HUD-1 or HUD-1A Settlement Statement +10California · real estate · Filipino

Ang ikatlong pagsisiwalat na kinakailangan ng RESPA sa isang transaksyong pautang na may kaugnayan sa pederal ay alinman sa HUD-1 o HUD-1A. Ginagamit ang HUD-1 kapag ang security property ay binibili at ipinagbibili (kasama ang borrower/buyer at isang seller). Ginagamit ang HUD-1A kapag ang layunin ng pautang ay i-refinance o higit pang i-encumber ang intended security property sa mga transaksyong may isang partido lamang at walang paglilipat ng titulo.

• ✓Kinakailangan ang HUD-1 sa bawat settlement na may kinalaman sa isang federally related mortgage loan na may kapwa borrower at seller
• ✓Ginagamit ang HUD-1A para sa mga refinance o karagdagang encumbrance na walang seller at walang paglilipat ng titulo
• ✓Maaaring ipamahagi ang isang HUD-1 sa maraming borrower sa parehong transaksyon
• ✓Hindi kinakailangang gamitin ng mga creditor/lender ang alinman sa form para sa mga open-end HELOC kung sinusunod ang mga probisyon ng Regulation Z

Sa pederal na kahulugan, kasama sa settlement agent ang creditor/lender kung walang itinalagang neutral na partido. Sa California, ang pagganap bilang settlement agent/escrow holder ay nangangailangan ng lisensya sa ilalim ng Public Escrow Law o eksepsyon. Kabilang sa mga exempt na entidad ang mga title insurance company, underwritten title company, bangko, savings and loans, trust company, lisensyadong abogado, at real estate broker na ahente o partido sa transaksyon.

• ✓Ang California ay nangangailangan ng lisensya sa ilalim ng Public Escrow Law o eksepsyon upang kumilos bilang settlement agent/escrow holder (Mga Seksyon ng Kodigo sa Pananalapi 17003, 17004, 17006)
• ✓Ang mga title/underwritten title company ay dapat mag-alok na mag-isyu ng title policy bilang paunang kondisyon bago magsagawa ng escrow sa ilalim ng eksepsyon
• ✓Ang mga abogado ay exempt kung may bona fide na relasyon sa isang principal at hindi aktibong nakikibahagi sa negosyo ng escrow
• ✓Ang mga real estate broker ay exempt kapag kumikilos bilang ahente o partido sa transaksyon na gumagawa ng gawain na nangangailangan ng real estate license

Dapat gamitin ng settlement agent o escrow holder ang HUD-1 o HUD-1A sa bawat settlement ng federally related mortgage loan. Ang mga tolerance cap at pagbabago sa mga pangyayari ay naglalagay ng pasanin sa mga creditor/lender at mortgage broker upang matiyak na ang HUD-1 ay pare-pareho sa mga settlement charge at prepaid expense na isiniwalat sa GFE, gayundin sa mga mahalagang loan term na isiniwalat sa ilalim ng Regulation Z ng TILA.

• ✓Dapat na pare-pareho ang HUD-1 sa mga settlement charge at prepaid expense na isiniwalat sa GFE
• ✓Sa kasaysayan, ang creditor/lender ay walang direktang statutory na responsibilidad para sa katumpakan ng HUD-1 kapag may hiwalay na settlement agent na kasangkot
• ✓Ang mga tolerance cap ay nangangailangan ng pagtiyak ng pagkakapare-pareho sa pagitan ng GFE at HUD-1 upang protektahan ang consumer/borrower

Hindi tulad ng karamihan ng mga ahente sa settlement/tagapag-ingat ng escrow, ang mga broker na kumikilos bilang tagapag-ingat ng escrow sa isang transaksyon sa real property o transaksyong sinigurado ng real property ay HINDI gumaganap bilang neutral na escrow agent. Ang mga mortgage banker sa ilalim ng RMLA o mga finance lender sa ilalim ng CFL ay hindi maaaring kumilos bilang settlement agent o tagapag-ingat ng escrow sa California.

• ✓Ang mga broker na kumikilos bilang tagapag-ingat ng escrow ay hindi neutral na escrow agent (B&P Code 10145, Financial Code 17006)
• ✓Ang mga mortgage banker sa ilalim ng RMLA ay hindi maaaring kumilos bilang settlement agent o tagapag-ingat ng escrow sa California
• ✓Ang mga finance lender sa ilalim ng CFL ay hindi maaaring kumilos bilang settlement agent o tagapag-ingat ng escrow sa California

Kapag ang settlement agent ay hindi ang creditor/lender, dapat kumuha ang creditor/lender ng kopya ng HUD-1/HUD-1A upang matiyak ang pagsunod sa mga tagubilin, mga tolerance, at hindi nabagong mahahalagang termino ng loan. Ang mga mortgage broker ay may dagdag na pasanin: tiyakin na ang mga conformed na kopya ng deeds of trust/mortgages ay naihatid at kumpirmahin na natanggap ng borrower ang kopya ng final na HUD-1/HUD-1A.

