Zoning +9California · bất động sản · Tiếng Việt

Hầu hết các thành phố và quận của California ban hành các sắc lệnh phân chia khu vực tài phán thành các khu sử dụng đất, mỗi khu có các quy định kiểm soát việc sử dụng đất. Thẩm quyền phân vùng bắt nguồn từ quyền cảnh sát theo Hiến pháp California và được bổ sung bởi luật tiểu bang.

• ✓Thẩm quyền phân vùng bắt nguồn từ quyền cảnh sát tại Điều XI, Mục 7 của Hiến pháp California
• ✓Việc phân vùng là vô hiệu trừ khi nó thúc đẩy một cách hợp lý sức khỏe, an toàn và phúc lợi công cộng
• ✓Các khu phổ biến bao gồm nhà ở một gia đình, nhà ở nhiều gia đình, thương mại, công nghiệp, không gian mở/nông nghiệp và sử dụng hỗn hợp

Một sắc lệnh quy hoạch vùng bao gồm một bản đồ và một văn bản. Bản đồ phân định ranh giới các vùng; văn bản quy định các thủ tục và đặc điểm của từng loại vùng quy hoạch.

• ✓Bản đồ xác định và phân định ranh giới của các vùng khác nhau
• ✓Văn bản quy định các mục đích sử dụng được phép, các mục đích sử dụng cần giấy phép sử dụng có điều kiện, diện tích thửa đất tối thiểu, giới hạn chiều cao, mức che phủ lô đất, khoảng lùi, và mật độ

Mặc dù cả hai đều đề cập đến việc sử dụng đất, các sắc lệnh phân vùng khác với quy hoạch tổng thể. Quy hoạch tổng thể mang tính định hướng chính sách và dài hạn; sắc lệnh phân vùng điều chỉnh việc sử dụng đất từ góc độ của từng khu vực dự án cụ thể như một biện pháp thực thi.

• ✓Quy hoạch tổng thể mang tính định hướng chính sách và nhìn xa hơn vào tương lai
• ✓Sắc lệnh phân vùng điều chỉnh việc sử dụng đất từ góc độ từng khu vực dự án cụ thể và thực thi quy hoạch tổng thể
• ✓Việc phân vùng lại duy trì sự nhất quán của phân vùng với quy hoạch tổng thể và thường do chủ sở hữu hoặc nhà phát triển khởi xướng

Các khu vực quy hoạch phân vùng thường bao gồm mục đích sử dụng được phép, có điều kiện và phụ trợ. Nhiều phương pháp quy hoạch phân vùng linh hoạt khác nhau đã phát triển để đáp ứng các tình huống đặc thù.

• ✓Các mục đích sử dụng được phép được cho phép đương nhiên; mục đích sử dụng có điều kiện cần sự chấp thuận hành chính kèm theo các điều kiện; mục đích sử dụng phụ trợ gắn với một mục đích sử dụng chính
• ✓Các phương pháp linh hoạt bao gồm khu vực quy hoạch nổi, khu vực phủ trùm/kết hợp, sử dụng hỗn hợp, quy hoạch phân vùng theo khối công trình và dự án phát triển đơn vị có quy hoạch
• ✓Các thành phố theo hiến chương được miễn trừ khỏi các thủ tục quy hoạch phân vùng cơ bản áp dụng cho các thành phố/quận khác

Planned unit development (planned development) là một loại phân loại quy hoạch (zoning) cho phép áp dụng linh hoạt các quy định về zoning để phát triển đất như một đơn vị, được thực hiện thông qua việc xem xét và phê duyệt một master plan hoặc precise plan.

• ✓PUD cho phép quy định zoning linh hoạt hơn và đa dạng hóa vị trí công trình
• ✓Quy trình được thực hiện thông qua việc cơ quan chính phủ xem xét và phê duyệt một master plan hoặc “precise” plan kèm theo các điều kiện phát triển
• ✓“Planned development” cũng mô tả một common interest development có các khu vực chung và một hiệp hội chủ sở hữu

Người môi giới phải thực hiện giám sát hợp lý đối với hoạt động của nhân viên bán hàng thuộc công ty môi giới. Giám sát hợp lý bao gồm việc thiết lập các chính sách, quy tắc, thủ tục và hệ thống để xem xét, giám sát, kiểm tra và quản lý hoạt động của nhân viên bán hàng. Người môi giới cũng phải hoàn thành nhiều yêu cầu pháp lý được nêu trên trang web của Department of Real Estate.

• ✓Giám sát hợp lý đòi hỏi phải thiết lập các chính sách, quy tắc, thủ tục và hệ thống xem xét
• ✓Người môi giới phải nắm rõ và hoàn thành các yêu cầu pháp lý về giám sát theo DRE

Việc bán bất động sản khác với các hoạt động bán hàng khác vì sản phẩm phức tạp và mang tính cá nhân hóa hơn, thời gian bán hàng kéo dài và vất vả hơn, và việc cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp khác với việc bán các sản phẩm hữu hình. Vì bất động sản thường là khoản mua đơn lẻ lớn nhất mà một người mua thực hiện, người có giấy phép phải sẵn sàng giáo dục, hướng dẫn và tư vấn cho khách hàng.

