Prohibited Conduct +15California · bất động sản · Tiếng Việt

Không người có giấy phép hành nghề escrow nào được phép phổ biến các tuyên bố gây hiểu nhầm hoặc mô tả là “escrow” bất kỳ giao dịch nào không phù hợp với định nghĩa trong Bộ luật Tài chính hoặc Bộ luật Dân sự. Người giữ escrow không được trả phí (bao gồm quà tặng bằng hàng hóa hoặc vật có giá trị) cho các nhà môi giới hoặc người khác để họ giới thiệu khách hàng. Người giữ escrow không được giải ngân hoa hồng của nhà môi giới từ tiền escrow trước khi hoàn tất giao dịch. Người giữ escrow không được chấp nhận các chỉ thị có chỗ trống để điền sau khi ký, cũng không được cho phép thêm, xóa hoặc sửa đổi trừ khi có chữ ký tắt của tất cả các bên chính đã ký trước đó.

• ✓Người giữ escrow không được trả phí giới thiệu hoặc quà tặng cho nhà môi giới hoặc người khác để họ giới thiệu khách hàng
• ✓Người giữ escrow không được giải ngân hoa hồng của nhà môi giới trước khi escrow đóng
• ✓Chỉ thị escrow không được có chỗ trống được điền sau khi ký, và các sửa đổi yêu cầu tất cả các bên chính đã ký trước đó phải ký tắt

Khi ký kết, các bên giữ escrow phải giao một bản sao của bất kỳ chỉ dẫn escrow, chỉ dẫn sửa đổi hoặc bổ sung nào cho tất cả các bên chính ký kết chúng. Chỉ dẫn escrow có tính đặc quyền và bảo mật và không được tiết lộ cho những người không phải là bên chính. Một môi giới bất động sản không được chỉ định một bên giữ escrow như một điều kiện tiên quyết cho giao dịch nhưng có thể đề xuất một bên nếu được yêu cầu. Người mua thường chọn bên giữ escrow và công ty bảo hiểm quyền sở hữu.

• ✓Các bên giữ escrow phải giao bản sao các chỉ dẫn cho tất cả các bên chính khi ký kết
• ✓Chỉ dẫn escrow có tính đặc quyền và bảo mật và không được tiết lộ cho những người không phải là bên chính
• ✓Môi giới không được yêu cầu một bên giữ escrow cụ thể như một điều kiện của giao dịch, nhưng có thể đề xuất một bên nếu được yêu cầu; người mua thường chọn

Bất kỳ điều khoản nào trong hợp đồng thuê nhà ở được ký kết sau ngày 1 tháng 1 năm 1976 nhằm sửa đổi hoặc từ bỏ một số quyền của người thuê đều vô hiệu và không thể thực thi. Các quyền này bao gồm: quyền về tiền đặt cọc bảo đảm (CC 1950.5); giới hạn về việc chủ nhà xâm nhập (CC 1954); quyền viện dẫn các căn cứ khởi kiện trong tương lai; quyền được thông báo theo luật định; quyền về thủ tục tố tụng; quyền có nơi ở đủ điều kiện sinh sống và tuân thủ mọi luật; và nghĩa vụ chăm sóc của chủ nhà để ngăn ngừa thương tích hoặc thiệt hại tài sản.

• ✓Việc từ bỏ quyền về tiền đặt cọc bảo đảm (CC 1950.5) và giới hạn xâm nhập (CC 1954) là vô hiệu
• ✓Việc từ bỏ quyền viện dẫn các căn cứ khởi kiện trong tương lai và quyền được thông báo theo luật định là vô hiệu
• ✓Việc từ bỏ quyền về khả năng sinh sống và nghĩa vụ chăm sóc của chủ nhà là vô hiệu (sau ngày 1/1/1976)

Người bán có thể cấp tín dụng để thanh toán phần còn lại của giá mua thông qua một giấy nợ mua bất động sản cấp dưới.

• ✓Khoản người bán cho vay lại thường có lãi suất cao hơn nhưng phải được người cho vay thứ nhất chấp thuận.
• ✓Khoản người bán cho vay lại là việc thanh toán giá mua theo chênh lệch thời gian, không phải là khoản vay hay việc gia hạn nợ, và theo định nghĩa là chứng thư tín thác hoặc thế chấp mua bất động sản.
• ✓Các giấy nợ carry-back có thể được bán với giá chiết khấu dựa trên rủi ro và các điều khoản cho vay trọng yếu.

Kể từ ngày 1 tháng 7 năm 1983, người thu xếp tín dụng phải cung cấp các tiết lộ cụ thể cho người bán và người mua trong các giao dịch carry-back từ 1-4 đơn vị.

• ✓Các tiết lộ bắt buộc bao gồm mô tả về note/security, các điều khoản của khoản thế chấp ưu tiên, cảnh báo tái cấp vốn, tiết lộ về khấu hao âm/lãi suất thay đổi, và chi tiết thanh toán balloon theo Bộ luật Dân sự 2966
• ✓Các tiết lộ phải đề cập đến loss payee endorsement, yêu cầu thông báo về việc vỡ nợ/chậm thanh toán (Bộ luật Dân sự 2924b và 2924e), bảo hiểm quyền sở hữu, và tình trạng ghi nhận theo Bộ luật Chính phủ 27280
• ✓Các tiết lộ bổ sung được yêu cầu nếu sử dụng all-inclusive deed of trust; Bộ luật Tố tụng Dân sự 580b có thể giới hạn việc người bán thu hồi chỉ ở số tiền thu ròng khi tịch thu tài sản thế chấp
• ✓Người thu xếp tín dụng là người có nghĩa vụ ủy thác đối với người mua và có các nghĩa vụ đối với người bán (Bộ luật Dân sự 2957(a))

Mục 1090.5 của Bộ luật Dân sự (có hiệu lực ngày 5 tháng 10 năm 2007) nghiêm cấm bất kỳ người nào có lợi ích trong một giao dịch bất động sản gây ảnh hưởng không đúng đắn đến một cuộc thẩm định thông qua ép buộc, tống tiền hoặc hối lộ. Nếu một người được cấp phép vi phạm pháp luật trong phạm vi nhiệm vụ của họ, điều đó được coi là vi phạm luật cấp phép của tiểu bang. DRE đã liệt kê các hành vi bị cấm bao gồm giữ lại thanh toán, đe dọa công việc trong tương lai, hứa hẹn công việc trong tương lai, đặt điều kiện phí dựa trên giá trị thẩm định và cung cấp giá trị mục tiêu.

