Real Estate Contracts +8California · bất động sản · Tiếng Việt

Hợp đồng bất động sản bao gồm việc bán bất động sản, các hợp đồng thuê dài hơn một năm, và các thỏa thuận thuê đại lý hoặc môi giới để được trả thù lao. Tất cả đều phải được lập thành văn bản và có chữ ký của bên bị ràng buộc. Bốn yêu cầu là các bên có năng lực, sự đồng ý, đối tượng hợp pháp, và đối giá đầy đủ. Các điều khoản của người mua tạo thành đề nghị; sự đồng ý của chủ sở hữu là chấp nhận, hình thành hợp đồng.

• ✓Hợp đồng bất động sản phải được lập thành văn bản và có chữ ký của bên bị ràng buộc
• ✓Bốn yêu cầu là các bên có năng lực, sự đồng ý, đối tượng hợp pháp, và đối giá
• ✓Một đề nghị dứt khoát và sự chấp nhận vô điều kiện tạo thành hợp đồng

Tiền đặt cọc thiện chí là quỹ tín thác. Theo Luật Bất động sản Mục 10145, người môi giới phải đặt quỹ tín thác vào tài khoản quỹ tín thác, escrow trung lập, hoặc tay của principal. Khi một giao dịch đổ vỡ, người môi giới đối mặt với các yêu cầu đòi hỏi mâu thuẫn nhau được khuyên nên khởi kiện interpleader và gửi tiền cho tòa án.

• ✓Tiền đặt cọc thiện chí là quỹ tín thác được xử lý theo Luật Bất động sản
• ✓Mục 10145 yêu cầu đặt tiền vào tài khoản tín thác, escrow trung lập, hoặc tay của principal
• ✓Người môi giới đối mặt với tiền đặt cọc tranh chấp nên khởi kiện interpleader

Đối với giao dịch bán nhà ở (tối đa bốn đơn vị, do người mua cư trú), các quy tắc đặc biệt về thiệt hại đã định trước chỉ áp dụng cho các khoản thực sự trả trước. Nếu số tiền không vượt quá 3% giá mua, điều khoản có hiệu lực trừ khi người mua chứng minh rằng điều đó là không hợp lý. Nếu vượt quá 3%, điều khoản vô hiệu trừ khi bên thi hành chứng minh rằng điều đó là hợp lý. Quy định này phải được ký hoặc ghi tắt riêng và, nếu được in, phải được đặt riêng bằng loại chữ quy định.

• ✓Thiệt hại đã định trước tối đa 3% giá mua được suy đoán là hợp lệ trong giao dịch bán nhà ở
• ✓Các khoản vượt quá 3% được suy đoán là vô hiệu trừ khi được chứng minh là hợp lý
• ✓Quy định phải được mỗi bên ký hoặc ghi tắt riêng

Các thỏa thuận niêm yết, biên nhận đặt cọc, và các thỏa thuận trao đổi phải bao gồm: ngày; tên và địa chỉ của các bên; mô tả tài sản; đối giá; viện dẫn đến các khoản thế chấp mới hoặc hiện có và các điều khoản; các điều khoản bắt buộc khác; và ngày, địa điểm chốt giao dịch. Hợp đồng mua bán vẫn ở trạng thái chưa thực hiện (executory) cho đến khi chứng thư được ký và giao.

• ✓Hợp đồng phải bao gồm ngày, các bên, mô tả tài sản, đối giá và các điều khoản tài chính
• ✓Hợp đồng mua bán vẫn ở trạng thái chưa thực hiện (executory) cho đến khi chứng thư được ký và giao

Một hợp đồng được soạn thảo đúng cách ràng buộc những người thừa kế, người thi hành di chúc, người quản lý di sản và người được chuyển nhượng, cho phép người mua buộc những người kế nhiệm của người bán phải thực hiện đúng hợp đồng. Theo Uniform Vendor and Purchaser Risk Act (Bộ luật Dân sự 1662), nếu cả quyền sở hữu lẫn quyền chiếm hữu chưa được chuyển giao và tài sản bị hư hỏng nghiêm trọng, người bán không thể thực thi hợp đồng và người mua được hoàn trả các khoản thanh toán; nếu quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu đã được chuyển giao, người mua chịu tổn thất.

• ✓Hợp đồng ràng buộc người thừa kế và người được chuyển nhượng cho phép thực thi đối với những người kế nhiệm của người bán
• ✓Theo Bộ luật Dân sự 1662, rủi ro tổn thất gắn với việc chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu
• ✓Nếu cả quyền sở hữu lẫn quyền chiếm hữu chưa được chuyển giao, người mua có thể được hoàn trả các khoản thanh toán sau khi tài sản bị phá hủy

Luật Escrow (Division 6 của Bộ luật Tài chính California) yêu cầu Ủy viên Công ty cấp phép cho những người giữ escrow thực hiện escrow công cộng. Ngân hàng, hiệp hội tiết kiệm và cho vay, công ty bảo hiểm quyền sở hữu, công ty quyền sở hữu được bảo lãnh phát hành, công ty tín thác, luật sư và nhà môi giới bất động sản có một số miễn trừ nhất định. Theo Mục 17006(a)(4) của Bộ luật Tài chính, nhà môi giới bất động sản được miễn trừ khi thực hiện các hành vi trong quá trình hoặc trực tiếp liên quan đến giao dịch bất động sản, và phải là đại lý hoặc một bên của giao dịch đang thực hiện hành vi đòi hỏi phải có giấy phép bất động sản.