• ✓Bất động sản là một dịch vụ chuyên nghiệp, khác biệt với việc bán các sản phẩm hữu hình
• ✓Người có giấy phép phải giáo dục, hướng dẫn và tư vấn vì bất động sản là khoản mua đơn lẻ lớn nhất của hầu hết người mua

Nhân viên của người môi giới phải có kiến thức chuyên sâu về địa bàn nơi công ty môi giới muốn hoạt động. Người có giấy phép phải am hiểu về sản phẩm đang được tiếp thị: giá trị của sản phẩm, khu dân cư và người mua điển hình.

• ✓Nhân viên phải có kiến thức chuyên sâu về địa bàn hoạt động
• ✓Người có giấy phép phải biết giá trị của sản phẩm, khu dân cư và người mua điển hình

Trong một giao dịch điển hình, người bán có 7 ngày để cung cấp tất cả các tiết lộ bắt buộc, hoặc trước khi ký kết đối với quyền chọn thuê/hợp đồng mua bán/hợp đồng thuê đất có công trình cải tạo. Nếu một số tiết lộ hoặc sửa đổi nhất định được giao sau khi ký kết, người mua có thể chấm dứt trong vòng 3 ngày sau khi giao trực tiếp hoặc 5 ngày sau khi giao bằng thư qua Bưu điện Hoa Kỳ bằng thông báo bằng văn bản.

• ✓Người bán thường có 7 ngày để cung cấp các tiết lộ bắt buộc
• ✓Người mua có thể chấm dứt trong vòng 3 ngày kể từ khi giao trực tiếp các tiết lộ được giao muộn
• ✓Người mua có thể chấm dứt trong vòng 5 ngày kể từ khi giao qua bưu điện Hoa Kỳ
• ✓Việc chấm dứt yêu cầu thông báo bằng văn bản cho người bán hoặc đại lý của người bán

Luật yêu cầu người đại lý trong một số giao dịch nhà ở phải thực hiện tiết lộ bằng văn bản về các vai trò đại lý dự định. Quy định này áp dụng cho việc mua bán/trao đổi (bao gồm hợp đồng thuê hơn một năm) các đơn vị nhà ở từ một đến bốn và việc bán nhà di động qua người đại lý. Người bán nên nhận được tiết lộ đại lý trước khi ký hợp đồng niêm yết.

• ✓Áp dụng cho các đơn vị nhà ở từ một đến bốn và nhà di động được bán qua người đại lý
• ✓Áp dụng cho hợp đồng thuê hơn một năm
• ✓Người bán nên nhận được tiết lộ đại lý trước khi ký thỏa thuận niêm yết
• ✓Mẫu tiết lộ đại lý bắt buộc được quy định tại Mục 2079.16 của Bộ luật Dân sự
• ✓Quan hệ đại lý chỉ có thể được sửa đổi bằng sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các bên

Nghĩa vụ chuẩn bị và giao các tiết lộ được áp đặt cho người bán, đại lý của người bán và bất kỳ đại lý hợp tác nào. Nếu có nhiều hơn một đại lý tham gia, đại lý nhận được đề nghị sẽ giao các tiết lộ cho người mua (trừ khi có chỉ dẫn khác). Các tiết lộ dựa trên báo cáo của chuyên gia có thể bảo vệ người bán và đại lý khỏi trách nhiệm pháp lý đối với các sai sót.

• ✓Đại lý nhận được đề nghị giao các tiết lộ cho người mua nếu có nhiều hơn một đại lý tham gia
• ✓Các tiết lộ bắt buộc được quy định tại các Mục 1102 trở đi và 1103 trở đi của Bộ luật Dân sự California
• ✓Việc dựa vào báo cáo/ý kiến của chuyên gia có thể bảo vệ người bán và đại lý khỏi trách nhiệm pháp lý đối với mục đó

Người môi giới phải xác định ai sở hữu tiền tín thác và ai có quyền nhận số tiền đó, vì tiền chỉ có thể được định đoạt khi có sự cho phép của người đó. Bên có quyền có thể thay đổi khi xảy ra các sự kiện trong giao dịch, chẳng hạn như chấp nhận đề nghị.

• ✓Trước khi chấp nhận, tiền thuộc về bên đề nghị và phải được xử lý theo hướng dẫn của bên đề nghị
• ✓Sau khi chấp nhận, tiền được xử lý theo hướng dẫn từ bên đề nghị và bên được đề nghị theo Quy định 2832(d)
• ✓Tiền đặt cọc mua bất động sản không được hoàn lại bởi đại lý/đại lý phụ của người bán nếu không có sự cho phép bằng văn bản rõ ràng của bên được đề nghị

Hình thức chuyển nhượng thông thường đối với doanh nghiệp nhỏ là bán tài sản đối với chủ sở hữu cá nhân và bán tài sản hoặc cổ phần đối với chủ sở hữu là công ty. Trong bán tài sản, người mua không gánh vác nghĩa vụ nào trừ khi có thỏa thuận cụ thể, và các nghĩa vụ của người bán được tất toán trong escrow. Trong bán cổ phần, các cổ đông bán và chuyển nhượng cổ phần của mình trong khi công ty vẫn giữ nguyên tài sản và nghĩa vụ.

