Chapter 27 Glossary — Legal Descriptions & Land Measurement +14California · bất động sản · Tiếng Việt

Hệ thống khảo sát (hình chữ nhật) của chính phủ sử dụng các đường cơ sở (đông-tây), kinh tuyến (bắc-nam), township, range và section. Một township là hình vuông có cạnh sáu dặm, chứa 36 section. Một section là hình vuông có cạnh một dặm, chứa 640 mẫu Anh. Các đường hiệu chỉnh bù đắp độ cong của Trái Đất sau mỗi đường township thứ tư (khoảng cách 24 dặm).

• ✓Một section chứa 640 mẫu Anh và là hình vuông có cạnh một dặm.
• ✓Một township là hình vuông có cạnh sáu dặm và chứa 36 section.
• ✓Các đường hiệu chỉnh bù đắp độ cong của Trái Đất ở khoảng cách 24 dặm.

Một acre = 43.560 feet vuông, 4.840 yard vuông, hoặc 160 rod vuông (khoảng 208,71 feet vuông). Một dặm = 5.280 feet. Một chain = 100 link = 66 feet. Một yard = 3 feet. Front foot đo tài sản dọc theo đường phố của nó.

• ✓Một acre bằng 43.560 feet vuông
• ✓Một dặm bằng 5.280 feet và một chain bằng 66 feet

Metes và bounds mô tả các đường ranh giới bằng các điểm đầu cuối và góc, được dùng để đảm bảo độ chính xác. Một mô tả pháp lý xác định bất động sản bằng các khảo sát của chính phủ hoặc bản đồ đã ghi sổ. Plat là bản đồ phân lô của nhân viên đo đạc thể hiện ranh giới và các công trình cải tạo. Các mốc giới và mốc chuẩn là những điểm tham chiếu cố định.

• ✓Các mô tả metes và bounds sử dụng khoảng cách, góc và điểm đầu cuối
• ✓Một mô tả pháp lý xác định bất động sản bằng cách tham chiếu đến các khảo sát hoặc bản đồ đã ghi sổ

Quyền bán là quyền của một người giữ thế chấp hoặc người thực hiện, khi công cụ pháp lý quy định, để bán tài sản được bảo đảm mà không cần thủ tục tòa án nếu người vay mất khả năng thanh toán hoặc vi phạm hợp đồng thế chấp hoặc deed of trust.

• ✓Cho phép bán mà không cần thủ tục tòa án khi được quy định trong công cụ pháp lý
• ✓Được kích hoạt bởi việc mất khả năng thanh toán hoặc vi phạm các điều khoản

Một thế chấp tiền mua hoặc hợp đồng tin tưởng được cấp như một phần của xem xét mua. Nhiều tiểu bang hạn chế các phán quyết thiệu hụt đối với những người vay tiền mua sau khi tịch thu.

• ✓Được cấp như một phần hoặc toàn bộ xem xét mua
• ✓Thường không có phán quyết thiệu hụt đối với tài sản nhà ở do chủ sở hữu chiếm dụng có bốn đơn vị hoặc ít hơn
• ✓Có thể là tài chính từ người bán hoặc tài chính từ bên cho vay thứ ba

Giấy tờ thế chấp lòng tin (trust deed) cam kết bất động sản làm tài sản đảm bảo cho khoản vay và liên quan đến ba bên: người thế chấp (người đi vay), người được hành động như người giữ tiêu đề (bên thứ ba trung lập nắm giữ quyền sở hữu), và người hưởi lợi (người cho vay). Nó khác với hợp đồng thế chấp hai bên.

• ✓Người thế chấp là người đi vay ký giấy tờ thế chấp lòng tin
• ✓Người giữ tiêu đề là bên thứ ba trung lập nắm giữ quyền sở hữu làm tài sản đảm bảo
• ✓Người hưởi lợi là người cho vay được lợi từ cam kết thế chấp

Khi người nhận quyền sử dụng (grantee) tiếp nhận quyền sở hữu 'subject to' (chịu ảnh hưởng bởi) một khoản thế chấp, người nhận không phải chịu trách nhiệm cá nhân đối với người giữ hợp đồng và chỉ có thể mất đi vốn của họ. Trong trường hợp assumption (chấp nhận), trách nhiệm pháp lý được chấp nhận; người tạo lập hợp đồng gốc không được giải phóng trong bất kỳ trường hợp nào.

• ✓'Subject to' có nghĩa là không chịu trách nhiệm cá nhân; grantee chỉ rủi ro về vốn
• ✓Assumption có nghĩa là grantee chấp nhận trách nhiệm cá nhân
• ✓Người tạo lập hợp đồng gốc không được giải phóng khỏi trách nhiệm chính

Redemption là việc mua lại tài sản của mình sau khi bán đấu giá tại tòa án. Giấy chứng thực thuế được cấp cho người mua tại cuộc bán đấu giá thuế vì không thanh toán thuế. Giấy chứng thực của cảnh sát trưởng được cấp theo lệnh tòa án để thỏa mãn phán quyết.