• ✓Dapat kumuha ang creditor/lender ng kopya ng HUD-1 upang kumpirmahin na ang mga bayarin ay nasa loob ng mga tolerance ng GFE
• ✓Dapat tiyakin ng mga MLB/MLO na ang mga conformed na kopya ng deeds of trust/mortgages ay naihatid (B&P Code 10234.5)
• ✓Dapat kumpirmahin ng mga MLB/MLO na natanggap ng borrower ang kopya ng final na HUD-1/HUD-1A Settlement Statement

Isang araw ng negosyo bago ang settlement, dapat pahintulutan ng settlement agent/escrow holder ang borrower na suriin ang iminumungkahing HUD-1/HUD-1A. Maaaring talikuran ng borrower ang karapatang ito sa pamamagitan ng nakasulat na waiver. Walang bayad o singil ang maaaring ipataw para sa paghahanda at paghahatid ng HUD-1/HUD-1A o anumang RESPA/TILA disclosures.

• ✓May karapatan ang borrower na suriin ang iminumungkahing HUD-1 sa araw ng negosyo kaagad bago ang settlement.
• ✓Ang karapatang paunang magsuri ay maaari lamang talikuran sa pamamagitan ng nakasulat na waiver na isinagawa ng borrower.
• ✓Walang bayad o singil ang maaaring ipataw para sa paghahanda at paghahatid ng HUD-1/HUD-1A o RESPA/TILA disclosures.
• ✓Kapag ipinadala sa koreo ang HUD-1, ipapadala ito sa address na nasa loan application maliban kung may ibang address na pinahintulutan sa nakasulat.

Ang sale-leaseback (tinatawag ding purchase-lease, sale-lease, lease-purchase, o leaseback) ay popular para sa mga kumpanyang may napakahusay na credit. Ibinebenta ng nagbebenta ang property at agad itong inuupahan pabalik, na nagpapalaya ng kapital habang pinapanatili ang paggamit ng property.

• ✓Ang working capital ay hindi nakatali sa mga fixed asset, at kadalasan mas malaking kapital ang maaaring makuha kaysa sa paghiram.
• ✓Dahil ang mga lease ay hindi itinuturing na long-term liability, ang upa ay maaaring maibawas sa buwis at mas maganda ang tingin sa balance sheet, na nagpapahusay ng credit.
• ✓Ang tax deduction ng mga bayad sa lease ay kadalasang mas mabuti kaysa depreciation dahil ang lupa ay hindi maaaring i-depreciate.
• ✓Para sa mga kontratang government cost-plus-fixed-fee, ang upa ay allowable expense ngunit ang interes sa mortgage ay hindi (dahilan kung bakit maraming defense plant ang inuupahan).

May iba't ibang paraan upang makakuha ng mga interes sa real estate nang hindi gumagamit ng mortgage financing. Maliban sa kontrata sa pagbebenta ng real property, ang mga paraang ito ay karaniwang available lamang sa malalaking financier, napakalakas na tenant, o malalaking institusyon. Ang pagbiling all-cash ay isang halatang alternatibo, ngunit kadalasan ay nahihirapan ang mga indibidwal na makalikom ng malaking halaga at protektahan ang sarili laban sa unlimited liability.

• ✓Karamihan sa mga alternatibong hindi mortgage ay available lamang sa malalaking financier, napakalakas na tenant, o malalaking institusyon
• ✓Ang kontrata sa pagbebenta ng real property ang eksepsiyon, dahil mas malawak itong available
• ✓Ang pagbiling all-cash ang pinakahalatang alternatibo sa mortgage financing

Ang mga sindikato ay nagbibigay ng pagkakataon sa maliliit na mamumuhunan na mamuhunan sa real estate na may mataas na ani. Ang isang sindikato ay nag-aalok ng kaalaman sa mga halaga at kakayahang mahanap, organisahin, at pamahalaan ang isang matagumpay na pakikipagsapalaran, na pinagsasama-sama ang mga mapagkukunan ng maraming mamumuhunan.

• ✓Ang mga sindikato ay nagpapahintulot sa maliliit na mamumuhunan na lumahok sa real estate na may mataas na ani
• ✓Ang isang sindikato ay nagbibigay ng kadalubhasaan sa paghahanap, pag-oorganisa, at pamamahala ng mga pakikipagsapalaran

Maaaring gamitin ang isang direktang pautang sa bangko (komersyal) upang bumili ng real property. Nakukuha ng borrower ang pautang batay sa magandang credit o sa collateral (mga stock, bond, personal property) maliban sa real property mismo. Ang malalaki at may magandang rating na mga korporasyon ay maaari ring magbenta ng mga stock o general obligation bonds upang bumili ng real property nang hindi gumagamit ng mortgage.

• ✓Ang isang commercial loan ay siniseguro ng credit o collateral maliban sa real property
• ✓Ang malalaki at may magandang rating na mga korporasyon ay maaaring magbenta ng mga stock o general obligation bonds upang bumili ng property nang walang mortgage

Ang pangmatagalang pag-upa ay isang mabuting paraan kung ang ari-arian ay magagamit sa kasalukuyang kalagayan. Kung ang lessee ay umuupa lamang ng lupa at kailangang magbayad para sa pagtatayo ng mga improvement, ang kabuuang cash investment ay malamang na mas malaki kaysa sa pagbili ng improved property gamit ang mortgage. Nagbibigay ito ng mga bentahe sa tenant ngunit nagdudulot ng mga panganib sa landlord.

