Corporate Real Estate License +16California · bất động sản · Tiếng Việt

Một công ty có thể được cấp giấy phép làm môi giới bất động sản nếu có ít nhất một viên chức là môi giới bất động sản đủ điều kiện và đóng vai trò viên chức môi giới được chỉ định. Công ty phải nộp đơn xin giấy phép, lệ phí và Giấy chứng nhận Tình trạng từ Secretary of State được cấp trong vòng 30 ngày trước khi nộp.

• ✓Ít nhất một viên chức phải là môi giới đủ điều kiện và đóng vai trò viên chức môi giới được chỉ định
• ✓Cần có Giấy chứng nhận Tình trạng từ Secretary of State (trong vòng 30 ngày)
• ✓Cần có Đơn xin Giấy phép Công ty và lệ phí cho mỗi giấy phép viên chức môi giới

Giấy phép broker-officer và giấy phép môi giới cá nhân là những thực thể riêng biệt và không thể chuyển nhượng. Một cá nhân có thể giữ giấy phép broker-officer cho nhiều hơn một công ty, nhưng mỗi công ty yêu cầu một đơn đăng ký và lệ phí riêng. Một cá nhân đủ điều kiện có thể là broker-officer mà không cần giữ giấy phép môi giới cá nhân.

• ✓Giấy phép môi giới cá nhân và giấy phép broker-officer là riêng biệt và không thể chuyển nhượng
• ✓Tư cách broker-officer của một công ty không thể chuyển nhượng sang một công ty khác
• ✓Một người có thể giữ giấy phép broker-officer mà không cần giấy phép môi giới cá nhân

Người điều hành được chỉ định phải nộp Bản khai Lý lịch Công ty (RE 212) cho chính mình và các người điều hành/cổ đông được chỉ định nếu thuộc các điều kiện tại Quy định 2746. Các công ty nước ngoài phải nộp Chứng nhận Đủ Điều kiện hoặc Tình trạng Tốt (Certificate of Qualification or Good Standing) được lập trong vòng 30 ngày trước khi nộp đơn. Để sử dụng tên khác, cần có Bản khai Tên Doanh nghiệp Hư cấu (Fictitious Business Name Statement).

• ✓Bản khai Lý lịch Công ty (RE 212) được yêu cầu theo các điều kiện của Quy định 2746
• ✓Các công ty nước ngoài cần Chứng nhận Đủ Điều kiện/Tình trạng Tốt được lập trong vòng 30 ngày
• ✓Cần một bản sao Bản khai Tên Doanh nghiệp Hư cấu đã nộp cho thư ký quận đối với dba

Mặc dù có thể có nhiều hơn một đáp án có phần đúng, thí sinh phải loại bỏ các phương án sai và chọn đáp án đúng/tốt nhất. Thí sinh cần cảnh giác với các câu hỏi được diễn đạt ở dạng phủ định như “tất cả những điều sau đây ngoại trừ” hoặc “những điều nào sau đây không,” trong đó đáp án được yêu cầu là phát biểu sai.

• ✓Chọn một đáp án đúng nhất bằng cách loại bỏ các phương án sai
• ✓Cảnh giác với các câu hỏi phủ định, nơi ngoại lệ hoặc phát biểu sai là đáp án

Các câu hỏi kiểm tra được diễn đạt nhằm đo lường kiến thức của thí sinh một cách rõ ràng, không mơ hồ. Không có câu hỏi nào nhằm mục đích đánh đố hoặc gài bẫy, và các từ ngữ được sử dụng theo nghĩa thông thường được chấp nhận của chúng. Tất cả các câu hỏi kiểm tra đều là trắc nghiệm nhiều lựa chọn.

• ✓Không có câu hỏi thi nào nhằm mục đích đánh đố hoặc gài bẫy
• ✓Các từ ngữ được sử dụng theo nghĩa thông thường được chấp nhận của chúng
• ✓Tất cả các câu hỏi kiểm tra đều là trắc nghiệm nhiều lựa chọn

LLCs, LLPs, corporations và trusts có thể nắm giữ quyền sở hữu bất động sản. LLCs được tổ chức như corporations nhưng được đánh thuế như partnerships (Corp. Code 17000 et seq.). Một môi giới bất động sản KHÔNG được cấp phép cho LLC để thực hiện các hành động yêu cầu giấy phép bất động sản (Corp. Code 17375), nhưng có thể cấp phép cho corporations, và partnerships có thể hoạt động thông qua các broker-partners được cấp phép.

• ✓Một broker không được cấp phép cho LLC để thực hiện các hành động bất động sản có giấy phép (Corp. Code 17375)
• ✓Các brokers có thể cấp phép cho corporations; partnerships hoạt động thông qua các broker-partners được cấp phép
• ✓Trusts thường nắm giữ quyền sở hữu dưới dạng trusts gia đình hoặc inter vivos; các brokers không nên cố vấn cho các chủ thể về việc chuyển nhượng quyền sở hữu trust (hoạt động pháp lý không được phép)

Quyền chiếm hữu trong hợp danh tồn tại khi hai hoặc nhiều người cùng sở hữu tài sản với tư cách thành viên hợp danh nhằm mục đích hợp danh. Một thành viên hợp danh có quyền chiếm hữu tài sản hợp danh ngang nhau chỉ nhằm mục đích hợp danh; quyền của thành viên hợp danh không thể chuyển nhượng riêng lẻ, không bị kê biên trừ khi có yêu cầu của hợp danh, và thuộc về các thành viên hợp danh còn sống khi thành viên đó qua đời. Lợi ích của thành viên hợp danh (phần lợi nhuận/thặng dư) được điều chỉnh bởi các quy tắc tài sản cộng đồng trong một số mục đích.

