Income (Capitalization) Approach +13California · bất động sản · Tiếng Việt

Phương pháp Thu nhập định giá giá trị hiện tại của các lợi ích tương lai (dòng thu nhập) và quan trọng đối với bất động sản tạo thu nhập. Vốn hóa chuyển đổi thu nhập tương lai thành giá trị hiện tại. Hai phương pháp: vốn hóa trực tiếp (một kỳ hàng năm) và vốn hóa lợi suất (nhiều năm). Dựa trên nguyên tắc kỳ vọng.

• ✓Phương pháp Thu nhập dựa trên nguyên tắc kỳ vọng
• ✓Vốn hóa chuyển đổi thu nhập tương lai thành giá trị hiện tại
• ✓Vốn hóa trực tiếp sử dụng một kỳ hàng năm; vốn hóa lợi suất sử dụng nhiều năm
• ✓Thẩm định viên sử dụng thu nhập ròng mà một người nắm đầy đủ thông tin với ban quản lý có năng lực có thể kỳ vọng

Công thức Tỷ suất Tổng thể: Thu nhập ròng hàng năm ÷ Tỷ suất Tổng thể = Giá trị (I ÷ R = V). Nếu biết hai yếu tố, có thể tìm yếu tố thứ ba: I = R × V, và R = I ÷ V. Chênh lệch tỷ suất 1% tạo ra khác biệt đáng kể; tỷ suất thấp hơn = giá trị cao hơn.

• ✓I ÷ R = V (Thu nhập chia cho Tỷ suất bằng Giá trị)
• ✓I = R × V và R = I ÷ V
• ✓Chỉ một biến động 1% cũng làm thay đổi đáng kể giá trị vốn hóa
• ✓Tỷ suất càng thấp thì giá trị định giá và mức bảo đảm giả định càng cao

Bắt đầu với Tổng thu nhập tiềm năng, trừ tổn thất do phòng trống/không thu được để có Tổng thu nhập hiệu dụng, sau đó trừ chi phí để có Thu nhập hoạt động ròng (NOI). Chi phí gồm cố định (thuế, bảo hiểm), biến đổi (tiện ích, quản lý) và dự phòng thay thế. Các khoản thanh toán thế chấp và khấu hao sổ sách KHÔNG phải là chi phí được phép.

• ✓Tổng thu nhập tiềm năng − Tổn thất do phòng trống/không thu được = Tổng thu nhập hiệu dụng
• ✓Tổng thu nhập hiệu dụng − Chi phí hoạt động = Thu nhập hoạt động ròng
• ✓Các loại chi phí: cố định, biến đổi và dự phòng thay thế
• ✓Các khoản thanh toán gốc/lãi và khấu hao thuế thu nhập phải bị thẩm định viên bỏ qua

Tỷ lệ Tổng thể cung cấp hoàn vốn OF capital (thu hồi vốn) cộng với hoàn vốn ON investment (lợi tức đầu tư), và được rút ra từ phân tích các giao dịch bán so sánh. Rủi ro càng lớn thì tỷ lệ càng cao. Tỷ lệ phụ thuộc vào lợi tức mà nhà đầu tư yêu cầu.

• ✓Tỷ lệ Tổng thể cung cấp hoàn vốn OF capital cộng với hoàn vốn ON investment
• ✓Rủi ro mất vốn đầu tư càng lớn = tỷ lệ càng cao
• ✓Cách suy ra ưu tiên là từ mối quan hệ giữa thu nhập ròng và giá của các giao dịch bán so sánh

Hai cuộc đối chiếu phải được thực hiện hàng tháng: hồ sơ tài khoản ngân hàng với sao kê ngân hàng, và hồ sơ tài khoản ngân hàng với các hồ sơ người thụ hưởng riêng biệt. Việc sau được yêu cầu bởi Quy định 2831.2.

• ✓Việc đối chiếu hồ sơ tài khoản ngân hàng với các hồ sơ người thụ hưởng riêng biệt được yêu cầu bởi Quy định 2831.2
• ✓Việc đối chiếu hồ sơ tài khoản ngân hàng với sao kê ngân hàng là thông lệ tốt nhưng không được pháp luật yêu cầu
• ✓Phải được thực hiện hàng tháng, ngoại trừ những tháng không có hoạt động tài khoản tín thác, và phải lưu giữ hồ sơ của mỗi lần đối chiếu
• ✓Hồ sơ đối chiếu phải xác định tên/số tài khoản, ngày, danh tính người thụ hưởng/giao dịch, và khoản phải trả cho từng người

Khoản vượt mức không giải thích được là tiền vượt quá tổng nghĩa vụ của quỹ tín thác mà người môi giới không thể xác định quyền sở hữu. Đây là tiền tín thác và phải được giữ riêng.

• ✓Các khoản vượt mức không giải thích được phải được giữ trong tài khoản tín thác hoặc một tài khoản tín thác riêng và không được dùng để bù trừ các khoản thiếu hụt.
• ✓Người môi giới phải lưu một hồ sơ riêng và sổ cái phụ, bao gồm ngày ghi nhận và ngày các khoản tiền trở thành khoản vượt mức.
• ✓Việc đối chiếu hàng tháng đối với tiền vượt mức là bắt buộc theo Quy định 2831.2.