• ✓Maaaring ibawas ang renta bilang gastos; kung pagmamay-ari, ang mga improvement lamang ang maaaring i-depreciate (hindi maaaring i-depreciate ang lupa)
• ✓Ang perang napalaya para sa ibang gamit ay maaaring gamitin nang mas kapaki-pakinabang at hindi nadadagdagan ang kabuuang debt load ng tenant
• ✓Kasama sa mga panganib ng landlord ang pagkasira ng credit ng tenant, mga special-purpose improvement na sinusundan ng pagkabangkarote, at mga claim ng mechanic lien mula sa hindi natapos na konstruksiyon

Ang buyer/lessor ay nakakakuha ng pangmatagalan at hindi matrabahong pamumuhunan na may potensyal na pagtaas ng halaga. Ang mga bayad sa pag-upa ay maaaring lumampas sa mga bayad sa mortgage, na nakakatulong sa lessor habang pinapanatili nito ang titulo sa ari-arian.

• ✓Maaaring mas mataas ang mga bayad sa pag-upa kaysa sa mga bayad sa mortgage at nakakatulong ito na mabayaran ang anumang mortgage habang pinapanatili ng lessor ang titulo
• ✓Hindi mababayaran nang maaga ang pamumuhunan tulad ng madalas na nangyayari sa mga mortgage sa pamamagitan ng refinancing
• ✓Ang mga tuntunin ng lease ay madalas na nagbibigay sa lessor ng karapatang maghabol sa iba pang ari-arian ng lessee kung sakaling mag-default

Ang pagkakalakal o pagpapalitan ng mga ari-arian ay maaaring maging alternatibo sa pagpopondo ng mortgage kung ang pagkakaiba sa pagtatasa ng halaga sa pagitan ng mga ari-arian ay maaaring isaayos at ang palitan ay maisasagawa nang walang mga kahirapan sa pagpopondo.

• ✓Gumagana ang isang palitan kung ang mga pagkakaiba sa pagtatasa ng halaga sa pagitan ng mga ari-arian ay maaaring isaayos
• ✓Dapat isagawa ang palitan nang walang mga kahirapan sa pagpopondo upang magsilbing alternatibo sa mortgage

Ang real estate syndication ay isang mapaglarawang termino (na walang tiyak na legal na kahulugan) para sa isang organisasyon o pagsasama-sama ng mga mamumuhunan na nagtitipon ng kapital para sa pamumuhunan sa real estate. Dinadala nito ang pribadong ipon sa mga pamumuhunan sa real estate kung saan walang ibang financing na available at naging popular para sa pag-finance ng mga property sa mas mataas na saklaw ng presyo. Ang responsibilidad, obligasyon, at relasyon ng syndicator sa grupo at sa mga mamumuhunan ay pangunahing tinutukoy ng anyo ng organisasyon.

• ✓Ang terminong “syndication” ay walang tiyak na legal na kahulugan
• ✓Ang syndication ay nagtitipon ng kapital mula sa maraming mamumuhunan para sa pamumuhunan sa real estate
• ✓Ang mga relasyon at obligasyon ay tinutukoy ng napiling anyo ng organisasyon

Ang pagpili ng anyo ng organisasyon ay may kinalaman sa mga praktikal, legal, at buwis na konsiderasyon. Ang corporate form ay nagsisiguro ng sentralisadong pamamahala at limitadong pananagutan ngunit bihira itong gamitin sa mga makabagong syndicate dahil sa negatibong katangian sa buwis (double taxation). Ang general partnership (joint venture) ay umiiwas sa double taxation ngunit may walang limitasyong pananagutan at walang sentralisadong pamamahala. Ang limited partnership ay pinagsasama ang mga bentahe ng dalawa: limitadong pananagutan, sentralisadong pamamahala, at pagtrato sa buwis na katulad ng partnership.

• ✓Corporate form: sentralisadong pamamahala at limitadong pananagutan ngunit negatibong katangian sa buwis (double taxation)
• ✓General partnership (joint venture): umiiwas sa double taxation ngunit may walang limitasyong pananagutan at walang sentralisadong pamamahala
• ✓Limited partnership: pinagsasama ang limitadong pananagutan, sentralisadong pamamahala, at mga bentahe sa buwis ng partnership

Ang LLC ay isang hybrid na entidad ng negosyo na pinagsasama ang mga aspekto ng isang korporasyon at isang partnership. Pinapayagan nito ang aktibong pakikilahok sa pamamahala at kontrol ng mga miyembro kasama ng limitadong pananagutan na katulad (na may ilang eksepsyon) ng mga shareholder ng korporasyon. Kapag maayos na itinatag at pinatatakbo, ang isang LLC ay maaaring mabuwisan tulad ng isang partnership at maiwasan ang ilang problema sa pagbubuwis ng korporasyon. Mahalaga, ang isang LLC bilang entidad ay hindi maaaring maghawak ng lisensya sa real estate.