• ✓Tài sản hợp danh chỉ có thể được chiếm hữu nhằm mục đích hợp danh
• ✓Quyền của một thành viên hợp danh đối với tài sản cụ thể không thể chuyển nhượng trừ khi cùng với quyền của tất cả thành viên hợp danh
• ✓Khi qua đời, quyền của một thành viên hợp danh đối với tài sản hợp danh cụ thể thuộc về các thành viên hợp danh còn sống
• ✓Mỗi thành viên hợp danh có trách nhiệm vô hạn đối với các khoản nợ của hợp danh, nhưng phần lợi nhuận/thua lỗ có thể theo thỏa thuận

Hợp danh có thể được cấu trúc thành hợp danh chung/đồng hợp danh (quản lý bình đẳng) hoặc hợp danh hữu hạn (các đối tác chung quản lý; các đối tác hữu hạn từ bỏ quyền kiểm soát để đổi lấy trách nhiệm hữu hạn). Luật Hợp danh Thống nhất năm 1994 (Corp. Code 16100 et seq.) điều chỉnh hợp danh chung; Luật Hợp danh Hữu hạn Thống nhất năm 2008 (Corp. Code 15900) áp dụng cho hợp danh hữu hạn.

• ✓Hợp danh chung/đồng hợp danh = quản lý và kiểm soát bình đẳng giữa các đối tác
• ✓Hợp danh hữu hạn = các đối tác chung quản lý; các đối tác hữu hạn có trách nhiệm hữu hạn nhưng không có quyền kiểm soát
• ✓Hiểu rõ luật nào đã bị bãi bỏ so với luật nào vẫn còn hiệu lực là điều thiết yếu

Mọi hợp đồng chưa thực hiện đều cần có đối giá - một lợi ích được trao hoặc một tổn thất phải chịu, một hành vi nhẫn nhịn, hoặc một sự thay đổi trong quan hệ pháp lý. Đối giá là cái giá được thương lượng và trả cho một lời hứa. Nó phải có một số giá trị nhưng không cần phải tương xứng; một quyền chọn có thể được cấp với một khoản tiền danh nghĩa. Chỉ trong các vụ kiện yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng (specific performance) thì tính tương xứng mới quan trọng.

• ✓Đối giá có thể là lợi ích được trao hoặc tổn thất phải chịu
• ✓Đối giá phải có giá trị nhưng không cần tương xứng để có thể thi hành
• ✓Đối giá tương xứng chỉ được yêu cầu đối với biện pháp công bằng là thực hiện đúng hợp đồng
• ✓Sự thiếu tương xứng nghiêm trọng có thể cho thấy gian lận hoặc ảnh hưởng không chính đáng

Các chỉ thị escrow được soạn thảo và thực hiện đúng cách sẽ trở thành một hợp đồng có thể thi hành. Escrow được gọi là “hoàn tất” hoặc “kiện toàn” khi mỗi điều khoản trong chỉ thị đã được đáp ứng hoặc thực hiện (được thỏa mãn hoặc được miễn trừ).

• ✓Các chỉ thị escrow được soạn thảo và thực hiện đúng cách sẽ trở thành một hợp đồng có thể thi hành
• ✓Escrow được coi là “hoàn tất” hoặc “kiện toàn” khi tất cả các điều khoản của chỉ thị đều được đáp ứng, thỏa mãn hoặc miễn trừ

Một số hoạt động cấu thành tội phạm theo Bộ luật Doanh nghiệp có liên quan đến việc bán chứng khoán. Âm mưu vi phạm Đạo luật Chứng khoán Doanh nghiệp California là một tội phạm. Việc bán các quyền lợi được chia nhỏ trong các giấy nợ được bảo đảm bằng chứng thư tín thác có thể cấu thành việc bán chứng khoán doanh nghiệp cần phải đủ điều kiện hoặc được miễn trừ.

• ✓Âm mưu vi phạm Đạo luật Chứng khoán Doanh nghiệp California là một tội phạm (PC 182; Bộ luật Doanh nghiệp 25540)
• ✓Việc bán các quyền lợi được chia nhỏ trong các giấy nợ được bảo đảm bằng chứng thư tín thác có thể yêu cầu đủ điều kiện hoặc miễn trừ với Department of Corporations
• ✓Bán các chứng khoán như vậy mà không có đủ điều kiện hoặc miễn trừ là bất hợp pháp và có thể dẫn đến kết án

Quyền cầm giữ (lien) bị chấm dứt nếu hành động pháp lý đối với khoản nợ không được thực hiện trong thời hạn luật định. Phải nộp đơn phát mại tư pháp (judicial foreclosure) trong vòng bốn năm kể từ ngày đáo hạn. Ngay cả khi giấy nợ đã hết thời hiệu, quyền bán (power of sale) vẫn tiếp tục. Theo Bộ luật Dân sự 882.020, quyền cầm giữ hết hiệu lực sau 10 năm kể từ ngày đáo hạn cuối cùng (hoặc 60 năm nếu không xác định được ngày đáo hạn).

