Effects of Secured Transactions +7California · bất động sản · Tiếng Việt

Chứng thư tín thác có các điều khoản cho phép người cho vay tuyên bố toàn bộ khoản nợ đến hạn khi có vi phạm hoặc vỡ nợ, bao gồm điều khoản đáo hạn khi chuyển nhượng và đáo hạn khi cầm cố thêm. Các điều khoản tăng tốc thanh toán này cho phép người cho vay yêu cầu thanh toán toàn bộ hoặc đàm phán lại khi quyền sở hữu được chuyển nhượng hoặc bị cầm cố thêm.

• ✓Được phép tăng tốc thanh toán khi không thanh toán nợ định kỳ, thuế, hoặc không duy trì tài sản
• ✓Due-on-sale và due-on-further-encumbrance là các hình thức của điều khoản tăng tốc thanh toán
• ✓Các khoản vay không có điều khoản due-on-sale không bị ảnh hưởng bởi các quy tắc này

Wellenkamp v. Bank of America (1978) đã cấm việc thực thi tự động điều khoản due-on-sale của các bên cho vay cấp tiểu bang. Fidelity Federal v. de la Cuesta (1982) đã giữ nguyên việc thực thi của bên cho vay liên bang. Đạo luật Garn-St. Germain (có hiệu lực ngày 15 tháng 10 năm 1982) đã làm cho các điều khoản due-on-sale được tất cả các bên cho vay tự động thực thi, thay thế luật tiểu bang.

• ✓Wellenkamp (1978) hạn chế việc tự động thực thi due-on-sale đối với các bên cho vay cấp tiểu bang
• ✓Fidelity Federal v. de la Cuesta (1982) giữ nguyên việc thực thi của liên bang
• ✓Đạo luật Garn-St. Germain (15 tháng 10 năm 1982) khiến due-on-sale được tất cả các bên cho vay thực thi

Nợ purchase money có hai định nghĩa: quyền ưu tiên so với các lien khác do người mua tạo ra, và bảo vệ chống thiếu hụt (anti-deficiency). Khoản vay do người bán cấp là purchase money. Khoản vay bên thứ ba chỉ là purchase money nếu được dùng để mua và cư ngụ tại nhà ở 1-4 đơn vị. Tài trợ đầu tư/thu nhập không đủ điều kiện.

• ✓Tài trợ của người bán/vendor cho giá mua là purchase money
• ✓Khoản vay bên thứ ba chỉ là purchase money đối với nhà ở 1-4 đơn vị do chủ sở hữu cư ngụ
• ✓Tái tài trợ một ngôi nhà do chủ sở hữu cư ngụ chuyển nó thành non-purchase money

Việc chuyển nhượng khoản nợ được bảo đảm bằng thế chấp mang theo biện pháp bảo đảm. Chuyển nhượng thế chấp mà không có giấy nợ thì không chuyển giao gì, nhưng việc chuyển giao giấy nợ mà không có thế chấp trao cho người nhận chuyển nhượng quyền đối với biện pháp bảo đảm. Việc ghi vào sổ đăng bộ tạo ra thông báo suy đoán cho mọi người.

• ✓Giấy nợ không có thế chấp mang lại cho người nhận chuyển nhượng quyền đối với biện pháp bảo đảm (Bộ luật Dân sự California 2936)
• ✓Thế chấp không có giấy nợ không chuyển giao gì cho người nhận chuyển nhượng
• ✓Việc đăng ký chuyển nhượng tạo ra thông báo suy đoán (Bộ luật Dân sự California 2934)

Mọi người được cấp phép thương lượng một khoản vay hoặc bán/chuyển nhượng một promissory note phải làm cho deed of trust hoặc văn bản chuyển nhượng được ghi vào hồ sơ, và phải khuyến nghị bằng văn bản việc ghi hồ sơ ngay lập tức. Một MLB đang cung cấp dịch vụ có thể giữ các tài liệu gốc nhưng phải hoàn tất việc giao bằng cách ghi hồ sơ và cung cấp các bản sao conformed.

• ✓Người được cấp phép phải làm cho deed of trust hoặc văn bản chuyển nhượng được ghi vào hồ sơ (B&P 10233.2, 10234, 10234.5)
• ✓Phải khuyến nghị bằng văn bản việc ghi hồ sơ ngay lập tức nếu chưa được ghi
• ✓MLB đang cung cấp dịch vụ có thể giữ bản gốc nhưng phải hoàn tất việc giao bằng cách ghi hồ sơ

Khi tài sản đang bị ràng buộc được chuyển nhượng, người mua có thể nhận khoản tài trợ mới, mua tài sản nhưng vẫn chịu sự ràng buộc của khoản vay, hoặc nhận trách nhiệm trả khoản vay. Người mua không thể nhận quyền sở hữu trong tình trạng tài sản chịu sự ràng buộc của khoản vay có điều khoản đến hạn khi bán. Theo hình thức nhận trách nhiệm trả nợ, người mua trở thành con nợ chính; việc thay thế trách nhiệm pháp lý giải phóng người bán.

• ✓Không thể nhận quyền sở hữu trong tình trạng chịu sự ràng buộc của khoản vay hiện có khi có điều khoản đến hạn khi bán
• ✓Người bán nói chung vẫn phải chịu trách nhiệm cá nhân, trừ các trường hợp khoản vay mua nhà
• ✓Việc thay thế trách nhiệm pháp lý giải phóng người bán khỏi mọi trách nhiệm khi nhận trách nhiệm trả khoản vay

Đối với các nhà ở do chủ sở hữu chiếm dụng, những ngoại lệ đáng chú ý đối với việc thực thi bao gồm các bảo đảm phụ không liên quan đến việc chiếm dụng, chuyển nhượng giữa các chủ sở hữu chung, chuyển nhượng cho những người thân kế thừa khi người vay qua đời, và chuyển nhượng vào các quỹ lừng lẫy inter-vivos có thể thu hồi được. Trước ngày 15 tháng 10 năm 1985, các chuyển nhượng không có sự đồng ý của người cho vay đã được loại bỏ phần lớn ở California.