• ✓Redemption có nghĩa là mua lại tài sản sau khi bán đấu giá tại tòa án
• ✓Giấy chứng thực thuế chỉ chuyển nhượng quyền sở hữu mà người nợ thuế có
• ✓Giấy chứng thực của cảnh sát trưởng được cấp theo lệnh tòa án trong cuộc bán đấu giá phán quyết

Một thỏa thuận tính chịu cấp dưới cho phép người nắm giữ lien được xếp vào vị trí thấp hơn so với các lien khác. Tài chính thứ cấp là một khoản vay được bảo đảm bằng một lien cấp dưới (thứ hai hoặc thấp hơn) hoặc deed of trust.

• ✓Tính chịu cấp dưới đặt một yêu cầu vào vị trí thấp hơn so với các lien khác
• ✓Tài chính thứ cấp được bảo đảm bằng các junior liens (thứ hai, thứ ba, v.v.)
• ✓Ưu tiên của lien là thứ tự ưu tiên pháp lý giữa các liens

Kể từ ngày 1 tháng 1 năm 1995, không giấy phép gốc hoặc gia hạn nào được cấp nếu không có số An sinh Xã hội. Theo Mục 17520 của Bộ luật Gia đình, DRE không thể cấp hoặc gia hạn giấy phép đủ thời hạn cho những người có tên trong danh sách người có nghĩa vụ cấp dưỡng nuôi con, nhưng có thể cấp giấy phép tạm thời 150 ngày. Lệ phí $95 được thu khi người nộp đơn hoặc người có giấy phép xuất hiện trong danh sách người có nghĩa vụ cấp dưỡng.

• ✓Số An sinh Xã hội là bắt buộc cho giấy phép gốc hoặc gia hạn (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 1995)
• ✓Giấy phép tạm thời 150 ngày có thể được cấp cho người có nghĩa vụ cấp dưỡng nuôi con; chỉ được cấp một lần
• ✓Lệ phí $95 được thu khi một tên xuất hiện trong danh sách người có nghĩa vụ cấp dưỡng nuôi con

Giấy phép bị hạn chế là giấy phép thử thách do Ủy viên cấp sau khi giấy phép bị đình chỉ, thu hồi hoặc bị từ chối sau một phiên điều trần. Giấy phép này bao gồm các hạn chế cụ thể như giới hạn thời hạn, làm việc cho một broker cụ thể, giới hạn hoạt động, báo cáo bắt buộc hoặc trái phiếu bảo lãnh.

• ✓Giấy phép bị hạn chế là giấy phép thử thách có các hạn chế cụ thể
• ✓Ủy viên có thể hạn chế theo thời hạn, việc làm với broker, loại hoạt động, báo cáo hoặc trái phiếu bảo lãnh

Theo luật (Mục 10207), lệ phí nộp cho DRE cho giấy phép, chứng thực và kỳ thi không được hoàn lại. Việc thay đổi quyết định, đơn bị từ chối, thi trượt, hoặc không đến dự thi không dẫn đến việc được hoàn lại phí. Một số thay đổi (địa chỉ, chuyển nơi làm việc, đổi tên, dba, văn phòng chi nhánh) không yêu cầu lệ phí.

• ✓Lệ phí cho giấy phép, chứng thực và kỳ thi không được hoàn lại (Mục 10207)
• ✓Không yêu cầu lệ phí cho thay đổi địa chỉ, chuyển nơi làm việc, đổi tên, dba, hoặc văn phòng chi nhánh

Nhân viên bán hàng có thể giữ giấy phép ở tình trạng không làm việc mà không có broker nhưng không được thực hiện các hành vi được cấp phép. DRE không còn cấp giấy phép broker khoáng sản/dầu khí/gas ban đầu (kể từ ngày 1 tháng 1 năm 1994). DRE không cấp giấy phép hợp danh, mặc dù một hợp danh có thể hoạt động nếu mỗi thành viên hợp danh đang hoạt động đều là broker được cấp phép.

• ✓Nhân viên bán hàng có thể giữ giấy phép ở tình trạng không làm việc nhưng không được thực hiện các hành vi được cấp phép
• ✓DRE không còn cấp giấy phép broker MOG ban đầu (kể từ ngày 1 tháng 1 năm 1994)
• ✓DRE không cấp giấy phép hợp danh; mỗi thành viên hợp danh đang hoạt động phải là broker được cấp phép

Một phán quyết đòi tiền đơn giản không tự động tạo ra quyền cầm giữ. Việc ghi nhận một bản trích lục phán quyết được chứng nhận đúng cách sẽ tạo ra quyền cầm giữ trên tất cả bất động sản của con nợ tại quận đó, bao gồm tài sản có được sau này, kéo dài mười năm kể từ khi phán quyết được ghi vào sổ tòa. Thứ tự ưu tiên thường là ngày bản trích lục gốc được ghi nhận.