Chia tỷ lệ điều chỉnh lãi suất, thuế và bảo hiểm trên cơ sở pro rata tính đến ngày kết thúc. Các khoản chi phí thanh toán trước (ví dụ như bảo hiểm cháy ba năm) được tính lại cho người bán đối với các phần chưa sử dụng, thường được thực hiện trong tài khoản ký quỹ.

• ✓Chia tỷ lệ điều chỉnh các khoản mục trên cơ sở pro rata tính đến ngày kết thúc
• ✓Các khoản chi phí thanh toán trước được tính lại cho người bán đối với các phần chưa sử dụng
• ✓Thường được thực hiện trong tài khoản ký quỹ bởi người giữ tài khoản ký quỹ tại ngày kết thúc

Tài khoản ký quỹ là một tài khoản riêng biệt, độc lập và được tách biệt về mặt vật lý khỏi quỹ của chính môi giới, trong đó môi giới được yêu cầu theo luật phải gửi tất cả các quỹ được thu thập cho khách hàng.

• ✓Phải riêng biệt và được tách biệt về mặt vật lý khỏi quỹ của môi giới
• ✓Môi giới phải gửi tất cả các quỹ của khách hàng theo luật

Ghi danh đặt một tài liệu vào hồ sơ tại Phòng Ghi danh Hạt để thông báo công khai, cấp thông báo xây dựng/pháp lý. Ưu tiên yêu cầu dựa trên thời gian và ngày ghi danh, với yêu cầu được ghi danh sớm nhất được ưa thích.

• ✓Ghi danh cấp thông báo xây dựng (pháp lý) cho công chúng
• ✓Phòng Ghi danh đóng dấu thời gian và ngày nộp
• ✓Ưu tiên thường đi đến yêu cầu được ghi danh sớm nhất

Dự phòng cho các khoản vay thế chấp là các quỹ được người cho vay thu thập từ người đi vay như một phần của mỗi khoản thanh toán hàng tháng, được phân bổ để thanh toán thuế tài sản và bảo hiểm khi đến hạn. Trong các khu phân lô CID, dự phòng cấp vốn cho việc bảo trì khu vực chung trong tương lai.

• ✓Dự phòng thế chấp thanh toán thuế tài sản và bảo hiểm khi đến hạn
• ✓Dự phòng CID cấp vốn cho việc thay thế trong tương lai và bảo trì khu vực chung chính

Offset statement là một tuyên bố của chủ sở hữu tài sản hoặc chủ sở hữu lien nêu rõ tình trạng hiện tại của các lien đối với tài sản.

• ✓Được thực hiện bởi chủ sở hữu tài sản hoặc người nắm giữ lien
• ✓Nêu rõ tình trạng hiện tại của các lien

Ủy viên phải điều tra khi có đơn khiếu nại bằng văn bản đã được xác minh, hoặc có thể điều tra theo ý mình, và có thể đình chỉ hoặc thu hồi giấy phép hoặc từ chối đơn đăng ký. Các cuộc điều tra thường bắt đầu bằng bản tường trình bằng văn bản từ một bên bị thiệt hại. Ủy viên nhận được báo cáo của DOJ về các vụ bắt giữ hoặc kết án sau đó của người có giấy phép.

• ✓Ủy viên phải điều tra khi có đơn khiếu nại bằng văn bản đã được xác minh hoặc có thể hành động theo ý mình
• ✓Ủy viên có thể đình chỉ, thu hồi hoặc từ chối giấy phép
• ✓Sau khi cấp phép, Ủy viên nhận được báo cáo của DOJ về các vụ bắt giữ hoặc kết án sau đó

Các phiên điều trần chính thức tuân theo Administrative Procedure Act. Ủy viên trở thành bên khiếu nại và người được cấp phép là bên bị khiếu nại. Một thẩm phán luật hành chính từ Office of Administrative Hearings xét xử vụ việc và ban hành quyết định đề xuất, mà Ủy viên có thể chấp nhận, bác bỏ hoặc giảm nhẹ. Sau khi thu hồi giấy phép, người đó không thể nộp đơn xin phục hồi giấy phép trong ít nhất một năm (hoặc theo thời hạn được quy định, tùy thời hạn nào dài hơn).

• ✓Các phiên điều trần chính thức tuân theo Administrative Procedure Act với một thẩm phán luật hành chính
• ✓Ủy viên trở thành bên khiếu nại; người được cấp phép là bên bị khiếu nại
• ✓Sau khi thu hồi giấy phép, không được nộp đơn xin phục hồi giấy phép trong ít nhất một năm (hoặc thời hạn được quy định, tùy thời hạn nào dài hơn)

Các đại diện điều tra những người điều hành và người phân lô đất không có giấy phép hoặc không đúng quy định. Nếu phát hiện vi phạm, một Lệnh Đình Chỉ và Kiềm Chế được ban hành hoặc các bên bị truy tố. Ủy viên có thể ban hành lệnh cấm (tối đa ba năm) ngăn cá nhân đảm nhiệm các vị trí môi giới bất động sản, cho vay, ký quỹ, hoặc quyền sở hữu khi vì lợi ích công cộng.