• ✓Luật Escrow là Division 6 của Bộ luật Tài chính California, do Ủy viên Công ty quản lý
• ✓Ngân hàng, S&L, công ty quyền sở hữu, công ty tín thác, luật sư và nhà môi giới được miễn trừ khỏi việc cấp phép escrow
• ✓Mục 17006(a)(4) của Bộ luật Tài chính miễn trừ cho các nhà môi giới thực hiện hành vi liên quan đến giao dịch bất động sản mà họ là đại lý hoặc một bên

Sở Quản lý Doanh nghiệp (Department of Corporations) giải thích Mục 17006(a)(4) có nghĩa là: miễn trừ này mang tính cá nhân đối với người môi giới, người này không thể ủy quyền ngoại trừ các nhiệm vụ hành chính; miễn trừ không áp dụng cho các hiệp hội/thỏa thuận với người môi giới khác để thực hiện escrow; và khi hoạt động escrow là một yếu tố đáng kể trong việc sử dụng dịch vụ của người môi giới, thì hoạt động đó không phải là “phụ trợ cho một giao dịch bất động sản.” Một người môi giới chỉ hành động với tư cách là một bên (principal) chứ không phải là đại lý thì không được thực hiện escrow theo miễn trừ này.

• ✓Miễn trừ escrow dành cho người môi giới mang tính cá nhân và không thể được ủy quyền ngoại trừ các nhiệm vụ hành chính
• ✓Miễn trừ không áp dụng cho các thỏa thuận với người môi giới khác để thực hiện escrow
• ✓Khi hoạt động escrow là một yếu tố đáng kể, thì không được coi là “phụ trợ” và miễn trừ không áp dụng

Broker không được quảng cáo theo cách gây hiểu nhầm hoặc quảng cáo việc thực hiện escrow theo diện miễn trừ mà không nêu rõ rằng các dịch vụ chỉ liên quan đến hoạt động kinh doanh môi giới của broker. Broker không được sử dụng tên hư cấu có chứa “escrow” hoặc ngụ ý dịch vụ escrow trừ khi tên đó bao gồm cụm từ “a non-independent broker escrow” ngay sau tên. Cụm từ này phải xuất hiện trong quảng cáo, biển hiệu và tài liệu quảng bá điện tử (Quy định của Ủy viên 2731(d)). Tiền escrow phải được giữ trong tài khoản tín thác với hồ sơ phù hợp theo các Quy định 2830.1 et seq., 2950 và 2951.

• ✓Broker phải nêu rõ các dịch vụ escrow chỉ liên quan đến hoạt động kinh doanh môi giới, và không được quảng cáo gây hiểu nhầm
• ✓Tên hư cấu có chứa “escrow” phải bao gồm “a non-independent broker escrow” theo Quy định 2731(d)
• ✓Tiền escrow phải được duy trì trong tài khoản tín thác với hồ sơ theo các Quy định 2830.1 et seq., 2950 và 2951

Khi một broker thực hiện escrow theo diện miễn trừ, các nghĩa vụ đại diện và tín thác của broker KHÔNG bị giới hạn trong phạm vi và quá trình của các hướng dẫn escrow (khác với một bên giữ escrow trung lập của bên thứ ba). Mục đích đại diện của broker được mở rộng để bao gồm cả escrow. Một broker đại diện cho (hoặc hành động như) người mua hoặc người bán sẽ trở thành đại lý và người có nghĩa vụ tín thác của (các) principal còn lại khi chọn thực hiện escrow. Những mối quan hệ đại diện và tín thác bổ sung này cùng các xung đột phải được công bố cho và có sự đồng ý của (các) principal.

• ✓Nghĩa vụ tín thác của broker-người giữ escrow KHÔNG bị giới hạn trong phạm vi hướng dẫn escrow
• ✓Broker thực hiện escrow trở thành đại lý và người có nghĩa vụ tín thác của (các) principal còn lại trong giao dịch
• ✓Các mối quan hệ đại diện và xung đột bổ sung phải được công bố cho (các) principal và được họ đồng ý

Việc chuyển nhượng chuyển giao toàn bộ quyền lợi thuê còn lại của người thuê; việc cho thuê lại chuyển giao một phần mặt bằng hoặc toàn bộ mặt bằng với thời hạn ngắn hơn toàn bộ thời hạn thuê còn lại. Các điều cấm được giải thích chặt chẽ theo hướng bất lợi cho chủ nhà, nhưng điều cấm yêu cầu có sự chấp thuận của chủ nhà là hợp lệ nếu sự chấp thuận được thực hiện một cách hợp lý. Bản chất thực tế, không phải tên gọi, quyết định cách xử lý pháp lý.