• ✓Ang LLC ay isang hybrid na entidad na pinagsasama ang mga katangian ng korporasyon at partnership
• ✓Ang LLC ay nagbibigay ng limitadong pananagutan habang pinapayagan ang pamamahala ng mga miyembro at pagbubuwis na gaya ng partnership
• ✓Ang isang LLC bilang entidad ay hindi maaaring maghawak ng lisensya sa real estate

Sa ilalim ng California Revised Limited Partnership Act, ang isang limited partner ay hindi mananagot bilang general partner maliban kung ang limited partner ay pinangalanan din bilang general partner sa certificate of limited partnership o ang limited partner ay nakikilahok sa kontrol ng negosyo (Corporations Code Section 15632). Kung ang kasunduan ng limited partnership ay tumutugon sa ilang mga kinakailangan sa buwis, ito ay binubuwisan bilang isang partnership sa halip na bilang isang asosasyon na nabubuwisan bilang isang korporasyon.

• ✓Ang isang limited partner sa pangkalahatan ay hindi mananagot bilang isang general partner (Corporations Code Section 15632)
• ✓Nagkakaroon ng pananagutan kung ang limited partner ay pinangalanan bilang general partner o nakikilahok sa kontrol ng negosyo
• ✓Ang isang kwalipikadong limited partnership ay binubuwisan bilang isang partnership, hindi bilang isang korporasyon

Ang karaniwang syndication sa real estate ay pinagsasama ang pera ng mga indibidwal na investor at ang pamamahala ng isang sponsor, at sumusunod sa tatlong-yugtong siklo. Ang Origination ay kinabibilangan ng pagpaplano, pagkuha ng ari-arian, pagtupad sa mga tuntunin sa pagpaparehistro at pagsisiwalat, at pagmemerkado. Ang Operation ay kapag karaniwang pinamamahalaan ng sponsor ang syndicate at ang real property. Ang Liquidation o pagkumpleto ay ang muling pagbebenta ng ari-arian.

• ✓Origination: pagpaplano, pagkuha, pagpaparehistro/pagsisiwalat, pagmemerkado
• ✓Operation: pinamamahalaan ng sponsor ang syndicate at ang ari-arian
• ✓Liquidation/pagkumpleto: muling pagbebenta ng ari-arian

Ang sindikasyon ay nagbibigay-daan sa isang maliit na mamumuhunan na pagsama-samahin ang limitadong mapagkukunan kasama ng iba upang makilahok sa pagmamay-ari at pagpapatakbo ng ari-arian na masyadong mahal upang hawakan nang mag-isa o sa isang maliit na joint venture. Nag-aalok din ito ng propesyonal na pamamahala, na kung hindi man ay maaaring hindi maging posible sa ekonomiya para sa maliit na mamumuhunan. Ang propesyonal na pamamahala ay ang pangunahing produkto na iniaalok ng sindikador at mahalaga sa matagumpay na sindikasyon.

• ✓Ang pagsasama-sama ng mga mapagkukunan ay nagbibigay-daan sa maliliit na mamumuhunan na makapasok sa mas malalaki at mas mamahaling ari-arian
• ✓Ang propesyonal na pamamahala ay ang pangunahing produkto ng sindikador at mahalaga sa tagumpay
• ✓Nagbibigay-daan sa mga lisensyado na gawing kumikitang mga transaksyon ang mga transaksyong hindi mapamahalaan

Ang appraisal ay ang kilos o proseso ng pagbuo ng opinyon ng halaga. Ang halaga ay ang kasalukuyang halaga ng lahat ng karapatan sa mga benepisyong panghinaharap na nagmumula sa pagmamay-ari ng ari-arian. Ang ulat ng appraisal ay karaniwang isang nakasulat na pahayag ng opinyon ng appraiser sa halaga ng isang sapat na inilalarawang ari-arian sa isang tinukoy na petsa, na nagreresulta mula sa pananaliksik at pagsusuri ng mga makatotohanan at kaugnay na datos.

• ✓Ang mag-appraise ay nangangahulugang ang kilos o proseso ng pagbuo ng opinyon ng halaga (USPAP)
• ✓Ang ulat ng appraisal ay karaniwang nakasulat ngunit maaaring ipadala nang pasalita
• ✓Ang halaga ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng lahat ng karapatan sa mga benepisyong panghinaharap
• ✓Lahat ng lisensyado at sertipikadong appraiser sa California ay dapat sumunod sa USPAP

Ang Market Value ay ang pinakamalamang na presyo na makukuha ng ari-arian kung malayang iniaalok ito sa bukas na pamilihan na may parehong handang bumili at handang magbenta. Ito ang layunin ng karamihan sa mga appraisal assignment.

• ✓Ang Market Value = pinakamalamang na presyo na may handang bumili at handang magbenta sa bukas na pamilihan
• ✓Ang market value ang layunin ng karamihan sa mga appraisal assignment
• ✓Dapat matukoy ng appraiser ang pagkakaiba sa pagitan ng personal property at real property

May tatlong paraan sa pagtatasa ng halaga ng ari-arian: Paraan ng Paghahambing ng mga Benta (Datos ng Merkado), Paraan ng Gastos, at Paraan ng Kita. Ang bawat isa ay nagbibigay ng hiwalay na indikasyon ng halaga, lahat ay magkakaugnay, at lahat ay gumagamit ng mga teknik sa paghahambing sa merkado. Ang tatlo ay isinasaalang-alang ngunit hindi laging ginagamit.

