Remedies of Landlord +13California · bất động sản · Tiếng Việt

Unlawful detainer là biện pháp thay thế nhanh chóng cho ejectment. Biện pháp này có thể áp dụng đối với người thuê: tiếp tục giữ tài sản sau khi hết hạn; tiếp tục chiếm hữu sau khi vỡ nợ tiền thuê; tiếp tục sau khi vi phạm điều kiện hoặc giao ước (bao gồm điều khoản cấm chuyển nhượng); gây waste hoặc nuisance; hoặc không rời đi sau thông báo về ý định chấm dứt. Thông thường cần thông báo ba ngày để khắc phục hoặc rời đi; các vi phạm không thể khắc phục không cần đưa ra lựa chọn khắc phục.

• ✓Unlawful detainer nhanh hơn ejectment để lấy lại quyền chiếm hữu
• ✓Có thể áp dụng cho việc giữ lại sau hết hạn, vỡ nợ tiền thuê, vi phạm giao ước, waste hoặc nuisance, hoặc không chịu rời đi
• ✓Vi phạm không thể khắc phục không đòi hỏi phải đưa ra lựa chọn khắc phục

Một vụ unlawful detainer chỉ phán quyết quyền chiếm hữu và tiền thuê còn nợ tính đến ngày ra phán quyết - tiền thuê sau phán quyết và các thiệt hại khác (ví dụ: thiệt hại vật chất) cần một thủ tục riêng. Nếu người thuê từ bỏ quyền chiếm hữu trước khi xét xử, vụ án chuyển thành vụ kiện dân sự thông thường và mất quyền ưu tiên trên lịch xét xử. Người thuê có năm ngày kể từ khi được tống đạt trát triệu tập để trả lời, nếu không phán quyết sẽ được đưa ra có lợi cho chủ nhà; các biện hộ khẳng định phải được nêu trong câu trả lời hoặc bị coi là từ bỏ.

• ✓Unlawful detainer chỉ thu hồi tiền thuê tính đến ngày ra phán quyết
• ✓Người thuê có năm ngày để trả lời trát triệu tập hoặc thua kiện theo mặc định
• ✓Tiền thuê sau phán quyết và thiệt hại tài sản cần một thủ tục riêng

Các biện pháp bào chữa phổ biến nhất của người thuê là: chủ nhà không tuân thủ các yêu cầu thủ tục (ví dụ: gửi thông báo ba ngày không đúng cách); vi phạm bảo đảm ngụ ý về khả năng ở được; trả đũa vì người thuê thực hiện quyền hợp pháp (ví dụ: báo cáo vi phạm quy chuẩn); hoặc phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc hoặc danh mục bị cấm khác. Sau khi có phán quyết cho chủ nhà, cảnh sát trưởng sẽ trục xuất người thuê; chủ nhà không được tự ý cưỡng chế trục xuất.

• ✓Gửi thông báo không đúng cách, vi phạm khả năng ở được, trả đũa và phân biệt đối xử là những biện pháp bào chữa phổ biến
• ✓Chỉ cảnh sát trưởng (không phải chủ nhà) mới có thể cưỡng chế trục xuất người thuê
• ✓Trục xuất mang tính trả đũa hoặc phân biệt đối xử là một biện pháp bào chữa hợp lệ

Khi người thuê không trả tiền thuê, chủ nhà có thể kiện để đòi từng kỳ thanh toán khi đến hạn (CC 1951.4), bất kể người thuê vẫn ở lại hay bỏ trống - dù điều này không thỏa đáng về mặt tài chính. Một cách khác, theo CC 1951.2, chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng sau thông báo ba ngày và đòi bồi thường thiệt hại. Khi người thuê bỏ trống, chủ nhà thường thu hồi lại tài sản thay cho người thuê, cho thuê lại, và sau đó kiện đòi phần chênh lệch giữa tiền thuê theo hợp đồng thuê và số tiền thu được từ việc cho thuê lại.

• ✓Chủ nhà có thể kiện để đòi từng kỳ thanh toán khi đến hạn (CC 1951.4)
• ✓Chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại theo CC 1951.2 sau thông báo ba ngày
• ✓Khi người thuê bỏ trống, bồi thường thiệt hại bằng tiền thuê theo hợp đồng thuê trừ số tiền thu được từ việc cho thuê lại

Trong một vụ kiện đòi tiền thuê chưa thanh toán, người thuê có thể đưa ra các biện pháp phòng vệ, bao gồm bất kỳ quyền nào theo hợp đồng thuê để giữ lại hoặc bù trừ tiền thuê do chủ nhà không tuân thủ, hoặc do chủ nhà vi phạm bảo đảm ngụ ý về khả năng ở được.

• ✓Người thuê có thể viện dẫn các quyền giữ lại hoặc bù trừ theo hợp đồng làm biện pháp phòng vệ
• ✓Vi phạm bảo đảm ngụ ý về khả năng ở được là biện pháp phòng vệ đối với việc thu tiền thuê

Các khoản vay do MLB thu xếp, được tài trợ bởi các nhà đầu tư tư nhân và được bảo đảm bằng quyền cầm giữ trên bất động sản là các khoản vay “hard money” hoặc “private money”.

• ✓“Hard money” nay được gọi là “private money” hoặc “private equity capital” áp dụng cho các khoản vay mua, vay vốn chủ sở hữu, tái cấp vốn, rút tiền mặt, phát triển và xây dựng.
• ✓Việc sử dụng “private money” không miễn trừ MLB khỏi việc tuân thủ các tiêu chuẩn định giá và yêu cầu thẩm định người vay.
• ✓MLB với vai trò người được ủy thác phải bảo đảm có phương thức hoàn trả hợp lý và khoản vay phù hợp cho cả người vay lẫn nhà đầu tư.

Khi dựa vào nguồn vốn của nhà đầu tư tư nhân, các MLB thực hiện ba vai trò theo Luật Bất động sản và Luật Chứng khoán.