• ✓Phải nộp đơn phát mại tư pháp trong vòng bốn năm kể từ ngày đáo hạn
• ✓Quyền bán vẫn tiếp tục ngay cả khi giấy nợ đã hết thời hiệu
• ✓Quyền cầm giữ hết hiệu lực sau 10 năm kể từ ngày đáo hạn (60 năm nếu không xác định được) theo Bộ luật Dân sự 882.020
• ✓Thông báo về ý định bảo toàn quyền lợi kéo dài khả năng thi hành thêm 10 năm

Quy trình tư pháp bao gồm việc nộp đơn khiếu kiện kèm theo lis pendens, tống đạt trát triệu tập (summons) cho các bên có quyền lợi bị chấm dứt, xét xử và phán quyết phát mại/lệnh bán, cùng việc ghi nhận/tống đạt Thông báo Kê biên (Notice of Levy) tiếp theo là Thông báo Bán (Notice of Sale). Thông báo Bán không được sớm hơn 120 ngày sau Thông báo Kê biên nếu quyền yêu cầu khoản thiếu hụt (deficiency) bị cấm/được miễn.

• ✓Lis pendens ràng buộc những người có được quyền lợi trong thời gian vụ kiện đang diễn ra
• ✓Cần thông báo 120 ngày nếu phán quyết về khoản thiếu hụt bị cấm hoặc được miễn
• ✓Khi khoản thiếu hụt có thể được yêu cầu, chỉ cần Thông báo Bán 20 ngày (áp dụng thời hạn chuộc lại một năm)

Cảnh sát trưởng phát hành Giấy Chứng Nhận Bán để chuyển nhượng quyền sở hữu nhưng phải chịu sự chuộc lại. Người đấu giá không được quyền chiếm hữu trong thời gian chuộc lại nhưng được nhận tiền thuê. Quyền sở hữu rõ ràng cần có Chứng Thư Chuyển Nhượng của Cảnh sát trưởng sau thời hạn chuộc lại. Bên cho vay muốn yêu cầu khoản thiếu hụt phải nộp đơn trong vòng ba tháng kể từ ngày bán.

• ✓Giấy Chứng Nhận Bán phải chịu sự chuộc lại; không được chiếm hữu trong thời gian chuộc lại
• ✓Chứng Thư Chuyển Nhượng được phát hành sau thời hạn chuộc lại để có quyền sở hữu rõ ràng
• ✓Đơn yêu cầu khoản thiếu hụt phải được nộp trong vòng ba tháng kể từ ngày bán
• ✓Quyền sở hữu có hiệu lực hồi tố về ngày ghi nhận ban đầu của chứng thư tín thác

Việc bán được tổ chức từ 9 giờ sáng đến 5 giờ chiều vào một ngày làm việc. Bên cho vay đang thực hiện tịch thu tài sản thế chấp có thể trả giá bằng tín dụng tối đa bằng số tiền còn nợ. Những người đấu giá khác phải trả giá bằng tiền mặt, nhưng có thể đặt cọc số tiền lớn hơn giữa $5,000 hoặc 10% và thanh toán phần còn lại trong vòng mười ngày. Người được ủy thác/tòa án có thể yêu cầu bán lần thứ hai nếu không thanh toán.

• ✓Bên cho vay đang thực hiện tịch thu tài sản thế chấp có thể trả giá bằng tín dụng tối đa bằng số tiền còn nợ
• ✓Những người đấu giá khác có thể đặt cọc số tiền lớn hơn giữa $5,000 hoặc 10% giá trả
• ✓Không thanh toán phần còn lại trong vòng mười ngày sẽ buộc phải bán lần thứ hai

Một nhân viên escrow thu được chữ ký của người vay trên các tài liệu bắt buộc; điều này không nên được ủy thác cho các đại lý ký độc lập mà không có sự cho phép rõ ràng từ người cho vay. Các MLB/MLO không được phép theo Luật Bất động sản ủy thác chức năng này. Sau khi người cho vay phê duyệt các tài liệu đã thực hiện và chuyển tiền, người giữ escrow truyền các công cụ đến người ghi chép hạt, xác nhận ghi chép, đặt hàng bảo hiểm tiêu đề và giải ngân tiền cho vay theo hướng dẫn.

• ✓Việc ký giấu mặt không nên được ủy thác cho các đại lý ký độc lập mà không có sự cho phép rõ ràng từ người cho vay
• ✓Người giữ escrow chỉ truyền các công cụ đến người ghi chép hạt sau khi nhận và xác minh tiền cho vay
• ✓Tiền cho vay được giải ngân sau khi ghi chép theo hướng dẫn của các bên chính

Hầu hết người cho vay hoạt động với một Ủy ban Khoản vay gồm các cán bộ cấp cao, những người xem xét các đơn xin vay do cán bộ cho vay hoặc MLB/MLO đề xuất. Sau khi được phê duyệt, hồ sơ được chuyển đến Bộ phận Giải ngân/Đóng khoản vay để chuẩn bị tài liệu, giải ngân và đóng khoản vay. Các chỉ dẫn escrow của người cho vay được lập và gửi đến bên giữ escrow để người vay ký.