• ✓Ang tatlong paraan ay: Paghahambing ng mga Benta, Gastos, at Kita
• ✓Ang lahat ng tatlong paraan ay isinasaalang-alang sa bawat kumpletong asaynment
• ✓Hindi laging ginagamit ang lahat ng tatlo depende sa uri ng ari-arian at kasunduan sa kliyente

Ang mga karapatan sa ari-arian sa real estate ay tinatawag na “Bungkos ng mga Karapatan,” na kinabibilangan ng karapatang sakupin at gamitin, ipagbili nang buo o bahagi, ipamana, at ipaupa. Ipinahihiwatig din nito ang karapatang HINDI gawin ang alinman sa mga aksyong ito. Ang mga karapatang ito ay nililimitahan ng mga kapangyarihan ng pamahalaan.

• ✓Kasama sa Bungkos ng mga Karapatan ang: karapatang sakupin/gamitin, ipagbili, ipamana, at ipaupa
• ✓Ang mga karapatan ay nililimitahan ng pagbubuwis, eminent domain, kapangyarihang pulisya, at escheat
• ✓Ang mga karapatan sa ari-arian ay karaniwang tinatasa sa Market Value
• ✓Pangunahing tinatasa ng mga appraiser ang fee simple estate kaysa sa halaga ng bahagyang interes

Ang lisensyado o sertipikadong appraiser ay nagbibigay sa mga kliyente ng obhetibong opinyon ng halaga mula sa ikatlong partido, na nabuo nang walang mga panggigipit o pagkiling. Hindi dapat pahintulutan ng mga appraiser na makabawas sa obhetibong ebalwasyon ang komposisyong etniko, relihiyoso, o minorya sa kapitbahayan. Ang USPAP ay pinagtibay noong 1989 at ipinatutupad ng OREA ang mga kinakailangan sa patuloy na edukasyon.

• ✓Nagbibigay ang appraiser ng obhetibong opinyon ng halaga mula sa ikatlong partido
• ✓Hindi maaaring payagan ng appraiser na makaapekto sa pagtatasa ang komposisyong etniko, relihiyoso, o minorya
• ✓Ipinapatupad ng OREA (Office of Real Estate Appraisers) ang patuloy na edukasyon ng appraiser sa California
• ✓Ang USPAP ay inilathala ng Appraisal Foundation, pinagtibay noong 1989

Noong Hunyo 1978, inaprubahan ng mga botante ng California ang Proposition 13, na nag-amyenda sa Konstitusyon ng Estado upang limitahan ang pinakamataas na taunang buwis sa ari-arian sa isang porsyento ng “full cash value” (halaga sa pamilihan) sa petsa ng pagkuha o pagkumpleto ng konstruksiyon, kasama ang pinakamataas na 2% taunang pagwawasto sa inflation batay sa CPI.

• ✓Ang pinakamataas na taunang buwis sa ari-arian ay 1% ng full cash value (halaga sa pamilihan)
• ✓Ang taunang pagtaas dahil sa inflation ay may takda na 2% batay sa Consumer Price Index (CPI)
• ✓Ang ari-arian ay binubuwisan ayon sa halaga (ad valorem) sa petsa ng pagkuha o petsa ng pagkumpleto ng bagong konstruksiyon
• ✓Ang karagdagang pagkakautang ay nangangailangan ng boto ng dalawang-katlo ng mga apektadong residente

Ang mga buwis sa ari-arian ay nagiging lien sa Enero 1 ng taon bago ang fiscal year (Hulyo 1 - Hunyo 30). Ang mga buwis ay binabayaran sa dalawang installment na may tiyak na mga petsa ng due at delinquency, at ang delinquency ay nagdudulot ng mga parusa.

• ✓Ang mga buwis ay nagiging lien sa Enero 1 bago ang fiscal year (Hulyo 1-Hunyo 30)
• ✓Ang unang installment ay due sa Nobyembre 1, at nagiging delinquent pagkatapos ng 5 ng hapon ng Disyembre 10
• ✓Ang ikalawang installment ay due sa Pebrero 1, at nagiging delinquent pagkatapos ng 5 ng hapon ng Abril 10
• ✓10% na parusa ang ipinapataw sa isang delinquent na installment
• ✓Kung ang petsa ng delinquency ay tumapat sa katapusan ng linggo o pista opisyal, ipagpapaliban ito sa susunod na araw ng negosyo

Ang pagpasa ng Proposition 39 noong 2000 ay nagpapahintulot ng mga bono para sa pagkukumpuni, pagtatayo, o pagpapalit ng mga pasilidad ng paaralan at mga silid-aralan kung aprubado ng 55% na boto sa lokal para sa mga proyektong sinusuri ng mga paaralan, mga distrito ng community college, at mga tanggapan ng edukasyon ng county para sa kaligtasan, laki ng klase, at mga pangangailangan sa information technology.

