California "Covered Loan Law" +11California · bất động sản · Tiếng Việt

Luật Covered Loan của California (Bộ luật Tài chính Mục 4970 et seq., có hiệu lực ngày 1 tháng 7 năm 2002) bảo vệ người vay của các High-Cost Loan (khoản vay có chi phí cao) được bảo đảm bằng bất động sản nhà ở từ 1-4 đơn vị được dùng làm nơi ở chính của họ. Bài kiểm tra 1: dư nợ gốc ban đầu không vượt quá giới hạn cho vay FNMA phù hợp. Bài kiểm tra 2: APR cao hơn 8% so với chứng khoán Kho bạc có thể so sánh (cả khoản vay cấp cao và cấp thấp). Bài kiểm tra 3: tổng điểm và phí vượt quá 6% tổng số tiền vay. Các khoản bridge loan và reverse mortgage bị loại trừ.

• ✓Một Covered Loan phải được bảo đảm bằng nhà ở từ 1-4 đơn vị được dùng làm nơi ở chính của người vay
• ✓Ngưỡng APR của California là 8% cao hơn chứng khoán Kho bạc đối với cả khoản vay cấp cao và cấp thấp
• ✓Ngưỡng điểm và phí là 6% tổng số tiền vay (chặt chẽ hơn mức 8% của liên bang)
• ✓Các khoản bridge loan và reverse mortgage bị loại trừ khỏi tình trạng Covered Loan

Các MLB/MLO thu xếp Covered Loan là người có nghĩa vụ tín thác đối với người vay; vi phạm nghĩa vụ tín thác là vi phạm pháp luật hiện hành. Các broker chuyển Covered Loan đến nhà đầu tư/người cho vay tư nhân là đại lý kép mà tình trạng này phải được tiết lộ cho mỗi bên giao quyền và phải được bên đó đồng ý. Các broker là đại lý và người có nghĩa vụ tín thác của người vay và người cho vay tư nhân bất kể giao dịch; họ KHÔNG chỉ là người trung gian thuần túy.

• ✓Các MLB thu xếp Covered Loan có nghĩa vụ tín thác đối với người vay bất kể các quan hệ đại lý khác
• ✓Đại lý kép phải được tiết lộ cho và có sự đồng ý của mỗi bên giao quyền
• ✓Broker trong các giao dịch cho vay thế chấp là đại lý/người có nghĩa vụ tín thác, không phải người trung gian thuần túy

Luật Cho Vay Săn Mồi (Predatory Lending Law) hạn chế hoặc cấm các khoản phạt trả trước, thanh toán bóng, khấu hao âm, thanh toán trước, lãi suất vỡ nợ và bảo hiểm nhân thọ/khuyết tật phí một lần. Tiền giải ngân của khoản vay cải tạo nhà ở thường phải được trả chung cho người vay và nhà thầu. Người vay phải nhận được “Thông Báo Cảnh Báo Người Tiêu Dùng và Tư Vấn Quyền Sở Hữu Nhà” ít nhất ba ngày làm việc trước khi ký.

• ✓“Thông Báo Cảnh Báo Người Tiêu Dùng và Tư Vấn Quyền Sở Hữu Nhà” phải được giao ít nhất 3 ngày làm việc trước khi ký
• ✓Tiền giải ngân của khoản vay cải tạo nhà ở thường được trả chung cho người vay và nhà thầu
• ✓Luật hạn chế các khoản phạt trả trước, thanh toán bóng, khấu hao âm và bảo hiểm phí một lần

Một Khoản vay Covered không được chứa điều khoản call/gia tốc ngoại trừ trong ba trường hợp được phép: người vay vỡ nợ, điều khoản due-on-sale, hoặc gian lận/trình bày sai lệch trọng yếu. Người cho vay phải có niềm tin hợp lý rằng người vay có thể trả nợ từ thu nhập/nguồn lực khác ngoài vốn chủ sở hữu bất động sản. Người khởi tạo Khoản vay Covered không được hướng người vay sang xếp hạng rủi ro kém thuận lợi hơn hoặc khoản vay có chi phí cao hơn mức họ đủ điều kiện.

• ✓Gia tốc chỉ được phép cho vỡ nợ, due-on-sale, hoặc gian lận/trình bày sai lệch trọng yếu
• ✓Người khởi tạo phải tin tưởng một cách hợp lý rằng người vay có thể trả nợ từ các nguồn lực khác ngoài vốn chủ sở hữu bất động sản
• ✓Người khởi tạo không được hướng người vay sang khoản vay có chi phí cao hơn mức họ đủ điều kiện
• ✓Các khoản vay khai báo thu nhập (stated income) không được cố ý khởi tạo để lẩn tránh Luật Cho vay mang tính bóc lột (Predatory Lending Law)

Người vay có ba năm kể từ ngày xảy ra sự việc để kiện người cho vay vì không công bố kịp thời việc chuyển giao dịch vụ quản lý khoản vay và các vấn đề quản lý khoản vay khác. Thời hạn là một năm kể từ ngày xảy ra sự việc đối với việc người cho vay thanh toán không được phép các khoản phí giới thiệu (kickback) hoặc buộc sử dụng một công ty bảo hiểm quyền sở hữu.