• ✓Bộ luật Dân sự 1090.5 nghiêm cấm gây ảnh hưởng không đúng đắn đến một cuộc thẩm định thông qua ép buộc, tống tiền hoặc hối lộ
• ✓Vi phạm của người được cấp phép trong phạm vi nhiệm vụ được coi là vi phạm luật cấp phép của tiểu bang họ
• ✓Cấm giữ lại hoặc đe dọa giữ lại thanh toán để gây ảnh hưởng đến thẩm định viên
• ✓Cấm cung cấp giá trị mục tiêu cho thẩm định viên (trừ hợp đồng mua bán cho các giao dịch mua)
• ✓Chỉ có thể yêu cầu thẩm định lần thứ hai khi có cơ sở hợp lý rằng lần thẩm định đầu tiên có sai sót hoặc theo một quy trình xem xét thiện chí

Bộ Quy tắc Ứng xử về Định giá Nhà ở (Home Valuation Code of Conduct) là một thỏa thuận chung giữa Fannie Mae, Freddie Mac, FHFA, và Tổng Chưởng lý New York nhằm tăng cường tính độc lập và độ chính xác của việc thẩm định. Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 5 năm 2009, Fannie Mae và Freddie Mac không còn mua các khoản vay thế chấp nhà ở dân cư từ những người bán không áp dụng Bộ Quy tắc. Các khoản vay được bảo hiểm FHA/VA, Section 184 Native American, và Section 502 Rural Housing được loại trừ.

• ✓HVCC tăng cường tính độc lập và độ chính xác của thẩm định đối với các khoản vay thế chấp nhà ở một gia đình
• ✓Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 5 năm 2009, Fannie Mae/Freddie Mac sẽ không mua các khoản vay thế chấp từ những người bán không áp dụng Bộ Quy tắc
• ✓Các khoản vay FHA, VA, Section 184 và Section 502 được loại trừ khỏi các tuyên bố HVCC

Chủ nợ phải cung cấp cho mỗi người vay có quyền hủy bỏ hai bản sao thông báo về quyền hủy bỏ. Thông báo được gửi đến bất kỳ người vay nào có quyền sở hữu đối với nơi ở chính, ngay cả khi không chịu trách nhiệm cá nhân. Đối với một tín thác gia đình, những người thụ hưởng đang cư trú có quyền nhận thông báo. Thông báo là một tài liệu riêng biệt công bố lợi ích bảo đảm, quyền hủy bỏ, cách hủy bỏ, các hậu quả và ngày hết hạn.

• ✓Mỗi người vay có quyền hủy bỏ phải nhận được hai bản sao thông báo hủy bỏ
• ✓Thông báo được gửi đến bất kỳ người vay nào có quyền sở hữu đối với nơi ở chính
• ✓Người thụ hưởng đang cư trú của một tín thác gia đình có quyền nhận thông báo hủy bỏ
• ✓Thông báo phải là một tài liệu riêng biệt công bố lợi ích bảo đảm, quyền hủy bỏ và ngày hết hạn

Người đi vay có thể hủy bỏ cho đến nửa đêm của ngày làm việc thứ ba sau sự kiện xảy ra muộn nhất trong số: hoàn tất giao dịch, giao tất cả các tiết lộ TILA trọng yếu, hoặc giao thông báo về quyền hủy bỏ. Đối với việc hủy bỏ, ngày làm việc là bất kỳ ngày dương lịch nào ngoại trừ Chủ nhật và các ngày lễ hợp pháp liên bang. Nếu thông báo hoặc các tiết lộ trọng yếu không được giao, quyền này hết hiệu lực ba năm sau khi hoàn tất giao dịch, khi chuyển nhượng toàn bộ quyền lợi, hoặc bán, tùy sự kiện nào xảy ra trước.

• ✓Quyền hủy bỏ kéo dài đến nửa đêm của ngày làm việc thứ ba sau sự kiện muộn nhất trong số hoàn tất, tiết lộ, hoặc thông báo
• ✓Ngày làm việc cho việc hủy bỏ là bất kỳ ngày dương lịch nào ngoại trừ Chủ nhật và các ngày lễ hợp pháp liên bang
• ✓Nếu thông báo/tiết lộ không được giao, quyền hết hiệu lực ba năm sau khi hoàn tất hoặc khi chuyển nhượng/bán
• ✓Việc thực hiện bởi bất kỳ một người đi vay nào có hiệu lực đối với tất cả người đi vay

Quyền hủy bỏ áp dụng cho tín dụng tiêu dùng được bảo đảm bằng quyền cầm giữ (lien) trên nhà ở chính của người vay (chỉ một nhà ở chính tại một thời điểm; bao gồm nhà di động). Được miễn trừ: các khoản vay mua hoặc xây dựng ban đầu cho nhà ở chính (bất kể thứ tự ưu tiên của lien); các khoản tái cấp vốn cùng người cho vay không có tiền mới (chỉ có thể hủy bỏ trong phạm vi tiền mới); các khoản vay của cơ quan nhà nước; và các khoản vay trên nhà không phải nhà ở chính (lô đất trống, nhà nghỉ dưỡng/nhà hưu trí).

• ✓Các khoản vay mua nhà và xây dựng ban đầu cho nhà ở chính được miễn trừ khỏi quyền hủy bỏ
• ✓Các khoản tái cấp vốn cùng người cho vay không có tiền mới được miễn trừ; tiền mới có thể bị hủy bỏ trong phạm vi đó
• ✓Người vay chỉ có thể có một nhà ở chính tại một thời điểm
• ✓Các khoản vay được bảo đảm bằng nhà không phải nhà ở chính (nhà nghỉ dưỡng/nhà hưu trí, lô đất trống) được miễn trừ

Người vay có thể từ bỏ quyền hủy bỏ giao dịch vì tình trạng khẩn cấp tài chính cá nhân chính đáng bằng cách đưa ra một tuyên bố bằng văn bản có ghi ngày do người vay thực hiện, mô tả tình trạng khẩn cấp và từ bỏ cụ thể quyền đó, tốt nhất là viết tay. Các mẫu từ bỏ in sẵn bị cấm trừ khi được cho phép. Trong khu vực thảm họa lớn được liên bang tuyên bố, có thể sử dụng các mẫu in sẵn, hết hiệu lực một năm sau tuyên bố thảm họa.

• ✓Việc từ bỏ quyền hủy bỏ yêu cầu một tuyên bố bằng văn bản có ghi ngày mô tả tình trạng khẩn cấp tài chính cá nhân chính đáng
• ✓Các mẫu từ bỏ in sẵn nói chung bị cấm
• ✓Các mẫu từ bỏ in sẵn được cho phép trong khu vực thảm họa lớn được liên bang tuyên bố, hết hiệu lực một năm sau tuyên bố

Khi hủy bỏ, quyền lợi bảo đảm trở nên vô hiệu và người vay không phải chịu bất kỳ khoản tiền nào, bao gồm mọi phí tài chính. Trong vòng 20 ngày dương lịch kể từ khi nhận được thông báo hủy bỏ, người cho vay phải hoàn trả mọi khoản tiền/tài sản và chấm dứt quyền lợi bảo đảm. Sau đó, người vay giao nộp tiền/tài sản cho người cho vay. Nếu người cho vay không nhận quyền chiếm hữu trong vòng 20 ngày kể từ khi giao nộp, người vay có thể giữ lại mà không có nghĩa vụ nào thêm.

