Depreciation +16California · bất động sản · Tiếng Việt

Khấu hao là sự mất giá trị do bất kỳ nguyên nhân nào. Ba loại: hư hỏng vật chất (hao mòn, bảo trì bị trì hoãn, mục khô/mối), lỗi thời chức năng (thiết kế kém, thiết bị lạc hậu, vượt quá mức cần thiết), và lỗi thời bên ngoài (ảnh hưởng bất lợi từ bên ngoài). Hai loại đầu là cố hữu (có thể khắc phục hoặc không thể khắc phục); loại bên ngoài hầu như luôn không thể khắc phục.

• ✓Khấu hao = sự mất giá trị do bất kỳ nguyên nhân nào
• ✓Ba loại: hư hỏng vật chất, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài
• ✓Hư hỏng vật chất và lỗi thời chức năng có thể khắc phục hoặc không thể khắc phục; lỗi thời bên ngoài hầu như luôn không thể khắc phục
• ✓Khấu hao chỉ được ước tính cho các cải tạo, không tính cho đất

Khấu hao lũy kế là phần đã xảy ra; phần còn lại là tương lai. Các phương pháp: Đường thẳng/tuổi thọ (tỷ lệ hàng năm bằng nhau sử dụng tuổi hiệu dụng); Chi phí khắc phục/tình trạng quan sát (phương pháp phân tích chi tiết); Phương pháp chi phí tái tạo/thay thế; và Phương pháp dữ liệu thị trường (trích xuất). Tuổi hiệu dụng có thể khác với tuổi thực tế.

• ✓Đường thẳng/tuổi thọ: tổng tuổi thọ chia thành tỷ lệ hàng năm bằng nhau (ví dụ: tuổi thọ 50 năm = 2%/năm)
• ✓Tuổi hiệu dụng thường được dùng thay cho tuổi thực tế
• ✓Chi phí khắc phục (phân tích chi tiết) là phương pháp tinh tế nhất
• ✓Thước đo giữa khắc phục được và không khắc phục được là tính khả thi kinh tế

Khấu hao sổ sách là khoản khấu trừ thuế của chủ sở hữu từ nguyên giá cơ sở ban đầu trong suốt thời gian hữu dụng (một phép tính trên giấy / lá chắn thuế). Khấu hao thực tế được thẩm định viên sử dụng là sự giảm giá trị được xác định bằng dữ liệu thị trường, được trừ từ chi phí tái xây dựng mới hiện tại. Người môi giới không nên dựa vào giá trị sổ sách.

• ✓Khấu hao sổ sách = khoản khấu trừ thuế từ chi phí ban đầu (lịch sử) của chủ sở hữu
• ✓Khấu hao thực tế = sự giảm giá trị từ chi phí tái xây dựng mới hiện tại
• ✓Giá trị sổ sách = chi phí ban đầu + các khoản bổ sung vốn − khấu hao lũy kế
• ✓Khấu hao chỉ được phép đối với các công trình cải tạo, không áp dụng cho đất

Khấu hao tương lai chưa xảy ra nhưng sẽ đến, có ý nghĩa quan trọng trong vốn hóa. Nó liên quan đến thu hồi vốn (hoàn trả VỐN đầu tư) so với tiền lãi (lợi tức TRÊN vốn đầu tư). Được đo bằng phương pháp đường thẳng hoặc quỹ chìm. Giá trị thanh lý không cần được hoàn trả thông qua khấu hao hằng năm.

• ✓Thu hồi vốn = hoàn trả VỐN đầu tư; tiền lãi/lợi nhuận = lợi tức TRÊN vốn đầu tư
• ✓Hai phương pháp: đường thẳng và quỹ chìm
• ✓Giá trị thanh lý không cần được hoàn trả thông qua chi phí khấu hao hằng năm

Gánh nặng là bất kỳ điều gì ảnh hưởng hoặc hạn chế quyền sở hữu toàn bộ (fee simple title) hoặc giá trị (thế chấp, quyền sử dụng đất). Quyền ghi nhận làm tài sản cụ thể trở thành bảo đảm cho nợ (phán quyết, thuế, thế chấp, hợp đồng thực thi). Quyền sử dụng đất là quyền hoặc lợi ích bị giới hạn cho mục đích cụ thể trên đất của người khác. Xâm phạm là sự xâm nhập bất hợp pháp vào tài sản liền kề.

• ✓Gánh nặng ảnh hưởng hoặc hạn chế quyền sở hữu hoặc giá trị của tài sản
• ✓Quyền ghi nhận làm tài sản cụ thể trở thành bảo đảm cho thanh toán nợ
• ✓Quyền sử dụng đất là quyền bị giới hạn trên đất của người khác
• ✓Xâm phạm là sự xâm nhập bất hợp pháp vào tài sản liền kề

Constructive notice là thông báo về tình trạng quyền sở hữu được cấp bởi hồ sơ chính thức của chính phủ, không yêu cầu kiến thức thực tế. Lis pendens là một thông báo được ghi lại cảnh báo rằng quyền sở hữu hoặc sở hữu đang trong tố tụng, cung cấp constructive notice về tố tụng sắp xảy ra. Acknowledgment là một tuyên bố chính thức trước notary xác nhận rằng người ký đã thực hiện công cụ một cách tự do.