• ✓Việc tạo lập bảo đảm phụ không liên quan đến chiếm dụng được miễn trừ
• ✓Chuyển nhượng cho người thân kế thừa khi người vay qua đời được miễn trừ
• ✓Chuyển nhượng vào quỹ lừng lẫy inter-vivos có thể thu hồi được (người vay là người thành lập/người hưởng lợi) được miễn trừ
• ✓Ngân hàng S&L Liên bang có thể thực thi các điều khoản đối với các khoản vay được bắt đầu trong khi được sáp nhập liên bang

Điều khoản tăng tốc trong chứng thư tín thác đối với tài sản có bốn đơn vị nhà ở hoặc ít hơn là vô hiệu trừ khi điều khoản đó được in toàn bộ trong cả công cụ bảo đảm và giấy nợ hoặc tài liệu nợ khác.

• ✓Điều khoản tăng tốc phải xuất hiện trong cả công cụ bảo đảm và giấy nợ
• ✓Áp dụng cho tài sản có bốn đơn vị nhà ở hoặc ít hơn (Bộ luật Dân sự 2924.5)
• ✓Chuyển nhượng che giấu để tránh due-on-sale là hành vi không được chấp nhận

Các lien nói chung có thứ tự ưu tiên theo thời điểm ghi nhận vào hồ sơ, với thông báo (thực tế hoặc suy đoán) quyết định thứ tự ưu tiên. Thuế tài sản của quận và thành phố và các khoản đánh giá được ủy quyền là “super lien” duy trì ưu tiên so với deed of trust bất kể thời điểm ghi nhận.

• ✓Thứ tự ưu tiên nói chung được xác định theo thời điểm ghi nhận vào hồ sơ
• ✓Thuế tài sản và các khoản đánh giá là super lien có ưu tiên bất kể việc ghi nhận
• ✓Các khoản đánh giá đặc biệt/ad valorem có cùng mức ưu tiên như thuế (Gov Code 53930)

Các thuật ngữ debtor/borrower/trustor/mortgagor có thể hoán đổi cho nhau để chỉ người vay. Các thuật ngữ creditor/lender/beneficiary/mortgagee có thể hoán đổi cho nhau để chỉ người cho vay. Các hệ quả của công cụ bảo đảm bao gồm chuyển nhượng khoản nợ, chuyển giao, gia tốc, bản tuyên bố cấn trừ, thứ tự ưu tiên quyền cầm giữ, và các phân biệt về tiền mua.

• ✓Debtor, borrower, trustor, mortgagor là các thuật ngữ có thể hoán đổi cho nhau
• ✓Creditor, lender, beneficiary, mortgagee là các thuật ngữ có thể hoán đổi cho nhau
• ✓California là tiểu bang theo lý thuyết quyền cầm giữ, không phải lý thuyết quyền sở hữu

Trong việc chuyển nhượng một khoản thế chấp hiện hữu cho một nhà đầu tư, một bảng kê bù trừ (chứng thư estoppel) được thu thập để thể hiện số dư chưa thanh toán, ngày đã trả lãi, lãi suất, số tiền thanh toán, ngày đáo hạn, các điều khoản tăng tốc thanh toán, và bất kỳ khiếu nại nào của chủ sở hữu. Nó bổ sung cho bản tuyên bố của bên thụ hưởng.

• ✓Bảng kê bù trừ/estoppel xác nhận các nghĩa vụ thuộc về bên nhận chuyển nhượng.
• ✓Bao gồm số dư chưa thanh toán, lãi suất, các điều khoản thanh toán và các khiếu nại hiện có.
• ✓Bổ sung cho bản tuyên bố của bên thụ hưởng về tình trạng khoản vay.

Công bố thứ tư theo yêu cầu của RESPA là Bản Công Bố Dịch Vụ Quản Lý Khoản Vay. Bản này phải được cung cấp tại thời điểm nộp đơn hoặc trong vòng 3 ngày làm việc sau khi nộp đơn bởi chủ nợ/người cho vay hoặc môi giới thế chấp dự kiến table funding, hoặc đại lý dự kiến khoản vay đại lý có quyền cầm giữ thứ nhất. Mục đích của bản này là thông báo cho người nộp đơn biết dịch vụ quản lý khoản vay có thể, sẽ, hoặc sẽ không được chuyển nhượng.

• ✓Phải được cung cấp tại thời điểm nộp đơn hoặc trong vòng 3 ngày làm việc sau khi nộp đơn
• ✓Được yêu cầu từ chủ nợ/người cho vay hoặc môi giới dự kiến table funding, hoặc đại lý dự kiến khoản vay đại lý có quyền cầm giữ thứ nhất
• ✓Thuật ngữ “khoản vay dịch vụ thế chấp” được dùng thay thế cho “khoản vay thế chấp có liên quan đến liên bang”
• ✓Các môi giới thế chấp California không được phép tham gia table funding thì không bắt buộc phải phát hành Bản Công Bố Dịch Vụ Quản Lý Khoản Vay

Theo các quy định liên bang của RESPA, table funding là một settlement trong đó một khoản vay được cấp vốn bằng việc giải ngân đồng thời vốn cho vay và việc chuyển nhượng khoản vay cho người giải ngân vốn. Ở California, đây là “concurrent assignments.” Ngoại trừ những trường hợp hẹp liên quan đến các mortgage banker California theo RMLA sử dụng vốn của người cho vay liên kết, table funding không được phép theo luật California. Một khoản vay được table-funded KHÔNG phải là một giao dịch thị trường thứ cấp.

