46 chủ đề · Cập nhật 2026-09-17
Việc thẩm định giá nhà ở một gia đình thường dựa trên giá bán của các bất động sản so sánh (phương pháp so sánh thị trường/giá bán). Chi phí xây dựng ban đầu là yếu tố ít quan trọng nhất khi thẩm định giá một nhà ở cũ.
Để đạt được thu nhập ròng cho mục đích vốn hóa, thẩm định viên khấu trừ một khoản dự phòng cho tổn thất tiền thuê và phòng trống. Chi phí vay, thuế thu nhập liên bang và dự phòng khấu hao không được khấu trừ cho mục đích vốn hóa.
Để tính tổng thu nhập thực tế, thẩm định viên khấu trừ tỷ lệ trống (và tổn thất thu tiền) từ tổng thu nhập tiềm năng.
“Giảm giá trị do bất kỳ nguyên nhân nào” là một định nghĩa phổ biến của khấu hao. Khấu hao bao gồm hao mòn vật chất, lỗi thời chức năng và lỗi thời kinh tế (bên ngoài).
Sự lỗi thời kinh tế phát sinh từ các yếu tố bên ngoài bất động sản như luật phân vùng mới, ngành công nghiệp chủ lực của thành phố rời đi, hoặc việc đặt các công trình cải tạo sai vị trí. Một căn bếp lỗi thời là sự lỗi thời chức năng, không phải lỗi thời kinh tế.
Có thể ước tính giá trị đất bằng cách vốn hóa thu nhập: Giá trị = Thu nhập hằng năm / Tỷ lệ vốn hóa. Ví dụ: 1.400 USD/tháng = 16.800 USD/năm chia cho 11% ≈ khoảng 152.700 USD (đáp án gần nhất trong danh sách).
Tỷ suất hoàn vốn = Thu nhập ròng hằng năm / Khoản đầu tư. Ví dụ: $12,000/tháng = $144,000/năm trên khoản đầu tư $1,800,000 = tỷ suất hoàn vốn 8%.
Một Realtist không được phân biệt đối xử với bất kỳ người nào vì Chủng tộc, Màu da, Tôn giáo, Giới tính, Nguồn gốc quốc gia, Khuyết tật, Tình trạng gia đình, hoặc Xu hướng tính dục trong việc bán/cho thuê, quảng cáo, cấp vốn, hoặc cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp. Một Realtist không được thiết lập, củng cố, hoặc mở rộng các thỏa thuận hạn chế việc sử dụng hoặc cư trú tại bất động sản dựa trên các nhóm được bảo vệ này.
Một Realtist không được tham gia vào việc hành nghề luật không được phép và nên khuyên các bên tìm tư vấn pháp lý khi quyền lợi đòi hỏi. Realtist phải thông báo cho tất cả các bên về vai trò hoặc lợi ích tài chính của mình và không được nhận hoa hồng từ cả hai bên trừ khi có sự đồng ý bằng văn bản do tất cả các bên ký. Quyền lợi cá nhân đối với quyền sở hữu một bất động sản phải được tiết lộ ngay từ đầu giao dịch.
Realtist phải giữ tất cả số tiền thuộc về người khác được đặt trong tín thác trong một tài khoản escrow đặc biệt tại một tổ chức tài chính phù hợp và không được trộn lẫn số tiền đó với quỹ của chính mình. Tất cả hợp đồng về quyền sở hữu, sử dụng hoặc cư trú phải được lập thành văn bản và có chữ ký của tất cả các bên hoặc đại lý được ủy quyền của họ.
Realtist có nghĩa vụ bảo vệ công chúng khỏi sự trình bày sai lệch, các hành vi phi đạo đức và gian lận, chỉ chào bán bất động sản dựa trên giá trị thực chất mà không phóng đại, che giấu, lừa dối hoặc cung cấp thông tin gây nhầm lẫn. Realtist không bao giờ được miễn trách nhiệm tuân thủ đầy đủ Bộ Quy tắc.