• ✓Ba vai trò là tổ chức phát hành, đại lý môi giới bất động sản có nghĩa vụ ủy thác (fiduciary), và người môi giới/kinh doanh trên thực tế (de-facto broker/dealer)
• ✓Các kỳ phiếu (note) theo chuỗi được bảo đảm bằng cùng một chứng thư ủy thác (deed of trust), các kỳ phiếu có cùng mức ưu tiên, hoặc các quyền lợi được chia nhỏ bán cho nhà đầu tư tư nhân (giao dịch nhiều người cho vay) phải được thực hiện thông qua các MLB
• ✓Nhà đầu tư tư nhân tìm kiếm lợi nhuận cao hơn để bù cho rủi ro cao hơn; những người cho vay toàn phần (whole-note lender) hành động cho tài khoản của chính mình vẫn phải tuân thủ luật cho vay và luật usury

Các MLB phải cung cấp các tiết lộ cho nhà đầu tư tư nhân và người vay trước khi họ bị ràng buộc.

• ✓Nhà đầu tư tư nhân phải nhận được các tiết lộ theo B&P 10176, 10177, 10232.4, 10232.5, 10232.6, và 10237 et seq. cùng với các tiết lộ về chứng khoán trước khi cam kết vốn
• ✓Người vay phải nhận được các tiết lộ theo B&P 10176, 10177, và 10240 et seq. trước khi bị ràng buộc
• ✓Mục tiêu là việc ra quyết định được thông tin đầy đủ và sự phù hợp của khoản vay đối với nhà đầu tư và người vay

Các khoản vay được thực hiện hoặc thu xếp bởi môi giới bất động sản được cấp phép được miễn trừ khỏi luật usury của California.

• ✓Proposition 2 (1979) đã miễn trừ các khoản vay bất động sản do môi giới thực hiện hoặc thu xếp khỏi các giới hạn usury (Bộ luật Dân sự 1916.1).
• ✓Miễn trừ này áp dụng bất kể tính chất của tài sản bảo đảm và mở rộng đến các gia hạn, thời gian ân hạn, hoặc tái cấp vốn do môi giới thu xếp.
• ✓Các nhà đầu tư tư nhân thực hiện hoặc đàm phán lại các khoản vay mà không có môi giới thu xếp giao dịch vẫn phải tuân theo luật usury.
• ✓MLB không được bao gồm tài sản bảo đảm không phải bất động sản khi thiết lập tỷ lệ cho vay trên giá trị theo B&P 10238(h)(1) và (2).

Giấy ghi nợ theo chuỗi hoặc quyền lợi chia nhỏ cho không quá 10 nhà đầu tư đủ điều kiện theo một miễn trừ chứng khoán theo luật định.

• ✓Giấy ghi nợ cung cấp quyền lợi chia nhỏ cho không quá 10 nhà đầu tư là chứng khoán theo B&P 10237 et seq. và Corporations Code 25102.5
• ✓Việc chào bán gần như riêng tư cho phép tổ chức phát hành tiếp thị tới các nhà đầu tư tư nhân qua phương tiện truyền thông mà không cần mối quan hệ kinh doanh có trước
• ✓Các đợt chào bán phải được đủ điều kiện bằng miễn trừ hoặc đăng ký với DOC, hoặc bằng phối hợp với SEC đối với phát hành liên tiểu bang
• ✓Miễn trừ theo Regulation D yêu cầu 100% nhà đầu tư và 80% hoạt động kinh doanh của tổ chức phát hành ở cùng một tiểu bang (Rule 147); không có miễn trừ đối với gian lận

Các khoản vay do MLB thu xếp cho các dự án phân lô đại diện cho vốn rủi ro với rủi ro giảm dần theo giai đoạn của dự án.

• ✓Rủi ro cao nhất là các khoản vay đối với đất thô trước khi có quyền phát triển (entitlements), tiếp theo là phát triển đất (offsite/backbone và onsite), rồi đến xây dựng theo chiều đứng.
• ✓Các MLB phải thẩm định người vay và dự án để xác định liệu tài trợ vĩnh viễn/take-out có thể đạt được một cách hợp lý hay không.
• ✓Người hành nghề không nên tham gia vào tài trợ phân lô hoặc xây dựng nếu không có cố vấn pháp lý am hiểu về xây dựng và chứng khoán.

Nếu một quảng cáo nêu bất kỳ điều khoản kích hoạt nào—số tiền/tỷ lệ phần trăm tiền trả trước, số lần thanh toán hoặc thời hạn trả nợ, số tiền của bất kỳ khoản thanh toán nào, hoặc số tiền của bất kỳ phí tài chính nào—thì phải có thêm tiết lộ: số tiền/tỷ lệ phần trăm tiền trả trước, các điều khoản trả nợ trong toàn bộ thời hạn khoản vay (bao gồm thanh toán balloon), và APR (ghi rõ nếu APR có thể tăng sau khi hoàn tất giao dịch).

• ✓Các điều khoản kích hoạt là: số tiền trả trước, số lần/thời hạn thanh toán, số tiền của bất kỳ khoản thanh toán nào, hoặc số tiền của bất kỳ phí tài chính nào
• ✓Các điều khoản kích hoạt yêu cầu tiết lộ tiền trả trước, các điều khoản trả nợ trong toàn bộ thời hạn, và APR
• ✓Việc tiết lộ phải ghi rõ nếu APR có thể tăng sau khi hoàn tất giao dịch

Bất kỳ ai đăng quảng cáo cho tín dụng tiêu dùng (bất kỳ phương tiện nào, kể cả trang web) đều phải tuân thủ các quy tắc quảng cáo của TILA/Regulation Z. Các nhà môi giới bất động sản, nhà môi giới thế chấp và chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải tuân thủ ngay cả khi không phải là chủ nợ. Các tiết lộ phải rõ ràng và dễ thấy. Các điều khoản được quảng cáo chỉ được nêu nếu thực sự có sẵn, và những người không phải chủ nợ phải có bằng chứng về việc người cho vay sẵn sàng cung cấp các điều khoản đó.