• ✓Table funding = giải ngân đồng thời vốn và chuyển nhượng khoản vay cho người giải ngân vốn
• ✓Ở California, các giao dịch như vậy là “concurrent assignments”
• ✓Một khoản vay được table-funded không phải là giao dịch thị trường thứ cấp theo mục đích của RESPA
• ✓Table funding không được phép ở California ngoại trừ các ngoại lệ hẹp dành cho mortgage banker theo RMLA

Thông báo Servicing Disclosure Statement thông báo cho các người nộp đơn xin cấp mortgage có lien đầu tiên rằng quyền thu tiền thanh toán mortgage có thể bị chuyển nhượng. Dịch vụ bảo lãnh doanh nghiệp (Servicing) đề cập đến việc thu tiền gốc, lãi suất và thanh toán escrow, gửi các tờ khai báo cáo, theo dõi số dư và xử lý các khía cạnh khác của khoản vay. Tờ khai báo cáo bao gồm một trong ba tùy chọn chuyển giao dịch vụ và nêu rõ rằng người vay sẽ nhận được thông báo trước khi chuyển giao diễn ra.

• ✓Người vay phải được thông báo trước khi chuyển giao dịch vụ bảo lãnh diễn ra
• ✓Tờ khai báo cáo công bố liệu dịch vụ bảo lãnh doanh nghiệp có thể, sẽ, hoặc sẽ không được chuyển nhượng bằng cách sử dụng một trong ba tùy chọn được chỉ định
• ✓Dịch vụ bảo lãnh doanh nghiệp bao gồm việc thu tiền gốc, lãi suất và thanh toán escrow cũng như gửi các tờ khai báo cáo

Chủ nợ/người cho vay, môi giới tài trợ bàn (table funding) được ủy quyền, hoặc đại lý đủ điều kiện phải giao Bản công bố dịch vụ cho vay (Servicing Disclosure Statement) trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi nhận đơn đăng ký bằng cách giao tận tay, thư tín Hoa Kỳ (U.S. Mail), hoặc (nếu người nộp đơn đồng ý) fax, email, hoặc phương tiện điện tử. Nếu tín dụng bị từ chối trong vòng 3 ngày làm việc, không cần bản công bố. Người đồng nộp đơn cùng địa chỉ chỉ cần một bản; khác địa chỉ cần các bản riêng.

• ✓Giao trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi nhận đơn qua giao tận tay, thư tín, hoặc phương tiện điện tử đã đồng ý
• ✓Không cần Bản công bố dịch vụ cho vay nếu người vay bị từ chối tín dụng trong vòng ba ngày làm việc
• ✓Người đồng nộp đơn cùng địa chỉ chỉ cần một bản; khác địa chỉ cần một bản cho mỗi người

Theo RESPA, các giao dịch thị trường thứ cấp là các chuyển nhượng chính đáng của một nghĩa vụ khoản vay trên thị trường thứ cấp. Một nhà môi giới được tài trợ theo cơ chế table-funded không trở thành chủ nợ/người cho vay. HUD xác định một chuyển nhượng thị trường thứ cấp chính đáng dựa trên nguồn tài trợ thực tế và lợi ích thực tế của người cho vay cấp vốn. Một giao dịch thị trường thứ cấp xảy ra khi một khoản vay thế chấp nhà ở được bán và chuyển nhượng từ một chủ nợ/người cho vay thực tế sang một chủ nợ/người cho vay khác.

• ✓Một chuyển nhượng thị trường thứ cấp chính đáng phụ thuộc vào nguồn tài trợ thực tế và lợi ích thực tế của người cho vay cấp vốn
• ✓Một nhà môi giới thế chấp trong giao dịch table-funded không trở thành chủ nợ/người cho vay
• ✓Việc tạo khoản vay đại lý/dealer hoặc chuyển nhượng hợp đồng tín dụng tiêu dùng đại lý/dealer không phải là giao dịch thị trường thứ cấp

Hợp đồng mua bán bất động sản là một chứng thư mà theo đó người bán (vendor) đồng ý chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản sau khi người mua (vendee) đã đáp ứng các điều kiện nhất định được quy định trong hợp đồng, và không yêu cầu việc chuyển nhượng phải được thực hiện trong vòng một năm. Hợp đồng này còn được gọi là Hợp đồng Mua trả góp, Thỏa thuận Chuyển nhượng, Thỏa thuận Mua bán, Hợp đồng Bán đất, hoặc Hợp đồng Mua bán đất.

• ✓Người bán (vendor) đồng ý chỉ chuyển nhượng quyền sở hữu sau khi người mua (vendee) đáp ứng các điều kiện đã quy định
• ✓Hợp đồng không yêu cầu việc chuyển nhượng phải được thực hiện trong vòng một năm
• ✓Hợp đồng phải đáp ứng các yêu cầu được quy định tại Mục 2985 et seq. của Bộ luật Dân sự California

Khi bán theo hợp đồng đất đai chưa được ghi danh, người bán bị cấm tạo lập quyền thế chấp trên thửa đất vượt quá số tiền còn nợ theo hợp đồng mà không có sự đồng ý bằng văn bản của người mua. Người bán phải áp dụng các khoản thanh toán góp trước hết cho các nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản và giữ các khoản thanh toán thuế/bảo hiểm theo phương thức ủy thác.

