Chapter 27 Glossary — Estates, Ownership & Title +10California · real estate · Filipino

Ang fee simple (tinatawag ding fee simple estate o absolute ownership) ay ang pinakamataas na interes na maaaring taglayin ng isang tao sa real property. Ito ay walang kondisyon, walang takdang tagal, malayang maililipat at namamana, at nagbibigay sa may-ari ng walang pasubaling kapangyarihan sa pagdispose.

• ✓Ang fee simple ay ang pinakamataas na posibleng estate sa lupa
• ✓Ang fee simple ay malayang maililipat at namamana na may walang takdang tagal
• ✓Ang absolute ownership ay kasingkahulugan ng fee simple estate

Ang joint tenancy ay hindi nahahati na pagmamay-ari ng dalawa o higit pang tao na may pantay na bahagi at karapatan ng survivorship. Ang tenancy in common ay nagbibigay ng hindi nahahati na mga interes na walang survivorship at ang mga interes ay hindi kailangang pantay. Ang community property ay nakukuha ng mag-asawa habang kasal. Ang tenancy by the entireties (sa ilang estado) ay magkasanib na pagmamay-ari ng asawang lalaki at babae na may survivorship. Ang severalty ay pagmamay-ari ng isang tao lamang.

• ✓Ang right of survivorship ang natatanging katangian ng joint tenancy
• ✓Ang tenancy in common ay walang right of survivorship at ang mga interes ay hindi kailangang pantay
• ✓Ang severalty ownership ay nangangahulugang nag-iisang pagmamay-ari ng isang tao

Ang defeasible fee (base o qualified fee) ay isang fee simple absolute interest na maaaring mapawalang-bisa o matapos kapag naganap ang isang tinukoy na pangyayari. Ang Fee Simple Defeasible (tinatawag na Conditional Estate sa California) ay ipinagkakaloob na napapailalim sa isang condition subsequent. Ang isang determinable fee ay maaaring magtapos kapag naganap ang isang pangyayari na maaaring mangyari o hindi.

• ✓Ang Fee Simple Defeasible ay ipinagkakaloob na napapailalim sa isang condition subsequent
• ✓Ang isang conditional estate ay nagtatapos sa pagganap ng tinukoy na kondisyon
• ✓Ang isang determinable fee ay nagtatapos sa isang pangyayari na maaaring mangyari o hindi

Ang life estate ay hawak para sa tagal ng buhay ng isang tao, limitado ng buhay ng mayhawak o ng iba. Ang freehold estate ay may hindi tiyak na tagal (fee simple o life estate). Ang estate of inheritance ay maaaring mapunta sa mga tagapagmana; lahat ng freehold estate ay estate of inheritance maliban sa life estate.

• ✓Ang life estate ay tumatagal para sa tagal ng buhay ng itinakdang tao
• ✓Kasama sa freehold estate ang fee simple at life estate
• ✓Lahat ng freehold estate ay estate of inheritance maliban sa estate for life

Ang leasehold estate ay ang karapatan ng nangungupahan na sakupin ang real estate sa loob ng termino ng lease at ito ay isang personal property interest. Ang estate for years ay may tiyak at limitadong panahon; ang estate from period to period (periodic tenancy) ay walang tiyak na pagtatapos ngunit may fixed na panahon ng renta; ang estate at will ay maaaring tapusin ng alinmang panig; ang estate at sufferance ay lumilitaw kapag ang nangungupahan ay maling nanatili pagkatapos ng pag-expire ng lease.

• ✓Ang leasehold estate ay isang personal property interest, hindi real property
• ✓Ang estate for years ay para sa tiyak at limitadong yugto ng panahon
• ✓Ang estate at sufferance ay lumilitaw kapag ang nangungupahan ay maling nanatili pagkatapos ng pag-expire ng lease

Ang bungkos ng mga karapatan ay kinabibilangan ng lahat ng legal na karapatan ng pagmamay-ari: paggamit, pagmamay-ari, pag-encumber, at disposisyon. Ang mga kaakibat (mga right-of-way, easement, karapatan sa tubig, mga pagpapabuti) ay kabilang sa at lumilipat kasama ng ari-arian maliban kung may ipinapakitang salungat na intensyon.

• ✓Ang bungkos ng mga karapatan ay kinabibilangan ng paggamit, pagmamay-ari, pag-encumber, at disposisyon
• ✓Ang mga kaakibat ay lumilipat kasama ng real property maliban kung may ipinapakitang salungat na intensyon

Ang fee simple (kilala rin bilang absolute ownership o fee simple estate) ay ang pinakamalaking, pinakakompletong interes na maaari ng mayroon sa real property. Ito ay walang kondisyon, may hindi tiyak na tagal, madaling maipagpalit at maaaring magmana. Ang fee simple defeasible (conditional estate) ay sumusunod sa isang kondisyon na kasunod at maaaring matapos sa pagsisignal ng isang espesipikong kaganapan. Ang determinable fee ay nagtatapos sa isang kaganapan na maaari o hindi maaaring mangyari.