• ✓Tất cả những người quảng cáo tín dụng tiêu dùng đều phải tuân thủ, bao gồm cả nhà môi giới và chủ đầu tư xây dựng nhà ở không phải là chủ nợ
• ✓Các điều khoản tín dụng cụ thể được quảng cáo chỉ được nêu nếu thực sự có sẵn
• ✓Nếu có nêu một tỷ lệ phí tài chính, thì phải nêu dưới dạng “annual percentage rate” bằng cách sử dụng thuật ngữ đó

Đối với quảng cáo tín dụng bảo đảm bằng nhà ở (không phải TV/radio), nếu có nêu lãi suất đơn hằng năm và có nhiều hơn một mức lãi suất được áp dụng, thì từng mức lãi suất và thời hạn áp dụng tương ứng phải được công bố rõ ràng và dễ thấy, với mức độ nổi bật ngang nhau và ở gần mức lãi suất kích hoạt. Nếu có nêu các khoản thanh toán, phải công bố kỳ hạn, số tiền của từng khoản thanh toán (kể cả khoản balloon), và đối với các khoản vay có quyền cầm giữ thứ nhất, rằng các khoản thanh toán không bao gồm thuế và bảo hiểm và nghĩa vụ thực tế sẽ lớn hơn.

• ✓Mỗi mức lãi suất đơn hằng năm được áp dụng và thời hạn của mức đó phải được công bố với mức độ nổi bật ngang nhau và ở gần nhau
• ✓Đối với quảng cáo nhà ở có quyền cầm giữ thứ nhất có nêu các khoản thanh toán, phải công bố rằng các khoản thanh toán không bao gồm thuế/bảo hiểm và nghĩa vụ thực tế lớn hơn
• ✓APR có thể được công bố với mức độ nổi bật lớn hơn thông tin khác
• ✓Phong bì và quảng cáo dạng banner/pop-up có liên kết đến đơn đăng ký được miễn trừ khỏi các yêu cầu công bố này

Các hành vi bị cấm trong quảng cáo tín dụng được bảo đảm bằng nhà ở bao gồm: sử dụng sai thuật ngữ ‘fixed’ cho các khoản vay lãi suất thay đổi/khoản thanh toán tăng dần mà không có công bố ARM đúng cách; so sánh khoản thanh toán/lãi suất gây hiểu lầm; trình bày sai việc chính phủ chứng thực (trừ khi thực sự là FHA/VA); sử dụng gây hiểu lầm tên của người cho vay hiện tại; tuyên bố xóa nợ gây hiểu lầm; sử dụng sai thuật ngữ ‘counselor’ để chỉ một broker/chủ nợ vì lợi nhuận; và quảng cáo bằng tiếng nước ngoài gây hiểu lầm.

• ✓Không được sử dụng ‘fixed’ cho các khoản vay lãi suất thay đổi/khoản thanh toán tăng dần nếu không có công bố ARM nổi bật tương đương.
• ✓Cấm các tuyên bố về chứng thực của chính phủ trừ khi khoản vay thực sự là FHA/VA hoặc tương tự.
• ✓Việc sử dụng tên người cho vay hiện tại của người đi vay yêu cầu phải công bố người quảng cáo và việc không có liên kết.
• ✓Không được sử dụng thuật ngữ ‘counselor’ để chỉ một broker thế chấp hoặc chủ nợ vì lợi nhuận.

Quảng cáo trên TV/radio có thể tuân thủ bằng cách nêu các công bố bắt buộc hoặc bằng cách nêu các công bố đó và liệt kê số điện thoại miễn phí để biết thêm thông tin về chi phí. Nếu quảng cáo trên giấy/Internet cho khoản tín dụng nhà ở chính nêu rằng khoản tín dụng có thể vượt quá giá trị thị trường hợp lý của nhà ở, thì quảng cáo phải công bố rằng tiền lãi trên phần vượt quá không được khấu trừ thuế và rằng người vay nên tham khảo ý kiến cố vấn thuế.

• ✓Quảng cáo trên TV/radio có thể sử dụng phương án số điện thoại miễn phí để biết thêm thông tin về chi phí
• ✓Quảng cáo nêu rằng khoản tín dụng có thể vượt quá giá trị thị trường hợp lý phải công bố rằng tiền lãi trên phần vượt quá không được khấu trừ thuế
• ✓Những quảng cáo như vậy phải khuyên người vay tham khảo ý kiến cố vấn thuế về việc khấu trừ thuế

GRM phân tích tiền thuê gộp; GIM phân tích toàn bộ thu nhập gộp (dùng khi các nguồn thu nhập khác như bãi đỗ xe là đáng kể). GRM = Giá bán ÷ Tiền thuê hàng tháng. Các hệ số nhân có thể theo tháng hoặc theo năm nhưng phải được áp dụng nhất quán. Các hệ số nhân KHÔNG được lấy trung bình.

• ✓GRM = Giá bán ÷ Tiền thuê hàng tháng
• ✓Dùng GIM khi các nguồn thu nhập bổ sung là đáng kể
• ✓GRM/GIM phải được áp dụng nhất quán (theo tháng hoặc theo năm)
• ✓Không lấy trung bình các hệ số nhân; phán đoán sẽ chọn hệ số nhân phù hợp
• ✓Hệ số nhân đã chọn × tiền thuê thị trường của bất động sản đang thẩm định = ước tính giá trị

Sau khi hoàn thành các phương pháp, các chỉ báo giá trị được đối chiếu để đưa ra ý kiến cuối cùng. Ý kiến cuối cùng KHÔNG phải là giá trị trung bình; trọng số lớn hơn được đưa ra dựa trên số lượng/chất lượng dữ liệu và mức độ liên quan đến nhiệm vụ. Giá trị cuối cùng nên được làm tròn, không nêu bằng đô la và xu lẻ.

• ✓Ý kiến giá trị cuối cùng KHÔNG phải là giá trị trung bình của các phương pháp
• ✓Trọng số lớn hơn được đưa ra dựa trên số lượng, chất lượng dữ liệu và mức độ liên quan đến nhiệm vụ
• ✓Giá trị cuối cùng nên được làm tròn, không nêu bằng đô la/xu lẻ
• ✓Mức độ liên quan bị ảnh hưởng bởi mục đích sử dụng dự kiến, loại bất động sản và hành vi của người tham gia thị trường

Đạo luật Giảm nhẹ Thuế cho Người nộp thuế năm 1997 đã thay thế các quy tắc chuyển tiếp và “trên 55 tuổi” trước đây bằng khoản loại trừ lãi vốn cho người bán nơi cư trú chính đáp ứng các yêu cầu về quyền sở hữu/sử dụng.