Trước khi chào bán hoặc cho thuê một bất động sản, một Realtist phải bảo đảm có văn bản ủy quyền của chủ sở hữu hoặc đại lý được ủy quyền, cung cấp một bản sao của văn bản ủy quyền cho mỗi người đã ký văn bản đó, và tự mình tìm hiểu đầy đủ các sự kiện liên quan đến bất động sản. Bất động sản phải luôn được chào bán ở mức giá đã ấn định trong thỏa thuận niêm yết.
Easement (quyền địa dịch) là quyền, đặc quyền hoặc lợi ích chỉ giới hạn cho một mục đích cụ thể mà một bên có trên đất của bên khác. Bất động sản được hưởng lợi là dominant tenement; bất động sản chịu gánh nặng là servient tenement. Trừ khi được mô tả là “exclusive” (độc quyền), chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng đất theo những cách không cản trở quyền địa dịch.
Việc sử dụng liên tục, không bị gián đoạn trong năm năm tạo ra quyền địa dịch theo thời hiệu khi việc sử dụng mang tính đối kháng/thù địch (không có sự cho phép), công khai và hiển nhiên, độc quyền (khẳng định quyền riêng), và với yêu sách về quyền. Việc nộp thuế nói chung KHÔNG được yêu cầu đối với thời hiệu (nhưng được yêu cầu đối với chiếm hữu đối kháng).
Địa dịch gắn liền với bất động sản (appurtenant easement) được gắn với và “thuộc về” một bất động sản hưởng lợi (dominant tenement) (ví dụ: quyền vào/ra, tường chung, quyền hỗ trợ, địa dịch năng lượng mặt trời theo CC 801.5). Địa dịch cá nhân (easement in gross) là quyền cá nhân của người giữ quyền, không có bất động sản hưởng lợi (ví dụ: cột/dây của công ty tiện ích). Nếu mơ hồ, tòa án ưu tiên giải thích đó là địa dịch gắn liền với bất động sản.
Quyền địa dịch phát sinh bằng grant/reservation rõ ràng, bằng hàm ý của luật, hoặc bằng việc sử dụng lâu dài (prescription), cùng với thỏa thuận, nhu cầu cần thiết, dedication, condemnation, tham chiếu bản đồ lô đất (plat reference), hoặc estoppel. Một deed hoặc văn bản đã ghi vào sổ tạo ra constructive notice. Người cấp một quyền địa dịch vĩnh viễn phải là fee owner của servient tenement. Quyền địa dịch không được vi phạm zoning/luật.
Quyền địa dịch có thể chấm dứt bằng giải phóng minh thị, thủ tục pháp lý, không sử dụng quyền địa dịch theo thời hiệu trong năm năm, từ bỏ, hợp nhất bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu quyền vào một chủ sở hữu, phá hủy bất động sản chịu quyền, hoặc chiếm hữu bất lợi. Quyền địa dịch có được bằng grant thì không thể bị mất do không sử dụng.
Khi bồi thường thiệt hại bằng tiền là không thỏa đáng, luật công bằng có thể buộc bị đơn phải thực hiện. Vì mỗi mảnh đất là duy nhất, việc vi phạm thỏa thuận chuyển nhượng bất động sản được coi là không thể được khắc phục thỏa đáng bằng tiền. Biện pháp khắc phục nói chung phải có tính tương hỗ, mặc dù luật cho phép cưỡng chế nếu nghĩa vụ đối ứng đã được thực hiện đáng kể hoặc được bảo đảm.
Không thể buộc thực hiện đúng hợp đồng (specific performance) đối với một bên đã nhận đối giá không thỏa đáng - cần có mức giá công bằng và hợp lý, và các đề nghị cao hơn nhận được trong quá trình đàm phán phải được trình bày. Không thể buộc thực hiện nếu sự đồng ý có được bằng gian lận, trình bày sai lệch, hoặc các hành vi không công bằng. Người mua luôn có quyền đối với quyền sở hữu có thể chuyển nhượng, được yêu cầu vào thời điểm nghĩa vụ chuyển nhượng của người bán phát sinh.