• ✓Bán tài sản là hình thức thông thường đối với chủ sở hữu cá nhân; bán tài sản hoặc cổ phần được sử dụng đối với chủ sở hữu là công ty
• ✓Trong bán tài sản, người mua không gánh vác nghĩa vụ nào trừ khi có thỏa thuận cụ thể
• ✓Trong bán cổ phần, công ty vẫn là chủ sở hữu với cùng tài sản và nghĩa vụ, và các cổ đông bán/chuyển nhượng cổ phần cho cổ đông mới

Việc chuyển nhượng một doanh nghiệp công ty bằng cách bán toàn bộ cổ phiếu của công ty có thể yêu cầu đại lý đàm phán phải có giấy phép chứng khoán môi giới-kinh doanh từ California Department of Corporations hoặc SEC. Tuy nhiên, một nhà môi giới bất động sản có hợp đồng niêm yết để bán tài sản của công ty được hưởng hoa hồng nếu các bên quyết định bán toàn bộ cổ phiếu đang lưu hành.

• ✓Việc bán toàn bộ cổ phiếu của công ty có thể yêu cầu giấy phép chứng khoán môi giới-kinh doanh từ Dept. of Corporations hoặc SEC
• ✓Một nhà môi giới bất động sản có hợp đồng niêm yết để bán tài sản của công ty được hưởng hoa hồng nếu các bên thay vào đó bán toàn bộ cổ phiếu đang lưu hành
• ✓Xem California Code of Regulations Section 260.204.1 về việc bán cổ phiếu của công ty

Một nhà môi giới bất động sản, hoặc một nhân viên bán hàng được nhà môi giới tuyển dụng hợp pháp, có thể chào mời, thương lượng và môi giới việc bán, mua hoặc trao đổi các bất động sản khoáng sản, dầu hoặc khí. Người có giấy phép cũng có thể chào mời người vay hoặc người cho vay, thương lượng và phục vụ các khoản vay, và cho thuê, thuê và thu tiền thuê hoặc tiền bản quyền liên quan đến các bất động sản M.O.G. Giấy phép được yêu cầu để hỗ trợ người khác nộp đơn đăng ký mua hoặc thuê, hoặc để xác định vị trí hoặc đi vào các bất động sản M.O.G. thuộc sở hữu của chính quyền tiểu bang hoặc liên bang.

• ✓Giấy phép bất động sản được yêu cầu để chào mời, thương lượng hoặc môi giới việc bán, mua hoặc trao đổi các bất động sản M.O.G.
• ✓Giấy phép được yêu cầu để thu tiền thuê hoặc tiền bản quyền hoặc phục vụ các khoản vay liên quan đến các bất động sản M.O.G.
• ✓Giấy phép được yêu cầu để hỗ trợ nộp đơn đăng ký cho hoặc xác định vị trí các bất động sản M.O.G. thuộc sở hữu của chính quyền tiểu bang hoặc liên bang.

Người hành động với tư cách principal trong việc mua, thuê hoặc nhận quyền chọn đối với đất có khoáng sản, dầu hoặc khí phải có giấy phép bất động sản nếu mục đích là sau đó bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê toàn bộ hoặc một phần bất động sản cho người khác. Bất kỳ người nào hành động với tư cách principal mà chào bán hoặc chuyển nhượng các quyền khai thác mỏ cũng phải có giấy phép bất động sản.

• ✓Principal phải có giấy phép nếu mục đích là bán lại, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại hoặc chuyển nhượng quyền lợi cho người khác
• ✓Principal chào bán hoặc chuyển nhượng quyền khai thác mỏ phải có giấy phép bất động sản

Trong các công thức ba biến, mỗi biến là một hàm của hai biến còn lại. Thu nhập = Tỷ lệ × Giá trị (I = R × V, R = I ÷ V, V = I ÷ R). Thuế Bất động sản = Giá trị được đánh giá × Tỷ lệ (T = A × R, A = T ÷ R, R = T ÷ A).

• ✓Thu nhập = Tỷ lệ × Giá trị; Tỷ lệ = Thu nhập ÷ Giá trị; Giá trị = Thu nhập ÷ Tỷ lệ
• ✓Thuế = Giá trị được đánh giá × Tỷ lệ; Giá trị được đánh giá = Thuế ÷ Tỷ lệ; Tỷ lệ = Thuế ÷ Giá trị được đánh giá
• ✓Mỗi biến là một hàm của hai biến còn lại

Phần trăm = Tỷ lệ × Cơ sở (P = R × B, R = P ÷ B, B = P ÷ R). Hoa hồng = Giá bán × Tỷ lệ (C = S × R, S = C ÷ R, R = C ÷ S). Những công thức này giải quyết các bài toán thường gặp trong kỳ thi liên quan đến hoa hồng và phần trăm.