• ✓Ang fee simple estate ay ang pinakamalaking interes na maaari ng mayroon sa real property — walang kondisyon, hindi tiyak, maipagpalit at maaaring magmana
• ✓Ang fee simple defeasible/conditional estate ay nagtatapos sa pagsisignal ng kondisyon na kasunod
• ✓Ang determinable fee ay maaaring matapos sa pagsisignal ng isang kaganapan na maaari o hindi maaaring mangyari
• ✓Ang fee ay isang estado ng pamana sa real property

Ang Co-tenancy ay nangangahulugang pagmamay-ari ng mahigit isang tao (halimbawa, tenancy in common, joint tenancy). Ang Joint tenancy ay hindi natitibay na pagmamay-ari na may pantay na bahagi at karapatan ng survivorship. Ang Community property ay ari-arian na nakuha ng asawa/esposo sa panahon ng kasal na hindi hinahawakan nang hiwalay; bawat asawa ay may pantay na karapatan sa pamamahalan, alienaasyon at testamentaryong disposisyon.

• ✓Ang joint tenancy ay kasama ang karapatan ng survivorship at nangangailangan ng pantay na bahagi
• ✓Ang community property ay nakukuha sa panahon ng kasal; bawat asawa ay may pantay na karapatan sa pamamahalan at testamentaryo
• ✓Co-tenancy = pagmamay-ari ng interes ng mahigit isang tao

Ang freehold estate ay isang estate na may hindi matutukoy na tagal (fee simple o life estate). Ang life estate (estate for life) ay isang possessory freehold estate na ipinagtatagal ayon sa buhay ng ilang tao; maaaring masukat ng buhay ng nagtatagal nito o ng buhay ng iba. Ang estates of inheritance ay maaaring maipasa sa mga tagapagmana; lahat ng freehold estates ay estates of inheritance maliban sa life estates.

• ✓Freehold estate = hindi matutukoy na tagal; kasama ang fee simple at life estate
• ✓Ang life estate ay tumatagal ayon sa tagal ng buhay ng isang tao at hindi maaaring ipamana
• ✓Lahat ng freehold estates ay estates of inheritance maliban sa estates for life

Ang leasehold estate ay ang karapatan ng tenant na tumira sa real estate sa loob ng lease term at ito ay isang personal property interest. Ang estate for years ay para sa isang tiyak, limitadong panahon. Ang estate from period to period (periodic tenancy) ay walang tiyak na termination date ngunit may fixed rental period. Ang estate at sufferance ay nabubuo kapag ang isang tenant ay hindi legal na nagtatagal. Ang estate at will ay isang pag-occupy sa isang walang hanggang panahon na maaaring wakasan ng alinmang partido. Ang chattel real ay isang estate na nauugnay sa real estate tulad ng lease.

• ✓Ang leasehold estate ay isang personal property interest, hindi real property
• ✓Ang estate for years ay may tiyak, limitadong termino; ang periodic tenancy ay walang fixed termination date
• ✓Ang estate at sufferance ay nabubuo kapag ang isang tenant ay hindi legal na nagtatagal pagkatapos ng lease expiration
• ✓Ang estate at will ay maaaring wakasan ng isa o parehong partido

Ang bundle of rights ay kinabibilangan ng lahat ng legal rights na kasama sa pagmamari: paggamit, pagmamay-ari, pag-encumber at disposition. Ang appurtenances ay mga karapatan at pagpapabuti na pag-aari ng at sumama sa property (rights-of-way, easements, water rights). Ang appurtenant items ay sumama sa lupa kapag inilipat maliban kung ipakita ang kabaligtaranan.

• ✓Bundle of rights = paggamit, pagmamay-ari, pag-encumber at disposition
• ✓Ang appurtenances ay sumama sa lupa sa paglipat maliban kung ipakita ang kabaligtararan
• ✓Ang karaniwang appurtenances ay kinabibilangan ng easements, rights-of-way at water rights

Ang abstract of title ay isang buod ng lahat ng mga paglipat, pagbibigay at legal na pangangailangan na nagpapakita ng patuloy na pagmamay-ari at mga elementong nakakasama sa pamagat. Ang chain of title ay isang kasaysayan ng mga pagbibigay/nakakahadlang na karapatan mula sa orihinal na patent. Ang certificate of title ay ang writtenong opinyon ng isang abogado tungkol sa pagmamay-ari. Ang color of title ay mukhang magandang pamagat ngunit hindi ito aktwal na pamagat. Ang cloud on title ay isang claim na nakakasama sa pamagat hanggang sa ito ay maalis (halimbawa, sa pamamagitan ng quitclaim deed o quiet title action).