• ✓Constructive notice được cung cấp bởi hồ sơ công cộng bất kể kiến thức thực tế
• ✓Lis pendens cung cấp constructive notice về tố tụng sắp xảy ra ảnh hưởng đến quyền sở hữu
• ✓Acknowledgment là sự xác nhận của notary rằng người ký đã thực hiện công cụ một cách tự do

Quyền tìm cơ là quyền của chính phủ để mua lại tài sản cho mục đích công cộng thông qua tịch thu với mức bồi thường công bằng, được đảm bảo bởi Tu chính án thứ 5. Tịch thu là hành động lấy tài sản tư nhân cho mục đích công cộng với mức bồi thường công lý, hoặc tuyên bố một cơ cấu không phù hợp. Hiến tặng là việc chủ sở hữu trao đất cho mục đích công cộng, được các nhân viên được quyền hành nhận dạo. Tịch thu không có bồi thường là việc chiếm giữ tài sản mà không có bất kỳ bồi thường nào.

• ✓Quyền tìm cơ yêu cầu bồi thường công lý/công bằng theo Tu chính án thứ 5
• ✓Tịch thu là hành động thực hiện quyền tìm cơ để lấy tài sản cho mục đích công cộng
• ✓Tịch thu không có bồi thường là việc chiếm giữ tài sản MÀ KHÔNG CÓ bồi thường

Tuyên thệ là một tuyên bố bằng văn bản được thực hiện trước một sĩ quan được ủy quyền. Người tuyên thệ lập tuyên thệ. Tuyên thệ về quyền sở hữu là tuyên bố có tuyên thệ của người bán/cấp quyền xác nhận không có phán quyết, phá sản, bản ghi chuyển nhượng không được ghi danh sách, hoặc khiếm khuyết tiêu đề kể từ ngày hợp đồng và người tuyên thệ sở hữu tài sản.

• ✓Tuyên thệ là một tuyên bố bằng văn bản được thực hiện trước một sĩ quan được ủy quyền
• ✓Tuyên thệ về quyền sở hữu xác nhận không có khiếm khuyết tiêu đề đã biết kể từ khi kiểm tra và sở hữu bởi người tuyên thệ

Mọi thỏa thuận việc làm giữa broker và salesperson phải được lập thành văn bản và được cả hai bên ký, nêu rõ các quyền khi chấm dứt. Mọi listing mà salesperson có được trong thời gian làm việc sẽ là tài sản độc quyền của Employing Broker sau khi chấm dứt.

• ✓Các thỏa thuận việc làm giữa broker và salesperson phải được lập thành văn bản và được cả hai bên ký
• ✓Các listing mà salesperson có được trong thời gian làm việc thuộc về Employing Broker sau khi chấm dứt

Một Realtist không bao giờ được công khai chỉ trích một Realtist đồng nghiệp và chỉ được bày tỏ ý kiến khi được người ủy thác yêu cầu. Một Realtist không bao giờ được tìm kiếm thông tin về giao dịch của một Realtist đồng nghiệp để tự mình hoàn tất giao dịch hoặc chuyển hướng khách hàng. Một Realtist hợp tác phải tôn trọng quan hệ đại diện của Broker niêm yết cho đến khi quan hệ đó hết hạn. Các cuộc thương lượng đối với bất động sản được niêm yết độc quyền phải được tiến hành với Broker niêm yết, không phải với chủ sở hữu.

• ✓Một Realtist không bao giờ được công khai chỉ trích một Realtist đồng nghiệp
• ✓Các cuộc thương lượng đối với bất động sản được niêm yết độc quyền phải được tiến hành với Broker niêm yết, không phải với chủ sở hữu
• ✓Một Realtist hợp tác phải tôn trọng quan hệ đại diện của Broker niêm yết cho đến khi quan hệ đó hết hạn

Một Realtist nên trung thành với Hội đồng địa phương của mình và tích cực tham gia công việc của Hội đồng. Để tránh tranh chấp với các Realtist đồng nghiệp trong cùng Hội đồng địa phương, các tranh chấp nên được gửi bằng văn bản để trọng tài theo quy định của Hội đồng, không phải khởi kiện tại tòa, và quyết định trọng tài được chấp nhận là cuối cùng và có tính ràng buộc. Tranh chấp giữa các Realtist thuộc các hội đồng khác nhau sẽ được đưa đến một Hội đồng Trọng tài gồm các trọng tài viên do mỗi bên chọn, cộng thêm các thành viên bổ sung để tạo thành số lẻ.

• ✓Các tranh chấp giữa các Realtist thuộc cùng một hội đồng nên được giải quyết bằng trọng tài ràng buộc, không phải kiện tụng
• ✓Các quyết định trọng tài được chấp nhận là cuối cùng và có tính ràng buộc
• ✓Tranh chấp giữa các hội đồng sử dụng Hội đồng Trọng tài có số thành viên lẻ

Một Realtist không được lôi kéo nhân viên của một Realtist khác nếu không có sự đồng ý rõ ràng bằng văn bản của người sử dụng lao động, cũng như không được đặt biển hiệu trên bất động sản nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu. Các hội đồng địa phương xử lý các khiếu nại thuộc thẩm quyền của mình, với việc kháng cáo thông qua Phó Chủ tịch Khu vực lên Ban Giám đốc NAREB; các thủ tục tuân thủ Robert's Rules of Order. Một Realtist bị buộc tội vi phạm Bộ Quy tắc phải được tạo cơ hội trình bày mọi thông tin liên quan.