• ✓Khoản loại trừ $500,000 cho các cặp vợ chồng; $250,000 cho người khai thuế độc thân
• ✓Phải sống trong nhà hai trong năm năm gần nhất
• ✓Các quy tắc “chuyển tiếp” và “trên 55 tuổi” một lần trị giá $125,000 đã bị bãi bỏ
• ✓Áp dụng cho các giao dịch bán sau ngày 6 tháng 5 năm 1997
• ✓Cá nhân có thể đủ điều kiện hai năm một lần; lỗ từ nhà ở cá nhân không được khấu trừ

Tài sản có thể được chuyển nhượng bằng trao đổi thay vì bán. Để đủ điều kiện hoãn thuế, các tài sản phải “cùng loại” về bản chất/đặc tính; lãi/lỗ được hoãn bằng cách chuyển tiếp cơ sở tính thuế. Việc nhận “boot” làm phát sinh ghi nhận lãi.

• ✓Các tài sản phải “cùng loại” về bản chất hoặc đặc tính (không xét mục đích sử dụng, chất lượng hoặc cấp độ)
• ✓Bất động sản dùng cho mục đích cá nhân không đủ điều kiện (nhưng nhà nghỉ dưỡng/nhà ở có thể đủ điều kiện theo hướng dẫn)
• ✓Lãi được hoãn: tài sản mới nhận cùng cơ sở giá vốn như tài sản đã chuyển nhượng; các thời gian nắm giữ được cộng gộp
• ✓Nhận “boot” (tiền mặt/tài sản khác) làm phát sinh ghi nhận lãi (số nhỏ hơn giữa boot và lãi thực tế)
• ✓Lỗ vẫn không được ghi nhận ngay cả khi nhận được boot
• ✓Việc giảm nợ trên bất động sản đang có thế chấp được coi là boot đã nhận

Lãi vốn là lợi nhuận chịu thuế từ việc bán một tài sản vốn, được tính bằng giá bán trừ đi cơ sở điều chỉnh, chi phí bán hàng và chi phí đóng giao dịch. Các giao dịch bán/trao đổi phải được khai báo trên Mẫu 1099-S.

• ✓Lãi vốn = giá bán trừ đi cơ sở điều chỉnh, chi phí bán hàng và chi phí đóng giao dịch
• ✓Cơ sở điều chỉnh = cơ sở ban đầu được điều chỉnh cho các cải tạo vốn, khấu hao và chi phí sửa chữa để bán
• ✓Các giao dịch bán/trao đổi được khai báo trên Mẫu 1099-S của IRS
• ✓Lãi vốn ròng dài hạn thường bị đánh thuế không cao hơn 15%

Người nộp thuế nhận thanh toán qua nhiều năm phải báo cáo là bán trả góp trừ khi họ chọn cách khác. Điều này hoãn lãi bằng cách phân bổ lãi qua các năm thuế bằng tỷ lệ lợi nhuận gộp.

• ✓Bắt buộc trừ khi người nộp thuế chọn cụ thể cách khác.
• ✓Tránh dồn lãi vào năm bán bằng cách phân bổ việc ghi nhận.
• ✓Tỷ lệ lợi nhuận gộp = lợi nhuận thực hiện / giá hợp đồng
• ✓Áp dụng lợi nhuận của mỗi năm theo tỷ lệ đó trên các khoản thanh toán đã nhận.

Tiền thuê là thu nhập thông thường đối với bên cho thuê. Các khoản thanh toán khác nhau (tiền thuê trả trước, tiền đặt cọc bảo đảm, thanh toán hủy hợp đồng, chi phí thu xếp hợp đồng thuê) có cách xử lý thuế cụ thể đối với bên cho thuê và bên thuê.

• ✓Tiền thuê là thu nhập thông thường đối với bên cho thuê; là chi phí kinh doanh được khấu trừ đối với bên thuê bất động sản phi nhà ở
• ✓Tiền thuê trả trước = thu nhập của bên cho thuê khi được trả; tiền đặt cọc bảo đảm không phải là thu nhập cho đến khi bị tịch thu
• ✓Tiền đặt cọc bị tịch thu là thu nhập của bên cho thuê và được bên thuê khấu trừ
• ✓Chi phí thu xếp hợp đồng thuê (hoa hồng, pháp lý, quyền sở hữu) phải được phân bổ theo tỷ lệ trong suốt thời hạn hợp đồng thuê
• ✓Tổn thất/chi phí của bên thuê bất động sản nhà ở là chi phí cá nhân và không được khấu trừ

Theo Mục 10148 của Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp (B&P), người môi giới phải lưu giữ hồ sơ tín thác và tài liệu giao dịch trong ba năm, và Ủy viên Địa ốc có thể xem xét và kiểm toán các hồ sơ này.

• ✓Lưu giữ hợp đồng niêm yết, biên nhận đặt cọc, séc đã hủy, hồ sơ tín thác và các tài liệu liên quan trong ba năm
• ✓Thời hạn lưu giữ bắt đầu từ ngày hoàn tất giao dịch, hoặc từ ngày niêm yết nếu giao dịch không hoàn tất
• ✓Hồ sơ phải được cung cấp để xem xét trong giờ làm việc và có thể bị kiểm toán khi có đủ căn cứ mà không cần thông báo thêm (việc kiểm toán không được gây quấy rối)

Các điều khoản bổ sung của Bộ luật B&P cung cấp căn cứ để thu hồi/đình chỉ (cũng có thể bị buộc tội theo 10177(d)). Các điều khoản chính bao gồm: 10145 (quỹ tín thác), 10146 (phí trả trước trong tài khoản tín thác), 10148 (lưu giữ hồ sơ trong ba năm), 10161.8 (thông báo cho DRE về việc làm/chấm dứt của nhân viên bán hàng), và 10141 (thông báo giá bán trong vòng một tháng).