• ✓Ang chain of title ay sumusubaybay sa mga pagbibigay mula sa orihinal na patent upang matukoy ang kasalukuyang pagpapalakas
• ✓Ang cloud on title ay maaaring maalis sa pamamagitan ng quitclaim deed o quiet title action
• ✓Ang certificate of title ay opinyon ng isang abogado, hindi garantiya
• ✓Ang color of title ay parang wasto ngunit hindi ito tunay na pamagat

Ang ALTA title policy (American Land Title Association) ay lumalaki ang mga panganib higit sa standard policy upang isama ang mga hindi naitala na mechanic's liens, hindi naitala na easements, mga katotohanan na ipapakita ng survey, water/mineral rights, at mga karapatan ng mga partido na may-ari ng property. Ang ALTA owner's policy ay nagbibigay sa mga mamimili/may-ari ng parehong proteksyon na ibinibigay ng ALTA sa mga lender. Ang exceptions ay mga bagay na hindi kasama sa coverage ng isang partikular na parcel; ang exclusions ay mga pangkalahatang bagay na hindi kasama sa coverage.

• ✓Ang ALTA policy ay sumasaklaw sa mga hindi naitala na liens, easements, mga katotohanan ng survey, at mga karapatan ng mga partido na may-ari ng property
• ✓Ang standard policy ay nagbibigay ng mas kaunting coverage kaysa ALTA extended coverage
• ✓Ang exceptions ay partikular sa parcel; ang exclusions ay mga pangkalahatang bagay na inalis mula sa coverage

Ang adverse possession ay pagkuha ng titulo sa pamamagitan ng pagmamay-ari sa loob ng isang statutory period sa ilalim ng ilang kundisyon ng isang taong hindi ang record owner. Ang accession ay pagdaragdag sa property ng tao o natural forces; ang accretion ay accession ng natural forces (alluvium). Ang avulsion ay biglang pagkawala ng lupa dahil sa water action. Ang erosion ay gradual na pagsusuot ng lupa. Ang escheat ay pagbabalik ng property sa State kapag walang heirs.

• ✓Ang adverse possession ay nangangailangan ng possession sa loob ng statutory period sa ilalim ng specified conditions
• ✓Ang accretion ay nagdadagdag ng lupa nang gradual ng natural forces; ang avulsion ay biglang pagkawala ng lupa
• ✓Ang escheat ay naglulunsad ng property sa State kapag walang heirs
• ✓Ang abandonment (kabiguan na umupahan/gumamit) ay maaaring magresulta sa pagkawala ng rights

Ang loan-to-value ratio ay ang porsyento ng halaga ng isang property na maaaring ipahiram ng lender sa borrower.

• ✓Ang 80% ratio ay nangangahulugan na ang lender ay maaaring magpahiram ng 80% ng appraised value
• ✓Batay sa appraised value ng property

Ang negatibong amortization ay nangyayari kapag ang mga buwanang pagbabayad ay hindi sapat upang magbayad ng interes na nag-iipon sa pangunahing balanse, kaya ang hindi bayad na interes ay idinagdag sa pangunahing dapat bayaran.

• ✓Nangyayari kapag ang mga pagbabayad ay hindi sumasaklaw sa interes na nag-iipon
• ✓Ang hindi bayad na interes ay idinagdag sa pangunahing balanse
• ✓Maaaring resulta mula sa isang payment cap sa isang adjustable rate mortgage

Ang mortgagor ay ang taong nagbibigay ng mortgage sa kanilang property upang masiguro ang isang pautang (ang manghihiram). Ang mortgagee ay ang taong tinatanggap ang mortgage (ang nagpapautang o kreditor).

• ✓Mortgagor = manghihiram na nagbibigay ng mortgage
• ✓Mortgagee = nagpapautang/kreditor na tumatanggap ng mortgage

Ang administrasyon ng pautang (tinatawag din na paglilingkod sa pautang) ay tumutukoy sa paghawak ng isang pautang mula sa paglikha hanggang sa kapantayan ng mga mortgage banker, na parehong lumilikha at naglilingkod ng mga pautang.

• ✓Ang paglilingkod ay kasama ang paghawak ng mga pagbabayad ng pautang, mga pagkaantala, mga impound, pagbabayad nang buo, at pagpapalabas
• ✓Ang mga mortgage banker ay parehong lumilikha AT naglilingkod ng mga pautang
• ✓Tinatawag din na paglilingkod sa pautang

Ang aplikasyon sa pautang ay ang pinagmulan ng impormasyon na ginagamit ng nagpapautang upang magdesisyon kung magbibigay ng pautang. Ito ay nagbibigay ng kahulugan sa mga kondisyon ng pautang at naglalarawan ng nanghihiram at ang real estate na ire-mortgage.