• ✓Người bán thửa đất chưa ghi danh không thể tạo lập quyền thế chấp trên đó vượt quá số tiền còn nợ mà không có sự đồng ý bằng văn bản của người mua
• ✓Người bán phải áp dụng các khoản thanh toán góp trước hết cho các nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản
• ✓Người bán phải giữ các khoản thanh toán thuế và bảo hiểm theo phương thức ủy thác và chỉ sử dụng chúng cho các mục đích đó trừ khi có thỏa thuận khác
• ✓Hợp đồng phải quy định số năm để hoàn tất thanh toán và cơ sở cho bất kỳ ước tính thuế nào

Hợp đồng đất (land contract) mang lại một số bất lợi cho người mua, bao gồm hạn chế chuyển nhượng, giá trị tài sản bảo đảm kém, quyền sở hữu không chắc chắn, và rủi ro kiện tụng nếu người bán qua đời, phá sản, hoặc bị tuyên bố không đủ năng lực trước khi chuyển nhượng.

• ✓Hợp đồng có thể bao gồm các giao kết hạn chế việc chuyển giao hoặc chuyển nhượng
• ✓Hầu hết các tổ chức tài chính coi hợp đồng đất là tài sản bảo đảm kém
• ✓Người mua không có sự bảo đảm rằng người bán có quyền sở hữu hợp pháp khi hợp đồng được lập và không thể hủy hợp đồng vì lý do đó
• ✓Nếu người bán phá sản, qua đời, hoặc bị tuyên không đủ năng lực trước khi chuyển nhượng, người mua phải đối mặt với kiện tụng kéo dài và tốn kém
• ✓Nhiều bất lợi được loại bỏ bằng cách sử dụng hợp đồng được bảo đảm bằng deed of trust hoặc chứng thư ba bên có bảo hiểm quyền sở hữu

Người mua có quyền trả trước toàn bộ hoặc một phần số dư còn nợ theo bất kỳ hợp đồng mua bán bất động sản nào được giao kết vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 1969, đối với các lô đất ở đã được phân lô có nhà ở cho không quá bốn hộ gia đình. Người bán có thể cấm việc trả trước bằng thỏa thuận bằng văn bản trong tối đa 12 tháng sau khi bán.

• ✓Quyền trả trước áp dụng cho các hợp đồng được giao kết vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 1969, đối với các lô đất ở có nhà ở cho không quá bốn hộ gia đình
• ✓Người bán có thể, bằng thỏa thuận bằng văn bản, cấm việc trả trước trong tối đa 12 tháng sau khi bán
• ✓Bất kỳ sự từ bỏ nào của người mua đối với điều khoản trả trước này đều trái với chính sách công, không thể thực thi và vô hiệu, nhưng không ảnh hưởng đến phần còn lại của hợp đồng

Trong lịch sử, lợi thế chính của người bán là dễ dàng loại bỏ quyền lợi của người mua khi không thực hiện đúng hạn. Barkis v. Scott quyết định rằng Bộ Luật Dân Sự Phần 3275 là rào cản đủ đối với các thủ tục tịch biên khắc nghiệt và không hợp lý, và các vụ án sau này đã mở rộng các biện pháp khắc phục cho các vendee không thực hiện đúng hạn—thậm chí cả những người cố ý không thực hiện—loại bỏ hiệu lực tự động của quyền bán.

• ✓Barkis v. Scott quyết định rằng Bộ Luật Dân Sự Phần 3275 cấm các thủ tục tịch biên khắc nghiệt và không hợp lý
• ✓Các vụ án sau này mở rộng cứu trợ thậm chí cho các vendee cố ý không thực hiện, loại bỏ quyền bán tự động
• ✓Lợi thế của hợp đồng đất đai như một công cụ bảo mật đã suy yếu để uống tín dụng với quyền bán

Hợp đồng mua bán bất động sản để mua tài sản trong một phân khu phải nêu rõ mô tả pháp lý của tài sản, tất cả các gánh nặng hiện có tại ngày của hợp đồng, và các điều khoản của hợp đồng.

• ✓Phải nêu rõ mô tả pháp lý của tài sản
• ✓Phải tiết lộ tất cả các gánh nặng hiện có tại ngày của hợp đồng
• ✓Phải nêu rõ các điều khoản của hợp đồng

Các thẩm định viên thiết lập giá trị năm cơ sở dựa trên tình trạng của bất động sản kể từ ngày 28 tháng 2 năm 1975. Các thửa đất không thay đổi giữ nguyên giá trị cơ sở được khóa và được điều chỉnh tăng tối đa 2% mỗi năm; các thửa đất đã bán hoặc chuyển nhượng nhận giá trị năm cơ sở mới; công trình xây dựng mới nhận giá trị năm cơ sở riêng cho phần cải tạo được thêm vào.

• ✓Giá trị năm cơ sở không thể thay đổi trừ khi có sự thay đổi quyền sở hữu hoặc xây dựng mới
• ✓Không thay đổi kể từ ngày 28 tháng 2 năm 1975 = giá trị cơ sở được khóa, được điều chỉnh tăng tối đa 2% mỗi năm
• ✓Đã bán hoặc thay đổi quyền sở hữu = giá trị năm cơ sở mới kể từ ngày thay đổi, được điều chỉnh tăng tối đa 2% mỗi năm
• ✓Xây dựng mới nhận giá trị năm cơ sở riêng cho phần cải tạo được thêm vào; đất và công trình cải tạo có thể có năm cơ sở khác nhau

Một số giao dịch chuyển nhượng được loại trừ khỏi thay đổi quyền sở hữu và do đó tránh được việc đánh giá lại, bao gồm thay thế do trưng thu theo quyền eminent domain, thay thế do thiên tai, chuyển nhượng cha mẹ-con cái, chuyển nhượng giá trị năm cơ sở cho người cao tuổi hoặc khuyết tật, chuyển nhượng giữa vợ chồng, và chuyển nhượng theo tỷ lệ của thực thể.