• ✓Ủy ban Khoản vay phê duyệt, từ chối hoặc đóng hồ sơ khoản vay do không đầy đủ
• ✓Các chỉ dẫn escrow của người cho vay được gửi đến bên giữ escrow để người vay ký

Công bố thứ sáu của RESPA có thể được yêu cầu đối với Thỏa thuận Kinh doanh Liên kết (ABA), trước đây là Thỏa thuận Kinh doanh Bị Kiểm soát. ABA xảy ra khi các nhà cung cấp dịch vụ liên kết có quyền sở hữu chung hoặc quyền kiểm soát chung giới thiệu người vay cho nhau trong các giao dịch RESPA. Nếu một nhà cung cấp được hưởng lợi tài chính bằng cách giới thiệu người vay cho nhà cung cấp khác, cách tiếp cận thận trọng là giả định rằng việc giới thiệu đó phải tuân theo các công bố ABA.

• ✓ABA liên quan đến các nhà cung cấp liên kết có quyền sở hữu chung hoặc quyền kiểm soát chung giới thiệu người vay cho nhau
• ✓Nếu một nhà cung cấp được hưởng lợi tài chính nhờ giới thiệu, hãy giả định rằng cần có công bố ABA
• ✓ABA phải hoạt động thông qua một thực thể riêng biệt được cấp vốn đầy đủ, không phải là một bộ phận của một bên liên kết

Trừ khi được thực hiện thông qua một thỏa thuận phân chia công việc được chấp nhận, một ABA phải hoạt động thông qua một thực thể riêng biệt (công ty cổ phần, công ty hợp danh, LLC, hoặc LLP; ưu tiên công ty cổ phần). Thực thể phải tự chịu rủi ro kinh doanh, xin giấy phép, và có cơ sở vật chất, ban quản lý, và nhân viên riêng. Các thực thể giả mạo không được công nhận. Chỉ có thể nhận được lợi tức thực sự từ quyền sở hữu hoặc quan hệ nhượng quyền (cổ tức, phân phối).

• ✓Thực thể riêng biệt phải tự chịu rủi ro kinh doanh, xin giấy phép, và có cơ sở vật chất, ban quản lý, và nhân viên riêng
• ✓Các thực thể giả mạo không được công nhận và bị coi là mưu đồ nhằm tránh các quy định cấm phí giới thiệu
• ✓Chỉ có thể nhận được lợi tức từ quyền sở hữu hoặc quan hệ nhượng quyền (cổ tức, phân phối vốn/vốn chủ sở hữu)

Đối với các cuộc phỏng vấn trực tiếp hoặc giới thiệu bằng văn bản/điện tử, tiết lộ ABA phải được giao tại hoặc trước thời điểm giới thiệu bằng một văn bản riêng, và phải lưu giữ hồ sơ. Sau các cuộc phỏng vấn trực tiếp, chủ nợ/bên cho vay phải cố gắng lấy biên nhận bằng văn bản (ghi nhận mọi sự từ chối, lưu giữ hồ sơ trong năm năm). Đối với giới thiệu qua điện thoại, nội dung được cung cấp trong cuộc gọi và tiết lộ bằng văn bản phải theo sau trong vòng ba ngày làm việc.

• ✓Tiết lộ ABA phải được giao tại hoặc trước thời điểm giới thiệu bằng một văn bản riêng
• ✓Đối với giới thiệu qua điện thoại, tiết lộ bằng văn bản phải theo sau trong vòng ba ngày làm việc
• ✓Việc từ chối ký biên nhận phải được ghi nhận và hồ sơ phải được lưu giữ trong năm năm
• ✓Việc luật sư giới thiệu đến một đại lý bảo hiểm quyền sở hữu đòi hỏi phải tiết lộ không muộn hơn khi luật sư được thuê

Chủ nợ/người cho vay có thể yêu cầu sử dụng một nhà cung cấp dịch vụ quyết toán cụ thể khi nhà cung cấp đó là luật sư, cơ quan báo cáo tín dụng, hoặc thẩm định viên bất động sản được chọn để đại diện cho lợi ích của chủ nợ/người cho vay. Mẫu công bố ABA (Mục B) công bố khoản phí bắt buộc sử dụng này và nêu rõ đây là điều kiện của khoản vay để đại diện cho lợi ích của người cho vay.

• ✓Người cho vay có thể yêu cầu sử dụng một luật sư, cơ quan báo cáo tín dụng, hoặc thẩm định viên bất động sản cụ thể để đại diện cho lợi ích của mình
• ✓Đối với các nhà cung cấp được liệt kê (Mục A), người vay KHÔNG bắt buộc phải sử dụng họ và được tự do tìm hiểu và so sánh các lựa chọn
• ✓Mẫu công bố bao gồm một bản xác nhận có chữ ký của người vay

Ủy ban Thương mại Liên bang (FTC) thực thi TILA và Quy định Z đối với môi giới bất động sản, môi giới cho vay thế chấp và ngân hàng thế chấp. Các chủ nợ khác được quản lý bởi: OCC (ngân hàng quốc gia); FDIC (ngân hàng không phải thành viên Fed được bảo hiểm); FRB (ngân hàng thành viên tiểu bang); OTS (tổ chức tiết kiệm được bảo hiểm liên bang); và NCUA (liên minh tín dụng được cấp phép liên bang).