Điều khoản cho phép từ bỏ (ví dụ: quyền từ bỏ của bên thuê) làm mất tính tương hỗ của hợp đồng và ngăn cản việc cưỡng chế thực hiện cụ thể. Một quyền chọn được hỗ trợ bởi đối giá có thể được cưỡng chế thực hiện cụ thể; chủ sở hữu không thể rút lại trong thời gian đã thỏa thuận. Việc thực hiện quyền chọn tạo ra một hợp đồng mua bán làm phát sinh việc buộc thực hiện cụ thể; việc kiện tụng thiết lập tính tương hỗ.
Theo luật, những điều sau đây không thể được thực thi cụ thể: cung cấp dịch vụ cá nhân; thuê người khác làm dịch vụ cá nhân; một hành vi mà một người không có quyền hợp pháp để thực hiện; thu thập sự đồng ý của người thứ ba; và các thỏa thuận có điều khoản quá không chắc chắn. Cả hai vợ chồng phải cùng tham gia vào việc chuyển nhượng/đặt gánh nặng lên bất động sản cộng đồng hoặc cho thuê nó hơn một năm.
Việc hủy bỏ escrow không đương nhiên hủy bỏ hoặc giải hủy thỏa thuận mua bán. Trong Cohen v. Shearer (1980) 108 C.A.3d 939, tòa án phán quyết rằng việc hai bên cùng hủy bỏ escrow không giải hủy thỏa thuận mua bán cơ sở. Hủy bỏ escrow làm dừng giao dịch tại chỗ (tùy thuộc vào phí của bên thứ ba và khoản bồi thường thiệt hại ấn định có thể có), trong khi giải hủy đưa các bên giao dịch chính trở về tình trạng trước giao dịch. Một broker thực hiện quyết định hủy bỏ hoặc giải hủy phải bảo đảm tất cả các bên giao dịch chính đồng ý bằng văn bản đúng chính xác điều đó, không chỉ đồng ý hủy bỏ escrow — nếu không, một bên giao dịch chính có thể giữ quyền yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại.
Giấy cam kết trả nợ là bằng chứng của khoản nợ và lời hứa trả nợ của người vay; văn bản bảo đảm làm cho tài sản trở thành tài sản bảo đảm.
Công cụ chuyển nhượng là một lời hứa hoặc lệnh thanh toán vô điều kiện bằng văn bản để trả một khoản tiền nhất định vào một thời điểm xác định hoặc theo yêu cầu.
Thương lượng chuyển giao một chứng thư để người nhận chuyển nhượng trở thành người nắm giữ; ký hậu chuyển giao chứng thư.
Khi giấy nợ và chứng thư tín thác xung đột, giấy nợ thường chi phối, nhưng quyền bảo đảm đi theo giấy nợ.
Có bảy loại giấy cam kết trả nợ cơ bản được sử dụng với chứng thư tín thác (deed of trust) hoặc thế chấp (mortgage).
Ký hậu có điều kiện (“without recourse”) không loại bỏ toàn bộ trách nhiệm tiềm tàng.
Một người nắm giữ hợp lệ nhận một công cụ có thể chuyển nhượng vì giá trị, với thiện chí, và không có thông báo về khiếm khuyết hoặc từ chối thanh toán.
Quy tắc của FTC giới hạn quyền của người nắm giữ hợp pháp trong các hợp đồng tín dụng tiêu dùng.
Có hiệu lực từ ngày 11 tháng 10 năm 2009, luật California (SB 94, Bộ luật Dân sự 2944.6 và 2944.7) nghiêm cấm bất kỳ cá nhân nào, kể cả người được cấp phép và luật sư, thu hoặc nhận phí trả trước cho dịch vụ sửa đổi khoản vay hoặc tạm hoãn trả nợ trên các nhà ở dân cư từ 1-4 đơn vị. Không có thù lao cho đến khi mọi dịch vụ được thực hiện đầy đủ.
Người môi giới bất động sản có thể hợp pháp thực hiện các dịch vụ điều chỉnh khoản vay và tạm hoãn trả nợ theo B&P 10131(d) và được miễn trừ (ngoại trừ liên quan đến tiền thặng dư) khỏi Luật Cố vấn Phát mại Tài sản Thế chấp. Luật sư có thể cung cấp các dịch vụ đó trong phạm vi hành nghề luật của họ.