• ✓Kasama ang pangalan ng nanghihiram, trabaho, sahod, mga bank account, at mga credit reference
• ✓Naglalarawan ng real estate na ire-mortgage
• ✓Tinutukoy ang halaga ng pautang na hinihiling at mga kondisyon ng pagbabayad

Ang pagsasara ng pautang ay nangyayari kapag natugunan na lahat ng mga kondisyon at ang opisyal ng pautang ay nag-authorize ng pagsasaad ng trust deed o mortgage; ang paglulunsad ng pondo ay katulad ng pagsasara ng real estate sales escrow.

• ✓Ang nanghihiram ay makakatanggap ng mas kaunting halaga kaysa sa halaga ng pautang dahil sa mga bayad sa titulo, pagpapasaad, serbisyo, at iba pang mga bayad na nakabalak
• ✓Tinatawag din na 'pag-pondo' ng pautang
• ✓Ang opisyal ng pautang ay nag-authorize ng pagpapasaad kapag natugunan na lahat ng mga kondisyon

Ang loan commitment ay ang kontraktwal na pangako ng nagpapautang na magbigay ng pautang batay sa appraisal at underwriting.

• ✓Batay sa appraisal at underwriting
• ✓Isang kontraktwal na pangako ng nagpapautang

Ang nota (promissory note) ay isang nilagdaang nakasulat na instrumento na kinikilala ang utang at nangangako ng pagbabayad. Ang rate ng nota ay tumutukoy sa taunang interes na sisingilin; ang straight note ay nagbabayad ng principal sa isang malaking halaga sa maturity.

• ✓Ang rate ng nota ay tinatawag ding accrual rate, contract rate, o coupon rate
• ✓Ang promissory note ay nagtatatag ng personal liability at patunay ng utang
• ✓Ang straight note ay nagbabayad ng principal sa isang malaking halaga sa maturity na may interes na binabayaran sa installments o sa maturity

Ang open-end mortgage ay nagbibigay-daan sa mortgagor na makakuha ng karagdagang pera pagkatapos na nabawasan ang utang nang hindi kinakailangang isulat muli ang mortgage. Ang package mortgage ay sumasaklaw sa real property, improvements, at movable equipment/appliances.

• ✓Ang open-end mortgage ay nagpapahintulot ng muling paghihutang nang hindi kinakailangang isulat muli ang mortgage
• ✓Ang package mortgage ay sumasaklaw sa real property kasama ang movable equipment/appliances

Ipinasa ng California ang unang batas sa paglilisensya ng real estate sa bansa noong 1917, na idineklarang labag sa konstitusyon. Ang Real Estate Act of 1919 ay pinagtibay at pinagtibay ng Korte Suprema ng Estado bilang makatwirang paggamit ng kapangyarihan ng estado upang i-regulate ang pag-uugali ng mamamayan para sa kapakanan ng publiko.

• ✓Ipinasa ng California ang unang batas sa paglilisensya ng real estate sa bansa noong 1917
• ✓Ang batas ng 1917 ay idineklarang labag sa konstitusyon; pinalitan ito ng Real Estate Act of 1919 at pinagtibay
• ✓Lahat ng 50 estado at ang District of Columbia ay may mga batas sa paglilisensya ng real estate

Ang regulasyon ng pamahalaan sa mga real estate agent ay may saligan sa kapangyarihang pulisya — ang kapangyarihan ng estado na magpatibay ng mga batas sa loob ng mga hangganan ng konstitusyon upang isulong ang kaayusan, kaligtasan, kalusugan, moral, at pangkalahatang kapakanan. Dapat na ang mga batas ay kinakailangan at angkop para sa tunay na pampublikong interes at hindi maaaring magpataw ng hindi makatwirang pasanin.

• ✓Ang kapangyarihang pulisya ay ang kapangyarihan ng estado na magpatibay ng mga batas na nagsusulong ng kaayusan, kaligtasan, kalusugan, moral, at pangkalahatang kapakanan
• ✓Dapat na kinakailangan at angkop ang mga batas sa ilalim ng kapangyarihang pulisya para sa proteksyon o pagpapabuti ng tunay na pampublikong interes
• ✓Hindi maaaring magpataw ang estado o lokal na awtoridad ng mabigat, hindi makatwiran, o di-kinakailangang pasanin

Ang Seksyon 10153 ng Kodigo ng Negosyo at mga Propesyon ay nag-aatas na ang mga pagsusulit sa real estate ay sumubok sa kaalaman sa wikang Ingles, aritmetikang ginagamit sa real estate, pag-unawa sa mga prinsipyo ng conveyancing, mga obligasyon sa ahensya, at kaalaman sa Real Estate Law, Subdivided Lands Law at mga Regulasyon ng Komisyoner. Hindi maaaring ipawalang-bisa ng DRE ang pangangailangan ng pasulat na pagsusulit.