• ✓Một phán quyết đòi tiền chỉ trở thành quyền cầm giữ khi bản trích lục phán quyết được ghi nhận
• ✓Quyền cầm giữ theo phán quyết bao gồm tất cả bất động sản (kể cả tài sản có được sau này) tại quận đó trong 10 năm
• ✓Các bản trích lục hiện chỉ hiển thị bốn chữ số cuối của số an sinh xã hội của con nợ

Kê biên thu giữ và cầm giữ tài sản của bị đơn để bảo đảm cho phán quyết mà nguyên đơn hy vọng đạt được, tạo ra quyền cầm giữ trước phán quyết. Đây là một biện pháp khắc phục hà khắc, trong lịch sử chỉ giới hạn ở các yêu cầu phát sinh từ hợp đồng thanh toán tiền. Kê biên trước phán quyết đối với tài sản của thể nhân chỉ giới hạn ở các yêu cầu phát sinh từ hoạt động kinh doanh, buôn bán hoặc hành nghề.

• ✓Kê biên mang lại cho nguyên đơn quyền cầm giữ trước khi phán quyết được ghi vào hồ sơ
• ✓Kê biên trước phán quyết nói chung chỉ giới hạn ở các yêu cầu hợp đồng đòi tiền
• ✓Đối với thể nhân, kê biên chỉ giới hạn ở các yêu cầu phát sinh từ hoạt động kinh doanh, buôn bán hoặc hành nghề

Một số tài sản của thể nhân được miễn, bao gồm tài sản cần thiết cho việc hỗ trợ, thu nhập, hầu hết bất động sản (trừ leasehold ngắn hạn), thiết bị, hàng tồn kho, sản phẩm nông trại và tiền mặt có giới hạn. Homestead là khoản miễn trừ quan trọng nhất. Phải có yêu cầu hợp lệ thì các miễn trừ mới được áp dụng.

• ✓Homestead là khoản miễn trừ quan trọng nhất
• ✓Các khoản miễn trừ chỉ áp dụng cho thể nhân và phải có yêu cầu hợp lệ
• ✓Các quyền lợi tài sản cộng đồng của bị đơn ĐỀU thuộc diện bị kê biên

Escrow được hoàn tất bằng việc thực hiện đầy đủ và kết thúc giao dịch, hoặc chấm dứt bằng sự đồng ý của hai bên thông qua việc hủy escrow và việc hủy bỏ hoặc chấm dứt thỏa thuận mua bán. Việc tuân thủ phải đạt được trong thời hạn đã định trừ khi được gia hạn bởi sự đồng ý của hai bên. Bên giữ escrow không có thẩm quyền để cưỡng chế hoặc chấp nhận việc thực hiện sau thời hạn, cũng không để xác định rằng một bên giao dịch chính đã không thực hiện. Khi thời hạn hết và một bên giao dịch chính không thực hiện, các bên giao dịch chính có thể đồng ý hủy bỏ và mỗi bên được quyền nhận lại tài sản của mình. Các chỉ thị rõ ràng, chính xác là cần thiết.

• ✓Việc tuân thủ escrow phải đạt được trong thời hạn trừ khi được các bên giao dịch chính đồng ý gia hạn
• ✓Bên giữ escrow không có thẩm quyền để cưỡng chế hoặc chấp nhận việc thực hiện sau thời hạn
• ✓Bên giữ escrow không thể xác định rằng một bên giao dịch chính đã không thực hiện

Hợp đồng thuê tự động hết hạn vào cuối thời hạn của quyền thuê theo niên hạn (estate-for-years) mà không cần thông báo. Hợp đồng có thể bị chấm dứt bởi: thông báo; sự phá hủy; bất khả thi thương mại; hợp nhất quyền sở hữu; cái chết của một bên; người thuê hoặc chủ nhà mất khả năng thanh toán/phá sản; quyền chọn chấm dứt; vi phạm điều kiện hoặc giao ước; sử dụng bất hợp pháp; hoặc bỏ hoang và giao trả. Hợp đồng thuê KHÔNG được chấm dứt vì các lý do trái với chính sách công như đuổi nhà để trả đũa hoặc phân biệt đối xử.

• ✓Quyền thuê theo niên hạn (estate for years) tự động chấm dứt khi hết hạn mà không cần thông báo
• ✓Không thể chấm dứt hợp đồng thuê vì trả đũa hoặc phân biệt đối xử (trái với chính sách công)
• ✓Mười một căn cứ chung để chấm dứt bao gồm thông báo, sự phá hủy, và vi phạm

Tenancy at will (thuê nhà theo ý muốn) yêu cầu thông báo bằng văn bản không ít hơn 30 ngày. Các tenancy định kỳ yêu cầu thông báo bằng với kỳ hạn hoặc 30 ngày, tùy theo thời hạn nào ngắn hơn (hàng tuần = một tuần; bán niên = 30 ngày). Hợp đồng thuê không xác định thời hạn có thể cho phép thông báo ngắn chỉ 7 ngày. Đối với thuê theo tháng, thông báo của người thuê không cần trùng với ngày đến hạn trả tiền thuê.