Người cung cấp dịch vụ điều chỉnh khoản vay phải cung cấp thông báo luật định theo quy định (14 pt in đậm) trước khi giao kết thỏa thuận phí, trong đó giới thiệu người vay đến dịch vụ tư vấn phi lợi nhuận được HUD phê duyệt. Nếu được cung cấp bằng một ngôn ngữ thuộc Civil Code 1632 (tiếng Tây Ban Nha, tiếng Việt, tiếng Tagalog, tiếng Trung Quốc, tiếng Hàn Quốc), tài liệu phải được dịch.
Một thể nhân vi phạm có thể bị phạt tiền lên đến 10.000 đô la và/hoặc bị giam tối đa một năm; một thực thể vi phạm có thể bị phạt tiền lên đến 50.000 đô la. Các hình phạt này mang tính cộng dồn với các biện pháp khắc phục khác. Phần cấm thu phí trả trước có thể bị bãi bỏ kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2013 nếu không được gia hạn.
Đạo luật Cải thiện Công bố Khoản vay Thế chấp (MDIA), có hiệu lực từ ngày 30 tháng 7 năm 2009, yêu cầu các công bố TILA sớm cho tất cả các khoản vay dân cư được bảo đảm bằng nhà ở, không chỉ khoản vay mua nhà/xây dựng. Các công bố sớm phải được cung cấp trước khi người vay thanh toán bất kỳ khoản phí nào ngoài phí báo cáo tín dụng. Các công bố TILA và RESPA GFE phải được hoàn thành trước khi thanh toán phí cho bất kỳ bên nào. Các công bố gửi qua đường bưu điện được coi là đã nhận được ba ngày làm việc sau khi gửi.
Chủ nợ hoặc người cho vay phải giao hoặc gửi qua đường bưu điện các thông báo công bố sớm ít nhất bảy ngày làm việc trước khi hoàn tất giao dịch. Nếu một điều khoản trọng yếu (chẳng hạn như APR) trở nên không chính xác, các thông báo công bố đã sửa chữa phải được nhận ít nhất ba ngày làm việc trước khi hoàn tất giao dịch. Đối với những thời hạn này, ngày làm việc có nghĩa là tất cả các ngày theo lịch trừ Chủ nhật và các ngày lễ hợp pháp liên bang.
Các công bố riêng biệt được áp dụng tùy theo khoản vay là open-end hay closed-end. Tín dụng open-end cho nhà ở do chủ sở hữu cư trú là Home Equity Plan hoặc HELOC. Các khoản vay thế chấp thông thường, được HUD/FHA bảo hiểm, được VA bồi thường, và các khoản vay thế chấp thay thế được bảo đảm bằng 1-4 đơn vị nhà ở là ví dụ của tín dụng closed-end. Phải thực hiện công bố trước khi consummation (khi người vay trở thành có trách nhiệm theo hợp đồng theo luật tiểu bang).
Nếu người vay xác định cần tín dụng để giải quyết một trường hợp khẩn cấp tài chính cá nhân chính đáng, thời gian chờ bảy ngày hoặc ba ngày có thể được sửa đổi hoặc được miễn. Người vay phải đưa ra một tuyên bố bằng văn bản có ghi ngày tháng, được mỗi người vay có trách nhiệm ký tên, mô tả trường hợp khẩn cấp và miễn trừ cụ thể thời hạn đó. Cấm sử dụng mẫu miễn trừ in sẵn.
HOEPA năm 1994 đã sửa đổi TILA/Reg Z đối với các khoản vay được bảo đảm bằng nhà ở chính của người vay khi một trong các điều kiện sau xảy ra: (1) APR tại thời điểm hoàn tất giao dịch vượt quá lợi suất Kho bạc hơn 8 điểm (quyền cầm cố/thế chấp thứ nhất) hoặc 10 điểm (quyền cầm cố/thế chấp cấp dưới); hoặc (2) tổng điểm và phí vượt quá mức lớn hơn giữa 8% số tiền khoản vay hoặc 400 đô la (được điều chỉnh hằng năm; 583 đô la cho năm 2009). Những khoản này được gọi là khoản vay thế chấp Mục 32 hoặc chi phí cao.