• ✓Điều khoản 10148 yêu cầu lưu giữ tất cả hồ sơ giao dịch trong khoảng thời gian ba năm
• ✓Điều khoản 10141 yêu cầu thông báo giá bán cho người mua và người bán trong vòng một tháng kể từ khi bán
• ✓Điều khoản 10145 quy định trách nhiệm của người được cấp phép trong việc xử lý quỹ tín thác

Mục 10177.4 cấm trả thù lao cho việc giới thiệu khách hàng đến escrow, dịch vụ kiểm soát mối, bảo hành nhà, công ty bảo hiểm quyền sở hữu, hoặc công ty escrow được kiểm soát. Mục 10142 yêu cầu người có giấy phép đưa một bản sao của bất kỳ hợp đồng nào cho bên ký kết vào thời điểm hợp đồng được ký. Mục 10140.6 yêu cầu quảng cáo phải tiết lộ rằng người có giấy phép đang thực hiện các hành vi được cấp phép.

• ✓Mục 10177.4 cấm thù lao giới thiệu cho escrow, dịch vụ kiểm soát mối, bảo hành nhà, hoặc công ty quyền sở hữu
• ✓Mục 10142 yêu cầu đưa bản sao hợp đồng cho bên ký kết vào thời điểm ký kết
• ✓Mục 10140.6 yêu cầu quảng cáo phải tiết lộ rằng người có giấy phép đang thực hiện các hành vi đó

Người môi giới nên tham khảo ý kiến bên giữ escrow trước khi thông báo cho các bên chính rằng escrow sẽ đóng vào một ngày nhất định, vì nhiều chi tiết có thể gây chậm trễ. Các chỉ thị và chỉ thị sửa đổi phải được lập thành văn bản. Nếu không có chỉ thị từ người mua với tư cách là các bên chính, người môi giới không thể ứng tiền mà người mua phải trả hoặc chỉ thị khấu trừ từ hoa hồng của người môi giới, vì người mua có thể cố ý giữ lại tiền cho đến khi một điều kiện của người bán được đáp ứng. Việc chấp nhận tiền của người mua từ bất kỳ ai khác ngoài người mua (trừ khi theo chỉ thị của người mua) có thể khiến escrow đóng trái với ý định của các bên chính.

• ✓Các chỉ thị escrow và chỉ thị sửa đổi phải được lập thành văn bản
• ✓Nếu không có chỉ thị của người mua, người môi giới không thể ứng trước tiền của người mua hoặc khấu trừ từ hoa hồng
• ✓Việc chấp nhận tiền của người mua từ một bên thứ ba có thể khiến escrow đóng trái với ý định của các bên chính

Các broker nên cung cấp cho viên chức escrow cách viết đúng tên của các chủ thể, địa chỉ và số điện thoại. Các broker, nhân viên bán hàng và viên chức escrow KHÔNG được hỗ trợ cách thức người mua lấy quyền sở hữu (những hậu quả pháp lý/thuế đòi hỏi lời khuyên chuyên nghiệp độc lập). Các broker nên cung cấp tên các công ty cho vay, địa chỉ, các đại lý dịch vụ và số hiệu khoản vay (nhiều công ty cho vay và FHA yêu cầu thông báo trả nợ trước 30 ngày). Các broker nên thông báo cho escrow khi khoản vay đã được 'khóa' hoặc có phát hành thư phê duyệt (sự phê duyệt phải đến từ công ty cho vay, không phải từ môi giới thế chấp). Các chủ thể nên gặp gỡ viên chức escrow khi thực thi các hướng dẫn.

• ✓Các broker, nhân viên bán hàng và viên chức escrow không được tư vấn cách thức người mua lấy quyền sở hữu — cần lời khuyên chuyên nghiệp độc lập
• ✓Nhiều công ty cho vay và FHA yêu cầu thông báo trả nợ trước 30 ngày
• ✓Thư phê duyệt khoản vay phải đến từ công ty cho vay, không phải từ môi giới thế chấp

CalHFA là một cơ quan chính quyền tiểu bang tự trang trải chi phí, được thành lập năm 1975 (được biết đến với tên CHFA cho đến năm 2002), chuyên tài trợ các khoản vay thế chấp cho người mua nhà lần đầu có thu nhập thấp và trung bình. Đây không phải là người cho vay trực tiếp mà cung cấp sản phẩm thông qua mạng lưới người cho vay tư nhân được chấp thuận, thường với lãi suất cố định giảm, và thường có hỗ trợ trả trước.

• ✓CalHFA (trước đây là CHFA) được thành lập năm 1975 với tư cách là cơ quan tiểu bang tự trang trải chi phí
• ✓CalHFA phục vụ người mua nhà lần đầu có thu nhập thấp và trung bình
• ✓CalHFA không phải là người cho vay trực tiếp; tổ chức này hoạt động thông qua người cho vay tư nhân được chấp thuận với lãi suất cố định giảm và hỗ trợ trả trước

Luật Nhà ở Tiểu bang quy định các yêu cầu tối thiểu về xây dựng và cư trú đối với nhà ở, do HCD quản lý và được thực thi tại địa phương thông qua giấy phép xây dựng.

• ✓Do Bộ phận Quy chuẩn và Tiêu chuẩn thuộc Sở Phát triển Nhà ở và Cộng đồng quản lý.
• ✓Các quy định về xây dựng được thực thi bởi thanh tra xây dựng địa phương; việc cư trú và vệ sinh do các viên chức y tế địa phương thực hiện.
• ✓Không được bắt đầu xây dựng hoặc sửa đổi trước khi giấy phép xây dựng được cấp.
• ✓Đơn đăng ký phải kèm theo bản vẽ, thông số kỹ thuật và sơ đồ lô đất (Bộ luật Sức khỏe và An toàn 17910 et seq.).

Mọi người hành nghề nhà thầu phải được Ban Cấp phép Tiểu bang cho Nhà thầu cấp phép, với các trường hợp miễn trừ hạn chế và các căn cứ xử lý kỷ luật.