• ✓Không được lôi kéo nhân viên của một Realtist khác nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của người sử dụng lao động
• ✓Không được đặt biển hiệu trên bất động sản nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu
• ✓Kháng cáo khiếu nại phải thông qua Phó Chủ tịch Khu vực lên Ban Giám đốc của NAREB
• ✓Một Realtist bị buộc tội phải được tạo cơ hội trình bày mọi thông tin liên quan

Phân vùng là một hạn chế công do sắc lệnh của thành phố hoặc quận hạt áp đặt, thiết lập các khu vực và tiêu chuẩn cho các công trình. Để có hiệu lực, quy định phân vùng phải có mối liên hệ đáng kể với sức khỏe, an toàn, đạo đức hoặc phúc lợi chung của công chúng, phải thống nhất và không mang tính phân biệt đối xử. Phân vùng chỉ ảnh hưởng đến việc sử dụng đất, không ảnh hưởng đến quyền sở hữu.

• ✓Phân vùng phải liên quan đến sức khỏe, an toàn, đạo đức hoặc phúc lợi chung của công chúng và phải thống nhất
• ✓Phân vùng chỉ ảnh hưởng đến việc sử dụng đất hoặc tài sản, không ảnh hưởng đến quyền sở hữu
• ✓Cơ quan công quyền có thể ra lệnh ngăn chặn hoặc dỡ bỏ các công trình xây dựng hoặc cải tạo vi phạm sắc lệnh phân vùng

Xâm lấn là hàng rào, tường hoặc công trình kéo dài qua đường ranh giới. Nó có thể hợp pháp (thông qua adverse possession hoặc địa dịch theo thời hiệu/địa dịch mặc nhiên) hoặc sai trái (có thể bị kiện đòi bồi thường thiệt hại và có thể bị tòa án buộc dỡ bỏ). Nếu xâm lấn nhỏ, tốn kém để dỡ bỏ, và do lỗi có thể miễn trừ, tòa án có thể phán bồi thường thiệt hại thay vì buộc dỡ bỏ.

• ✓Xâm lấn có thể hợp pháp thông qua adverse possession hoặc địa dịch, hoặc sai trái và có thể bị dỡ bỏ
• ✓Đối với xâm lấn nhỏ, do nhầm lẫn, có chi phí dỡ bỏ cao, tòa án có thể phán bồi thường thiệt hại thay vì buộc dỡ bỏ
• ✓Có thể cần điều chỉnh đường ranh giới hoặc variance và phải khắc phục hết các biện pháp hành chính trước

Quyền chọn là một hợp đồng đòi hỏi phải có đối giá thực tế (dù chỉ mang tính danh nghĩa, ví dụ 25 xu); chỉ ghi nhận đối giá mà thôi là không đủ (các điều khoản thuê là đối giá đầy đủ cho một quyền chọn trong hợp đồng thuê). Quyền chọn chạy từ người bán đến người mua, khiến đề nghị cơ sở trở nên không thể hủy ngang trong thời hạn đã định. Quyền chọn có thể được chuyển nhượng nhưng không tạo ra quyền lợi đối với đất, nên không thể thế chấp.

• ✓Quyền chọn đòi hỏi đối giá thực tế chuyển từ người nhận quyền chọn sang người cấp quyền chọn
• ✓Chỉ ghi nhận đối giá mà thôi là không đủ
• ✓Quyền chọn làm cho đề nghị cơ sở trở thành không thể hủy ngang trong thời hạn đã định
• ✓Quyền chọn có thể chuyển nhượng nhưng không tạo quyền lợi đối với đất

Quyền chọn mua cho người mua quyền mua ở mức giá cố định trong thời hạn nhất định. Nó không ràng buộc người nhận quyền chọn phải thực hiện; chủ sở hữu không có quyền truy đòi bồi thường thiệt hại hoặc buộc thực hiện cụ thể. Thời gian là yếu tố thiết yếu và được giải thích chặt chẽ. Quyền chọn tự động chấm dứt khi hết hạn mà không được thực hiện. Quyền chọn đã được ghi nhận nhưng chưa được thực hiện nên được xóa bằng cách ghi nhận một quitclaim deed.

• ✓Thời gian là yếu tố thiết yếu trong quyền chọn và được giải thích chặt chẽ
• ✓Quyền chọn không ràng buộc người nhận quyền chọn phải thực hiện
• ✓Quyền chọn đã được ghi nhận nhưng chưa được thực hiện nên được xóa bằng một quitclaim deed
• ✓Người môi giới chỉ kiếm được hoa hồng từ một quyền chọn nếu quyền chọn đó được thực hiện

Cá nhân không thể được cấp phép làm người giữ/đại lý escrow; một công ty được thành lập hợp lệ để kinh doanh escrow phải giữ giấy phép. Người nộp đơn phải có khả năng thanh toán tài chính và cung cấp trái phiếu bảo lãnh trị giá $25,000 hoặc hơn, dựa trên nghĩa vụ quỹ tín thác trung bình hằng năm. Tất cả cán bộ, giám đốc, người được ủy thác và nhân viên có quyền truy cập tiền hoặc công cụ chuyển nhượng phải cung cấp trái phiếu bồi hoàn chống tổn thất. Tất cả tiền escrow phải được đặt trong tài khoản tín thác được miễn trừ khỏi việc thi hành án hoặc kê biên.