• ✓Chuyển nhượng chuyển giao toàn bộ quyền lợi còn lại; cho thuê lại chuyển giao ít hơn
• ✓Các yêu cầu về chấp thuận là hợp lệ nếu sự chấp thuận được thực hiện một cách hợp lý
• ✓Bản chất của việc chuyển giao, không phải tên gọi, chi phối cách xử lý pháp lý

Trừ khi bị cấm, chủ nhà có thể chuyển nhượng quyền lợi của mình cho bên thứ ba; hợp đồng thuê vẫn có hiệu lực với các quyền và nghĩa vụ như cũ. Theo CC 823, chủ nhà kế nhiệm không phải chịu trách nhiệm về các vi phạm của chủ nhà trước đó đối với giao ước chống lại quyền cản trở hoặc liên quan đến quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu.

• ✓Chủ nhà có thể chuyển nhượng quyền lợi của mình trừ khi hợp đồng thuê cấm điều đó.
• ✓Hợp đồng thuê vẫn tồn tại sau khi chuyển nhượng với các quyền và nghĩa vụ không thay đổi.
• ✓CC 823 bảo vệ chủ nhà kế nhiệm khỏi các vi phạm giao ước về quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu của chủ nhà trước đó.

Việc chuyển nhượng không giải phóng người thuê ban đầu trừ khi chủ nhà đồng ý rõ ràng. Người nhận chuyển nhượng hoàn toàn chịu trách nhiệm nếu chấp nhận nghĩa vụ một cách rõ ràng; nếu không có sự chấp nhận rõ ràng, người nhận chuyển nhượng chỉ chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ privity-of-estate (tiền thuê, bảo trì) nhưng không chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ thuần túy theo hợp đồng như thù lao luật sư.

• ✓Người thuê ban đầu vẫn chịu trách nhiệm sau khi chuyển nhượng nếu không có sự giải phóng rõ ràng từ chủ nhà.
• ✓Người nhận chuyển nhượng có chấp nhận rõ ràng thì hoàn toàn chịu trách nhiệm theo hợp đồng thuê.
• ✓Người nhận chuyển nhượng không có sự chấp nhận thì chỉ chịu trách nhiệm cho các nghĩa vụ privity-of-estate.

Trong một sublease, người thuê ban đầu vẫn chịu trách nhiệm cho tất cả các nghĩa vụ và hành vi của người thuê lại. Không có privity of contract hay privity of estate giữa người thuê lại và chủ nhà, vì vậy người thuê lại không có nghĩa vụ trực tiếp với chủ nhà. Nếu chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê của người thuê, các quyền của người thuê lại cũng đồng thời bị chấm dứt.

• ✓Người thuê lại không có nghĩa vụ trực tiếp với chủ nhà (không có privity)
• ✓Người thuê ban đầu vẫn chịu trách nhiệm cho tất cả các nghĩa vụ và hành vi của người thuê lại
• ✓Việc chấm dứt hợp đồng thuê của người thuê làm chấm dứt các quyền của người thuê lại

Quyền lợi bảo đảm xác định quyền lợi của bên cho vay đối với tài sản của bên vay; chứng thư ủy thác và thế chấp là các công cụ bảo đảm.

• ✓Một số tài sản được để riêng để bên cho vay có thể tiếp cận hoặc bán chúng khi bên vay vỡ nợ
• ✓Chứng thư ủy thác là công cụ bảo đảm được sử dụng thường xuyên nhất trong các khoản vay bất động sản ở California

Những khác biệt trong lịch sử giữa deed of trust và mortgage phần lớn đã được xóa bỏ.

• ✓Bank of Italy v. Bentley (1933) phán quyết rằng deed of trust và mortgage là tương đương về chức năng
• ✓Bộ luật Dân sự 2920 (sửa đổi năm 1986) quy định rằng “mortgage” bao gồm bất kỳ phương tiện bảo đảm nào trao quyền bán; cả hai đều có thể bao gồm quyền bán để phát mại không qua tòa án (Bộ luật Dân sự 2924 và các điều tiếp theo)
• ✓Bộ luật Dân sự 882.020 coi deed of trust và mortgage là tương đương về chức năng đối với thời hiệu khởi kiện

Những khác biệt còn lại liên quan đến tên gọi của các bên và văn bản được sử dụng để giải phóng quyền cầm giữ (lien).

• ✓Deed of trust được chấm dứt bằng deed of reconveyance; mortgage được chấm dứt bằng certificate of discharge/satisfaction.
• ✓Các bên trong mortgage là mortgagor (người vay) và mortgagee (người cho vay/người thụ hưởng).
• ✓Mortgage không có quyền bán (power of sale) chỉ có thể bị tịch thu theo thủ tục tư pháp, ảnh hưởng đến thời hiệu khởi kiện, các khoản thiếu hụt (deficiencies), và quyền chuộc lại tài sản (redemption rights).