• ✓Khi hủy bỏ, quyền lợi bảo đảm trở nên vô hiệu và người vay không phải chịu bất kỳ phí tài chính nào
• ✓Người cho vay phải hoàn trả tiền/tài sản và chấm dứt quyền lợi bảo đảm trong vòng 20 ngày dương lịch
• ✓Nếu người cho vay không nhận quyền chiếm hữu trong vòng 20 ngày kể từ khi người vay giao nộp, người vay có thể giữ lại

Phí tài chính là chính xác để hủy bỏ nếu được ghi thấp không quá 1/2 của 1 phần trăm mệnh giá của giấy nợ hoặc $100 (mức nào lớn hơn), hoặc nếu được ghi cao. Đối với việc tái cấp vốn với người cho vay mới mà không có khoản ứng trước mới/hợp nhất nợ, dung sai là 1 phần trăm hoặc $100. Sau khi khởi phát tịch thu tài sản thế chấp, người vay có thể hủy bỏ nếu phí môi giới bị bỏ sót khỏi phí tài chính hoặc thông báo hủy bỏ hợp lệ không được đưa ra; dung sai tịch thu đối với việc ghi thấp là $35.

• ✓Dung sai phí tài chính chung khi hủy bỏ: được ghi thấp không quá 1/2 của 1 phần trăm mệnh giá giấy nợ hoặc $100
• ✓Dung sai khi tái cấp vốn với người cho vay mới: được ghi thấp không quá 1 phần trăm mệnh giá giấy nợ hoặc $100
• ✓Sau khi tịch thu tài sản thế chấp, dung sai phí tài chính là việc ghi thấp không quá $35
• ✓Sau khi tịch thu tài sản thế chấp, phí môi giới bị bỏ sót hoặc thông báo hủy bỏ có khuyết điểm cho phép hủy bỏ

Đạo luật Giảm nhẹ Thuế cho Người nộp thuế năm 1997 và các thay đổi sau đó đặt ra thuế suất lợi tức vốn dựa trên thời gian nắm giữ và khung thuế. Lợi nhuận ngắn hạn bị đánh thuế như thu nhập thông thường; lợi nhuận dài hạn được hưởng thuế suất ưu đãi.

• ✓Ngắn hạn (một năm hoặc ít hơn) bị đánh thuế như thu nhập thông thường lên đến 35%
• ✓Dài hạn (hơn một năm): 5% cho khung 10%/15% (0% bắt đầu từ 2008)
• ✓Dài hạn: 15% cho các khung 25%, 28%, 33%, 35%
• ✓Thu hồi khấu hao bị đánh thuế ở mức 25%
• ✓Đạo luật Cải cách Thuế năm 1986 đã bãi bỏ khoản khấu trừ 60% đối với lợi tức vốn dài hạn

Sau Đạo luật Cải cách Thuế năm 1986, thu nhập được phân thành các loại phi thụ động, danh mục đầu tư và thụ động. Lỗ từ hoạt động thụ động (PAL) nói chung không thể bù trừ thu nhập phi thụ động hoặc thu nhập danh mục đầu tư, ngoại trừ các trường hợp ngoại lệ đối với bất động sản cho thuê.

• ✓Lỗ từ hoạt động thụ động nói chung không thể bù trừ thu nhập phi thụ động hoặc thu nhập danh mục đầu tư
• ✓Hoạt động cho thuê là thụ động bất kể mức độ tham gia trọng yếu
• ✓Tham gia trọng yếu = tham gia một cách thường xuyên, liên tục, đáng kể
• ✓Các ngoại lệ và quy tắc phase-in được áp dụng, bao gồm đối với bất động sản cho thuê

Khấu hao là một khoản chi phí định kỳ được khấu trừ nhằm thu hồi vốn đầu tư trong suốt thời gian hữu dụng của bất động sản tạo thu nhập. Đất không được khấu hao. Các hệ thống khác nhau được áp dụng tùy theo thời điểm bất động sản được đưa vào sử dụng.

• ✓Đất KHÔNG được khấu hao; chỉ các phần cải tạo mới được khấu hao
• ✓Bất động sản được đưa vào sử dụng sau năm 1986 sử dụng MACRS
• ✓ACRS áp dụng cho bất động sản được mua từ ngày 1 tháng 1 năm 1981 đến ngày 1 tháng 8 năm 1986
• ✓Các phần cải tạo được khấu hao nếu được sử dụng trong kinh doanh/tạo thu nhập với thời gian hữu dụng xác định trên một năm
• ✓Ngay cả khi không thực hiện khấu hao, cơ sở tính thuế vẫn bị giảm và IRS tính đủ mức khấu hao được phép khi bán

Các quy tắc khấu trừ lãi vay thế chấp phụ thuộc vào ngày, số tiền và mục đích sử dụng của khoản vay. Nợ mua nhà (acquisition debt) và nợ vay vốn chủ sở hữu nhà (home equity debt) có các giới hạn riêng biệt.

• ✓Các khoản vay trước ngày 14 tháng 10 năm 1987 được bảo đảm bằng nhà ở chính/nhà ở thứ hai: được khấu trừ toàn bộ
• ✓Các khoản vay mua nhà sau ngày 13 tháng 10 năm 1987: được khấu trừ trên 1 triệu đô la đầu tiên (500.000 đô la đối với người kết hôn khai thuế riêng)
• ✓Lãi được khấu trừ trên tối đa 100.000 đô la của các khoản vay cấp dưới/vay vốn chủ sở hữu nhà
• ✓Xem IRS Publication 936 để biết chi tiết

Các quy tắc rủi ro giới hạn khoản lỗ được khấu trừ trong phạm vi số tiền mà người nộp thuế có rủi ro trong một hoạt động. Được mở rộng cho bất động sản được đưa vào sử dụng sau năm 1986, với các ngoại lệ đối với tài trợ không truy đòi đủ điều kiện.

• ✓Chỉ được phép khấu trừ lỗ trong phạm vi số tiền có rủi ro vào cuối năm thuế
• ✓Người nộp thuế không có rủi ro đối với tài trợ không truy đòi (không chịu trách nhiệm cá nhân)
• ✓Ngoại lệ: khoản nợ không truy đòi đủ điều kiện được bảo đảm bằng bất động sản từ một người cho vay đủ điều kiện
• ✓Người đủ điều kiện = hoạt động tích cực hoặc thường xuyên trong ngành cho vay tiền (ví dụ: ngân hàng), không phải người bán hoặc bên liên quan trừ khi hợp lý về mặt thương mại

Chính quyền tiểu bang/địa phương có thể phát hành Chứng nhận Tín dụng Thế chấp (MCCs) cho phép người vay sử dụng lãi vay thế chấp như một khoản tín dụng để trừ vào thuế thu nhập, giúp những người có thu nhập thấp/trung bình đủ điều kiện nhận các khoản vay.