• ✓Cá nhân không thể được cấp phép làm đại lý escrow — chỉ một công ty được thành lập hợp lệ mới có thể giữ giấy phép
• ✓Người nộp đơn phải có khả năng thanh toán tài chính và cung cấp trái phiếu bảo lãnh trị giá $25,000 hoặc hơn
• ✓Quỹ escrow phải nằm trong tài khoản tín thác được miễn trừ khỏi việc thi hành án hoặc kê biên

Đạo luật FACT (2003), một phần mở rộng của Gramm-Leach-Bliley, bao gồm Quy tắc Cờ đỏ và Chính sách Sai lệch Địa chỉ (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2009). Các tổ chức nhận tiền gửi và chủ nợ có tài khoản thuộc diện áp dụng phải thiết lập chương trình bằng văn bản để nhận diện, phát hiện, ngăn chặn và giảm thiểu hành vi trộm cắp danh tính. Tài khoản thuộc diện áp dụng chủ yếu được sử dụng cho mục đích cá nhân, gia đình hoặc hộ gia đình liên quan đến nhiều lần thanh toán, cùng với các tài khoản có rủi ro trộm cắp danh tính có thể thấy trước.

• ✓Quy tắc Cờ đỏ yêu cầu một chương trình bằng văn bản để phát hiện, ngăn chặn, giảm thiểu và cập nhật nhằm chống lại hành vi trộm cắp danh tính
• ✓Tài khoản thuộc diện áp dụng chủ yếu được sử dụng cho mục đích cá nhân/gia đình/hộ gia đình với nhiều giao dịch
• ✓Quy tắc Cờ đỏ được chia thành năm loại, bao gồm cảnh báo báo cáo người tiêu dùng và tài liệu đáng ngờ
• ✓Hồ sơ giao dịch MLB/MLO phải được lưu giữ tối thiểu ba năm

Chương trình phải được hội đồng quản trị phê duyệt (hoặc một nhân viên cấp cao nếu không có hội đồng quản trị), và mọi thay đổi đều phải được phê duyệt. Chương trình yêu cầu đào tạo nhân viên và giám sát các nhà cung cấp dịch vụ bên thứ ba. Không có hình phạt hình sự, nhưng người vi phạm phải chịu các hình phạt dân sự là 1.000 đô la mỗi lần vi phạm, tiền phạt 2.500 đô la mỗi lần vi phạm, cộng với thiệt hại thực tế. Luật California cũng riêng yêu cầu việc hủy bỏ an toàn các hồ sơ thông tin cá nhân.

• ✓Chương trình Red Flag phải được hội đồng quản trị hoặc một nhân viên cấp cao được chỉ định phê duyệt
• ✓Các hình phạt dân sự là 1.000 đô la mỗi lần vi phạm, tiền phạt 2.500 đô la mỗi lần vi phạm, cộng với thiệt hại thực tế
• ✓California yêu cầu xé nhỏ/xóa các hồ sơ thông tin cá nhân để hủy bỏ hợp pháp (Bộ luật Dân sự 1798.80)

Các dịch vụ được thực hiện với tư cách là nhân viên bán hàng/môi giới bất động sản được loại trừ khỏi việc làm được bảo hiểm cho UI, ETT, DI và khấu trừ PIT nếu đáp ứng ba điều kiện, thiết lập tư cách nhà thầu độc lập cho mục đích thuế tiểu bang.

• ✓Cá nhân phải là môi giới bất động sản hoặc nhân viên bán hàng bất động sản có giấy phép
• ✓Gần như toàn bộ thù lao phải dựa trên doanh số/sản lượng, không phải số giờ làm việc
• ✓Phải có hợp đồng bằng văn bản nêu rõ cá nhân không phải là nhân viên cho mục đích thuế tiểu bang
• ✓Nếu không được loại trừ (là nhân viên theo common law), họ phải chịu UI, ETT, DI và khấu trừ PIT

California áp đặt thuế bán hàng đối với các nhà bán lẻ bán tài sản cá nhân hữu hình và thuế sử dụng đối với việc lưu trữ/sử dụng/tiêu thụ tài sản đó. Người môi giới có thể phải đối mặt với các loại thuế này đối với tài sản cá nhân được chuyển nhượng cùng bất động sản và đối với trách nhiệm kế thừa khi một doanh nghiệp được bán.

• ✓Thuế bán hàng được áp đặt lên các nhà bán lẻ; nhà bán lẻ phải chịu trách nhiệm dù đã thu từ khách hàng hay chưa
• ✓Thuế sử dụng là trách nhiệm của người mua cho đến khi được nộp cho tiểu bang hoặc có được biên lai từ nhà bán lẻ đã đăng ký
• ✓Thuế áp dụng đối với tài sản cá nhân/tòa nhà bị người bán tách rời (không áp dụng nếu người mua tách rời)
• ✓Người mua kế thừa có thể phải chịu trách nhiệm về thuế của người bán; giữ tiền escrow cho đến khi có giấy xác nhận hoàn tất thuế từ Board of Equalization

Một môi giới bán nhà di động với tư cách nhà bán lẻ phải có giấy phép người bán và báo cáo thuế bán hàng/thuế sử dụng. Nhà di động mới để ở bị đánh thuế với tư cách người bán lẻ-người tiêu dùng trên một tỷ lệ phần trăm giá mua; việc xử lý nhà di động đã qua sử dụng phụ thuộc vào tình trạng thuế tài sản.