• ✓Hindi maaaring ipawalang-bisa ng DRE ang pangangailangan ng pasulat na pagsusulit para sa sinumang nais maging lisensyado
• ✓Iniuutos ng Seksyon 10153 ng B&P Code ang pagsubok sa kaalaman sa wikang Ingles, aritmetika, conveyancing, ahensya at batas sa real estate
• ✓Sinusubok ng mga pagsusulit ang pag-unawa sa mga obligasyon sa pagitan ng principal at ahente at mga pamantayan ng etika sa negosyo

Sinusuri ng mga pagsusulit ang pangkalahatang ligal na bisa ng mga kontrata ng ahensya, mga resibo ng deposito, mga deed, mga mortgage, mga deed of trust, mga chattel mortgage, mga bill of sale, mga kontrata ng pagbebenta ng lupa, at mga lease, kasama ang mga prinsipyo ng negosyo at ekonomiya ng lupa at mga appraisal.

• ✓Dapat maunawaan ng mga kandidato ang pangkalahatang layunin at ligal na bisa ng mga deed, mortgage, deed of trust at lease.
• ✓Dapat maunawaan ng mga kandidato ang mga prinsipyo ng ekonomiya ng lupa at mga appraisal.
• ✓Dapat maunawaan ng mga kandidato ang mga bill of sale, chattel mortgage, at kontrata ng pagbebenta ng lupa.

Ang financing ng real estate ay nagmumula sa mga institusyong deposito at di-bangko na pinagmumulan. Ang pag-unawa sa mga pagkakaibang ito ay mahalaga para sa mga broker at mortgage loan broker.

• ✓Kasama sa mga institusyong deposito ang savings and loan associations, savings banks, commercial banks, thrift and loans, at credit unions
• ✓Kasama sa mga di-bangko ang mortgage bankers, finance lenders, pribadong indibidwal/entidad, pension funds, mortgage trusts, investment trusts, at hedge funds
• ✓Ang mga kompanya ng seguro ay hindi mga institusyong deposito o di-bangko; nag-iinvest sila ng premium dollars sa real property equities at mortgage loans

Ang paglawak ng mga non-depository lender ay humantong sa pagbuo ng pangalawang merkado sa pamamagitan ng securitization ng mga mortgage loan tungo sa mga mortgage-backed securities.

• ✓Ang mga mortgage-backed securities ay kwalipikado sa pamamagitan ng pagpaparehistro para sa mga pampublikong alok sa loob ng estado at sa pamamagitan ng koordinasyon para sa mga pampublikong alok sa pagitan ng mga estado.
• ✓Ang mga securities ay maaaring maging kwalipikado sa pamamagitan ng exemption bilang mga private placement sa ilalim ng batas federal at batas ng estado.
• ✓Ang pangalawang mortgage market ay nalampasan ang mga tradisyonal na pinagmumulan ng pautang na nangibabaw bago ang dekada 1990.

Ang mga kumpanya ng seguro sa buhay at kalusugan ay namumuhunan ng malaking mapagkukunan sa mga pautang na may kolateral na real property.

• ✓Ang industriya ng seguro sa buhay at kalusugan ay namumuhunan ng 9.85% hanggang 10.87% ng kabuuang mga asset sa mga mortgage loan
• ✓Sa nakalipas na humigit-kumulang 30 taon, ang mga kumpanyang ito ay lumipat sa mga ari-arian na kumikita (komersyal) kaysa sa mga ari-arian na residential

Kapag may aplikasyon para sa pautang, kumukuha ng preliminary report mula sa isang title company upang ilarawan ang mga tuntunin ng alok na mag-insure ng titulo. Tinutukoy nito ang ari-arian (APN, street address, legal description), ang kasalukuyang vesting (may-ari ng record), at inilalahad ang mga iminungkahing exception sa title policy tulad ng mga buwis, lien, easement, at encumbrance. Kapag naresolba na ang lahat ng objection sa titulo, kailangang kumuha ng title policy ng lender na nag-iinsure sa interes ng lender kapag na-fund na ang pautang.

• ✓Tinutukoy ng preliminary report ang ari-arian, kasalukuyang vesting, at mga iminungkahing exception sa title policy
• ✓Karaniwang kailangang kumuha ng title policy ng lender sa oras na ma-fund ang pautang
• ✓Sumasang-ayon ang title insurer na ipagtanggol at i-indemnify ang lender laban sa mga pagkalugi mula sa mga depekto sa titulo na alam o matutuklasan noong inisyu ito

Ang isang staff o independiyenteng fee appraiser ay nag-iinspeksyon ng property upang tantyahin ang kasalukuyang market value at mga trend sa hinaharap. Ang loan-to-value (LTV) ratio ay ang ugnayan ng halaga ng pautang at fair market value. Karamihan ng mga lender ay ibinabase ang halaga ng pautang sa purchase price o appraised value, kung alin ang mas mababa. Tinitiyak ng appraisal ang kasalukuyang market value, paglalarawan/kalagayan ng lupa at mga improvement, applicable zoning, kalagayan ng kapitbahayan, at uri ng occupancy.