Một chứng thư tín thác bao gồm toàn bộ sẽ bao quanh khoản tài trợ hiện có trong khi người cho vay mới đảm nhận việc thanh toán khoản vay hiện có.

• ✓Phân tích khoản tài trợ hiện có để tìm các điều khoản due-on-sale/due-on-encumbrance trước khi sử dụng AITD; Đạo luật Garn-St. Germain (1982) ưu tiên hơn luật tiểu bang và cho phép đẩy nhanh đáo hạn khi chuyển nhượng hoặc cầm cố thêm
• ✓Khoản gốc của AITD bao gồm số dư hiện có chưa trả cộng với các khoản tiền mới được ứng trước; người đi vay trả cho người cho vay mới, người này trả cho chủ khoản vay cấp cao hơn
• ✓Việc sử dụng AITD vi phạm điều khoản due-on-sale có thể cấu thành gian lận hoặc vi phạm nghĩa vụ tín thác; nên tham khảo ý kiến cố vấn pháp lý
• ✓Nhà ở do chủ sở hữu cư trú có một số miễn trừ nhất định theo Garn-St. Germain

Bộ luật Dân sự được sửa đổi năm 2006 đã thống nhất thời hiệu phát mại.

• ✓Nếu ngày đáo hạn có thể xác định được từ chứng cứ đã được ghi nhận, thủ tục phát mại có thể được bắt đầu trong vòng 10 năm kể từ ngày đó
• ✓Nếu ngày đáo hạn không được ấn định trong chứng cứ đã được ghi nhận, thủ tục phát mại có thể được bắt đầu trong vòng 60 năm sau khi ghi nhận công cụ bảo đảm

Tài trợ cấp dưới là một khoản vay được ghi nhận sau hoặc phụ thuộc vào tài trợ cấp trên.

• ✓Tài trợ cấp dưới không được sử dụng cho khoản vay thông thường đầu tiên từ một tổ chức hoặc người cho vay được cấp phép nếu không có sự chấp thuận.
• ✓Khi tài trợ cấp trên được FHA bảo hiểm hoặc VA bồi thường, tài trợ cấp dưới thường bị cấm do các điều khoản đáo hạn khi có thêm khoản cầm cố.

Chứng thư bảo đảm theo gói hoặc hỗn hợp bảo đảm cho khoản vay bất động sản bằng tài sản cá nhân bổ sung.

• ✓Nó có thể bao gồm các vật gắn liền (fixtures) và tài sản cá nhân khác dùng cho kinh doanh hoặc hộ gia đình làm tài sản bảo đảm
• ✓Các MLB không được cấp phép thực hiện hoặc thu xếp các khoản vay từ nhà đầu tư tư nhân được bảo đảm bằng tài sản cá nhân dùng cho kinh doanh hoặc hộ gia đình; giấy phép CFL cho phép các khoản vay như vậy

Một văn kiện toàn diện bao gồm nhiều hơn một thửa đất và thường có điều khoản giải phóng.

• ✓Điều khoản giải phóng quy định việc giải phóng một thửa đất cụ thể khi hoàn trả một phần khoản vay đã định, thường được dùng trong các khu chia lô đầu cơ.
• ✓Việc giải phóng yêu cầu tuân thủ Subdivision Map Act (Government Code 66411) và Subdivided Lands Law (B&P 11000).
• ✓Việc bán, cho thuê hoặc tài trợ các thửa đất thuộc khu chia lô mà không có bản đồ chung cuộc đã ghi sổ và việc phát hành Public Report (hoặc miễn trừ) là bất hợp pháp.

Một công cụ dạng mở cho phép các khoản ứng trước trong tương lai mà không ảnh hưởng đến thứ tự ưu tiên nếu các khoản ứng trước là bắt buộc.

• ✓Các khoản ứng trước bắt buộc giữ nguyên thứ tự ưu tiên của công cụ đã được ghi nhận; các khoản ứng trước tùy chọn có thể không giữ nguyên (Civil Code 2882 và 2884)
• ✓Các khoản ứng trước cho vay xây dựng theo hợp đồng cho vay xây dựng là bắt buộc; việc cấp vốn một phần hoặc theo giai đoạn bằng các quyền lợi được chia nhỏ có nguy cơ mất thứ tự ưu tiên của mechanic's lien và có thể có các mô hình Ponzi
• ✓Việc cấp vốn một phần hoặc theo giai đoạn cho các khoản vay xây dựng/cải tạo bị cấm theo miễn trừ multi-lender tại B&P 10238(h)(4)

Theo một khoản vay bằng tài khoản tiết kiệm cầm cố, một phần tiền trả trước tài trợ cho một tài khoản tiết kiệm cầm cố làm tài sản bảo đảm.