• ✓Tenancy at will yêu cầu thông báo bằng văn bản ít nhất 30 ngày
• ✓Thông báo tenancy định kỳ bằng với kỳ hạn hoặc 30 ngày, tùy theo thời hạn nào ngắn hơn
• ✓Thông báo chấm dứt thuê theo tháng không cần trùng với ngày đến hạn trả tiền thuê

Nếu không bên nào nhận nghĩa vụ xây dựng lại, mỗi bên có thể chấm dứt khi toàn bộ mặt bằng bị phá hủy (nếu không do lỗi của họ). Khi mặt bằng bị phá hủy một phần không do người thuê gây ra, người thuê có thể chấm dứt nếu phần đáng kể hoặc trọng yếu cần cho việc sử dụng bị hư hại. Người thuê không thể chấm dứt chỉ vì thiệt hại đối với tài sản không thực sự được thuê. Nghĩa vụ xây dựng lại vô điều kiện của chủ cho thuê thương mại ngăn người thuê chấm dứt hợp đồng.

• ✓Mỗi bên có thể chấm dứt khi toàn bộ mặt bằng bị phá hủy nếu không có nghĩa vụ xây dựng lại
• ✓Người thuê có thể chấm dứt khi mặt bằng bị phá hủy một phần đáng kể cần cho việc sử dụng
• ✓Nghĩa vụ xây dựng lại vô điều kiện của chủ cho thuê ngăn người thuê chấm dứt hợp đồng

Hợp nhất xảy ra khi các quyền tài sản của chủ cho thuê và người thuê hợp nhất (không có quyền tài sản xen giữa), chấm dứt hợp đồng thuê. Hợp đồng thuê có thể chấm dứt theo ý muốn kết thúc khi một bên tử vong sau khi có thông báo bằng văn bản; hợp đồng thuê có thời hạn cố định KHÔNG bị chấm dứt do cái chết của một bên nếu không có điều khoản trái ngược. Chủ cho thuê không được trục xuất người thuê đã phá sản nếu không có sự chấp thuận của tòa án do lệnh tự động đình chỉ; người được ủy thác phải chấp nhận hoặc từ chối các hợp đồng thuê trong một thời hạn nhất định, nếu không chúng được coi là bị từ chối.

• ✓Việc hợp nhất quyền thuê và quyền sở hữu toàn phần làm chấm dứt hợp đồng thuê
• ✓Hợp đồng thuê có thời hạn cố định không bị chấm dứt do cái chết của một bên nếu không có điều khoản trái ngược
• ✓Lệnh tự động đình chỉ trong phá sản ngăn cản việc trục xuất nếu không có sự chấp thuận của tòa án

Điều kiện là một điều kiện tiên quyết; việc không xảy ra điều kiện đó cho phép chấm dứt. Giao ước là một lời hứa; vi phạm giao ước thường dẫn đến bồi thường thiệt hại, không phải chấm dứt. Tòa án giải thích các điều khoản mơ hồ là giao ước và giải thích các điều kiện một cách hẹp. Một số giao ước (khả năng ở được, không chuyển nhượng, sử dụng hợp pháp) có tính trọng yếu đến mức vi phạm chúng biện minh cho việc tước quyền. Các giao ước có tính phụ thuộc, nhưng nếu người thuê không trả tiền thuê, chủ nhà vẫn phải thực hiện, và ngược lại - ngoại trừ ngoại lệ này không áp dụng cho khả năng ở được của nhà ở.

• ✓Vi phạm điều kiện cho phép chấm dứt; vi phạm giao ước thường chỉ dẫn đến bồi thường thiệt hại
• ✓Các điều khoản mơ hồ được giải thích là giao ước; các điều kiện được giải thích một cách hẹp
• ✓Ngoại lệ về giao ước phụ thuộc không áp dụng cho khả năng ở được của nhà ở

Việc sử dụng bất hợp pháp không thường xuyên không đủ căn cứ để chấm dứt hợp đồng trừ khi hợp đồng thuê có quy định; chỉ hành vi bất hợp pháp liên quan đến việc sử dụng mặt bằng mới có thể biện minh cho việc chấm dứt. Sự từ bỏ quyền thuê xảy ra khi có thỏa thuận đôi bên dựa trên việc bỏ trống thực tế và sự chấp nhận của chủ nhà, làm hợp nhất các quyền lợi bất động sản. Sự từ bỏ quyền thuê có thể là minh thị hoặc theo quy định pháp luật - ví dụ, khi chủ nhà cho thuê lại sau khi bên thuê bỏ trống, chủ nhà bị cấm phủ nhận sự từ bỏ quyền thuê.

• ✓Việc sử dụng bất hợp pháp không thường xuyên không phải là căn cứ để chấm dứt trừ khi hợp đồng thuê có quy định
• ✓Sự từ bỏ quyền thuê xảy ra khi bên thuê bỏ trống và chủ nhà chấp nhận
• ✓Việc cho thuê lại sau khi bỏ trống tạo ra sự từ bỏ quyền thuê theo quy định pháp luật và cấm chủ nhà phủ nhận điều đó

Người thuê nói chung không thể chấm dứt hợp đồng chỉ vì mục đích của mình không đạt được. Việc chấm dứt đòi hỏi sự không đạt được mục đích HOÀN TOÀN - khó khăn cực độ. Việc không đạt được mục đích đáng kể hoặc trọng yếu (khó khăn hơn hoặc ít lợi nhuận hơn) là không đủ. Người thuê không được coi là đã tự nhận rủi ro, và sự kiện phải không thể lường trước và không thể kiểm soát.