• ✓Việc chuyển nhượng cha mẹ-con cái đối với nhà ở chính cùng với 1 triệu đô la đầu tiên của giá trị tiền mặt đầy đủ được loại trừ (Mục 63.1) - hồ sơ yêu cầu phải được nộp trong vòng 3 năm.
• ✓Việc chuyển nhượng ông bà-cháu được loại trừ nếu cha mẹ đã qua đời (sau ngày 27 tháng 3 năm 1996).
• ✓Người trên 55 tuổi hoặc khuyết tật có thể chuyển giá trị năm cơ sở sang tài sản thay thế (Mục 69.5).
• ✓Việc chuyển nhượng giữa vợ chồng (Mục 63) và chuyển nhượng vào tín thác có thể hủy ngang (Mục 62) được loại trừ.
• ✓Tài sản thay thế tương đương cho trưng thu theo quyền eminent domain (Mục 68) và thiên tai (Mục 69, 69.3, 70) được loại trừ.
• ✓Hồ sơ yêu cầu loại trừ cha mẹ-con cái phải được nộp trong vòng 3 năm kể từ khi chuyển nhượng hoặc 6 tháng sau thông báo đánh giá bổ sung hoặc đánh giá truy thu.

Một số cải tạo được loại trừ khỏi định nghĩa “xây dựng mới” cho mục đích định giá lại, vì vậy chúng không làm phát sinh việc đánh giá lại.

• ✓Thiết bị bảo tồn nước cho mục đích nông nghiệp được loại trừ
• ✓Hệ thống phát hiện/chữa cháy và các sửa đổi lối thoát hiểm liên quan đến hỏa hoạn được loại trừ
• ✓Các sửa đổi để tiếp cận cho người khuyết tật được loại trừ
• ✓Gia cố chống động đất và bảo trì/sửa chữa thông thường được loại trừ
• ✓Hệ thống năng lượng mặt trời chủ động (Mục 63(b)) và tài sản bị ô nhiễm môi trường được loại trừ

Theo Mục 51, các thẩm định viên phải công nhận sự sụt giảm giá trị. Giá trị chịu thuế là mức thấp hơn giữa giá trị năm cơ sở (được cộng gộp hằng năm) hoặc giá trị tiền mặt đầy đủ (Mục 110). Chủ sở hữu có thể cần thông báo sự sụt giảm cho thẩm định viên.

• ✓Giá trị chịu thuế = mức thấp hơn giữa giá trị năm cơ sở hoặc giá trị tiền mặt đầy đủ
• ✓Chủ sở hữu có thể cần thông báo rõ ràng cho thẩm định viên về sự sụt giảm giá trị
• ✓Hội đồng cân bằng quận phải xem xét các đơn yêu cầu giảm giá trị đánh giá

Ở California, các quy hoạch toàn diện được gọi là “general plan”. Mỗi thành phố và quận phải thông qua general plan của riêng mình cho sự phát triển vật chất lâu dài bao trùm toàn bộ khu vực quy hoạch của mình. Tòa án mô tả nó như “một hiến pháp cho mọi sự phát triển trong tương lai,” và mọi quyết định sử dụng đất phải nhất quán với nó.

• ✓Mỗi thành phố và quận phải thông qua một general plan (Bộ luật Chính phủ California, Mục 65300)
• ✓Mọi quyết định sử dụng đất của thành phố và quận phải nhất quán với general plan
• ✓Khu vực quy hoạch bao gồm tất cả đất thuộc thẩm quyền cộng với đất bên ngoài có liên quan đến quy hoạch của mình

Luật tiểu bang yêu cầu quy hoạch tổng thể phải đề cập đến bảy hạng mục chính được gọi là “các yếu tố”. Các yếu tố bổ sung có thể được yêu cầu tùy theo vị trí, và các yếu tố tùy chọn có thể được bao gồm. Tất cả các yếu tố phải tạo thành một tuyên bố chính sách phát triển được tích hợp và nhất quán nội bộ.

• ✓Bảy yếu tố bắt buộc là: sử dụng đất, giao thông, nhà ở, bảo tồn, không gian mở, tiếng ồn và an toàn
• ✓Một số khu vực tài phán cũng phải đề cập đến phát triển ven biển và bảo vệ tài nguyên khoáng sản
• ✓Quy hoạch tổng thể và tất cả các yếu tố của nó phải được tích hợp, nhất quán nội bộ và tương thích

Pháp luật và các phán quyết của tòa án đã thiết lập Kế hoạch Tổng thể như hiến pháp địa phương cho phát triển vật chất. Các pháp lệnh phân vùng của các thành phố theo luật chung, bản đồ phân lô, và công trình công cộng phải nhất quán với Kế hoạch Tổng thể.

• ✓Các pháp lệnh phân vùng của các thành phố theo luật chung phải nhất quán với Kế hoạch Tổng thể
• ✓Mọi thành phố/quận ngoại trừ Los Angeles bị cấm phê duyệt bản đồ phân lô không nhất quán với Kế hoạch Tổng thể; tất cả (kể cả LA) phải từ chối các bản đồ không nhất quán
• ✓Một phán quyết năm 1980 yêu cầu các công trình công cộng của tất cả các thành phố/quận phải nhất quán với kế hoạch
• ✓Không được cấp giấy phép sử dụng có điều kiện nếu Kế hoạch Tổng thể không giải quyết đầy đủ các vấn đề do tiểu bang bắt buộc (phán quyết năm 1984)

Quy hoạch tổng thể thường được sắp xếp thành bốn thành phần cơ bản: dữ liệu/phân tích nền tảng, tuyên bố mục tiêu và chính sách phát triển, sơ đồ hỗ trợ, và chương trình các biện pháp thực hiện. Định dạng khác nhau tùy theo thẩm quyền tài phán dựa trên điều kiện địa phương.