• ✓Thời hiệu ba năm đối với các vi phạm công bố chuyển giao dịch vụ quản lý khoản vay
• ✓Thời hiệu một năm đối với các vi phạm về kickback/phí giới thiệu hoặc buộc sử dụng một công ty bảo hiểm quyền sở hữu

Trước ngày 7 tháng 6 năm 1996, các môi giới thế chấp có thể thu phí thương lượng cho các dịch vụ hạn chế dành cho người vay CLO (sơ tuyển, tư vấn, ghép sản phẩm) nếu đáp ứng các tiêu chuẩn liên bang và có thông báo trước. HUD đã rút lại thông báo CLO và miễn trừ đủ điều kiện. Hiện nay, các đơn xin vay điện tử đã trở nên phổ biến nhưng thù lao môi giới phải liên quan hợp lý đến giá trị, và với tư cách là người được ủy thác theo luật California, hoa hồng phải được kiếm một cách hợp lý và thực sự phát sinh.

• ✓HUD đã rút lại miễn trừ đủ điều kiện CLO đối với thù lao môi giới (có hiệu lực sau ngày 7 tháng 6 năm 1996)
• ✓Thù lao môi giới phải liên quan hợp lý đến giá trị hàng hóa, cơ sở vật chất và dịch vụ
• ✓Với tư cách là người được ủy thác, hoa hồng/phí phải được kiếm một cách hợp lý và thực sự phát sinh trừ khi có thẩm quyền cụ thể để thương lượng

Bộ trưởng HUD hợp tác với các cơ quan liên bang, tiểu bang hoặc địa phương có quyền giám sát đối với chủ nợ/người cho vay và môi giới. Việc không tuân thủ RESPA có thể dẫn đến hành động hành chính, cấm tham gia, đình chỉ, không đủ điều kiện, hoặc hành động của Ban Xem xét Người thế chấp HUD. Các biện pháp khắc phục có tính tích lũy và không giới hạn việc thực thi khác.

• ✓Các cơ quan liên bang có quyền giám sát có thể yêu cầu tuân thủ RESPA
• ✓Các vi phạm RESPA có thể dẫn đến cấm tham gia, đình chỉ, hoặc hành động của Ban Xem xét Người thế chấp HUD
• ✓Các biện pháp khắc phục thực thi có tính tích lũy (24 CFR 3500.19)

So sánh dữ liệu bán/thị trường so sánh các giao dịch bán lô đất trống với tài sản thẩm định, điều chỉnh theo thời gian, vị trí và các đặc điểm. Phương pháp trích trừ xác định giá trị đất khi không có giao dịch bán đất trống bằng cách trừ chi phí cải tạo đã khấu hao khỏi giá bán. Các điều chỉnh luôn được thực hiện đối với tài sản so sánh.

• ✓Điều chỉnh được thực hiện theo thời gian, vị trí và đặc điểm của lô đất.
• ✓Trích trừ: giá bán trừ giá trị cải tạo đã khấu hao = giá trị đất.
• ✓Điều chỉnh luôn được thực hiện đối với tài sản so sánh, không phải tài sản thẩm định.
• ✓Không lấy trung bình các mức giá đã điều chỉnh; sử dụng phán đoán/đối chiếu.

Phân tích địa điểm bao gồm: mô tả pháp lý, thuế (việc so sánh ít hữu ích hơn kể từ Proposition 13), quy hoạch phân khu và quy hoạch tổng thể, các hạn chế và quyền địa dịch, và các quyền lợi khác (quyền sở hữu suốt đời, hợp đồng thuê). Các quyền lợi từng phần chia tách bó quyền, không phải là sự phân chia theo toán học.

• ✓Mô tả pháp lý giúp định vị bất động sản trong khu vực lân cận
• ✓Việc so sánh thuế ít hữu ích hơn kể từ khi Proposition 13 được thông qua
• ✓Quy hoạch phân khu tự nó không tạo ra giá trị trừ khi có nhu cầu đối với đất
• ✓Các quyền lợi từng phần chia tách bó quyền giữa các bên

Giá trị lô đất thường tập trung quanh một “giá trị khu đất” điển hình. Tính hữu dụng (không chỉ tổng diện tích) chi phối giá trị; một lô 50x150 có giá trị cao hơn một lô 25x300 ngay cả khi có cùng diện tích vuông. Các lô góc dành cho nhà ở một gia đình nói chung không được định giá cao hơn đáng kể so với các lô bên trong.

• ✓Giá trị lô đất thường tập trung quanh một “giá trị khu đất” điển hình của khu vực
• ✓Tính hữu dụng, không phải tổng diện tích, là yếu tố chi phối đối với các lô không đều
• ✓Các lô góc dành cho nhà ở một gia đình nói chung không được định giá cao hơn đáng kể so với các lô bên trong
• ✓Tầm nhìn đẹp có xu hướng làm tăng giá trị lô đất

Các thẩm định viên tổng quát được chứng nhận có thể thẩm định BẤT KỲ loại bất động sản nào. Các yêu cầu: ít nhất 300 giờ giáo dục về thẩm định giá bao gồm các mô-đun cốt lõi của AQB cùng với bằng Cử nhân (hoặc 30 tín chỉ học kỳ đại học trong các môn được chỉ định), ít nhất 3.000 giờ kinh nghiệm (trong đó ít nhất 1.500 giờ phải là bất động sản phi nhà ở) tích lũy trong tối thiểu 30 tháng, và đạt kỳ thi Uniform State Certified General Real Property Appraiser Examination.