• ✓Các trường hợp miễn trừ cấp phép bao gồm các thực thể công, tiện ích, dầu khí, một số hoạt động nông nghiệp, công việc nhỏ không vượt quá 500 đô la, và công việc do chủ sở hữu tự thực hiện (trừ khi bán trong vòng một năm)
• ✓Nhà thầu phải đáp ứng các tiêu chuẩn về kinh nghiệm/kiến thức và nộp một khoản bảo lãnh hoặc tiền ký quỹ
• ✓Các căn cứ xử lý kỷ luật bao gồm bỏ dở dự án, sử dụng sai mục đích tiền/quỹ, sai lệch so với bản vẽ thiết kế, vi phạm pháp luật về an toàn/xây dựng, và vi phạm trọng yếu hợp đồng (Business and Professions Code 7000 et seq.)

Kể từ năm 1970, các quy chuẩn thống nhất được áp dụng thay cho quy chuẩn xây dựng địa phương, trong khi chính quyền địa phương vẫn giữ quyền hạn hạn chế về phân vùng và sân.

• ✓Quy chuẩn Thống nhất về Nhà ở, Xây dựng, Cấp thoát nước, Cơ khí và Điện Quốc gia được áp dụng thay cho quy chuẩn địa phương
• ✓Chính quyền địa phương giữ quyền đối với phân vùng sử dụng, vùng phòng cháy, khoảng lùi, sân bên và sân sau, và ranh giới bất động sản (Bộ luật Y tế và An toàn 17922(b))
• ✓Các ngoại lệ địa phương chỉ được cho phép khi có kết luận rõ ràng về nhu cầu thiết yếu hợp lý
• ✓Nhà ở sản xuất tại nhà máy do HCD quản lý theo Luật Nhà ở Sản xuất tại Nhà máy của California (Bộ luật Y tế và An toàn 19960 et seq.)

Nhượng quyền thương mại là một kế hoạch kinh doanh trong đó bên nhượng quyền (franchisor) trao cho bên nhận nhượng quyền (franchisee) quyền chào bán, bán hoặc phân phối hàng hóa/dịch vụ theo một kế hoạch tiếp thị được quy định để đổi lấy phí nhượng quyền. Luật Đầu tư Nhượng quyền (Franchise Investment Law) (Bộ luật Công ty California, Mục 31000 và các mục tiếp theo) yêu cầu công bố đầy đủ trong bản cáo bạch chào bán được giao cho người mua tiềm năng ít nhất 10 ngày làm việc trước khi có thỏa thuận ràng buộc hoặc nhận khoản đối giá, tùy điều nào xảy ra trước.

• ✓Luật Đầu tư Nhượng quyền được quy định tại Bộ luật Công ty California (Corporations Code), Mục 31000 và các mục tiếp theo.
• ✓Bản cáo bạch chào bán phải được giao ít nhất 10 ngày làm việc trước thỏa thuận nhượng quyền ràng buộc hoặc việc nhận bất kỳ khoản đối giá nào, tùy điều nào xảy ra trước.
• ✓Bộ phận Chỉ mục của Sở Doanh nghiệp California (California Department of Corporations Index Section) có thể xác nhận liệu một nhượng quyền đã được đăng ký hay chưa.

Theo Mục 31210 của Bộ luật Doanh nghiệp, ba nhóm người có thể bán nhượng quyền thương mại: một người được xác định trong đơn đăng ký đã được đăng ký với Ủy viên Doanh nghiệp; một nhà môi giới bất động sản hoặc nhân viên bán hàng bất động sản được cấp phép; và một người được cấp phép làm nhà môi giới-đại lý hoặc đại lý theo Luật Chứng khoán Doanh nghiệp năm 1968.

• ✓Nhà môi giới bất động sản hoặc nhân viên bán hàng bất động sản có thể bán quyền lợi nhượng quyền thương mại mà không cần được xác định trong đơn đăng ký
• ✓Người được xác định trong đơn đăng ký có thể bán nhượng quyền thương mại ngay cả khi không có giấy phép bất động sản hoặc chứng khoán
• ✓Nhà môi giới-đại lý hoặc đại lý được cấp phép theo Luật Chứng khoán Doanh nghiệp năm 1968 cũng có thể bán nhượng quyền thương mại

Trao đổi không chịu thuế là giao dịch hoặc trao đổi một bất động sản thực tế cho bất động sản khác mà không cần phải trả thuế thu nhập trên khoản lãi tại thời điểm trao đổi.

• ✓Liên quan đến trao đổi một bất động sản thực tế cho bất động sản khác
• ✓Hoãn lại thuế thu nhập trên khoản lãi tại thời điểm trao đổi

Khấu hao theo đường thẳng áp dụng một tỷ lệ không đổi trong suốt vòng đời hữu ích. Tổng các chữ số năm là một phương pháp khấu hao nhanh. Giá trị thanh lý là giá trị thị trường công bằng dự kiến vào cuối vòng đời hữu ích, được xem xét trong tất cả các phương pháp trừ phương pháp số dư giảm dần.

• ✓Khấu hao theo đường thẳng áp dụng một tỷ lệ không đổi trong suốt vòng đời hữu ích
• ✓Tổng các chữ số năm là một phương pháp khấu hao nhanh
• ✓Giá trị thanh lý phải được xem xét trong tất cả các phương pháp trừ phương pháp số dư giảm dần

REIT là một quỹ kinh doanh chuyên hoạt động với các quyền lợi liên quan đến đất đai, được tổ chức phù hợp với Bộ Luật Thuế Nội Địa, cho phép các nhà đầu tư tập hợp quỹ và chuyển lợi nhuận cho các nhà đầu tư cá nhân chịu thuế.

• ✓REIT chuyên hoạt động với các quyền lợi liên quan đến đất đai
• ✓Được tổ chức phù hợp với Bộ Luật Thuế Nội Địa
• ✓Quỹ bất động sản cho phép các nhà đầu tư tránh thuế công ty; lợi nhuận được chuyển cho cá nhân

Một công ty liên kết bất động sản là một tổ chức của các nhà đầu tư, thường là một công ty hợp danh hạn chế, kết hợp để huy động vốn cho mục đích mua lại các quyền lợi bất động sản.