• ✓Bốn thành phần: dữ liệu/phân tích nền tảng, tuyên bố mục tiêu và chính sách, sơ đồ, và chương trình thực hiện
• ✓Cơ quan quy hoạch địa phương chịu trách nhiệm cuối cùng trong việc xây dựng quy hoạch, dù được chuẩn bị nội bộ hay bởi các nhà tư vấn

Sau khi kế hoạch được soạn thảo, ủy ban quy hoạch tổ chức ít nhất một phiên điều trần công khai và chuyển các khuyến nghị đến cơ quan lập pháp địa phương, cơ quan này tổ chức ít nhất một phiên điều trần công khai và sau đó thông qua, sửa đổi hoặc bác bỏ kế hoạch bằng nghị quyết.

• ✓Ủy ban quy hoạch tổ chức ít nhất một phiên điều trần công khai trước khi chuyển các khuyến nghị
• ✓Cơ quan lập pháp thông qua, sửa đổi hoặc bác bỏ kế hoạch bằng nghị quyết sau một phiên điều trần công khai
• ✓Ở một số thành phố có hiến chương, ủy ban quy hoạch có thể ra quyết định cuối cùng mà không cần phiên điều trần công khai

Các sửa đổi đối với các yếu tố bắt buộc của quy hoạch tổng thể bị giới hạn về tần suất. Các sửa đổi có thể được khởi xướng bởi các cơ quan quy hoạch, theo bất kỳ cách thức nào do cơ quan lập pháp quy định, hoặc bằng biện pháp sáng kiến.

• ✓Các sửa đổi đối với các yếu tố bắt buộc được giới hạn không quá bốn lần trong bất kỳ năm dương lịch nào
• ✓Việc sửa đổi bằng biện pháp sáng kiến đã được Tòa án Tối cao California duy trì
• ✓Nếu một thỏa thuận phát triển đang có hiệu lực, các điều khoản của thỏa thuận đó thay thế các sửa đổi quy hoạch tổng thể xung đột

Thỏa thuận Niêm yết Nhà ở Độc quyền (RLA) là một niêm yết để bán bất động sản được mô tả cụ thể. Cụm từ “right to sell” có nghĩa là “right to find a buyer” — nó KHÔNG cho phép người môi giới ký các tài liệu giao dịch thay cho người bán. Các sửa đổi được thực hiện bằng mẫu MT.

• ✓“Right to sell” chỉ có nghĩa là “right to find a buyer”.
• ✓Việc niêm yết KHÔNG cho phép người môi giới ký tài liệu giao dịch thay cho người bán.
• ✓Một niêm yết điển hình cho phép đặt biển “for sale”, nhập vào MLS, hợp tác với người môi giới của người mua, và nhận tiền đặt cọc thiện chí.

Theo Business and Professions Code Mục 10147.5, trong các giao dịch bán bất động sản nhà ở không quá bốn đơn vị (bao gồm nhà di động/mobilehome), bảng niêm yết phải có, bằng chữ in đậm cỡ ít nhất 10 điểm trước điều khoản thù lao, thông báo rằng tỷ lệ hoa hồng không do luật định và có thể thương lượng. Người môi giới không được in trước hoặc chèn trước tỷ lệ hoa hồng trước khi thương lượng.

• ✓B&P Code Mục 10147.5 yêu cầu thông báo về khả năng thương lượng bằng chữ in đậm cỡ 10 điểm trước điều khoản thù lao
• ✓Thông báo: “Số tiền hoặc tỷ lệ hoa hồng bất động sản không do luật định. Chúng do từng người môi giới ấn định riêng và có thể thương lượng giữa người bán và người môi giới.”
• ✓Người môi giới không được sử dụng bảng niêm yết có tỷ lệ hoa hồng được in sẵn hoặc chèn sẵn trước khi thương lượng
• ✓Áp dụng cho bất động sản nhà ở không quá bốn đơn vị bao gồm nhà di động

Điều khoản bảo vệ quy định một khoảng thời gian sau khi hết hạn niêm yết, trong đó hoa hồng của người môi giới được bảo vệ nếu chủ sở hữu tự bán cho người đã trực tiếp vào bất động sản, được dẫn xem bất động sản, hoặc đã viết đề nghị trong thời hạn niêm yết.

• ✓Người môi giới phải thông báo cho chủ sở hữu bằng văn bản tên của những người mua tiềm năng trước hoặc trong thời gian quy định trong thỏa thuận
• ✓Bảo vệ áp dụng cho những người mua đã trực tiếp vào bất động sản, được dẫn xem bất động sản, hoặc đã viết đề nghị trong thời hạn niêm yết
• ✓Hoa hồng chỉ được bảo vệ trong một khoảng thời gian được chỉ định sau khi hết hạn

Một thỏa thuận niêm yết phải có thời hạn xác định, kết thúc vào lúc 11:59 PM vào một ngày được chỉ định. Mô tả bất động sản phải cụ thể và chi tiết để tránh nghi ngờ và hỗ trợ việc thực thi.