• ✓Ang Proposition 39 (2000) ay nangangailangan lamang ng 55% na boto sa lokal para sa mga bono ng pasilidad ng paaralan
• ✓Nalalapat sa pagkukumpuni, pagtatayo, o pagpapalit ng mga pasilidad ng paaralan o mga silid-aralan

Ang Morgan Property Taxpayers' Bill of Rights (Seksyon 5900 at mga kasunod) at ang pag-amyenda sa subdibisyon (e) ng Seksyon 408 ay nangangailangan sa assessor na payagan, kapag hiniling ng isang assessee o kinatawan, ang pag-inspeksyon at pagkopya ng mga dokumento kabilang ang mga work paper ng auditor na may kaugnayan sa appraisal at assessment.

• ✓Dapat payagan ng assessor ang pag-inspeksyon/pagkopya ng mga dokumento ng assessment kapag hiniling
• ✓Ang impormasyon tungkol sa mga karapatan ng nagbabayad ng buwis ay makukuha mula sa State Board of Equalization, Tanggapan ng Taxpayers' Rights Advocate

Kinokontrol ng California ang mga subdibisyon sa pamamagitan ng dalawang pangunahing batas: ang Subdivision Map Act at ang Subdivided Lands Law. Ang bawat isa ay may kani-kaniyang layunin at pinangangasiwaan ng magkaibang awtoridad.

• ✓Ang Subdivision Map Act ay matatagpuan sa Government Code Sections 66410, et seq.
• ✓Ang Subdivided Lands Law ay matatagpuan sa Business and Professions Code Sections 11000-11200
• ✓Ang Subdivision Map Act ay namamahala sa pisikal na disenyo at kontrol ng lokal na pamahalaan.
• ✓Ang Subdivided Lands Law ay nagpoprotekta sa mga mamimili laban sa pandaraya sa mga paunang benta.

Ang Subdivision Map Act ay nagtatakda ng mga kondisyon para sa pag-apruba ng mga mapa ng subdivision at nangangailangan ng mga lokal na ordinansa sa subdivision na nagbibigay sa mga lokal na pamahalaan ng direktang kontrol sa mga proyekto ng subdivision at mga kinakailangang improvement.

• ✓Layunin 1: I-coordinate ang disenyo ng subdivision (mga lote, kalye, drainage, alkantarilya) sa plano ng komunidad
• ✓Layunin 2: Tiyakin na maayos na natatapos ng subdivider ang mga lugar na inilaan para sa pampublikong layunin upang hindi maging pasanin sa mga nagbabayad ng buwis
• ✓Nangangailangan ng pagpapatibay ng mga ordinansa sa subdivision ng mga lokal na pamahalaan

Pinangangasiwaan ng Real Estate Commissioner ang Batas sa Subdivided Lands upang protektahan ang mga mamimili laban sa pandaraya, maling representasyon, o panlilinlang sa unang pagbebenta ng subdivided property sa pamamagitan ng kinakailangang pampublikong ulat.

• ✓Walang subdivision ang maaaring ialok para ibenta sa California hangga't hindi naglalabas ang Commissioner ng pampublikong ulat ng subdivision (maliban sa ilang eksepsyon).
• ✓Hindi naglalabas ang Commissioner ng panghuling pampublikong ulat hangga't hindi natutugunan ng subdivider ang lahat ng mga kinakailangan ng batas.
• ✓Kasama sa mga kinakailangan ang mga kaayusang pinansyal upang matiyak ang pagkumpleto ng mga pagpapabuti at ang pagpapakita na magagamit ang mga lote para sa nilalayong layunin.
• ✓Kasama sa pampublikong ulat ang mahalagang impormasyon at mga disclosure tungkol sa alok.

Ang real estate brokerage ay nagsasangkot ng ahensiyang nakatuon, kapalit ng kompensasyon, pangunahin sa pagbebenta, pagpapalitan, pagpapaupa, pagrenta, financing, o pamamahala ng real property o isang business opportunity. Ang kabuuang negosyo ng real estate ay binubuo ng produksyon, marketing, at financing ng real property.

• ✓Ang brokerage ay nangangailangan ng ugnayang ahensiya na isinasagawa kapalit ng kompensasyon.
• ✓Kasama sa mga aktibidad ng brokerage ang pagbebenta, pagpapalitan, pagpapaupa, pagrenta, financing, o pamamahala ng real property o isang business opportunity.

Ang mga broker ay regular na nakikipag-ugnayan sa ibang mga espesyalista kabilang ang mga appraiser, surveyor, inhinyero, institusyong pinansyal, kompanya ng titulo, ahente ng escrow, arkitekto, kontratista, inspektor ng pest control, ahensya ng pag-uulat ng kredito, abogado, at accountant. Dapat magtatag at mapanatili ang isang broker ng mabubuting ugnayan sa trabaho kasama ang mga propesyonal na ito.

• ✓Ang mga broker ay nakikipag-ugnayan sa mga appraiser, surveyor, kompanya ng titulo, ahente ng escrow, at abogado
• ✓Ang pagpapanatili ng mabubuting ugnayan sa trabaho kasama ng mga kapwa propesyonal ay mahalaga sa mga operasyon ng brokerage

Ang trust funds ay pera o iba pang bagay na may halaga na natatanggap ng isang broker o salesperson sa ngalan ng isang principal o sinumang ibang tao, na hawak para sa kapakinabangan ng iba sa paggawa ng mga gawaing nangangailangan ng lisensya sa real estate. Lumilikha ang mga ito ng fiduciary responsibility sa mga may-ari ng pondo.