• ✓Lệnh Đình Chỉ và Kiềm Chế có thể được ban hành đối với các vi phạm của người điều hành không có giấy phép hoặc không đúng quy định
• ✓Lệnh cấm có thể ngăn cá nhân tham gia các hoạt động bất động sản được chỉ định trong tối đa ba năm
• ✓Người nhận Lệnh Cấm có quyền yêu cầu một phiên điều trần hành chính về tính đúng sai của lệnh

Miễn trừ homestead bảo vệ ngôi nhà khỏi một số chủ nợ đang thi hành quyền cầm giữ do phán quyết. Nó KHÔNG bảo vệ khỏi mọi trường hợp bán cưỡng chế—ví dụ, các phán quyết được ghi nhận trước bản tuyên bố, các gánh nặng pháp lý đã tồn tại trước đó, hoặc quyền cầm giữ của thợ xây/nhà cung cấp vật liệu. Các gánh nặng tự nguyện (thế chấp/chứng thư ủy thác) không bị ảnh hưởng bởi bản tuyên bố.

• ✓Homestead bảo vệ khỏi một số việc thi hành quyền cầm giữ do phán quyết, tối đa đến mức miễn trừ
• ✓Nó không bảo vệ khỏi các phán quyết đã được ghi nhận trước, các gánh nặng pháp lý đã tồn tại trước đó, hoặc quyền cầm giữ của thợ xây
• ✓Các gánh nặng tự nguyện (các thế chấp/chứng thư ủy thác) không bị ảnh hưởng bởi tuyên bố homestead

Các Mục 704.710 et seq. của CCP bao gồm hai biện pháp bảo vệ homestead. Điều 4 bảo vệ những con nợ là chủ nhà đủ điều kiện nhưng KHÔNG nộp bản tuyên bố. Điều 5 liên quan đến những chủ nhà ghi nhận một bản tuyên bố homestead. Cả hai đều bảo vệ chống lại một số quyền cầm giữ theo bản án (judgment liens) tối đa đến mức miễn trừ.

• ✓Điều 4 = miễn trừ nhà ở tự động mà không cần bản tuyên bố
• ✓Điều 5 = biện pháp bảo vệ yêu cầu bản tuyên bố homestead đã được ghi nhận
• ✓Cũng tồn tại một “Probate Homestead” riêng biệt (Bộ luật Probate 60, 6520–6528)

Mức miễn trừ phụ thuộc vào tình trạng của con nợ khi quyền cầm giữ (lien) của chủ nợ được ghi nhận: mức cơ bản $50,000; $75,000 đối với một thành viên của đơn vị gia đình có một thành viên khác không sở hữu quyền lợi nào; và $150,000 đối với người từ 65 tuổi trở lên, người khuyết tật không thể làm việc, hoặc người từ 55 tuổi trở lên có thu nhập hạn chế trong một vụ bán không tự nguyện. Miễn trừ cộng gộp của vợ/chồng không được vượt quá mức áp dụng cho đơn vị gia đình.

• ✓$50,000 mức cơ bản; $75,000 đơn vị gia đình; $150,000 cho 65+, người khuyết tật, hoặc 55+ thu nhập thấp đủ điều kiện
• ✓Miễn trừ cộng gộp của vợ/chồng không được vượt quá mức $75,000 hoặc $150,000 áp dụng
• ✓Mức này dựa trên tình trạng của con nợ khi quyền cầm giữ (lien) của chủ nợ được ghi nhận

Một homestead được khai báo được tạo lập bằng việc ghi nhận một bản tuyên bố tại quận nơi có nhà ở; bản tuyên bố phải nêu tên chủ sở hữu, mô tả tài sản và nêu rõ rằng đó là nhà ở chính nơi chủ sở hữu hoặc vợ/chồng cư trú vào ngày ghi nhận. Bản tuyên bố phải được lập và công nhận như một chứng thư. Không thể khai báo homestead sau khi nộp đơn phá sản.

• ✓Bản tuyên bố phải nêu rõ tài sản là nhà ở chính của chủ sở hữu hoặc vợ/chồng vào ngày ghi nhận
• ✓Bản tuyên bố phải được công nhận theo cách của một văn bản chuyển nhượng và được ghi nhận để có hiệu lực
• ✓Không thể khai báo homestead sau khi nộp đơn yêu cầu phá sản
• ✓Việc khai báo homestead không hạn chế quyền chuyển nhượng hoặc đặt gánh nặng lên tài sản

Khi kê biên một homestead, chủ nợ phải nộp đơn lên tòa án trong vòng 20 ngày để xin lệnh bán. Tòa án ấn định giá chào tối thiểu bao gồm các quyền cầm giữ, khoản miễn trừ và quyền cầm giữ đang thi hành; nếu không nhận được giá chào thích đáng, không có việc bán nào diễn ra và chủ nợ phải chờ một năm. Số tiền thu được từ việc bán được miễn trừ trong 6 tháng nếu được tái đầu tư vào một homestead mới.