• ✓FTC thực thi TILA/Reg Z đối với môi giới bất động sản, môi giới cho vay thế chấp và ngân hàng thế chấp
• ✓OCC giám sát ngân hàng quốc gia; FDIC giám sát ngân hàng không phải thành viên Fed được bảo hiểm; FRB giám sát ngân hàng thành viên tiểu bang
• ✓OTS giám sát tổ chức tiết kiệm được bảo hiểm liên bang; NCUA giám sát liên minh tín dụng được cấp phép liên bang

FTC có thể ra lệnh cho chủ nợ/người cho vay chấm dứt và ngừng thực hiện. Vi phạm lệnh đó có thể dẫn đến hình phạt dân sự $11,000 mỗi ngày. Các hành vi không công bằng/gian dối đã biết có thể dẫn đến các hình phạt của tòa án lên tới $11,000 mỗi vi phạm. Khi APR hoặc phí tài chính được công bố không chính xác, FTC có thể yêu cầu điều chỉnh tài khoản để người có nghĩa vụ không phải trả nhiều hơn mức phí/APR tương đương đã công bố, tùy theo mức nào thấp hơn.

• ✓Vi phạm lệnh chấm dứt và ngừng thực hiện có thể dẫn đến hình phạt dân sự $11,000 mỗi ngày
• ✓Các hành vi không công bằng/gian dối đã biết có thể dẫn đến hình phạt lên tới $11,000 mỗi vi phạm
• ✓FTC có thể yêu cầu điều chỉnh tài khoản đối với việc công bố APR/phí tài chính không chính xác (Mục 108(e) TILA)

Theo Điều 3351-3972, người thu thuế cấp quận (không phải thẩm định viên) quản lý việc bán các tài sản bị quá hạn thuế sau năm năm hoặc hơn không nộp thuế. Tài sản được bán tại cuộc đấu giá công khai hoặc qua đấu thầu kín cho các chủ sở hữu liền kề, và người mua nhận được chứng thư thuế không còn hầu hết các quyền cản trở trước đó.

• ✓Tài sản được coi là bị quá hạn thuế khi đã 5+ năm kể từ lần cuối nộp thuế
• ✓Người thu thuế phải cố gắng bán trong vòng 2 năm kể từ khi có quyền bán
• ✓Giá đấu tối thiểu = tổng tất cả thuế, tiền phạt, chi phí và lệ phí; phải được Hội đồng Giám sát Quận phê duyệt
• ✓Người mua nhận được chứng thư thuế không bị ràng buộc bởi các quyền cản trở trước đó, trừ những quyền nêu tại Điều 3712

Theo Mục 20581 và tiếp theo, công dân cao niên (62+), người mù, hoặc người khuyết tật có thể hoãn thanh toán thuế tài sản trên nhà ở của họ nếu họ đáp ứng các yêu cầu về quyền sở hữu, vốn chủ sở hữu, và thu nhập. Tiểu bang đặt một quyền cầm giữ và tính lãi cho đến khi bán.

• ✓Phải từ 62 tuổi trở lên, bị mù hoặc khuyết tật; sở hữu và cư trú tại nhà
• ✓Phải có ít nhất 20% vốn chủ sở hữu trong bất động sản
• ✓Giới hạn thu nhập hộ gia đình ($35,500 cho năm dương lịch 2007)
• ✓Tiểu bang đặt quyền cầm giữ; thuế được hoãn và tiền lãi được thu hồi khi bất động sản được bán

Theo Mục 4101 và các mục tiếp theo, tài sản quá hạn nộp thuế có thể được chuộc lại khi thanh toán thuế, tiền lãi, chi phí và tiền phạt. Việc chuộc lại có thể được trả theo từng kỳ, và quyền chuộc lại chấm dứt trước cuộc đấu giá.

• ✓Việc chuộc lại được thanh toán cho người thu thuế của quận, người này cấp giấy chứng nhận chuộc lại
• ✓Thuế quá hạn có thể được trả thành năm kỳ hàng năm nếu thuế hiện hành đã được thanh toán
• ✓Quyền chuộc lại chấm dứt vào cuối giờ làm việc của ngày làm việc cuối cùng trước khi cuộc đấu giá bắt đầu
• ✓Nếu tài sản không được bán tại cuộc đấu giá, quyền chuộc lại được phục hồi

Các yếu tố thành công đối với một nhân viên bán hàng mới bao gồm: broker/giám đốc được chỉ định/người cố vấn sẵn sàng tư vấn và bảo đảm nhân viên bán hàng được đào tạo, được thông tin và cập nhật; broker duy trì sơ đồ tổ chức và kế hoạch với các vị trí và nhiệm vụ rõ ràng; và liên tục đánh giá thái độ, kiến thức, tài liệu giao dịch và hiệu suất của nhân viên bán hàng. Broker phải có quy trình để giữ cho nhân viên bán hàng được thông tin về các thay đổi trong Chính sách và Quy trình.

• ✓Broker phải bảo đảm nhân viên bán hàng được đào tạo, được thông tin và cập nhật.
• ✓Broker phải duy trì sơ đồ tổ chức với nhiệm vụ rõ ràng và đánh giá hiệu suất của nhân viên bán hàng.