• ✓Phần trăm = Tỷ lệ × Cơ sở; Tỷ lệ = Phần trăm ÷ Cơ sở; Cơ sở = Phần trăm ÷ Tỷ lệ
• ✓Hoa hồng = Giá bán × Tỷ lệ; Giá bán = Hoa hồng ÷ Tỷ lệ; Tỷ lệ = Hoa hồng ÷ Giá bán

Diện tích = Chiều dài × Chiều rộng (A = L × W, L = A ÷ W, W = A ÷ L). Công thức ba biến này được dùng để tính diện tích hình vuông và hình chữ nhật trong thẩm định giá và mô tả đất đai.

• ✓Diện tích = Chiều dài × Chiều rộng
• ✓Chiều dài = Diện tích ÷ Chiều rộng; Chiều rộng = Diện tích ÷ Chiều dài
• ✓Áp dụng cho hình vuông và hình chữ nhật

Exclusive agency listing cho phép broker được hưởng hoa hồng nếu bất động sản được bán thông qua bất kỳ broker khác, nhưng không được hưởng nếu chủ sở hữu tự bán. Exclusive right to sell listing cho phép broker được hưởng hoa hồng bất kể ai bán. Open listing là không độc quyền và hoa hồng chỉ dành cho agent đầu tiên tìm được người mua. Net listing cho phép agent giữ phần chênh lệch vượt trên giá ròng. Multiple listing tập hợp các niêm yết giữa các broker thành viên.

• ✓Exclusive right to sell listing trả hoa hồng cho broker ngay cả khi chủ sở hữu tự bán bất động sản
• ✓Exclusive agency listing không trả hoa hồng cho broker nếu chủ sở hữu tự bán
• ✓Open listing chỉ trả cho agent đầu tiên tìm được một người mua sẵn sàng, tự nguyện và có khả năng

Một hợp đồng cần bốn yếu tố: các bên có năng lực giao kết hợp đồng, sự đồng ý của các bên, đối tượng hợp pháp và đối giá. Hợp đồng mua bán bất động sản phải được lập thành văn bản và được ký bởi bên bị ràng buộc (Statute of Frauds). Việc chấp nhận thiết lập sự thống nhất ý chí.

• ✓Một hợp đồng có hiệu lực cần có các bên có năng lực, sự đồng ý, đối tượng hợp pháp và đối giá
• ✓Hợp đồng mua bán bất động sản phải được lập thành văn bản và được ký theo Statute of Frauds
• ✓Việc chấp nhận một lời đề nghị tạo ra sự thống nhất ý chí

Đề nghị mua đề xuất các điều khoản; đề nghị đối ứng thay đổi các điều khoản và từ chối đề nghị ban đầu, không tạo thành hợp đồng trừ khi được bên đề nghị ban đầu chấp nhận. Biên nhận đặt cọc là một đề nghị bằng văn bản kèm tiền đặt cọc, trở thành hợp đồng mua bán khi được chấp nhận. Quyền chọn cho quyền mua hoặc thuê trong một thời hạn mà không có nghĩa vụ phải thực hiện.

• ✓Đề nghị đối ứng là sự từ chối đề nghị ban đầu và không phải là sự chấp nhận.
• ✓Biên nhận đặt cọc trở thành hợp đồng mua bán khi chủ sở hữu chấp nhận.
• ✓Quyền chọn cho quyền nhưng không có nghĩa vụ mua trong một thời hạn nhất định.

Luật Chống Gian Lận yêu cầu một số hợp đồng (mua bán bất động sản, hợp đồng không được thực hiện trong vòng một năm) phải được lập thành văn bản và có chữ ký. Hợp đồng đất đai / hợp đồng mua bán bất động sản / hợp đồng mua bán trả góp giữ quyền sở hữu cho người bán cho đến khi giá mua được thanh toán; hợp đồng mua bán bất động sản không yêu cầu phải chuyển nhượng trong vòng một năm kể từ khi giao kết.

• ✓Luật Chống Gian Lận yêu cầu các hợp đồng mua bán bất động sản phải được lập thành văn bản và có chữ ký
• ✓Trong hợp đồng đất đai, người bán giữ quyền sở hữu cho đến khi giá mua được thanh toán
• ✓Khi người mua vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đất đai, các khoản trả góp có thể bị tịch thu

Hợp đồng song phương có các lời hứa có đi có lại của cả hai bên; hợp đồng đơn phương chỉ được hình thành khi bên kia thực hiện. Hợp đồng đã thực hiện là hợp đồng đã được thực hiện đầy đủ (hoặc đã được ký); hợp đồng chưa thực hiện vẫn còn phần thực hiện chưa hoàn tất. Hợp đồng minh thị được nêu bằng lời; hợp đồng mặc thị được thể hiện qua hành động.