• ✓Chủ nợ phải nộp đơn lên tòa án trong vòng 20 ngày sau khi kê biên để xin lệnh bán
• ✓Tài sản không được bán trừ khi đạt được giá chào tối thiểu (bao gồm các quyền cầm giữ trước đó, khoản miễn trừ và quyền cầm giữ đang thi hành)
• ✓Số tiền thu được từ việc bán được miễn trừ 6 tháng; việc tái đầu tư với bản khai mới có hiệu lực hồi tố về ngày ghi nhận trước đó

Đạo luật Homestead Liên bang năm 1862 khuyến khích việc định cư bằng cách cấp quyền sở hữu cho những người thiết lập nơi cư trú hoặc cải tạo trên đất liên bang. Đạo luật này không liên quan đến homestead được tuyên bố theo luật California. Việc homestead trên đất công đã bị chấm dứt vào năm 1976 (trừ Alaska) bởi Đạo luật Chính sách và Quản lý Đất Liên bang.

• ✓Homestead liên bang cấp quyền sở hữu cho những người định cư trên đất công—không liên quan đến homestead được tuyên bố của CA
• ✓Việc homestead trên đất công đã bị bãi bỏ vào năm 1976 (trừ Alaska)

Một người giữ/đại lý escrow có giấy phép phải duy trì sổ sách và hồ sơ chính xác và có thể bị Ủy viên Đặc trách Công ty kiểm tra. Công ty phải nộp hằng năm, bằng chi phí của chính mình, một cuộc kiểm toán độc lập do Kế toán viên công chứng hành nghề (CPA) thực hiện. Các nhà môi giới bất động sản thực hiện escrow bán bất động sản phải chịu kiểm toán quỹ tín thác và việc kiểm tra sổ sách, hồ sơ của họ bởi Ủy viên Địa ốc.

• ✓Các đại lý escrow có giấy phép phải nộp hằng năm một cuộc kiểm toán độc lập do CPA thực hiện bằng chi phí của chính họ
• ✓Hồ sơ escrow phải chịu sự kiểm tra của Ủy viên Đặc trách Công ty
• ✓Các nhà môi giới thực hiện escrow phải chịu kiểm toán quỹ tín thác và sự kiểm tra của Ủy viên Địa ốc

Mục 609(g) của FCRA, được bổ sung bởi Đạo luật FACT, yêu cầu công bố điểm tín dụng của người nộp đơn bất cứ khi nào điểm tín dụng được sử dụng với đơn xin vay được bảo đảm bằng bất động sản nhà ở có từ 1 đến 4 đơn vị, bất kể kết quả quyết định tín dụng. Quy định này không áp dụng cho các khoản vay được bảo đảm bằng nhà di động. Việc công bố phải được gửi “ngay khi có thể thực hiện được một cách hợp lý” và bao gồm sáu mục thông tin cùng với thông báo luật định bắt buộc.

• ✓Phải công bố điểm tín dụng khi điểm tín dụng được sử dụng cho khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản nhà ở có từ 1 đến 4 đơn vị
• ✓Phải công bố bất kể đơn xin vay được chấp thuận, bị từ chối, bị rút lại hay bị đóng
• ✓Việc công bố không áp dụng cho các khoản vay được bảo đảm bằng nhà di động
• ✓Phải công bố tối đa bốn yếu tố chính ảnh hưởng tiêu cực đến điểm tín dụng

Nếu người nộp đơn tin rằng có sai sót trong báo cáo tín dụng của mình, họ có thể liên hệ với cơ quan lưu trữ tín dụng. Theo FCRA, cơ quan lưu trữ phải hoàn thành điều tra trong vòng 30 ngày, cung cấp thông báo bằng văn bản về kết quả trong vòng 5 ngày sau khi hoàn thành, và cung cấp bản sao báo cáo đã chỉnh sửa. FTC thực thi FCRA. Ba cơ quan lưu trữ tại California là Experian, TransUnion và Equifax.

• ✓Cơ quan lưu trữ tín dụng phải hoàn thành điều tra tranh chấp trong vòng 30 ngày
• ✓Thông báo bằng văn bản về kết quả điều tra phải được cung cấp trong vòng 5 ngày sau khi hoàn thành
• ✓FTC chịu trách nhiệm thực thi FCRA

Các công bố phải bao gồm danh tính của chủ nợ và mã định danh duy nhất của MLO, phải bằng văn bản, rõ ràng và dễ thấy, và ở dạng mà người vay có thể lưu giữ. Công bố điện tử yêu cầu sự đồng ý của người tiêu dùng theo Đạo luật E-Sign (với một số ngoại lệ). Những người nhận thanh toán như quan chức nhà nước, cơ quan báo cáo tín dụng, thẩm định viên và công ty bảo hiểm có thể được nhận diện bằng các thuật ngữ chung.