• ✓Có thể thẩm định bất kỳ loại bất động sản nào mà không có giới hạn giá trị
• ✓Yêu cầu 300 giờ giáo dục và bằng Cử nhân hoặc 30 tín chỉ học kỳ
• ✓Yêu cầu 3.000 giờ kinh nghiệm (1.500 giờ phi nhà ở) trong tối thiểu 30 tháng

Các thẩm định viên bất động sản nhà ở được chứng nhận có thể thẩm định bất kỳ bất động sản nhà ở từ một đến bốn đơn vị và bất động sản phi nhà ở có giá trị giao dịch lên đến $250,000. Yêu cầu: ít nhất 200 giờ giáo dục về thẩm định, bằng Associate Degree (hoặc 21 tín chỉ học kỳ đại học trong các môn được chỉ định), ít nhất 2,500 giờ kinh nghiệm trong tối thiểu 30 tháng, và vượt qua kỳ thi Uniform State Certified Residential Real Property Appraiser Examination.

• ✓Có thể thẩm định bất kỳ bất động sản nhà ở 1-4 đơn vị và bất động sản phi nhà ở lên đến $250,000
• ✓Yêu cầu 200 giờ giáo dục và bằng Associate Degree hoặc 21 tín chỉ học kỳ
• ✓Yêu cầu 2,500 giờ kinh nghiệm trong tối thiểu 30 tháng

Các thẩm định viên có giấy phép thẩm định giá nhà ở có thể thẩm định bất kỳ bất động sản nhà ở không phức tạp từ một đến bốn đơn vị với giá trị giao dịch lên đến $1 triệu, và bất động sản phi nhà ở lên đến $250.000. Yêu cầu: ít nhất 150 giờ giáo dục về thẩm định giá, ít nhất 2.000 giờ kinh nghiệm trong tối thiểu 12 tháng, và đỗ Kỳ thi Uniform State Residential Licensed Real Property Appraiser Examination. Một broker tại CA có thể đủ điều kiện với 1.000 giờ nhưng sẽ bị đánh dấu “Not AQB Compliant” cho đến khi chứng minh được 2.000 giờ.

• ✓Có thể thẩm định nhà ở không phức tạp từ 1-4 đơn vị lên đến $1 triệu và bất động sản phi nhà ở lên đến $250.000
• ✓Yêu cầu 150 giờ giáo dục và 2.000 giờ kinh nghiệm trong tối thiểu 12 tháng
• ✓Broker đủ điều kiện với 1.000 giờ bị đánh dấu “Not AQB Compliant” cho đến khi chứng minh được 2.000 giờ

Các thẩm định viên thực tập có giấy phép phải làm việc dưới sự giám sát kỹ thuật của một thẩm định viên Nhà ở được Chứng nhận hoặc thẩm định viên Tổng quát được Chứng nhận của tiểu bang và có thể hỗ trợ bất kỳ cuộc thẩm định nào trong phạm vi được phép của thẩm định viên giám sát. Không thẩm định viên giám sát nào được giám sát nhiều hơn ba thực tập viên tại bất kỳ thời điểm nào. Giáo dục giống như Giấy phép Nhà ở; không yêu cầu kinh nghiệm; phải thi cùng kỳ thi như Giấy phép Nhà ở.

• ✓Phải làm việc dưới sự giám sát kỹ thuật của thẩm định viên Nhà ở được Chứng nhận hoặc thẩm định viên Tổng quát được Chứng nhận
• ✓Không thẩm định viên giám sát nào được giám sát nhiều hơn ba thực tập viên tại bất kỳ thời điểm nào
• ✓Không yêu cầu kinh nghiệm trước; giáo dục giống như Giấy phép Nhà ở

CEQA đóng vai trò quan trọng trong quy hoạch, phân vùng và cấp phép sử dụng đất. Mục đích chính của luật này là bảo đảm các cơ quan chính phủ xem xét và phản hồi về các tác động môi trường của những quyết định được đề xuất. CEQA áp dụng cho các dự án theo quyền tùy nghi nhưng không áp dụng cho các dự án ministerial.

• ✓CEQA áp dụng cho các dự án theo quyền tùy nghi có khả năng gây tác động môi trường đáng kể (sửa đổi quy hoạch tổng thể/quy hoạch cụ thể, phân vùng, giấy phép sử dụng có điều kiện (CUP), phép ngoại lệ (variance), bản đồ phân lô, thỏa thuận phát triển)
• ✓Các dự án ministerial (bản đồ phân lô cuối cùng, hầu hết giấy phép xây dựng) và các dự án được miễn trừ cụ thể không thuộc đối tượng áp dụng của CEQA
• ✓Tiểu bang đã thông qua Hướng dẫn CEQA để thực hiện quy trình này

Nghiên cứu ban đầu là một cuộc điều tra sơ bộ do cơ quan chủ trì chuẩn bị để đánh giá các tác động môi trường bất lợi đáng kể tiềm ẩn và xác định tài liệu môi trường cần thiết. Nếu không phát hiện tác động đáng kể nào, một tuyên bố phủ định được chuẩn bị.