• ✓Hợp đồng song phương bao gồm các lời hứa có đi có lại của cả hai bên.
• ✓Hợp đồng đơn phương chỉ được hình thành khi hành vi được yêu cầu được thực hiện.
• ✓Hợp đồng chưa thực hiện vẫn còn phần thực hiện chưa hoàn tất của một hoặc cả hai bên.

Rescission (hủy bỏ hợp đồng) hủy bỏ hợp đồng và khôi phục các bên về vị trí trước đó. Specific performance (buộc thực hiện đúng hợp đồng) buộc phải thực hiện (ví dụ: bán đất). Novation (thay thế hợp đồng) thay thế hợp đồng cũ bằng hợp đồng mới. Liquidated damages (thiệt hại ấn định trước) là thiệt hại đã được thỏa thuận trước cho hành vi vi phạm. Reformation (cải chính hợp đồng) sửa chữa sai sót trong văn bản.

• ✓Rescission khôi phục các bên về vị trí họ đã giữ trước hợp đồng
• ✓Specific performance buộc thực hiện nghĩa vụ như một biện pháp thay thế cho thiệt hại
• ✓Điều khoản liquidated damages ấn định thiệt hại trước cho hành vi vi phạm

Một thế chấp/chứng thư tin tưởng cam kết tài sản thế chấp cho một khoản vay. Thế chấp thứ nhất/chứng thư tin tưởng thứ nhất có ưu tiên hơn tất cả các yêu cầu khác ngoại trừ thuế và nợ được bảo đảm bằng trái phiếu. Thế chấp cấp hai được ghi lại sau hoặc phục thuộc. Một thế chấp toàn bộ bao gồm nhiều hơn một bất động sản. Người thụ hưởng là người cho vay theo ghi chú và chứng thư tin tưởng; người ủy thác là người vay.

• ✓Thế chấp thứ nhất/chứng thư tin tưởng thứ nhất có ưu tiên ngoại trừ thuế và nợ được bảo đảm bằng trái phiếu
• ✓Thế chấp cấp hai được ghi lại sau hoặc phục thuộc vào một thế chấp khác
• ✓Người thụ hưởng là người cho vay theo chứng thư tin tưởng
• ✓Một thế chấp toàn bộ bao gồm nhiều hơn một mảnh bất động sản

Một điều khoản gia tăng cho phép người cho vay khai báo tất cả các khoản nợ phải trả ngay khi xảy ra một sự kiện như bán hoặc quá hạn. Một điều khoản chuyển nhượng/bán kèm điều kiện thanh toán cấp cho người cho vay quyền yêu cầu thanh toán đầy đủ khi bán hoặc chuyển nhượng tài sản. Một điều khoản huỷ bỏ cho phép người vay thế chấp quyền mua lại khi thanh toán hết các nghĩa vụ.

• ✓Điều khoản gia tăng khiến tất cả các khoản nợ phải trả ngay lập tức khi xảy ra sự kiện kích hoạt như vỡ nợ hoặc bán
• ✓Điều khoản bán kèm điều kiện thanh toán cho phép người cho vay yêu cầu thanh toán đầy đủ khi bán/chuyển nhượng
• ✓Điều khoản huỷ bỏ cho phép người vay thế chấp mua lại tài sản khi thanh toán đầy đủ

Khấu hao là việc thanh toán nợ theo từng kỳ. Khoản vay khấu hao (thanh toán bằng nhau) được hoàn trả bằng các khoản thanh toán gốc và lãi bằng nhau hoặc gần bằng nhau mà không có thanh toán cuối kỳ lớn. Thanh toán cuối kỳ lớn là khoản thanh toán cuối cùng lớn hơn đáng kể so với các khoản khác. Khoản vay chỉ lãi suất hoàn trả gốc dưới dạng thanh toán một lần khi đến hạn. Hằng số là tỷ lệ phần trăm được áp dụng cho giá trị mệnh định để xác định khoản thanh toán hàng năm.

• ✓Khoản vay khấu hao hoàn trả gốc và lãi suất bằng các khoản thanh toán bằng nhau mà không có thanh toán cuối kỳ lớn
• ✓Thanh toán cuối kỳ lớn là khoản thanh toán lớn hơn đáng kể so với các kỳ khác
• ✓Khoản vay chỉ lãi suất hoàn trả gốc dưới dạng thanh toán một lần khi đến hạn

Các khoản vay thế chấp thông thường không được bảo hiểm FHA hoặc bảo lãnh VA. FHA bảo hiểm các khoản vay thế chấp riêng; VA bảo lãnh các khoản vay (Chứng chỉ Đủ Điều Kiện, Chứng chỉ Giá Trị Hợp Lý). Chương trình Cal-Vet tài trợ cho việc mua trang trại/nhà ở cho những cựu chiến binh California đủ điều kiện. Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FHLMC), và Ginnie Mae (GNMA) hoạt động trên thị trường thứ cấp mua/bán các khoản thế chấp.