Việc tiếp thị hiệu quả không gian cho thuê hiện có là điều thiết yếu. Phương pháp phổ biến nhất hiện nay là quảng cáo trên internet. Các phương pháp khác bao gồm danh thiếp, quảng cáo báo giấy, biển hiệu tại bất động sản, quảng cáo trên radio và TV, tờ rơi, biển quảng cáo ngoài trời, các mối quan hệ kinh doanh và giới thiệu từ người thuê. Một chương trình bảo trì hợp lý giúp giữ chân người thuê vì quảng cáo và tình trạng trống nhà tốn kém chi phí cao.

• ✓Phương pháp tiếp thị bất động sản cho thuê phổ biến nhất hiện nay là quảng cáo trên internet
• ✓Khi một khách hàng tiềm năng đủ điều kiện phản hồi, người quản lý phải nỗ lực hết mình để giữ chân người thuê do chi phí quảng cáo và tình trạng trống nhà cao
• ✓Bất động sản cho thấy sự hao mòn do người thuê trước để lại làm nản lòng những người thuê tiềm năng

Hiệp hội Quốc gia các Nhà môi giới Bất động sản, Inc. (NAREB) được thành lập tại Miami, Florida vào năm 1947. Bao gồm chủ yếu là những người được cấp phép người Mỹ gốc Phi, đây là hiệp hội nghề nghiệp/thương mại của nhóm thiểu số lâu đời nhất ở Mỹ. Các thành viên được gọi là Realtists và theo chủ đề “Dân chủ trong Nhà ở.” Tư cách thành viên tích cực trong một ban/hội đồng cấp tiểu bang và/hoặc địa phương là điều kiện tiên quyết để trở thành thành viên NAREB.

• ✓NAREB được thành lập tại Miami, Florida vào năm 1947
• ✓NAREB là hiệp hội nghề nghiệp/thương mại của nhóm thiểu số lâu đời nhất ở Mỹ
• ✓Các thành viên NAREB được gọi là Realtists, với chủ đề “Dân chủ trong Nhà ở”
• ✓Tư cách thành viên ban/hội đồng địa phương/cấp tiểu bang là điều kiện tiên quyết để trở thành thành viên NAREB

HIỆP HỘI MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CALIFORNIA, INC. (CAREB), được thành lập năm 1955, là chi hội cấp tiểu bang lâu đời nhất và lớn nhất của NAREB. Các thành viên của tổ chức này được phân biệt bằng tên thương mại “Realtists.” CAREB có tám chi hội/ban liên kết địa phương tại California. Trong lịch sử, CAREB đã vận động cho nhà ở công bằng và Đạo luật Tái đầu tư Cộng đồng.

• ✓CAREB được thành lập năm 1955
• ✓CAREB là chi hội cấp tiểu bang lâu đời nhất và lớn nhất của NAREB
• ✓CAREB có tám chi hội/ban liên kết địa phương tại California
• ✓Tư cách thành viên của hội đồng địa phương trực thuộc CAREB là điều kiện tiên quyết để trở thành thành viên của CAREB và NAREB

NAHREP (Hiệp hội Quốc gia các Chuyên gia Bất động sản người Hispanic), được thành lập năm 1999, là một hiệp hội thương mại phi lợi nhuận cấp quốc gia có sứ mệnh gia tăng quyền sở hữu nhà ở của người Hispanic. AREAA (Hiệp hội Bất động sản người Mỹ gốc Á của Hoa Kỳ), được thành lập năm 2001, nâng cao cơ hội kinh doanh cho các chuyên gia phục vụ cộng đồng người Mỹ gốc Á và thúc đẩy quyền sở hữu nhà ở của người Mỹ gốc Á.

• ✓NAHREP được thành lập năm 1999 để gia tăng quyền sở hữu nhà ở của người Hispanic
• ✓AREAA được thành lập năm 2001 để phục vụ cộng đồng người Mỹ gốc Á
• ✓Cả hai đều là hiệp hội thương mại cấp quốc gia phục vụ quyền sở hữu nhà ở của các nhóm thiểu số

Mỗi thửa đất được bán, cho thuê hoặc thế chấp đều phải được nhận diện hoặc mô tả đúng cách bằng một mô tả pháp lý. Một mô tả pháp lý tốt chỉ mô tả đúng thửa đất liên quan đến giao dịch, không mô tả bất kỳ thửa đất nào khác. Ba phương pháp phổ biến nhất là: bản đồ đã ghi vào hồ sơ, hệ thống section và township của Chính phủ Hoa Kỳ, và metes and bounds.

• ✓Mỗi thửa đất được bán, cho thuê hoặc thế chấp phải có mô tả pháp lý đúng đắn
• ✓Một mô tả tốt chỉ xác định duy nhất thửa đất trong giao dịch
• ✓Ba phương pháp phổ biến là bản đồ đã ghi vào hồ sơ, section/township, và metes and bounds

Đạo luật Bản đồ Phân khu của California (Government Code Sections 66410 et seq.) yêu cầu lập bản đồ cho tất cả các phân khu mới. Sau khi được cơ quan quận/thành phố chấp thuận và nộp tại văn phòng lưu trữ quận, một lô đất có thể được mô tả bằng số lô, khối và bản đồ, cùng với thành phố, quận và tiểu bang (ví dụ: “Lot 14, Block B, Parkview Addition, City of Sacramento...”).