• ✓MCC cho phép sử dụng lãi vay thế chấp như một khoản tín dụng để trừ vào thuế thu nhập
• ✓Được phát hành cho đến khi đạt tổng số tiền đô la do chính phủ ấn định
• ✓Giúp những người có thu nhập thấp/trung bình đủ điều kiện nhận các khoản vay mua, phục hồi hoặc cải thiện

Quyền sở hữu có thể chuyển nhượng (marketable/merchantable title) không có ý nghĩa được chấp nhận rộng rãi; đó không phải là quyền sở hữu hoàn hảo mà là quyền sở hữu không bị phản đối một cách hợp lý hoặc có khả năng xảy ra, với sự bảo đảm hợp lý đối với các quyền liên quan. Quyền sở hữu này phải ở mức mà tòa án sẽ buộc người mua chấp nhận trong một vụ kiện yêu cầu thực hiện cụ thể hợp đồng.

• ✓Quyền sở hữu có thể chuyển nhượng không bị phản đối một cách hợp lý/có khả năng xảy ra, không nhất thiết phải hoàn hảo
• ✓Quyền sở hữu phải ở mức mà tòa án sẽ buộc người mua chấp nhận
• ✓Việc xác lập quyền sở hữu có thể chuyển nhượng đặc biệt quan trọng trong các giao dịch mua bán có đối giá và các khoản vay có bảo đảm

Một “chuỗi quyền sở hữu trên giấy” có thể được truy nguyên về hành vi chuyển nhượng ban đầu của chính phủ, được thiết lập bởi hệ thống ghi nhận race/race-notice. Việc ghi nhận nói chung không bắt buộc. Hồ sơ có thể sai sót, gian lận hoặc không đầy đủ (ví dụ: người thừa kế bị loại trừ, người chuyển nhượng không đủ năng lực), vì vậy quyền sở hữu phụ thuộc vào cả các sự kiện đã ghi nhận và thông tin ngoài hồ sơ.

• ✓Hệ thống ghi nhận thiết lập chuỗi quyền sở hữu trên giấy và thứ tự ưu tiên, nhưng việc ghi nhận nói chung không bắt buộc
• ✓Hồ sơ có thể sai sót, gian lận hoặc không đầy đủ
• ✓Quyền sở hữu phụ thuộc vào các sự kiện đã ghi nhận cùng thông tin ngoài hồ sơ (thủ tục di chúc/thừa kế, thuế, phán quyết)

Trong lịch sử, các chuyên gia về quyền sở hữu đã lập bản tóm tắt chứng thư (abstract of title) (bản tóm tắt các chuyển nhượng) và xem xét cùng với ý kiến luật sư. Sau đó là giấy chứng nhận quyền sở hữu (certificate of title) (tuyên bố của công ty trích lục về việc trao quyền sở hữu tùy thuộc vào các quyền cản trở), rồi đến bảo lãnh quyền sở hữu (guarantee of title) (các bảo đảm bằng văn bản), trước khi có chính sách bảo hiểm quyền sở hữu hiện đại.

• ✓Bản tóm tắt chứng thư (abstract of title) là bản tóm tắt các chuyển nhượng liên tiếp kèm theo ý kiến luật sư.
• ✓Giấy chứng nhận quyền sở hữu (certificate of title) bảo đảm (không bảo hiểm) quyền sở hữu và ít được sử dụng ngày nay.
• ✓Bảo lãnh quyền sở hữu (guarantee of title) cung cấp các bảo đảm bằng văn bản, tùy thuộc vào quy định bảo hiểm.

Người mua/bên nhận chuyển nhượng của một khoản vay Mục 32 phải chịu tất cả các khiếu nại và phòng vệ mà người vay có thể đưa ra chống lại chủ nợ, trừ khi bên đó chứng minh bằng ưu thế của bằng chứng rằng một người hợp lý với sự siêng năng thích đáng không thể xác định khoản vay là Mục 32. Trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng nói chung mở rộng đến các khoản thế chấp Mục 35. Biện pháp khắc phục được giới hạn ở các khoản bồi thường trách nhiệm dân sự theo Mục 1640 đối với các vi phạm TILA, hoặc đối với các nguyên nhân khác, tổng số nợ còn lại cộng với tổng số tiền đã trả.

• ✓Bên nhận chuyển nhượng của một khoản vay Mục 32 phải chịu tất cả các khiếu nại và phòng vệ của người vay trừ khi chứng minh được phòng vệ siêng năng thích đáng
• ✓Trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng nói chung mở rộng đến các khoản thế chấp Mục 35
• ✓Thiệt hại được giới hạn ở các khoản theo Mục 1640 đối với các vi phạm TILA, hoặc số nợ còn lại cộng với tổng số tiền đã trả cho các nguyên nhân khác (giảm bởi khoản tiền được cấp theo Mục 1640)

Các kỹ thuật còn lại tách thu nhập ròng giữa đất và tòa nhà. Building Residual (đã biết giá trị đất): khấu trừ thu nhập của đất khỏi tổng NOI, vốn hóa thu nhập của tòa nhà, cộng vào giá trị đất. Land Residual (đã biết giá trị tòa nhà): khấu trừ thu nhập của tòa nhà, vốn hóa thu nhập còn lại của đất, cộng vào giá trị tòa nhà. Các thành phần có thể có tỷ suất vốn hóa khác nhau.

• ✓Building Residual được sử dụng khi đã biết giá trị đất và chưa biết giá trị tòa nhà
• ✓Land Residual được sử dụng khi đã biết giá trị tòa nhà và chưa biết giá trị đất
• ✓Các thành phần đất và tòa nhà có thể có tỷ suất vốn hóa khác nhau
• ✓Các kỹ thuật còn lại có rất ít ứng dụng cho các vấn đề thẩm định đặc biệt

Tỷ suất vốn hóa công trình = lãi suất (lợi tức trên vốn) + tỷ lệ thu hồi vốn (hoàn trả vốn). Tỷ lệ thu hồi vốn = 100% ÷ tuổi kinh tế còn lại. Cách khác, tỷ suất vốn hóa công trình = thu nhập ròng của công trình ÷ giá trị công trình.