• ✓Môi giới bán nhà di động với tư cách nhà bán lẻ phải có giấy phép người bán
• ✓Nhà di động mới để ở: môi giới là người bán lẻ-người tiêu dùng, trả thuế trên 75% giá mua của môi giới
• ✓Đồ đạc không gắn cố định bị đánh thuế theo toàn bộ giá bán lẻ trừ khi được miễn
• ✓Nếu nhà di động chịu thuế tài sản, thì không áp dụng thuế bán hàng lẫn thuế sử dụng

Theo các Mục 7150-7229 của Bộ luật Chính phủ, các nghĩa vụ thuế tiểu bang tạo thành một quyền cầm giữ thuế tiểu bang có thể thi hành trên toàn bộ bất động sản tại California, nhưng quyền cầm giữ này không có hiệu lực đối với một số bên có quyền trước đó.

• ✓Quyền cầm giữ thuế tiểu bang gắn với toàn bộ bất động sản trong tiểu bang
• ✓Không có hiệu lực đối với người kế thừa quyền lợi mà không biết, người nắm giữ quyền lợi bảo đảm, người có quyền cầm giữ của thợ xây dựng, hoặc chủ nợ có quyền cầm giữ theo bản án có được trước khi ghi nhận

Luật Bản Đồ Phân Khu (Subdivision Map Act) thường yêu cầu bản đồ sơ thảo và bản đồ chính thức cho các phân khu có từ năm lô/thửa, căn hộ chung cư, hoặc quyền lợi trở lên, và bản đồ thửa đất khi không cần bản đồ chính thức.

• ✓Bản đồ sơ thảo và bản đồ chính thức được yêu cầu đối với từ năm lô/thửa, căn hộ chung cư, quyền lợi căn hộ cộng đồng trở lên, hoặc việc chuyển đổi hợp tác xã cổ phần từ năm đơn vị trở lên
• ✓Bản đồ thửa đất thường được yêu cầu nếu không cần bản đồ chính thức
• ✓Các ngoại lệ đối với yêu cầu bản đồ chính thức nằm trong Bộ luật Chính phủ Mục 66426; các ngoại lệ đối với bản đồ thửa đất nằm trong Mục 66428

Chính quyền địa phương có thể yêu cầu hiến dâng đất phân lô cho đường phố, hẻm, quyền địa dịch tiện ích, quyền địa dịch thoát nước, lối vào và đường xe đạp.

• ✓Có thể yêu cầu hiến dâng cho đường phố, hẻm, quyền địa dịch tiện ích công cộng, quyền địa dịch thoát nước, quyền địa dịch lối vào và đường xe đạp
• ✓Quyền địa dịch lối vào có thể bao gồm quyền tiếp cận công cộng đến bờ biển liền kề

Các thành phố/quận có thể yêu cầu đóng góp cho công viên bằng đất hoặc tiền. Yêu cầu phụ thuộc vào số lượng thửa đất, với các phân khu công nghiệp được miễn trừ.

• ✓Từ năm mươi thửa đất trở xuống: người phân lô có thể được yêu cầu trả một số tiền tương ứng với số lượng thửa đất
• ✓Trên năm mươi thửa đất: sắc lệnh có thể yêu cầu dâng hiến tài sản để sử dụng làm công viên hoặc khu giải trí
• ✓Không có quy định về việc hoàn trả cho đất công viên đã được dâng hiến
• ✓Các phân khu công nghiệp được miễn trừ các yêu cầu này

Theo Đạo luật Bản đồ (Map Act) và Đạo luật Cơ sở Vật chất Trường học (School Facilities Act), sắc lệnh địa phương có thể yêu cầu hiến dâng địa điểm trường học khi phê duyệt bản đồ sơ thảo, kèm theo các quy tắc chấp nhận và thanh toán.

• ✓Yêu cầu hiến dâng phải được áp đặt tại thời điểm phê duyệt bản đồ sơ thảo.
• ✓Khu học chánh phải đồng ý chấp nhận trong vòng 30 ngày, nếu không yêu cầu sẽ tự động chấm dứt.
• ✓Khu học chánh trả chi phí ban đầu cộng với các cải tạo, lãi suất, thuế và chi phí bảo trì.
• ✓Chỉ áp dụng cho người phân lô đã sở hữu đất dưới mười năm trước khi nộp bản đồ sơ thảo.

Khi có liên quan đến hợp đồng thuê, người môi giới phải xác định tình trạng của hợp đồng: liệu chủ nhà có cho phép chuyển nhượng hợp đồng thuê và theo các điều khoản nào, liệu có thể thuê lại hoặc thuê mới, liệu có yêu cầu tiền thưởng và ai trả, và cách xử lý kế toán đối với hợp đồng thuê theo tỷ lệ phần trăm. Người mua nên hoàn trả cho người bán thông qua escrow tiền thuê trả trước và/hoặc tiền ký quỹ bảo đảm. Người môi giới nên đọc kỹ hợp đồng thuê trước khi nêu thông tin cho người mua.