• ✓Một thỏa thuận niêm yết phải có thời hạn xác định
• ✓Thời hạn kết thúc vào lúc 11:59 PM vào một ngày được chỉ định
• ✓Mô tả bất động sản chính xác hỗ trợ việc thực thi thỏa thuận niêm yết

Để đổi lấy quyền độc quyền, người môi giới đồng ý sử dụng sự cẩn trọng cần thiết (due diligence) để tìm người mua phù hợp và thương lượng việc bán, khiến cho niêm yết trở thành một hợp đồng song phương. Quyền của người môi giới là “không thể hủy ngang”, nghĩa là không thể bị hủy bỏ nếu không có sự đồng ý của bên kia, mặc dù việc vi phạm có thể cho phép hủy hợp đồng theo luật.

• ✓Niêm yết là một hợp đồng song phương yêu cầu người môi giới thực hiện due diligence
• ✓“Không thể hủy ngang” có nghĩa là không bên nào có thể hủy bỏ nếu không có sự đồng ý của bên kia
• ✓Vi phạm hợp đồng (ví dụ: không sử dụng due diligence) có thể khiến hợp đồng bị hủy bỏ theo luật
• ✓Người bán đồng ý bồi thường và giữ cho người môi giới không bị tổn hại đối với các sự kiện trọng yếu chưa được tiết lộ

Người bán thường tuyên bố, trừ khi được quy định bằng văn bản, rằng họ không biết về thông báo vỡ nợ, việc chậm thanh toán khoản vay, tình trạng phá sản/mất khả năng thanh toán ảnh hưởng đến bất động sản, vụ kiện đang bị đe dọa hoặc đang chờ giải quyết, hoặc các khoản đánh giá đặc biệt hiện tại/đang chờ/được đề xuất, và đồng ý thông báo cho môi giới về những thay đổi.

• ✓Người bán phải tiết lộ thông báo vỡ nợ, việc chậm thanh toán khoản vay, và tình trạng phá sản/mất khả năng thanh toán
• ✓Người bán phải tiết lộ vụ kiện đang bị đe dọa/đang chờ giải quyết và các khoản đánh giá đặc biệt
• ✓Người bán phải thông báo cho môi giới về mọi thay đổi đối với các mục này

Sau khi ký kết, người môi giới hoặc người được người môi giới chỉ định có quyền phê duyệt các điều khoản niêm yết trong vòng 5 ngày hoặc hủy bỏ bằng văn bản. Tất cả chủ sở hữu phải ký; công ty hợp danh/công ty cổ phần cần những người có chức trách phù hợp và có thẩm quyền. Khi được ký bởi người được cấp phép có thẩm quyền, thỏa thuận niêm yết trở thành hợp đồng song phương với điều kiện phê duyệt của ban quản lý trong 5 ngày, và một bản sao phải được đưa cho người bán tại thời điểm ký.

• ✓Người môi giới/người được chỉ định có 5 ngày để phê duyệt hoặc hủy bỏ thỏa thuận niêm yết bằng văn bản
• ✓Tất cả chủ sở hữu phải ký thỏa thuận niêm yết
• ✓Người môi giới phải đưa cho người bán một bản sao của thỏa thuận tại thời điểm ký
• ✓Giải quyết tranh chấp yêu cầu hòa giải trước, sau đó là trọng tài nếu tất cả các bên ký tắt

Tài khoản tín thác tách biệt quỹ tín thác khỏi quỹ không tín thác, mang lại khả năng kiểm soát thực tế và kế toán tốt hơn. Tài khoản này bảo vệ tiền của các khách hàng giao phó (principal) khỏi các vụ kiện chống lại người môi giới và khỏi thủ tục di chúc (probate), đồng thời cung cấp bảo hiểm FDIC được tăng cường.

• ✓Quỹ tín thác trong một tài khoản tín thác thực sự không thể bị phong tỏa trong khi có vụ kiện đang chờ giải quyết chống lại người môi giới hoặc trong thời gian thực hiện thủ tục di chúc (probate).
• ✓Tiền của mỗi khách hàng trong tài khoản tín thác tại một ngân hàng được bảo hiểm liên bang được FDIC bảo hiểm tối đa $250,000 cho mỗi chủ sở hữu (theo ý kiến của FDIC năm 1965), không chỉ $250,000 cho toàn bộ tài khoản.
• ✓Tài khoản phải được chỉ định là tài khoản giám hộ (custodial) và tên cùng quyền lợi của mỗi chủ sở hữu phải được công bố trên hồ sơ của người gửi tiền.

Người phân lô, nhà xây dựng hoặc nhà phát triển phải hiểu những khó khăn của việc phân lô và thị trường. Kế hoạch phát triển phải tính đến quy định của chính quyền tiểu bang và địa phương, bao gồm Luật về Đất đai được Phân lô (Subdivided Lands Law), Đạo luật Bản đồ Phân lô (Subdivision Map Act), Luật Chất lượng Môi trường California (CEQA), quy hoạch vùng (zoning), các kế hoạch tổng thể và cụ thể của địa phương, và ý kiến công chúng.

• ✓Kế hoạch phát triển phải tuân thủ Luật về Đất đai được Phân lô (Subdivided Lands Law) và Đạo luật Bản đồ Phân lô (Subdivision Map Act)
• ✓CEQA (Luật Chất lượng Môi trường California) áp dụng cho các kế hoạch phát triển
• ✓Quy hoạch vùng, các kế hoạch tổng thể/cụ thể của địa phương, và ý kiến công chúng ảnh hưởng đến phát triển

Dự đoán có căn cứ của chủ đầu tư về tốc độ bán các lô đất là “tỷ lệ hấp thụ”, yếu tố này ảnh hưởng đến chi phí tiếp thị, tài chính và chi phí hoạt động, tất cả đều được điều chỉnh theo biến động giá dự kiến trong tương lai. Lợi nhuận trước thuế ước tính được tính bằng cách lấy ước tính giá bán lẻ trừ đi tổng tất cả chi phí dự án, có tính đến thời gian trước khi lợi nhuận được thực hiện.