• ✓Ang loan-to-value ratio ay ang ugnayan ng halaga ng pautang at fair market value ng security property
• ✓Karamihan ng mga lender ay ibinabase ang halaga ng pautang sa purchase price o appraised value, kung alin ang mas mababa
• ✓Dapat tiyakin ng appraisal ang pagkakatugma ng zoning sa kasalukuyang mga gamit

Depende sa sitwasyon ng katotohanan, tinutugunan ng mga nagpapautang ang mga isyu sa ari-arian kabilang ang mga paghahabol sa titulo ng nakatira, presyo ng benta at mga tadhana para sa mga pagbili, datos ng paggawa ng refinance, mga karagdagang assessment, makasaysayan/inaasahang kita sa pagpapatakbo para sa ari-arian na kumikita, at kung may gawaing naganap sa loob ng huling 90 araw na maaaring magresulta sa mechanics lien.

• ✓Dapat matukoy ng mga nagpapautang kung may gawaing naganap sa loob ng huling 90 araw na maaaring magresulta sa mechanics lien
• ✓Para sa ari-arian na kumikita, dapat suriin ang makasaysayan at inaasahang net operating income na sumusuporta sa pagbabayad ng utang

Kapag ang APR ng isang variable rate mortgage ay maaaring tumaas pagkatapos ng consummation, dapat isasaad ng anunsyo ang katotohanang iyon. Halimbawa, ang 6% na paunang APR na maaaring magbago nang walang limitasyon ay maaaring i-anunsyo bilang “6% APR, maaaring tumaas pagkatapos ng settlement.” Ang trend ng regulasyon ay maaaring magpataw ng “worst case example” kapag ginagawa ang gayong mga pagbubunyag.

• ✓Kung ang APR ay maaaring tumaas pagkatapos ng consummation, dapat isasaad ng anunsyo ang katotohanang iyon
• ✓Ang isang variable rate transaction ay may kasamang mga future interest rate na hindi pa alam sa oras ng settlement
• ✓Suriin ang pinakabagong mga amendment sa Regulation Z at ang Official Staff Commentaries bago mag-anunsyo

Ang mga graduated payment mortgage na may nakapirming interest rate, fixed-rate buydowns, at step-rate mortgage ay HINDI variable rate mortgage. Ang mga ito ay may kinalaman sa iba't ibang interest rate na alam na sa settlement o loan closing, samantalang ang mga variable rate na transaksyon ay may kinalaman sa future interest rates na hindi alam sa settlement.

• ✓Ang fixed-rate buydowns at step-rate mortgages ay hindi variable rate mortgages
• ✓Hindi maaaring gamitin ang wikang pang-disclosure ng variable rate para sa mga graduated payment mortgage na may fixed rates
• ✓Ang lahat ng rate sa step-rate mortgage ay alam sa settlement/closing

Maaaring i-advertise ng isang nagbebenta o creditor/lender ang pinababang simple interest rate na nagmumula sa isang buydown kung ipinapakita ng anunsyo ang limitadong termino kung saan nalalapat ang pinababang rate, ang simple interest rate para sa natitirang bahagi ng termino, at ang APR na tinutukoy sa ilalim ng Mga Komentaryo sa 12 CFR 226.17(c). Kung higit sa isang pinababang rate ang nalalapat, dapat ipakita ang bawat rate at ang kani-kanilang termino.

• ✓Dapat ipakita ang limitadong termino ng pinababang rate, ang simple interest rate para sa natitirang bahagi ng termino, at ang APR
• ✓Kung higit sa isang pinababang rate ang nalalapat, ipakita ang bawat rate at ang kani-kanilang termino
• ✓Maaaring ipakita ang epekto ng buydown sa iskedyul ng pagbabayad nang hindi nagdudulot ng karagdagang pagsisiwalat sa ilalim ng 226.24(c)

Ang mga adjustable rate mortgage (ARM) ay kadalasang may “diskuwento” o “teaser” sa unang taon kung saan malaki ang ibinaba ng paunang rate (madalas, hindi idinaragdag ang margin/spread sa unang taon). Ang isang anunsyo para sa ganitong plano ay maaaring magpakita ng simple interest rate sa panahon ng diskuwento hangga't ipinapakita rin nito ang APR. Hindi tulad ng mga buydown, maaaring hindi kailangan ipakita ang simple rate pagkatapos ng panahon ng diskuwento. Halimbawa: “6% first-year financing. APR 8.41%; APR subject to increase after settlement.”