• ✓Tỷ suất vốn hóa công trình = lãi suất (lợi tức trên vốn) + tỷ lệ thu hồi vốn (hoàn trả vốn)
• ✓Tỷ lệ thu hồi vốn = 100% ÷ tuổi kinh tế còn lại
• ✓Tỷ suất vốn hóa công trình cũng = thu nhập ròng của công trình ÷ giá trị công trình

Vốn hóa lợi suất chuyển đổi các lợi ích kinh tế thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích dự kiến theo tỷ lệ lợi suất/tỷ lệ chiết khấu. Hình thức phổ biến nhất là phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF). Tỷ lệ lợi suất bao gồm lãi suất an toàn phi rủi ro cộng với các khoản bù cho rủi ro, tính kém thanh khoản và gánh nặng quản lý.

• ✓Tỷ lệ chiết khấu = tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu (tỷ lệ lợi suất)
• ✓Việc chiết khấu giả định lợi nhuận TRÊN khoản đầu tư cộng với việc hoàn trả VỐN
• ✓Hình thức phổ biến nhất là phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF)
• ✓Tỷ lệ lợi suất bao gồm lãi suất an toàn cộng với các khoản bù cho rủi ro, tính kém thanh khoản và gánh nặng quản lý

Trước khi lập bản đồ cuối cùng, người phân lô đất phải nộp giấy chứng nhận quyền cầm giữ thuế và bảo đảm các thỏa thuận cải tạo bằng bảo lãnh hoặc tiền ký quỹ.

• ✓Phải nộp giấy chứng nhận cho thấy không có quyền cầm giữ đối với thuế/các khoản đánh giá đặc biệt chưa thanh toán, cùng với bảo lãnh/tiền ký quỹ cho các khoản thuế chưa đến hạn thanh toán
• ✓Phải cải tạo hoặc đồng ý cải tạo đất cho đường phố công cộng/tư nhân, đường cao tốc và các quyền thoát nước trước khi phê duyệt bản đồ cuối cùng
• ✓Các thỏa thuận cải tạo phải được bảo đảm bằng bảo lãnh hoặc tiền ký quỹ
• ✓Bản đồ cuối cùng phải được lập và ghi sổ trước khi bản đồ sơ bộ hết hạn

Bản đồ cuối cùng đáp ứng các yêu cầu của Luật Bản đồ Phân lô và quy định địa phương được phê duyệt tại cuộc họp tiếp theo và được chấp nhận để đăng ký, yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu.

• ✓Việc phê duyệt diễn ra tại cuộc họp tiếp theo sau khi nộp hồ sơ trừ khi có thỏa thuận gia hạn thời gian
• ✓Sau khi phê duyệt, bản đồ được chấp nhận để đăng ký và được chuyển đến cơ quan đăng ký
• ✓Người phân lô phải cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chứng minh rằng các bên đồng ý có quyền lợi sở hữu theo hồ sơ

Bản đồ thửa đất, do kỹ sư dân dụng đã đăng ký hoặc chuyên viên đo đạc đất được cấp phép lập, phải bao gồm ranh giới, đường phố, các thửa được đánh số và giấy chứng nhận đồng ý.

• ✓Phải được lập bởi hoặc dưới sự chỉ đạo của kỹ sư dân dụng đã đăng ký hoặc chuyên viên đo đạc đất được cấp phép.
• ✓Phải bao gồm ranh giới, vị trí đường phố và từng thửa được đánh số hoặc chỉ định.
• ✓Phải bao gồm giấy chứng nhận được ký và chứng thực bởi tất cả những người có quyền lợi sở hữu theo hồ sơ, đồng ý việc ghi nhận vào hồ sơ.
• ✓Phải đáp ứng các yêu cầu bổ sung của pháp lệnh phân chia đất đai tại địa phương.

Ngoài các hồ sơ kế toán, DRE yêu cầu người môi giới lưu giữ tất cả tài liệu được lập hoặc thu thập liên quan đến bất kỳ giao dịch bất động sản nào đã được xử lý, khớp với từng hoạt động.

• ✓Tiền đặt cọc mua yêu cầu hợp đồng mua bất động sản đã ký và biên nhận tiền đặt cọc; tiền thuê yêu cầu biên nhận thu tiền.
• ✓Tiền gửi yêu cầu phiếu nộp tiền ngân hàng; việc trả lại séc của người mua yêu cầu một bản sao có chữ ký và ngày của người mua.
• ✓Việc thu phí quản lý yêu cầu các thỏa thuận quản lý bất động sản và, nếu một séc chi trả cho nhiều chủ sở hữu, một bảng biểu thể hiện từng khoản phí.

Theo Bộ luật B&P Mục 10142, người có giấy phép phải giao một bản sao của bất kỳ thỏa thuận nào cho phép cung cấp các dịch vụ cần giấy phép cho người ký thỏa thuận đó vào thời điểm chữ ký được lấy.

• ✓Bản sao phải được giao vào thời điểm chữ ký được lấy
• ✓Áp dụng cho thỏa thuận niêm yết, hợp đồng mua bán, phụ lục và thỏa thuận quản lý bất động sản

Theo B&P Code Section 17900, tên doanh nghiệp giả định là tên không bao gồm họ của cá nhân hoặc tên gợi ý có thêm chủ sở hữu. Bản khai tên doanh nghiệp giả định phải được nộp cho thư ký quận chậm nhất là 40 ngày sau khi bắt đầu kinh doanh, phải được đăng một lần mỗi tuần trong bốn tuần liên tiếp trong vòng 30 ngày sau khi nộp, và bản tuyên thệ về việc đăng báo phải được nộp trong vòng 30 ngày sau khi hoàn tất việc đăng báo. Bản khai hết hạn sau năm năm kể từ ngày 31 tháng 12 của năm nộp.

• ✓Bản khai tên doanh nghiệp giả định phải được nộp cho thư ký quận chậm nhất là 40 ngày sau khi bắt đầu kinh doanh
• ✓Trong vòng 30 ngày sau khi nộp, phải đăng một lần mỗi tuần trong bốn tuần liên tiếp trên một tờ báo có lưu hành chung
• ✓Bản tuyên thệ về việc đăng báo phải được nộp cho thư ký quận trong vòng 30 ngày sau khi hoàn tất việc đăng báo
• ✓Bản khai hết hạn vào cuối năm năm kể từ ngày 31 tháng 12 của năm nộp, trừ khi bị từ bỏ trước đó
• ✓Những từ như “Company,” “& Son,” “& Sons,” “& Associates,” và “Brothers” gợi ý có thêm chủ sở hữu, khiến tên trở thành tên giả định

Phân chia là sự chia tách tài sản bất động sản được định nghĩa hợp pháp để bán, cho thuê hoặc tài trợ được quy định bởi luật pháp. Luật Bản đồ Phân chia yêu cầu các nhà phân chia phải nộp bản đồ tạm thời cho ủy ban quy hoạch địa phương trước bản đồ cuối cùng.