• ✓Đạo luật Bản đồ Phân khu yêu cầu lập bản đồ cho tất cả các phân khu mới
• ✓Các mô tả trên bản đồ đã ghi nhận sử dụng số lô, khối, bản đồ và thành phố/quận/tiểu bang
• ✓Bản đồ phải được nộp tại văn phòng lưu trữ quận

Một township có 36 section, mỗi section là một dặm vuông. Một dặm là 5,280 feet; một dặm vuông là 27,878,400 feet vuông; một mẫu Anh là 43,560 feet vuông. Mỗi section là 640 mẫu Anh, nửa section là 320 mẫu Anh, một phần tư section là 160 mẫu Anh, và một phần tư của một phần tư section là 40 mẫu Anh. Mỗi cạnh của một phần tư của một phần tư section đo 1,320 feet.

• ✓Một section là một dặm vuông và có 640 mẫu Anh
• ✓Một mẫu Anh là 43,560 feet vuông; một dặm là 5,280 feet
• ✓Nửa section=320 mẫu Anh, một phần tư section=160 mẫu Anh, một phần tư của một phần tư=40 mẫu Anh
• ✓Mỗi cạnh của một phần tư của một phần tư section là 1,320 feet

Có thể cần mô tả metes và bounds khi bất động sản không nằm trong bản đồ đã đăng ký và có hình dạng không đều. Mô tả này bắt đầu tại một điểm khởi đầu cố định và đi theo các ranh giới bằng các hướng và khoảng cách cho đến khi quay trở lại điểm đó. Metes là các phép đo chiều dài (feet, yard); bounds là các ranh giới, tự nhiên hoặc nhân tạo, thường được đánh dấu bằng các mốc (cây, tảng đá lớn, hàng rào, ống sắt). Một sai sót tại điểm khởi đầu làm cho toàn bộ mô tả trở nên vô giá trị.

• ✓Metes và bounds bắt đầu và quay trở lại một điểm khởi đầu cố định
• ✓Metes là các phép đo chiều dài; bounds là các ranh giới được đánh dấu bằng mốc
• ✓Sai sót tại điểm khởi đầu làm cho toàn bộ mô tả trở nên vô giá trị
• ✓Các mốc có thể bị phá hủy và chỉ nên được sử dụng khi cần thiết

Mỗi thửa đất được bán, cho thuê hoặc thế chấp đều phải được nhận diện đúng cách bằng một mô tả pháp lý—mô tả chỉ mô tả thửa đất liên quan mà không mô tả bất kỳ tài sản nào khác. Ba phương pháp phổ biến nhất là bản đồ đã ghi nhận, hệ thống section và township của Chính phủ Hoa Kỳ, và metes and bounds.

• ✓Một mô tả pháp lý tốt chỉ mô tả thửa đất liên quan mà không mô tả bất kỳ tài sản nào khác.
• ✓Ba phương pháp phổ biến là: bản đồ đã ghi nhận, section và township, và metes and bounds.

Hệ thống khảo sát của chính phủ sử dụng các đường cơ sở nằm ngang và các kinh tuyến thẳng đứng. Các range là các đường thẳng đứng và các đường township là nằm ngang, cách nhau sáu dặm. Mỗi hình vuông là một township (6 dặm mỗi cạnh, 36 dặm vuông). Các guide meridian chạy mỗi 24 dặm theo hướng đông/tây và các standard parallel mỗi 24 dặm theo hướng bắc/nam như các đường hiệu chỉnh để điều chỉnh theo độ cong của Trái Đất.

• ✓Base line nằm ngang; meridian thẳng đứng
• ✓Một township dài sáu dặm mỗi cạnh và có diện tích 36 dặm vuông
• ✓Các đường hiệu chỉnh (guide meridian và standard parallel) xuất hiện mỗi 24 dặm

California có ba bộ đường cơ sở và kinh tuyến: Humboldt (tây bắc), Mt. Diablo (trung tâm), và San Bernardino (phía nam). Các mô tả thể hiện township dịch chuyển theo hướng bắc/nam từ đường cơ sở và range theo hướng đông/tây từ kinh tuyến (ví dụ: “township 4 north, range 3 east, Humboldt Base Line and Meridian”).

• ✓Ba bộ đường cơ sở/kinh tuyến của California là Humboldt, Mt. Diablo, và San Bernardino
• ✓Township được đo theo hướng bắc/nam từ các đường cơ sở; range được đo theo hướng đông/tây từ các kinh tuyến

Các phân khu trong một township được đánh số từ 1 đến 36 theo kiểu uốn khúc, bắt đầu với Phân khu 1 ở góc đông bắc, di chuyển về phía tây đến Phân khu 6, sau đó xuống hàng và di chuyển về phía đông, luân phiên đổi hướng theo từng hàng, kết thúc bằng Phân khu 36 ở góc đông nam.

• ✓Việc đánh số phân khu bắt đầu từ 1 ở góc đông bắc và kết thúc ở 36 ở góc đông nam
• ✓Việc đánh số tuân theo mô hình uốn khúc (boustrophedon)

Đạo luật Bản đồ Phân khu của California (Bộ luật Chính phủ, các Mục 66410 và tiếp theo) yêu cầu lập bản đồ cho tất cả các phân khu mới. Sau khi được chấp nhận và nộp lưu tại viên chức ghi hồ sơ quận, các lô được mô tả bằng số lô, khối và bản đồ, bao gồm thành phố, quận và tiểu bang.