• ✓Maaaring ipakita ng anunsyo ang simple rate sa panahon ng diskuwento kung ipinapakita rin nito ang APR
• ✓Ang APR sa mga planong may diskuwento ay isang composite figure na sumasalamin sa first-year rate, kasunod na rate, at mga gastos sa kredito
• ✓Maaaring ipakita ang epekto ng diskuwento sa iskedyul ng pagbabayad sa panahon ng diskuwento nang hindi nagti-trigger ng iba pang pagsisiwalat

Sa ilang transaksyon (partikular na sa graduated payment loans), ang mga pagbabayad sa mga unang taon ay maaaring ibatay sa isang rate na mas mababa kaysa sa pananagutan ng borrower, na lumilikha ng ‘negatibong amortisasyon.’ Ang mga ad na naglalaman ng effective rates ay dapat magsama ng: (1) effective/payment rate; (2) termino ng pinababang pagbabayad; (3) note rate kung saan aktwal na nag-iipon ang interes; at (4) APR.

• ✓Dapat isiwalat ng mga ad sa effective-rate ang effective/payment rate, termino ng pinababang pagbabayad, note rate, at APR
• ✓Ang inaanunsyong APR ay dapat sumalamin sa interes na pananagutan ng borrower kahit hindi ito binayaran sa panahon ng pinababang pagbabayad
• ✓Ang ad para sa effective/payment rate ay HINDI maaaring magpakita ng buwanang pagbabayad nang hindi nagdudulot ng mga pagsisiwalat sa ilalim ng 226.24(d)

Kapag nag-a-appraise, sinusuri ng inspector kung ang bahay at mga outbuilding ay may maayos na hitsura at wastong nakalagay sa lote. Dapat hatulan ng appraiser kung ang bahay ay overbuilt o underbuilt para sa site at kung ito ay wastong naka-orient upang samantalahin ang mga kondisyon ng klima.

• ✓Tukuyin kung ang bahay ay masyadong malaki (overbuilt) o masyadong maliit (underbuilt) para sa site
• ✓Tayahin ang wastong orientasyon ng bahay sa lote para sa kalamangan sa klima
• ✓Dapat may maayos na hitsura ang mga improvement sa site

Sinusuri ng appraiser ang panlabas upang matukoy ang kalidad ng konstruksyon at paglaban sa pagkasira at mga elemento ng panahon. Kabilang dito ang pagsusuri sa pundasyon, mga dingding, at bubong, pagsuri sa mga alulod at tubo ng paagusan, pagpapatunay sa mga overhang ng bubong, pagsukat sa panlabas na sukat upang makuha ang mga lawak, at paglalarawan sa mga pagpapabuti sa bakuran para sa pagtatantya ng halaga.

• ✓Suriin ang pundasyon, mga dingding, at bubong upang matukoy ang kalidad ng konstruksyon
• ✓Tiyakin ang sapat na mga alulod, tubo ng paagusan, at overhang ng bubong upang maprotektahan ang istruktura
• ✓Sukatin ang panlabas na sukat upang makuha ang mga lawak ng gusali

Tinutukoy ng panloob na inspeksyon ang tibay ng gusali, kaayusan ng floor plan, kaakit-akit na disenyo, grado at kalidad ng mga materyales, at kasapatan ng kagamitan sa pagpapainit, pagluluto, elektrikal, at plumbing. Itinatala ng appraiser ang laki ng mga kuwarto, pagkakalagay ng mga bintana para sa liwanag at bentilasyon, sinusuri kung ang daloy ng paggalaw ay angkop sa paggana, at kinukumpirma na may makabagong kaginhawahan ang bahay para sa klase ng presyo nito.

• ✓Suriin ang tibay, floor plan, disenyo, materyales, at kasapatan ng kagamitan
• ✓Tayahin kung ang daloy ng paggalaw ay angkop sa paggana
• ✓Kumpirmahin na may makabagong kaginhawahan ang bahay na kailangan para sa klase ng presyo nito

Ang transaksyon ng pagbebenta ng residential na ari-arian ay dumadaan sa pagtatapos ng pagbebenta (sumasang-ayon ang buyer at seller sa mga tuntunin sa pamamagitan ng ganap na naisagawang kasunduan at magkasanib na escrow instructions), legal na paglilipat ng titulo (naibigay ang title insurance, may pondo ang escrow upang i-cash out ang equity ng seller, naisagawa at nairehistro ang mga instrumento), at pagkumpleto ng financing sa pamamagitan ng final settlement statement (paglabas ng pondo at nakasulat na accounting sa lahat ng partido).

• ✓Itinuturing na magkasabay na mga kilos ang paglilipat ng titulo at paglilipat ng pera
• ✓Ang escrow holder ay naghahanda ng settlement statement para sa mga principal upang ipakita na ang escrow instructions ay ganap na natupad
• ✓Nagsisimula ang isang transaksyon kapag ang isang broker ay nakakuha ng listing (agency contract) mula sa may-ari ng ari-arian

Nagbibigay ang C.A.R. ng mga standardized na form na ginagamit sa karaniwang mga transaksyon. Kabilang sa mga pangunahing form ang AD (Disclosure Regarding Real Estate Relationships), RLA (Residential Listing Agreement Exclusive), RPA-CA (Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions), TDS (Real Estate Transfer Disclosure Statement), CR (Contingency Removal), FLD (Lead Based Paint Hazards), NHD (Natural Hazard Disclosure), at SSA (Short Sale Addendum).