• ✓Thường được thành lập dưới dạng công ty hợp danh hạn chế
• ✓Huy động vốn để mua lại các quyền lợi bất động sản

Lợi suất là lãi suất mà một nhà đầu tư kiếm được từ một khoản đầu tư (còn gọi là lợi tức). Tỷ lệ lợi suất là lợi suất được biểu thị dưới dạng phần trăm của tổng số tiền đầu tư (tỷ lệ lợi tức).

• ✓Lợi suất là lãi suất kiếm được; còn gọi là lợi tức
• ✓Tỷ lệ lợi suất biểu thị lợi suất dưới dạng phần trăm của tổng số tiền đầu tư

Khi hành nghề với tư cách đại lý trong giao dịch bán, cho thuê hoặc trao đổi, người có giấy phép phải công bố cho người mua hoặc người thuê tiềm năng những sự kiện ảnh hưởng trọng yếu đến giá trị hoặc mức độ mong muốn khi người có giấy phép có lý do tin rằng chúng không được người mua biết đến hoặc không thể dễ dàng quan sát thấy. Người có giấy phép không được cố ý xuyên tạc giá trị, tình trạng, kích thước, ranh giới hoặc mục đích sử dụng được phép của bất động sản.

• ✓Đại lý phải công bố các sự kiện trọng yếu ảnh hưởng đến giá trị hoặc mức độ mong muốn mà người mua không thể dễ dàng quan sát thấy
• ✓Người có giấy phép không được cố ý xuyên tạc giá trị, tình trạng, diện tích theo foot vuông, ranh giới hoặc khả năng sử dụng
• ✓Đánh giá thấp các chi phí hoàn tất giao dịch có khả năng phát sinh để thúc đẩy một đề nghị là trái pháp luật

Đại lý niêm yết phải trình bày tất cả các đề nghị bằng văn bản nhận được trước khi đóng giao dịch, trừ khi được hướng dẫn khác hoặc đề nghị đó rõ ràng là không đáng cân nhắc. Người môi giới không được trình bày các đề nghị cạnh tranh để dụ dỗ chấp nhận đề nghị trả hoa hồng cao nhất mà không quan tâm đến lợi ích của chủ sở hữu. Người có giấy phép phải công bố các lợi ích trực tiếp hoặc gián tiếp mà họ dự kiến sẽ có được.

• ✓Đại lý niêm yết phải trình bày tất cả các đề nghị bằng văn bản trước khi đóng giao dịch, trừ khi được hướng dẫn hoặc đề nghị đó rõ ràng là không đáng cân nhắc
• ✓Người môi giới không được thao túng các đề nghị cạnh tranh để tối đa hóa hoa hồng của người môi giới bất chấp lợi ích của chủ sở hữu
• ✓Người có giấy phép phải công bố lợi ích trực tiếp hoặc gián tiếp dự kiến sẽ có được, bao gồm thông qua người thân hoặc thực thể

Người có giấy phép không được thực hiện các bổ sung hoặc sửa đổi đối với một văn kiện đã được một bên ký hoặc ký tắt trước đó mà không có sự hiểu biết và đồng ý của bên đó. Các tuyên bố với người mua kỳ phiếu về giá trị thị trường của tài sản bảo đảm đòi hỏi phải có cơ sở hợp lý. Người có giấy phép phải tiết lộ lợi ích đáng kể trong một thực thể khi đề xuất các dịch vụ của thực thể đó.

• ✓Không được bổ sung hoặc sửa đổi một văn kiện đã ký mà không có sự hiểu biết và đồng ý của bên đó
• ✓Các tuyên bố về giá trị thị trường của tài sản bảo đảm cho một kỳ phiếu đòi hỏi phải có cơ sở hợp lý để tin tưởng
• ✓Người có giấy phép phải tiết lộ bất kỳ lợi ích đáng kể nào trong một thực thể mà họ đề xuất dịch vụ

Điều 5 điều chỉnh nghĩa vụ của MLB trong các giao dịch với nhà đầu tư/người cho vay tư nhân phi tổ chức.

• ✓Điều 5 (B&P 10230-10236.6) áp dụng cho việc thu xếp các khoản vay được tài trợ bởi người cho vay tư nhân phi tổ chức không được cấp phép làm người cho vay
• ✓Điều này cũng áp dụng cho việc mua, bán hoặc trao đổi các giấy nợ và chứng thư tín thác thay mặt cho các nhà đầu tư tư nhân
• ✓Khi bán/chuyển nhượng quyền lợi trong các khoản vay do họ tài trợ, MLB phải hành động với tư cách đại lý và người được ủy thác của các nhà đầu tư tư nhân theo Luật Chứng khoán

Việc gộp chung tiền của nhà đầu tư tư nhân bị cấm trừ khi được cho phép thông qua một đợt chào bán chứng khoán đủ điều kiện.

• ✓Tiền chỉ được chấp nhận cho một khoản vay cụ thể hoặc việc mua một kỳ phiếu/quyền lợi cụ thể, trừ khi một đợt chào bán đủ điều kiện DOC cho phép gộp chung (B&P 10231).
• ✓Các đợt chào bán theo đăng ký nhận được giấy phép của DOC; các đợt chào bán theo miễn trừ phải thông báo cho DOC (Bộ luật Công ty California 25102.1).
• ✓Các miễn trừ theo 25102(f) có thể bị giới hạn không quá một đợt chào bán trong mỗi giai đoạn 6 tháng (hai đợt mỗi năm).

Một broker đáp ứng tiêu chí ngưỡng dựa trên khối lượng khoản vay, số tiền đô la, hoặc các khoản thu trong khoảng thời gian 12 tháng.

• ✓Đạt ngưỡng bằng cách thương lượng 10 giao dịch trở lên với tổng giá trị trên $1,000,000, hoặc các khoản thu từ $250,000 trở lên (B&P 10232(a))
• ✓Các giao dịch của tổ chức nhận tiền gửi, người cho vay được cấp phép, giấy phép chứng khoán, và quỹ tín thác hưu trí từ $15 triệu trở lên không được tính vào số lượng
• ✓Broker đạt ngưỡng phải thông báo bằng văn bản cho DRE trong vòng 30 ngày; thông báo muộn bị phạt $50/ngày, sau đó $100/ngày, tối đa $10,000

Các threshold broker phải nộp báo cáo hằng năm và hằng quý cho DRE.