• ✓Đạo luật Bản đồ Phân khu (Bộ luật Chính phủ 66410 và tiếp theo) yêu cầu lập bản đồ cho tất cả các phân khu mới
• ✓Mô tả bằng bản đồ đã ghi vào hồ sơ bao gồm số lô, khối, bản đồ, cùng với thành phố, quận và tiểu bang
• ✓Bản đồ phải được nộp tại văn phòng viên chức ghi hồ sơ quận

Giấy phép nhân viên bán hàng là bắt buộc đối với người được thuê làm việc dưới sự kiểm soát và giám sát của một môi giới được cấp phép, và chỉ cho phép hoạt động được cấp phép khi đang được thuê làm việc. Giấy phép phải có sẵn để kiểm tra tại văn phòng chính của môi giới (Quy định 2753). Nhân viên bán hàng chỉ có thể được trả thù lao bởi môi giới thuê mình.

• ✓Nhân viên bán hàng chỉ có thể thực hiện các hành vi được cấp phép khi đang làm việc cho một môi giới
• ✓Nhân viên bán hàng chỉ có thể được trả thù lao bởi môi giới thuê mình (Mục 10132, 10137)
• ✓Giấy phép nhân viên bán hàng phải có sẵn để kiểm tra tại văn phòng chính của môi giới (Quy định 2753)

Người nộp đơn phải từ 18 tuổi trở lên, nộp đơn theo mẫu quy định, trung thực và thật thà, và vượt qua kỳ thi. Trước kỳ thi, người nộp đơn phải hoàn thành ba khóa học trình độ đại học: Nguyên lý Bất động sản, Thực hành Bất động sản, và một khóa học bất động sản cơ bản bổ sung từ một nhóm được liệt kê.

• ✓Người nộp đơn xin giấy phép nhân viên bán hàng phải từ 18 tuổi trở lên, trung thực, thật thà và vượt qua kỳ thi
• ✓Phải hoàn thành Nguyên lý Bất động sản, Thực hành Bất động sản và một khóa học được liệt kê bổ sung trước kỳ thi
• ✓Các khóa học phải có ba đơn vị học trình (semester-units) từ một cơ sở giáo dục được công nhận hoặc trường được DRE phê duyệt

Đơn xin dự thi Salesperson (RE 400A) yêu cầu lệ phí thi. Sau khi đạt, hãy nộp đơn xin giấy phép bốn năm bằng RE 202 trong vòng một năm kể từ ngày thi, kèm lệ phí giấy phép, bằng chứng Legal Presence, và dấu vân tay. Đơn xin thi/giấy phép kết hợp là mẫu RE 435.

• ✓Sau khi đạt, nộp đơn xin giấy phép bằng RE 202 trong vòng một năm kể từ ngày thi
• ✓Không có giới hạn về số lần thi lại; mỗi đơn xin đều bao gồm lệ phí thi lại
• ✓Đơn xin thi/giấy phép Salesperson kết hợp là mẫu RE 435

Trong bất kỳ trường hợp nào, người môi giới cũng không được trình bày sai lệch các sự kiện trọng yếu, vì việc trình bày sai lệch thông tin trọng yếu là vi phạm pháp luật. Người môi giới CÓ THỂ nhận hoa hồng từ cả người mua và người bán khi cả hai đều biết, chỉ định đại lý phụ khi có sự đồng ý trước, và bán tài sản của người ủy thác cho một người họ hàng nếu người ủy thác biết đầy đủ.

• ✓Người môi giới không bao giờ được trình bày sai lệch các sự kiện trọng yếu—đó là vi phạm pháp luật
• ✓Người môi giới chỉ có thể thu hoa hồng từ cả hai bên nếu cả hai đều biết về thỏa thuận đó
• ✓Người môi giới có thể chỉ định đại lý phụ khi có sự đồng ý trước của người ủy thác
• ✓Người môi giới có thể bán tài sản cho một người họ hàng nếu người ủy thác biết đầy đủ

Một chứng thư hợp lệ phải bao gồm chữ ký của người chuyển nhượng, một điều khoản chuyển nhượng thể hiện ý định, và mô tả tài sản đầy đủ. Việc chứng nhận chỉ cần thiết cho việc ghi nhận—không cần thiết để chứng thư hợp lệ.

• ✓Một chứng thư hợp lệ yêu cầu chữ ký của người chuyển nhượng, một điều khoản chuyển nhượng và mô tả tài sản đầy đủ
• ✓Việc chứng nhận được yêu cầu để ghi nhận nhưng không cần cho tính hợp lệ của chứng thư
• ✓Nếu không có chữ ký của người chuyển nhượng, quyền sở hữu sẽ không được chuyển giao

Giấy bán tài sản hợp lệ phải có chữ ký của người bán. Giấy bán tài sản là một văn bản đã được lập (ký) và giao để chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cá nhân. Ngày, sự công nhận và xác minh là nên có nhưng không bắt buộc để có hiệu lực.

• ✓Giấy bán tài sản phải có chữ ký của người bán để có hiệu lực
• ✓Giấy bán tài sản chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cá nhân
• ✓Ngày, sự công nhận và xác minh không được pháp luật yêu cầu để có hiệu lực