• ✓Ang listing form ay ang RLA; ang purchase agreement ay ang RPA-CA.
• ✓Ang malawakang muling pagsulat ng mga standard na form ay maaaring ituring na hindi awtorisadong pagpapraktis ng abogasya.
• ✓Tumutulong ang C.A.R. na ipagtanggol ang mga pag-aangkin na ang isang preprinted na probisyon ng kasalukuyang C.A.R. form ay labag sa batas.

Ang isang may-ari ay pumapasok sa isang listing (RLA) kasama ang listing broker pagkatapos matanggap ang AD form. Inilalagay ang listing sa MLS maliban kung gagamitin ng seller ang form SEL upang ipaalis ito. Ang selling broker ay nakakahanap ng buyer, may inihandang alok (na nauunahan ng AD), pinag-usapan, at tinanggap na bumubuo ng kontrata (RPA-CA). Dapat kumpirmahin ang mga ugnayan ng ahensya.

• ✓Dapat ibigay ang AD form sa seller bago pumasok sa listing
• ✓Ang RLA ay nagbibigay ng 5 araw para sa pag-apruba ng management upang kanselahin
• ✓Kung may dual agency, dapat ibunyag ng mga ahente ang ugnayan sa lalong madaling panahon
• ✓Ginagamit ang form SEL kung ayaw ng seller na nasa MLS ang property

Ang IREM ay itinatag noong 1933 ng mga kumpanyang namamahala ng ari-arian upang pasiglahin ang propesyonalismo at magbigay ng pinagkukunan ng datos ng karanasan sa pamamahala. Ang pagsapi ay nangangailangan na ang mga kumpanya ay sumunod sa mga tiyak na alituntunin sa etika. Noong 1938, inilipat ng IREM ang pokus nito sa pagsertipika sa mga indibidwal sa halip na mga kumpanya, dahil tanging isang tao lamang ang maaaring maging kuwalipikado bilang may 'abilidad.'

• ✓Itinatag ang IREM noong 1933 upang pasiglahin ang propesyonalismo sa pamamahala ng ari-arian
• ✓Ang orihinal na mga kasaping kumpanya ay kailangang magpanatili ng hiwalay na mga account sa bangko para sa sarili nilang pondo at pondo ng mga kliyente nang walang paghahalo
• ✓Ang mga miyembro ay kailangang may sapat na fidelity bond para sa lahat ng empleyadong humahawak ng pondo
• ✓Hindi maaaring kumuha ang mga miyembro ng diskwento o komisyon mula sa mga gastos ng kliyente nang walang buong pagbubunyag sa at pahintulot mula sa may-ari ng ari-arian

Pagkatapos ng 1938, nilimitahan ng IREM ang pagiging miyembro sa mga indibidwal na tumutugon sa mga kinakailangan sa edukasyon at karanasan. Ang Certified Property Manager (CPM) ay ang pangunahing designasyon; ang Accredited Residential Manager (ARM) ay nangangailangan ng mas mababang antas ng pagsasanay at karanasan sa lugar. Ang isang kompanya na gumagamit ng hindi bababa sa isang CPM ay maaaring makakuha ng designasyong Accredited Management Organization (AMO).

• ✓Ang CPM (Certified Property Manager) ay ibinibigay sa mga indibidwal na tumutugon sa mga kinakailangan sa edukasyon at karanasan
• ✓Ang ARM (Accredited Residential Manager) ay nangangailangan ng mas mababang antas ng pagsasanay at karanasan sa lugar
• ✓Ang AMO (Accredited Management Organization) ay isang designasyon ng kompanya na nangangailangan ng hindi bababa sa isang CPM
• ✓Tanging mga indibidwal, hindi mga kompanya, ang maaaring masertipikahan bilang mga kwalipikadong tagapamahala ng ari-arian

Ang NARPM ay itinatag noong huling bahagi ng dekada 1980 upang maglingkod sa mga fee manager ng mga single-family home, at ginanap ang unang pambansang kombensiyon nito noong Nobyembre 1989. Nag-aalok ito ng mga propesyonal na designasyon at nagsusulong ng etika, propesyonalismo, at mga kasanayan sa patas na pabahay sa pamamagitan ng Code of Ethics at Standards of Professionalism nito.

• ✓Itinatag ang NARPM noong huling bahagi ng dekada 1980 at ang unang kombensiyon nito ay noong Nobyembre 1989
• ✓Ang RMP (Residential Management Professional) at MPM (Master Property Manager) ay mga indibidwal na designasyon
• ✓Ang CRMC (Certified Residential Management Company) ay para sa mga kompanyang namamahala ng mga single-family home
• ✓Ang CSS (Certified Support Specialist) ay isang designasyon para sa mga kawani ng suporta