• ✓Các công bố phải xác định chủ nợ và mã định danh duy nhất của người khởi tạo khoản vay (MLO)
• ✓Công bố điện tử yêu cầu sự đồng ý của người tiêu dùng theo Đạo luật E-Sign, tùy thuộc một số ngoại lệ
• ✓Công bố phải bằng văn bản, rõ ràng và dễ thấy, và ở dạng có thể lưu giữ
• ✓Một số người nhận thanh toán có thể được nhận diện bằng các thuật ngữ chung hoặc tổng quát

Đối với các khoản vay lãi suất thay đổi được bảo đảm bằng nhà ở chính với thời hạn trên một năm, người cho vay phải cung cấp Sổ tay Người tiêu dùng về Cho vay thế chấp Lãi suất Điều chỉnh và công bố chương trình cho vay tại thời điểm nộp đơn hoặc trước khi thu một khoản phí không hoàn lại. Các công bố bao gồm cách xác định lãi suất/khoản thanh toán, chỉ số/biên độ, các tuyên bố chiết khấu, tần suất thay đổi, và ví dụ lịch sử dựa trên khoản vay $10,000 trong 15 năm hoặc lãi suất/khoản thanh toán tối đa.

• ✓Cung cấp Sổ tay Người tiêu dùng về Cho vay thế chấp Lãi suất Điều chỉnh và công bố chương trình tại thời điểm nộp đơn hoặc trước khi thu một khoản phí không hoàn lại
• ✓Ví dụ lịch sử dựa trên số tiền vay $10,000 phản ánh 15 năm gần nhất của các giá trị chỉ số
• ✓Các công bố phải nêu rõ liệu lãi suất, khoản thanh toán hoặc thời hạn có thể thay đổi hay không và chỉ số/biên độ được sử dụng

Các tiết lộ bắt buộc khác bao gồm lịch thanh toán; điều khoản yêu cầu thanh toán (chỉ khi là một phần của nghĩa vụ pháp lý, không phải chuyển đổi do vỡ nợ); tổng giá bán trong giao dịch bán chịu; phạt/hoàn lại khi trả trước; phí thanh toán chậm (chỉ trước ngày đáo hạn); quyền lợi bảo đảm; bảo hiểm; một số phí bảo đảm (lệ phí nộp hồ sơ và thuế); tham chiếu đến các điều khoản hợp đồng; chính sách tiếp nhận khoản vay; và khoản tiền gửi bắt buộc (nêu rõ APR không phản ánh tác động của khoản tiền gửi).

• ✓Phải tiết lộ khoản phạt trả trước, bao gồm cả tuyên bố ngay cả khi không có khoản phạt nào được áp dụng
• ✓Việc tiết lộ phí thanh toán chậm chỉ áp dụng cho các khoản phí được áp dụng trước ngày đáo hạn
• ✓Việc tiết lộ quyền lợi bảo đảm đối với tài sản bảo đảm đã mua có thể sử dụng cách nhận dạng chung
• ✓Phương pháp hoàn lại theo quy tắc 78s không còn cần phải được tiết lộ

Người vay có quyền được nhận bản kê chi tiết bằng văn bản về số tiền được tài trợ, tách biệt khỏi các thông tin công bố khác, và có thể được thực hiện thông qua GFE. Bản kê chi tiết công bố số tiền thu được phân phối trực tiếp cho người vay, số tiền được ghi có vào tài khoản của người vay, và số tiền thanh toán cho người khác thay mặt người vay (xác định những người đó).

• ✓Bản kê chi tiết số tiền được tài trợ có thể được thực hiện thông qua GFE
• ✓Bản kê này phải công bố số tiền thu được cho người vay, số tiền được ghi có vào tài khoản, và số tiền thanh toán cho người khác
• ✓Những người được thanh toán thay mặt người vay phải được xác định

Cơ sở thuế đã điều chỉnh là trọng tâm khi tính lãi hoặc lỗ. Cơ sở này khác nhau tùy theo cách bất động sản được thụ đắc: mua, tặng cho, hoặc thừa kế.

• ✓Cơ sở của bất động sản mua = giá mua được điều chỉnh theo thời gian (ví dụ: khấu hao)
• ✓Cơ sở của bất động sản được tặng cho = chi phí của người tặng (hoặc giá trị thị trường thấp hơn tại thời điểm tặng nếu khai báo lỗ)
• ✓Cơ sở của bất động sản thừa kế = giá trị thị trường hợp lý tại ngày chết (step-up)

Do tính phức tạp của luật thuế bất động sản, một người môi giới không đồng thời là chuyên gia thuế không nên đưa ra lời khuyên về thuế mà nên giới thiệu khách hàng đến các chuyên gia đủ điều kiện.

• ✓Người môi giới không bao giờ nên đưa ra lời khuyên về thuế trừ khi cũng là cố vấn đầu tư thuế thu nhập.
• ✓Người môi giới nên thúc giục khách hàng tham khảo ý kiến của luật sư thuế bất động sản, CPA, hoặc người đủ điều kiện khác.

Hoạch định thuế là yếu tố then chốt để phân tích đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư tìm cách che chắn thu nhập, tạo ra lỗ, có được cách xử lý lợi nhuận vốn thuận lợi, hoặc hoãn nghĩa vụ thuế. Phương thức mua có những hệ quả thuế quan trọng khi định đoạt.