• ✓Nghiên cứu ban đầu xác định loại tài liệu môi trường cần thiết
• ✓Tuyên bố phủ định được chuẩn bị khi không có tác động bất lợi đáng kể nào xảy ra
• ✓Tuyên bố phủ định được giảm thiểu được sử dụng khi các sửa đổi dự án tránh hoặc giảm thiểu các tác động đáng kể tiềm ẩn

Nếu một dự án có thể gây ra các tác động đáng kể, thành phố hoặc quận phải chuẩn bị và chứng nhận một EIR trước quyết định phát triển. EIR xác định các tác động đáng kể, viện dẫn các biện pháp giảm thiểu và thảo luận các phương án thay thế; báo cáo trải qua giai đoạn dự thảo và giai đoạn cuối cùng.

• ✓EIR xác định các tác động đáng kể, tích lũy và không thể tránh khỏi, các biện pháp giảm thiểu và các phương án thay thế bao gồm phương án không dự án.
• ✓Dự thảo EIR được phổ biến để công chúng xem xét; cơ quan chủ trì phải chuẩn bị các phản hồi bằng văn bản đối với các ý kiến.
• ✓Nếu các tác động đáng kể là không thể tránh khỏi, dự án chỉ có thể được phê duyệt nếu những người ra quyết định thông qua một tuyên bố về các cân nhắc vượt trội.

Để giảm khối lượng công việc và đẩy nhanh các vấn đề thường ngày, cộng đồng có thể ủy quyền cho các quản trị viên phân vùng, hội đồng hoặc ban điều chỉnh phân vùng xử lý các giấy phép và kháng cáo thường ngày. Đạo luật Hợp lý hóa Giấy phép đặt ra thời hạn xử lý đơn.

• ✓Đạo luật Hợp lý hóa Giấy phép của California bắt đầu tại Mục 65920 của Bộ luật Chính phủ và đặt ra thời hạn xử lý đơn
• ✓Luật Bản đồ Phân khu và CEQA cũng quy định thời hạn

Người môi giới có thể tham gia vào các hoạt động khác miễn là chúng không tạo ra xung đột lợi ích với nghĩa vụ ủy thác của người môi giới đối với khách hàng. Sau khi công bố đầy đủ, người môi giới có thể môi giới các khoản vay, thẩm định giá bất động sản theo phí, hành động như cố vấn/nhà tư vấn đầu tư, điều hành doanh nghiệp bảo hiểm tài sản, hoặc cung cấp dịch vụ công chứng và các dịch vụ liên quan.

• ✓Các hoạt động khác không được xung đột với nghĩa vụ ủy thác của người môi giới đối với khách hàng
• ✓Các hoạt động liên quan yêu cầu công bố đầy đủ cho khách hàng

Một người môi giới có thể đảm nhận chức năng sản xuất bằng cách chuyển đất chưa phát triển thành đất có giá cao hơn, xây dựng nhà ở hoặc tòa nhà thương mại, hoặc phát triển toàn bộ một cộng đồng, rồi tiếp thị các sản phẩm. Để làm điều này, người môi giới phải có giấy phép nhà thầu phù hợp (hoặc làm việc với/cho một nhà thầu được cấp phép) và tuân thủ luật phân chia đất.

• ✓Người môi giới kiêm nhà phát triển phải có giấy phép nhà thầu phù hợp hoặc làm việc với một nhà thầu được cấp phép
• ✓Người môi giới kiêm nhà phát triển phải tuân thủ luật phân chia đất

Người môi giới bất động sản thường cung cấp dịch vụ công chứng như một tiện ích. Công chứng viên phải giữ sổ nhật ký tuần tự về các hành vi công chứng và bảo đảm người có chữ ký được công nhận phải đích thân xuất hiện và cung cấp giấy tờ tùy thân được chấp nhận. Kể từ ngày 1 tháng 1 năm 1996, Mục 8206 của Bộ luật Chính phủ yêu cầu sổ nhật ký công chứng phải bao gồm dấu vân tay ngón tay cái bên phải của người ký chứng thư, chứng thư từ bỏ quyền, hoặc chứng thư tín thác liên quan đến bất động sản. Mục 8211 của Bộ luật Chính phủ quy định mức phí tối đa cho các chức năng công chứng.

• ✓Mục 8206 của Bộ luật Chính phủ yêu cầu dấu vân tay ngón tay cái bên phải trong sổ nhật ký công chứng đối với chứng thư, chứng thư từ bỏ quyền, và chứng thư tín thác
• ✓Mục 8211 của Bộ luật Chính phủ quy định mức phí công chứng tối đa; người ký phải đích thân xuất hiện với giấy tờ tùy thân được chấp nhận

Các văn phòng môi giới lớn hơn có thể đại diện cho các công ty bảo hiểm trong việc phát hành hợp đồng bảo hiểm như một hoạt động kinh doanh bổ trợ. Một người môi giới hành động với tư cách đại lý bảo hiểm thì hành động với tư cách đại lý của công ty bảo hiểm nhận rủi ro, chịu sự điều chỉnh của hướng dẫn từ hãng bảo hiểm, nhưng phải loại bỏ xung đột lợi ích, tuân thủ nghĩa vụ tín thác, bảo đảm mức phí cạnh tranh và không thu của khách hàng nhiều hơn thị trường mở. Khách hàng phải luôn có thể tự chọn nguồn bảo hiểm của riêng mình.