• ✓Tài khoản này đóng vai trò tài sản bảo đảm bằng tiền mặt cho người cho vay và bổ sung các khoản thanh toán trong những năm đầu tiên (thường là hai năm), với tiền lãi thường được trả cho người vay.
• ✓Được sử dụng để giảm vốn chủ sở hữu/tiền trả trước cần thiết cho các khoản vay dân cư và thương mại và để trang trải lãi vay xây dựng.

Đạo luật Cơ hội Tín dụng Bình đẳng (ECOA) nghiêm cấm phân biệt đối xử trong tín dụng dựa trên tuổi tác, giới tính, chủng tộc, tình trạng hôn nhân, màu da, tôn giáo, nguồn gốc quốc gia, việc nhận hỗ trợ công cộng, hoặc việc thực thi các quyền theo Đạo luật Bảo vệ Tín dụng Người tiêu dùng. Đạo luật Nhà ở Công bằng cũng nghiêm cấm phân biệt đối xử dựa trên khuyết tật hoặc tình trạng gia đình.

• ✓ECOA nghiêm cấm phân biệt đối xử dựa trên tuổi tác, giới tính, chủng tộc, tình trạng hôn nhân, tôn giáo, nguồn gốc quốc gia
• ✓Đạo luật Nhà ở Công bằng nghiêm cấm phân biệt đối xử dựa trên khuyết tật và tình trạng gia đình
• ✓Các hướng dẫn tín dụng phải được áp dụng bình đẳng, bao gồm thu nhập của mỗi người phối ngẫu

Việc khởi tạo khoản vay bắt đầu khi người vay liên hệ với MLB hoặc chuyên viên khởi tạo khoản vay thế chấp (MLO). Bốn bước gồm: (1) Đơn đăng ký; (2) Xử lý khoản vay; (3) Phân tích thẩm định; và (4) Phê duyệt khoản vay, Giải ngân và Đóng khoản vay.

• ✓Bốn bước: Đơn đăng ký, Xử lý, Thẩm định, Phê duyệt/Giải ngân/Đóng khoản vay
• ✓MLO phải biết từng chương trình khoản vay và hướng dẫn của nguồn vốn
• ✓MLO nên thực hiện cuộc phỏng vấn ban đầu với người vay tiềm năng

Mẫu đơn xin vay mua nhà ở tiêu chuẩn được sử dụng trên toàn ngành, là sự hợp tác giữa FNMA (Mẫu 1003) và FHLMC (Mẫu 65). Đơn xin vay xác định số tiền vay, các điều khoản, mục đích và việc trả nợ. Mỗi yêu cầu vay phải được đánh giá một cách công bằng, khách quan và không phân biệt đối xử.

• ✓Mẫu FNMA 1003 (Mẫu FHLMC 65) là mẫu đơn xin vay tiêu chuẩn
• ✓FHA và VA cũng sử dụng mẫu đơn xin vay tiêu chuẩn
• ✓Các đơn xin vay phải được đánh giá một cách công bằng và không phân biệt đối xử

MLB/MLO chỉ được thu phí trả trước cho khởi tạo khoản vay theo một thỏa thuận bằng văn bản đã được DRE xem xét và cho phép trước đó (Quy định 2970). Tài liệu quảng cáo phải được phê duyệt trước. Phí báo cáo tín dụng/thẩm định với số tiền chính xác được phép mà không cần phê duyệt trước nhưng vẫn là quỹ tín thác.

• ✓Thỏa thuận phí trả trước yêu cầu DRE xem xét và cho phép trước (Reg 2970)
• ✓Phí trả trước là quỹ tín thác được gửi vào tài khoản tín thác
• ✓Chỉ được rút khi đã chi cho khoản gốc hoặc 5 ngày sau khi có kế toán đã được xác minh
• ✓Xử lý sai phạm được suy đoán là vi phạm Bộ luật Hình sự 506/506a (biển thủ/chuyển đổi)

Người xử lý hồ sơ vay thu thập thông tin để đánh giá khả năng và thiện chí trả nợ: mục đích khoản vay, nguồn trả nợ (thường là 2 năm cùng một công việc), tài sản/khả năng thanh khoản, các khoản nợ phải trả (tỷ lệ front-end và back-end), và lịch sử tín dụng. Chi phí nhà ở tạo thành tỷ lệ front-end; tổng nghĩa vụ tạo thành tỷ lệ back-end.

• ✓Hầu hết người cho vay yêu cầu tối thiểu 2 năm trong cùng một lĩnh vực công việc.
• ✓Tỷ lệ front-end là chi phí nhà ở trên thu nhập; tỷ lệ back-end bao gồm tất cả các khoản nợ.
• ✓Lịch sử tín dụng cho thấy khả năng quản lý tài chính và khả năng trả nợ.

MLO gửi đơn đăng ký đến bộ phận xử lý để lập hồ sơ khoản vay với biểu mẫu đã hoàn tất và tài liệu hỗ trợ. Người cho vay sử dụng các danh sách kiểm tra: Danh sách Kiểm tra Tuân thủ, Thứ tự Xếp chồng, Danh sách Kiểm tra Người vay và Danh sách Kiểm tra Tài sản, nhằm đảm bảo các bước và tài liệu cần thiết để phê duyệt và đóng khoản vay.