• ✓Các khoản vay thông thường không được bảo hiểm FHA hoặc bảo lãnh VA
• ✓Cal-Vet được quản lý bởi Bộ Công Vụ Cựu Chiến Binh California cho những cựu chiến binh đủ điều kiện
• ✓FNMA, FHLMC, và GNMA hoạt động trên thị trường thế chấp thứ cấp
• ✓VA phát hành Chứng chỉ Giá Trị Hợp Lý (CRV) và Chứng chỉ Đủ Điều Kiện

ARM có lãi suất tùy thuộc vào thay đổi trong suốt thời hạn vay. Chỉ số hiện tại cộng với biên độ tổng cộng xác định lãi suất ghi chú mới tại mỗi lần điều chỉnh. Lãi suất ghi chú được lập chỉ số đầy đủ = chỉ số tại thời điểm nộp đơn cộng với biên độ tổng cộng. Lãi suất ghi chú ban đầu có thể khác với lãi suất được lập chỉ số đầy đủ. Mức trần trong suốt thời hạn vay (cap rate) là giới hạn tối đa mà lãi suất ghi chú không thể vượt quá trong suốt thời hạn vay.

• ✓Lãi suất ARM mới = giá trị chỉ số hiện tại + biên độ tổng cộng tại mỗi ngày điều chỉnh
• ✓Mức trần trong suốt thời hạn vay là lãi suất ghi chú tối đa trong suốt thời hạn vay
• ✓Lãi suất ghi chú được lập chỉ số đầy đủ = giá trị chỉ số tại thời điểm nộp đơn cộng với biên độ tổng cộng
• ✓Lãi suất ghi chú ban đầu có thể khác với lãi suất được lập chỉ số đầy đủ

Một điểm bằng một phần trăm của khoản vay. Các điểm chiết khấu là số tiền được thanh toán cho người cho vay để có được lãi suất được nêu. Lãi suất phần trăm hàng năm (APR) là chi phí tương đối của tín dụng theo Quy định Z (Luật Sự Thật trong Cho Vay). Lãi suất hiệu lực là những gì người vay thực tế phải trả, khác với lãi suất danh định. Lãi suất kép được tính trên vốn gốc cộng với lãi chưa thanh toán đã tích lũy.

• ✓Một điểm chiết khấu bằng một phần trăm của số tiền vay
• ✓APR phản ánh chi phí tương đối của tín dụng theo Quy định Z của Luật Sự Thật trong Cho Vay
• ✓Lãi suất hiệu lực là những gì người vay thực tế phải trả, khác với lãi suất danh định

Tịch thu bán tài sản thế chấp để thanh toán nợ khi vỡ nợ. Lệnh tịch thu yêu cầu bán đấu giá của tòa án. Phán quyết thiếu hụt được áp dụng khi giá trị tài sản thế chấp không đủ để thanh toán nợ. Quyền cứu chuộc vốn chủ sở hữu là quyền cứu chuộc trong thời kỳ tịch thu. Nghị thư thay thế cho tịch thu được chủ khoản vay chấp nhận để tránh thủ tục tịch thu.

• ✓Phán quyết thiếu hụt bao gồm khoản chênh lệch khi tài sản thế chấp không đủ để thanh toán nợ
• ✓Quyền cứu chuộc vốn chủ sở hữu cho phép người vay cứu chuộc trong thời kỳ tịch thu
• ✓Nghị thư thay thế cho tịch thu tránh thủ tục tịch thu chính thức

Bản khai báo tài chính được nộp để cung cấp thông báo công khai về lợi ích bảo đảm và bảo vệ các bên được bảo đảm trong tài sản đảm bảo. Thế chấp động sản là một yêu sách đối với tài sản cá nhân. Tài sản đảm bảo là tài sản được thế chấp làm bảo đảm. Thế chấp có nghĩa là thế chấp một vật làm bảo đảm mà không từ bỏ quyền sở hữu. Khoản vay carryback (vốn mua) là tín dụng từ người bán đến người mua.

• ✓Bản khai báo tài chính cung cấp thông báo công khai về lợi ích bảo đảm trong tài sản đảm bảo
• ✓Thế chấp có nghĩa là thế chấp tài sản làm bảo đảm mà không từ bỏ quyền sở hữu
• ✓Khoản vay carryback là tài chính do người bán cung cấp (vốn mua)

Một mortgage (thế chấp) dùng tài sản làm vật bảo đảm để bảo đảm một khoản nợ với hai bên (bên thế chấp/người vay và bên nhận thế chấp/người cho vay). Một trust deed (chứng thư tín thác) có ba bên: trustor (người vay), trustee (bên thứ ba trung lập giữ quyền sở hữu), và beneficiary (người cho vay). Khi vỡ nợ, trustee có thể bán tài sản theo quyền bán (power of sale) mà không cần thủ tục tư pháp.