• ✓Sự không đạt được mục đích phải hoàn toàn, không chỉ đáng kể hoặc trọng yếu
• ✓Sự kiện phải không thể lường trước, không được xem là rủi ro đã được chấp nhận, và không thể kiểm soát
• ✓Mục đích khó khăn hơn hoặc ít lợi nhuận hơn không biện minh cho việc chấm dứt

Một vụ kiện dân sự hoặc thủ tục hành chính có thể được khởi kiện chống lại chủ nợ chỉ có thể được duy trì chống lại bên nhận chuyển nhượng nếu vi phạm thể hiện rõ trên bề mặt của bản công bố thông tin bắt buộc (ngoại trừ các trường hợp chuyển nhượng không tự nguyện). Một vi phạm được coi là rõ ràng nếu có thể xác định là không đầy đủ/không chính xác từ bản công bố thông tin/tài liệu, hoặc không sử dụng các thuật ngữ bắt buộc.

• ✓Bên nhận chuyển nhượng chỉ chịu trách nhiệm nếu vi phạm thể hiện rõ trên bề mặt của bản công bố thông tin
• ✓Ngoại lệ: bên nhận chuyển nhượng vẫn chịu trách nhiệm khi việc chuyển nhượng là không tự nguyện
• ✓Các vi phạm rõ ràng bao gồm công bố không đầy đủ/không chính xác hoặc sử dụng các thuật ngữ không bắt buộc

Xác nhận bằng văn bản về việc đã nhận được thông báo công bố bắt buộc là bằng chứng quyết định về việc giao nhận và tuân thủ đối với những người nhận chuyển nhượng tiếp theo mà không có kiến thức trái ngược (trừ trường hợp theo Mục 1635(c)). Bất kỳ người vay nào có quyền hủy bỏ đều có thể hủy bỏ giao dịch đối với bất kỳ người nhận chuyển nhượng nào của nghĩa vụ.

• ✓Xác nhận bằng văn bản về việc đã nhận được là bằng chứng quyết định về việc giao nhận đối với những người nhận chuyển nhượng ngay tình
• ✓Ngoại lệ áp dụng theo 15 USC 1635(c)
• ✓Người vay có quyền hủy bỏ có thể hủy bỏ đối với bất kỳ người nhận chuyển nhượng nào của nghĩa vụ

Tiêu chuẩn 1 bao gồm phát triển: xác định vấn đề, xác định phạm vi công việc, thực hiện thu thập/phân tích dữ liệu (thị trường và sử dụng cao nhất và tốt nhất), áp dụng ba phương pháp, và đối chiếu để đưa ra ý kiến cuối cùng. Tiêu chuẩn 2 bao gồm báo cáo/truyền đạt ý kiến về giá trị.

• ✓Tiêu chuẩn 1 bao gồm phát triển; Tiêu chuẩn 2 bao gồm báo cáo
• ✓Xác định vấn đề bao gồm việc nhận diện khách hàng, mục đích sử dụng, loại giá trị và ngày hiệu lực
• ✓Việc đối chiếu các chỉ dấu giá trị tạo ra ý kiến cuối cùng về giá trị
• ✓Báo cáo = bất kỳ hình thức truyền đạt nào (bằng văn bản hoặc lời nói) về một cuộc thẩm định giá được gửi đến khách hàng

Bước đầu tiên trong bất kỳ cuộc thẩm định giá nào là hiểu rõ mục đích và giá trị cần tìm. Mỗi phương pháp được sử dụng độc lập, sau đó các kết luận được đối chiếu thành một ý kiến về giá trị. Đối chiếu là một quá trình phán đoán, không phải là phép lấy trung bình.

• ✓Bước đầu tiên là hiểu rõ mục đích và giá trị cần tìm
• ✓Tính đầy đủ và độ tin cậy của dữ liệu quyết định những phương pháp nào được sử dụng
• ✓Đối chiếu là bước cuối cùng; đây KHÔNG phải là phép lấy trung bình của các phương pháp

Thuế quà tặng liên bang áp dụng cho các chuyển nhượng tài sản tự nguyện đã hoàn tất với khoản đền bù thấp hơn mức thỏa đáng. Có một mức miễn trừ hàng năm cho quà tặng có lợi ích hiện tại, và một số khoản thanh toán gián tiếp không được coi là quà tặng.