• ✓Với tư cách đại lý bảo hiểm, người môi giới hành động với tư cách đại lý của công ty bảo hiểm nhận rủi ro nhưng vẫn phải tuân thủ nghĩa vụ tín thác đối với khách hàng
• ✓Người môi giới phải bảo đảm mức phí cạnh tranh và cho phép khách hàng tự chọn nguồn bảo hiểm của riêng mình

Escrow là việc gửi các văn kiện và/hoặc tiền vào một bên thứ ba trung lập (đại lý escrow) để thực hiện một thỏa thuận. Đại lý escrow giữ tiền theo ủy thác và tuân theo các hướng dẫn. Việc đóng giao dịch (closing) kết thúc giao dịch bằng việc ký/chuyển nhượng tài liệu và phân phối tiền.

• ✓Escrow bao gồm một bên thứ ba trung lập thực hiện các hướng dẫn của hợp đồng
• ✓Đại lý escrow giữ tiền hoặc giá trị theo ủy thác cho các bên

Tài khoản tín thác là tài khoản riêng biệt và được tách biệt về mặt vật lý khỏi quỹ của chính người môi giới bất động sản, nơi mà theo luật, người môi giới bất động sản phải gửi tất cả các khoản tiền thu được cho khách hàng. Commingling là việc trộn lẫn bất hợp pháp tiền cá nhân với quỹ tín thác. Conversion là việc chiếm đoạt bất hợp pháp tài sản của người khác (ví dụ: quỹ tín thác).

• ✓Người môi giới bất động sản phải gửi tất cả tiền của khách hàng vào một tài khoản tín thác riêng biệt
• ✓Commingling (trộn lẫn tiền cá nhân với quỹ tín thác của khách hàng) là bất hợp pháp
• ✓Conversion là việc chiếm đoạt bất hợp pháp tài sản của người khác hoặc quỹ tín thác

Chi phí hoàn tất giao dịch là các khoản chi phí lặt vặt để chuyển quyền sở hữu, ngoài giá bất động sản. Bảng kê hoàn tất giao dịch là bản hạch toán riêng các khoản tiền cho người mua và người bán, bắt buộc khi hoàn tất mọi giao dịch bất động sản. Chi phí phát sinh dồn tích được ghi có cho người mua; các khoản trả trước được ghi có cho người bán.

• ✓Bảng kê hoàn tất giao dịch cung cấp các bản hạch toán riêng cho người mua và người bán
• ✓Chi phí phát sinh dồn tích của người bán được ghi có cho người mua trong bảng kê hoàn tất giao dịch
• ✓Các khoản chi phí trả trước được ghi có cho người bán

Phân bổ điều chỉnh lãi suất, thuế và bảo hiểm trên cơ sở theo tỷ lệ tương ứng tính đến thời điểm kết thúc giao dịch. Các khoản trả trước như phí bảo hiểm trả trước được hoàn lại theo tỷ lệ cho người bán cho thời gian chưa sử dụng. Thuế được phân bổ theo tỷ lệ giữa người bán và người mua.

• ✓Việc phân bổ điều chỉnh thuế, lãi suất và bảo hiểm theo tỷ lệ tương ứng tính đến ngày kết thúc giao dịch
• ✓Các khoản phí bảo hiểm trả trước chưa sử dụng được hoàn lại theo tỷ lệ cho người bán

Đạo luật Thủ tục Kết toán Bất động sản (RESPA) là luật liên bang yêu cầu công bố các thủ tục và chi phí kết toán (closing) cho người vay bằng các tập sách nhỏ và biểu mẫu do HUD quy định. Lệnh Ngày Sau (Later Date Order) cam kết một đơn bảo hiểm quyền sở hữu của chủ sở hữu bao trùm quyền sở hữu của người bán tại ngày hợp đồng và đưa việc kiểm tra xuống đến thời điểm closing.

• ✓RESPA yêu cầu công bố các thủ tục và chi phí closing cho người vay
• ✓Các công bố của RESPA sử dụng biểu mẫu và một tập sách nhỏ do HUD quy định

Escrow là việc gửi các công cụ pháp lý và/hoặc tiền vào tay bên thứ ba trung lập theo hướng dẫn để thực hiện một thỏa thuận hoặc hợp đồng. Đại lý escrow là bên thứ ba trung lập nắm giữ tiền hoặc thứ gì đó có giá trị theo phúc vụ cho các bên.