• ✓Gói khoản vay bao gồm đơn đăng ký đã hoàn tất và tài liệu hỗ trợ
• ✓Danh sách kiểm tra: Tuân thủ, Thứ tự xếp chồng, Người vay, Tài sản
• ✓Các yêu cầu RESPA áp dụng cho các khoản phí được áp đặt tại thời điểm đăng ký

Giá trị, tình trạng quyền sở hữu và chất lượng của tài sản được đánh giá để bảo đảm tài sản thế chấp đầy đủ. Do thời hạn khoản vay dài, bên cho vay ước tính giá trị hiện tại và các xu hướng kinh tế/khu dân cư. Nhân viên xử lý yêu cầu Báo cáo quyền sở hữu sơ bộ để xác nhận người vay có quyền sở hữu hợp lệ.

• ✓Đánh giá tài sản về giá trị, quyền sở hữu và chất lượng để có tài sản thế chấp đầy đủ
• ✓Báo cáo quyền sở hữu sơ bộ xác nhận người vay có quyền sở hữu hợp lệ
• ✓Bên cho vay xem xét các xu hướng kinh tế trong khu dân cư

Bốn lộ trình tiết lộ quan trọng nhất trong mẫu H-2 lịch sử là: khoản phí tài chính (số tiền đô la mà tín dụng sẽ tốn cho bạn), APR (chi phí tín dụng của bạn tính theo tỷ lệ hàng năm), tổng số khoản thanh toán (số tiền bạn sẽ trả khi bạn đã thực hiện tất cả các khoản thanh toán theo lịch), và số tiền được tài chính (gốc trừ khoản phí tài chính trả trước). Khoản phí tài chính và APR phải nổi bật nhất.

• ✓Bốn lộ trình tiết lộ lịch sử quan trọng là: khoản phí tài chính, APR, tổng số khoản thanh toán, và số tiền được tài chính
• ✓Khoản phí tài chính và APR phải nổi bật hơn bất kỳ lộ trình tiết lộ nào khác ngoại trừ tên của người cho vay
• ✓Số tiền được tài chính = số tiền vay gốc cộng các số tiền tài chính khác trừ khoản phí tài chính trả trước

TILA và Regulation Z yêu cầu các công bố phải được nhóm lại với nhau, tách biệt khỏi thông tin khác và cấm đưa vào thông tin không liên quan. Việc liệt kê chi tiết khoản tiền được tài trợ phải tách riêng. Người vay nhận GFE cùng lúc với các công bố TILA. Các thuật ngữ “finance charge” và “APR” phải nổi bật hơn các công bố bắt buộc khác.

• ✓Các công bố phải được nhóm lại với nhau và tách biệt khỏi thông tin không liên quan
• ✓Các thuật ngữ “finance charge” và “APR” phải nổi bật hơn các công bố khác
• ✓GFE được cung cấp cùng lúc với các công bố TILA

Các mẫu đơn đề xuất (ví dụ: H-19(A)) tiết lộ bản tóm tắt khoản vay, APR so với APR trung bình cho người vay có điểm tín dụng xuất sắc, một phạm vi APR trong “vùng chi phí cao”, lãi suất danh nghĩa, các khoản thanh toán hàng tháng và ước tính escrow. Một hạng mục mới “các câu hỏi chính về rủi ro” hỏi liệu lãi suất/khoản thanh toán có thể tăng và liệu có áp dụng phạt trả nợ trước hạn hay không, cùng với cảnh báo về tịch thu nhà và không có bảo đảm được tái cấp vốn.

• ✓Các mẫu đơn đề xuất so sánh APR của người vay với APR trung bình cho người vay có điểm tín dụng xuất sắc
• ✓Các mẫu đơn đề xuất bao gồm “các câu hỏi chính về rủi ro” liên quan đến việc tăng lãi suất và phạt trả nợ trước hạn
• ✓Các mẫu đơn đề xuất cảnh báo rằng việc không thanh toán có thể dẫn đến mất nhà do bị tịch thu
• ✓Không bắt buộc sử dụng nguyên văn các cụm từ mô tả, chỉ cần các cụm từ mô tả cho các mục chính

Chủ nợ không được thực hiện mô hình cho vay dựa trên giá trị tài sản bảo đảm mà không xét đến khả năng trả nợ của người vay. Tiền vay cải tạo nhà phải được giải ngân cho người vay, cùng với nhà thầu, hoặc thông qua đại lý escrow. Chủ nợ được coi là đã vi phạm nếu không xác minh và lập hồ sơ về khả năng trả nợ, thu nhập/tài sản và các nghĩa vụ.