• ✓Người môi giới phải xác định liệu chủ nhà có cho phép chuyển nhượng hợp đồng thuê hay không và theo các điều khoản nào
• ✓Người mua nên hoàn trả cho người bán thông qua escrow tiền thuê trả trước và/hoặc tiền ký quỹ bảo đảm
• ✓Người môi giới nên đọc kỹ hợp đồng thuê trước khi nêu thông tin; người mua có khả năng sẽ cần tư vấn pháp lý có thẩm quyền

Di chúc định đoạt tài sản sau khi chết; người lập di chúc (testator) lập di chúc. Chết không để lại di chúc (intestate) nghĩa là chết mà không có di chúc hợp lệ, và tài sản chuyển cho những người thừa kế. Người quản lý di sản (administrator) được chỉ định để quản lý di sản không có di chúc; người thực hiện di chúc (executor) thực thi di chúc. Devise là tặng cho bất động sản (real property) bằng di chúc; bequest/legacy là động sản (personal property).

• ✓Chết không để lại di chúc nghĩa là không có di chúc hợp lệ, do đó tài sản chuyển cho những người thừa kế theo luật
• ✓Người thực hiện di chúc (executor) thực thi di chúc; người quản lý di sản (administrator) xử lý di sản không có di chúc
• ✓Devise là tặng cho bất động sản (real property) bằng di chúc

Ad valorem có nghĩa là theo giá trị, được dùng để đánh thuế bất động sản. Assessed valuation là giá trị do cơ quan công quyền ấn định làm cơ sở tính thuế. Tax deed chuyển quyền sở hữu từ một cuộc bán tài sản vì không nộp thuế. Documentary transfer tax áp dụng cho việc chuyển nhượng bất động sản trong một quận.

• ✓Thuế ad valorem được đánh theo giá trị tài sản
• ✓Tax deed chỉ chuyển quyền sở hữu mà người nộp thuế không thanh toán đúng hạn đang có
• ✓Documentary transfer tax áp dụng cho việc chuyển nhượng bất động sản trong một quận

Lãi vốn là số tiền mà tiền thu ròng từ bán vượt quá cơ sở chi phí đã điều chỉnh, được đánh thuế theo mức (thường thấp hơn) dựa trên thời gian nắm giữ. Cơ sở là chi phí mua; cơ sở chi phí đã điều chỉnh cộng thêm chi phí cải tạo và trừ khấu hao. Trao đổi miễn thuế hoán đổi bất động sản mà không phải trả thuế thu nhập trên lãi vốn tại thời điểm trao đổi. Khai báo trả góp phân bổ lãi vốn qua nhiều năm.

• ✓Lãi vốn bằng tiền thu ròng từ bán trừ cơ sở chi phí đã điều chỉnh
• ✓Cơ sở chi phí đã điều chỉnh cộng chi phí cải tạo và trừ khấu hao
• ✓Trao đổi miễn thuế hoãn thuế thu nhập trên lãi vốn tại thời điểm trao đổi

Phương pháp khấu hao theo đường thẳng ghi giảm giá trị các cải tạo với tỷ lệ không đổi trong suốt thời gian hữu dụng. Các phương pháp khấu hao nhanh (số dư giảm dần, số dư giảm dần kép, tổng các chữ số năm, ACRS) cho phép ghi giảm nhiều hơn trong những năm đầu. Giá trị thanh lý là giá trị dự kiến vào cuối thời gian hữu dụng. Chỉ các cải tạo, không phải đất, mới được khấu hao.

• ✓Khấu hao theo đường thẳng là tỷ lệ không đổi trong suốt thời gian hữu dụng ước tính
• ✓Khấu hao nhanh cho phép khấu trừ nhiều hơn trong những năm đầu để thu hồi vốn nhanh hơn

Hợp đồng thuê ròng (net lease) yêu cầu người thuê trả các chi phí tài sản (thuế, bảo hiểm, bảo trì) cộng với tiền thuê. Hợp đồng thuê theo tỷ lệ phần trăm dựa tiền thuê trên khối lượng kinh doanh. Hợp đồng thuê kép nằm giữa hợp đồng thuê chính và hợp đồng thuê vận hành.

• ✓Net lease: người thuê trả thuế, bảo hiểm và bảo trì cộng với tiền thuê
• ✓Percentage lease: tiền thuê dựa trên doanh thu sơ cấp với mức tối thiểu
• ✓Sublease là một hợp đồng thuê được cấp bởi người thuê

Quản lý tài sản là một chi nhánh của kinh doanh bất động sản liên quan đến tiếp thị, vận hành, bảo trì và tài chính hàng ngày của các tài sản cho thuê.

• ✓Bao gồm tiếp thị, vận hành và bảo trì các tài sản cho thuê
• ✓Bao gồm tài chính hàng ngày của các tài sản cho thuê

Quyền sử dụng yên tĩnh là quyền của chủ sở hữu hoặc người thuê sử dụng tài sản mà không bị can thiệp vào quyền chiếm hữu. Thông báo rời đi là thông báo cho người thuê phải trả lại tài sản được thuê.

