấy phép M.O.G. nếu việc chuyển nhượng quyền lợi khoáng sản, dầu hoặc khí là “purely incidental” đối với việc bán, cho thuê hoặc trao đổi bất động sản; nếu không, cần giấy phép M.O.G. đặc biệt cho tối đa mười giao dịch mỗi năm.

• ✓Đạo luật năm 1943 yêu cầu giấy phép M.O.G. riêng cho môi giới và nhân viên bán hàng
• ✓Giấy phép nhân viên bán hàng M.O.G. bị ngừng vào năm 1967; phân loại môi giới được giữ lại
• ✓Nhà môi giới bất động sản không cần giấy phép M.O.G. nếu việc chuyển nhượng quyền lợi là “purely incidental” đối với giao dịch bất động sản
• ✓Giấy phép M.O.G. đặc biệt cho phép người có giấy phép bất động sản thực hiện không quá mười giao dịch M.O.G. mỗi năm

Năm 1984, các luật cấp phép cho môi giới khoáng sản, dầu và khí đốt đã được đơn giản hóa thêm để phù hợp với các luật liên quan đến môi giới bất động sản. Việc đơn giản hóa này đã loại bỏ các yêu cầu về bảo lãnh và báo cáo hàng quý trước đây áp đặt lên các môi giới M.O.G.

• ✓Các luật năm 1984 đã điều chỉnh việc cấp phép môi giới M.O.G. cho phù hợp với các yêu cầu đối với môi giới bất động sản
• ✓Những thay đổi năm 1984 đã loại bỏ các yêu cầu về bảo lãnh và báo cáo hàng quý

Sử dụng năm 360 ngày, để tìm lãi cho 30 ngày ở mức 12% hoặc 60 ngày ở mức 6%, chỉ cần dịch chuyển dấu thập phân sang trái hai vị trí. Vì 12% mỗi năm bằng 1% mỗi tháng, và 1% là một phần trăm, việc dịch dấu thập phân hai vị trí sẽ chia cho 100. Ví dụ: $8432.67 ở mức 12% trong 30 ngày = $84.33.

• ✓Dịch chuyển dấu thập phân sang trái hai vị trí cho 30 ngày ở mức 12% hoặc 60 ngày ở mức 6%
• ✓12% mỗi năm bằng 1% mỗi tháng
• ✓Dịch dấu thập phân hai vị trí thực chất là chia cho 100

Có các mẹo tính nhẩm nhanh cho các tỷ lệ phổ biến: 4%—nhân số tiền gốc với số ngày, bỏ chữ số tận cùng bên phải, chia cho 9; 5%—nhân với số ngày, chia cho 72; 6%—nhân với số ngày, bỏ chữ số tận cùng bên phải, chia cho 6; 8%—nhân với số ngày, chia cho 45; 10%—nhân với số ngày, chia cho 36.

• ✓5%: nhân với số ngày rồi chia cho 72
• ✓6%: nhân với số ngày, bỏ chữ số tận cùng bên phải, chia cho 6
• ✓8%: nhân với số ngày rồi chia cho 45
• ✓10%: nhân với số ngày rồi chia cho 36

Đối với 7%, tính lãi suất cho 6% rồi cộng thêm 1/6 số tiền đó. Đối với 9%, nhân tiền gốc với số ngày, bỏ chữ số ngoài cùng bên phải, rồi chia cho 4.

• ✓7%: tính lãi suất 6% và cộng thêm 1/6
• ✓9%: nhân với số ngày, bỏ chữ số ngoài cùng bên phải, chia cho 4

Đối với lãi suất và số ngày không tiêu chuẩn, hãy tính lãi theo tỷ lệ: tính 6% cho 60 ngày, lấy một nửa để được 3%, rồi cộng lại để được 9%. Sau đó cộng lãi của phần ngày lẻ (6 ngày = 1/10 của 60 ngày; 3 ngày = 1/2 của 6 ngày). Ví dụ: $7397.64 ở 9% trong 69 ngày = $127.61.

• ✓Lãi 6 ngày = 1/10 lãi 60 ngày
• ✓Lãi 3 ngày = 1/2 lãi 6 ngày
• ✓Kết hợp lãi của toàn kỳ và phần ngày lẻ để có tổng