• ✓Các phân chia được quy định bởi luật pháp (B&P Code 11000 et seq.)
• ✓Luật Bản đồ Phân chia yêu cầu bản đồ tạm thời được nộp cho ủy ban quy hoạch
• ✓Bản đồ cuối cùng kết hợp các thay đổi được yêu cầu phải được nộp tiếp theo

Phát triển có kế hoạch là một khu phân lô với các lô đất riêng biệt cộng với tư cách thành viên trong một hiệp hội sở hữu khu vực chung. Phát triển đơn vị có kế hoạch (PUD) cho phép tập hợp các đặc điểm khác với zoning thông thường.

• ✓Phát triển có kế hoạch kết hợp các lô đất riêng biệt với tư cách thành viên hiệp hội khu vực chung
• ✓PUD cho phép tập hợp và các đặc điểm khác với zoning bình thường

Time-share estate là quyền sử dụng trong dự án time-share kèm theo một quyền sở hữu bất động sản. Time-share use là quyền cấp phép hoặc thành viên sử dụng không kèm theo quyền sở hữu.

• ✓Time-share estate được kèm theo quyền sở hữu bất động sản
• ✓Time-share use KHÔNG được kèm theo quyền sở hữu bất động sản
• ✓Dự án time-share cung cấp quyền sử dụng độc quyền định kỳ cho các khoảng thời gian cụ thể

Đánh giá đặc biệt là một khoản phí pháp lý đối với bất động sản được đánh giá bởi một cơ quan công quyền để trả tiền cho các cải tiến công cộng (đèn đường, vỉa hè, cải tiến đường phố), hoặc trong một CID là một khoản phí bổ sung cho các sửa chữa không được dự đoán trước.

• ✓Đánh giá đặc biệt công cộng tài trợ các cải tiến công cộng
• ✓Đánh giá đặc biệt CID bao gồm các sửa chữa hoặc cải tiến vốn không được dự đoán trước
• ✓Được đánh giá thêm vào các đánh giá thường xuyên trong một CID

Các hạng thành viên của NAREB bao gồm Member Boards, Local Board Members, Individual Broker Members, Associate Members, Allied Associate Members, Individual Members, Allied Members, Honorary Members, Subscribers, Corporate Members và Life Members. Individual Broker Members có một phiếu đầy đủ; Associate và Allied Associate Members có nửa (1/2) phiếu; Allied Members có một phần tư (1/4) phiếu; Honorary, Subscriber và Corporate Members không có quyền biểu quyết.

• ✓Individual Broker Member có một (1) phiếu đầy đủ
• ✓Associate và Allied Associate Members có nửa (1/2) phiếu
• ✓Allied Members có một phần tư (1/4) phiếu
• ✓Honorary, Corporate và Subscriber members không có quyền biểu quyết
• ✓Subscribers không bị ràng buộc bởi NAREB Code of Ethics và không được sử dụng thuật ngữ Realtist

Thành viên Cá nhân được Hội đồng Quản trị bầu vào tư cách thành viên trực tiếp, có thể tồn tại ngoài lãnh thổ địa phương/tiểu bang, và giữ tư cách thành viên cho đến sáu tháng sau khi một Hội đồng Thành viên được chấp nhận trong cùng lãnh thổ. Thành viên Liên kết bao gồm những người trong các doanh nghiệp liên kết như chuyên viên ngân hàng thế chấp và thẩm định viên. Thành viên Trọn đời được phong tặng vì có cống hiến xuất sắc, với quyền biểu quyết thay đổi tùy theo chỉ định.

• ✓Thành viên Cá nhân được Hội đồng Quản trị bầu vào tư cách thành viên trực tiếp
• ✓Tư cách Thành viên Cá nhân hết hiệu lực 6 tháng sau khi một Hội đồng Thành viên được chấp nhận trong cùng lãnh thổ
• ✓Thành viên Trọn đời được phong tặng vì có cống hiến xuất sắc, với quyền biểu quyết thay đổi tùy theo chỉ định

Bảo hiểm quyền sở hữu được phát triển như đỉnh cao của việc bảo đảm quyền sở hữu có thể chuyển nhượng và bồi thường tổn thất do những bảo đảm không chính xác. Khác với các phương thức trước đây, loại bảo hiểm này bảo vệ một cách độc đáo trước các rủi ro nằm ngoài hồ sơ công khai (giả mạo, mất năng lực, không giao tài liệu), ngoài các rủi ro trên hồ sơ, bằng cách sử dụng một title plant để tra cứu hồ sơ.

• ✓Bảo hiểm quyền sở hữu bao gồm rủi ro trên hồ sơ VÀ một số rủi ro ngoài hồ sơ tùy theo loại hợp đồng bảo hiểm
• ✓Đóng góp độc đáo của nó là bảo vệ trước các rủi ro nằm ngoài hồ sơ công khai
• ✓Các công ty bảo hiểm sử dụng một title plant để tra cứu hồ sơ

Báo cáo sơ bộ là một cam kết/binder—một đề nghị phát hành đơn bảo hiểm quyền sở hữu (title policy) tùy thuộc vào các ngoại lệ đã nêu. Đây KHÔNG phải là bản tóm tắt quyền sở hữu (abstract of title) và không đại diện cho tình trạng quyền sở hữu. Nó chỉ nêu các điều khoản và điều kiện mà theo đó công ty bảo hiểm sẽ phát hành đơn bảo hiểm (Insurance Code 1234.11).

• ✓Báo cáo sơ bộ là một đề nghị phát hành đơn bảo hiểm, không phải là sự trình bày về tình trạng quyền sở hữu
• ✓Nó không phải là bản tóm tắt quyền sở hữu và không mang bất kỳ nghĩa vụ nào của bản tóm tắt
• ✓Nó nêu rõ các ngoại lệ và điều kiện mà theo đó công ty bảo hiểm sẽ cấp phạm vi bảo hiểm

Chính sách tiêu chuẩn bảo vệ chống lại các rủi ro ngoài hồ sơ (giả mạo, mạo danh, thiếu năng lực), các chứng thư chưa được giao, các quyền cầm giữ thuế di sản liên bang, và chi phí bào chữa. Chính sách KHÔNG bao gồm các khiếm khuyết mà người được bảo hiểm biết, các địa dịch/quyền cầm giữ chưa được đăng ký, quyền của các bên đang chiếm hữu, các vấn đề được thể hiện qua kiểm tra hoặc đo đạc, các khiếu nại khai thác mỏ, quyền về nước, hoặc quy hoạch phân vùng.