• ✓Nhà đầu tư tìm cách: che chắn thu nhập, tạo ra lỗ, lợi nhuận vốn thuận lợi, hoặc hoãn nghĩa vụ thuế
• ✓Phương thức mua chủ yếu ảnh hưởng đến hệ quả thuế khi bán/định đoạt, không phải khi mua
• ✓Quyền sở hữu cá nhân có thể chuyển nhượng tài sản cho một công ty sau này mà không phải chịu thuế

Quyền sở hữu có thể được nắm giữ thông qua công ty hoặc cá nhân (tài sản cộng đồng, đồng sở hữu có quyền thừa kế, đồng sở hữu theo phần). Mỗi hình thức có những hệ quả về thuế và probate, đặc biệt liên quan đến step-up in basis.

• ✓Sở hữu công ty cho phép các nhà kinh doanh tách tài sản đầu tư khỏi hàng hóa kinh doanh
• ✓Đồng sở hữu có quyền thừa kế giúp đơn giản hóa việc xử lý khi qua đời nhưng không thể được kiểm soát bằng di chúc
• ✓Một nửa không nằm trong tổng di sản của người quá cố trong đồng sở hữu có quyền thừa kế không nhận được step-up in basis

Bản đồ sơ bộ thể hiện thiết kế phân chia lô đất được đề xuất và địa hình hiện có, được lập theo các yêu cầu của pháp lệnh địa phương bao gồm mô tả pháp lý, đường phố, lô đất, quyền địa dịch và tiện ích.

• ✓Thiết kế phải cung cấp khả năng sưởi ấm và làm mát thụ động trong tương lai trong phạm vi có thể (không áp dụng cho chung cư được chuyển đổi)
• ✓Nội dung bao gồm mô tả pháp lý, chiều rộng/tên đường phố liền kề, mục đích sử dụng được đề xuất, độ dốc/chiều rộng đường phố, quyền địa dịch, bố trí lô đất, các dòng nước, nguồn cấp nước, phương pháp xử lý nước thải và các khu vực công cộng
• ✓Nhiều khu vực pháp lý yêu cầu bản đồ sơ bộ phải dựa trên khảo sát của kỹ sư dân dụng đã đăng ký, chuyên viên đo đạc đất được cấp phép hoặc nhà quy hoạch chuyên nghiệp

Sau khi nộp hồ sơ, nhiều sở ban ngành xem xét bản đồ dự thảo và báo cáo cho cơ quan quy hoạch; tiếp theo là một phiên điều trần công khai. Việc phê duyệt đòi hỏi sự phù hợp với quy hoạch tổng thể và quy hoạch cụ thể.

• ✓Nhiều sở ban ngành khác nhau (giao thông, y tế, kiểm soát lũ, công viên, trường học, trắc địa) xem xét và báo cáo về bản đồ
• ✓Các phân khu trong Vùng Ven biển phải gửi một bản sao đến Ủy ban Duyên hải California
• ✓Việc phê duyệt đòi hỏi sự phù hợp với quy hoạch tổng thể và quy hoạch cụ thể, mật độ chấp nhận được, sự phù hợp về mặt vật lý, và các cân nhắc về sức khỏe/môi trường
• ✓Các báo cáo có thể đề xuất phê duyệt, phê duyệt có điều kiện, hoặc không phê duyệt

Người phân lô có các thời hạn nghiêm ngặt để kháng nghị các hành động bất lợi đối với bản đồ sơ thảo, còn cơ quan có thẩm quyền địa phương phải tuân thủ thời hạn điều trần và ra quyết định.

• ✓Người phân lô có 10 ngày kể từ hành động bất lợi để nộp kháng nghị
• ✓Phiên điều trần phải được tổ chức trong vòng 30 ngày sau khi kháng nghị được nộp
• ✓Quyết định phải được ban hành trong vòng 10 ngày sau phiên điều trần
• ✓Việc không hành động kịp thời được coi là bản đồ đã được phê duyệt trong phạm vi bản đồ tuân thủ Map Act và pháp lệnh địa phương

Bản đồ sơ bộ có quyền phát triển (Bộ luật Chính phủ 66498.1) trao cho người phân lô quyền phát triển tuân thủ về cơ bản với các pháp lệnh và tiêu chuẩn có hiệu lực tại thời điểm được phê duyệt.

• ✓Bản đồ sơ bộ có quyền phát triển cấp quyền tiến hành theo các pháp lệnh/tiêu chuẩn có hiệu lực tại thời điểm phê duyệt.
• ✓Các thỏa thuận phát triển (Bộ luật Chính phủ 65864 và tiếp theo) là một cách khác để bảo đảm quyền phát triển.
• ✓Việc tham gia một thỏa thuận phát triển là một hành vi tùy nghi.

Lợi thế thương mại của một doanh nghiệp có giá trị tiền tệ được pháp luật bảo vệ và được định nghĩa là kỳ vọng về sự tiếp tục ủng hộ của công chúng. Các yếu tố định giá lợi thế thương mại bao gồm lịch sử doanh số/lợi nhuận (được gia trọng theo các số liệu hiện tại), thời gian hoạt động tại vị trí hiện tại, vị trí và tiềm năng tăng trưởng, tình hình cạnh tranh, danh tiếng tên doanh nghiệp, thỏa thuận không cạnh tranh, và đặc điểm lưu lượng khách hàng.