• ✓Tỷ lệ hấp thụ là tốc độ ước tính mà các lô đất sẽ được bán
• ✓Tỷ lệ hấp thụ ảnh hưởng đến chi phí tiếp thị, tài chính và chi phí hoạt động
• ✓Lợi nhuận trước thuế = giá bán lẻ ước tính trừ tổng chi phí dự án, có tính đến thời gian để thực hiện

Các điều kiện tiên quyết về phân vùng và quy hoạch có thể làm giảm đáng kể tiềm năng của một bất động sản. Trước khi mua, nhà phát triển hoặc nhà xây dựng nên tham khảo ý kiến của cơ quan quy hoạch địa phương và các chuyên gia tư nhân về sử dụng đất để đánh giá khả năng phê duyệt cuối cùng của dự án và khung thời gian dự kiến cho quá trình phê duyệt.

• ✓Các điều kiện tiên quyết về phân vùng và quy hoạch có thể làm giảm đáng kể tiềm năng bất động sản
• ✓Tham khảo ý kiến của cơ quan quy hoạch địa phương trước khi mua bất động sản
• ✓Đánh giá khả năng phê duyệt và khung thời gian dự kiến với các chuyên gia sử dụng đất

Một nhà phát triển sử dụng các chuyên gia như kỹ sư dân dụng, kỹ sư xây dựng, kỹ sư đất, nhà quy hoạch sử dụng đất, kiến trúc sư, kiến trúc sư cảnh quan, nhà thầu, luật sư, công ty quyền sở hữu, chuyên gia ngân hàng, chuyên viên phân tích bất động sản, nhà nghiên cứu thị trường và kế toán chi phí. Kế hoạch bao gồm: (1) bố cục vật lý của khu đất với chi tiết kỹ thuật; (2) lịch trình xử lý và phê duyệt sử dụng đất; (3) các tiện ích sẽ được cung cấp; (4) tài chính ban đầu và liên tục cho đến khi bán lô cuối cùng; (5) quảng cáo và xúc tiến bán hàng.

• ✓Kế hoạch phát triển bao gồm bố cục khu đất đã được thiết kế kỹ thuật, lịch trình phê duyệt, tiện ích, tài chính và quảng cáo/xúc tiến bán hàng.
• ✓Tài chính phải tiếp tục cho đến khi hoàn tất việc bán lô cuối cùng.
• ✓Các nhà phát triển dựa vào một đội ngũ rộng gồm kỹ sư, nhà quy hoạch, luật sư và chuyên gia tài chính.

Để xác định lợi nhuận thỏa đáng, chủ đầu tư phải tính: chi phí đất; chi phí cho các khoản phí chính phủ; chi phí cải tạo ngoài khu đất (đường ống cấp nước chính, cống thoát nước, đường phố, máng xối, lề đường, vỉa hè, đèn đường); chi phí khảo sát, pháp lý, tiếp thị, tài chính và văn phòng/chi phí chung; và giá bán lẻ có khả năng của các lô hoặc đơn vị, đôi khi trong tương lai xa.

• ✓Tính toán lợi nhuận bao gồm chi phí đất, phí chính phủ, cải tạo ngoài khu đất, chi phí chung và giá bán lẻ ước tính
• ✓Cải tạo ngoài khu đất bao gồm đường ống cấp nước chính, cống thoát nước, đường phố, máng xối, lề đường, vỉa hè và đèn đường
• ✓Giá bán lẻ phải được dự báo, đôi khi trong tương lai xa

Một chủ đầu tư có thể chia nhỏ một khu đất lớn theo một quy hoạch tổng thể theo giai đoạn được thiết kế để đáp ứng nhu cầu/mức hấp thụ dự kiến. Những dự án này phức tạp hơn, bao gồm các hạn chế quản lý tổng thể, đối mặt với nhiều trở ngại hơn trong việc phê duyệt của tiểu bang và địa phương, và thường mất nhiều thời gian hơn với mức độ bất định cao hơn.

• ✓Các quy hoạch tổng thể theo giai đoạn được thiết kế để đáp ứng nhu cầu/mức hấp thụ dự kiến
• ✓Các dự án quy hoạch tổng thể bao gồm các hạn chế quản lý tổng thể
• ✓Các dự án theo giai đoạn lớn hơn đối mặt với trở ngại phê duyệt, thời gian và mức độ bất định lớn hơn

Người môi giới có thể tích lũy kinh nghiệm phân lô đất trong một vai trò hạn chế. Chủ sở hữu một mảnh đất rộng lớn có thể thuê người môi giới làm người phân lô, trong đó người môi giới thu xếp các chuyên gia tư vấn lành nghề (kỹ sư xây dựng, chuyên gia quy hoạch đất, luật sư về sử dụng đất). Người môi giới và chủ đất có thể thành lập một quan hệ đối tác: một bên góp vốn và đất, bên kia góp phần quản lý và tiếp thị (vốn góp bằng công sức).

• ✓Người môi giới có thể được thuê làm người phân lô để thu xếp các chuyên gia tư vấn
• ✓Người môi giới và chủ đất có thể thành lập quan hệ đối tác, phân chia vai trò vốn/đất và quản lý/tiếp thị
• ✓“Vốn góp bằng công sức” (sweat equity) đề cập đến nỗ lực quản lý và tiếp thị được đóng góp