• ✓Escrow yêu cầu một bên thứ ba trung lập nắm giữ tiền/công cụ pháp lý theo hướng dẫn
• ✓Đại lý escrow phải trung lập và hành động vì lợi ích của tất cả các bên theo hướng dẫn escrow

Trộn lẫn là việc trộn trái phép các quỹ cá nhân với tiền được giữ để tin tưởng thay mặt cho khách hàng. Chuyển đổi là việc chiếm đoạt trái phép tài sản của người khác, chẳng hạn như quỹ tin tưởng. Cả hai đều bị cấm và là những vi phạm luật cấp phép nghiêm trọng.

• ✓Trộn lẫn (trộn các quỹ cá nhân và tin tưởng) là bất hợp pháp
• ✓Chuyển đổi là việc chiếm đoạt trái phép tài sản của người khác, bao gồm quỹ tin tưởng

Đóng cửa là quá trình trong đó các bên kết thúc một giao dịch bán/thế chấp, bao gồm ký, chuyển nhượng tài liệu và phân phối quỹ. Chi phí đóng cửa là các khoản chi phí khác ngoài giá tài sản. Báo cáo đóng cửa là khoản kế toán tiền được lập riêng cho người mua và người bán. Các mục chi phí được tích lũy (của người bán) được ghi có cho người mua trong báo cáo đóng cửa.

• ✓Báo cáo đóng cửa là khoản kế toán tiền được lập riêng cho người mua và người bán
• ✓Các chi phí được tích lũy của người bán được ghi có cho người mua khi đóng cửa
• ✓Đóng cửa bao gồm ký kết, chuyển nhượng tài liệu và phân phối quỹ

Statute of Frauds là luật của tiểu bang yêu cầu một số hợp đồng nhất định phải được lập thành văn bản và ký kết để có hiệu lực thực thi, bao gồm các hợp đồng bán bất động sản và các hợp đồng không thể thực hiện được trong vòng một năm.

• ✓Yêu cầu một số hợp đồng nhất định phải được lập thành văn bản và ký kết
• ✓Áp dụng cho các hợp đồng bán bất động sản
• ✓Áp dụng cho các hợp đồng không thể thực hiện được trong vòng một năm

Quitclaim deed từ bỏ bất kỳ quyền lợi nào mà không có bảo đảm. Warranty deed chứa các bảo đảm về quyền sở hữu. Grant deed (bảo đảm ngụ ý) đã thay thế warranty deeds ở một số tiểu bang do có bảo hiểm tiêu đề.

• ✓Quitclaim deed chuyển nhượng quyền lợi mà không có bất kỳ bảo đảm quyền sở hữu nào
• ✓Warranty deed chứa các bảo đảm về quyền sở hữu và sở hữu yên tĩnh
• ✓Special warranty deed chỉ bảo đảm chống lại các khiếm khuyết trong thời kỳ sở hữu của người cấp

Quyền chọn cấp cho chủ sở hữu quyền được mua hoặc thuê tài sản theo những điều khoản quy định trong một khoảng thời gian nhất định mà không có nghĩa vụ phải thực hiện quyền đó. Hợp đồng miệng là một thỏa thuận miệng, không được viết thành văn bản.

• ✓Quyền chọn yêu cầu phải có đối giá và quy định các điều khoản cũng như thời gian
• ✓Quyền chọn không buộc người nắm giữ phải thực hiện quyền đó
• ✓Hợp đồng miệng không được chuyển thành dạng văn bản

Novation là thay thế một nghĩa vụ hoặc hợp đồng mới cho một hợp đồng cũ bằng sự thỏa thuận lẫn nhau. Rescission hủy bỏ hợp đồng và khôi phục các bên về vị trí trước hợp đồng của họ.

• ✓Novation thay thế một hợp đồng mới bằng sự thỏa thuận lẫn nhau
• ✓Rescission hủy bỏ hợp đồng và khôi phục các bên
• ✓Rescission của hợp đồng có thể được thực hiện bằng sự đồng ý lẫn nhau hoặc vì lý do nào đó bởi một trong hai bên

Valid có nghĩa là đủ điều kiện pháp lý và có hiệu lực ràng buộc. Void có nghĩa là không có hiệu lực hoặc tác dụng (không thể thực thi). Voidable là có khả năng được tuyên bố là void nhưng có hiệu lực cho đến khi có hành động được thực hiện. Null and void có nghĩa là không có giá trị pháp lý.

• ✓Valid = đủ điều kiện pháp lý và có hiệu lực ràng buộc
• ✓Void = không có hiệu lực hoặc tác dụng, không thể thực thi
• ✓Voidable = có hiệu lực cho đến khi hành động làm cho nó void

Thực hiện cụ thể là một hành động để ép buộc thực hiện một thỏa thuận (ví dụ: bán đất) làm thay thế cho thiệt hại hoặc hủy ngang. Thời gian là yếu tố quan trọng làm cho việc thực hiện đúng hạn là cần thiết.

• ✓Thực hiện cụ thể ép buộc thực hiện hợp đồng thay vì thiệt hại
• ✓Thời gian là yếu tố quan trọng yêu cầu thực hiện trong khoảng thời gian được chỉ định

Hợp đồng bán bất động sản là một thỏa thuận để chuyển nhượng quyền sở hữu khi thỏa mãn các điều kiện được chỉ định, không yêu cầu chuyển nhượng trong vòng một năm kể từ khi hợp đồng được ký kết.