• ✓Ang trust funds ay maaaring cash o non-cash items (mga tseke, personal notes, pink slip ng sasakyan na ibinigay bilang deposito).
• ✓Ang tseke ng deposito sa pagbili ay isang trust fund maging nakapayable ito sa broker o sa escrow/title company.
• ✓Ang hindi tamang paghawak ng trust funds ay dahilan para sa pagbawi o pagsususpinde ng lisensya.

Dapat paghiwalayin ng mga lisensyado ang mga trust fund mula sa mga non-trust fund dahil ang mga trust fund ay nangangailangan ng espesyal na paghawak. Kasama sa mga non-trust fund ang mga komisyon sa real estate, pangkalahatang pondo sa operasyon, at mga renta/deposito mula sa real estate na pag-aari ng broker.

• ✓Ang mga non-trust fund ay hindi napapailalim sa Real Estate Law at Mga Regulasyon ng Commissioner hangga't hindi sila hinalo o pinagsama sa mga trust fund
• ✓Maaari pa ring mag-imbestiga ang DRE ng mga transaksyong may kinalaman sa mga non-trust fund sa ilang partikular na pagkakataon

Ang ilang developer ay dalubhasa sa pag-convert ng raw land tungo sa mga tapos na lote para bilhin ng mga builder; ang land developer ay madalas na naglalagay ng pangunahing off-site improvements at imprastraktura (mga kalsada at utilities). Ang iba pang developer-builder ay nagpaplano at nagkukumpleto ng buong subdibisyon mula sa raw land hanggang sa konstruksyon at pagbebenta. Ang mga developer ay maaaring nasyonal, rehiyonal, o lokal. Mahalaga, WALANG kinakailangan sa lisensya ng estado para sa mga developer o subdivider.

• ✓Ang mga land developer ay maaaring mag-convert ng raw land tungo sa mga tapos na lote at mag-install ng off-site improvements (mga kalsada, utilities)
• ✓Ang mga developer-builder ay humahawak sa buong proseso mula sa raw land hanggang sa pagbebenta ng bahay
• ✓Walang kinakailangan sa lisensya ng estado para sa mga developer o subdivider

Ang mga developer ay gumagawa ng residential, komersyal, o industriyal na mga site bilang alinman sa mga subdibisyon ng bakanteng lote o mga subdibisyong pinahusay/bahagyang pinahusay. Ang layunin nila ay magbigay ng uri at hanay ng presyo ng produkto na tumutugon sa merkado.

• ✓Ang mga developer ay gumagawa ng residential, komersyal, o industriyal na mga site
• ✓Ang mga produkto ay maaaring mga subdibisyon ng bakanteng lote o mga subdibisyong pinahusay/bahagyang pinahusay
• ✓Ang layunin ng developer ay itugma ang uri ng produkto at hanay ng presyo sa pangangailangan ng merkado

Sa negosyo, ang isang developer ay madalas na may dalang imbentaryo ng hilaw na lupa at semi-tapos/tapos na mga produkto sa mahabang panahon sa maraming hiwalay na proyekto, kapwa “spec” (para ibenta) at custom (paunang nabili). Gumagamit ang mga developer ng personal na pondo o nakikipag-ayos ng mga pautang mula sa mga nagbebenta ng lupa, kasosyo sa joint venture, o institusyong pinansyal, at nagtataglay ng malalaking panganib mula sa mga hindi tiyak na pagpaplano ng lupa at maling paghatol sa merkado na nagreresulta sa mga pagkaantala at pagkalugi mula sa interes, mga gastos sa pagpapanatili, at overhead.

• ✓Ang mga ari-arian na “spec” ay itinatayo para ibenta; ang mga custom na ari-arian ay paunang nabili.
• ✓Ang mga developer ay nagpopondo sa pamamagitan ng personal na pondo, mga nagbebenta ng lupa, kasosyo sa joint venture, o institusyong pinansyal.
• ✓Ang mga developer ay nagtataglay ng malalaking panganib mula sa mga hindi tiyak na pagpaplano at maling paghatol sa merkado na nagdudulot ng mga pagkaantala, interes, at mga gastos sa pagpapanatili.

Ang pagpapaunlad ng real estate ay nagbibigay ng bahagi ng imbentaryo na ginagamit ng broker sa negosyo. Tulad ng mga retailer na nag-iimbak ng mga produkto, ang mga broker ay nag-iimbak ng mga listing ng real property, na patuloy na pinapalitan ang mga nabenta o nag-expire na listing ng mga bago, na ang ilan ay nagmumula sa mga developer bilang “mga bagong tahanan o lote.” Ang mga developer ay gumagana sa mas malaking larangan ng negosyo kaysa sa mga broker.