• ✓Lợi thế thương mại là kỳ vọng về sự tiếp tục ủng hộ của công chúng và có giá trị tiền tệ được pháp luật bảo vệ
• ✓Một vị trí hoặc giấy phép có tính độc quyền có thể đòi một khoản phụ trội cho lợi thế thương mại
• ✓Đối với giấy phép bán rượu, có thể có giới hạn về định giá lợi thế thương mại
• ✓Các số liệu doanh số và lợi nhuận mới nhất được gia trọng nhiều hơn

Tổ chức này là National Association of Real Estate Brokers, Incorporated, hiện được thành lập theo luật của Michigan. Các mục đích của tổ chức bao gồm đoàn kết những người trong các lĩnh vực bất động sản được công nhận, tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp hơn, duy trì các tiêu chuẩn hành vi cao, xây dựng và thực thi một bộ quy tắc đạo đức, cấp phép sử dụng thuật ngữ “Realtist”, và bảo vệ công chúng khỏi các hành vi phi đạo đức.

• ✓NAREB được thành lập theo luật của Tiểu bang Michigan.
• ✓Các mục đích của NAREB bao gồm thực thi một bộ quy tắc đạo đức và cấp phép sử dụng thuật ngữ “Realtist”.
• ✓“Realtist” chỉ định một thành viên NAREB đã được chứng nhận và được công nhận.

Các Mục 10176 và 10177 là nền tảng cho hầu hết các trường hợp đình chỉ/thu hồ giấy phép. Mục 10176 áp dụng cho người được cấp phép hành nghề với tư cách đại lý trong một giao dịch bất động sản, trong khi một số phần của Mục 10177 vẫn áp dụng ngay cả khi không hành nghề với tư cách đại lý. Các căn cứ của Mục 10176 bao gồm xuyên tạc, lời hứa sai, xuyên tạc liên tục, đại diện kép và trộn lẫn tiền/quỹ.

• ✓Mục 10176 thường yêu cầu người được cấp phép phải đang hành nghề với tư cách đại lý
• ✓Mục 10176(a) bao gồm xuyên tạc, kể cả việc không tiết lộ các sự kiện trọng yếu cho người ủy thác
• ✓Không cần có thiệt hại hoặc tổn thất để hỗ trợ hành động xuyên tạc theo 10176(a)

Mục 10176(d) đề cập việc không thông báo cho tất cả các bên giao dịch chính rằng người có giấy phép đang hành động với tư cách đại lý cho nhiều hơn một bên. Mục 10176(e) đề cập commingling — trộn lẫn tiền của bên giao dịch chính với tiền riêng của broker. Conversion (chiếm đoạt và sử dụng tiền của bên giao dịch chính) là hành vi vi phạm nghiêm trọng hơn.

• ✓Vi phạm dual agency (10176(d)) là không thông báo cho tất cả các bên giao dịch chính về việc đại diện cho nhiều bên
• ✓Commingling (10176(e)) là trộn lẫn tiền của bên giao dịch chính với tiền riêng của broker
• ✓Conversion (chiếm đoạt hoặc sử dụng tiền của bên giao dịch chính) nghiêm trọng hơn commingling

Các căn cứ tại Mục 10177 bao gồm: nhận được giấy phép bằng gian lận (a), bị kết án hình sự liên quan đến sự đồi bại đạo đức (moral turpitude) có liên quan đáng kể đến nhiệm vụ của người được cấp phép (b), quảng cáo sai sự thật (c), vi phạm các mục khác (d), sử dụng sai tên thương mại (e), hành vi dẫn đến việc từ chối/không trung thực (f), và sơ suất hoặc không đủ năng lực (g).

• ✓Mục 10177(a) bao gồm việc xin giấy phép bằng gian lận, xuyên tạc, hoặc lừa dối.
• ✓Mục 10177(b) bao gồm bị kết án hình sự liên quan đến sự đồi bại đạo đức có liên quan đến nhiệm vụ của người được cấp phép.
• ✓Mục 10177(f) bao gồm hành vi cho thấy ứng viên/người được cấp phép không trung thực và không thật thà.

Mục 10177(h) cho phép kỷ luật đối với việc người môi giới không giám sát hợp lý các nhân viên bán hàng. Mục 10177(l) cấm việc xúi giục bán tháo do hoảng loạn (blockbusting) dựa trên việc người thuộc chủng tộc, màu da, tôn giáo, tổ tiên, hoặc nguồn gốc quốc gia khác chuyển đến. Mục 10177(o) yêu cầu tiết lộ quyền lợi sở hữu cho người mua.