Ngoài các công bố tiêu chuẩn, một khoản vay theo Mục 32 yêu cầu công bố theo kiểu dễ thấy rõ: một thông báo bắt buộc cảnh báo người vay rằng họ có thể mất nhà; APR; khoản thanh toán định kỳ và bất kỳ khoản thanh toán balloon nào; đối với khoản vay lãi suất thay đổi, một tuyên bố rằng lãi suất/khoản thanh toán có thể tăng cùng với khoản thanh toán hàng tháng tối đa; và đối với việc tái cấp vốn, tổng số tiền đã vay (ghi rõ bất kỳ phí bảo hiểm tín dụng nào được bao gồm).
Một khoản thế chấp Section 32 không được bao gồm: thanh toán balloon (đối với các khoản vay dưới 5 năm, trừ khoản vay cầu nối dưới 1 năm); khấu hao âm; thanh toán trước gộp nhiều hơn hai khoản thanh toán định kỳ; tăng lãi suất sau khi vỡ nợ; phương pháp hoàn trả bất lợi; hoặc phạt trả trước (trừ trong các điều kiện hạn chế). Điều khoản đòi nợ ngay khi có yêu cầu bị cấm trừ trường hợp gian lận, không đáp ứng các điều khoản trả nợ, hoặc hành động của người vay gây tổn hại đến tài sản bảo đảm.
Được miễn trừ khỏi Mục 32 là các giao dịch thế chấp nhà ở, thế chấp ngược theo 226.33, và tín dụng mở/HELOC. “Điểm và phí” bao gồm các khoản mục theo 226.4(a)/(b) (trừ lãi suất), toàn bộ thù lao trả cho môi giới thế chấp, một số khoản mục 226.4(c)(7) trừ khi hợp lý và không liên kết, và phí bảo hiểm tín dụng/phí hủy nợ. “Công ty liên kết” nghĩa là một công ty chịu sự kiểm soát chung theo Bank Holding Company Act of 1956.
Một khoản vay thế chấp theo Mục 32 chỉ có thể quy định phí phạt trả trước nếu: khoản phạt không áp dụng sau hai năm kể từ khi hoàn tất giao dịch; không áp dụng nếu nguồn tiền trả trước đến từ việc tái cấp vốn bởi người cho vay hoặc công ty liên kết của người đó; tổng các khoản thanh toán nợ hàng tháng của người vay không vượt quá 50% tổng thu nhập hàng tháng trước thuế tại thời điểm hoàn tất giao dịch (đã được xác minh); và số tiền thanh toán định kỳ không được thay đổi trong bốn năm sau khi hoàn tất giao dịch.
Trước đây được gọi là phương pháp so sánh dữ liệu thị trường, phương pháp này phù hợp nhất với môi giới/nhân viên bán hàng và tốt nhất cho đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng tương tự có thị trường sẵn có. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế. Các nguồn dữ liệu bao gồm giá bán, danh sách niêm yết, giá chào mua, tiền thuê và hợp đồng thuê.
Các điều chỉnh luôn được thực hiện ĐỐI VỚI tài sản so sánh, không bao giờ đối với tài sản được thẩm định. Trừ nếu tài sản so sánh vượt trội; cộng nếu tài sản so sánh kém hơn. Các đơn vị so sánh bao gồm diện tích lô đất, diện tích feet vuông, số phòng, số đơn vị. Các yếu tố bao gồm tài chính, thời gian, điều kiện bán, vị trí, đặc điểm vật lý và thu nhập.
Ưu điểm: dễ hiểu nhất, phổ biến nhất trong giới môi giới, hiệu quả cho nhà ở một gia đình. Nhược điểm: tìm đủ tài sản so sánh, điều chỉnh quá nhiều làm giảm độ tin cậy, các giao dịch bán cũ trở nên không đáng tin cậy trong thị trường biến động, và những hạn chế trong thời kỳ lạm phát/lãi suất cao.
Kiểm tra kiến thức với câu hỏi luyện tập theo dạng đề thi bất động sản California.
Bắt đầu miễn phí →