• ✓Mức miễn trừ hàng năm là $13,000 cho quà tặng có lợi ích hiện tại; phải nộp tờ khai nếu quà tặng vượt quá $13,000
• ✓Quà tặng có lợi ích tương lai: không áp dụng mức miễn trừ và phải nộp tờ khai
• ✓Học phí trả trực tiếp cho một tổ chức giáo dục không phải là quà tặng
• ✓Các khoản thanh toán chăm sóc y tế cho nhà cung cấp dịch vụ không phải là quà tặng
• ✓Chuyển nhượng giữa vợ chồng không phải là quà tặng chịu thuế
• ✓Tờ khai Thuế Quà tặng Liên bang đến hạn vào ngày 15 tháng 4 của năm sau năm tặng quà

Mọi khoản thuế chưa nộp theo Internal Revenue Code đều trở thành quyền cầm giữ trên toàn bộ tài sản và quyền đối với tài sản của người nộp thuế, kể cả tài sản có được sau đó. Để có hiệu lực đối với một số bên nhất định, thông báo quyền cầm giữ phải được nộp cho County Recorder đối với bất động sản.

• ✓Quyền cầm giữ thuế liên bang gắn vào toàn bộ tài sản, kể cả tài sản có được sau đó
• ✓Không có hiệu lực đối với người mua, người nắm giữ quyền lợi bảo đảm, hoặc chủ nợ có quyền cầm giữ theo phán quyết cho đến khi thông báo được nộp
• ✓Đối với bất động sản, thông báo phải được nộp cho County Recorder
• ✓Các chủ nợ có Quyền Ưu Tiên Đặc Biệt (Mục 6323(b)) vẫn chiếm ưu thế ngay cả sau khi thông báo được nộp

Bộ luật Thuế vụ Liên bang (Internal Revenue Code) quy định các quyền cầm giữ đặc biệt không được ghi nhận đối với thuế di sản và thuế quà tặng, tự động gắn vào tài sản khi qua đời hoặc tặng quà và tiếp tục trong mười năm.

• ✓Quyền cầm giữ thuế di sản gắn vào toàn bộ di sản (gross estate) khi chết, tiếp tục trong 10 năm, có hiệu lực đối với hầu hết người mua.
• ✓Quyền cầm giữ thuế quà tặng gắn vào các món quà được tặng trong năm, kéo dài 10 năm.
• ✓Nếu người tặng không thanh toán thuế quà tặng, người nhận quà trở thành người chịu trách nhiệm cá nhân.

Tín dụng Hợp nhất là khoản bù trừ đô-la cho đô-la đối với thuế quà tặng và thuế di sản. Việc sử dụng khoản này cho thuế quà tặng làm giảm số tiền còn lại có thể dùng cho thuế di sản.

• ✓Tín dụng Hợp nhất là khoản bù trừ đô-la cho đô-la đối với thuế
• ✓Việc sử dụng tín dụng cho thuế quà tặng khiến nó không còn khả dụng cho thuế di sản
• ✓Các mức loại trừ áp dụng đã tăng theo thời gian (ví dụ: di sản: $2,000,000 trong 2006-2008, $3,500,000 trong 2009)

Chính phủ liên bang thu thuế An sinh xã hội/Medicare (FICA) và thuế thất nghiệp từ người sử dụng lao động. FICA có các mức thuế và mức lương cơ sở cụ thể.

• ✓Mức thuế FICA của người lao động là 7,65% (An sinh xã hội + Medicare)
• ✓Phần An sinh xã hội áp dụng cho tiền lương đến mức trần (ví dụ: $106,800 cho năm 2010); Medicare áp dụng cho mọi khoản tiền lương
• ✓Thuế thất nghiệp áp dụng cho người sử dụng lao động phi nông nghiệp trả $1,500+ trong một quý hoặc thuê một người từ 20 tuần trở lên

CC&Rs là một Tuyên bố được sử dụng để bảo đảm rằng tính chất của một phân khu không thay đổi, kiểm soát việc sử dụng đất và quy định tính chất của các phân khu có lợi ích chung.

• ✓Các giao dịch chuyển nhượng được thực hiện phải tuân theo CC&Rs
• ✓CC&Rs kiểm soát việc sử dụng đất, quy định tính chất của các phân khu có lợi ích chung, quy định việc bảo trì và huy động tiền để sửa chữa/thay thế
• ✓CC&Rs phức tạp tốt nhất nên được ghi trong một văn bản riêng; những CC&Rs đơn giản có thể nằm trong chứng thư
• ✓Các phân khu có lợi ích chung hầu như luôn có hiệp hội chủ nhà để thực thi CC&Rs

Báo cáo tình trạng quyền sở hữu có thể tiết lộ các hạn chế cũ đã được ghi nhận mà không thể xóa bỏ, vì vậy luật sư nên xem xét chúng để tìm các điều khoản cản trở việc phát triển.

• ✓Các hạn chế được ghi nhận từ nhiều năm trước vẫn có thể ràng buộc đất
• ✓Các điều khoản về khoảng lùi xây dựng và giới hạn mật độ thường không thể xóa bỏ
• ✓Luật sư nên xem xét các hạn chế để phát hiện liệu chúng có cản trở việc phát triển dự kiến hay không

Bất kể hiệp hội hoặc tình trạng nào, người được cấp phép phải cập nhật thường xuyên với các luật bất động sản, công nghệ và xu hướng đang thay đổi. Đạo luật Giao dịch Điện tử Thống nhất (UETA) và Đạo luật Chữ ký Điện tử trong Thương mại Toàn cầu và Quốc gia (E-sign) tác động đến hoạt động môi giới, khiến Internet và email trở thành phương tiện phổ biến để thực hiện giao dịch. Trang web DRE và trang web CAR là nguồn thông tin cập nhật.