• ✓Quyền sử dụng yên tĩnh bảo vệ việc sử dụng mà không bị can thiệp vào quyền chiếm hữu
• ✓Thông báo rời đi yêu cầu người thuê phải trả lại tài sản được thuê

Tài sản thương mại là tài sản cá nhân được gắn thêm bởi một người thuê kinh doanh cần thiết cho hoạt động kinh doanh và có thể được người thuê tháo rời. Lãng phí là sự phá hủy, thay đổi đáng kể hoặc gây tổn hại cho tài sản của người thuê.

• ✓Tài sản thương mại có thể được tháo rời bởi người thuê kinh doanh
• ✓Lãng phí là sự phá hủy hoặc gây tổn hại cho tài sản của người thuê

Hệ số trống là tỷ lệ phần trăm của không gian tòa nhà không được cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định, điều quan trọng trong định giá và quản lý tài sản sinh lợi.

• ✓Hệ số trống đo lường không gian không được cho thuê trong một khoảng thời gian
• ✓Được biểu thị dưới dạng tỷ lệ phần trăm của không gian tòa nhà

PRLS hoạt động trong lĩnh vực cung cấp cho người thuê tiềm năng các danh sách bất động sản nhà ở cho thuê, đồng thời thu phí cùng lúc hoặc trước khi cung cấp danh sách. PRLS không thương lượng các thỏa thuận thuê hoặc hợp đồng thuê. Các Điều 10167-10167.17 và Quy định 2850-2853 điều chỉnh hoạt động này.

• ✓PRLS cung cấp danh sách cho thuê và thu phí cùng lúc hoặc trước khi cung cấp danh sách.
• ✓PRLS không thương lượng các thỏa thuận thuê hoặc hợp đồng thuê.
• ✓PRLS được điều chỉnh bởi Các Điều 10167-10167.17 và Quy định 2850-2853.

Người môi giới có thể sử dụng hồ sơ không theo cột nếu chúng tuân thủ GAAP, bao gồm chi tiết trong tiểu mục (a) của các quy định, và cho phép truy vết/đối chiếu theo Mục 2831.2. Các hồ sơ này bao gồm nhật ký, sổ cái tiền mặt, và sổ cái người thụ hưởng.

• ✓Nhật ký ghi lại tất cả các giao dịch quỹ tín thác theo thứ tự thời gian và phải thể hiện tổng số tiền thu/chi ít nhất mỗi tháng.
• ✓Sổ cái tiền mặt thể hiện thay đổi số dư ngân hàng (ghi nợ/ghi có); sổ cái người thụ hưởng theo dõi các giao dịch và số dư của từng người thụ hưởng.
• ✓Phải có một bộ nhật ký, sổ cái tiền mặt, và sổ cái người thụ hưởng cho mỗi tài khoản ngân hàng quỹ tín thác.

Để chấm dứt hợp đồng thuê khi có vi phạm, chủ nhà phải gửi thông báo bằng văn bản ghi rõ rằng trong vòng ba ngày, bên thuê phải khắc phục (nếu có thể khắc phục) hoặc phải rời đi và giao trả mặt bằng. Đây là điều kiện tiên quyết để nộp đơn khởi kiện trục xuất bất hợp pháp (unlawful detainer). Việc giao thông báo không tự động chấm dứt hợp đồng thuê.

• ✓Thông báo ba ngày để khắc phục hoặc rời đi là điều kiện tiên quyết để khởi kiện trục xuất bất hợp pháp
• ✓Thông báo phải cho lựa chọn khắc phục chỉ khi vi phạm có thể khắc phục
• ✓Việc giao thông báo không tự động chấm dứt hợp đồng thuê

Nếu tài sản cho thuê bị trưng thu theo quyền trưng thu của nhà nước (eminent domain), người thuê thường được giải phóng khỏi mọi nghĩa vụ, bao gồm cả tiền thuê. Nếu chỉ bị trưng thu một phần và phần còn lại vẫn có thể sử dụng được cho mục đích của nó, người thuê phải tiếp tục trả tiền thuê theo hợp đồng thuê.

• ✓Trưng thu toàn bộ giải phóng người thuê khỏi mọi nghĩa vụ, bao gồm cả tiền thuê
• ✓Trưng thu một phần với phần còn lại vẫn sử dụng được đòi hỏi phải tiếp tục trả tiền thuê

Thông báo có thể được tống đạt bằng: (1) giao tận tay cho người thuê; (2) tống đạt thay thế - để lại một bản sao cho người có độ tuổi phù hợp tại nơi ở/cơ sở kinh doanh VÀ gửi bưu điện một bản sao - nếu người thuê vắng mặt; hoặc (3) niêm yết và gửi bưu điện - dán ở nơi dễ thấy, giao cho người cư ngụ, và gửi bưu điện - nếu không thể xác minh địa chỉ hoặc không tìm thấy người phù hợp.

• ✓Giao tận tay là phương thức tống đạt chính
• ✓Tống đạt thay thế đòi hỏi phải để lại một bản sao cùng với việc gửi bưu điện
• ✓Niêm yết và gửi bưu điện là biện pháp cuối cùng khi người thuê không thể được tống đạt bằng cách khác

Khoản vay tái tài trợ thay thế một khoản vay hiện có cho những người vay đang nắm giữ quyền sở hữu.