• ✓Không có mô hình cho vay dựa trên tài sản bảo đảm mà bỏ qua khả năng trả nợ
• ✓Tiền vay cải tạo nhà phải được giải ngân cho người vay, cùng với nhà thầu, hoặc qua escrow
• ✓Được coi là vi phạm nếu chủ nợ không xác minh/lập hồ sơ thu nhập, tài sản và nghĩa vụ (W-2, tờ khai thuế, bảng lương, hồ sơ ngân hàng)

Khi bán hoặc chuyển nhượng một khoản vay Section 32, chủ nợ phải cung cấp thông báo rằng người mua hoặc bên nhận chuyển nhượng có thể phải chịu trách nhiệm đối với tất cả khiếu nại và biện hộ của người vay. Trong vòng một năm kể từ khi cấp một khoản vay Section 32, chủ nợ không được tái cấp vốn cho cùng người vay sang một khoản vay Section 32 khác trừ khi vì lợi ích của người vay, và không được sử dụng các thủ đoạn lẩn tránh như thu xếp việc tái cấp vốn thông qua các công ty liên kết.

• ✓Bắt buộc thông báo cho bên nhận chuyển nhượng: người mua có thể phải chịu trách nhiệm đối với tất cả khiếu nại hoặc biện hộ mà người vay có thể đưa ra
• ✓Không được tái cấp vốn cho cùng người vay sang một khoản vay Section 32 khác trong vòng một năm trừ khi vì lợi ích của người vay
• ✓Cấm lẩn tránh thông qua các mô hình tái cấp vốn qua công ty liên kết hoặc sửa đổi khoản vay có thu phí

Không có giả định tuân thủ nào được áp dụng khi các khoản thanh toán định kỳ thông thường trong bảy năm đầu tiên sẽ làm tăng số dư gốc, hoặc khi thời hạn cho vay dưới bảy năm và các khoản thanh toán không trả hết toàn bộ số dư theo phương pháp trả dần. Điều này không áp dụng cho các khoản vay tạm thời/cầu nối từ mười hai tháng trở xuống.

• ✓Không có giả định tuân thủ nếu các khoản thanh toán trong bảy năm đầu làm tăng số dư gốc
• ✓Không có giả định tuân thủ nếu thời hạn dưới 7 năm và các khoản thanh toán không trả hết toàn bộ theo phương pháp trả dần
• ✓Ngoại lệ cho các khoản vay tạm thời/cầu nối từ 12 tháng trở xuống

Phương pháp Chi phí = giá trị của đất như thể còn trống CỘNG với chi phí tái xây dựng tòa nhà mới, TRỪ đi khấu hao lũy kế. Chi phí mới có xu hướng đặt ra giới hạn trên của giá trị. Quy trình: ước tính giá trị đất, ước tính chi phí thay thế/tái tạo, ước tính khấu hao, trừ đi, sau đó cộng giá trị đất.

• ✓Phương pháp Chi phí = giá trị đất + (chi phí mới của các công trình cải tạo − khấu hao lũy kế)
• ✓Chi phí mới có xu hướng đặt ra giới hạn trên của giá trị
• ✓Nguyên tắc thay thế được áp dụng
• ✓Giá trị đất thường dựa trên phương pháp thị trường/so sánh

Ba cơ sở: Chi phí lịch sử được chỉ số hóa thành Chi phí mới (chi phí ban đầu thực tế được chỉ số hóa); Chi phí tái tạo mới (bản sao chính xác về thiết kế và vật liệu); và Chi phí thay thế mới (phương pháp và vật liệu hiện đại có cùng công năng). Chi phí thay thế mới được sử dụng thường xuyên nhất trong thực tế.

• ✓Ba cơ sở: Chi phí lịch sử được chỉ số hóa, Chi phí tái tạo mới, Chi phí thay thế mới
• ✓Reproduction là bản sao chính xác; Replacement là công năng tương đương hiện đại
• ✓Chi phí thay thế mới là cơ sở phương pháp chi phí được sử dụng thường xuyên nhất

Phương pháp diện tích foot vuông phổ biến nhất ở Bờ Tây và nhanh nhất. Phương pháp thể tích foot khối phổ biến ở miền Đông, chính xác nhất cho nhà kho/công nghiệp. Phương pháp khảo sát số lượng rất chính xác nhưng tốn thời gian (được nhà thầu sử dụng). Phương pháp đơn vị tại chỗ tính chi phí của các đơn vị đã lắp đặt.

• ✓Phương pháp diện tích foot vuông phổ biến nhất ở Bờ Tây và nhanh nhất
• ✓Phương pháp thể tích foot khối phổ biến ở miền Đông, dùng cho nhà máy/nhà kho
• ✓Phương pháp khảo sát số lượng chi tiết/chính xác nhất nhưng tốn thời gian
• ✓Chi phí được phân loại thành chi phí trực tiếp (cứng) và gián tiếp (mềm)

Luật này (Bộ luật Tài nguyên Công cộng 2621 và các điều tiếp theo) kiểm soát việc phát triển gần các đứt gãy nguy hiểm; người bán/đại lý phải công bố bất động sản nằm trong vùng đứt gãy động đất đã được phân định.