• ✓UETA và E-sign cho phép chữ ký điện tử và giao dịch điện tử trong bất động sản
• ✓Người được cấp phép phải cập nhật thường xuyên với các luật, công nghệ và xu hướng đang thay đổi

Một luật công bố thông tin áp dụng cho các giao dịch nhà ở không quá bốn đơn vị khi người bán cấp tín dụng (carry-back) với phí tài chính hoặc hơn bốn khoản thanh toán tiền gốc và lãi. Việc công bố thông tin thuộc trách nhiệm của người thu xếp tín dụng — một người không phải là bên tham gia, người đàm phán các điều khoản tín dụng và được trả thù lao. Một môi giới bất động sản có thể là người thu xếp, và một người có giấy phép/luật sư chính cũng có thể.

• ✓Áp dụng cho nhà ở không quá bốn đơn vị với tài trợ carry-back của người bán
• ✓Được kích hoạt bởi phí tài chính hoặc hơn bốn khoản thanh toán tiền gốc và lãi (không bao gồm tiền trả trước)
• ✓Người thu xếp tín dụng chịu trách nhiệm công bố thông tin
• ✓Không bắt buộc nếu người mua/người bán nhận được công bố theo Truth-in-Lending, RESPA, bảng công bố khoản vay thế chấp, hoặc luật chứng khoán được chỉ định

Bản công bố phải được giao càng sớm càng tốt trước khi ký kết bất kỳ note hoặc security document nào và phải được người thu xếp, người mua và người bán ký. Bản công bố bao gồm nhận dạng note/bất động sản, các điều khoản encumbrance, cảnh báo thanh toán balloon, ảnh hưởng của negative amortization, các quy định AITD, thông tin về khả năng tín dụng của người mua, giới hạn thu hồi sau foreclosure, và tình trạng recording/bảo hiểm quyền sở hữu.

• ✓Phải được giao càng sớm càng tốt trước khi ký kết bất kỳ note hoặc security document nào
• ✓Phải được người thu xếp tín dụng, người mua và người bán ký
• ✓Phải cảnh báo về thanh toán balloon (số tiền và ngày đến hạn) và khó khăn khi refinancing
• ✓Phải giải thích negative amortization đối với tài trợ lãi suất biến đổi/điều chỉnh
• ✓Cũng áp dụng cho hợp đồng bán bất động sản (Bộ luật Dân sự 2985) và lease-options nhằm chuyển giao equitable title

Theo Business and Professions Code Section 10177.6, khi một đại lý thu xếp tài chính liên quan đến việc bán, cho thuê hoặc trao đổi, hoặc một người thu xếp tài chính nhận làm đại lý, họ phải trong vòng 24 giờ công bố bằng văn bản các vai trò đó cho tất cả các bên trong việc bán, cho thuê hoặc trao đổi và bất kỳ giao dịch cho vay liên quan nào.

• ✓Việc công bố bằng văn bản về hai vai trò phải được thực hiện trong vòng 24 giờ
• ✓Áp dụng theo Business and Professions Code Section 10177.6
• ✓“Đại lý” có nghĩa theo Civil Code Section 2079.13(a)
• ✓Việc công bố được gửi đến tất cả các bên trong việc bán, cho thuê hoặc trao đổi và giao dịch cho vay liên quan

Bên thu xếp tín dụng phải thông báo cho người bán rằng người mua dự định cư trú tại bất động sản có thể có quyền được tư vấn sở hữu nhà ở khi vỡ nợ. Bên thu các khoản thanh toán (người bán hoặc đại lý dịch vụ khoản vay) phải thông báo cho chủ nhà đang vỡ nợ về việc có sẵn dịch vụ tư vấn, bất kể loại giao dịch tín dụng hoặc có bên thu xếp hay không.

• ✓Bên thu xếp phải thông báo cho người bán về quyền có thể có của người mua đối với dịch vụ tư vấn sở hữu nhà ở khi vỡ nợ
• ✓Bên thu các khoản thanh toán phải thông báo cho chủ nhà đang vỡ nợ về việc có sẵn dịch vụ tư vấn
• ✓Nghĩa vụ này có hiệu lực bất kể loại giao dịch tín dụng hoặc có bên thu xếp hay không

Hệ thống khảo sát chính phủ xác định vị trí bằng cách sử dụng các kinh tuyến chính, đường cơ sở, các song song tiêu chuẩn, các kinh tuyến hướng dẫn, các township và các tiểu khu. Đường cơ sở và kinh tuyến là các đường tưởng tượng: đường cơ sở chạy từ đông sang tây, các kinh tuyến chạy từ bắc sang nam. Các đường sửa chữa bù đắp cho độ cong của trái đất; cứ mỗi đường township thứ tư (khoảng cách 24 dặm) là một đường sửa chữa nơi các khoảng cách đường phạm vi được chỉnh lại thành 6 dặm đầy đủ.