• ✓Chính sách tiêu chuẩn bao gồm giả mạo, mạo danh, thiếu năng lực và chi phí bào chữa
• ✓Chính sách không bao gồm các vấn đề mà người được bảo hiểm biết, các quyền lợi chưa được đăng ký, hoặc quyền của các bên đang chiếm hữu
• ✓Chính sách không bao gồm các vấn đề có thể phát hiện qua kiểm tra/đo đạc, các khiếu nại khai thác mỏ, quyền về nước, hoặc quy hoạch phân vùng

Chính sách ALTA (người cho vay) mở rộng phạm vi bảo hiểm để bao gồm quyền của các bên đang chiếm hữu, bảo lưu bằng khoán đất (patent reservations), và quyền sở hữu không thể bán được (unmarketable title)—được phát triển cho người cho vay ngoài tiểu bang không thể kiểm tra. Các chính sách mở rộng của chủ sở hữu ALTA/CLTA mang lại cho chủ sở hữu sự bảo vệ tương tự. Các chính sách của chủ nhà (1998, sửa đổi) cung cấp bảo hiểm mở rộng với mức tối đa và khoản khấu trừ nhỏ.

• ✓Chính sách người cho vay ALTA bao gồm các bên đang chiếm hữu, bảo lưu bằng khoán đất, và quyền sở hữu không thể bán được
• ✓Các chính sách mở rộng của chủ sở hữu/chủ nhà mở rộng bảo vệ với mức tối đa và khoản khấu trừ
• ✓Chính sách chủ nhà CLTA cung cấp bảo hiểm Bản đồ Phân khu; ALTA biến bảo hiểm Luật Bản đồ thành tùy chọn

Các công ty bảo hiểm quyền sở hữu phải thu phí đối với các báo cáo sơ bộ và nỗ lực một cách chân thành để thu tiền (luật năm 1967). Họ có thể cung cấp miễn phí cho chủ sở hữu được ghi nhận và mô tả hồ sơ (một “hồ sơ tài sản”). Luật cấm trả bất kỳ hoa hồng hoặc hoàn tiền nào như một sự dụ dỗ để có được công việc kinh doanh quyền sở hữu (Ins. Code 12404; B&P 10177.4).

• ✓Các công ty bảo hiểm quyền sở hữu phải thu phí đối với báo cáo sơ bộ và cố gắng thu tiền
• ✓Có thể cung cấp miễn phí một “hồ sơ tài sản” (chủ sở hữu được ghi nhận và mô tả hồ sơ)
• ✓Cấm các khoản hoàn tiền/hoa hồng trực tiếp hoặc gián tiếp như sự dụ dỗ cho công việc kinh doanh quyền sở hữu (B&P 10177.4)

Một công ty bảo hiểm quyền sở hữu tại California phải có ít nhất 500.000 đô la vốn đã góp (Bộ luật Bảo hiểm 12359), ký gửi quỹ bảo đảm 100.000 đô la cho Ủy viên (12350), và trích lập quỹ thặng dư bảo hiểm quyền sở hữu bằng 10% phí bảo hiểm hằng năm cho đến khi đạt mức thấp hơn giữa 25% vốn đã góp và 1.000.000 đô la.

• ✓Yêu cầu tối thiểu 500.000 đô la vốn đã góp và 100.000 đô la quỹ bảo đảm
• ✓Quỹ thặng dư hằng năm bằng 10% phí bảo hiểm cho đến khi đạt mức thấp hơn giữa 25% vốn và 1.000.000 đô la
• ✓Các biểu mẫu chuẩn hóa của CLTA được sử dụng gần như rộng khắp ở California

Chiếm dụng bao gồm bỏ hoang, quy định và chiếm dụng đối kháng. Chiếm dụng đối kháng yêu cầu: chiếm dụng thực tế; sử dụng công khai và nổi tiếng; thù địch với quyền sở hữu của chủ sở hữu thực; khiếu nại quyền hoặc màu sắc của quyền; liên tục và không bị gián đoạn trong năm năm; và thanh toán tất cả các khoản thuế tài sản trong năm năm. Loại quyền sở hữu này không có khả năng bán hoặc bảo hiểm cho đến khi được hoàn thiện bằng lệnh tòa án và thường không thể được chiếm dụng đối với cơ quan công cộng.

• ✓Chiếm dụng đối kháng yêu cầu năm năm chiếm dụng liên tục
• ✓Nó yêu cầu thanh toán tất cả các khoản thuế tài sản trong năm năm
• ✓Chiếm dụng phải có thực tế, công khai, nổi tiếng, thù địch và dưới khiếu nại quyền
• ✓Quyền sở hữu do chiếm dụng đối kháng không có khả năng bán cho đến khi được hoàn thiện bằng lệnh tòa án

Bộ luật Dân sự liệt kê chín phương thức thụ đắc tài sản: di chúc; thừa kế; sự gia nhập; chiếm hữu; chuyển nhượng; hôn nhân; escheat; quyền trưng thu; và equitable estoppel. Chuyển nhượng bao gồm chuyển nhượng tư nhân, chuyển nhượng công cộng, tặng cho/hiến tặng, và chuyển nhượng theo quy định của pháp luật hoặc hành động của tòa án.

• ✓Chín phương thức là di chúc, thừa kế, sự gia nhập, chiếm hữu, chuyển nhượng, hôn nhân, escheat, quyền trưng thu, và equitable estoppel
• ✓Chuyển nhượng bao gồm chuyển nhượng tư nhân, chuyển nhượng công cộng, tặng cho, và hành động của tòa án

Di chúc định đoạt tài sản khi qua đời, chỉ có hiệu lực khi qua đời (khác với chứng thư và hợp đồng). Các loại gồm di chúc có người làm chứng (chính thức), di chúc viết tay, di chúc theo luật định, và di chúc theo luật định kèm tín thác. Di chúc viết tay phải được viết toàn bộ, ghi ngày, và ký bằng chữ viết tay của người lập di chúc. Khi qua đời, quyền sở hữu chuyển cho người thụ hưởng hoặc người thừa kế nhưng không thể chuyển nhượng/được bảo hiểm do bị kiểm soát bởi thủ tục di sản.

• ✓Di chúc chỉ có hiệu lực khi qua đời
• ✓Di chúc viết tay phải được viết toàn bộ bằng tay, ghi ngày, và ký bởi người lập di chúc
• ✓Di chúc có người làm chứng cần ít nhất hai người làm chứng
• ✓Quyền sở hữu sau khi qua đời không thể chuyển nhượng cho đến khi hoàn tất thủ tục di sản

Thủ tục probate bắt đầu bằng đơn yêu cầu chứng thực di chúc hoặc cấp giấy tờ quản lý di sản. Một người đại diện (người thực hiện di chúc/người quản lý di sản) được chỉ định. Thông báo cho các chủ nợ cho bốn tháng để nộp yêu cầu thanh toán. Bản kiểm kê và định giá được nộp. Tài sản di sản có thể được bán nếu có sự chấp thuận của tòa án. Các di sản nhỏ có thể được miễn hoặc sử dụng thủ tục rút gọn.