• ✓Mục 10177(h) bao gồm việc người môi giới không thực hiện giám sát hợp lý đối với các nhân viên bán hàng
• ✓Mục 10177(l) cấm bán tháo do hoảng loạn/blockbusting dựa trên các phân loại được bảo vệ
• ✓Mục 10177(o) yêu cầu tiết lộ quyền lợi sở hữu của người được cấp phép đối với bất động sản đang được giao dịch

Trình bày sai lệch là tuyên bố sai sự thật về một sự kiện; lời hứa gian dối là tuyên bố sai sự thật về điều mà người hứa sẽ làm (Mục 10176(b)). Lời hứa gian dối thường được chứng minh bằng việc cho thấy việc thực hiện là bất khả thi và người hứa biết điều đó. Trình bày sai lệch liên tục và trắng trợn có thể bị khởi kiện riêng theo Mục 10176(c).

• ✓Trình bày sai lệch là tuyên bố sai sự thật về một sự kiện (10176(a))
• ✓Lời hứa gian dối là tuyên bố sai sự thật về điều mà người hứa sẽ làm (10176(b))
• ✓Mục 10176(c) bao gồm quá trình liên tục và trắng trợn của việc trình bày sai lệch hoặc hứa gian dối

Mục 10176(f) yêu cầu phải có ngày chấm dứt cụ thể trên tất cả các niêm yết độc quyền. Mục 10176(g) đề cập đến lợi nhuận bí mật, thường thông qua một người mua giả. Mục 10176(h) yêu cầu người được cấp phép sử dụng mẫu quyền chọn và niêm yết phải công bố lợi nhuận và có được sự đồng ý bằng văn bản của người ủy thác trước khi thực hiện quyền chọn.

• ✓Niêm yết độc quyền phải bao gồm một ngày chấm dứt cụ thể, xác định (10176(f))
• ✓Lợi nhuận bí mật (10176(g)) phát sinh khi broker thu lợi một cách bí mật, thường thông qua một người mua giả
• ✓Quyền chọn niêm yết đòi hỏi phải công bố lợi nhuận và có được sự đồng ý bằng văn bản trước khi thực hiện (10176(h))

Mục 10176(i) về “dishonest dealing” là một điều khoản bao quát yêu cầu các hành vi cần phải có giấy phép. Mục 10176(k) bao gồm việc không giải ngân tiền theo cam kết cho vay thế chấp khi người môi giới tự nhận mình là bên cho vay hoặc đại lý được ủy quyền. Mục 10176(l) cấm việc cố ý trì hoãn việc đóng khoản vay thế chấp để tăng lãi suất, chi phí, phí hoặc các khoản thu.

• ✓Mục 10176(i) về giao dịch không trung thực yêu cầu các hành vi cần phải có giấy phép
• ✓Mục 10176(l) cấm trì hoãn đóng khoản vay chỉ để tăng các khoản thu của người vay
• ✓Mục 10176(j) yêu cầu ủy quyền bằng văn bản trước khi lấy chữ ký của người mua cho việc bán doanh nghiệp

Các broker bất động sản ở California sử dụng biên nhận đặt cọc khi nhận tiền đặt cọc thiện chí (earnest money) cùng với đề nghị mua. Đây vừa là biên nhận vừa là hợp đồng cơ bản, ghi rõ tất cả các yếu tố bán hàng bao gồm tài chính, điều khoản hoàn trả tiền đặt cọc nếu đề nghị không được chấp nhận, và việc xử lý nếu người mua không thực hiện nghĩa vụ. Các điều khoản phải được viết hết sức cẩn thận.

• ✓Biên nhận đặt cọc vừa là biên nhận vừa là hợp đồng cơ bản cho giao dịch
• ✓Nó phải ghi rõ tất cả các yếu tố cơ bản của việc bán hàng, bao gồm tài chính và việc xử lý tiền đặt cọc

Luật cấp phép bất động sản yêu cầu người môi giới và nhân viên bán hàng phải cung cấp bản sao tài liệu và thỏa thuận cho người ký vào thời điểm lấy chữ ký. Điều này áp dụng cho hợp đồng niêm yết, biên lai đặt cọc, và bất kỳ tài liệu nào liên quan đến các hành vi được cấp phép.

• ✓Bản sao của các tài liệu đã ký phải được cung cấp cho người ký vào thời điểm ký
• ✓Điều này áp dụng cho tất cả tài liệu liên quan đến các hành vi được cấp phép

Tender là một đề nghị của một bên nhằm thực hiện phần nghĩa vụ của mình trong hợp đồng, thường được đưa ra tại thời điểm closing. Nếu một bên vi phạm nghĩa vụ, bên kia thực hiện tender để chứng minh rằng họ đã sẵn sàng, sẵn lòng và có khả năng. Nếu cả hai bên đều vi phạm nghĩa vụ, không bên nào có thể đòi bồi thường thiệt hại. Các phản đối phải được nêu rõ tại thời điểm tender, nếu không sẽ bị coi là từ bỏ; tender hợp lệ đặt bên kia vào tình trạng vi phạm nghĩa vụ.

• ✓Tender là một đề nghị thực hiện, thường được đưa ra tại thời điểm closing
• ✓Nếu cả hai bên đều vi phạm nghĩa vụ, không bên nào có thể đòi bồi thường thiệt hại
• ✓Các phản đối phải được nêu rõ tại thời điểm tender, nếu không sẽ bị coi là từ bỏ
• ✓Tender hợp lệ đặt bên không chấp nhận vào tình trạng vi phạm nghĩa vụ