• ✓Các đường cơ sở chạy từ đông sang tây; các kinh tuyến chạy từ bắc sang nam
• ✓Các đường sửa chữa xảy ra cứ mỗi đường township thứ tư với khoảng cách 24 dặm để sửa độ cong của trái đất
• ✓Hệ thống khảo sát chính phủ sử dụng các kinh tuyến, đường cơ sở, các township và các tiểu khu

Một acre = 160 square rods = 4,840 square yards = 43,560 square feet, khoảng 208,71 feet vuông. Một chain = 100 links = 66 feet. Một commercial acre là phần còn lại sau khi trừ đi các đường phố, vỉa hè và lề đường. Mô tả pháp lý xác định vị trí tài sản bằng cách tham chiếu đến các bản đo đạc của chính phủ hoặc các bản đồ được ghi danh.

• ✓Một acre = 43,560 square feet = 4,840 square yards = 160 square rods
• ✓Một chain bằng 66 feet (100 links)
• ✓Mô tả pháp lý tham chiếu đến các bản đo đạc của chính phủ hoặc bản đồ được ghi danh

Phần mở đầu của Realtist công nhận đất đai là yếu tố cố định, được kiểm soát của tự nhiên và xem Realtist là người mà qua đó việc chuyển giao quyền sở hữu được thực hiện với năng lực và sự chính trực, bảo vệ lợi ích tốt nhất của khách hàng. Realtist có nghĩa vụ đạo đức phải đối xử công bằng và trung thực với tất cả các bên. Sứ mệnh của NAREB là thúc đẩy cải thiện kinh tế cho các thành viên và cộng đồng thiểu số mà tổ chức phục vụ.

• ✓Realtist có nghĩa vụ đạo đức phải đối xử công bằng và trung thực với tất cả các bên
• ✓Sứ mệnh của NAREB là cải thiện kinh tế cho các thành viên và cộng đồng thiểu số được phục vụ
• ✓Realtist cam kết tuân thủ Quy tắc Đạo đức trong mọi giao dịch kinh doanh

Đại lý và nghĩa vụ thành thạo là phức tạp và khó áp dụng, đặc biệt là đối với các nhà môi giới bất động sản và thế chấp hoạt động như các đại lý đặc biệt. Các nhà môi giới và những người bán hàng cũng như những liên kết nhà môi giới của họ có thể hoạt động chỉ là chủ thể chính, là chủ thể chính và đại lý đặc biệt, hoặc là đại lý đặc biệt của những chủ thể chính trong các giao dịch bất động sản (mua, bán, cho thuê, trao đổi hoặc quản lý bất động sản) và trong các giao dịch được bảo đảm bằng bất động sản (tạo lập và sắp xếp các khoản vay).

• ✓Các nhà môi giới bất động sản thường hoạt động như các đại lý đặc biệt của những chủ thể chính của họ
• ✓Các nhà môi giới có thể hoạt động chỉ là chủ thể chính, là chủ thể chính và đại lý đặc biệt, hoặc là đại lý đặc biệt trong các giao dịch bất động sản và vay mượn

Tất cả người nộp đơn gia hạn phải chứng minh việc tuân thủ các yêu cầu CE. Nhân viên bán hàng gia hạn giấy phép ban đầu lần đầu tiên (với hồ sơ nộp trước ngày 1 tháng 10 năm 2007) phải hoàn thành năm khóa học ba giờ về Đạo đức, Đại lý, Xử lý Quỹ Tín thác, Nhà ở Công bằng, và Quản lý Rủi ro. Tất cả các gia hạn khác yêu cầu 45 giờ đồng hồ trong khoảng thời gian bốn năm trước khi gia hạn.

• ✓Gia hạn lần đầu của nhân viên bán hàng phải hoàn thành năm khóa học 3 giờ: Đạo đức, Đại lý, Xử lý Quỹ Tín thác, Nhà ở Công bằng, Quản lý Rủi ro
• ✓Các gia hạn khác yêu cầu 45 giờ đồng hồ CE đã được phê duyệt trong vòng bốn năm trước đó
• ✓DRE không chấp nhận hồ sơ gia hạn sớm hơn 90 ngày trước khi hết hạn

Một cá nhân đã là người có giấy phép trong tình trạng tốt liên tục 30 năm tại California và từ 70 tuổi trở lên được miễn yêu cầu giáo dục thường xuyên. Tình trạng tốt có nghĩa là không có hành động kỷ luật và không bị mất hiệu lực quá thời gian ân hạn gia hạn muộn hai năm.

• ✓Miễn trừ CE yêu cầu 30 năm liên tục có tình trạng tốt VÀ từ 70 tuổi trở lên
• ✓Tình trạng tốt có nghĩa là không có hành động kỷ luật và không bị mất hiệu lực quá thời gian ân hạn gia hạn muộn hai năm