• ✓Một trust deed có ba bên: trustor, trustee, và beneficiary
• ✓Một mortgage có hai bên: mortgagor và mortgagee
• ✓Quyền bán (power of sale) cho phép trustee bán tài sản bảo đảm mà không cần thủ tục tư pháp khi vỡ nợ

Các khoản vay khấu hao (thanh toán đều) hoàn trả vốn gốc và lãi bằng các khoản thanh toán định kỳ bằng nhau. Giấy nợ thẳng/chỉ trả lãi hoàn trả vốn gốc bằng một khoản trả một lần khi đáo hạn. Giấy nợ trả góp giảm dần vốn gốc theo thời gian. Thanh toán bóng là khoản thanh toán cuối cùng lớn hơn đáng kể so với các khoản khác. Khấu hao âm xảy ra khi các khoản thanh toán không đủ chi trả lãi phát sinh, làm tăng thêm vào vốn gốc.

• ✓Khoản vay khấu hao hoàn trả vốn gốc và lãi bằng các khoản thanh toán định kỳ bằng nhau
• ✓Giấy nợ thẳng (chỉ trả lãi) hoàn trả vốn gốc bằng một khoản trả một lần khi đáo hạn
• ✓Khấu hao âm cộng lãi chưa trả vào số dư vốn gốc

Điều khoản tăng tốc cho phép bên cho vay tuyên bố toàn bộ số tiền đến hạn khi xảy ra một sự kiện như bán hoặc chậm thanh toán. Điều khoản đáo hạn khi bán (một điều khoản tăng tốc) yêu cầu thanh toán đầy đủ khi bán. Điều khoản chuyển nhượng cho bên cho vay các quyền khi chuyển nhượng tài sản thế chấp.

• ✓Điều khoản tăng tốc làm toàn bộ số dư đến hạn khi xảy ra sự kiện kích hoạt.
• ✓Điều khoản đáo hạn khi bán yêu cầu thanh toán đầy đủ khi tài sản được bán.

Foreclosure bán tài sản đã đem thế chấp để trả nợ khi người vay vỡ nợ. Phán quyết thiếu hụt (deficiency judgment) bù đắp khoản thiếu hụt khi tài sản bảo đảm không đủ (bị giới hạn đối với các khoản vay mua tài sản, đặc biệt là nhà ở do chủ sở hữu cư trú có bốn đơn vị hoặc ít hơn). Chuyển nhượng bằng văn bản thay cho foreclosure (deed in lieu of foreclosure) giúp tránh các thủ tục tố tụng. Quyền chuộc lại tài sản (equity of redemption) cho phép chuộc tài sản trong thời gian foreclosure. Reconveyance chuyển lại quyền sở hữu sau khi thanh toán xong.

• ✓Phán quyết thiếu hụt (deficiency judgment) thường không được phép đối với các khoản vay mua tài sản (purchase-money loans) cho nhà ở do chủ sở hữu cư trú có bốn đơn vị hoặc ít hơn.
• ✓Quyền chuộc lại tài sản (equity of redemption) là quyền chuộc tài sản trong thời gian foreclosure.
• ✓Reconveyance chuyển quyền sở hữu pháp lý từ trustee trở lại trustor sau khi khoản nợ được thanh toán.

Một khoản thế chấp/trust deed thứ nhất có quyền ưu tiên hơn tất cả các khiếu nại trừ thuế và nợ trái phiếu. Tài trợ cấp dưới/thứ cấp (junior/secondary financing) ở vị trí thấp hơn. Quyền cầm giữ chung ảnh hưởng đến toàn bộ tài sản của người mắc nợ; quyền cầm giữ không tự nguyện (thuế, phí đánh giá) được áp đặt mà không có sự đồng ý; quyền cầm giữ tự nguyện được đặt với sự đồng ý. Thỏa thuận xếp hạng thấp hơn (subordination agreement) cho phép một khiếu nại giữ vị trí thấp hơn.

• ✓Một trust deed thứ nhất cao hơn tất cả các khiếu nại khác trừ thuế và nợ trái phiếu
• ✓Các quyền cầm giữ không tự nguyện như thuế được áp đặt mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu
• ✓Thỏa thuận xếp hạng thấp hơn cho phép một quyền cầm giữ giữ vị trí thấp hơn

FHA bảo hiểm các khoản vay thế chấp tư nhân; VA bảo lãnh các khoản vay cho cựu chiến binh (Giấy chứng nhận đủ điều kiện, Giấy chứng nhận giá trị hợp lý). Cal-Vet tài trợ việc mua nông trại/nhà ở cho cựu chiến binh California. FNMA (Fannie Mae), FHLMC (Freddie Mac) và GNMA (Ginnie Mae) hoạt động trên thị trường thứ cấp. PMI (bảo hiểm thế chấp tư nhân) bảo vệ người cho vay thông thường đối với các phần khoản vay có rủi ro cao.