• ✓Việc tái tài trợ giúp có được lãi suất/điều khoản tốt hơn, có thể mở rộng tín dụng rút tiền mặt, hoặc thay thế bằng một loại khoản vay khác.
• ✓Việc tái tài trợ có thể chuyển đổi thế chấp mua bất động sản (purchase-money mortgage) thành thế chấp không mua bất động sản (non-purchase money mortgage), tạo ra trách nhiệm cá nhân và có thể dẫn đến phán quyết thiếu hụt (deficiency judgment).

Khoản vay mua bất động sản tài trợ một phần giá mua của bất động sản; tình trạng cư trú ảnh hưởng đến các sản phẩm hiện có.

• ✓Các khoản vay mua bất động sản thông thường để ở do chủ sở hữu chiếm hữu thường yêu cầu khoản trả trước từ 5 đến 25%; khoản trả trước lớn hơn giúp cải thiện lãi suất và điều khoản.
• ✓Các khoản trả trước và LTV trên 80% thường yêu cầu bảo hiểm thế chấp; các khoản vay được FHA bảo hiểm và được VA bồi thường là phổ biến.

Không có chủ nợ, môi giới thế chấp hoặc chi nhánh của họ có thể trực tiếp hoặc gián tiếp ép buộc, ảnh hưởng hoặc khuyến khích thẩm định viên bác bỏ hoặc trình bày sai giá trị của nhà ở. Các vi phạm bao gồm ngụ ý rằng việc giữ chức vụ tùy thuộc vào đánh giá, loại trừ thẩm định viên vì giá trị thấp, nói giá trị tối thiểu cần thiết, không thanh toán cho đánh giá không đủ, hoặc điều kiện phí khi hoàn thành khoản vay.

• ✓Không ép buộc, ảnh hưởng hoặc khuyến khích thẩm định viên trình bày sai giá trị nhà ở
• ✓Bị cấm: ngụ ý rằng việc giữ chức vụ tùy thuộc vào giá trị, nói giá trị tối thiểu cần thiết, hoặc điều kiện phí khi hoàn thành khoản vay
• ✓Chủ nợ biết về vi phạm định giá không được cấp tín dụng dựa trên định giá đó mà không thực hiện sự chăm sóc hợp lý

Có hiệu lực từ ngày 10/1/2009, “môi giới thế chấp” có nghĩa là một người (không phải là nhân viên của chủ nợ) mà, để được trả thù lao hoặc kỳ vọng được trả thù lao, sắp xếp, đàm phán hoặc có được việc gia hạn tín dụng tiêu dùng cho người khác. Định nghĩa này bao gồm những người mà nghĩa vụ ban đầu phải trả cho họ, trừ khi họ tài trợ giao dịch từ nguồn lực của chính họ, tiền gửi được nắm giữ, hoặc một hạn mức tín dụng kho hàng độc lập ngay tình.

• ✓Môi giới thế chấp = người không phải nhân viên, để được trả thù lao, sắp xếp/đàm phán/có được tín dụng tiêu dùng cho người khác
• ✓Bao gồm những người mà nghĩa vụ ban đầu phải trả cho họ, trừ khi họ tài trợ từ nguồn lực/tiền gửi/hạn mức tín dụng kho của chính mình
• ✓Định nghĩa này áp dụng theo 12 CFR 226.36 đã sửa đổi

Các hành động KHÔNG vi phạm quy định bao gồm yêu cầu thẩm định viên xem xét thông tin bổ sung, yêu cầu cơ sở của việc định giá, yêu cầu sửa lỗi thực tế, thu thập nhiều bản thẩm định theo chính sách chọn lựa đáng tin cậy nhất, giữ lại khoản thù lao do vi phạm hoặc hoàn thành dưới tiêu chuẩn, và thực hiện hành động pháp luật yêu cầu.

• ✓Được phép: yêu cầu thông tin bổ sung, căn cứ định giá, hoặc sửa lỗi thực tế
• ✓Được phép: thu thập nhiều bản thẩm định theo chính sách lựa chọn đáng tin cậy nhất (không phải giá trị cao nhất)
• ✓Được phép: giữ lại thanh toán cho vi phạm hoặc công việc dưới tiêu chuẩn và thực hiện hành động pháp luật yêu cầu

Một bên dịch vụ khoản vay cho nhà ở chính không được: không ghi có một khoản thanh toán tính từ ngày nhận (với các ngoại lệ hạn chế); áp đặt phí trả chậm/chậm thanh toán khi tình trạng chậm thanh toán duy nhất phát sinh từ các khoản phí trả chậm trước đó trên một khoản thanh toán đầy đủ và đúng hạn (pyramiding); hoặc không cung cấp kịp thời bảng kê tất toán chính xác. Nếu bên dịch vụ chấp nhận một khoản thanh toán không đúng quy cách, khoản đó phải được ghi có trong vòng 5 ngày kể từ khi nhận.

• ✓Các khoản thanh toán phải được ghi có tính từ ngày nhận (với các ngoại lệ hạn chế)
• ✓Không được cộng dồn phí trả chậm khi tình trạng chậm thanh toán duy nhất là các khoản phí trả chậm trước đó trên một khoản thanh toán đầy đủ, đúng hạn
• ✓Phải cung cấp bảng kê tất toán chính xác trong thời gian hợp lý; các khoản thanh toán không đúng quy cách phải được ghi có trong vòng 5 ngày