• ✓Ang mga broker ay nag-iimbak ng mga listing bilang imbentaryo, katulad ng mga retailer na nag-iimbak ng mga produkto
• ✓Ang mga developer ay nagbibigay ng mga bagong tahanan at lote na nagiging imbentaryo ng broker
• ✓Ang mga developer ay gumagana sa mas malaking larangan ng negosyo kaysa sa mga broker

Ang pagsasanib ayon sa batas ng mga lisensya sa real estate at oportunidad sa negosyo ay naganap noong 1966. Mula noon, kinakailangan ang lisensya sa real estate upang kumilos bilang ahente sa pagbebenta o pagpapaupa ng mga oportunidad sa negosyo. Tinutukoy ng Real Estate Law ang oportunidad sa negosyo bilang pagbebenta o pagpapaupa ng negosyo at goodwill ng isang umiiral na negosyo o oportunidad.

• ✓Kinakailangan ang lisensya sa real estate upang magbenta o magpaupa ng mga oportunidad sa negosyo mula noong pagsasanib noong 1966
• ✓Ang oportunidad sa negosyo ay tinutukoy bilang pagbebenta o pagpapaupa ng negosyo at goodwill ng isang umiiral na negosyo
• ✓Ang pagbebenta ay maaaring sumasangkot lamang sa personal property at karaniwang kasama ang imbentaryo, mga fixture, kasunduan laban sa kompetisyon, paglilipat ng lease, at goodwill

Sa karamihan ng business opportunity transactions, ang real estate licensee ay gumaganap bilang dual agent na may informed consent ng parehong principals, na lumilikha ng fiduciary relationship sa buyer at seller. Ang broker ay dapat makakuha ng written authorization mula sa business property owner bago makuha ang signature ng prospective buyer sa procuring cause agreement.

• ✓Ang licensee ay karaniwang gumaganap bilang dual agent na may informed consent ng parehong principals
• ✓Ang fiduciary duties ay utang sa buyer at seller
• ✓Ang broker ay dapat makakuha ng written authorization mula sa owner bago secure ang buyer's signature sa procuring cause agreement
• ✓Ang kabiguan na makakuha ng written authorization ay dahilan para sa revocation o suspension sa ilalim ng B&P Code Section 10176(j)

Kung may real property na kasangkot sa isang pagbebenta ng business opportunity, karaniwang itinuturing ng ahente ang pagbebenta ng negosyo at ang pagbebenta ng lupa/gusali bilang dalawang magkahiwalay at magkasabay na transaksyon na may dalawang magkasabay at kondisyonal na escrow.

• ✓Ang real property sa isang pagbebenta ng negosyo ay itinuturing na hiwalay na transaksyon mula sa pagbebenta ng negosyo
• ✓Ginagamit ang dalawang magkasabay at kondisyonal na escrow kapag may kasamang real property

Ang simpleng interes ay kinukuha sa pamamagitan ng pagpaparami ng principal (halaga ng promissory note) sa rate ng interes upang makuha ang interes para sa isang taon. Ang rate ng interes ay ipinapahayag bilang desimal na may dalawang puwestong desimal mula sa kanan (halimbawa, .06 = 6%, .09 = 9%).

• ✓Interes = Principal × Rate ng Interes × Panahon
• ✓Ang rate ng interes ay desimal na may dalawang puwestong desimal mula sa kanan (.06 = 6%)
• ✓Ang pagpaparami ng principal sa rate ay nagbibigay ng interes para sa isang buong taon

Bagaman ang isang taon ay may 12 buwan o 365 araw, ang bilang na 365 araw ay nagiging mahirap na denominator. Ang karaniwang kasanayan sa negosyo ay ipinagpapalagay ang 12 buwan na may tig-30 araw bawat isa, na may kabuuang 360 araw bawat taon, upang pasimplehin ang mga kalkulasyon.

• ✓Ipagpalagay ang 12 buwan na may tig-30 araw bawat isa
• ✓Gumamit ng 360 araw sa isang taon para sa pagkalkula ng interes
• ✓Iniiwasan ng kumbensyong ito ang mga mabigat na praksiyon

Para sa mga panahong mas maikli kaysa isang taon, gumamit ng wastong praksyon (mga araw/360). Para sa mga panahong mas mahaba kaysa isang taon, gumamit ng di-wastong praksyon. Halimbawa: interes sa $4,650 para sa 75 araw sa 10% = 4650 × .10 × 75/360 = $96.88.

• ✓Gumamit ng wastong praksyon para sa mga panahong mas maikli kaysa isang taon
• ✓Gumamit ng di-wastong praksyon para sa mga panahong mas mahaba kaysa isang taon
• ✓I-convert ang mga buwan sa mga araw: 30 araw bawat buwan sa 360-araw na taon

Ang mga talaan ng interes ay nagpapakita ng base na $1, $100, o $1,000 para sa iba't ibang rate ng interes at yugto ng panahon. Tukuyin ang factor mula sa talaan at i-multiply sa bilang ng mga base unit (hal., libo-libo). Halimbawa: $4,650 = $4.65 kada $1,000; i-multiply ang factor sa 4.65.

• ✓Gumagamit ang mga talaan ng base na $1, $100, o $1,000
• ✓Idagdag ang mga factor ng araw upang maabot ang nais na kabuuang araw
• ✓I-multiply ang kabuuang factor sa bilang ng mga base unit