• ✓FHA bảo hiểm các khoản vay trong khi VA bảo lãnh các khoản vay cho cựu chiến binh đủ điều kiện
• ✓Thị trường thứ cấp liên quan đến việc mua và bán các khoản vay hiện có thông qua FNMA, FHLMC và GNMA
• ✓Khoản vay thông thường không được FHA bảo hiểm hoặc VA bảo lãnh

Lãi suất ARM thay đổi trong thời hạn khoản vay. Các thuật ngữ chính: chỉ số hiện hành, biên độ gộp (gross margin) (được cộng vào chỉ số để ấn định lãi suất ghi trên giấy nợ (note rate)), lãi suất ghi trên giấy nợ được lập chỉ số đầy đủ, lãi suất ghi trên giấy nợ ban đầu, ngày điều chỉnh lãi suất, giới hạn lãi suất định kỳ, và giới hạn lãi suất trong suốt thời hạn khoản vay (cap rate). Các giới hạn thanh toán (payment caps) giới hạn mức tăng thanh toán hàng tháng và có thể gây ra khấu trừ vốn âm (negative amortization).

• ✓Lãi suất ghi trên giấy nợ (note rate) của ARM bằng chỉ số hiện hành cộng với biên độ gộp
• ✓Giới hạn lãi suất trong suốt thời hạn khoản vay (cap rate) giới hạn lãi suất ghi trên giấy nợ tối đa trong suốt vòng đời của khoản vay
• ✓Giới hạn thanh toán có thể dẫn đến khấu trừ vốn âm

Thế chấp tiền mua/chứng thư tín thác được đưa ra như một phần của khoản đối giá mua. Thế chấp bao phủ bao gồm nhiều hơn một bất động sản với các điều khoản giải phóng. Thế chấp mở cho phép vay thêm. Thế chấp bao quanh khiến người cho vay gánh các khoản thanh toán hiện có và nhận một chứng thư tín thác cấp dưới. Thế chấp trọn gói bao gồm bất động sản cộng với các thiết bị di động.

• ✓Chứng thư tín thác tiền mua được đưa ra như một phần của khoản đối giá mua.
• ✓Thế chấp bao quanh nhận một chứng thư tín thác cấp dưới bao gồm khoản nợ hiện có cộng với khoản tiền mới.
• ✓Thế chấp bao phủ bao gồm nhiều hơn một thửa đất và sử dụng các điều khoản giải phóng.

Điểm chiết khấu (discount points) mỗi điểm bằng một phần trăm khoản vay, được trả để có được mức lãi suất đã định. APR (Quy định Z) là chi phí tương đối của tín dụng. Lãi suất danh nghĩa là mức được công bố; lãi suất thực tế là mức thực sự được trả. Cho vay nặng lãi (usury) là việc tính lãi suất vượt quá giới hạn pháp lý. Truth in Lending (Quy định Z) bảo đảm việc công bố chi phí tín dụng trước khi giao dịch.

• ✓Một điểm chiết khấu bằng một phần trăm số tiền khoản vay
• ✓APR phản ánh chi phí tương đối của tín dụng theo Quy định Z
• ✓Truth in Lending yêu cầu công bố chi phí tín dụng trước khi tham gia giao dịch

Không được phép trò chuyện; điện thoại di động, thiết bị PDA, ghi chú và tài liệu tham khảo bị nghiêm cấm. Mọi hành vi gian dối dưới bất kỳ hình thức nào đều dẫn đến điểm không đạt và có thể là căn cứ để từ chối các kỳ thi trong tương lai.

• ✓Không được trò chuyện, sử dụng điện thoại di động, PDA, ghi chú hoặc tài liệu tham khảo trong kỳ thi
• ✓Hành vi gian dối dẫn đến điểm không đạt và có thể bị từ chối tham dự các kỳ thi trong tương lai

DRE có thể từ chối, đình chỉ, thu hồi hoặc hạn chế giấy phép vì hành vi phá hoại kỳ thi. Phá hoại bao gồm: mang tài liệu thi ra khỏi địa điểm thi, sao chép tài liệu thi mà không được phép, sử dụng thí sinh trả phí để tái tạo kỳ thi, sử dụng các câu hỏi có được một cách bất chính để chuẩn bị cho người khác, bán/phân phối/mua tài liệu thi, gian lận, sở hữu thiết bị hoặc thông tin không được phép, và mạo danh thí sinh hoặc sử dụng người mạo danh.

• ✓DRE có thể từ chối, đình chỉ, thu hồi hoặc hạn chế giấy phép vì hành vi phá hoại kỳ thi
• ✓Việc mang ra, sao chép, bán hoặc mua tài liệu thi cấu thành hành vi phá hoại
• ✓Mạo danh thí sinh hoặc sử dụng người mạo danh cấu thành hành vi phá hoại

Chỉ được phép mang vào quyển đề thi, phiếu trả lời, một cây bút chì đặc biệt, và một máy tính điện tử bỏ túi chạy pin, im lặng, không có khả năng in ra giấy hoặc bàn phím chữ cái. DRE cung cấp một trang giấy nháp để tính toán, và trang này phải được nộp cùng với phiếu trả lời và quyển đề thi.

• ✓Chỉ được phép sử dụng máy tính im lặng, không in ra giấy và không có bàn phím chữ cái
• ✓Giấy nháp do DRE cung cấp phải được nộp cùng với phiếu trả lời và quyển đề thi