• ✓Các chủ nợ có bốn tháng để nộp yêu cầu thanh toán sau khi có thông báo
• ✓Việc bán tài sản di sản cần có sự chấp thuận của tòa án
• ✓Các di sản nhỏ có thể được miễn khỏi thủ tục probate đầy đủ

Khi một người qua đời không để lại di chúc, thừa kế không có di chúc điều chỉnh việc phân chia dựa trên tính chất tài sản và họ hàng thân thuộc. Tài sản riêng (separate property) có thể được chia giữa vợ/chồng và con cái. Một nửa tài sản chung (community property) thuộc về vợ/chồng còn sống; nửa còn lại chịu sự điều chỉnh của di chúc, và sẽ chuyển cho vợ/chồng còn sống nếu không có di chúc.

• ✓Thừa kế không có di chúc áp dụng khi không có di chúc hợp lệ
• ✓Một nửa tài sản chung (community property) thuộc về vợ/chồng còn sống
• ✓Phần một nửa tài sản chung của người quá cố sẽ thuộc về vợ/chồng còn sống nếu không có di chúc

Theo quyền gia nhập, quyền sở hữu (title) mở rộng đến các cải tạo hoặc bổ sung. Bồi đắp (accretion) thêm đất bằng cách tích tụ trầm tích dần dần (alluvion) cho các chủ sở hữu đất ven sông/ven biển. Reliction là sự rút nước dần dần để lại đất khô. Avulsion là sự cuốn trôi nhanh. Các vật cố định (fixtures) được gắn mà không có sự cho phép thuộc về chủ đất. Người cải tạo ngay tình nhưng nhầm lẫn có thể tháo dỡ các cải tạo sau khi trả tiền bồi thường thiệt hại (Bộ luật Dân sự 1013.5).

• ✓Alluvion là đất được thêm vào dần dần do sự bồi tụ trầm tích.
• ✓Reliction là đất lộ ra do nước rút dần; avulsion là mất đất nhanh chóng.
• ✓Vật cố định được gắn vào đất mà không có sự cho phép thuộc về chủ đất.
• ✓Bộ luật Dân sự 1013.5 cho phép người cải tạo ngay tình tháo dỡ các cải tạo sau khi trả tiền bồi thường thiệt hại.

Quyền địa dịch theo thời hiệu tương tự như chiếm hữu bất lợi nhưng chỉ dẫn đến quyền sử dụng đất của người khác, không phải quyền sở hữu đầy đủ. Sự từ bỏ là việc tự nguyện giao quyền chiếm hữu với ý định chấm dứt quyền lợi mà không chuyển nhượng quyền đó; chỉ không sử dụng thì không phải là từ bỏ. Nếu người thuê từ bỏ, chủ cho thuê lấy lại quyền chiếm hữu và kiểm soát.

• ✓Quyền địa dịch theo thời hiệu chỉ cấp quyền sử dụng, không phải quyền sở hữu đầy đủ
• ✓Sự từ bỏ đòi hỏi ý định chấm dứt; chỉ không sử dụng thì không phải là từ bỏ

Việc chuyển nhượng xảy ra khi quyền sở hữu được chuyển giao bằng hành vi của chủ sở hữu hoặc theo luật. Grant tư nhân chuyển giao quyền sở hữu để đổi lấy đối giá. Tặng cho là chuyển nhượng tự nguyện không có đối giá, thông thường bằng deed đối với bất động sản. Public dedication có được tài sản để sử dụng công cộng bằng common law dedication (ý định của chủ đất cộng với sự chấp nhận của công chúng), statutory dedication (Subdivision Map Act), hoặc deed (thường đối với fee title).

• ✓Grant tư nhân chuyển giao quyền sở hữu để đổi lấy đối giá; tặng cho là không có đối giá
• ✓Common law dedication đòi hỏi ý định của chủ đất và sự chấp nhận của công chúng
• ✓Statutory dedication xảy ra theo Subdivision Map Act bằng việc ghi bản đồ vào sổ bộ

Các tòa án thiết lập quyền sở hữu bất kể mong muốn của chủ sở hữu thông qua: quiet-title action (xóa tỏa tiêu đề thuế, chiếm hữu không xin phép, hợp đồng bị t没收); partition action (tách các lợi ích của đồng chủ sở hữu, có thể thông qua bán do tòa án yêu cầu); foreclosure action (chủ nợ yêu cầu bán để trả số tiền còn nợ); và declaratory relief action (xác định quyền theo một công cụ thành văn).

• ✓Quiet-title action xóa tỏa các khiếu nại đối với bất động sản
• ✓Partition action tách các lợi ích của đồng chủ sở hữu, thường thông qua bán do tòa án yêu cầu
• ✓Foreclosure action yêu cầu bán để thỏa mãn lien bị nợ

Chủ nợ có phán quyết về tiền có thể xin lệnh thi hành án (writ of execution) chỉ đạo viên chức thu giữ và bán bất động sản không được miễn trừ của con nợ tại cuộc đấu giá. Người mua nhận được giấy chứng nhận bán; nếu không chuộc lại trong thời hạn luật định (thường là 12 tháng), viên chức giao chứng thư. Tịch thu xảy ra khi điều kiện tiếp theo bị vi phạm hoặc sự kiện giới hạn đặc biệt xảy ra, cho phép người chuyển nhượng thu hồi quyền sở hữu mà không cần đối giá.

• ✓Lệnh thi hành án chỉ đạo thu giữ và bán tài sản không được miễn trừ của con nợ
• ✓Thời hạn chuộc lại sau bán thi hành án thường là 12 tháng
• ✓Vi phạm điều kiện tiếp theo cho phép người chuyển nhượng chấm dứt quyền lợi bất động sản

Hôn nhân không chuyển giao quyền sở hữu, nhưng thu nhập và tài sản có được trong thời kỳ hôn nhân (không phải tài sản riêng) là tài sản chung với quyền lợi bình đẳng của vợ/chồng. Escheat chuyển quyền sở hữu cho tiểu bang khi không có người thừa kế (không tự động). Eminent domain lấy tài sản tư nhân cho mục đích công cộng với khoản bồi thường giá trị thị trường hợp lý. Equitable estoppel ngăn cản chủ sở hữu cũ phủ nhận quyền sở hữu của người yêu cầu ngay tình, và người nhận chuyển nhượng (grantee) nhận được quyền sở hữu có được sau đó (after-acquired title).

• ✓Tài sản có được trong thời kỳ hôn nhân mà không phải tài sản riêng là tài sản chung
• ✓Escheat chuyển quyền sở hữu cho tiểu bang khi không có người thừa kế và không tự động
• ✓Eminent domain yêu cầu thanh toán khoản bồi thường theo giá trị thị trường hợp lý
• ✓After-acquired title được chuyển cho grantee thông qua estoppel