• ✓Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sở hữu khi thỏa mãn các điều kiện
• ✓Không yêu cầu chuyển nhượng trong vòng một năm kể từ khi ký kết

Reconveyance là việc chuyển nhượng quyền sở hữu từ người quản lý tài sản (trustee) sang người giao phó tài sản (trustor) sau khi nợ của hợp đồng thế chấp được thanh toán hoàn toàn. Satisfaction là việc hủy bỏ quyền yêu cầu từ hồ sơ đối với mortgage hoặc trust deed sau khi nợ được thanh toán.

• ✓Reconveyance chuyển nhượng quyền sở hữu hợp pháp từ trustee sang trustor sau khi thanh toán hoàn toàn
• ✓Satisfaction hủy bỏ quyền yêu cầu từ hồ sơ đối với mortgage hoặc trust deed

Đạo luật SAFE liên bang năm 2008 yêu cầu cấp phép cho người khởi tạo khoản vay thế chấp theo các tiêu chuẩn quốc gia thông qua NMLS&R. SB 36 (2009) của California yêu cầu người được cấp phép DRE thực hiện hoạt động MLO nhà ở phải có chứng thực giấy phép MLO. Một MLO tiếp nhận hoặc đưa ra/đàm phán các điều khoản của khoản vay thế chấp nhà ở để được trả thù lao.

• ✓Đạo luật SAFE (2008) đã thiết lập các tiêu chuẩn quốc gia cho việc cấp phép MLO thông qua NMLS&R
• ✓SB 36 của California yêu cầu người được cấp phép DRE thực hiện hoạt động MLO nhà ở phải có chứng thực MLO
• ✓Một MLO tiếp nhận đơn xin khoản vay thế chấp nhà ở hoặc đưa ra/đàm phán các điều khoản để được trả thù lao

Ứng viên MLO phải hoàn thành 20 giờ giáo dục trước cấp phép (bao gồm 3 giờ luật liên bang, 3 giờ đạo đức và 2 giờ sản phẩm thế chấp phi truyền thống). Họ phải vượt qua Cấu phần Quốc gia và Cấu phần Tiểu bang California Đặc thù của kỳ thi SAFE, mỗi phần yêu cầu ít nhất 75% câu trả lời đúng. Dấu vân tay mới phải được nộp thông qua NMLS&R.

• ✓Ứng viên MLO phải hoàn thành 20 giờ giáo dục trước cấp phép từ một nhà cung cấp được NMLS phê duyệt
• ✓Phải vượt qua cả Cấu phần Quốc gia và Cấu phần Tiểu bang California Đặc thù với ít nhất 75% câu trả lời đúng
• ✓Một bộ dấu vân tay mới phải được nộp thông qua NMLS&R

Ứng viên MLO phải chứng minh trách nhiệm tài chính và cho phép NMLS&R lấy báo cáo tín dụng thông qua truy vấn mềm (soft pull). Các chứng thực MLO được cấp hằng năm và hết hạn vào ngày 31 tháng 12 mỗi năm. Việc gia hạn yêu cầu 8 giờ giáo dục thường xuyên, không thể được tính cho CE của giấy phép bất động sản. Thời gian nộp gia hạn kéo dài từ ngày 1 tháng 11 đến ngày 31 tháng 12.

• ✓Các chứng thực MLO được cấp hằng năm và hết hạn vào ngày 31 tháng 12 mỗi năm
• ✓Việc gia hạn yêu cầu 8 giờ giáo dục thường xuyên được NMLS phê duyệt
• ✓Giáo dục thường xuyên của MLO không thể đáp ứng yêu cầu CE của giấy phép bất động sản

Từ “ethics” (đạo đức) bắt nguồn từ tiếng Hy Lạp “ethos”, nghĩa là phong tục luân lý, cách dùng và tính cách. Đạo đức là một tập hợp các nguyên tắc hoặc giá trị—một chuẩn mực ứng xử hướng dẫn hành vi. Khi một người có tư cách chuyên gia điều hành công việc kinh doanh, sức khỏe hoặc đầu tư của người khác trên cơ sở thu phí, một mức độ tin cậy và tín nhiệm cao được giao phó. Lợi dụng lòng tin đó để trục lợi cho bản thân gây thiệt hại cho người khác là phi đạo đức.

• ✓Đạo đức bắt nguồn từ từ tiếng Hy Lạp “ethos”, nghĩa là phong tục luân lý và tính cách
• ✓Hành vi đạo đức vượt lên trên những gì chỉ được luật pháp cho phép
• ✓Cả NAR và Realtists (NAREB) đều đã hệ thống hóa các Bộ Quy tắc Đạo đức là những văn bản sống

Hợp đồng được giải thích nhằm mang lại hiệu lực cho ý định chung của các bên tại thời điểm giao kết hợp đồng, trong phạm vi có thể xác định được và hợp pháp. Ngôn ngữ rõ ràng chi phối. Việc lập thành văn bản thay thế các thương lượng trước đó. Các phần bằng văn bản chi phối các phần in sẵn, và các phần nguyên bản chi phối các phần mẫu sao chép; nếu mâu thuẫn, phần sau bị bỏ qua. Sửa đổi cần có sự đồng ý của các bên; hợp đồng bằng văn bản có thể được sửa đổi bằng một văn bản mới hoặc một thỏa thuận miệng đã được thực hiện.