• ✓Nhà Địa chất Tiểu bang phân định các vùng đứt gãy động đất, thường rộng một phần tư dặm
• ✓Mục 2621.9 yêu cầu người bán hoặc đại lý phải công bố rằng bất động sản nằm trong vùng đứt gãy động đất đã được phân định
• ✓Các nhà phát triển trong vùng đã được phân định thuộc phạm vi Map Act phải xin phê duyệt đặc biệt theo tiêu chí của State Mining and Geology Board
• ✓Có thể tham khảo bản đồ tại Sở Bảo tồn California hoặc văn phòng thẩm định/ghi chép của quận

Theo Map Act, phân lô là bất kỳ việc chia tách đất liền kề để bán, cho thuê hoặc tài trợ vốn, bao gồm condominium, căn hộ cộng đồng và một số trường hợp chuyển đổi sang hợp tác xã sở hữu cổ phần.

• ✓Bao gồm các dự án condominium, căn hộ cộng đồng và việc chuyển đổi từ năm đơn vị nhà ở hiện hữu trở lên thành hợp tác xã sở hữu cổ phần
• ✓Người phân lô nói chung phải lập bản đồ để chính quyền địa phương phê duyệt
• ✓Đất phải liền kề theo Map Act

Cơ quan có thẩm quyền địa phương phải xác định rằng một phân khu phù hợp với quy hoạch tổng thể và quy hoạch cụ thể, và phải từ chối phê duyệt nếu địa điểm không phù hợp về mặt vật lý.

• ✓Cơ quan địa phương phải từ chối phê duyệt nếu địa điểm không phù hợp về mặt vật lý cho dự án phát triển được đề xuất
• ✓Các vấn đề về nước, thoát nước, đất và hệ thống cống rãnh có thể hạn chế tính khả thi
• ✓Các tác động môi trường bất lợi sẽ kích hoạt việc xem xét theo Đạo luật Chất lượng Môi trường

Báo cáo đất sơ bộ do một kỹ sư dân dụng California đã đăng ký lập, dựa trên các lỗ khoan thử nghiệm, là bắt buộc đối với mọi phân khu cần bản đồ cuối cùng, tùy thuộc vào việc được miễn trừ.

• ✓Bắt buộc đối với mọi phân khu mà bản đồ cuối cùng được yêu cầu
• ✓Phải do một kỹ sư dân dụng California đã đăng ký lập, dựa trên các lỗ khoan thử nghiệm đầy đủ
• ✓Thành phố hoặc quận có thể miễn trừ trong một số điều kiện nhất định
• ✓Khi được lập, việc lập báo cáo, ngày lập và tên kỹ sư phải được ghi chú trên bản đồ cuối cùng

Khi có nguy cơ lũ lụt, báo cáo mô tả mức độ (ngập lụt, lũ, nước tràn thành lớp, đọng nước) và tần suất (thường xuyên, không thường xuyên, xa xôi/ít khả năng).

• ✓Thường xuyên (Frequent): lũ lụt có thể xảy ra trung bình hơn một lần trong 10 năm.
• ✓Không thường xuyên (Infrequent): lũ lụt có thể xảy ra một lần trong 10 năm hoặc lâu hơn.
• ✓Xa xôi/ít khả năng (Remote): lũ lụt phụ thuộc vào các điều kiện không phù hợp để phân tích tần suất (vỡ đê, tắc nghẽn kênh).
• ✓Các mức độ bao gồm ngập lụt, lũ, lũ có thể xảy ra, nước tràn thành lớp, và đọng nước mưa cục bộ.

Đối với các khu chia nhỏ để ở, phải xác lập tính khả thi và chất lượng của nguồn nước. Đạo luật Porter-Cologne yêu cầu thông báo cho các ban khu vực về việc nộp bản đồ sơ thảo có liên quan đến việc xả thải.

• ✓Chất lượng nước phải đáp ứng tiêu chuẩn của sở y tế địa phương hoặc Sở Dịch vụ Y tế Tiểu bang.
• ✓Đạo luật Kiểm soát Chất lượng Nước Porter-Cologne (Bộ luật Nước 13000 và tiếp theo) do chín ban kiểm soát khu vực quản lý.
• ✓Mục 13266 yêu cầu thông báo cho ban khu vực về việc nộp bản đồ chia nhỏ sơ thảo có liên quan đến việc xả thải (ngoại trừ hệ thống cống cộng đồng và nhà ở có năm đơn vị gia đình hoặc ít hơn).

Ủy ban Tiện ích Công cộng yêu cầu đi ngầm hóa đối với tất cả các phần mở rộng dịch vụ điện và điện thoại trong các khu dân cư được phân lô.

• ✓Ủy ban Tiện ích Công cộng (PUC) đã ra lệnh đi ngầm hóa đối với tất cả các phần mở rộng dịch vụ điện và điện thoại trong các khu dân cư được phân lô
• ✓Chủ đầu tư phải thu xếp dịch vụ điện thoại, gas và điện đến địa điểm