• ✓Hai báo cáo hằng năm (báo cáo xem xét Trust Fund/TAR và báo cáo Hoạt động Kinh doanh Khoản vay Thế chấp/Trust Deed) phải được nộp trong vòng 90 ngày kể từ ngày kết thúc năm tài chính
• ✓Báo cáo tình trạng quỹ tín thác hằng quý phải được nộp trong vòng 30 ngày sau mỗi quý trong ba quý tài chính đầu tiên
• ✓Các báo cáo được nộp dưới hình phạt của tội khai man; việc không nộp cho phép Ủy viên DRE kiểm tra hồ sơ và thu phí bằng 1,5 lần chi phí kiểm tra

B&P 10232.4 và 10232.5 yêu cầu các MLB phải cung cấp Tuyên bố Công bố Thông tin cho Người cho vay/Người mua.

• ✓Bản tuyên bố phải nêu rõ các điều khoản của khoản vay/giấy nợ, thông tin người vay, chi tiết tài sản bảo đảm, các quy định về dịch vụ khoản vay và thông tin về encumbrance
• ✓Phải công bố các thỏa thuận đồng thụ hưởng và mọi hành vi tự giao dịch theo B&P 10231.2 và 10238(e)
• ✓Phải được giao trước khi nhà đầu tư bị ràng buộc; khi tự giao dịch, phải giao cho DRE ít nhất 24 giờ trước khi nhận tiền
• ✓Việc quảng cáo/kêu gọi tiền vì lợi ích của broker yêu cầu DRE phê duyệt trước về định dạng

Người môi giới không được giải ngân tiền cho vay cho đến khi công cụ bảo đảm được ghi vào sổ bộ nếu không có sự cho phép bằng văn bản.

• ✓Nếu không có sự cho phép bằng văn bản của bên cho vay, người môi giới không được giải ngân tiền cho đến khi deed of trust hoặc thế chấp được ghi vào sổ bộ.
• ✓Nếu được cho phép giải ngân sớm, công cụ bảo đảm phải được ghi vào sổ bộ hoặc được giao kèm khuyến nghị ghi vào sổ bộ ngay lập tức trong vòng 10 ngày (B&P 10233.2, 10234, 10234.5).
• ✓Người môi giới phải giao các bản sao conformed của công cụ đã được ghi vào sổ bộ cho nhà đầu tư trong thời gian hợp lý.

Việc table funding do một nhà môi giới bất động sản thực hiện nói chung là bất hợp pháp ở California với các ngoại lệ hẹp.

• ✓Ngoại lệ duy nhất (Mục 10234(d)) là khi bên cho vay là tổ chức nhận tiền gửi hoặc bên cho vay được cấp phép và tài sản không phải là nhà ở và không phải là tài sản chưa được cải tạo.
• ✓Các MLB không được table fund bất kỳ khoản vay thế chấp nhà ở nào hoặc khoản vay được bảo đảm bằng tài sản chưa được cải tạo, bất kể tình trạng của bên cho vay.
• ✓Để tránh table funding, bên khởi tạo khoản vay phải sử dụng “vốn tự có” của mình, phê duyệt khoản vay và được đứng tên là người nhận thanh toán/người thụ hưởng; bên nhận chuyển nhượng không thể là người được cấp phép hoặc người được chỉ định của họ.
• ✓“Vốn tự có” nghĩa là vốn của nhà môi giới/bên cho vay hoặc một hạn mức tín dụng độc lập xuất hiện như một khoản nợ trên báo cáo tài chính.

Một broker dịch vụ không được lưu giữ tiền thanh toán quá một khoảng thời gian quy định mà không có sự cho phép bằng văn bản.

• ✓Broker không được lưu giữ tiền nhận được từ một giấy nợ (note) quá 25 ngày mà không có sự cho phép bằng văn bản của người cho vay.
• ✓Sự cho phép không được quy định tiền lãi cho broker; thỏa thuận dịch vụ phải được lập bằng văn bản (B&P 10231.1).
• ✓Thời hạn phân phối 25 ngày cũng áp dụng cho tiền tất toán (payoff funds) phải trả cho các nhà đầu tư tư nhân.

Một MLB đang thực hiện dịch vụ cho một chứng thư nợ có thể tạm ứng tiền của chính mình để bảo vệ tài sản bảo đảm.

• ✓Các khoản tạm ứng có thể được thực hiện cho các bên thứ ba được ủy quyền để bảo vệ tài sản bảo đảm, bao gồm cả việc trả nợ gốc và lãi cho khoản vay cấp cao hơn trên cùng bất động sản.
• ✓Broker phải cung cấp thông báo bằng văn bản về khoản tạm ứng cho thuế, bảo hiểm, hoặc việc trả nợ gốc và lãi cho khoản vay cấp cao hơn cho người giữ chứng thư nợ trong vòng 10 ngày (B&P 10233.1).

B&P 10235 cấm các nhà môi giới khoản vay thế chấp (MLB) quảng cáo sai sự thật, gây hiểu lầm hoặc lừa dối.

• ✓Quảng cáo không được ngụ ý một lợi suất khác với lãi suất của note trừ khi quảng cáo nêu rõ lãi suất thực tế và mức chiết khấu giữa số dư gốc và giá chào bán.
• ✓Điều 5 cấm việc chào mời phần thưởng/quà tặng/ưu đãi cho người mua note tiềm năng hoặc bên cho vay; các ưu đãi cho người vay được phép nếu không dẫn dắt họ đến các sản phẩm không phù hợp và không có chi phí phát sinh thêm (B&P 10236.1).
• ✓Các MLB phải tiết lộ tình trạng giấy phép và danh tính của cơ quan quản lý; “Real Estate Broker, CA. Dept. of Real Estate” cùng với số giấy phép là đáp ứng yêu cầu (B&P 10235.5, 10236.4(a)).