• ✓Hợp đồng được giải thích nhằm mang lại hiệu lực cho ý định chung của các bên tại thời điểm giao kết hợp đồng
• ✓Các phần bằng văn bản chi phối các phần in sẵn; các phần nguyên bản chi phối các phần mẫu sao chép
• ✓Hợp đồng bằng văn bản có thể được sửa đổi bằng một văn bản mới hoặc một thỏa thuận miệng đã được thực hiện

Quy tắc chứng cứ parol cấm việc đưa ra chứng cứ ngoại lai (bằng lời nói hoặc bằng văn bản) nhằm thay đổi hoặc bổ sung các điều khoản của một chứng thư bằng văn bản đã tích hợp. Các ngoại lệ cho phép chứng cứ bên ngoài khi hợp đồng chưa đầy đủ hoặc mơ hồ, hoặc để chứng minh hợp đồng không thể thực thi do sai lầm, gian lận, cưỡng ép, tính bất hợp pháp, thiếu đối giá, hoặc mất năng lực.

• ✓Chứng cứ parol không thể thay đổi hoặc bổ sung vào một hợp đồng bằng văn bản đã tích hợp
• ✓Chứng cứ ngoại lai được chấp nhận khi hợp đồng chưa đầy đủ hoặc mơ hồ
• ✓Chứng cứ ngoại lai được chấp nhận để chứng minh gian lận, sai lầm, cưỡng ép, hoặc tính bất hợp pháp

Một hợp đồng có thể được chuyển nhượng trừ khi hợp đồng đòi hỏi một phẩm chất cá nhân hoặc phủ định rõ ràng/ngầm hiểu quyền chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng chuyển giao toàn bộ quyền lợi của bên chuyển nhượng; bên nhận chuyển nhượng đứng vào vị trí của bên chuyển nhượng, và phải chịu các lý lẽ phòng vệ. Bên chuyển nhượng không thể trốn tránh nghĩa vụ bằng cách chuyển nhượng và vẫn chịu trách nhiệm thứ cấp như người bảo lãnh trừ khi bên có quyền giải phóng họ. Việc chuyển nhượng một giấy nợ kèm theo các bảo đảm phụ trợ như thế chấp.

• ✓Hợp đồng có thể được chuyển nhượng trừ khi mang tính cá nhân hoặc bị cấm rõ ràng
• ✓Bên nhận chuyển nhượng đứng vào vị trí của bên chuyển nhượng, phải chịu các lý lẽ phòng vệ
• ✓Bên chuyển nhượng vẫn chịu trách nhiệm thứ cấp trừ khi được bên có quyền giải phóng
• ✓Chuyển nhượng một giấy nợ kèm theo các bảo đảm phụ trợ như thế chấp

Novation là việc thay thế bằng thỏa thuận một nghĩa vụ mới cho một nghĩa vụ hiện có, với ý định chấm dứt nghĩa vụ cũ. Việc này có thể liên quan đến một nghĩa vụ mới, một con nợ mới, hoặc một chủ nợ mới. Việc này đòi hỏi ý định giải phóng hợp đồng cũ, sự đền bù (consideration), và các yếu tố thiết yếu khác của một hợp đồng hợp lệ. Việc này có thể được lập thành văn bản hoặc được suy ra từ hành vi.

• ✓Novation thay thế một nghĩa vụ mới cho một nghĩa vụ cũ với ý định chấm dứt nghĩa vụ cũ
• ✓Novation đòi hỏi sự đền bù (consideration) và các yếu tố thiết yếu của một hợp đồng hợp lệ
• ✓Chủ nợ nhận một promissory note (giấy hứa trả nợ) không giải phóng khoản nợ gốc trừ khi có thỏa thuận rõ ràng

Giữa việc thực hiện đầy đủ và vi phạm, hợp đồng có thể được chấm dứt bằng: thực hiện một phần; thực hiện về cơ bản; không thể thực hiện được; thỏa thuận giữa các bên; giải phóng; do pháp luật quy định; và chấp nhận vi phạm.

• ✓Hợp đồng có thể được chấm dứt bằng việc thực hiện đầy đủ hoặc vi phạm
• ✓Các phương thức khác bao gồm không thể thực hiện, thỏa thuận, giải phóng và do pháp luật quy định

Nếu không có thời hạn nào được quy định, một thời hạn hợp lý được cho phép. Các hành vi có thể được thực hiện ngay lập tức phải được thực hiện ngay khi được xác định rõ, trừ khi có thỏa thuận khác. Nếu ngày cuối cùng để thực hiện một hành vi được pháp luật yêu cầu là ngày lễ, thời hạn được kéo dài đến ngày không phải ngày lễ tiếp theo.

• ✓Một thời hạn hợp lý được cho phép khi không có thời hạn nào được quy định
• ✓Nếu ngày cuối cùng để thực hiện là ngày lễ, thời hạn được kéo dài đến ngày không phải ngày lễ tiếp theo